27회 공인중개사 2차 기출문제 · 해설

공인중개사 2차 27회 필기 기출문제 120문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.

27회 출제 분석

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과목문항
공인중개사법령 및 중개실무40
부동산공법40
부동산공시법령 및 세법40

공인중개사법령·부동산공법·공시법령·세법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 2차 과목은 법령 개정이 잦아 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.

출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기

공인중개사법령 및 중개실무

문제 1
공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 개업공인중개사란 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자이다.
ㄴ. 소속공인중개사에는 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사인 자가 포함된다.
ㄷ. 공인중개사로서 개업공인중개사에 고용되어 그의 중개업무를 보조하는 자도 소속공인중개사이다.
ㄹ. 우연한 기회에 단 1회 임대차계약의 중개를 하고 보수를 받은 사실만으로는 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.
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정답 ⑤
개업공인중개사는 공인중개사법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자입니다. 소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서, 법인의 사원·임원으로 중개업무를 수행하는 자와 고용되어 중개업무를 보조하는 자를 모두 포함합니다. 판례는 우연한 기회에 단 1회 중개하고 보수를 받은 것만으로는 중개를 업으로 했다고 보지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 모두 옳습니다.
시험 포인트: 소속공인중개사에는 중개업무를 수행하는 자와 보조하는 자가 모두 들어갑니다.
문제 2
공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
정책심의위원회의 심의사항 중 시·도지사가 반드시 따라야 하는 것은 공인중개사의 자격취득에 관한 사항뿐입니다. 중개보수 변경에 관한 사항을 심의했다고 시·도지사가 따라야 하는 것은 아니므로 이 설명이 틀립니다. 위원장은 국토교통부 제1차관이고, 위원장 포함 7명 이상 11명 이내로 구성합니다. 해당 안건에 연구·용역·감정을 한 위원은 제척되며, 위원장 직무는 위원장이 미리 지명한 위원이 대행합니다.
시험 포인트: 시·도지사 기속 대상은 자격취득 관련 심의사항입니다.
문제 3
공인중개사법령상 공인중개사의 자격 및 자격증 등에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
시·도지사는 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내에 자격증교부대장에 기재하고 자격증을 교부해야 하므로, 2개월이라고 한 설명이 틀립니다. 자격취소 후 3년이 지나지 않은 자는 공인중개사가 될 수 없고, 재교부신청서는 자격증을 교부한 시·도지사에게 냅니다. 자격증 대여는 타인이 공인중개사로 행세하며 업무를 하려는 것을 알면서 자격증을 빌려주는 것이며, 성명 사용을 허락해 중개업무를 하게 하면 자격취소 사유입니다.
시험 포인트: 자격증 교부 기한은 합격자 공고일부터 1개월입니다.
문제 4
공인중개사법령상 법인이 중개사무소를 개설하려는 경우 그 등록기준으로 옳은 것은?(다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 경우는 제외함)
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정답 ④
법인의 등록기준은 상법상 회사 또는 협동조합(사회적협동조합 제외)으로서 자본금 5천만원 이상이어야 하므로, 상법상 회사의 자본금 5천만원 이상 요건이 옳습니다. 중개사무소는 건축물대장에 기재된 건물에 확보하면 되고 면적 기준은 없습니다. 대표자·임원·사원 전원이 받아야 하는 것은 실무교육입니다. 사회적협동조합은 중개법인이 될 수 없고, 대표자를 제외한 임원·사원은 3분의 1 이상이 공인중개사이면 됩니다.
시험 포인트: 사회적협동조합 제외, 임원·사원 3분의 1 이상, 실무교육을 함께 기억합니다.
문제 5
공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
공인중개사법 외의 죄로 금고 이상의 실형을 선고받은 자는 집행이 종료된 날부터 3년이 지나야 결격사유에서 벗어나므로, 2년만 지난 경우 개설등록을 할 수 없습니다. 시행 당시 법령상 집행유예는 유예기간 중에 있는 자를 결격사유로 정했으므로 유예기간이 끝나면 등록할 수 있습니다. 이중등록과 법인 해산은 절대적 등록취소 사유이고, 등록증 교부 사항은 다음달 10일까지 협회에 통보합니다.
시험 포인트: 실형은 집행 종료 후 3년이 지나야 등록할 수 있습니다.
문제 6
공인중개사법령상 이중등록 및 이중소속의 금지에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. A군에서 중개사무소 개설등록을 하여 중개업을 하고 있는 자가 다시 A군에서 개설등록을 한 경우, 이중등록에 해당한다.
ㄴ. B군에서 중개사무소 개설등록을 하여 중개업을 하고 있는 자가 다시 C군에서 개설등록을 한 경우, 이중등록에 해당한다.
ㄷ. 개업공인중개사 甲에게 고용되어 있는 중개보조원은 개업공인중개사인 법인 乙의 사원이 될 수 없다.
ㄹ. 이중소속의 금지에 위반한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처한다.
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정답 ⑤
이중등록은 같은 관할이든 다른 관할이든 이미 등록한 자가 다시 등록하는 것이므로 A군에서 다시 등록한 경우와 B군 등록자가 C군에서 등록한 경우 모두 해당합니다. 개업공인중개사등은 둘 이상의 중개사무소에 소속될 수 없으므로 甲에게 고용된 중개보조원은 다른 법인의 사원이 될 수 없습니다. 이중소속 위반은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두 옳습니다.
시험 포인트: 이중등록은 관할 구분 없이 성립하고, 이중소속 금지는 중개보조원에게도 적용됩니다.
문제 7
공인중개사법령에 관한 내용으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
판례는 유치권이 행사되고 있는 건물도 중개대상물이 될 수 있다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 재등록 개업공인중개사에게 폐업 전 위반행위로 처분할 때는 폐업기간과 폐업 사유를 고려해야 합니다. 공인중개사법 위반 벌금형은 300만원 이상이어야 결격사유가 되고 기간도 3년입니다. 휴업 중에도 이중소속은 금지되며, 판례상 무자격자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 처벌 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 결격사유가 되는 공인중개사법 위반 벌금은 300만원 이상입니다.
문제 8
공인중개사법령상 중개사무소의 설치 및 이전 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
분사무소는 주된 사무소의 소재지가 속한 시·군·구를 제외한 지역에 설치해야 하므로 이 설명이 틀립니다. 중개사무소는 소유·전세·임대차 등으로 사용권만 확보하면 되고 소유권까지 필요하지 않습니다. 분사무소 설치신고는 주된 사무소 관할 등록관청에 하며, 다른 법률로 중개업을 하는 법인의 분사무소는 공인중개사를 책임자로 두지 않아도 됩니다. 관할 밖으로 이전하면 이전 후 등록관청에 신고합니다.
시험 포인트: 분사무소는 주된 사무소와 같은 시·군·구에 둘 수 없습니다.
문제 9
공인중개사법령상 인장등록에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
법인의 분사무소에서 사용할 인장은 상업등기규칙에 따라 신고한 법인의 인장 외에 법인의 대표자가 보증하는 인장도 등록할 수 있으므로, 법인 인장으로만 등록해야 한다는 설명이 틀립니다. 인장은 업무 개시 전에 등록하고, 변경 시 7일 이내에 변경 등록합니다. 소속공인중개사 인장은 가로·세로 각각 7mm 이상 30mm 이내이고, 법인의 인장등록은 인감증명서 제출로 갈음합니다.
시험 포인트: 분사무소 인장은 대표자가 보증하는 인장도 가능합니다.
문제 10
공인중개사법령상 중개보조원에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
중개보조원의 고용과 고용관계 종료 신고는 중개보조원이 아니라 개업공인중개사가 해야 하며, 종료 신고는 종료된 날부터 10일 이내입니다. 따라서 중개보조원이 7일 이내에 신고한다는 설명이 틀립니다. 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로 현장안내와 일반서무 등 단순 업무를 보조하고, 인장등록 의무가 없습니다. 고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다.
시험 포인트: 고용·종료 신고 의무자는 개업공인중개사입니다.
문제 11
공인중개사법령상 중개사무소의 명칭 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
옥외광고물을 설치할 때는 등록증에 기재된 개업공인중개사의 성명을 인식할 수 있는 크기로 표기해야 하고, 이를 어기면 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 연락처 표기는 의무가 아니므로 연락처를 표기하지 않았다고 과태료를 부과한다는 설명이 틀립니다. 법인도 공인중개사사무소 또는 부동산중개 문자를 써야 하고, 옥외광고물 설치 자체는 의무가 아닙니다. 무자격자가 그 명칭을 쓴 간판은 철거를 명할 수 있습니다.
시험 포인트: 옥외광고물 표기 의무 대상은 성명입니다.
문제 12
공인중개사법령상 휴업과 폐업에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
폐업신고를 하면 지체 없이 사무소 간판을 철거해야 하므로 1개월 이내라고 한 설명이 틀립니다. 휴업은 3개월을 초과할 때만 신고하므로 2개월 휴업은 신고 의무가 없습니다. 휴업기간은 원칙적으로 6개월을 넘을 수 없지만 질병, 징집, 취학 등 사유가 있으면 넘을 수 있습니다. 휴업기간 변경신고는 전자문서로 할 수 있고, 재개신고를 받은 등록관청은 등록증을 즉시 반환해야 합니다.
시험 포인트: 폐업·이전·등록취소 시 간판은 지체 없이 철거합니다.
문제 13
공인중개사법령상 전속중개계약에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약이 전속중개계약이다.
ㄴ. 당사자간에 기간의 약정이 없으면 전속중개계약의 유효기간은 6개월로 한다.
ㄷ. 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 전속중개계약 체결 후 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.
ㄹ. 전속중개계약의 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 해당 중개대상물의 중개를 의뢰하여 거래한 중개의뢰인은 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사에게 위약금 지불의무를 진다.
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정답 ④
전속중개계약은 특정 개업공인중개사에 한해 중개하도록 하는 계약이며, 개업공인중개사는 2주일에 1회 이상 업무처리상황을 문서로 통지해야 합니다. 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 의뢰해 거래하면 중개보수에 해당하는 위약금을 지불해야 합니다. 약정이 없을 때 유효기간은 6개월이 아니라 3개월이므로 ㄴ이 틀립니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 옳습니다.
시험 포인트: 전속중개계약의 유효기간은 약정이 없으면 3개월입니다.
문제 14
공인중개사법령상 개업공인중개사가 토지의 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재해야 할 사항에 해당하는 것은 모두 몇 개인가?

○ 비선호시설(1km이내)의 유무
○ 일조량 등 환경조건
○ 관리주체의 유형에 관한 사항
○ 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항
○ 접근성 등 입지조건
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정답 ③
토지의 확인·설명서에는 대상물건의 표시, 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제, 입지조건, 비선호시설(1km 이내) 유무, 거래예정금액 등이 들어갑니다. 따라서 비선호시설 유무, 공법상 이용제한 및 거래규제, 접근성 등 입지조건 세 가지가 해당합니다. 일조량 등 환경조건과 관리주체의 유형은 주거용 건축물 확인·설명서의 기재사항으로 토지에는 해당하지 않습니다.
시험 포인트: 환경조건과 관리에 관한 사항은 주거용 건축물 서식에만 있습니다.
문제 15
공인중개사법령상 개업공인중개사의 거래계약서 작성 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
분사무소의 소속공인중개사가 중개한 경우 그 소속공인중개사와 분사무소 책임자가 함께 거래계약서에 서명 및 날인해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 국토교통부장관이 정한 표준거래계약서 양식은 없습니다. 거래계약서 사본은 5년간 보존해야 하고, 보존하지 않으면 업무정지 사유이지 등록취소 사유가 아닙니다. 확인·설명서 교부일자는 거래계약서의 필요적 기재사항입니다.
시험 포인트: 거래계약서 보존기간은 5년이고 표준서식은 없습니다.
문제 16
공인중개사법령상 ( )에 들어갈 기간이 긴 것부터 짧은 순으로 옳게 나열된 것은?

○ 공인중개사 자격취소처분을 받아 자격증을 반납하고자 하는 자는 그 처분을 받은 날부터 (ㄱ) 이내에 그 자격증을 반납해야 한다.
○ 거래정보사업자로 지정받은 자는 지정받은 날부터 (ㄴ) 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 승인받아야 한다.
○ 개업공인중개사가 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 (ㄷ) 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전해야 한다.
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정답 ③
자격취소처분을 받은 자는 처분을 받은 날부터 7일 이내에 자격증을 반납해야 합니다. 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정해 승인받아야 합니다. 보증보험금·공제금·공탁금으로 손해를 배상한 개업공인중개사는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족액을 보전해야 합니다. 따라서 ㄴ(3개월), ㄷ(15일), ㄱ(7일) 순으로 깁니다.
시험 포인트: 자격증 반납 7일, 운영규정 승인 3개월, 재가입·보전 15일입니다.
문제 17
공인중개사법령상 개업공인중개사의 손해배상책임의 보장에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 개업공인중개사는 그 손해를 배상할 책임이 있으므로 이 설명이 옳습니다. 손해배상책임 보장에 관한 설명은 중개가 완성된 때 해야 하고, 보증 설정은 업무를 시작하기 전에 해야 합니다. 배상책임은 고의 또는 과실이 있을 때 생기며, 공탁금은 폐업한 날부터 3년 이내에 회수할 수 없습니다.
시험 포인트: 공탁금 회수 제한은 폐업·사망 후 3년입니다.
문제 18
공인중개사법령상 개업공인중개사가 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지는 사유로 명시된 것이 아닌 것은?
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정답 ④
중개의뢰인과 직접 거래하는 행위는 금지행위 중 무거운 쪽에 해당해 3년 이하의 징역 등의 대상이므로, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 사유가 아닙니다. 공인중개사자격증 대여, 중개사무소등록증 양도, 이중등록, 천막 등 이동이 쉬운 임시 중개시설물 설치는 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 사유로 명시되어 있습니다.
시험 포인트: 직접거래·쌍방대리 등은 3년 이하 징역 대상인 금지행위입니다.
문제 19
공인중개사법령상 과태료 부과사유에 대한 부과ㆍ징수권자로 틀린 것은?
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정답 ④
손해배상책임의 보장에 관한 사항을 설명하지 않은 경우 과태료는 시·도지사가 아니라 등록관청이 부과·징수하므로 이 연결이 틀립니다. 등록증 미게시, 이전신고 불이행, 사무소 명칭에 공인중개사사무소 또는 부동산중개 문자를 쓰지 않은 경우도 등록관청이 부과합니다. 거래정보사업자가 운영규정을 위반해 거래정보망을 운영한 경우는 국토교통부장관이 부과합니다.
시험 포인트: 개업공인중개사의 과태료는 대부분 등록관청이 부과합니다.
문제 20
공인중개사법령상 개업공인중개사등의 교육에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ②
폐업신고 후 1년 이내에 다시 개설등록을 신청하려는 자는 실무교육을 받지 않아도 되므로 이 설명이 옳습니다. 분사무소 책임자는 설치신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 합니다. 연수교육 통지는 실무교육 또는 연수교육을 받은 후 2년이 되기 2개월 전까지 하고, 연수교육 시간은 12시간 이상 16시간 이하입니다. 고용관계 종료 후 1년 이내에 다시 고용신고를 하는 중개보조원은 직무교육이 면제됩니다.
시험 포인트: 재등록·재고용이 1년 이내이면 교육이 면제됩니다.
문제 21
공인중개사법령상 공인중개사협회에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.
ㄴ. 협회가 지회를 설치한 때에는 시ㆍ도지사에게 신고하여야 한다.
ㄷ. 공제사업 운영위원회 위원의 임기는 2년이며 연임할 수 없다.
ㄹ. 금융기관에서 임원 이상의 현직에 있는 사람은 공제사업 운영위원회 위원이 될 수 없다.
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정답 ①
협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 국토교통부장관에게 보고해야 하므로 ㄱ이 옳습니다. 지부는 시·도지사에게, 지회는 등록관청에 신고하므로 ㄴ은 틀립니다. 공제사업 운영위원회 위원의 임기는 2년이며 한 차례 연임할 수 있으므로 ㄷ도 틀립니다. 금융기관에서 임원 이상의 현직에 있거나 있었던 사람은 위원이 될 수 있는 자격 요건이므로 ㄹ도 틀립니다.
시험 포인트: 지부는 시·도지사, 지회는 등록관청에 신고합니다.
문제 22
공인중개사법령상 甲과 乙이 받을 수 있는 포상금의 최대 금액은?

○ 甲은 중개사무소를 부정한 방법으로 개설등록한 A와 B를 각각 고발하였으며, 검사는 A를 공소제기하였고, B를 무혐의처분 하였다.
○ 乙은 중개사무소를 부정한 방법으로 개설등록한 C를 신고하였으며, C는 형사재판에서 무죄판결을 받았다.
○ 甲과 乙은 포상금배분에 관한 합의 없이 중개사무소등록증을 대여한 D를 공동으로 고발하여 D는 기소유예의 처분을 받았다.
○ 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 E를 乙이 신고한 이후에 甲도 E를 신고하였고, E는 형사재판에서 유죄판결을 받았다.
○ A, B, C, D, E는 甲 또는 乙의 위 신고ㆍ고발 전에 행정기관에 의해 발각되지 않았다.
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정답 ③
포상금은 1건당 50만원이며 공소제기 또는 기소유예 결정이 있으면 지급되고, 이후 무죄판결을 받아도 지급합니다. 甲은 공소제기된 A 50만원을 받고, 무혐의처분된 B는 받지 못합니다. 乙은 공소제기 후 무죄판결을 받은 C에 대해 50만원을 받습니다. 기소유예된 D는 합의가 없으므로 균등하게 25만원씩 나눕니다. E는 먼저 신고한 乙만 50만원을 받습니다. 따라서 甲 75만원, 乙 125만원입니다.
시험 포인트: 무혐의는 미지급, 무죄판결은 지급, 공동은 균등배분, 중복은 최초 신고자입니다.
문제 23
공인중개사법령상 중개업무를 수행하는 소속공인중개사의 자격정지에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ①
중개업무를 수행한 소속공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 않으면 자격정지 사유이므로 이 설명이 옳습니다. 확인·설명서 교부와 전속중개계약서 사용은 개업공인중개사의 의무라 소속공인중개사의 자격정지 사유가 아닙니다. 자격정지 처분권자는 시·도지사이며, 기간을 가중하더라도 6개월을 넘을 수 없습니다.
시험 포인트: 자격정지는 시·도지사가 6개월 범위에서 하며 가중해도 6개월이 한도입니다.
문제 24
공인중개사법령상 개업공인중개사 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하는 경우를 모두 고른 것은?

ㄱ. 최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 2회 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
ㄴ. 최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 1회 업무정지처분, 2회 과태료처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
ㄷ. 최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 2회 업무정지처분, 1회 과태료처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
ㄹ. 최근 1년 이내에 공인중개사법에 의하여 3회 과태료처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
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정답 ②
최근 1년 이내에 이 법에 의해 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 하면 등록을 반드시 취소해야 합니다. ㄱ과 ㄷ은 업무정지처분이 2회이므로 해당합니다. ㄴ은 업무정지처분이 1회뿐이고, ㄹ은 과태료처분만 있으므로 과태료를 합산해도 절대적 등록취소 사유가 되지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ입니다.
시험 포인트: 절대적 등록취소는 업무정지처분 2회 이상만 셉니다.
문제 25
공인중개사법령상 개업공인중개사의 금지행위에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 중개의뢰인을 대리하여 타인에게 중개대상물을 임대하는 행위
ㄴ. 상업용 건축물의 분양을 대행하고 법정의 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
ㄷ. 중개의뢰인인 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인과 중개대상물을 직접 거래하는 행위
ㄹ. 건축물의 매매를 업으로 하는 행위
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정답 ②
판례는 중개의뢰인으로부터 대리권을 받은 대리인과 거래하는 것도 직접거래로 보므로 ㄷ은 금지행위입니다. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위도 금지되므로 ㄹ이 해당합니다. 의뢰인을 대리해 임대하는 행위는 금지행위로 규정되어 있지 않습니다. 상업용 건축물의 분양대행은 중개행위가 아니어서 초과 금품 수수 금지 규정이 적용되지 않는다는 것이 판례입니다. 따라서 ㄷ, ㄹ입니다.
시험 포인트: 분양대행은 중개가 아니고, 대리인과의 거래도 직접거래입니다.
문제 26
공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
자격정지처분을 받고 그 정지기간 중에 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사가 되면 자격취소 사유이므로 이 설명이 옳습니다. 자격증은 교부한 시·도지사에게 반납합니다. 부정한 방법으로 자격을 취득하면 자격취소 사유이지만 형벌 규정은 없습니다. 자격취소 시 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고하며, 교부한 시·도지사와 사무소 관할 시·도지사가 다르면 사무소 관할 시·도지사가 절차를 이행합니다.
시험 포인트: 자격취소 보고는 5일 이내, 절차는 사무소 관할 시·도지사입니다.
문제 27
공인중개사법령상 수수료납부 대상자에 해당하는 것은 모두 몇 개인가?

○ 분사무소설치의 신고를 하는 자
○ 중개사무소의 개설등록을 신청하는 자
○ 중개사무소의 휴업을 신고하는 자
○ 중개사무소등록증의 재교부를 신청하는 자
○ 공인중개사 자격시험에 합격하여 공인중개사자격증을 처음으로 교부받는 자
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정답 ③
공인중개사법상 수수료 납부 대상은 자격시험 응시, 자격증 재교부, 개설등록 신청, 등록증 재교부, 분사무소 설치신고, 분사무소 신고확인서 재교부입니다. 따라서 분사무소 설치신고, 개설등록 신청, 등록증 재교부 신청의 세 가지가 해당합니다. 휴업신고는 수수료가 없고, 합격 후 자격증을 처음 교부받을 때도 수수료를 내지 않습니다.
시험 포인트: 자격증은 재교부만 수수료가 있고 최초 교부는 없습니다.
문제 28
부동산 거래신고에 관한 법령상 부동산 거래신고에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
거래대금 지급을 증명할 자료를 제출하지 않은 경우는 취득세의 3배 이하가 아니라 별도로 정한 금액 범위의 과태료 대상이므로 이 설명이 틀립니다. 거래계약서를 작성·교부한 개업공인중개사는 거래신고 의무를 지고, 거래당사자 일방이 신고를 거부하면 다른 당사자가 단독으로 신고할 수 있습니다. 거짓 신고를 요구한 자도 과태료 대상이며, 신고 내용에 누락이 있으면 보완을 요구할 수 있습니다.
시험 포인트: 취득세 기준 과태료와 자료 미제출 과태료는 기준이 다릅니다.
문제 29
개업공인중개사 甲이 乙의 일반주택을 6천만원에 매매를 중개한 경우와 甲이 위 주택을 보증금 1천 5백만원, 월차임 30만원, 계약기간 2년으로 임대차를 중개한 경우를 비교했을 때, 甲이 乙에게 받을 수 있는 중개보수 최고한도액의 차이는?

〈중개보수 상한요율〉
1. 매매: 거래금액 5천만원 이상 2억원 미만은 0.5%
2. 임대차: 거래금액 5천만원 미만은 0.5%,
5천만원 이상 1억원 미만은 0.4%
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정답 ③
매매 중개보수 최고한도는 6천만원에 0.5%를 곱한 30만원입니다. 임대차는 보증금 1천 5백만원에 월차임 30만원의 100배인 3천만원을 더하면 4천 5백만원으로 5천만원 미만이므로, 월차임에 70을 곱해 다시 계산합니다. 1천 5백만원에 2천 1백만원을 더한 3천 6백만원이 거래금액이고, 0.5%를 곱하면 18만원입니다. 두 금액의 차이는 30만원에서 18만원을 뺀 120,000원입니다.
시험 포인트: 환산액이 5천만원 미만이면 월차임에 100 대신 70을 곱합니다.
문제 30
공인중개사법령상 개업공인중개사가 주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서에 기재해야 할 기본 확인사항 중 입지조건에 해당하지 않는 것은?
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정답 ①
주거용 건축물 확인·설명서의 입지조건에는 도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매 및 의료시설이 들어갑니다. 대중교통, 주차장, 교육시설, 도로와의 관계는 모두 입지조건 항목입니다. 공원은 입지조건 항목에 없으므로 해당하지 않습니다. 환경조건에는 일조량, 소음, 진동이 들어갑니다.
시험 포인트: 입지조건은 도로·대중교통·주차장·교육시설·판매 및 의료시설입니다.
문제 31
개업공인중개사가 보증금 5천만원, 월차임 1백만원으로 하여「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물의 임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 갱신요구권은 전체 임대차기간 5년 범위에서 행사합니다. 차임 증액은 청구 당시 차임의 9%가 한도이므로 9만원까지입니다. 해지는 3기 차임액에 이르러야 하므로 3백만원입니다. 환산보증금이 1억 5천만원이라 서울의 최우선변제 대상 범위를 넘어 우선변제를 받을 수 없습니다.
시험 포인트: 무단 전대는 갱신거절 사유이고, 해지는 3기 연체가 기준입니다.
문제 32
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 토지의 소재지, 지목, 지형 및 경계는 토지대장을 통해 확인할 수 있다.
ㄴ. 분묘기지권은 등기사항증명서를 통해 확인할 수 없다.
ㄷ. 지적도상의 경계와 실제경계가 일치하지 않는 경우 특별한 사정이 없는 한 실제경계를 기준으로 한다.
ㄹ. 동일한 건물에 대하여 등기부상의 면적과 건축물대장의 면적이 다른 경우 건축물대장을 기준으로 한다.
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정답 ②
분묘기지권은 등기 없이 성립하는 관습법상 권리라 등기사항증명서로 확인할 수 없으므로 ㄴ이 옳습니다. 면적 등 물리적 현황은 건축물대장을 기준으로 하므로 ㄹ도 옳습니다. 토지대장으로는 소재지와 지목은 알 수 있지만 지형과 경계는 지적도로 확인하므로 ㄱ은 틀립니다. 판례는 특별한 사정이 없으면 지적도상 경계를 기준으로 하므로 ㄷ도 틀립니다. 따라서 ㄴ, ㄹ입니다.
시험 포인트: 권리관계는 등기부, 물리적 현황은 대장, 경계는 지적도가 기준입니다.
문제 33
개업공인중개사가 보증금 1억 2천만원으로 주택임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
판례는 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후 증액한 보증금은 그 저당권에 기해 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 후순위권리자보다 우선변제를 받으려면 확정일자가 필요합니다. 보증금 1억 2천만원은 대구광역시의 소액임차인 범위를 넘어 최우선변제를 받지 못합니다. 다세대주택은 동·호수까지 기재해야 대항력이 생깁니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시에 생기므로 같은 날 설정된 저당권이 앞섭니다.
시험 포인트: 대항력은 인도와 전입신고 다음날 0시에 발생합니다.
문제 34
「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」의 내용으로 옳은 것은?
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정답 ③
법인인 개업공인중개사는 주된 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원장에게 매수신청대리인 등록을 하므로 이 설명이 옳습니다. 매수신청대리인 등록은 개설등록을 한 개업공인중개사만 할 수 있습니다. 대리행위는 개업공인중개사가 직접 출석해야 하고 중개보조원을 대리출석시킬 수 없습니다. 항고는 매수신청대리의 대상이 아니며, 대리권 증명 서면은 대리행위마다 제출해야 합니다.
시험 포인트: 등록은 지방법원장, 출석은 개업공인중개사 본인이 합니다.
문제 35
甲은 乙과 乙 소유 부동산의 매매계약을 체결하면서 세금을 줄이기 위해 甲과 丙간의 명의신탁약정에 따라 丙 명의로 소유권이전등기를 하기로 하였다. 丙에게 이전등기가 이루어질 경우에 대하여 개업공인중개사가 甲과 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
매도인 乙과 매매계약은 甲이 체결하고 등기만 丙 명의로 하는 것은 중간생략형(3자간) 등기명의신탁입니다. 명의신탁약정과 丙 명의 등기는 무효이므로 소유권은 여전히 乙에게 있습니다. 乙과 甲 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 계약명의신탁이 아니고, 丙이나 甲에게 소유권이 귀속되지도 않습니다.
시험 포인트: 3자간 등기명의신탁에서는 매도인에게 소유권이 남고 신탁자는 매도인에게 등기를 청구합니다.
문제 36
개업공인중개사가 농지를 취득하려는 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?
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정답 ①
주말·체험영농을 위한 농지는 세대원 전부가 소유하는 총면적이 1천m² 미만이어야 하므로, 부부가 각각 1천m² 미만으로 소유할 수 있다는 설명이 틀립니다. 농지 임대차는 서면계약을 원칙으로 합니다. 농업법인의 합병으로 취득하면 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 임대차기간을 정하지 않으면 3년으로 약정한 것으로 봅니다. 농지전용허가를 받아 취득하고 2년 이내에 목적사업에 착수하지 않으면 처분 의무가 생깁니다.
시험 포인트: 주말·체험영농 면적은 세대 합산 1천m² 미만입니다.
문제 37
개업공인중개사가 외국인에게「외국인토지법」을 설명한 내용으로 옳은 것은?
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정답 ①
사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 대한민국 국적이 없는 법인이나 단체는 외국인토지법상 외국인에 해당하므로 이 설명이 옳습니다. 계약으로 토지를 취득하면 계약체결일부터 60일 이내에 신고합니다. 합병 등 계약 외 원인으로 취득하면 취득일부터 6개월 이내에 신고합니다. 부동산 거래신고를 한 경우에는 별도 신고가 필요 없습니다. 국민이 외국인으로 변경된 뒤 토지를 계속 보유하려면 신고해야 합니다.
시험 포인트: 계약 60일, 계약 외 원인과 계속보유는 6개월입니다.
문제 38
다음 ( )에 들어갈 금액으로 옳은 것은?

법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사 甲은 乙로부터 매수신청대리의 위임을 받았다. 甲은 법원에서 정한 최저매각가격 2억원의 부동산 입찰(보증금액은 최저매각가격의 10분의 1)에 참여하였다. 최고가매수신고인의 신고액이 2억 5천만원인 경우, 甲이 乙의 차순위매수신고를 대리하려면 그 신고액이 ( )원을 넘어야 한다.
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정답 ⑤
차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다. 매수신청보증은 최저매각가격 2억원의 10분의 1인 2천만원입니다. 최고가매수신고액 2억 5천만원에서 2천만원을 빼면 2억 3천만원이므로, 차순위매수신고액은 2억 3천만원을 넘어야 합니다. 최저매각가격이나 보증금액 자체가 기준이 되는 것은 아닙니다.
시험 포인트: 차순위 신고 기준은 최고가 신고액에서 보증금을 뺀 금액입니다.
문제 39
개업공인중개사가「장사 등에 관한 법률」에 대해 중개의뢰인에게 설명한 것으로 틀린 것은?
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정답 ①
개인묘지는 30m²를 초과해서는 안 되므로 20m²라고 한 설명이 틀립니다. 매장을 한 자는 매장 후 30일 이내에 관할 시장등에게 신고해야 합니다. 가족묘지는 민법상 친족관계였던 자의 분묘를 같은 구역에 설치하는 묘지입니다. 법인묘지는 묘지 설치·관리를 목적으로 설립된 재단법인에 한해 허가합니다. 설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 끝난 날부터 1년 이내에 시설물을 철거하고 유골을 화장하거나 봉안해야 합니다.
시험 포인트: 개인묘지 30m², 가족묘지 100m² 이하입니다.
문제 40
부동산 거래신고에 관한 법령상 부동산거래계약 신고서의 작성방법으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 입주권이 매매의 대상인 경우, 분양금액란에는 권리가격에 부가가치세액을 공제한 금액을 적는다.
ㄴ. 거래금액란에는 둘 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래금액을 적는다.
ㄷ. 종전토지란은 입주권 매매의 경우에만 종전 토지에 대해 작성한다.
ㄹ. 계약의 조건 또는 기한은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우에만 적는다.
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정답 ④
신고서 작성 시 둘 이상의 부동산을 함께 거래하면 거래금액란에 부동산별 금액을 각각 적습니다. 종전토지란은 입주권 매매의 경우에만 작성합니다. 계약의 조건이나 기한은 그런 내용을 붙인 경우에만 적습니다. 반면 분양권·입주권 매매의 분양금액란에는 부가가치세액을 공제하는 것이 아니라 포함해 적으므로 ㄱ이 틀립니다. 따라서 ㄴ, ㄷ, ㄹ입니다.
시험 포인트: 분양금액은 부가가치세를 포함해 적습니다.

부동산공법

문제 41
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 기반시설인 자동차정류장을 세분할 경우 이에 해당하지 않는 것은?
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정답 ⑤
국토계획법령상 자동차정류장은 여객자동차터미널, 화물터미널, 공영차고지, 공동차고지, 화물자동차 휴게소, 복합환승센터로 세분됩니다. 교통광장은 자동차정류장이 아니라 광장(교통광장·일반광장·경관광장·지하광장·건축물부설광장)의 한 종류이므로 정답입니다. 화물터미널, 공영차고지, 복합환승센터, 화물자동차 휴게소는 모두 자동차정류장의 세분에 해당합니다.
시험 포인트: 교통광장은 '교통'이라는 말이 들어가도 광장으로 분류됩니다.
문제 42
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군기본계획의 수립 및 정비에 관한 조문의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자를 옳게 연결한 것은?

○ 도시ㆍ군기본계획 입안일부터 ( ㄱ )년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 토지적성평가 또는 재해취약성분석을 하지 아니할 수 있다.
○ 시장 또는 군수는 ( ㄴ )년마다 관할 구역의 도시ㆍ군기본계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다.
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정답 ④
도시·군기본계획 입안일부터 5년 이내에 토지적성평가를 실시한 경우 등에는 토지적성평가나 재해취약성분석을 하지 않을 수 있습니다. 또한 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 5년마다 관할 구역의 도시·군기본계획의 타당성을 전반적으로 재검토하여 정비해야 합니다. 따라서 ㄱ은 5, ㄴ은 5입니다. 2년, 3년, 10년은 이 조문의 기간이 아닙니다.
시험 포인트: 도시·군기본계획과 도시·군관리계획 모두 5년마다 타당성을 재검토합니다.
문제 43
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역의 세분 중 ‘편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역’에 건축할 수 있는 건축물이 아닌 것은?(단, 건축물은 4층 이하이고, 조례는 고려하지 않음)
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정답 ①
'편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역'은 일반주거지역이며, 4층 이하 조건이므로 제1종일반주거지역 기준으로 봅니다. 이 지역에는 단독주택, 아파트를 제외한 공동주택(기숙사 포함), 제1종 근린생활시설, 유치원·초중고등학교 등을 지을 수 있습니다. 동물미용실은 시행 당시 제2종 근린생활시설로서 조례로 정해야 건축할 수 있어 정답입니다. 양수장은 제1종 근린생활시설이고, 기숙사·고등학교·단독주택은 허용 건축물입니다.
시험 포인트: 일반주거지역은 제1종 근린생활시설까지 바로 허용됩니다.
문제 44
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
지구단위계획은 도시·군관리계획으로 결정하며, 수립기준은 국토교통부장관이 정합니다. 두 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내 지역은 지구단위계획구역으로 지정할 수 있는 대상일 뿐이고, 의무 지정 대상이 아니며 거리도 2km가 아니므로 틀린 설명입니다. 도시개발구역에는 지구단위계획구역을 지정할 수 있고, 택지개발지구에서 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역으로 관련 계획이 없는 곳은 지정해야 하는 대상이 맞습니다.
시험 포인트: 대중교통 결절지는 1km 이내, 임의 지정 대상입니다.
문제 45
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 일반상업지역 내의 지구단위계획구역에서 건폐율이 60%이고 대지면적이 400m²인 부지에 건축물을 건축하려는 자가 그 부지 중 100m²를 공공시설의 부지로 제공하는 경우, 지구단위계획으로 완화하여 적용할 수 있는 건폐율의 최대한도(%)는 얼마인가?(단, 조례는 고려하지 않으며, 건축주가 용도폐지되는 공공시설을 무상양수 받은 경우가 아님)
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정답 ④
지구단위계획구역에서 대지의 일부를 공공시설 부지로 제공하면 건폐율을 완화할 수 있으며, 완화되는 건폐율은 '해당 용도지역에 적용되는 건폐율 × (1 + 공공시설 부지로 제공하는 면적 ÷ 원래의 대지면적)' 이내입니다.
풀이: 60% × (1 + 100 ÷ 400) = 60% × 1.25 = 75%
따라서 완화하여 적용할 수 있는 건폐율의 최대한도는 75%입니다. 60%는 완화 전 건폐율이고, 65%·70%·80%는 산식 결과와 맞지 않습니다.
시험 포인트: 건폐율 완화는 '1 + 제공면적/원래 대지면적'을 곱하고, 용적률 완화는 다른 산식을 씁니다.
문제 46
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지거래의 허가 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ①
시행 당시 국토계획법령상 허가구역 중 도시지역 외의 지역은 농지 500m², 임야 1,000m², 그 밖의 토지 250m² 이하이면 허가가 필요 없으므로, 90m² 임야 매매는 허가를 요하지 않습니다. 시·도지사가 지정할 때는 시·도도시계획위원회 심의를 거치며 지방의회 의견 청취는 요건이 아닙니다. 지정은 공고한 날부터 5일 후 효력이 생기고, 지정권자는 국토교통부장관 또는 시·도지사입니다. 이의신청은 1개월 이내입니다.
시험 포인트: 지정 효력은 공고일부터 5일 후입니다.
문제 47
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시지역 중 건폐율의 최대한도가 낮은 지역부터 높은 지역 순으로 옳게 나열한 것은?(단, 조례 등 기타 강화ㆍ완화조건은 고려하지 않음)
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정답 ⑤
도시지역 건폐율 최대한도는 녹지지역 20%, 제1종전용주거지역 50%, 제2종일반주거지역 60%, 준주거·근린상업·전용공업·준공업지역 70%, 일반상업·유통상업지역 80%, 중심상업지역 90%입니다. 생산녹지지역(20%) - 근린상업지역(70%) - 유통상업지역(80%)이 낮은 순서로 바르게 나열된 것입니다. 나머지 조합은 중간에 더 낮은 지역이 끼어 있거나 높은 순서로 나열되어 있습니다.
시험 포인트: 녹지 20, 근린상업 70, 일반·유통상업 80, 중심상업 90입니다.
문제 48
甲 소유의 토지는 A광역시 B구에 소재한 지목이 대(垈)인 토지로서 한국토지주택공사를 사업시행자로 하는 도시ㆍ군계획시설 부지이다. 甲의 토지에 대해 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군계획시설 부지의 매수청구권이 인정되는 경우, 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 도시ㆍ군계획시설의 설치의무자는 사업시행자이며, 조례는 고려하지 않음)
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정답 ④
설치의무자가 사업시행자이면 그 사업시행자가 매수의무자이며, 매수의무자는 매수청구를 받은 날부터 6개월 이내에 매수 여부를 결정해 토지 소유자와 특별시장·광역시장 등에게 알려야 하므로 옳은 설명입니다. 매수의무자는 B구청장이 아니라 한국토지주택공사이고, 청구 대상에는 건축물도 포함됩니다. 도시·군계획시설채권은 매수의무자가 지방자치단체일 때만 발행합니다. 매수하지 않기로 하면 3층 이하 단독주택 등은 지을 수 있지만 다세대주택은 안 됩니다.
시험 포인트: 매수 여부 결정은 6개월 이내입니다.
문제 49
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 광역도시계획에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ②
광역도시계획은 원칙적으로 국토교통부장관의 승인을 받지만, 도지사가 시장·군수의 요청으로 이들과 공동으로 수립하는 경우처럼 도지사가 수립하는 광역도시계획은 승인 없이 수립할 수 있어 옳은 설명입니다. 국토교통부장관이 광역계획권을 지정할 때는 중앙도시계획위원회 심의를 거치고, 중앙행정기관의 장도 변경을 요청할 수 있습니다. 시장·군수가 수립하면 도지사 승인을 받으며, 관할구역 일부만 포함시킬 수도 있습니다.
시험 포인트: 시장·군수 수립 시에는 도지사 승인입니다.
문제 50
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 기반시설부담구역에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
기반시설부담구역은 개발밀도관리구역 외의 지역에서 지정하는 것이므로 같은 지역에 두 구역을 중복하여 지정할 수 없습니다. 따라서 중복 지정이 가능하다는 설명이 틀립니다. 법령 개정으로 행위제한이 완화되는 지역은 기반시설부담구역으로 지정해야 하고, 도로·공원·녹지·수도·하수도·학교·폐기물처리시설 등이 설치가 필요한 기반시설입니다. 리모델링은 부과대상이 아니며, 기존 건축물을 철거하고 신축하면 기존 연면적을 초과하는 부분만 부과대상입니다.
시험 포인트: 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 겹쳐서 지정하지 않습니다.
문제 51
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군계획시설사업에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
시행자 지정 시 토지 면적 3분의 2 이상 소유와 토지소유자 총수 2분의 1 이상 동의 요건은 민간 시행자에게 적용되고, 한국토지주택공사 같은 공공기관에는 적용되지 않으므로 틀린 설명입니다. 도시·군관리계획으로 결정된 하천 정비사업은 도시·군계획시설사업이고, 시행자는 토지·건축물을 수용할 수 있습니다. 행정청인 시행자가 새로 설치한 공공시설은 관리청에 무상귀속되며, 결정 고시일부터 20년간 미시행 시 20년이 되는 날의 다음 날 효력을 잃습니다.
시험 포인트: 동의 요건은 민간 시행자에게만 적용됩니다.
문제 52
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군관리계획을 입안할 때 환경성 검토를 실시하지 않아도 되는 경우에 해당하는 것만을 모두 고른 것은?

ㄱ. 개발제한구역 안에 기반시설을 설치하는 경우
ㄴ. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 경우
ㄷ. 해당 지구단위계획구역 안의 나대지면적이 구역면적의 2%에 미달하는 경우
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정답 ②
도시·군관리계획 입안 시 기초조사의 하나인 환경성 검토는 해당 지구단위계획구역 안의 나대지면적이 구역면적의 2%에 미달하는 경우 등에는 하지 않을 수 있습니다. 따라서 ㄷ만 해당합니다. 개발제한구역 안에 기반시설을 설치하는 경우와 도시개발법에 따른 도시개발사업의 경우는 토지적성평가를 생략할 수 있는 사유로 규정되어 있어 환경성 검토 생략 사유로 고른 것은 맞지 않습니다.
시험 포인트: 나대지면적 2% 미달은 기초조사 생략 사유의 대표 예시입니다.
문제 53
도시개발법령상 준공검사 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ①
환지방식 도시개발사업에서 시행자는 환지 예정지를 지정한 경우 등 준공검사 전이라도 체비지를 사용하거나 처분하여 사업비에 충당할 수 있습니다. 따라서 준공검사 전에는 체비지를 사용할 수 없다는 설명이 틀립니다. 지정권자는 관계 행정기관 등에 의뢰하여 준공검사를 할 수 있고, 지정권자가 아닌 시행자는 공사를 끝내면 공사완료 보고서를 내고 준공검사를 받으며 부분 준공검사도 받을 수 있습니다. 지정권자가 시행자이면 공사 완료 공고를 합니다.
시험 포인트: 체비지는 준공 전에도 사업비 마련을 위해 사용·처분할 수 있습니다.
문제 54
도시개발법령상 수용 또는 사용의 방식에 따른 사업시행에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ③
수용 방식에서 수용 대상 토지 등의 세부목록을 고시하면 토지보상법에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 보므로 옳은 설명입니다. 토지 등을 수용할 수 있는 주체는 지정권자가 아니라 시행자이고, 수용에 관하여 특별한 규정이 없으면 도시정비법이 아니라 토지보상법을 준용합니다. 원형지는 도시개발구역 전체 토지면적의 3분의 1 이내로 공급할 수 있고, 토지상환채권 발행규모는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 넘을 수 없습니다.
시험 포인트: 원형지는 3분의 1 이내, 토지상환채권은 2분의 1 이내입니다.
문제 55
도시개발법령상 도시개발사업 조합에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
도시개발조합 설립 인가를 신청하려면 해당 도시개발구역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의가 필요하며, 이때 토지면적은 국공유지를 포함하여 산정합니다. 국공유지를 제외한다는 설명이 틀립니다. 조합은 전부 환지 방식일 때 시행자가 될 수 있고, 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성해 인가를 받습니다. 정관에는 도시개발구역의 면적이 들어가며, 조합 이사는 조합장을 겸할 수 없습니다.
시험 포인트: 조합 설립 동의율의 토지면적은 국공유지를 포함해 계산합니다.
문제 56
도시개발법령상 환지의 방식에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 옳게 연결한 것은?

( ㄱ ): 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식
( ㄴ ): 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식
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정답 ①
도시개발법령상 환지 방식에서 환지 전 토지에 대한 권리를 사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식은 평면 환지입니다. 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물 제외)에 대한 권리를 사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식은 입체 환지입니다. 따라서 ㄱ은 평면 환지, ㄴ은 입체 환지입니다. 평가 환지와 유동 환지는 법령상 환지 방식의 명칭이 아닙니다.
시험 포인트: 토지로 받으면 평면 환지, 구분건축물로 받으면 입체 환지입니다.
문제 57
도시개발법령상 도시개발사업의 비용 부담에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
도시개발사업 비용 부담에 관해 대도시 시장과 시·도지사 간 협의가 성립되지 않으면 시행 당시 법령상 행정자치부장관의 결정에 따르므로, 기획재정부장관이라는 설명이 틀립니다. 비용은 특별한 규정이 없으면 시행자가 부담하고, 도시개발채권의 소멸시효는 상환일부터 원금 5년, 이자 2년입니다. 시행자가 지방자치단체이면 공원·녹지 조성비 전부를 국고에서 보조하거나 융자할 수 있고, 공동구 설치 비용은 수용될 시설의 설치의무자에게 부담시킬 수 있습니다.
시험 포인트: 지방자치단체 간 비용 부담 협의가 안 되면 지방행정 소관 장관이 결정합니다.
문제 58
도시개발법령상 조합인 시행자가 면적식으로 환지계획을 수립하여 환지방식에 의한 사업시행을 하는 경우, 환지계획구역의 평균 토지부담률(%)은 얼마인가?(단, 다른 조건은 고려하지 않음)

○ 환지계획구역 면적: 200,000m²
○ 공공시설의 설치로 시행자에게 무상귀속되는 토지면적: 20,000m²
○ 시행자가 소유하는 토지면적: 10,000m²
○ 보류지 면적: 106,500m²
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정답 ②
평균 토지부담률은 '(보류지 면적 - 시행자에게 무상귀속되는 공공시설 토지 면적 - 시행자가 소유하는 토지 면적) ÷ (환지계획구역 면적 - 무상귀속 토지 면적 - 시행자 소유 토지 면적) × 100'으로 구합니다.
풀이: 분자 = 106,500 - 20,000 - 10,000 = 76,500m², 분모 = 200,000 - 20,000 - 10,000 = 170,000m²
76,500 ÷ 170,000 × 100 = 45%
따라서 평균 토지부담률은 45%입니다. 무상귀속 토지와 시행자 소유 토지를 분자와 분모에서 모두 빼야 하며, 빼지 않으면 다른 값이 나옵니다.
시험 포인트: 무상귀속 토지와 시행자 소유 토지는 분자·분모 양쪽에서 공제합니다.
문제 59
도시 및 주거환경정비법령상 도시ㆍ주거환경정비기본계획(이하 ‘기본계획’)의 수립에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
기본계획에 생활권별 기반시설 설치계획이 포함되면 정비예정구역의 개략적 범위와 단계별 정비사업 추진계획을 생략할 수 있을 뿐, 주거지 관리계획은 생략할 수 없으므로 틀린 설명입니다. 작성방법은 국토교통부장관이 정하고, 단계별 정비사업 추진계획 변경은 경미한 변경이라 도지사 승인이 필요 없습니다. 대도시 시장은 심의 전에 관계 행정기관의 장과 협의하며, 도지사가 필요 없다고 인정한 대도시가 아닌 시는 수립하지 않을 수 있습니다.
시험 포인트: 생략 가능한 것은 정비예정구역 범위와 단계별 추진계획입니다.
문제 60
도시 및 주거환경정비법령상 가로주택정비사업에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
시행 당시 도시정비법상 가로주택정비사업의 사업시행자는 가로구역의 기존 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수 이상의 주택을 공급해야 하므로 옳은 설명입니다. 이 사업은 정비구역 지정 없이 가로구역에서 시행하며, 추진위원회를 구성하지 않고 조합을 설립합니다. 시행 요건은 기존 호수와 세대수의 합이 20 이상이므로 10 이상이라는 설명도 틀립니다. 건폐율 산정기준 완화는 경사지에 위치한 경우의 특례입니다.
시험 포인트: 가로주택정비사업은 정비구역 지정과 추진위원회가 없습니다.
문제 61
도시 및 주거환경정비법령상 조합에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
대의원회는 총회 권한을 대행할 수 있으나 조합임원 선임은 대행할 수 없고, 정관에 따라 임기 중 궐위된 임원을 보궐선임할 수는 있지만 조합장은 제외됩니다. 따라서 옳은 설명입니다. 도시환경정비사업은 토지등소유자가 조합 없이 직접 시행할 수도 있습니다. 이사는 3명 이상(토지등소유자 100명 초과 시 5명 이상)이고, 주택단지가 아닌 지역은 토지면적 3분의 2 이상 동의가 필요합니다. 정비사업비 증가율 계산에서 현금청산 금액은 제외합니다.
시험 포인트: 대의원회는 조합장을 보궐선임할 수 없습니다.
문제 62
도시 및 주거환경정비법령상 관리처분계획 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ③
사업시행자는 폐공가 밀집으로 범죄 발생 우려가 있는 경우 등에는 기존 건축물 소유자의 동의와 시장·군수의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 도시환경정비사업 관리처분에서는 지상권자에 대한 분양을 제외합니다. 주택재건축사업은 조합원 전원이 동의하면 관리처분 기준을 따로 정할 수 있고, 종전 토지의 임차권자도 사업시행자의 동의를 받으면 이전고시 전까지 사용할 수 있습니다. 주거환경관리사업은 관리처분계획 방식의 사업이 아닙니다.
시험 포인트: 폐공가 밀집 등은 동의와 허가로 철거할 수 있습니다.
문제 63
도시 및 주거환경정비법령상 사업시행인가를 받은 정비사업의 공사완료에 따른 조치 등에 관한 다음 절차를 진행순서에 따라 옳게 나열한 것은?(단, 관리처분계획 인가를 받은 사업이고, 공사의 전부 완료를 전제로 함)

ㄱ. 준공인가
ㄴ. 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지
ㄷ. 토지의 분할절차
ㄹ. 대지 또는 건축물의 소유권 이전고시
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정답 ①
정비사업 공사가 끝나면 먼저 시장·군수의 준공인가를 받습니다. 사업시행자는 준공인가 고시 후 대지 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐, 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 소유권 이전고시는 이 절차의 마지막 단계입니다. 따라서 준공인가 - 토지 분할 - 분양받을 자에게 통지 - 소유권 이전고시 순서가 맞습니다.
시험 포인트: 준공인가 → 측량·분할 → 통지 → 이전고시 순서입니다.
문제 64
도시 및 주거환경정비법령상 다음 설명에 해당하는 정비사업은?

도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
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정답 ③
도시저소득주민이 집단 거주하고 정비기반시설이 극히 열악하며 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경 개선 사업은 시행 당시 도시정비법상 주거환경개선사업입니다. 주거환경관리사업은 단독주택 등 밀집지역의 보전·관리 사업이고, 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 사업입니다. 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후 공동주택이 밀집한 지역, 도시환경정비사업은 상업·공업지역 등의 사업입니다.
시험 포인트: '도시저소득주민'은 주거환경개선사업의 표지입니다.
문제 65
주택법령상 세대구분형 공동주택의 건설기준 등으로 틀린 것은?
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정답 ②
세대구분형 공동주택은 세대별로 구분된 각 공간마다 별도의 욕실·부엌·현관을 두고, 각 공간의 주거전용면적은 14m² 이상이어야 합니다. 따라서 12m² 이상이라는 설명이 틀립니다. 세대 간 연결문이나 경량구조 경계벽을 설치해야 하며, 세대구분형 공동주택은 주택단지 공동주택 전체 호수의 3분의 1, 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 않아야 합니다.
시험 포인트: 구분된 공간의 전용면적 기준은 14m² 이상입니다.
문제 66
주택법령상 주택조합에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
지역주택조합이 설립인가를 받은 후 조합원을 추가모집하면 주택조합의 변경인가를 받아야 하므로 옳은 설명입니다. 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 설립·변경·해산 모두 인가가 아니라 신고 대상입니다. 지역주택조합은 임대주택 세대수를 제외한 주택건설예정세대수의 2분의 1 이상 조합원으로 구성합니다. 공유 주택은 수인 중 대표자 1명을 조합원으로 보고, 조합원 사망으로 결원이 생기면 충원할 수 있습니다.
시험 포인트: 추가모집은 변경인가, 국민주택 직장주택조합은 신고입니다.
문제 67
주택법령상 주택단지가 일정한 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다. 그 시설에 해당하지 않는 것은?
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정답 ③
주택단지가 철도·고속도로·자동차전용도로, 폭 20m 이상인 일반도로, 폭 8m 이상인 도시계획예정도로, 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도로 분리된 경우 각각 별개의 주택단지로 봅니다. 폭 15m의 일반도로는 20m 미만이므로 분리 시설에 해당하지 않아 정답입니다. 고속도로, 폭 20m의 도시계획예정도로, 자동차전용도로, 일반국도는 모두 분리 시설에 해당합니다.
시험 포인트: 일반도로는 20m 이상, 도시계획예정도로는 8m 이상이어야 단지를 나눕니다.
문제 68
주택법령상 리모델링 기본계획 수립절차에 관한 조문의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자를 옳게 연결한 것은?

리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 ( ㄱ )일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 의견제시를 요청받은 날부터 ( ㄴ )일 이내에 의견을 제시하여야 한다.
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정답 ④
특별시장·광역시장 및 대도시 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 의견제시를 요청받은 날부터 30일 이내에 의견을 제시해야 합니다. 따라서 ㄱ은 14, ㄴ은 30입니다. 7일·10일·15일 공람이나 14일·15일 의견제시 기간은 조문과 맞지 않습니다.
시험 포인트: 리모델링 기본계획은 공람 14일 이상, 지방의회 의견 30일 이내입니다.
문제 69
주택법령상 주택상환사채에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
등록사업자의 등록이 말소되더라도 그가 이미 발행한 주택상환사채의 효력에는 영향을 미치지 않습니다. 따라서 효력이 상실된다는 설명이 틀립니다. 등록사업자가 발행하려면 금융기관 또는 주택도시보증공사의 보증을 받아야 하고, 채권에 취득자 성명을 기록하지 않으면 발행자와 제3자에게 대항할 수 없습니다. 발행자는 주택상환사채대장을 비치해야 하며, 발행계획을 수립해 국토교통부장관의 승인을 받아야 합니다.
시험 포인트: 등록 말소는 이미 발행한 주택상환사채의 효력에 영향이 없습니다.
문제 70
주택법령상 주택의 전매행위 제한에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 수도권은 「수도권정비계획법」에 의한 것임)
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정답 ⑤
전매제한 주택이라도 세대원 전원의 2년 이상 해외 체류, 상속 주택으로 세대원 전원 이전, 국가·지방자치단체·금융기관 채무 불이행으로 경매·공매가 시행되는 경우 등 전매가 불가피한 사유가 있으면 전매할 수 있으나, 이는 모두 법령이 정한 동의를 받은 경우에 한합니다. 공매가 시행되는 경우에도 동의가 필요하므로 동의 없이 전매할 수 있다는 설명이 틀립니다. 전매제한기간은 지역별로 달리 정할 수 있고, 부기등기에 관한 설명도 문제에서 옳은 내용으로 보고 있습니다.
시험 포인트: 전매제한 예외 사유는 모두 동의를 전제로 합니다.
문제 71
주택법령상 주택의 공급에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ④
사용검사 후 주택단지 일부 토지의 소유권을 회복한 자에게 매도청구를 하려면 그 토지 면적이 주택단지 전체 대지면적의 100분의 5 미만이어야 하므로 옳은 설명입니다. 한국토지주택공사가 총지분의 100분의 50을 초과 출자한 부동산투자회사는 입주자모집 승인을 받지 않습니다. 관광특구의 50층 이상 또는 높이 150m 이상 아파트는 분양가상한제 적용 제외입니다. 적용 지역 지정은 국토교통부장관이 하고, 입주자 지위의 상속은 전매제한 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 소유권 회복 토지 매도청구는 5% 미만일 때 가능합니다.
문제 72
건축법령상 건축물의 대지에 조경을 하지 않아도 되는 건축물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(단, 건축협정은 고려하지 않음)

ㄱ. 면적 5,000m² 미만인 대지에 건축하는 공장
ㄴ. 연면적의 합계가 1,500m² 미만인 공장
ㄷ. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 산업단지의 공장
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정답 ⑤
건축법령상 면적 200m² 이상 대지에는 원칙적으로 조경을 해야 하지만, 면적 5,000m² 미만인 대지에 건축하는 공장, 연면적 합계가 1,500m² 미만인 공장, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 산업단지의 공장은 조경 의무가 없습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 조경을 하지 않아도 되는 건축물입니다.
시험 포인트: 공장은 대지 5,000m² 미만, 연면적 1,500m² 미만, 산업단지 안이면 조경 의무가 없습니다.
문제 73
건축법령상 건축허가를 받은 건축물의 철거 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ①
건축물 소유자나 관리자가 건축물을 철거하려면 철거예정일 3일 전까지 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 특별시장·광역시장에게 신고한다는 설명은 신고 대상 행정청이 잘못되어 틀립니다. 철거 신고 시 철거·멸실신고서에 해체공사계획서를 첨부하고, 재해로 멸실된 경우 멸실 후 30일 이내에 신고합니다. 석면 함유 건축물은 석면을 먼저 제거한 후 철거하며, 신고를 받은 행정청은 확인 후 건축물대장에서 말소합니다.
시험 포인트: 철거 신고는 기초 단위(시장·군수·구청장)에게 3일 전까지 합니다.
문제 74
건축법령상 고층건축물의 피난시설에 관한 내용으로 ( )에 들어갈 것을 옳게 연결한 것은?

층수가 63층이고 높이가 190m인 ( ㄱ )건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단과 직접 연결되는 피난안전구역을 지상층으로부터 최대 ( ㄴ )개 층마다 ( ㄷ )개소 이상 설치하여야 한다.
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정답 ④
초고층 건축물은 층수 50층 이상 또는 높이 200m 이상인 건축물이고, 준고층 건축물은 30층 이상 49층 이하이거나 높이 120m 이상 200m 미만인 건축물입니다. 63층 건축물은 초고층이므로 ㄱ은 초고층입니다. 초고층 건축물에는 피난안전구역을 지상층으로부터 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치해야 하므로 ㄴ은 30, ㄷ은 1입니다. 준고층 건축물은 전체 층수의 2분의 1에 해당하는 층의 상하 5개 층 이내에 설치하는 방식입니다.
시험 포인트: 초고층은 50층·200m 기준, 피난안전구역은 30개 층마다 1개소입니다.
문제 75
건축법령상 ‘주요구조부’에 해당하지 않는 것만을 모두 고른 것은?

ㄱ. 지붕틀
ㄴ. 주계단
ㄷ. 사이 기둥
ㄹ. 최하층 바닥
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정답 ③
주요구조부는 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말합니다. 다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단 등 구조상 중요하지 않은 부분은 제외됩니다. 따라서 주요구조부에 해당하지 않는 것은 사이 기둥(ㄷ)과 최하층 바닥(ㄹ)입니다. 지붕틀(ㄱ)과 주계단(ㄴ)은 주요구조부에 해당합니다.
시험 포인트: 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단은 주요구조부가 아닙니다.
문제 76
건축법령상 건축협정에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ①
건축협정은 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 소유자등 전원의 합의로 체결해야 하므로 과반수의 동의로 체결할 수 있다는 설명이 틀립니다. 협정체결자 또는 건축협정운영회 대표자는 건축협정서를 작성해 인가를 받아야 하고, 인가권자는 인가 내용을 지방자치단체 공보에 공고합니다. 대상 토지가 둘 이상의 시·군·구에 걸치면 토지면적의 과반이 속하는 인가권자에게 신청할 수 있으며, 폐지는 협정체결자 과반수 동의로 인가를 받습니다.
시험 포인트: 체결은 전원 합의, 폐지는 과반수 동의입니다.
문제 77
건축법령상 건축물에 공개 공지 또는 공개 공간을 설치하여야 하는 대상지역에 해당하는 것은?(단, 지방자치단체장이 별도로 지정ㆍ공고하는 지역은 고려하지 않음)
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정답 ②
공개 공지 또는 공개 공간은 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역 등에서 문화 및 집회시설·종교시설·판매시설 등 일정 용도로 쓰는 바닥면적 합계 5,000m² 이상인 건축물 등에 설치합니다. 따라서 일반주거지역이 대상지역에 해당합니다. 전용주거지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 보전녹지지역은 법령이 정한 설치 대상지역이 아닙니다.
시험 포인트: 공개공지는 일반주거·준주거·상업·준공업지역에 설치합니다.
문제 78
건축법령상 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고 축조하여야 하는 공작물에 해당하는 것은?(단, 건축물과 분리하여 축조하는 경우이며, 공용건축물에 대한 특례는 고려하지 않음)
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정답 ④
시행 당시 건축법령상 신고 대상 공작물은 높이 2m를 넘는 옹벽·담장, 높이 6m를 넘는 굴뚝과 장식탑·기념탑, 높이 4m를 넘는 광고탑·광고판, 높이 8m를 넘는 고가수조, 바닥면적 30m²를 넘는 지하대피호 등입니다. 높이 3m의 담장은 2m를 넘으므로 신고 대상입니다. 높이 5m의 기념탑, 높이 7m의 고가수조, 높이 3m의 광고탑, 바닥면적 25m²의 지하대피호는 기준에 미달하여 신고 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 옹벽·담장 2m, 고가수조 8m, 지하대피호 30m² 기준을 구분합니다.
문제 79
농지법령상 용어에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ①
농지는 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이며, 과수원은 그 자체로도 농지의 지목입니다. 따라서 지목이 과수원이면 농지가 아니라는 설명이 틀립니다. 농업인은 1,000m² 이상 경작 또는 연 90일 이상 농업 종사자, 연 120일 이상 축산업 종사자 등이므로 두 사례 모두 농업인입니다. 지목이 전인 인삼 재배지는 농지이고, 농작업 일부만 위탁해도 위탁경영입니다.
시험 포인트: 농지는 실제 이용 현황으로 판단합니다.
문제 80
농지법령상 국ㆍ공유재산이 아닌 A농지와 국유재산인 B농지를 농업경영을 하려는 자에게 임대차하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
농지 임대차기간은 원칙적으로 3년 이상이지만, 국유재산·공유재산인 농지에는 이 최단기간 규정이 적용되지 않으므로 국유재산인 B농지의 임대차기간은 3년 미만으로 할 수 있어 옳은 설명입니다. 농지 임대차는 등기가 없어도 시·구·읍·면장의 확인을 받고 인도받으면 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 질병·취학 등으로 임대하면 3년 미만으로 정할 수 있고, 임대차 종료 명령은 시장·군수·구청장이 합니다.
시험 포인트: 국·공유 농지는 3년 최단기간 규정 적용이 없습니다.

부동산공시법령 및 세법

문제 81
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지목의 구분, 표기방법, 설정방법 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
광천지는 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지입니다. 다만 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 광천지에서 명시적으로 제외되므로, 이를 광천지로 한다는 설명이 틀립니다. 지목을 도면에 등록할 때 부호로 표기하는 것, 1필지 1지목 원칙, 둘 이상 용도일 때 주된 용도에 따른 설정, 일시적·임시적 용도로는 지목을 바꾸지 않는 영속성 원칙은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 광천지는 용출구와 유지 부지만, 운송용 송수관·송유관·저장시설 부지는 제외
문제 82
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지목의 구분으로 틀린 것은?
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정답 ③
묘지는 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 묘지공원으로 결정·고시된 토지, 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지입니다. 그러나 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 묘지가 아니라 "대"로 하므로, 이를 묘지에 포함시킨 설명이 틀립니다. 학교 교사와 체육장 등 부속시설물 부지의 학교용지, 독립된 보관시설물 부지의 창고용지, 궤도 설비와 역사·차고·공작창 부지의 철도용지, 육상 인공 양식시설 부지의 양어장은 모두 옳은 구분입니다.
시험 포인트: 묘지 관리를 위한 건축물의 부지는 묘지가 아니라 대
문제 83
경계점좌표등록부에 등록하는 지역에서 1필지의 면적측정을 위해 계산한 값이 1,029.551m²인 경우 토지대장에 등록할 면적으로 옳은 것은?
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정답 ④
경계점좌표등록부에 등록하는 지역의 토지 면적은 제곱미터 이하 한 자리 단위(0.1㎡)로 등록합니다. 끝수 처리는 0.1㎡ 미만의 끝수가 0.05㎡ 미만이면 버리고, 0.05㎡를 초과하면 올리며, 정확히 0.05㎡이면 구하려는 끝자리가 0 또는 짝수일 때 버리고 홀수일 때 올립니다. 계산값 1,029.551㎡에서 0.1㎡ 미만 끝수는 0.051㎡로 0.05㎡를 초과하므로 올려서 1,029.6㎡가 됩니다. 소수 둘째 자리까지 쓰는 값은 등록 단위가 아니고, 1,029.5㎡는 끝수를 버린 결과, 1,030.0㎡는 일반 지역처럼 1㎡ 단위로 처리한 결과라 틀립니다.
시험 포인트: 좌표 지역은 0.1㎡ 단위, 0.05㎡ 초과 끝수는 올림
문제 84
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지상 경계의 구분 및 결정기준 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우 지상 경계의 결정기준은 평균해수면이 아니라 최대만조위 또는 최대만수위가 되는 선입니다. 따라서 평균해수면을 기준으로 한다는 설명이 틀립니다. 지상경계를 둑·담장 등 구조물과 경계점표지로 구분하는 것, 확정판결 예외가 있는 분할 경계 기준, 매매 등을 위한 분할 시 경계점표지 설치 측량, 공유수면매립지에 제방 등을 편입할 때 바깥쪽 어깨부분을 기준으로 하는 것은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 해면·수면에 접한 토지의 경계는 최대만조위·최대만수위 선
문제 85
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지번부여에 관한 설명이다. ( )안에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

지적소관청은 도시개발사업 등이 준공되기 전에 사업시행자가 지번부여 신청을 하면 지번을 부여할 수 있으며, 도시개발사업 등이 준공되기 전에 지번을 부여하는 때에는 ( )에 따르되, 지적확정측량을 실시한 지역의 지번부여 방법에 따라 지번을 부여하여야 한다.
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정답 ①
도시개발사업 등이 준공되기 전에 사업시행자가 지번부여를 신청하면 지적소관청은 지번을 부여할 수 있습니다. 이때에는 사업계획도에 따르되, 지적확정측량을 실시한 지역의 지번부여 방법에 따라 지번을 부여합니다. 따라서 빈칸에는 사업계획도가 들어갑니다. 사업인가서, 지적도, 토지대장, 토지분할조서는 준공 전 지번부여의 기준 서류가 아닙니다. 준공 전에는 아직 지적공부가 정리되지 않았으므로 사업 내용을 담은 계획도를 기준으로 삼는다고 이해하면 됩니다.
시험 포인트: 준공 전 지번부여는 사업계획도에 따라 확정측량 지역 방법으로
문제 86
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 중앙지적위원회의 구성 및 회의 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
중앙지적위원회 위원장이 회의를 소집할 때에는 회의 일시·장소 및 심의 안건을 회의 5일 전까지 각 위원에게 서면으로 통지해야 합니다. 7일 전이라고 한 설명이 틀립니다. 위원장은 국토교통부 지적업무 담당 국장, 부위원장은 지적업무 담당 과장이 되고, 위원장과 부위원장을 포함해 5명 이상 10명 이하로 구성합니다. 회의는 재적위원 과반수 출석으로 개의하고 출석위원 과반수 찬성으로 의결하며, 관계인을 출석시켜 의견을 듣거나 필요하면 현지조사를 할 수 있습니다.
시험 포인트: 지적위원회 회의 소집 통지는 회의 5일 전까지 서면
문제 87
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적공부와 등록사항의 연결이 틀린 것은?
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정답 ④
공유지연명부에는 토지의 소재, 지번, 소유권 지분, 소유자의 성명·주소·주민등록번호, 토지의 고유번호, 장번호, 토지소유자 변동 일자와 원인 등을 등록합니다. 전유부분의 건물표시는 대지권등록부의 등록사항이므로 공유지연명부와 연결한 것이 틀립니다. 토지대장의 소재·고유번호, 임야대장의 지번·개별공시지가와 그 기준일, 지적도의 경계·건축물 및 구조물 등의 위치, 대지권등록부의 대지권 비율·건물의 명칭은 모두 옳은 연결입니다.
시험 포인트: 전유부분 건물표시·건물 명칭은 대지권등록부 등록사항
문제 88
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 부동산종합공부에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
부동산종합공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견한 토지소유자는 지적소관청에 정정을 신청할 수 있습니다. 읍·면·동의 장에게도 정정을 신청할 수 있다는 설명이 틀립니다. 열람과 증명서 발급은 지적소관청이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있고, 지적소관청은 등록사항 상호 간 불일치 사항을 확인·관리하며 관리기관의 장에게 정정을 요청할 수 있습니다. 토지이용계획확인서 내용도 등록사항입니다.
시험 포인트: 종합공부 열람·발급은 소관청·읍면동장, 정정 신청은 지적소관청
문제 89
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 경계점좌표등록부의 등록사항으로 옳은 것만 나열한 것은?
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정답 ②
경계점좌표등록부의 등록사항은 토지의 소재, 지번, 좌표, 토지의 고유번호, 지적도면의 번호, 필지별 경계점좌표등록부의 장번호, 부호 및 부호도입니다. 따라서 토지의 고유번호와 부호 및 부호도가 옳은 조합입니다. 토지의 이동사유와 면적은 토지대장의 등록사항이고, 경계·삼각점 및 지적기준점의 위치·건축물 및 구조물 등의 위치는 지적도면의 등록사항이므로, 이들이 섞인 나머지 조합은 틀립니다.
시험 포인트: 경계점좌표등록부에는 좌표·부호 및 부호도가 있고 경계·면적은 없음
문제 90
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 축척변경위원회의 심의ㆍ의결사항으로 틀린 것은?
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정답 ③
축척변경위원회는 축척변경 시행계획, 지번별 제곱미터당 금액의 결정과 청산금의 산정, 청산금의 이의신청, 그 밖에 지적소관청이 회의에 부치는 사항을 심의·의결합니다. 축척변경 승인은 지적소관청의 신청을 받아 시·도지사 또는 대도시 시장이 하는 것이므로 위원회의 심의·의결사항이 아닙니다. 따라서 축척변경 승인에 관한 사항이 틀립니다. 시행계획, 제곱미터당 금액, 청산금 산정과 이의신청은 모두 위원회 심의사항입니다.
시험 포인트: 축척변경 승인은 시·도지사(대도시 시장) 권한, 위원회 심의사항 아님
문제 91
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 토지의 등록, 지적공부 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
합병에 따른 경계·좌표 또는 면적은 따로 지적측량을 하지 않고 결정합니다. 합병 전 각 필지의 경계 중 합병으로 필요 없게 된 부분을 말소하여 경계를 정하고, 면적은 합병 전 각 필지의 면적을 합산하므로 지적측량을 하여 결정한다는 설명이 틀립니다. 지번은 지적소관청이 지번부여지역별로 차례대로 부여하고, 결번이 생기면 결번대장에 적어 영구히 보존하며, 지상경계를 새로 정하면 지상경계점등록부를 작성·관리합니다. 정보처리시스템 지적공부는 지적정보관리체계에 영구 보존합니다.
시험 포인트: 합병은 측량 없이 경계 말소·면적 합산으로 결정
문제 92
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 토지의 이동 신청 및 지적정리 등에 관한 설명이다. ( ) 안에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

지적소관청은 토지의 표시가 잘못되었음을 발견하였을 때에는 ( ㄱ ) 등록사항정정에 필요한 서류와 등록사항정정 측량성과도를 작성하고, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」제84조제2항에 따라 토지이동정리 결의서를 작성한 후 대장의 사유란에 ( ㄴ )라고 적고, 토지소유자에게 등록사항정정 신청을 할 수 있도록 그 사유를 통지하여야 한다.
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정답 ①
지적소관청은 토지의 표시가 잘못되었음을 발견하면 지체 없이 등록사항정정에 필요한 서류와 등록사항정정 측량성과도를 작성하고, 토지이동정리 결의서를 작성한 뒤 대장의 사유란에 "등록사항정정 대상토지"라고 적습니다. 그리고 토지소유자에게 등록사항정정 신청을 할 수 있도록 사유를 통지합니다. 따라서 ㄱ은 지체 없이, ㄴ은 등록사항정정 대상토지입니다. 7일·30일 같은 기한이나 지적불부합 토지, 토지표시정정 대상토지라는 표현은 규정과 다릅니다.
시험 포인트: 정정 대상 발견 시 지체 없이, 사유란에 등록사항정정 대상토지
문제 93
A건물에 대해 甲이 소유권이전등기청구권보전 가등기를 2016. 3. 4.에 하였다. 甲이 위 가등기에 의해 2016. 10. 18. 소유권이전의 본등기를 한 경우, A건물에 있던 다음 등기 중 직권으로 말소하는 등기는?
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정답 ②
소유권이전청구권 가등기에 의한 본등기를 하면, 등기관은 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 가등기권리자에게 대항할 수 없는 등기를 직권으로 말소합니다. 가등기(3. 4.) 이후 등기된 가압류(3. 15.)에 기한 강제경매개시결정등기는 직권말소 대상입니다. 반면 가등기 전에 설정된 근저당권에 기한 임의경매개시결정등기, 甲에게 대항할 수 있는 주택임차권등기는 말소하지 않습니다. 가등기상 권리를 목적으로 한 가처분·가압류등기도 말소 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 가등기 전 권리에 기한 등기·대항력 있는 임차권등기는 말소하지 않음
문제 94
신탁등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
신탁재산의 일부가 처분되어 권리이전등기와 함께 신탁등기의 변경등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용합니다. 각기 다른 순위번호를 사용한다는 설명이 틀립니다. 수탁자가 여럿이면 합유인 뜻을 기록하고, 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기와 신탁등기 말소등기를 함께 할 때에도 하나의 순위번호를 씁니다. 신탁등기 신청은 권리의 설정·보존·이전·변경등기 신청과 동시에 해야 하고, 신탁등기 말소신청도 권리 이전·말소등기 등과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 해야 합니다.
시험 포인트: 신탁 관련 동시 등기는 1건 신청, 하나의 순위번호
문제 95
부동산등기용등록번호에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ②
주민등록번호가 없는 재외국민의 등록번호는 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관이 부여하므로 옳습니다. 법인의 등록번호는 주된 사무소 소재지 관할 등기소의 등기관이 부여하고, 외국인은 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 부여합니다. 법인 아닌 사단과 국내 사무소 설치 등기가 없는 외국법인의 등록번호는 시장·군수 또는 구청장이 부여합니다. 국토교통부장관이 지정·고시하는 것은 국가·지방자치단체·국제기관·외국정부의 등록번호입니다.
시험 포인트: 재외국민은 대법원 소재지 등기관, 비법인사단은 시장·군수·구청장
문제 96
등기제도에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ③
전세권의 존속기간이 만료된 경우에는 전세금반환채권의 일부양도를 원인으로 한 전세권 일부이전등기를 할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 등기기록의 열람은 이해관계 유무와 관계없이 누구든지 청구할 수 있습니다. 등기관이 등기를 마치면 그 등기는 접수한 때부터 효력이 생깁니다. 말소회복등기에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하고, 등기신청서는 법관이 발부한 영장에 의한 압수의 경우에는 등기소 밖으로 옮길 수 있습니다.
시험 포인트: 등기 효력은 접수한 때, 존속기간 만료 후 전세권 일부이전 가능
문제 97
가등기에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
가등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인의 승낙을 받으면 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 청구권이 시기부·정지조건부이거나 장래에 확정될 것이어도 가등기를 할 수 있습니다. 가등기를 명하는 가처분명령이 있으면 법원의 촉탁이 아니라 가등기권리자가 단독으로 신청하고, 그 가처분명령은 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 신청합니다. 또한 가등기로 보전하려는 권리는 신청정보의 내용으로 제공해야 합니다.
시험 포인트: 가처분명령 가등기는 권리자 단독신청, 이해관계인은 승낙 받아 단독 말소
문제 98
등기부 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
구분건물 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 둡니다. 전유부분에는 갑구와 을구만 둔다는 설명은 전유부분 표제부를 빠뜨렸으므로 틀립니다. 폐쇄한 등기기록은 영구히 보존하고, 합필등기를 하면 합병되어 없어지는 토지의 등기기록을 폐쇄합니다. 등기부부본자료는 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료이며, 매매목록은 신청이 있는 경우에만 등기사항증명서에 포함하여 발급합니다.
시험 포인트: 구분건물은 1동 표제부 + 전유부분별 표제부·갑구·을구
문제 99
등기절차에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ③
국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우 등기관은 등기필정보를 작성·통지하지 않으므로 옳은 설명입니다. 등기관의 처분에 대한 이의는 집행정지의 효력이 없습니다. 소유권이전등기를 신청할 때에는 등기권리자뿐 아니라 등기의무자의 주소증명정보도 제공해야 합니다. 타인을 대리한 전자신청은 변호사·법무사 같은 자격자대리인만 할 수 있습니다. 전세권설정범위가 건물 일부일 때 도면을 제공하고, 건물 전부라면 도면이 필요 없습니다.
시험 포인트: 국가·지자체가 권리자면 등기필정보 미작성, 이의는 집행정지 효력 없음
문제 100
단독으로 신청할 수 있는 등기를 모두 고른 것은?(단, 판결에 의한 신청은 제외)

ㄱ. 소유권보존등기의 말소등기
ㄴ. 근저당권의 채권최고액을 감액하는 변경등기
ㄷ. 법인합병을 원인으로 한 저당권이전등기
ㄹ. 특정유증으로 인한 소유권이전등기
ㅁ. 승역지에 지역권설정등기를 하였을 경우, 요역지지역권등기
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정답 ①
소유권보존등기의 말소등기는 보존등기 명의인이 단독으로 신청하고, 법인합병을 원인으로 한 저당권이전등기는 포괄승계에 따른 등기이므로 승계인이 단독으로 신청합니다. 따라서 ㄱ과 ㄷ이 단독신청입니다. 근저당권 채권최고액 감액 변경등기는 근저당권자와 설정자의 공동신청이고, 특정유증으로 인한 소유권이전등기는 수증자와 유언집행자 또는 상속인의 공동신청입니다. 승역지에 지역권설정등기를 하면 요역지지역권등기는 등기관이 직권으로 하므로 신청 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 포괄승계·보존등기 말소는 단독, 특정유증은 공동, 요역지지역권은 직권
문제 101
등기사무에 관하여 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 법인 아닌 사단은 전자신청을 할 수 없다.
ㄴ. 등기신청의 각하결정에 대해 제3자는 이의신청을 할 수 없다.
ㄷ. 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대한 상속등기를 신청한 경우는 각하사유에 해당한다.
ㄹ. 대법원장은 어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있다.
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정답 ⑤
네 지문 모두 옳습니다. 법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 위한 사용자등록을 할 수 없어 전자신청을 할 수 없습니다. 등기신청의 각하결정에 대한 이의신청은 등기신청인만 할 수 있고 제3자는 할 수 없습니다. 공동상속인 중 일부가 자기 상속지분만에 대해 상속등기를 신청하는 것은 사건이 등기할 것이 아닌 경우로 각하사유입니다. 대법원장은 어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두가 정답입니다.
시험 포인트: 각하결정 이의는 신청인만, 상속지분 일부만의 상속등기는 각하
문제 102
소유권등기에 관한 내용으로 틀린 것은?
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정답 ②
수용에 의한 소유권이전등기를 하면 등기관은 그 부동산의 처분제한등기를 직권으로 말소합니다. 다만 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권등기와 재결로 존속이 인정된 권리는 말소하지 않습니다. 따라서 처분제한등기까지 직권말소할 수 없다고 한 설명이 틀립니다. 조합 명의 등기 불가, 멸실등기 대위신청, 규약 폐지 시 보존등기 신청, 재결 실효 말소의 공동신청은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 수용 시 처분제한등기는 직권말소, 요역지 지역권등기는 존치
문제 103
소유권보존등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ⑤
토지대장상 최초의 소유자로 등록된 사람의 상속인은 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다. 피상속인 명의로 보존등기를 한 뒤 상속등기를 해야 한다는 설명이 틀립니다. 미등기건물을 매수한 사람은 판례상 자기 명의로 직접 보존등기를 할 수 없어, 신축자 명의로 보존등기 후 이전등기를 해야 합니다. 수용 취득자의 보존등기 신청, 처분제한등기 촉탁 시 직권 보존등기, 부속건물의 별도 등기도 모두 옳습니다.
시험 포인트: 대장상 최초 소유자의 상속인은 직접 자기 명의로 보존등기
문제 104
등기에 관한 내용으로 틀린 것은?
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정답 ②
주택임차권등기명령에 따라 임차권등기가 된 경우에는 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 전대등기를 할 수 없습니다. 따라서 이전등기를 할 수 있다는 설명이 틀립니다. 소유권 일부이전 시 이전 지분을 기록하고, 일정 금액을 목적으로 하지 않는 채권의 저당권설정에는 채권 평가액을 제공합니다. 승역지소유자의 공작물 설치의무 약정은 등기원인에 있을 때만 기록하며, 대지사용권 이전등기는 현재 구분건물 소유명의인과 공동신청할 수 있습니다.
시험 포인트: 임차권등기명령에 따른 등기에 기초한 이전·전대등기 불가
문제 105
지방세기본법상 가산세에 관한 내용으로 옳은 것은?
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정답 ①
시험 당시 지방세기본법상 일반 무신고가산세는 납부세액의 100분의 20이므로 옳은 내용입니다. 사기나 그 밖의 부정한 행위로 인한 무신고가산세와 부정과소신고가산세는 100분의 40이고, 일반 과소신고가산세는 과소신고분 세액의 100분의 10입니다. 납부불성실가산세는 일정 비율이 아니라 납부하지 아니한 세액에 미납 기간 1일당 법정 이자율을 곱해 계산합니다. 따라서 나머지 비율은 모두 틀립니다.
시험 포인트: 무신고 20%, 과소신고 10%, 부정행위는 40%
문제 106
지방세법상 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 취득세의 과세표준으로 하는 경우 취득가격 또는 연부금액에 포함되지 않는 것은?(단, 특수관계인과의 거래가 아니며, 비용 등은 취득시기 이전에 지급되었음)
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정답 ①
사실상 취득가격에는 취득에 들인 직접·간접 비용이 포함됩니다. 건설자금에 충당한 차입금의 이자, 법인이 연부로 취득할 때 연부 계약에 따른 이자상당액, 취득에 필요한 용역비, 약정에 따라 취득자가 부담하는 조건 부담액은 모두 취득가격에 포함됩니다. 반면 「전기사업법」 등에 따라 전기·가스·열을 이용하는 자가 분담하는 비용은 취득가격에서 제외됩니다. 따라서 전기 사용자가 분담하는 비용이 포함되지 않는 항목입니다.
시험 포인트: 전기·가스·열 이용자 분담 비용은 취득가격 불포함
문제 107
지방세법상 다음의 재산세 과세표준에 적용되는 표준세율 중 가장 낮은 것은?
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정답 ③
재산세 표준세율은 종합합산 토지 5천만원 이하 1천분의 2, 별도합산 토지 2억원 이하 1천분의 2, 주택 6천만원 이하 1천분의 1입니다. 분리과세대상 토지 중 목장용지는 과세표준 크기와 상관없이 1천분의 0.7이고, 공장용지는 1천분의 2입니다. 따라서 과세표준 20억원인 분리과세대상 목장용지의 세율이 가장 낮습니다.
시험 포인트: 분리과세 저율 1천분의 0.7(전·답·과수원·목장용지·임야)이 가장 낮음
문제 108
지방세법상 재산세 과세대상에 대한 표준세율 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
재산세에서 주택은 토지와 달리 합산하지 않고 주택별로 각각의 과세표준에 세율을 적용합니다. 따라서 2개 이상의 주택 가액을 모두 합한 금액에 세율을 적용한다는 설명이 틀립니다. 종합합산과세대상과 별도합산과세대상 토지는 해당 지방자치단체 관할구역 안의 토지가액을 합산해 세율을 적용하고, 분리과세대상 토지는 해당 토지 가액에 분리과세 세율을 적용합니다. 주택의 토지와 건물 소유자가 다르면 토지와 건물 가액을 합산한 과세표준에 주택 세율을 적용한 뒤 가액 비율로 나눕니다.
시험 포인트: 재산세 주택은 주택별 과세, 토지는 종합·별도합산
문제 109
소득세법상 국외자산의 양도에 대한 양도소득세 과세에 있어서 국내자산의 양도에 대한 양도소득세 규정 중 준용하지 않는 것은?
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정답 ③
국외자산 양도소득세에는 국내자산 규정 중 비과세 양도소득, 양도소득과세표준의 계산, 양도 또는 취득의 시기, 양도소득의 부당행위계산 등이 준용됩니다. 그러나 기준시가는 국내 부동산을 전제로 정부가 정하는 가액이라 국외자산에는 그 산정 규정을 준용하지 않습니다. 국외자산은 실지거래가액을 원칙으로 하고 이를 확인할 수 없으면 시가 등을 적용합니다. 따라서 기준시가의 산정이 준용하지 않는 규정입니다.
시험 포인트: 국외자산 양도에는 기준시가 산정 규정 미준용
문제 110
소득세법상 거주자의 양도소득세 비과세에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ②
법원 결정으로 양도 당시 취득 등기가 불가능한 자산은 미등기양도자산에서 제외되므로 옳은 설명입니다. 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우에는 출국일부터 2년 이내에 양도해야 비과세됩니다. 직장 변경 등 부득이한 사유로 세대전원이 이전하는 경우에는 1년 이상 거주한 주택이어야 합니다. 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익이 과세됩니다. 농지 교환은 쌍방 토지가액 차액이 큰 편의 4분의 1 이하일 때만 비과세됩니다.
시험 포인트: 해외이주 2년 내, 부득이한 사유 1년 거주, 농지교환 차액 4분의 1 이하
문제 111
소득세법상 거주자의 양도소득과세표준의 신고 및 납부에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ②
양도소득세는 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 분납할 수 있고, 2천만원 이하이면 1천만원을 초과하는 금액을 분납합니다. 세액 1천6백만원이면 6백만원을 분납할 수 있으므로 옳습니다. 주택 양도 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내라 3월 21일 양도분은 5월 31일까지입니다. 분납은 예정신고 납부에도 적용되므로 2천만원이면 분납할 수 있습니다. 양도차손이 나도 예정신고를 하며, 예정신고를 안 했다면 과세표준이 없어도 확정신고를 합니다.
시험 포인트: 1천만원 초과 분납, 2천만원 이하는 1천만원 초과분
문제 112
소득세법상 등기된 국내 부동산에 대한 양도소득과세표준의 세율에 관한 내용으로 옳은 것은?
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정답 ③
시험 당시 등기된 부동산의 양도소득세율은 보유기간 1년 미만이면 100분의 50, 1년 이상 2년 미만이면 100분의 40, 2년 이상이면 기본세율이었고, 주택(조합원입주권 포함)은 1년 미만이면 100분의 40, 1년 이상이면 기본세율이었습니다. 10개월 보유 상가건물은 100분의 50이 맞습니다. 1년 6개월 주택과 2년 1개월 상가건물은 기본세율, 6개월 주택과 1년 8개월 상가건물은 100분의 40입니다.
시험 포인트: 시행 당시 일반 부동산 1년 미만 50%·2년 미만 40%, 주택은 1년 미만 40%
문제 113
소득세법상 양도소득세에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ①
국외자산 양도소득세는 양도일까지 계속하여 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자에게 과세됩니다. 10년간 국내에 주소를 둔 거주자가 국외 토지를 양도하면 납세의무가 있으므로 예정신고를 해야 하고, 옳은 설명입니다. 비거주자는 국외자산 양도에 대해 납세의무가 없습니다. 거주자의 양도소득세 납세지는 자산 소재지가 아니라 주소지이고, 비거주자는 국내사업장 소재지나 국내원천소득 발생 장소가 납세지입니다. 국외자산 양도에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
시험 포인트: 국외자산은 5년 이상 거주자만 과세, 장기보유특별공제 없음
문제 114
소득세법상 사업소득이 있는 거주자가 실지거래가액에 의해 부동산의 양도차익을 계산하는 경우 양도가액에서 공제할 자본적지출액 또는 양도비에 포함되지 않는 것은?(단, 자본적지출액에 대해서는 법령에 따른 증명서류가 수취ㆍ보관되어 있음)
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정답 ④
자본적지출액과 양도비에는 직접 지출한 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용, 공증비용, 납부의무자와 양도자가 같은 경우의 재건축부담금, 이용편의를 위한 지출 등이 포함됩니다. 소유권 확보를 위한 소송비용도 원칙적으로 포함되지만, 그 지출한 연도의 각 사업소득금액 계산 시 필요경비에 산입된 금액은 이중 공제를 막기 위해 제외됩니다. 따라서 사업소득 필요경비에 산입된 소송비용이 포함되지 않는 항목입니다. 나머지 비용은 모두 양도가액에서 공제할 수 있습니다.
시험 포인트: 사업소득 필요경비로 이미 산입된 금액은 양도 필요경비에서 제외
문제 115
종합부동산세법상 납세의무 성립시기가 2016년인 종합부동산세에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
관할세무서장은 주택과 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재한 납세고지서를 납부기간 개시 5일 전까지 발부해야 하므로 옳은 설명입니다. 주택분은 공시가격 합산액이 6억원(1세대 1주택자는 9억원)을 초과해야 납세의무가 있어 5억원이면 없습니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다. 시행 당시 주택 과세표준 6억원 이하 구간의 세율은 1천분의 5입니다. 납부세액이 1천만원을 초과하면 분납은 가능하지만 물납 허가 대상은 아닙니다.
시험 포인트: 종부세 과세기준일 6월 1일, 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지
문제 116
지방세법상 거주자의 국내자산 양도소득에 대한 지방소득세에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
지방소득세는 소액징수면제 규정에 따라 세액이 2천원 미만이면 징수하지 않습니다. 세액이 정확히 2천원이면 미만이 아니므로 징수합니다. 따라서 2천원인 경우 징수하지 않는다는 설명이 틀립니다. 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준은 종합소득·퇴직소득과 구분해 계산하며, 원칙적으로 「소득세법」상 양도소득과세표준을 그대로 씁니다. 공제세액이 산출세액을 넘으면 초과액은 없는 것으로 보고, 보유기간 1년 미만 조합원입주권에는 1천분의 40을 적용합니다.
시험 포인트: 지방소득세 소액징수면제는 2천원 미만
문제 117
지방세법상 공유농지를 분할로 취득하는 경우 자기소유지분에 대한 취득세 과세표준의 표준세율은?
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정답 ①
공유물을 분할하여 취득하는 경우 본인 지분을 초과하지 않는 부분은 공유물 분할로 인한 취득의 세율인 1천분의 23을 적용합니다. 이는 농지인지 여부와 관계없이 같습니다. 따라서 공유농지를 분할하면서 자기소유지분에 해당하는 부분을 취득하면 1천분의 23입니다. 1천분의 28은 원시취득·상속(농지 외) 등에, 1천분의 30은 농지 매매 등 유상취득에, 1천분의 35는 농지 외 무상취득에, 1천분의 40은 농지 외 유상취득에 쓰이는 세율입니다.
시험 포인트: 공유물 분할(본인 지분 이내)은 농지·비농지 모두 1천분의 23
문제 118
지방세법상 재산세에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
시험 당시 지방자치단체의 장은 재산세 납부세액이 500만원을 초과하면 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 45일 이내에 분납하게 할 수 있었으므로 옳은 설명입니다. 과세기준일은 6월 1일입니다. 주택분은 세액의 2분의 1씩 7월 16일~31일과 9월 16일~30일에 나누어 내므로 10월이라고 한 내용은 틀립니다. 7월 일괄 부과는 주택분 20만원 이하일 때이고, 토지분은 9월 납기입니다. 사실상 소유자를 알 수 없으면 공부상 소유자가 납부의무를 집니다.
시험 포인트: 재산세 분납은 500만원 초과, 과세기준일 6월 1일
문제 119
지방세법상 취득세의 납세의무에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
직계존비속 간 취득은 원칙적으로 증여로 보지만, 공매로 취득한 경우, 파산선고로 처분되는 경우, 권리의 이전에 등기·등록이 필요한 부동산을 서로 교환한 경우, 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에는 유상취득으로 봅니다. 따라서 직계존속의 부동산을 서로 교환한 경우 무상취득으로 본다는 설명이 틀립니다. 사실상 취득도 취득으로 보고, 주택조합이 조합원용으로 취득하는 부동산은 조합원이 취득한 것으로 봅니다. 대가 지급이 증명되는 매매와 공매는 유상취득입니다.
시험 포인트: 직계존비속 간 교환·공매·대가 증명은 유상취득
문제 120
지방세법상 취득세 및 등록면허세에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
등록면허세를 신고하지 않았더라도 산출세액을 등록하기 전까지(신고기한이 있으면 신고기한까지) 납부하면 신고·납부한 것으로 보므로 옳은 설명입니다. 취득 후 중과세 대상이 되면 60일 이내에 산출세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제해 신고·납부합니다. 취득 후 등기하는 경우에는 등기하기 전까지 신고·납부해야 합니다. 부동산거래신고를 거쳐 검증된 취득은 사실상 취득가격을 과세표준으로 합니다. 부동산가압류의 등록면허세는 채권금액의 1천분의 2입니다.
시험 포인트: 등록 전까지 납부하면 신고·납부로 간주, 가압류는 채권금액 기준