공인중개사 2차 35회 필기 기출문제 120문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
35회 출제 분석
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과목
문항
공인중개사법령 및 중개실무
40
부동산공법
40
부동산공시법령 및 세법
40
공인중개사법령·부동산공법·공시법령·세법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 2차 과목은 법령 개정이 잦아 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
공인중개사법령 및 중개실무
문제 1
공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회(이하 “위원회”라 함)에 관한 설명으로 옳은 것은?
①위원회는 국무총리 소속으로 한다.
②손해배상책임의 보장에 관한 사항은 위원회의 심의사항에 해당하지 않는다.
③위원회 위원장은 위원이 제척사유에 해당하는 데에도 불구하고 회피하지 아니한 경우에는 해당 위원을 해촉할 수 있다.
④위원회에서 심의한 중개보수 변경에 관한 사항의 경우 시ㆍ도지사는 이에 따라야 한다.
⑤국토교통부장관이 직접 공인중개사자격시험을 시행하려는 경우에는 위원회의 의결을 미리 거쳐야 한다.
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정답 ⑤
공인중개사 정책심의위원회는 국토교통부에 두며, 공인중개사 자격취득, 중개업 육성, 중개보수 변경, 손해배상책임 보장 등을 심의합니다. 국토교통부장관이 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행하려면 위원회 의결을 미리 거쳐야 하므로 옳은 설명입니다. 위원회는 국무총리 소속이 아니고, 손해배상책임 보장도 심의사항입니다. 회피하지 않은 위원의 해촉은 국토교통부장관이 하며, 시·도지사가 따라야 하는 것은 자격취득에 관한 심의사항입니다. 시험 포인트: 위원회는 국토교통부 소속, 시·도지사 기속은 자격취득 사항뿐입니다.
문제 2
공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 중개업과 함께 할 수 없는 업무는?(단, 다른 법률의 규정은 고려하지 않음)
①주택의 임대업
②상업용 건축물의 분양대행
③부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담
④중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배ㆍ이사업체의 소개
⑤개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
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정답 ①
법인인 개업공인중개사는 중개업 외에 상업용 건축물·주택의 임대관리 등 관리대행, 부동산 이용·개발·거래 상담, 개업공인중개사 대상 경영기법·경영정보 제공, 상업용 건축물·주택의 분양대행, 도배·이사업체 소개 등 용역 알선, 경매·공매 매수신청대리만 겸업할 수 있습니다. 주택의 임대업은 관리대행이 아니라 직접 임대 영업이므로 겸업할 수 없습니다. 분양대행, 상담, 도배·이사업체 소개, 경영정보 제공은 모두 허용됩니다. 시험 포인트: 임대 '관리대행'은 가능하지만 임대업 자체는 불가합니다.
문제 3
공인중개사법령상 개업공인중개사의 휴업의 신고 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①법인인 개업공인중개사가 4개월간 분사무소의 휴업을 하려는 경우 휴업신고서에 그 분사무소설치 신고확인서를 첨부하여 분사무소의 휴업신고를 해야 한다.
②개업공인중개사가 신고한 휴업기간을 변경하려는 경우 휴업기간 변경신고서에 중개사무소등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고해야 한다.
③관할 세무서장이 ｢부가가치세법 시행령｣에 따라 공인중개사법령상의 휴업신고서를 함께 받아 이를 해당 등록관청에 송부한 경우에는 휴업신고서가 제출된 것으로 본다.
④등록관청은 개업공인중개사가 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 없음에도 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.
⑤개업공인중개사가 휴업한 중개업을 재개하고자 등록관청에 중개사무소재개신고를 한 경우 해당 등록관청은 반납받은 중개사무소등록증을 즉시 반환해야 한다.
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정답 ②
3개월을 초과하는 휴업은 등록증(분사무소는 신고확인서)을 첨부해 미리 신고해야 합니다. 휴업신고 때 등록증을 이미 반납했으므로 휴업기간 변경신고에는 등록증을 첨부하지 않아 이 설명이 틀립니다. 분사무소 휴업 시 신고확인서 첨부, 세무서장 송부 시 제출 의제, 부득이한 사유 없는 6개월 초과 휴업 시 임의적 등록취소, 재개신고 시 등록증 즉시 반환은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 등록증 첨부는 휴업신고 때만, 변경신고에는 첨부하지 않습니다.
문제 4
공인중개사법령상 공인중개사인 개업공인중개사 甲과 그에 소속된 소속공인중개사 乙에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 甲과 乙은 실무교육을 받은 후 2년마다 등록관청이 실시하는 연수교육을 받아야 한다. ㄴ. 甲이 중개를 의뢰받아 乙의 중개행위로 중개가 완성되어 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하는 경우 乙은 甲과 함께 그 확인ㆍ설명서에 서명 또는 날인하여야 한다. ㄷ. 乙이 甲과의 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 신청한 경우 개설등록 후 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
ㄱ은 틀립니다. 연수교육은 실무교육을 받은 후 2년마다 시·도지사가 실시하며 등록관청이 아닙니다. ㄴ도 틀립니다. 소속공인중개사가 중개행위를 한 경우 확인·설명서에 개업공인중개사와 함께 서명 및 날인해야 하며, 서명 또는 날인으로는 부족합니다. ㄷ도 틀립니다. 고용관계 종료 신고 후 1년 이내에 개설등록을 신청하면 실무교육이 면제됩니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 틀립니다. 시험 포인트: 연수교육 주체는 시·도지사, 확인·설명서는 서명 및 날인입니다.
문제 5
공인중개사법령상 고용인의 신고 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①등록관청은 중개보조원의 고용 신고를 받은 경우 이를 공인중개사협회에 통보하지 않아도 된다.
②개업공인중개사는 소속공인중개사를 고용한 경우에는 소속공인중개사가 업무를 개시한 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.
③개업공인중개사가 고용할 수 있는 중개보조원의 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과하여서는 아니 된다.
④개업공인중개사는 소속공인중개사와의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 30일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.
⑤소속공인중개사에 대한 고용 신고를 받은 등록관청은 공인중개사협회에게 그 소속공인중개사의 공인중개사자격 확인을 요청하여야 한다.
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정답 ③
중개보조원 수는 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배를 초과할 수 없으므로 옳습니다. 소속공인중개사·중개보조원 고용 신고는 업무개시 전까지 하고, 고용관계 종료 신고는 종료일부터 10일 이내에 합니다. 등록관청은 고용인 신고사항을 공인중개사협회에 통보해야 하며, 소속공인중개사의 자격 확인은 자격증을 발급한 시·도지사에게 요청합니다. 시험 포인트: 고용 신고는 업무개시 전, 종료 신고는 10일 이내, 보조원은 5배 한도입니다.
문제 6
공인중개사법령상 부동산거래질서교란행위에 해당하지 않는 것은?
①공인중개사자격증 양도를 알선한 경우
②중개보조원이 중개업무를 보조하면서 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알리지 않은 경우
③개업공인중개사가 중개행위로 인한 손해배상책임을 보장하기 위하여 가입해야 하는 보증보험이나 공제에 가입하지 않은 경우
④개업공인중개사가 동일한 중개대상물에 대한 하나의 거래를 완성하면서 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우
⑤개업공인중개사가 거래당사자 쌍방을 대리한 경우
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정답 ③
부동산거래질서교란행위는 무등록중개, 자격증 양도·대여 및 그 알선, 중개보조원 신분 미고지, 서로 다른 둘 이상의 거래계약서 작성, 금지행위(쌍방대리, 직접거래 등) 위반 등 법에 열거된 행위를 말하며 신고센터 신고 대상입니다. 손해배상책임 보장을 위한 보증보험·공제 미가입은 업무정지 등 제재 사유일 뿐 교란행위 목록에 포함되지 않습니다. 자격증 양도 알선, 보조원 미고지, 이중계약서, 쌍방대리는 모두 해당합니다. 시험 포인트: 보증 미가입은 교란행위가 아니라는 점을 구별합니다.
문제 7
공인중개사법령상 개업공인중개사가 다음의 행위를 하기 위하여 법원에 등록해야 하는 것을 모두 고른 것은?(단, 법 제7638호 부칙 제6조제2항은 고려하지 않음)
ㄱ. ｢민사집행법｣에 의한 경매대상 부동산의 매수신청의 대리 ㄴ. ｢국세징수법｣에 의한 공매대상 부동산의 입찰신청의 대리 ㄷ. 중개행위에 사용할 인장의 변경 ㄹ. 중개행위로 인한 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험의 가입
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
민사집행법에 따른 경매대상 부동산의 매수신청대리를 하려면 대법원규칙에 따라 지방법원장에게 매수신청대리인 등록을 해야 하므로 ㄱ이 해당합니다. 국세징수법에 따른 공매대상 부동산의 입찰신청 대리는 법원 등록 없이 겸업할 수 있습니다. 인장의 변경은 등록관청에 등록하고, 손해배상책임 보증보험 가입은 등록관청에 신고합니다. 따라서 법원 등록 대상은 ㄱ뿐입니다. 시험 포인트: 경매는 지방법원장 등록, 공매는 등록 불요입니다.
문제 8
공인중개사법령상 소속공인중개사를 둔 개업공인중개사가 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하여야 하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본 ㄴ. 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 ㄷ. 소속공인중개사의 고용신고서 ㄹ. 개업공인중개사의 실무교육 수료확인증
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄹ
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정답 ①
중개사무소에는 중개사무소등록증 원본, 개업공인중개사와 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본, 중개보수·실비 요율 및 한도액표, 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류, 사업자등록증을 게시해야 합니다. 따라서 소속공인중개사의 자격증 원본과 보증설정 증명서류가 게시 대상입니다. 소속공인중개사의 고용신고서와 개업공인중개사의 실무교육 수료확인증은 게시 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 실무교육 수료확인증·고용신고서는 게시사항이 아닙니다.
문제 9
공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록에 관한 설명으로 틀린 것은?
①금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자는 개설등록을 할 수 없다.
②공인중개사협회는 매월 중개사무소의 등록에 관한 사항을 중개사무소등록ㆍ행정처분등통지서에 기재하여 다음 달 10일까지 시․도지사에게 통보하여야 한다.
③외국에 주된 영업소를 둔 법인의 경우에는 ｢상법｣상 외국회사 규정에 따른 영업소의 등기를 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.
④개설등록의 신청을 받은 등록관청은 개업공인중개사의 종별에 따라 구분하여 개설등록을 하고, 개설등록 신청을 받은 날부터 7일 이내에 등록신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.
⑤공인중개사인 개업공인중개사가 법인인 개업공인중개사로 업무를 하고자 개설등록신청서를 다시 제출하는 경우 종전의 등록증은 이를 반납하여야 한다.
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정답 ②
중개사무소 등록·행정처분 등에 관한 사항은 등록관청이 매월 중개사무소등록·행정처분등통지서에 기재해 다음 달 10일까지 공인중개사협회에 통보합니다. 협회가 시·도지사에게 통보하는 것이 아니므로 틀린 설명입니다. 집행유예 기간 만료 후 2년이 지나지 않은 자는 결격사유자이고, 외국법인은 상법상 영업소 등기 증명서류를 제출합니다. 등록관청은 신청일부터 7일 이내에 서면 통지하며, 종별 변경으로 다시 신청하면 종전 등록증을 반납합니다. 시험 포인트: 통보 주체는 등록관청, 받는 곳은 협회입니다.
문제 10
공인중개사법령상 개업공인중개사와 중개의뢰인의 중개계약에 관한 설명으로 틀린 것은?
①일반중개계약은 계약서의 작성 없이도 체결할 수 있다.
②전속중개계약을 체결하면서 유효기간을 3개월 미만으로 약정한 경우 그 유효기간은 3개월로 한다.
③전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 권리자의 인적 사항에 관한 정보를 공개해서는 안 된다.
④중개의뢰인은 일반중개계약을 체결하면서 거래예정가격을 포함한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다.
⑤임대차에 대한 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개의뢰인의 비공개 요청이 없어도 중개대상물의 공시지가를 공개하지 아니할 수 있다.
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정답 ②
전속중개계약의 유효기간은 3개월로 하되, 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그 약정에 따릅니다. 3개월 미만으로 약정해도 그 약정기간이 유효하므로 3개월로 한다는 설명은 틀립니다. 일반중개계약은 서면 없이도 체결할 수 있고, 의뢰인은 거래예정가격 등을 기재한 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있습니다. 전속중개 시 권리자의 인적 사항은 공개할 수 없고, 임대차의 경우 공시지가는 공개하지 않을 수 있습니다. 시험 포인트: 전속중개 유효기간은 약정이 우선, 약정 없으면 3개월입니다.
문제 11
공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 옳은 것은?
①｢전기통신사업법｣의 규정에 의한 부가통신사업자가 아니어도 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖추면 거래정보사업자로 지정받을 수 있다.
②거래정보사업자로 지정받으려는 자는 공인중개사의 자격을 갖추어야 한다.
③거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 거래정보사업자로 지정받은 경우 그 지정은 무효이다.
④법인인 거래정보사업자의 해산으로 부동산거래정보망의 계속적인 운영이 불가능한 경우 국토교통부장관은 청문 없이 그 지정을 취소할 수 있다.
⑤부동산거래정보망에 정보가 공개된 중개대상물의 거래가 완성된 경우 개업공인중개사는 3개월 이내에 해당 거래정보사업자에게 이를 통보하여야 한다.
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정답 ④
거래정보사업자가 해산 등으로 부동산거래정보망을 계속 운영할 수 없게 된 경우에는 국토교통부장관이 청문 없이 지정을 취소할 수 있으므로 옳습니다. 거래정보사업자는 부가통신사업자여야 하며, 지정받으려는 자 본인에게 공인중개사 자격이 요구되지는 않습니다. 부정한 방법으로 지정받은 경우는 무효가 아니라 지정취소 사유입니다. 거래가 완성되면 개업공인중개사는 지체 없이 거래정보사업자에게 통보해야 합니다. 시험 포인트: 해산으로 인한 지정취소만 청문 생략, 거래완성 통보는 지체 없이입니다.
문제 12
공인중개사법령상 개업공인중개사가 계약금등을 금융기관에 예치하도록 거래당사자에게 권고하는 경우 예치명의자가 될 수 없는 자는?
①개업공인중개사
②거래당사자 중 일방
③부동산 거래계약의 이행을 보장하기 위하여 계약 관련서류 및 계약금등을 관리하는 업무를 수행하는 전문회사
④국토교통부장관의 승인을 얻어 공제사업을 하는 공인중개사협회
⑤｢은행법｣에 따른 은행
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정답 ②
계약금등의 예치명의자는 개업공인중개사, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업을 하는 자, 계약 관련 서류와 계약금등을 관리하는 전문회사입니다. 거래당사자 중 일방은 예치명의자가 될 수 없습니다. 거래당사자 명의로 예치하면 그 당사자가 임의로 인출할 수 있어 계약 이행 보장이라는 제도 목적에 맞지 않기 때문입니다. 공제사업을 하는 협회와 은행, 전문회사는 예치명의자가 될 수 있습니다. 시험 포인트: 예치명의자에 거래당사자는 포함되지 않습니다.
문제 13
공인중개사법령상 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 아니 되는 행위를 모두 고른 것은?
ㄱ. 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위 ㄴ. 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위 ㄷ. 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 중개대상물에 대한 정당한 표시․광고 행위를 방해하는 행위 ㄹ. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위
①ㄱ, ㄷ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 안내문·온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하거나, 정당한 사유 없이 개업공인중개사등의 정당한 표시·광고를 방해해서는 안 되므로 ㄴ, ㄷ이 해당합니다. 중개의뢰인과의 직접 거래와 단체를 구성해 특정 중개대상물의 중개나 공동중개를 제한하는 행위는 개업공인중개사등 자신의 금지행위로 분류되며 '누구든지' 금지행위 목록이 아닙니다. 시험 포인트: 행위 주체가 '누구든지'인지 '개업공인중개사등'인지 구별합니다.
문제 14
공인중개사법령상 다음의 행위를 한 자에 대하여 3년의 징역에 처할 수 있는 경우는?
①거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
②공인중개사가 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우
③등록관청의 관할 구역안에 2개의 중개사무소를 둔 경우
④개업공인중개사가 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 경우
⑤공인중개사가 아닌 자로서 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 경우
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정답 ①
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이므로 3년의 징역에 처할 수 있습니다. 자기 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우, 이중사무소 설치, 임시 중개시설물 설치, 공인중개사가 아닌 자의 유사명칭 사용은 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 시험 포인트: 무등록·부정등록은 3년, 성명대여·이중사무소·유사명칭은 1년입니다.
문제 15
공인중개사법령상 중개보수 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①개업공인중개사의 중개업무상 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효가 된 경우 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 없다.
②주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 금액은 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
③중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
④중개대상물인 주택의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개보수는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라야 한다.
⑤개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
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정답 ④
주택 중개보수는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따릅니다. 중개대상물 소재지 기준이라고 한 설명은 틀립니다. 개업공인중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제되면 보수를 받을 수 없고, 주택 보수는 쌍방으로부터 각각 조례 요율한도 내에서 협의해 받습니다. 지급시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이며, 권리관계 확인 등에 드는 실비를 받을 수 있습니다. 시험 포인트: 주택 중개보수는 중개사무소 소재지 조례 기준입니다.
문제 16
공인중개사법령상 개업공인중개사 업무정지의 기준에서 개별기준에 따른 업무정지기간이 6개월인 것은?
①인장등록을 하지 않거나 등록하지 않은 인장을 사용한 경우
②거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 그 거래정보사업자에게 통보하지 않은 경우
③부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우
④중개대상물 확인ㆍ설명서를 보존기간 동안 보존하지 않은 경우
⑤법령상의 전속중개계약서 서식에 따르지 않고 전속중개계약을 체결한 경우
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정답 ③
업무정지 개별기준에서 부동산거래정보망에 중개대상물 정보를 거짓으로 공개한 경우는 업무정지 6개월입니다. 인장등록을 하지 않거나 미등록 인장을 사용한 경우, 거래완성 사실을 거래정보사업자에게 통보하지 않은 경우, 확인·설명서를 보존기간 동안 보존하지 않은 경우, 전속중개계약서 서식에 따르지 않은 경우는 모두 업무정지 3개월입니다. 시험 포인트: 거래정보망 거짓 공개는 6개월, 서식·보존·인장 위반은 3개월입니다.
문제 17
공인중개사법령상 공인중개사인 개업공인중개사의 중개사무소 개설등록 취소 사유에 해당하지 않는 경우는?
①중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하지 아니한 경우
②거짓으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
③업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우
④공인중개사인 개업공인중개사가 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 된 경우
⑤개업공인중개사가 사망한 경우
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정답 ①
중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않은 경우는 업무정지 사유이며 등록취소 사유가 아닙니다. 거짓이나 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우, 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우, 다른 개업공인중개사인 법인의 사원·임원이 된 이중소속, 개업공인중개사의 사망은 모두 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 등록취소 사유입니다. 시험 포인트: 확인·설명서 관련 의무 위반은 업무정지 사유입니다.
문제 18
공인중개사법령상 국토교통부장관이 공인중개사협회의 공제사업 운영에 대한 개선조치로서 명할 수 있는 것이 아닌 것은?
①가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리
②공제사업의 양도
③불건전한 자산에 대한 적립금의 보유
④업무집행방법의 변경
⑤자산의 장부가격의 변경
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정답 ②
국토교통부장관은 공제사업 운영이 적정하지 않거나 자산상황이 불량해 공제가입자의 권익을 해칠 우려가 있으면 업무집행방법 변경, 자산예탁기관 변경, 자산의 장부가격 변경, 불건전한 자산에 대한 적립금 보유, 가치가 없다고 인정되는 자산의 손실 처리 등을 명할 수 있습니다. 공제사업의 양도는 개선조치 내용에 포함되지 않습니다. 시험 포인트: 개선명령은 자산·업무방법 조정이며 사업 양도는 없습니다.
문제 19
공인중개사법령상 개업공인중개사가 중개를 완성한 때에 작성하는 거래계약서에 기재하여야 하는 사항을 모두 고른 것은?
ㄱ. 권리이전의 내용 ㄴ. 물건의 인도일시 ㄷ. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 ㄹ. 중개대상물 확인ㆍ설명서 교부일자
①ㄱ, ㄹ
②ㄴ, ㄷ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
거래계약서에는 거래당사자의 인적 사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액·계약금액 및 지급일자 등 지급에 관한 사항, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한, 중개대상물 확인·설명서 교부일자, 그 밖의 약정내용을 기재해야 합니다. 따라서 권리이전 내용, 인도일시, 조건·기한, 확인·설명서 교부일자가 모두 필요적 기재사항입니다. 시험 포인트: 확인·설명서 교부일자도 거래계약서 기재사항입니다.
문제 20
공인중개사법령상 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅱ] (비주거용 건축물)에서 개업공인중개사 기본 확인사항이 아닌 것은?
①토지의 소재지, 면적 등 대상물건의 표시
②소유권 외의 권리사항 등 등기부 기재사항
③관리비
④입지조건
⑤거래예정금액
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정답 ③
중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)의 개업공인중개사 기본 확인사항에는 대상물건의 표시, 등기부 기재사항 등 권리관계, 토지이용계획·공법상 제한, 입지조건, 관리에 관한 사항, 거래예정금액 등, 취득 시 부담할 조세 등이 있습니다. 관리비 항목은 주거용 건축물 서식에 있는 기본 확인사항이며 비주거용 서식에는 없습니다. 시험 포인트: 관리비는 주거용 확인·설명서에만 있는 항목입니다.
문제 21
공인중개사법령상 공인중개사협회의 업무에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 회원의 윤리헌장 제정 및 그 실천에 관한 업무 ㄴ. 부동산 정보제공에 관한 업무 ㄷ. 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고 모니터링 업무 ㄹ. 회원의 품위유지를 위한 업무
①ㄱ, ㄹ
②ㄴ, ㄷ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
공인중개사협회는 회원의 품위유지를 위한 업무, 부동산중개제도 연구·개선, 회원의 자질향상 교육·연수, 회원의 윤리헌장 제정 및 실천, 부동산 정보제공, 공제사업 등을 수행합니다. 따라서 윤리헌장, 부동산 정보제공, 품위유지 업무가 해당합니다. 인터넷 표시·광고 모니터링은 국토교통부장관의 업무로, 위탁을 받을 수는 있어도 협회 고유 업무에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 표시·광고 모니터링은 국토교통부장관 업무입니다.
문제 22
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가구역(이하 “허가구역”이라 함)의 지정에 관한 설명으로 옳은 것은?
①허가구역이 둘 이상의 시ㆍ도의 관할구역에 걸쳐 있는 경우 해당 시ㆍ도지사가 공동으로 지정한다.
②토지의 투기적인 거래 성행으로 지가가 급격히 상승하는 등의 특별한 사유가 있으면 7년 이내의 기간을 정하여 허가구역을 지정할 수 있다.
③허가구역의 지정은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 허가구역 지정의 통지를 받은 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다.
④허가구역 지정에 관한 공고 내용의 통지를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 그 공고 내용을 관할 등기소의 장에게 통지해야 한다.
⑤허가구역 지정에 관한 공고 내용의 통지를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 사실을 7일 이상 공고해야 하고, 그 공고 내용을 30일간 일반이 열람할 수 있도록 해야 한다.
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정답 ④
허가구역 지정 공고 내용을 통지받은 시장·군수·구청장은 지체 없이 관할 등기소장에게 통지하고, 7일 이상 공고하며 15일간 일반이 열람할 수 있게 해야 하므로 등기소장 통지 설명이 옳고 30일 열람은 틀립니다. 둘 이상의 시·도에 걸치면 국토교통부장관이 지정하고, 지정기간은 5년 이내입니다. 지정의 효력은 지정을 공고한 날부터 5일 후에 발생합니다. 시험 포인트: 효력은 공고일부터 5일 후, 열람은 15일간입니다.
문제 23
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래계약의 변경신고사항이 아닌 것은?
①거래가격
②공동매수의 경우 매수인의 추가
③거래 지분 비율
④거래대상 부동산의 면적
⑤거래 지분
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정답 ②
부동산 거래계약 변경신고는 거래 지분 비율, 거래 지분, 거래대상 부동산의 면적, 계약의 조건·기한, 거래가격, 중도금·잔금 및 지급일, 공동매수 시 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우) 등이 대상입니다. 공동매수에서 매수인을 추가하는 것은 변경신고 대상이 아니며 새로운 거래로 보아야 합니다. 시험 포인트: 공동매수인은 제외만 변경신고 가능하고 추가는 불가합니다.
문제 24
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 주택 임대차계약의 신고에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 법률에 따른 신고의 의제는 고려하지 않음)
①A특별자치시 소재 주택으로서 보증금이 6천만원이고 월 차임이 30만원으로 임대차계약을 신규 체결한 경우 신고 대상이다.
②B시 소재 주택으로서 보증금이 5천만원이고 월 차임이 40만원으로 임대차계약을 신규 체결한 경우 신고 대상이 아니다.
③자연인 甲과 ｢지방공기업법｣에 따른 지방공사 乙이 신고 대상인 주택 임대차계약을 체결한 경우 甲과 乙은 관할 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.
④C광역시 D군 소재 주택으로서 보증금이 1억원이고 월 차임이 100만원으로 신고된 임대차계약에서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상이 아니다.
⑤개업공인중개사가 신고 대상인 주택 임대차계약을 중개한 경우 해당 개업공인중개사가 신고하여야 한다.
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정답 ④
주택 임대차계약 신고에서 보증금 또는 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상에서 제외되므로 옳습니다. 신고 대상은 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 경우이므로 6천만원·30만원 계약은 대상이 아니고, 월 차임 40만원 계약은 대상입니다. 국가등이 당사자이면 국가등이 단독 신고하며, 임대차 신고 의무자는 거래당사자이고 개업공인중개사가 아닙니다. 시험 포인트: 금액 기준은 '초과', 증감 없는 기간 연장 갱신은 신고 제외입니다.
문제 25
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래신고에 관한 설명으로 틀린 것은?
①거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 거래 지분 비율이 잘못 기재된 경우 신고관청에 신고 내용의 정정을 신청할 수 있다.
②자연인 甲이 단독으로 ｢주택법｣상 투기과열지구 외에 소재하는 주택을 실제 거래가격 6억원으로 매수한 경우 입주 예정 시기 등 그 주택의 이용계획은 신고사항이다.
③법인이 주택의 매수자로서 거래계약을 체결한 경우 임대 등 그 주택의 이용계획은 신고사항이다.
④부동산의 매수인은 신고인이 부동산거래계약 신고필증을 발급받은 때에 ｢부동산등기 특별조치법｣에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
⑤개업공인중개사가 신고한 후 해당 거래계약이 해제된 경우 그 계약을 해제한 거래당사자는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 단독으로 신고하여야 한다.
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정답 ⑤
개업공인중개사가 거래신고를 한 후 계약이 해제된 경우에는 개업공인중개사가 해제등 신고를 할 수 있으며, 거래당사자가 신고할 때는 해제 확정일부터 30일 이내에 공동으로 해야 합니다. 거래당사자가 단독으로 신고해야 한다는 설명은 틀립니다. 거래 지분 비율은 정정신청 사항이고, 투기과열지구 외 6억원 이상 주택의 이용계획과 법인의 주택 매수 시 이용계획은 신고사항입니다. 신고필증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 봅니다. 시험 포인트: 해제등 신고는 원칙적으로 공동신고입니다.
문제 26
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등의 대한민국 안의 부동산(이하 “국내 부동산”이라 함) 취득에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 상호주의에 따른 제한은 고려하지 않음)
①정부간 기구는 외국인등에 포함된다.
②외국의 법령에 따라 설립된 법인이 건축물의 신축으로 국내 부동산을 취득한 때에는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고관청에 취득신고를 하여야 한다.
③외국인이 국내 부동산을 취득하는 교환계약을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 신고관청에 취득신고를 하여야 한다.
④외국인이 국내 부동산을 매수하기 위하여 체결한 매매계약은 부동산 거래신고의 대상이다.
⑤국내 부동산을 가지고 있는 대한민국국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 해당 부동산을 계속보유하려는 때에는 외국인으로 변경된 날부터 6개월 이내에 신고관청에 계속보유신고를 하여야 한다.
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정답 ②
외국인등이 계약 외의 원인인 상속·경매·건축물 신축 등으로 국내 부동산을 취득하면 취득한 날부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 60일 이내라고 한 설명은 틀립니다. 정부간 기구는 외국인등에 포함되고, 교환·증여 등 매매 외의 계약은 계약체결일부터 60일 이내에 취득신고합니다. 매매계약은 부동산 거래신고 대상이며, 국민이 외국인으로 변경되어 계속 보유하려면 변경일부터 6개월 이내에 신고합니다. 시험 포인트: 계약은 60일, 계약 외 원인과 계속보유는 6개월입니다.
문제 27
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 ‘허가구역 내 토지거래에 대한 허가’의 규정이 적용되지 않는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ. ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 외국인이 토지취득의 허가를 받은 경우 ㄴ. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따라 토지를 환매하는 경우 ㄷ. ｢한국농어촌공사 및 농지관리기금법｣에 따라 한국농어촌공사가 농지의 매매를 하는 경우
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
토지거래허가 규정은 공익사업법에 따른 수용, 민사집행법에 따른 경매 외에도 대통령령으로 정하는 경우에는 적용되지 않습니다. 외국인등이 토지취득 허가를 받은 경우, 공익사업법에 따라 토지를 환매하는 경우, 한국농어촌공사법에 따라 한국농어촌공사가 농지를 매매하는 경우는 모두 허가 규정 적용이 배제됩니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 해당합니다. 시험 포인트: 환매, 농어촌공사 농지 매매, 외국인 취득허가는 허가 적용 제외입니다.
문제 28
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래신고의 대상이 아닌 것은?
①｢주택법｣에 따른 조정대상지역에 소재하는 주택의 증여 계약
②｢공공주택 특별법｣에 따른 부동산의 공급계약
③토지거래허가를 받은 토지의 매매계약
④｢택지개발촉진법｣에 따른 부동산 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약
⑤｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약
정답 · 해설 보기
정답 ①
부동산 거래신고 대상은 토지·건축물의 매매계약, 법령에 따른 부동산 공급계약, 공급받는 자로 선정된 지위와 입주자로 선정된 지위의 매매계약입니다. 증여는 지역과 관계없이 신고 대상 계약이 아니므로 조정대상지역 주택의 증여 계약은 대상이 아닙니다. 공공주택 특별법에 따른 공급계약, 토지거래허가를 받은 토지의 매매, 택지개발촉진법에 따른 분양권 매매, 빈집법상 입주자 지위 매매는 신고 대상입니다. 시험 포인트: 증여·교환은 거래신고 대상이 아닙니다.
문제 29
甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다.
②丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다.
③乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다.
④丙이 ｢주택임대차보호법｣상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다.
⑤丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다.
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정답 ④
소액임차인의 최우선변제권은 배당에서 일정액을 먼저 받는 권리일 뿐, 선순위 저당권보다 앞서는 대항력을 주지 않습니다. 따라서 甲의 저당권이 실행되면 그보다 후순위인 丙의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 동거 가족의 주민등록 이전도 대항요건이 되고, 주택임대차 등기를 하면 인도·전입 없이도 대항력이 생깁니다. 보증금 담보 목적의 전세권 양수인이 선의이면 연체차임 공제로 대항할 수 없고, 최선순위 甲의 저당권과 그 후의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 시험 포인트: 최우선변제권과 대항력은 별개이며 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다.
문제 30
개업공인중개사가 ｢민사집행법｣에 따른 강제경매에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?
①법원이 경매절차를 개시하는 결정을 할 때에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다.
③제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에도 압류에 대항할 수 있다.
④경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
⑤이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다.
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정답 ③
민사집행법상 제3자가 권리를 취득할 때 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못합니다. 알았던 경우에도 대항할 수 있다는 설명은 틀립니다. 경매개시결정과 동시에 압류를 명하고, 압류는 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 않습니다. 경매개시결정 등기 후 가압류한 채권자도 배당요구를 할 수 있고, 이해관계인은 매각대금 완납 시까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다. 시험 포인트: 악의의 제3자는 압류에 대항할 수 없습니다.
문제 31
개업공인중개사 甲은 ｢공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙｣에 따라 매수신청대리인으로 등록한 후 乙과 매수신청대리에 관한 위임계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?
①甲이 법인이고 분사무소를 1개 둔 경우 매수신청대리에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 설정해야 하는 보증의 금액은 6억원 이상이다.
②甲은 매수신청대리 사건카드에 乙에게서 위임받은 사건에 관한 사항을 기재하고 서명날인 한 후 이를 3년간 보존해야 한다.
③甲은 매수신청대리 대상물에 대한 확인ㆍ설명 사항을 서면으로 작성하여 사건카드에 철하여 3년간 보존해야 하며 乙에게 교부할 필요는 없다.
④등기사항증명서는 甲이 乙에게 제시할 수 있는 매수신청대리 대상물에 대한 설명의 근거자료에 해당하지 않는다.
⑤甲이 중개사무소를 이전한 경우 14일 이내에 乙에게 통지하고 지방법원장에게 그 사실을 신고해야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
매수신청대리인으로 등록한 법인은 4억원 이상의 보증을 설정하고 분사무소마다 2억원 이상을 추가해야 하므로, 분사무소 1개를 둔 경우 6억원 이상입니다. 사건카드와 확인·설명서는 5년간 보존하며 확인·설명서는 위임인에게 교부해야 합니다. 등기사항증명서는 설명의 근거자료에 해당합니다. 중개사무소를 이전하면 10일 이내에 지방법원장에게 신고해야 하므로 14일은 틀립니다. 시험 포인트: 매수신청대리 보존기간은 5년, 이전 신고는 10일 이내입니다.
문제 32
개업공인중개사가 구분소유권의 목적인 건물을 매수하려는 중개의뢰인에게 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?
①일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분도 구분소유자 전원의 공유에 속한다.
②대지의 공유자는 그 대지에 구분소유권의 목적인 1동의 건물이 있을 때에도 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해 분할을 청구할 수 있다.
③구분소유자는 공용부분을 개량하기 위해서 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분의 사용을 청구할 수 있다.
④전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 전유부분에 존재하는 것으로 추정한다.
⑤대지사용권이 없는 구분소유자는 대지사용권자에게 대지사용권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
집합건물법상 구분소유자는 공용부분의 보존·개량을 위해 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 사용을 청구할 수 있으므로 옳습니다. 일부 구분소유자만 공용하는 일부공용부분은 그들의 공유입니다. 대지 위에 구분소유 건물이 있으면 건물 사용에 필요한 범위의 대지는 분할청구를 할 수 없습니다. 건물의 설치·보존상 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정하며, 매도청구는 대지사용권 없는 구분소유자에게 구분소유권을 시가로 매도하라고 청구하는 것입니다. 시험 포인트: 매도청구 방향과 흠의 추정 장소(공용부분)를 정확히 기억합니다.
문제 33
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차를 중개하면서 임대인을 상대로 지상건물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있는 임차인에 대하여 설명하였다. 이에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따르며, 특별한 사정은 고려하지 않음)
ㄱ. 종전 임차인이 신축한 건물을 매수한 임차인 ㄴ. 차임연체를 이유로 계약을 해지당한 임차인 ㄷ. 건물을 신축하였으나 행정관청의 허가를 받지 않은 임차인 ㄹ. 토지에 지상권이 설정된 경우 지상권자로부터 그 토지를 임차하여 건물을 신축한 임차인
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
판례상 종전 임차인이 신축한 건물을 매수하고 임차권을 적법하게 승계한 임차인도 매수청구권을 행사할 수 있고, 행정관청의 허가를 받지 않은 건물도 매수청구 대상이 됩니다. 또 지상권자로부터 토지를 임차해 건물을 신축한 임차인도 임대인인 지상권자에게 매수청구할 수 있습니다. 반면 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 해당합니다. 시험 포인트: 채무불이행 해지 시 매수청구권이 부정됩니다.
문제 34
개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 ｢주택임대차보호법｣상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다. ㄴ. 乙이 임차권등기를 한 이후에 甲으로부터 X주택을 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다. ㄷ. 乙이 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 乙은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다. ㄹ. 乙이 임차권등기를 한 이후에는 이행지체에 빠진 甲의 보증금반환의무가 乙의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
①ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 · 해설 보기
정답 ④
ㄱ은 틀립니다. 임차권등기명령은 임대인에게 송달되기 전에도 집행할 수 있습니다. ㄴ은 옳습니다. 임차권등기가 된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다. ㄷ은 옳습니다. 임차권등기 후에는 주택 점유나 주민등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. ㄹ도 옳습니다. 판례상 임대인의 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 시험 포인트: 임차권등기명령은 송달 전 집행 가능, 보증금 반환이 선이행입니다.
문제 35
개업공인중개사가 X토지를 공유로 취득하고자 하는 甲, 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲의 지분이 1/2, 乙의 지분이 1/2인 경우, 乙과 협의 없이 X토지 전체를 사용ㆍ수익하는 甲에 대하여 乙은 X토지의 인도를 청구할 수 있다. ㄴ. 甲의 지분이 2/3, 乙의 지분이 1/3인 경우, 甲이 X토지를 임대하였다면 乙은 그 임대차의 무효를 주장할 수 없다. ㄷ. 甲의 지분이 1/3, 乙의 지분이 2/3인 경우, 乙은 甲의 동의 없이 X토지를 타인에게 매도할 수 없다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ④
ㄱ은 틀립니다. 판례는 과반수 지분을 갖지 못한 공유자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물 전부를 점유하더라도 다른 소수지분권자는 공유물 인도를 청구할 수 없고 방해배제 등만 청구할 수 있다고 봅니다. ㄴ은 옳습니다. 과반수 지분권자의 임대는 관리행위로서 유효합니다. ㄷ도 옳습니다. 공유물 처분은 공유자 전원의 동의가 필요하므로 2/3 지분권자라도 단독으로 매도할 수 없습니다. 시험 포인트: 관리는 지분 과반수, 처분은 전원 동의, 소수지분권자는 인도청구 불가입니다.
문제 36
甲이 乙로부터 乙 소유의 X주택을 2020. 1. 매수하면서 그 소유권이전등기는 자신의 친구인 丙에게로 해 줄 것을 요구하였다(이에 대한 丙의 동의가 있었음). 乙로부터 X주택의 소유권이전등기를 받은 丙은 甲의 허락을 얻지 않고 X주택을 丁에게 임대하였고, 丁은 X주택을 인도받은 후 주민등록을 이전하였다. 그런데 丁은 임대차계약 체결 당시에 甲의 허락이 없었음을 알고 있었다. 이에 대하여 개업공인중개사가 丁에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丙은 X주택의 소유권을 취득할 수 없다.
②乙은 丙을 상대로 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
③甲은 乙과의 매매계약을 기초로 乙에게 X주택의 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
④丁은 甲 또는 乙에 대하여 임차권을 주장할 수 있다.
⑤丙은 丁을 상대로 임대차계약의 무효를 주장할 수 없지만, 甲은 그 계약의 무효를 주장할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
甲이 매수인이면서 등기만 丙 명의로 한 것은 3자간 등기명의신탁입니다. 명의신탁약정과 丙 명의 등기는 무효이므로 丙은 소유권을 취득하지 못하고, 乙은 진정명의회복 등기를 청구할 수 있으며, 甲은 유효한 매매계약에 따라 乙에게 이전등기를 청구할 수 있습니다. 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하며 제3자의 선의·악의를 묻지 않으므로, 대항요건을 갖춘 丁은 임차권을 주장할 수 있고 甲도 丁에게 계약의 무효를 주장할 수 없습니다. 시험 포인트: 부동산실명법상 무효는 악의의 제3자에게도 대항할 수 없습니다.
문제 37
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 ｢주택임대차보호법｣상 계약갱신요구권에 관하여 설명한 것으로 옳은 것은?
①임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
②임차인뿐만 아니라 임대인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
③임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
④임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우 임대인은 차임을 증액할 수 없다.
⑤임차인이 계약갱신요구권을 행사하려는 경우 계약기간이 끝난 후 즉시 이를 행사하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
주택임대차보호법상 계약갱신요구로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생기므로 옳습니다. 전체 10년 범위의 갱신요구권은 상가건물 임대차의 규정이며 주택은 1회에 한해 행사합니다. 갱신요구권은 임차인만의 권리이고, 갱신 시 차임은 약정 차임의 20분의 1 범위에서 증액할 수 있습니다. 행사기간은 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 시험 포인트: 주택 갱신요구는 1회, 갱신 후 임차인은 언제든 해지 통지 가능합니다.
문제 38
개업공인중개사가 상가건물을 임차하려는 중개의뢰인 甲에게 ｢상가건물 임대차보호법｣의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?
①甲이 건물을 인도 받고 ｢부가가치세법｣에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다.
②확정일자는 건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
③임대차계약을 체결하려는 甲은 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 건물의 확정일자 부여일 등 관련 정보의 제공을 요청할 수 있다.
④甲이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 甲의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
⑤건물의 경매 시 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 이후에 건물을 양수인에게 인도하면 된다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
상가건물 임대차보호법상 임차인은 건물을 양수인에게 인도하지 않으면 경매 환가대금에서 보증금을 받을 수 없습니다. 보증금 수령 후 인도하면 된다는 설명은 틀립니다. 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자는 관할 세무서장이 부여합니다. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 정보 제공을 요청할 수 있고, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 시험 포인트: 우선변제 보증금 수령 전에 건물 인도가 선행되어야 합니다.
문제 39
개업공인중개사가 토지를 매수하려는 중개의뢰인에게 분묘기지권에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 분묘기지권을 시효취득한 사람은 시효취득한 때부터 지료를 지급할 의무가 발생한다. ㄴ. 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하는 동안은 분묘기지권이 존속한다. ㄷ. 분묘기지권을 취득한 자는 그 분묘기지권의 등기 없이도 그 분묘가 설치된 토지의 매수인에게 대항할 수 있다.
①ㄴ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ④
ㄱ은 틀립니다. 판례(전원합의체)는 분묘기지권을 시효취득한 자는 토지소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 지급할 의무가 있다고 봅니다. 시효취득 시점부터가 아닙니다. ㄴ은 옳습니다. 특별한 사정이 없으면 분묘의 수호·봉사를 계속하고 분묘가 존속하는 동안 분묘기지권이 존속합니다. ㄷ도 옳습니다. 분묘기지권은 등기 없이 취득하며 토지 매수인에게도 대항할 수 있습니다. 시험 포인트: 시효취득 분묘기지권의 지료는 청구한 날부터 발생합니다.
문제 40
토지를 매수하여 사설묘지를 설치하려는 중개의뢰인에게 개업공인중개사가 장사 등에 관한 법령에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?
①개인묘지를 설치하려면 그 묘지를 설치하기 전에 해당 묘지를 관할하는 시장등에게 신고해야 한다.
②가족묘지를 설치하려면 해당 묘지를 관할하는 시장등의 허가를 받아야 한다.
③개인묘지나 가족묘지의 면적은 제한을 받지만, 분묘의 형태나 봉분의 높이는 제한을 받지 않는다.
④분묘의 설치기간은 원칙적으로 30년이지만, 개인묘지의 경우에는 3회에 한하여 그 기간을 연장할 수 있다.
⑤설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 그 끝난 날부터 1개월 이내에 해당 분묘에 설치된 시설물을 철거하고 매장된 유골을 화장하거나 봉안해야 한다.
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정답 ②
장사 등에 관한 법률상 가족묘지·종중묘지·법인묘지를 설치하려면 관할 시장등의 허가를 받아야 하므로 옳습니다. 개인묘지는 설치 전이 아니라 설치 후 30일 이내에 신고합니다. 묘지 면적뿐 아니라 봉분의 높이 등 분묘의 형태도 제한됩니다. 분묘 설치기간은 30년이며 연장은 1회에 한해 30년으로 할 수 있습니다. 설치기간이 끝난 분묘의 연고자는 끝난 날부터 1년 이내에 시설물을 철거하고 유골을 화장하거나 봉안해야 합니다. 시험 포인트: 개인묘지는 사후신고, 가족묘지는 사전허가입니다.
부동산공법
문제 41
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?
①행정청이 설치하는 공동묘지는 “공공시설”에 해당한다.
②성장관리계획구역에서의 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위하여 수립하는 계획은 “공간재구조화계획”이다.
③자전거전용도로는 “기반시설”에 해당하지 않는다.
④지구단위계획구역의 지정에 관한 계획은 “도시ㆍ군기본계획”에 해당한다.
⑤“기반시설부담구역”은 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 지정한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
공공시설에는 도로·공원·철도·수도 등과 행정청이 설치하는 주차장·저수지, 국토교통부령으로 정하는 화장장·공동묘지·봉안시설 등이 포함됩니다. 따라서 행정청이 설치하는 공동묘지가 공공시설이라는 설명이 옳습니다. 성장관리계획구역에서 수립하는 계획은 성장관리계획이고, 자전거전용도로는 도로로서 기반시설이며, 지구단위계획구역 지정은 도시·군관리계획 사항입니다. 기반시설 설치가 곤란한 지역에 지정하는 것은 개발밀도관리구역입니다. 시험 포인트: 행정청이 설치하는 공동묘지 등 장사시설은 공공시설입니다.
문제 42
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지방자치단체의 장이 다른 법률에 따른 토지 이용에 관한 구역을 지정하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지정하려는 구역의 면적이 1제곱킬로미터 미만인 경우 승인을 받지 않아도 된다.
②농림지역에서 ｢수도법｣에 따른 상수원보호구역을 지정하는 경우 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
③지정하려는 구역이 도시ㆍ군기본계획에 반영된 경우에는 승인 없이 구역을 지정할 수 있다.
④승인을 받아 지정한 구역의 면적의 10퍼센트의 범위안에서 면적을 증감시키는 경우에는 따로 승인을 받지 않아도 된다.
⑤지정된 구역을 변경하거나 해제하려면 도시ㆍ군관리계획의 입안권자의 의견을 들어야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
지방자치단체의 장이 다른 법률로 일정 면적 이상의 구역을 지정하려면 국토교통부장관 승인을 받아야 하지만, 도시·군기본계획에 반영된 경우나 농림지역 등에서 상수원보호구역·농업진흥지역 등을 지정하는 경우는 승인이 필요 없습니다. 따라서 승인을 받아야 한다는 설명이 틀렸습니다. 1제곱킬로미터 미만 구역, 승인 면적의 10퍼센트 범위 증감은 승인 대상이 아니고, 변경·해제 시 입안권자 의견을 듣는 것도 옳습니다. 시험 포인트: 농림지역 등의 상수원보호구역 지정은 승인 예외입니다.
문제 43
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군계획에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도시ㆍ군기본계획의 내용이 광역도시계획의 내용과 다를 때에는 도시ㆍ군기본계획의 내용이 우선한다.
②도시ㆍ군기본계획의 수립권자가 생활권계획을 따로 수립한 때에는 해당 계획이 수립된 생활권에 대해서는 도시ㆍ군관리계획이 수립된 것으로 본다.
③시장ㆍ군수가 미리 지방의회의 의견을 들어 수립한 도시ㆍ군기본계획의 경우 도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 해당 계획을 승인할 수 있다.
④주민은 공공청사의 설치에 관한 사항에 대하여 도시ㆍ군관리계획의 입안권자에게 그 계획의 입안을 제안할 수 있다.
⑤광역도시계획이나 도시ㆍ군기본계획을 수립할 때 도시ㆍ군관리계획을 함께 입안할 수 없다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
주민은 기반시설의 설치·정비·개량에 관한 사항에 대해 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있고, 공공청사는 기반시설이므로 이 설명이 옳습니다. 도시·군기본계획이 광역도시계획과 다르면 광역도시계획이 우선하고, 생활권계획을 수립하면 도시·군기본계획이 수립·변경된 것으로 봅니다. 도지사의 승인에는 지방도시계획위원회 심의가 필요하며, 광역도시계획 등을 수립할 때 도시·군관리계획을 함께 입안할 수 있습니다. 시험 포인트: 공공청사 등 기반시설 설치는 주민 입안 제안 대상입니다.
문제 44
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군관리계획의 결정에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도시ㆍ군관리계획 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날의 다음 날부터 발생한다.
②시가화조정구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획 결정 당시 이미 사업에 착수한 자는 그 결정에도 불구하고 신고 없이 그 사업을 계속할 수 있다.
③국토교통부장관이 도시ㆍ군관리계획을 직접 입안한 경우에는 시ㆍ도지사가 지형도면을 작성하여야 한다.
④시장ㆍ군수가 입안한 지구단위계획의 수립에 관한 도시ㆍ군관리계획은 시장ㆍ군수의 신청에 따라 도지사가 결정한다.
⑤시ㆍ도지사는 국가계획과 관련되어 국토교통부장관이 입안하여 결정한 도시ㆍ군관리계획을 변경하려면 미리 국토교통부장관과 협의하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
국토교통부장관이 입안하여 결정한 도시·군관리계획을 시·도지사가 변경하려면 미리 국토교통부장관과 협의해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 결정의 효력은 지형도면을 고시한 날부터 생기고, 시가화조정구역 결정 당시 사업에 착수한 자는 3개월 이내에 신고하고 계속할 수 있습니다. 국토교통부장관이 직접 입안하면 지형도면도 장관이 작성하며, 시장·군수가 입안한 지구단위계획은 시장·군수가 직접 결정합니다. 시험 포인트: 효력은 지형도면 고시일부터 발생합니다.
문제 45
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 해당 구역으로 지정되면 ｢건축법｣ 제69조에 따른 특별건축구역으로 지정된 것으로 보는 구역을 모두 고른 것은?
ㄱ. 도시혁신구역 ㄴ. 복합용도구역 ㄷ. 시가화조정구역 ㄹ. 도시자연공원구역
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ②
도시혁신구역과 복합용도구역은 공간재구조화계획으로 지정되는 구역으로, 지정되면 「건축법」상 특별건축구역으로 지정된 것으로 봅니다. 따라서 ㄱ과 ㄴ이 해당하여 정답은 ㄱ, ㄴ입니다. 시가화조정구역은 무질서한 시가지 확산을 막기 위해 개발을 유보하는 용도구역이고, 도시자연공원구역은 도시 안 식생이 양호한 산지를 보호하기 위한 구역이어서 특별건축구역 의제 효과가 없습니다. 시험 포인트: 도시혁신구역·복합용도구역(도시·군계획시설입체복합구역 포함)은 특별건축구역 의제 대상입니다.
문제 46
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군계획시설(이하 ‘시설’이라 함)에 관한 설명으로 옳은 것은?
①시설결정의 고시일부터 10년 이내에 실시계획의 인가만 있고 시설사업이 진행되지 아니하는 경우 그 부지의 소유자는 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.
②공동구가 설치된 경우 쓰레기수송관은 공동구협의회의 심의를 거쳐야 공동구에 수용할 수 있다.
③｢택지개발촉진법｣에 따른 택지개발지구가 200만제곱미터를 초과하는 경우에는 공동구를 설치하여야 한다.
④시설결정의 고시일부터 20년이 지날 때까지 시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 시설결정은 20년이 되는 날에 효력을 잃는다.
⑤시설결정의 고시일부터 10년 이내에 시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 부지 내에 건물만을 소유한 자도 시설결정 해제를 위한 도시․군관리계획 입안을 신청할 수 있다.
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정답 ③
택지개발지구·도시개발구역 등이 200만제곱미터를 초과하면 공동구를 설치해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 매수청구는 10년 이내 미집행 시 가능하나 실시계획 인가 등이 진행된 경우는 제외됩니다. 쓰레기수송관은 공동구에 의무 수용하는 시설이고, 협의회 심의를 거치는 것은 가스관·하수도관 등입니다. 20년 미집행 결정은 20년이 되는 날의 다음 날 실효되며, 해제 입안 신청은 토지 소유자가 합니다. 시험 포인트: 200만제곱미터 초과 택지개발지구 등은 공동구 설치 의무 대상입니다.
문제 47
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가(이하 ‘허가’라 함)에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도시․군계획사업에 의하여 10층 이상의 건축물을 건축하려는 경우에는 허가를 받아야 한다.
②건축물의 건축에 대한 허가를 받은 자가 그 건축을 완료하고 ｢건축법｣에 따른 건축물의 사용승인을 받은 경우 허가권자의 준공검사를 받지 않아도 된다.
③허가를 받은 건축물의 연면적을 5퍼센트 범위에서 축소하려는 경우에는 허가권자에게 미리 신고하여야 한다.
④허가의 신청이 있는 경우 특별한 사유가 없으면 도시계획위원회의 심의 또는 기타 협의 기간을 포함하여 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여야 한다.
⑤국토교통부장관이 지구단위계획구역으로 지정된 지역에 대하여 허가의 제한을 연장하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
개발행위허가를 받은 건축물의 건축에 대해 「건축법」에 따른 사용승인을 받으면 별도의 준공검사를 받지 않아도 되므로 이 설명이 옳습니다. 도시·군계획사업에 의한 행위는 개발행위허가 대상이 아니고, 연면적 5퍼센트 범위 축소 같은 경미한 변경은 허가 없이 하되 지체 없이 허가권자에게 통지하면 됩니다. 처리기간 15일에는 도시계획위원회 심의나 협의 기간이 제외되며, 지구단위계획구역 등에서 허가 제한을 연장할 때는 도시계획위원회 심의를 거치지 않습니다. 시험 포인트: 건축물은 사용승인으로 개발행위 준공검사를 대신합니다.
문제 48
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역에 관한 설명으로 옳은 것은?
①용도지역은 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하기 위하여 필요한 경우 서로 중복되게 지정할 수 있다.
②용도지역은 필요한 경우 도시ㆍ군기본계획으로 결정할 수 있다.
③주민은 상업지역에 산업ㆍ유통개발진흥지구를 지정하여 줄 것을 내용으로 하는 도시․군관리계획의 입안을 제안할 수 있다.
④바다인 공유수면의 매립구역이 둘 이상의 용도지역과 이웃하고 있는 경우 그 매립구역은 이웃하고 있는 가장 큰 용도지역으로 지정된 것으로 본다.
⑤관리지역에서 ｢농지법｣에 따른 농업진흥지역으로 지정․고시된 지역은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 농림지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
관리지역에서 「농지법」에 따른 농업진흥지역으로 지정·고시된 지역은 국토계획법상 농림지역으로 결정·고시된 것으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 용도지역은 서로 중복 지정할 수 없고 도시·군관리계획으로 결정합니다. 주민이 산업·유통개발진흥지구 지정을 제안할 수 있는 곳은 자연녹지·계획관리·생산관리지역 등이며 상업지역은 대상이 아닙니다. 매립구역이 둘 이상의 용도지역과 이웃하면 도시·군관리계획 결정으로 용도지역을 정합니다. 시험 포인트: 관리지역 내 농업진흥지역은 농림지역으로 의제됩니다.
문제 49
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 기반시설부담구역에 관한 설명으로 옳은 것은?
①공원의 이용을 위하여 필요한 편의시설은 기반시설부담구역에 설치가 필요한 기반시설에 해당하지 않는다.
②기반시설부담구역에서 기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 건축연면적을 포함하는 건축행위를 기반시설설치비용의 부과대상으로 한다.
③지구단위계획을 수립한 경우에는 기반시설설치계획을 수립한 것으로 본다.
④기반시설부담구역 내에서 신축된 ｢건축법 시행령｣상의 종교집회장은 기반시설설치비용의 부과대상이다.
⑤기반시설부담구역으로 지정된 지역에 대해서는 개발행위허가의 제한을 연장할 수 없다.
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정답 ③
기반시설부담구역이 지정되면 기반시설설치계획을 수립해야 하는데, 지구단위계획을 수립한 경우에는 기반시설설치계획을 수립한 것으로 봅니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 기반시설에는 그 시설의 이용에 필요한 부대시설·편의시설이 포함되므로 공원 편의시설도 설치 대상입니다. 기존 건축물을 철거하고 신축하면 기존 연면적을 초과하는 부분만 부과대상이고, 종교집회장은 부과대상에서 제외되는 건축물입니다. 기반시설부담구역은 개발행위허가 제한을 연장할 수 있는 지역에 포함됩니다. 시험 포인트: 지구단위계획 수립은 기반시설설치계획 수립으로 의제됩니다.
문제 50
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발진흥지구를 세분하여 지정할 수 있는 지구에 해당하지 않는 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)
①주거개발진흥지구
②중요시설물개발진흥지구
③복합개발진흥지구
④특정개발진흥지구
⑤관광ㆍ휴양개발진흥지구
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정답 ②
개발진흥지구는 주거개발진흥지구, 산업·유통개발진흥지구, 관광·휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구, 특정개발진흥지구로 세분됩니다. 중요시설물개발진흥지구라는 지구는 없으며, 중요시설물은 보호지구의 세분인 중요시설물보호지구로 다루므로 이것이 해당하지 않는 지구입니다. 주거·복합·특정·관광·휴양개발진흥지구는 모두 법령상 세분 지구입니다. 시험 포인트: 중요시설물은 개발진흥지구가 아니라 보호지구(중요시설물보호지구)의 세분입니다.
문제 51
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발밀도관리구역에 관한 설명으로 틀린 것은?
①개발밀도관리구역의 변경고시는 당해 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법에 의한다.
②개발밀도관리구역으로 지정될 수 있는 지역에 농림지역은 포함되지 않는다.
③개발밀도관리구역의 지정은 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의대상이다.
④개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역에 적용되는 건폐율의 최대한도의 50퍼센트 범위에서 건폐율을 강화하여 적용한다.
⑤개발밀도관리구역은 기반시설부담구역으로 지정될 수 없다.
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정답 ④
개발밀도관리구역은 주거·상업·공업지역에서 기반시설 설치가 곤란한 지역에 지정하며, 해당 용도지역 용적률 최대한도의 50퍼센트 범위에서 용적률을 강화해 적용합니다. 강화 대상이 건폐율이 아니라 용적률이므로 이 설명이 틀렸습니다. 변경고시는 지방자치단체 공보 게재로 하고, 농림지역은 지정 대상이 아니며, 지정 시 지방도시계획위원회 심의를 거칩니다. 기반시설부담구역은 개발밀도관리구역 외의 지역에 지정하므로 중복 지정되지 않습니다. 시험 포인트: 개발밀도관리구역은 용적률을 50퍼센트 범위에서 강화합니다.
문제 52
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 성장관리계획구역에서 30퍼센트 이하의 범위에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 건폐율을 완화하여 적용할 수 있는 지역이 아닌 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)
①생산관리지역
②생산녹지지역
③보전녹지지역
④자연녹지지역
⑤농림지역
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정답 ③
성장관리계획구역에서는 계획관리지역은 50퍼센트 이하, 생산관리지역·농림지역·자연녹지지역·생산녹지지역은 30퍼센트 이하의 범위에서 성장관리계획으로 건폐율을 완화할 수 있습니다. 보전녹지지역은 이 완화 대상 지역에 포함되지 않으므로 정답입니다. 생산관리지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 농림지역은 모두 30퍼센트 이하 완화 대상입니다. 시험 포인트: 건폐율 완화 대상에 보전녹지지역과 보전관리지역은 없습니다.
문제 53
도시개발법령상 환지 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획 수립에 필요한 동의자의 수를 산정하는 방법으로 옳은 것은?
①도시개발구역의 토지면적을 산정하는 경우: 국공유지를 제외하고 산정할 것
②1인이 둘 이상 필지의 토지를 단독으로 소유한 경우: 필지의 수에 관계없이 토지 소유자를 1인으로 볼 것
③둘 이상 필지의 토지를 소유한 공유자가 동일한 경우: 공유자 각각을 토지 소유자 1인으로 볼 것
④1필지의 토지 소유권을 여럿이 공유하는 경우: ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따른 구분소유자인지 여부와 관계없이 다른 공유자의 동의를 받은 대표공유자 1인을 해당 토지 소유자로 볼 것
⑤도시개발구역의 지정이 제안된 후부터 개발계획이 수립되기 전까지의 사이에 토지 소유자가 변경된 경우: 변경된 토지 소유자의 동의서를 기준으로 할 것
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정답 ②
환지 방식 개발계획의 동의자 수를 산정할 때 1인이 둘 이상 필지를 단독 소유하면 필지 수에 관계없이 1인으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 토지면적은 국공유지를 포함해 산정하고, 둘 이상 필지를 같은 사람들이 공유하면 공유자 수와 관계없이 1인으로 봅니다. 1필지를 공유하면 대표공유자 1인을 소유자로 보되 집합건물 구분소유자는 각각 1인으로 봅니다. 구역 지정 제안 후 개발계획 수립 전에 소유자가 바뀌면 기존 소유자의 동의서를 기준으로 합니다. 시험 포인트: 단독 소유 여러 필지는 1인, 동의 산정 면적에는 국공유지를 포함합니다.
문제 54
도시개발법령상 수용 또는 사용 방식으로 시행하는 도시개발사업의 시행자로 지정될 수 없는 자는?
①｢한국철도공사법｣에 따른 한국철도공사
②지방자치단체
③｢지방공기업법｣에 따라 설립된 지방공사
④도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자
⑤도시개발구역의 토지 소유자가 도시개발을 위하여 설립한 조합
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정답 ⑤
도시개발법상 조합은 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 시행자로 지정될 수 있으므로 수용 또는 사용 방식의 시행자가 될 수 없습니다. 따라서 조합이 정답입니다. 한국철도공사 같은 공공기관, 지방자치단체, 지방공사는 공공시행자로서 수용 방식 시행이 가능하고, 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 토지 소유자도 시행자가 될 수 있으며 일정 동의 요건을 갖추면 수용할 수 있습니다. 시험 포인트: 조합은 전부 환지 방식에서만 시행자가 됩니다.
문제 55
도시개발법령상 한국토지주택공사가 발행하려는 토지상환채권의 발행계획에 포함되어야 하는 사항이 아닌 것은?
①보증기관 및 보증의 내용
②토지가격의 추산방법
③상환대상지역 또는 상환대상토지의 용도
④토지상환채권의 발행가액 및 발행시기
⑤토지상환채권의 발행총액
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정답 ①
토지상환채권 발행계획에는 시행자의 명칭, 발행총액, 이율, 발행가액 및 발행시기, 상환대상지역 또는 상환대상토지의 용도, 토지가격의 추산방법 등이 들어갑니다. 보증기관 및 보증의 내용은 민간시행자가 발행하여 지급보증을 받는 경우에만 포함하므로, 한국토지주택공사가 발행하는 경우에는 포함 사항이 아닙니다. 토지가격 추산방법, 상환대상지역·용도, 발행가액·시기, 발행총액은 모두 필수 사항입니다. 시험 포인트: 보증 관련 사항은 민간시행자의 발행계획에만 들어갑니다.
문제 56
도시개발법령상 환지 방식에 의한 사업 시행에 관한 설명으로 틀린 것은?
①행정청이 아닌 시행자가 환지 계획을 작성하여 인가를 신청하려는 경우 토지 소유자와 임차권자등에게 환지 계획의 기준 및 내용 등을 알려야 한다.
②｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따른 대지사용권에 해당하는 토지지분은 분할환지할 수 없다.
③환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자는 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 종전의 토지를 사용할 수 없다.
④도시개발사업으로 임차권의 목적인 토지의 이용이 방해를 받아 종전의 임대료가 불합리하게 된 경우라도, 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터는 임대료 감액을 청구할 수 없다.
⑤도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
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정답 ④
도시개발사업으로 임차권 목적 토지의 이용이 방해받아 임대료가 불합리해지면 당사자는 임대료 증감을 청구할 수 있고, 이 청구는 환지처분이 공고된 날부터 60일이 지나면 할 수 없습니다. 공고 다음 날부터 곧바로 청구할 수 없다는 설명은 틀렸습니다. 행정청이 아닌 시행자의 환지 계획 통지, 대지사용권 토지지분의 분할환지 금지, 환지 예정지 지정 후 종전 토지 사용 금지, 이익 없는 지역권의 공고일 종료 시 소멸은 모두 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 임대료 증감 청구는 환지처분 공고일부터 60일 이내에 합니다.
문제 57
도시개발법령상 도시개발사업 조합에 관한 설명으로 옳은 것은?
①조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 10명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를 받아야 한다.
②조합이 설립인가를 받은 사항 중 청산에 관한 사항을 변경하려는 경우에는 지정권자에게 신고하여야 한다.
③다른 조합원으로부터 해당 도시개발구역에 그가 가지고 있는 토지 소유권 전부를 이전 받은 조합원은 정관으로 정하는 바에 따라 본래의 의결권과는 별도로 그 토지 소유권을 이전한 조합원의 의결권을 승계할 수 있다.
④조합은 총회의 권한을 대행하게 하기 위하여 대의원회를 두어야 한다.
⑤조합의 임원으로 선임된 자가 금고 이상의 형을 선고받으면 그 날부터 임원의 자격을 상실한다.
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정답 ③
토지 소유권 전부를 이전받은 조합원은 정관에 따라 본래 의결권과 별도로 이전한 조합원의 의결권을 승계할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 조합 설립은 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성해 인가를 받아야 하고, 신고로 족한 경미한 변경은 주된 사무소 소재지·공고방법 정도여서 청산 사항은 변경인가 대상입니다. 대의원회는 조합원 50인 이상일 때 둘 수 있는 임의기관이며, 금고 이상 형 선고 시 다음 날부터 자격을 잃습니다. 시험 포인트: 설립 7명 이상, 대의원회는 임의 기관입니다.
문제 58
도시개발법령상 도시개발구역지정 이후 지정권자가 도시개발사업의 시행방식을 변경할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?(단, 시행자는 국가이며, 시행방식변경을 위한 다른 요건은 모두 충족됨)
ㄱ. 수용 또는 사용방식에서 전부 환지 방식으로의 변경 ㄴ. 수용 또는 사용방식에서 혼용방식으로의 변경 ㄷ. 혼용방식에서 전부 환지 방식으로의 변경 ㄹ. 전부 환지 방식에서 혼용방식으로의 변경
①ㄱ, ㄷ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
지정권자는 공공시행자가 수용·사용 방식에서 전부 환지 방식으로 바꾸는 경우, 혼용방식에서 전부 환지 방식으로 바꾸는 경우, 조합 외의 시행자가 수용·사용 방식에서 혼용방식으로 바꾸는 경우에 시행방식을 변경할 수 있습니다. 시행자가 국가이므로 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 모두 허용되어 정답은 ㄱ, ㄴ, ㄷ입니다. 전부 환지 방식에서 혼용방식으로 바꾸는 ㄹ은 법령상 허용되는 변경 유형에 없습니다. 시험 포인트: 시행방식 변경은 환지 쪽으로 가거나 수용에서 혼용으로 가는 경우만 허용됩니다.
문제 59
도시 및 주거환경정비법령상 “토지등소유자”에 해당하지 않는 자는?
①주거환경개선사업 정비구역에 위치한 건축물의 소유자
②재개발사업 정비구역에 위치한 토지의 지상권자
③재개발사업 정비구역에 위치한 건축물의 소유자
④재건축사업 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
⑤재건축사업 정비구역에 위치한 건축물 부속토지의 지상권자
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정답 ⑤
주거환경개선사업과 재개발사업의 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자이고, 재건축사업의 토지등소유자는 건축물 및 그 부속토지의 소유자입니다. 재건축사업에서는 지상권자가 토지등소유자에 포함되지 않으므로 부속토지 지상권자가 정답입니다. 주거환경개선사업의 건축물 소유자, 재개발사업의 지상권자와 건축물 소유자, 재건축사업의 건축물 및 부속토지 소유자는 모두 토지등소유자입니다. 시험 포인트: 재건축은 건축물과 부속토지를 함께 소유해야 하고 지상권자는 제외됩니다.
문제 60
도시 및 주거환경정비법령상 임대주택 및 주택규모별 건설비율에 관한 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다. 1. ｢주택법｣에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 100분의 ( ㄱ ) 이하에서 대통령령으로 정하는 범위 2. 공공임대주택 및 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 ( ㄴ ) 이하에서 대통령령으로 정하는 범위
①ㄱ: 80, ㄴ: 20
②ㄱ: 80, ㄴ: 30
③ㄱ: 80, ㄴ: 50
④ㄱ: 90, ㄴ: 30
⑤ㄱ: 90, ㄴ: 50
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정답 ④
정비계획의 입안권자는 정비사업으로 건설하는 주택에 대해 국민주택규모 주택이 전체 세대수의 100분의 90 이하, 공공임대주택 및 민간임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하에서 대통령령으로 정하는 범위의 건설비율을 정비계획에 반영해야 합니다. 따라서 ㄱ은 90, ㄴ은 30이 맞습니다. 80, 20, 50 등을 넣은 조합은 법률이 정한 상한과 다릅니다. 시험 포인트: 정비사업 건설비율은 국민주택규모 90 이하, 임대주택 30 이하입니다.
문제 61
도시 및 주거환경정비법령상 정비사업의 시행방법으로 허용되지 않는 것은?
①주거환경개선사업: 환지로 공급하는 방법
②주거환경개선사업: 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법
③재개발사업: 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법
④재개발사업: 환지로 공급하는 방법
⑤재건축사업: ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 일반주거지역인 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 ｢건축법｣에 따른 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법
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정답 ⑤
재건축사업은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔을 건설해 공급하는 방법으로 시행하되, 오피스텔은 준주거지역과 상업지역에서만 전체 연면적의 일정 비율 이하로 건설할 수 있습니다. 일반주거지역인 정비구역에서 오피스텔을 공급하는 방법은 허용되지 않으므로 정답입니다. 주거환경개선사업은 환지 공급이나 관리처분계획에 따른 주택 등 건설·공급 방법이 가능하고, 재개발사업도 관리처분계획에 따른 건축물 공급이나 환지 공급 방법으로 시행할 수 있습니다. 시험 포인트: 재건축 오피스텔은 준주거·상업지역에서만 허용됩니다.
문제 62
도시 및 주거환경정비법령상 조합설립 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①재개발조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 때에는 시장ㆍ군수등은 직접 정비사업을 시행할 수 있다.
②재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
③토지등소유자가 30인 미만인 경우 토지등소유자는 조합을 설립하지 아니하고 재개발사업을 시행할 수 있다.
④조합은 재개발조합설립인가를 받은 때에도 토지등소유자에게 그 내용을 통지하지 아니한다.
⑤추진위원회는 조합설립인가 후 지체 없이 추정분담금에 관한 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다.
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정답 ①
조합이 설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 재개발조합 설립에는 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 소유자의 동의가 필요하고, 조합 없이 토지등소유자가 직접 시행할 수 있는 것은 20인 미만인 경우입니다. 조합설립인가 내용은 토지등소유자에게 알려야 하며, 추정분담금 정보는 조합설립 동의 전에 제공합니다. 시험 포인트: 설립인가 후 3년 내 사업시행계획인가 미신청 시 공공시행이 가능합니다.
문제 63
도시 및 주거환경정비법령상 사업시행계획의 통합심의에 관한 설명으로 옳은 것은?
①｢경관법｣에 따른 경관 심의는 통합심의 대상이 아니다.
②시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 통합심의 결과를 반영하여 사업시행계획을 인가하여야 한다.
③통합심의를 거친 경우 해당 사항에 대한 조정 또는 재정을 거친 것으로 보지 아니한다.
④통합심의위원회 위원장은 위원 중에서 호선한다.
⑤사업시행자는 통합심의를 신청할 수 없다.
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정답 ②
사업시행계획의 통합심의는 건축·경관·교통·환경 등 여러 심의를 한 번에 거치게 하는 제도로, 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 통합심의 결과를 반영하여 사업시행계획을 인가해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 「경관법」에 따른 경관 심의는 통합심의 대상에 포함되고, 통합심의를 거치면 해당 심의 등을 거친 것으로 봅니다. 통합심의는 사업시행자가 신청할 수 있습니다. 시험 포인트: 통합심의 결과는 특별한 사유가 없으면 사업시행계획 인가에 반영해야 합니다.
문제 64
도시 및 주거환경정비법령상 사업시행자가 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실 보상 협의를 하여야 하는 토지등소유자를 모두 고른 것은?(단, 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있음)
ㄱ. 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 자 ㄴ. 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 ㄷ. 분양신청기간 종료 후에 분양신청을 철회한 자
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등과 손실보상 협의를 해야 합니다. 따라서 ㄱ과 ㄴ이 해당하여 정답은 ㄱ, ㄴ입니다. ㄷ은 분양신청기간이 끝난 뒤에 철회한 자여서, 종료 이전에 철회한 자를 대상으로 하는 법령 규정에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 손실보상 협의 대상인 철회자는 분양신청기간 종료 이전에 철회한 자입니다.
문제 65
주택법령상 “기간시설”에 해당하지 않는 것은?
①전기시설
②통신시설
③상하수도
④어린이놀이터
⑤지역난방시설
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정답 ④
주택법상 기간시설은 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설 등 주택단지 안팎에 걸쳐 기본적으로 필요한 시설을 말합니다. 어린이놀이터는 입주자의 생활 복리를 위한 복리시설에 해당하고 기간시설이 아니므로 정답입니다. 전기시설, 통신시설, 상하수도, 지역난방시설은 모두 법령에 열거된 기간시설입니다. 시험 포인트: 어린이놀이터·경로당 등은 기간시설이 아니라 복리시설입니다.
문제 66
주택법령상 사업계획의 승인 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①승인받은 사업계획 중 공공시설 설치계획의 변경이 필요한 경우에는 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받지 않아도 된다.
②주택건설사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다.
③주택건설사업을 시행하려는 자는 전체 세대수가 600세대 이상인 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다.
④주택건설사업계획의 승인을 받으려는 한국토지주택공사는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하지 않아도 된다.
⑤사업주체는 입주자 모집공고를 한 후 사업계획변경승인을 받은 경우에는 14일 이내에 문서로 입주예정자에게 그 내용을 통보하여야 한다.
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정답 ①
승인받은 사업계획을 변경하려면 변경승인을 받아야 하고, 경미한 변경은 예외인데 공공시설 설치계획의 변경이 필요한 경우는 경미한 변경에 해당하지 않습니다. 따라서 변경승인을 받지 않아도 된다는 설명이 틀렸습니다. 사업계획에 부대시설·복리시설 설치계획이 포함되는 점, 600세대 이상 단지의 공구별 분할 건설·공급, 한국토지주택공사의 대지 소유권 확보 면제, 모집공고 후 변경승인 시 14일 이내 문서 통보는 모두 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 공공시설 설치계획 변경이 따르면 사업계획 변경승인 대상입니다.
문제 67
주택법령상 수직증축형 리모델링의 허용 요건에 관한 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
시행령 제13조 ① 법 제2조제25호다목1)에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다. 1. 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 한다)의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 ( ㄱ )층 이상인 경우: ( ㄴ )개층 2. 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 ( ㄷ )층 이하인 경우: ( ㄹ )개층
①ㄱ: 10, ㄴ: 3, ㄷ: 9, ㄹ: 2
②ㄱ: 10, ㄴ: 4, ㄷ: 9, ㄹ: 3
③ㄱ: 15, ㄴ: 3, ㄷ: 14, ㄹ: 2
④ㄱ: 15, ㄴ: 4, ㄷ: 14, ㄹ: 3
⑤ㄱ: 20, ㄴ: 5, ㄷ: 19, ㄹ: 4
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정답 ③
수직증축형 리모델링은 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 15층 이상이면 3개층까지, 14층 이하이면 2개층까지 증축할 수 있습니다. 따라서 ㄱ 15, ㄴ 3, ㄷ 14, ㄹ 2가 맞습니다. 10층·9층이나 20층·19층을 기준으로 한 조합, 증축 한도를 4개층이나 5개층으로 넣은 조합은 시행령 규정과 다릅니다. 시험 포인트: 수직증축은 15층 이상 3개층, 14층 이하 2개층입니다.
문제 68
주택법령상 주택의 건설에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)
①하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 소형 주택을 함께 건축할 수 없다.
②국토교통부장관이 적정한 주택수급을 위하여 필요하다고 인정하는 경우, 고용자가 건설하는 주택에 대하여 국민주택규모로 건설하게 할 수 있는 비율은 주택의 75퍼센트 이하이다.
③｢주택법｣에 따라 건설사업자로 간주하는 등록사업자는 주택건설사업계획승인을 받은 주택의 건설공사를 시공할 수 없다.
④장수명 주택의 인증기준ㆍ인증절차 및 수수료 등은 ｢주택공급에 관한 규칙｣으로 정한다.
⑤국토교통부장관은 바닥충격음 성능등급을 인정받은 제품이 인정받은 내용과 다르게 판매ㆍ시공한 경우에 해당하면 그 인정을 취소하여야 한다.
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정답 ①
하나의 건축물에 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 소형 주택을 함께 건축할 수 없으므로 이 설명이 옳습니다. 국민주택규모 건설 비율은 주택조합·고용자가 건설하는 주택은 100퍼센트 이하이고 75퍼센트 이하는 그 밖의 주택에 적용됩니다. 건설사업자로 간주되는 등록사업자는 시공할 수 있고, 장수명 주택 인증기준은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 사항이 아닙니다. 바닥충격음 인정 제품을 다르게 시공한 경우는 인정을 취소할 수 있는 사유입니다. 시험 포인트: 단지형 연립·다세대주택과 소형 주택은 함께 지을 수 없습니다.
문제 69
주택법령상 사전방문 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①사전방문한 입주예정자가 보수공사 등 적절한 조치를 요청한 사항이 하자가 아니라고 판단하는 사업주체는 사용검사권자에게 하자 여부를 확인해줄 것을 요청할 수 있다.
②사업주체는 사전방문을 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 시작일 60일 전까지 1일 이상 실시해야 한다.
③사업주체가 사전방문을 실시하려는 경우, 사용검사권자에 대한 사전방문계획의 제출은 사전방문기간 시작일 1개월 전까지 해야 한다.
④사용검사권자는 사업주체로부터 하자 여부의 확인 요청을 받은 날부터 7일 이내에 하자 여부를 확인하여 해당 사업주체에게 통보해야 한다.
⑤보수공사 등의 조치계획을 수립한 사업주체는 사전방문 기간의 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자에게 해당 조치계획을 제출해야 한다.
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정답 ②
사업주체는 사용검사 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문해 공사 상태를 확인하는 사전방문을 실시해야 하며, 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 실시해야 합니다. 60일 전까지 1일 이상이라는 설명은 틀렸습니다. 사업주체가 하자가 아니라고 판단할 때 사용검사권자에게 확인을 요청하는 것, 사전방문계획을 시작일 1개월 전까지 제출하는 것, 확인 요청을 받은 날부터 7일 이내 통보, 종료일부터 7일 이내 조치계획 제출은 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 사전방문은 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상입니다.
문제 70
주택법령상 입주자저축에 관한 설명으로 틀린 것은?
①입주자저축정보를 제공하는 입주자저축취급기관의 장은 입주자저축정보의 명의인이 요구하더라도 입주자저축정보의 제공사실을 통보하지 아니할 수 있다.
②국토교통부장관으로부터 ｢주택법｣에 따라 입주자저축정보의 제공 요청을 받은 입주자저축취급기관의 장은 ｢금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률｣에도 불구하고 입주자저축정보를 제공하여야 한다.
③“입주자저축”이란 국민주택과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 주택청약종합저축을 말한다.
④국토교통부장관은 입주자저축의 납입방식ㆍ금액 및 조건등에 필요한 사항에 관한 국토교통부령을 제정하거나 개정할 때에는 기획재정부장관과 미리 협의해야 한다.
⑤입주자저축은 한 사람이 한 계좌만 가입할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
입주자저축정보를 제공한 입주자저축취급기관의 장은 입주자저축정보의 명의인이 요구할 때에는 제공사실을 통보해야 합니다. 명의인이 요구하더라도 통보하지 않을 수 있다는 설명은 틀렸습니다. 국토교통부장관의 요청이 있으면 금융실명법에도 불구하고 정보를 제공해야 하고, 입주자저축은 주택청약종합저축을 말하며, 관련 국토교통부령 제정·개정 시 기획재정부장관과 미리 협의하고, 한 사람이 한 계좌만 가입할 수 있다는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 정보 제공사실은 명의인이 요구하면 통보해야 합니다.
문제 71
주택법령상 ｢주택공급에 관한 규칙｣으로 정하는 사항을 모두 고른 것은?
ㄱ. 법 제54조에 따른 주택의 공급 ㄴ. 법 제57조에 따른 분양가격 산정방식 ㄷ. 법 제60조에 따른 견본주택의 건축기준 ㄹ. 법 제65조제5항에 따른 입주자자격 제한
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
「주택공급에 관한 규칙」은 주택의 공급, 견본주택의 건축기준, 공급질서 교란 행위에 따른 입주자자격 제한 등을 정하는 국토교통부령입니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 해당하여 정답은 ㄱ, ㄷ, ㄹ입니다. ㄴ의 분양가격 산정방식은 별도의 국토교통부령인 「주택의 분양가격 산정 등에 관한 규칙」으로 정하므로 주택공급에 관한 규칙의 내용이 아닙니다. 시험 포인트: 분양가격 산정방식은 주택공급에 관한 규칙이 아닌 별도 규칙으로 정합니다.
문제 72
건축법령상 건축물의 “대수선”에 해당하지 않는 것은?(단, 건축물의 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 않음)
①보를 두 개 변경하는 것
②기둥을 세 개 수선하는 것
③내력벽의 벽면적을 30제곱미터 수선하는 것
④특별피난계단을 변경하는 것
⑤다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설하는 것
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정답 ①
대수선은 기둥·보·지붕틀을 각각 세 개 이상 수선·변경하는 것, 내력벽 벽면적 30제곱미터 이상 수선·변경, 주계단·피난계단·특별피난계단의 증설·해체·수선·변경, 다가구·다세대주택 세대 간 경계벽의 증설·해체·수선·변경 등을 말합니다. 보를 두 개 변경하는 것은 세 개 이상 기준에 못 미쳐 대수선이 아니므로 정답입니다. 기둥 세 개 수선, 내력벽 30제곱미터 수선, 특별피난계단 변경, 경계벽 증설은 모두 대수선입니다. 시험 포인트: 기둥·보·지붕틀은 세 개 이상이어야 대수선입니다.
문제 73
건축법령상 대지의 조경 등의 조치를 하지 아니할 수 있는 건축물이 아닌 것은?(단, 가설건축물은 제외하고, 건축법령상 특례, 기타 강화ㆍ완화조건 및 조례는 고려하지 않음)
①녹지지역에 건축하는 건축물
②면적 4천 제곱미터인 대지에 건축하는 공장
③연면적의 합계가 1천 제곱미터인 공장
④｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 지정된 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역이 아님)의 건축물
⑤주거지역에 건축하는 연면적의 합계가 1천500제곱미터인 물류시설
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정답 ⑤
조경 의무가 면제되는 건축물에는 녹지지역의 건축물, 면적 5천제곱미터 미만 대지의 공장, 연면적 합계 1천500제곱미터 미만 공장, 관리지역·농림지역·자연환경보전지역(지구단위계획구역 제외)의 건축물 등이 있습니다. 물류시설은 연면적 합계 1천500제곱미터 미만이면서 주거지역이나 상업지역이 아닌 곳에 건축할 때만 면제되므로, 주거지역의 1천500제곱미터 물류시설은 조경을 해야 하여 정답입니다. 나머지 건축물은 모두 면제 대상입니다. 시험 포인트: 물류시설 조경 면제는 1천500제곱미터 미만이고 주거·상업지역 밖이어야 합니다.
문제 74
건축법령상 공개공지등에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 건축법령상 특례, 기타 강화ㆍ완화조건은 고려하지 않음)
①노후 산업단지의 정비가 필요하다고 인정되어 지정ㆍ공고된 지역에는 공개공지등을 설치할 수 없다.
②공개 공지는 필로티의 구조로 설치할 수 없다.
③공개공지등을 설치할 때에는 모든 사람들이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 한다.
④공개공지등에는 건축조례로 정하는 바에 따라 연간 최장 90일의 기간 동안 주민들을 위한 문화행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다.
⑤울타리나 담장 등 시설의 설치 또는 출입구의 폐쇄 등을 통하여 공개공지등의 출입을 제한한 경우 지체 없이 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.
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정답 ③
공개공지등에는 모든 사람이 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자나 조경시설 등 건축조례로 정하는 시설을 설치해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 노후 산업단지 정비가 필요해 지정·공고한 지역은 오히려 설치 대상 지역에 포함됩니다. 공개 공지는 필로티 구조로도 설치할 수 있고, 문화행사·판촉활동은 연간 최장 60일까지 가능합니다. 울타리 설치나 출입구 폐쇄로 출입을 제한하는 행위는 금지됩니다. 시험 포인트: 공개공지등 행사는 연간 60일 이내, 출입 제한은 금지입니다.
문제 75
건축법령상 건축물 안전영향평가에 관한 설명으로 옳은 것은?
①초고층 건축물에 대하여는 건축허가 이후 지체 없이 건축물 안전영향평가를 실시하여야 한다.
②안전영향평가기관은 안전영향평가를 의뢰받은 날부터 30일 이내에 안전영향평가 결과를 허가권자에게 제출하여야 하며, 이 기간은 연장될 수 없다.
③건축물 안전영향평가 결과는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정된다.
④허가권자는 안전영향평가에 대한 심의 결과 및 안전영향평가 내용을 일간신문에 게재하는 방법으로 공개하여야 한다.
⑤안전영향평가를 실시하여야 하는 건축물이 다른 법률에 따라 구조안전과 인접 대지의 안전에 미치는 영향 등을 평가 받은 경우에는 안전영향평가의 해당 항목을 평가받은 것으로 본다.
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정답 ⑤
안전영향평가를 실시해야 하는 건축물이 다른 법률에 따라 구조안전과 인접 대지의 안전에 미치는 영향 등을 평가받았다면 안전영향평가의 해당 항목을 평가받은 것으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 초고층 건축물 등의 안전영향평가는 건축허가 전에 실시하고, 결과 제출 기한 30일은 부득이한 경우 연장할 수 있습니다. 평가 결과는 도시계획위원회가 아니라 건축위원회 심의를 거쳐 확정되며, 공개는 일간신문 게재가 아니라 지방자치단체 공보 게재 등 정해진 방법으로 합니다. 시험 포인트: 안전영향평가는 허가 전 실시, 건축위원회 심의로 확정됩니다.
문제 76
건축법령상 건축허가 제한 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도지사는 지역계획에 특히 필요하다고 인정하더라도 허가 받은 건축물의 착공을 제한할 수 없다.
②시장ㆍ군수ㆍ구청장이 건축허가를 제한하려는 경우에는 주민의견을 청취한 후 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
③건축허가를 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 하며, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.
④건축허가를 제한하는 경우 국토교통부장관은 제한 목적ㆍ기간 등을 상세하게 정하여 지체 없이 공고하여야 한다.
⑤건축허가를 제한한 경우 허가권자는 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 국토교통부장관은 제한 내용이 지나치다고 인정하면 직권으로 이를 해제하여야 한다.
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정답 ③
건축허가나 착공의 제한기간은 2년 이내로 하며, 한 차례만 1년 이내에서 연장할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 도지사 등은 지역계획에 특히 필요하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 착공을 제한할 수 있습니다. 제한하려는 국토교통부장관이나 시·도지사는 주민의견 청취 후 건축위원회 심의를 거치고, 제한 내용을 허가권자에게 통보하면 허가권자가 공고합니다. 국토교통부장관은 제한이 지나치면 해제를 명할 수 있습니다. 시험 포인트: 건축허가 제한은 2년 이내, 1회 1년 연장입니다.
문제 77
건축법령상 건축물의 마감재료 등에 관한 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 ( ㄱ )는 ( ㄴ )에 지장이 없는 재료로 하되, ｢실내공기질 관리법｣ 제5조 및 제6조에 따른 ( ㄷ ) 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다.
①ㄱ: 난연재료, ㄴ: 방화, ㄷ: 공기청정
②ㄱ: 완충재료, ㄴ: 내진, ㄷ: 실내공기질
③ㄱ: 완충재료, ㄴ: 내진, ㄷ: 공기청정
④ㄱ: 마감재료, ㄴ: 방화, ㄷ: 실내공기질
⑤ㄱ: 마감재료, ㄴ: 내진, ㄷ: 실내공기질
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정답 ④
「건축법」은 대통령령으로 정하는 용도·규모 건축물의 벽, 반자, 지붕 등 내부의 마감재료를 방화에 지장이 없는 재료로 하되, 「실내공기질 관리법」에 따른 실내공기질 유지기준과 권고기준을 고려해 국토교통부령으로 정하는 기준에 따르도록 합니다. 따라서 ㄱ 마감재료, ㄴ 방화, ㄷ 실내공기질이 맞습니다. 난연재료나 완충재료, 내진, 공기청정은 이 조문의 문구가 아닙니다. 시험 포인트: 내부 마감재료는 방화와 실내공기질 기준을 함께 고려합니다.
문제 78
건축법령상 건축허가 대상 건축물로서 내진능력을 공개하여야 하는 건축물에 해당하지 않는 것은?(단, 소규모건축구조기준을 적용한 건축물이 아님)
①높이가 13미터인 건축물
②처마높이가 9미터인 건축물
③기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터인 건축물
④건축물의 용도 및 규모를 고려한 중요도가 높은 건축물로서 국토교통부령으로 정하는 건축물
⑤국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 것으로 문화체육관광부령으로 정하는 건축물
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정답 ⑤
층수 2층 이상, 연면적 200제곱미터 이상 건축물 등은 내진능력을 공개해야 하며, 높이 13미터 이상, 처마높이 9미터 이상, 기둥 사이 거리 10미터 이상, 중요도가 높은 건축물, 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물도 포함됩니다. 다만 문화유산 건축물은 국토교통부령으로 정하는 것이므로 문화체육관광부령이라는 설명은 해당하지 않아 정답입니다. 나머지 건축물은 모두 공개 대상입니다. 시험 포인트: 문화유산 건축물도 국토교통부령으로 정하는 것이 공개 대상입니다.
문제 79
농지법령상 농지의 타용도 일시사용신고를 할 수 있는 용도에 해당하지 않는 것은?(단, 일시사용기간은 6개월 이내이며, 신고의 다른 요건은 충족한 것으로 봄)
①썰매장으로 사용하는 경우
②지역축제장으로 사용하는 경우
③해당 농지에서 허용되는 주목적사업을 위하여 물건을 매설하는 경우
④해당 농지에서 허용되는 주목적사업을 위하여 현장 사무소를 설치하는 경우
⑤｢전기사업법｣상 전기사업을 영위하기 위한 목적으로 ｢신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법｣에 따른 태양에너지 발전설비를 설치하는 경우
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정답 ⑤
농지의 타용도 일시사용신고는 썰매장·지역축제장 등으로 일시 사용하는 경우와 주목적사업을 위해 현장 사무소나 부대시설을 설치하거나 물건을 적치·매설하는 경우에 할 수 있습니다. 전기사업을 위한 태양에너지 발전설비 설치는 신고가 아니라 타용도 일시사용허가로 다루는 용도이므로 정답입니다. 썰매장, 지역축제장, 주목적사업을 위한 물건 매설과 현장 사무소 설치는 모두 일시사용신고 대상입니다. 시험 포인트: 태양에너지 발전설비 설치는 일시사용신고가 아니라 허가 대상입니다.
문제 80
농지법령상 농지를 농축산물 생산시설의 부지로 사용할 경우 “농지의 전용”으로 보지 않는 것을 모두 고른 것은?
농막·간이저온저장고·간이액비저장조 중 농림축산식품부령으로 정하는 시설은 농지 전용으로 보지 않습니다. 기준은 농막 연면적 20제곱미터 이하, 간이저온저장고 연면적 33제곱미터 이하, 간이액비저장조 저장 용량 200톤 이하입니다. 따라서 33제곱미터 간이저온저장고와 200톤 간이액비저장조가 해당하여 정답은 ㄴ, ㄷ입니다. 33제곱미터 농막은 20제곱미터를 넘으므로 전용으로 보지 않는 시설이 아닙니다. 시험 포인트: 농막 20제곱미터, 저온저장고 33제곱미터, 액비저장조 200톤 이하입니다.
부동산공시법령 및 세법
문제 81
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적소관청은 토지의 이동 등으로 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우에는 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다. 이 경우 등기촉탁의 대상이 아닌 것은?
①지목변경
②지번변경
③신규등록
④축척변경
⑤합병
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정답 ③
지적소관청은 토지의 이동으로 토지의 표시 변경에 관한 등기가 필요하면 관할 등기관서에 등기를 촉탁합니다. 신규등록은 새로 조성된 토지 등을 처음 지적공부에 등록하는 것으로, 아직 등기기록이 없으므로 표시변경등기를 촉탁할 대상이 아닙니다. 신규등록 토지는 소유자가 소유권보존등기를 직접 신청합니다. 반면 지목변경, 지번변경, 축척변경, 합병은 이미 등기된 토지의 표시가 바뀌는 것이어서 등기촉탁 대상입니다. 시험 포인트: 등기촉탁 대상에서 빠지는 대표 예는 신규등록입니다.
문제 82
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지목의 구분 및 설정방법 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①필지마다 하나의 지목을 설정하여야 한다.
②1필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정하여야 한다.
③토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용될 때에는 그 용도에 따라 지목을 변경하여야 한다.
④물을 상시적으로 이용하지 않고 닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지의 지목은 “전”으로 한다.
⑤물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지의 지목은 “답”으로 한다.
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정답 ③
지목은 필지마다 하나를 설정하는 1필1목, 둘 이상의 용도이면 주된 용도에 따르는 주지목추종, 일시적·임시적 용도로는 변경하지 않는 영속성의 원칙에 따릅니다. 따라서 일시적 또는 임시적 용도에 따라 지목을 변경해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 물을 상시 이용하지 않고 닥나무·묘목·관상수 등을 재배하는 토지는 전, 물을 상시 직접 이용해 벼·연·미나리·왕골 등을 재배하는 토지는 답이라는 설명은 맞습니다. 시험 포인트: 일시적·임시적 용도로는 지목을 변경하지 않습니다.
문제 83
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지상경계 및 지상경계점등록부 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원하는 경우에는 지상경계점등록부를 작성ㆍ관리하여야 한다.
②토지의 지상경계는 둑, 담장이나 그 밖에 구획의 목표가 될 만한 구조물 및 경계점표지 등으로 구분한다.
③지상경계의 구획을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다른 경우에는 그 소유권에 따라 지상경계를 결정한다.
④경계점 좌표는 경계점좌표등록부 시행지역의 지상경계점등록부의 등록사항이다.
⑤토지의 소재, 지번, 공부상 지목과 실제 토지이용 지목, 경계점의 사진 파일은 지상경계점등록부의 등록사항이다.
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정답 ①
지상경계점등록부는 토지의 이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우에 작성·관리합니다. 등록된 경계점을 지상에 복원하는 것은 경계를 새로 정하는 것이 아니므로 작성 사유가 아니어서 이 설명이 틀렸습니다. 지상경계는 둑, 담장 등 구조물과 경계점표지로 구분하고, 구조물 소유자가 다르면 소유권에 따라 경계를 정합니다. 경계점 좌표(좌표등록부 시행지역), 토지의 소재·지번, 공부상 지목과 실제 이용 지목, 경계점 사진 파일은 등록사항입니다. 시험 포인트: 경계복원 때는 지상경계점등록부를 작성하지 않습니다.
문제 84
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 등록전환에 따른 지번부여 시 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차적으로 지번을 부여할 수 있는 경우에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 대상토지가 여러 필지로 되어 있는 경우 ㄴ. 대상토지가 그 지번부여지역의 최종 지번의 토지에 인접하여 있는 경우 ㄷ. 대상토지가 이미 등록된 토지와 멀리 떨어져 있어서 등록된 토지의 본번에 부번을 부여하는 것이 불합리한 경우
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
신규등록·등록전환 토지의 지번은 원칙적으로 인접토지의 본번에 부번을 붙여 부여합니다. 다만 대상토지가 최종 지번 토지에 인접한 경우, 이미 등록된 토지와 멀리 떨어져 부번 부여가 불합리한 경우, 대상토지가 여러 필지인 경우에는 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차로 부여할 수 있습니다. 제시된 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 모두 이 예외에 해당하므로 모두 고른 것이 정답입니다. 시험 포인트: 지번 부여 예외 3가지는 여러 필지, 최종 지번 인접, 멀리 떨어짐입니다.
문제 85
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 경계점좌표등록부가 있는 지역의 토지분할을 위하여 면적을 정할 때의 기준에 대한 내용이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 고려하지 아니함)
○ 분할 후 각 필지의 면적합계가 분할 전 면적보다 많은 경우에는 구하려는 ( ㄱ )부터 순차적으로 버려서 정하되, 분할 전 면적에 증감이 없도록 할 것 ○ 분할 후 각 필지의 면적합계가 분할 전 면적보다 적은 경우에는 구하려는 ( ㄴ )부터 순차적으로 올려서 정하되, 분할 전 면적에 증감이 없도록 할 것
①ㄱ: 끝자리의 숫자가 작은 것, ㄴ: 끝자리의 숫자가 큰 것
②ㄱ: 끝자리의 다음 숫자가 작은 것, ㄴ: 끝자리의 다음 숫자가 큰 것
③ㄱ: 끝자리의 숫자가 큰 것, ㄴ: 끝자리의 숫자가 작은 것
④ㄱ: 끝자리의 다음 숫자가 큰 것, ㄴ: 끝자리의 다음 숫자가 작은 것
⑤ㄱ: 끝자리의 숫자가 큰 것, ㄴ: 끝자리의 다음 숫자가 작은 것
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정답 ②
경계점좌표등록부 지역의 토지를 분할할 때 면적은 끝자리의 다음 숫자를 기준으로 조정합니다. 분할 후 면적합계가 분할 전보다 많으면 끝자리의 다음 숫자가 작은 것부터 순차로 버리고, 적으면 끝자리의 다음 숫자가 큰 것부터 순차로 올려 분할 전 면적에 증감이 없게 합니다. 따라서 ㄱ은 끝자리의 다음 숫자가 작은 것, ㄴ은 끝자리의 다음 숫자가 큰 것입니다. 끝자리 숫자 자체를 기준으로 하거나 크고 작음을 뒤바꾼 조합은 틀렸습니다. 시험 포인트: 많으면 다음 숫자 작은 것부터 버리고, 적으면 큰 것부터 올립니다.
문제 86
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 합병 신청을 할 수 없는 경우에 관한 내용으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 고려하지 아니함)
①합병하려는 토지의 지목이 서로 다른 경우
②합병하려는 토지의 소유자별 공유지분이 다른 경우
③합병하려는 토지의 지번부여지역이 서로 다른 경우
④합병하려는 토지의 소유자에 대한 소유권이전등기 연월일이 서로 다른 경우
⑤합병하려는 토지의 지적도 축척이 서로 다른 경우
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정답 ④
합병 신청을 할 수 없는 경우는 합병하려는 토지의 지번부여지역, 지목 또는 소유자가 서로 다른 경우, 지적도 및 임야도의 축척이 서로 다른 경우, 소유자별 공유지분이 다른 경우, 소유자의 주소가 서로 다른 경우 등입니다. 소유권이전등기 연월일이 서로 다른 것은 합병 제한 사유가 아니므로 이를 합병 불가 사유로 든 설명이 틀렸습니다. 지목, 공유지분, 지번부여지역, 지적도 축척이 다른 경우는 모두 합병할 수 없는 경우가 맞습니다. 시험 포인트: 소유권이전등기 일자가 다른 것은 합병 제한 사유가 아닙니다.
문제 87
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적소관청이 지적공부의 등록사항을 직권으로 조사ㆍ측량하여 정정할 수 있는 경우로 틀린 것은?
①연속지적도가 잘못 작성된 경우
②지적공부의 작성 또는 재작성 당시 잘못 정리된 경우
③토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우
④지적도 및 임야도에 등록된 필지가 면적의 증감 없이 경계의 위치만 잘못된 경우
⑤지방지적위원회 또는 중앙지적위원회의 의결서 사본을 받은 지적소관청이 그 내용에 따라 지적공부의 등록사항을 정정하여야 하는 경우
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정답 ①
지적소관청이 직권으로 조사·측량해 정정할 수 있는 경우는 토지이동정리 결의서 내용과 다르게 정리된 경우, 지적도·임야도의 필지가 면적 증감 없이 경계 위치만 잘못된 경우, 지적공부 작성·재작성 당시 잘못 정리된 경우, 지적위원회 의결서 내용에 따라 정정해야 하는 경우 등입니다. 연속지적도는 지적측량을 하지 않고 지적도·임야도의 경계를 이어 만든 도면으로 지적공부가 아니어서 등록사항 정정의 대상이 아니므로 이 설명이 틀렸습니다. 시험 포인트: 연속지적도는 지적공부가 아니므로 직권정정 사유에 들어가지 않습니다.
문제 88
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지목을 ‘잡종지’로 정할 수 있는 기준에 대한 내용으로 틀린 것은?(단, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외함)
①공항시설 및 항만시설 부지
②변전소, 송신소, 수신소 및 송유시설 등의 부지
③도축장, 쓰레기처리장 및 오물처리장 등의 부지
④모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방사제ㆍ방파제 등의 부지
⑤갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물
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정답 ④
잡종지는 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물, 변전소·송신소·수신소·송유시설 등의 부지, 여객자동차터미널·폐차장 등 자동차 관련 시설 부지, 공항시설·항만시설 부지, 도축장·쓰레기처리장·오물처리장 등의 부지 등입니다. 모래·바람 등을 막기 위해 설치된 방사제·방파제 등의 부지는 조수·자연유수·모래·바람 등을 막는 둑으로 보아 제방으로 하므로 이 설명이 틀렸습니다. 시험 포인트: 방조제·방수제·방사제·방파제 부지는 제방입니다.
문제 89
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적도와 임야도의 축척 중에서 공통된 것으로 옳은 것은?
①1/1200, 1/2400
②1/1200, 1/3000
③1/2400, 1/3000
④1/2400, 1/6000
⑤1/3000, 1/6000
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정답 ⑤
지적도의 축척은 1/500, 1/600, 1/1000, 1/1200, 1/2400, 1/3000, 1/6000의 일곱 가지이고, 임야도의 축척은 1/3000, 1/6000의 두 가지입니다. 따라서 두 도면에 공통되는 축척은 1/3000과 1/6000입니다. 1/1200과 1/2400은 지적도에만 있는 축척이므로 이를 포함한 조합은 모두 틀렸습니다. 시험 포인트: 임야도 축척은 1/3000, 1/6000뿐이며 이것이 지적도와 공통 축척입니다.
문제 90
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적공부와 등록사항의 연결이 옳은 것은?
①토지대장 - 지목, 면적, 경계
②경계점좌표등록부 - 지번, 토지의 고유번호, 지적도면의 번호
③공유지연명부 - 지번, 지목, 소유권 지분
④대지권등록부 - 좌표, 건물의 명칭, 대지권 비율
⑤지적도 - 삼각점 및 지적기준점의 위치, 도곽선(圖廓線)과 그 수치, 부호 및 부호도
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정답 ②
경계점좌표등록부에는 토지의 소재, 지번, 좌표, 토지의 고유번호, 지적도면의 번호, 필지별 장번호, 부호 및 부호도를 등록하므로 지번, 고유번호, 도면번호의 연결이 옳습니다. 토지대장에는 지목과 면적은 있지만 경계는 도면에 등록합니다. 공유지연명부에는 지목이 없습니다. 대지권등록부에는 건물의 명칭과 대지권 비율은 있으나 좌표가 없습니다. 지적도에는 삼각점·지적기준점 위치와 도곽선 및 그 수치가 있지만 부호 및 부호도는 경계점좌표등록부의 등록사항입니다. 시험 포인트: 경계는 도면, 좌표와 부호도는 경계점좌표등록부에 등록합니다.
문제 91
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적공부의 복구에 관한 관계 자료에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 측량 결과도 ㄴ. 법원의 확정판결서 정본 또는 사본 ㄷ. 토지(건물)등기사항증명서 등 등기사실을 증명하는 서류 ㄹ. 지적소관청이 작성하거나 발행한 지적공부의 등록내용을 증명하는 서류
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
지적공부를 복구할 때 쓰는 관계 자료에는 지적공부의 등본, 측량 결과도, 토지이동정리 결의서, 토지(건물)등기사항증명서 등 등기사실을 증명하는 서류, 지적소관청이 작성하거나 발행한 지적공부의 등록내용을 증명하는 서류, 정보관리체계에 따라 복제된 지적공부, 법원의 확정판결서 정본 또는 사본 등이 있습니다. 제시된 측량 결과도, 확정판결서 정본 또는 사본, 등기사항증명서, 지적소관청 발행 증명서류가 모두 복구자료에 해당하므로 모두 고른 것이 정답입니다. 시험 포인트: 법원의 확정판결서는 정본뿐 아니라 사본도 복구자료가 됩니다.
문제 92
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 축척변경에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도시개발사업 등의 시행지역에 있는 토지로서 그 사업시행에서 제외된 토지의 축척변경을 하는 경우 축척변경위원회의 심의 및 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.
②지적소관청은 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장으로부터 축척변경 승인을 받았을 때에는 지체 없이 축척변경의 목적, 시행지역 및 시행기간, 축척변경의 시행에 관한 세부계획, 축척변경의 시행에 따른 청산금액의 내용, 축척변경의 시행에 따른 토지소유자 등의 협조에 관한 사항을 15일 이상 공고하여야 한다.
③지적소관청은 축척변경에 관한 측량을 한 결과 측량 전에 비하여 면적의 증감이 있는 경우에는 그 증감면적에 대하여 청산을 하여야 한다. 다만, 토지소유자 3분의 2 이상이 청산하지 아니하기로 합의하여 서면으로 제출한 경우에는 그러하지 아니하다.
④지적소관청은 청산금을 내야 하는 자가 납부고지를 받은 날부터 1개월 이내에 청산금에 관한 이의신청을 하지 아니하고, 고지를 받은 날부터 3개월 이내에 지적소관청에 청산금을 내지 아니하면 ｢지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률｣에 따라 징수할 수 있다.
⑤청산금의 납부 및 지급이 완료되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 축척변경의 확정공고를 하여야 하며, 확정공고 사항에는 토지의 소재 및 지역명, 축척변경 지번별 조서, 청산금 조서, 지적도의 축척이 포함되어야 한다.
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정답 ⑤
축척변경 확정공고에는 토지의 소재 및 지역명, 축척변경 지번별 조서, 청산금 조서, 지적도의 축척이 포함되므로 이 설명이 옳습니다. 도시개발사업 등에서 제외된 토지의 축척변경은 위원회 의결과 시·도지사 승인 없이 할 수 있습니다. 승인 후 시행공고는 20일 이상 합니다. 청산을 생략하려면 토지소유자 전원이 합의해 서면으로 제출해야 합니다. 청산금은 납부고지를 받은 날부터 6개월 이내에 내야 합니다. 시험 포인트: 공고 20일 이상, 청산 생략은 전원 합의, 납부는 6개월 이내입니다.
문제 93
다음 중 등기원인에 약정이 있더라도 등기기록에 기록할 수 없는 사항은?
①지상권의 존속기간
②지역권의 지료
③전세권의 위약금
④임차권의 차임지급시기
⑤저당권부 채권의 이자지급장소
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정답 ②
등기원인에 약정이 있으면 기록하는 임의적 기록사항은 권리별로 법에 정해져 있습니다. 지상권의 존속기간과 지료, 전세권의 위약금, 임차권의 차임지급시기, 저당권부 채권의 이자 및 그 지급장소는 약정이 있을 때 기록할 수 있습니다. 그러나 지역권의 등기사항은 지역권설정의 목적과 범위, 요역지 등이고 지료는 등기사항으로 규정되어 있지 않으므로 약정이 있어도 기록할 수 없습니다. 시험 포인트: 지역권은 지료를 등기할 수 없고, 지상권은 지료를 등기할 수 있습니다.
문제 94
등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기신청을 해야 하는 것은?(단, 판결 등 집행권원에 의한 등기신청은 제외함)
①소유권보존등기의 말소등기를 신청하는 경우
②법인의 합병으로 인한 포괄승계에 따른 등기를 신청하는 경우
③등기명의인표시의 경정등기를 신청하는 경우
④토지를 수용한 사업시행자가 수용으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우
⑤변제로 인한 피담보채권의 소멸에 의해 근저당권설정등기의 말소등기를 신청하는 경우
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정답 ⑤
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하지만, 법이 정한 경우에는 단독신청이 허용됩니다. 변제로 피담보채권이 소멸해 근저당권설정등기를 말소하는 경우는 근저당권설정자와 근저당권자가 공동으로 신청해야 합니다. 소유권보존등기의 말소, 법인 합병 등 포괄승계에 따른 등기, 등기명의인표시의 경정등기, 수용으로 인한 소유권이전등기는 모두 단독으로 신청할 수 있는 등기입니다. 시험 포인트: 근저당권 말소등기는 원칙대로 공동신청이며, 보존·포괄승계·명의인표시·수용은 단독신청입니다.
문제 95
등기소에 제공해야 하는 부동산등기의 신청정보와 첨부정보에 관한 설명으로 틀린 것은?
①등기원인을 증명하는 정보가 등기절차의 인수를 명하는 집행력 있는 판결인 경우, 승소한 등기의무자는 등기신청시 등기필정보를 제공할 필요가 없다.
②대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우, 신청정보의 내용으로 대리인의 성명과 주소를 제공해야 한다.
③매매를 원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우, 등기의무자의 주소 또는 사무소 소재지를 증명하는 정보를 제공해야 한다.
④등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우, 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공해야 한다.
⑤첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 그 번역문을 붙여야 한다.
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정답 ①
등기필정보는 등기의무자의 의사를 확인하는 정보이므로, 판결에 의해 승소한 등기권리자가 신청할 때는 제공하지 않지만 승소한 등기의무자가 신청할 때는 제공해야 합니다. 따라서 승소한 등기의무자가 제공할 필요가 없다는 설명이 틀렸습니다. 대리인의 성명·주소 제공, 매매로 인한 소유권이전등기에서 등기의무자의 주소증명정보 제공, 이해관계인의 승낙정보 제공, 외국어 첨부정보의 번역문 첨부는 모두 맞습니다. 시험 포인트: 판결 등기에서 등기필정보는 승소한 등기의무자만 제공합니다.
문제 96
등기신청의 각하사유로서 ‘사건이 등기할 것이 아닌 경우’를 모두 고른 것은?
ㄱ. 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지에 위반한 등기를 신청한 경우 ㄴ. 농지를 전세권설정의 목적으로 하는 등기를 신청한 경우 ㄷ. 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대한 상속등기를 신청한 경우 ㄹ. 소유권 외의 권리가 등기되어 있는 일반건물에 대해 멸실등기를 신청한 경우
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄹ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
'사건이 등기할 것이 아닌 경우'는 법령상 등기할 수 없는 사항을 신청한 경우입니다. 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지에 위반한 등기, 농지를 목적으로 하는 전세권설정등기, 공동상속인 중 일부가 자기 상속지분만 상속등기를 신청하는 경우는 모두 이에 해당합니다. 반면 소유권 외의 권리가 등기된 일반건물이라도 건물이 멸실되었다면 멸실등기를 신청할 수 있으므로 각하사유가 아닙니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 상속등기는 공동상속인 전원 명의로 해야 하며, 자기 지분만의 상속등기는 할 수 없습니다.
문제 97
진정명의회복을 위한 소유권이전등기에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우, 그 신청정보에 등기원인 일자는 기재하지 않는다. ㄴ. 토지거래허가의 대상이 되는 토지에 관하여 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지거래허가증을 첨부해야 한다. ㄷ. 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구소송에서 승소확정판결을 받은 자는 그 판결을 등기원인으로 하여 현재 등기명의인의 소유권이전등기에 대하여 말소등기를 신청할 수는 없다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기는 원인행위가 따로 없으므로 신청정보에 등기원인 일자를 기재하지 않아 ㄱ은 옳습니다. 이 등기는 거래에 의한 이전이 아니므로 토지거래허가증을 첨부할 필요가 없어 ㄴ은 틀렸습니다. 판례는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구소송에서 승소한 자가 그 판결로 현재 명의인의 등기에 대한 말소등기를 신청할 수는 없다고 보므로 ㄷ은 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 진정명의회복 등기는 원인일자 기재와 토지거래허가증·농지취득자격증명 첨부가 필요 없습니다.
문제 98
부동산등기에 관한 설명으로 옳은 것은?
①유증으로 인한 소유권이전등기는 상속등기를 거치지 않으면 유증자로부터 직접 수증자 명의로 신청할 수 없다.
②유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용인 경우에는 등기관은 이를 수리할 수 없다.
③상속재산분할심판에 따른 상속인의 소유권이전등기는 법정상속분에 따른 상속등기를 거치지 않으면 할 수 없다.
④상속등기 경료 전의 상속재산분할협의에 따라 상속등기를 신청하는 경우, 등기원인일자는 ‘협의분할일’로 한다.
⑤권리의 변경등기는 그 등기로 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리가 침해되는 경우, 그 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보의 제공이 없으면 부기등기로 할 수 없다.
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정답 ⑤
권리의 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 제공한 경우에만 부기등기로 하고, 없으면 주등기로 하므로 이 설명이 옳습니다. 유증으로 인한 이전등기는 상속등기를 거치지 않고 직접 수증자에게 합니다. 유류분을 침해하는 유증등기도 수리합니다. 상속재산분할심판에 따른 등기는 법정상속분 등기를 거치지 않아도 됩니다. 상속등기 전 협의분할에 따른 등기의 원인일자는 피상속인 사망일입니다. 시험 포인트: 권리변경등기는 승낙이 있으면 부기등기, 없으면 주등기입니다.
문제 99
환매특약 등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①매매로 인한 소유권이전등기의 신청과 환매특약등기의 신청은 동시에 하여야 한다.
②환매등기의 경우 매도인이 아닌 제3자를 환매권리자로 하는 환매등기를 할 수 있다.
③환매특약등기에 처분금지적 효력은 인정되지 않는다.
④매매목적물의 소유권의 일부 지분에 대한 환매권을 보류하는 약정을 맺은 경우, 환매특약등기 신청은 할 수 없다.
⑤환매기간은 등기원인에 그 사항이 정하여져 있는 경우에만 기록한다.
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정답 ②
환매특약등기는 매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 신청해야 하며, 환매권리자는 매도인이므로 매도인이 아닌 제3자를 환매권리자로 하는 환매특약등기는 할 수 없습니다. 따라서 제3자를 환매권리자로 할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 환매특약등기는 처분금지의 효력이 없어 매수인은 목적물을 처분할 수 있습니다. 소유권의 일부 지분에 대한 환매권 보류 약정으로는 환매특약등기를 신청할 수 없으며, 환매기간은 등기원인에 정해져 있는 경우에만 기록합니다. 시험 포인트: 환매권리자는 매도인에 한하고, 이전등기와 동시에 신청합니다.
문제 100
임차권등기에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 임차권설정등기가 마쳐진 후 임대차 기간 중 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대하는 경우, 그 전대등기는 부기등기의 방법으로 한다. ㄴ. 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기가 마쳐진 경우, 그 등기에 기초한 임차권이전등기를 할 수 있다. ㄷ. 미등기 주택에 대하여 임차권등기명령에 의한 등기촉탁이 있는 경우, 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 후 주택임차권등기를 해야 한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
임차권설정등기 후 임대인의 동의를 얻어 전대하는 경우 전대등기는 임차권등기에 부기등기로 하므로 ㄱ은 옳습니다. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기는 보증금 반환을 위한 등기여서 이를 기초로 한 임차권이전등기나 전대등기는 할 수 없으므로 ㄴ은 틀렸습니다. 미등기 주택에 임차권등기명령에 따른 촉탁이 있으면 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 주택임차권등기를 하므로 ㄷ은 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 임차권등기명령에 의한 등기에는 이전등기·전대등기를 할 수 없습니다.
문제 101
부동산 공동저당의 등기에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 공동저당의 설정등기를 신청하는 경우, 각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. ㄴ. 등기관이 공동저당의 설정등기를 하는 경우, 각 부동산의 등기기록 중 해당 등기의 끝부분에 공동담보라는 뜻의 기록을 해야 한다. ㄷ. 등기관이 공동저당의 설정등기를 하는 경우, 공동저당의 목적이 된 부동산이 3개일 때에는 등기관은 공동담보목록을 전자적으로 작성해야 한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
공동저당의 설정등기를 신청할 때는 각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보로 제공해야 하므로 ㄱ은 옳습니다. 등기관은 각 부동산의 등기기록 중 해당 등기의 끝부분에 공동담보라는 뜻을 기록하므로 ㄴ도 옳습니다. 공동담보목록은 공동저당의 목적 부동산이 5개 이상일 때 전자적으로 작성하므로, 3개일 때 작성해야 한다는 ㄷ은 틀렸습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 공동담보목록은 목적 부동산이 5개 이상일 때 작성합니다.
문제 102
X토지에 관하여 A등기청구권보전을 위한 가등기 이후, B-C의 순서로 각 등기가 적법하게 마쳐졌다. B등기가 직권말소의 대상인 것은?(A, B, C등기는 X를 목적으로 함)
①전세권설정 - 가압류등기 - 전세권설정본등기
②임차권설정 - 저당권설정등기 - 임차권설정본등기
③저당권설정 - 소유권이전등기 - 저당권설정본등기
④소유권이전 - 저당권설정등기 - 소유권이전본등기
⑤지상권설정 - 가압류등기 - 지상권설정본등기
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정답 ④
가등기에 의한 본등기를 하면 등기관은 가등기 이후 마쳐진 등기 중 본등기와 양립할 수 없는 등기를 직권으로 말소합니다. 소유권이전청구권 가등기 후 마쳐진 저당권설정등기는 소유권이전 본등기와 저촉되므로 직권말소 대상입니다. 반면 전세권·임차권·지상권 같은 용익권 설정 가등기의 본등기는 그 후의 가압류나 저당권설정등기와 양립할 수 있어 말소하지 않습니다. 저당권설정 가등기 후의 소유권이전등기도 저당권 본등기와 양립하므로 말소하지 않습니다. 시험 포인트: 소유권이전 가등기의 본등기 시 중간의 저당권·가압류 등은 직권말소됩니다.
문제 103
등기의 촉탁에 관한 설명으로 틀린 것은?
①관공서가 상속재산에 대해 체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁하는 경우, 상속인을 갈음하여 상속으로 인한 권리이전의 등기를 함께 촉탁할 수 없다.
②법원의 촉탁으로 실행되어야 할 등기가 신청된 경우, 등기관은 그 등기신청을 각하해야 한다.
③법원은 수탁자 해임의 재판을 한 경우, 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 등기소에 촉탁하여야 한다.
④관공서가 등기를 촉탁하는 경우 우편으로 그 촉탁서를 제출할 수 있다.
⑤촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다.
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정답 ①
관공서가 체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁할 때는 등기명의인이나 상속인을 갈음하여 상속으로 인한 권리이전의 등기 등을 함께 촉탁할 수 있습니다. 따라서 함께 촉탁할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 촉탁으로 해야 할 등기가 신청되면 각하하고, 법원이 수탁자 해임 재판을 하면 신탁원부 기록의 변경등기를 촉탁합니다. 관공서는 우편으로 촉탁서를 제출할 수 있고, 촉탁 등기에는 신청 등기에 관한 규정을 준용합니다. 시험 포인트: 압류등기 촉탁 시 관공서는 상속등기를 함께 촉탁할 수 있습니다.
문제 104
가등기에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우, 본등기에 의한 물권변동의 효력은 가등기한 때로 소급하여 발생한다.
②소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 부동산에 처분금지가처분등기가 된 후 본등기가 이루어진 경우, 그 본등기로 가처분채권자에게 대항할 수 있다.
③정지조건부의 지상권설정청구권을 보전하기 위해서는 가등기를 할 수 없다.
④가등기된 소유권이전등기청구권이 양도된 경우, 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 없다.
⑤소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 있으면 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정된다.
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정답 ②
소유권이전청구권 가등기 후 처분금지가처분등기가 되고 본등기가 이루어지면, 본등기 순위가 가등기 순위에 따르므로 본등기 명의인은 가처분채권자에게 대항할 수 있어 이 설명이 옳습니다. 순위는 가등기 때로 소급하지만 물권변동 효력은 본등기 때 생깁니다. 정지조건부 청구권도 가등기할 수 있습니다. 판례는 가등기상 권리의 이전등기를 부기등기로 할 수 있다고 봅니다. 가등기만으로는 이전을 청구할 법률관계가 추정되지 않습니다. 시험 포인트: 가등기는 순위보전 효력만 있고 물권변동은 본등기 때입니다.
문제 105
국세기본법령 및 지방세기본법령상 조세채권과 일반채권의 우선관계에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 납세의무자의 신고는 적법한 것으로 가정함)
①취득세의 법정기일은 과세표준과 세액을 신고한 경우 그 신고일이다.
②토지를 양도한 거주자가 양도소득세 과세표준과 세액을 예정신고한 경우 양도소득세의 법정기일은 그 예정신고일이다.
③법정기일 전에 전세권이 설정된 사실은 양도소득세의 경우 부동산등기부 등본 또는 공증인의 증명으로 증명한다.
④주택의 직전 소유자가 국세의 체납 없이 전세권이 설정된 주택을 양도하였으나, 양도 후 현재 소유자의 소득세가 체납되어 해당 주택의 매각으로 그 매각금액에서 소득세를 강제징수하는 경우 그 소득세는 해당 주택의 전세권담보채권에 우선한다.
⑤｢주택임대차보호법｣ 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각하여 그 매각금액에서 지방세를 강제징수하는 경우에는 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 같은 법에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권이 지방세에 우선한다.
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정답 ④
국세기본법상 전세권 등이 설정된 재산이 양도되면, 양도 후 현재 소유자에게 부과된 국세는 그 재산의 전세권 등 담보채권보다 우선하지 못합니다. 따라서 현재 소유자의 소득세가 전세권담보채권에 우선한다는 설명이 틀렸습니다. 신고한 취득세와 예정신고한 양도소득세의 법정기일은 신고일입니다. 전세권 설정 사실은 등기부 등본이나 공증인의 증명으로 증명하고, 주택임대차보호법상 소액보증금 채권은 지방세에 우선합니다. 시험 포인트: 양수인(현재 소유자)의 국세는 기존 전세권 담보채권에 우선하지 못합니다.
문제 106
국세기본법령 및 지방세기본법령상 국세 또는 지방세 징수권의 소멸시효에 관한 설명으로 옳은 것은?
①가산세를 제외한 국세가 10억원인 경우 국세징수권은 5년 동안 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.
②가산세를 제외한 지방세가 1억원인 경우 지방세징수권은 7년 동안 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.
③가산세를 제외한 지방세가 5천만원인 경우 지방세징수권은 5년 동안 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다.
④납세의무자가 양도소득세를 확정신고하였으나 정부가 경정하는 경우, 국세징수권을 행사할 수 있는 때는 납세의무자가 확정신고한 법정 신고납부기한의 다음 날이다.
⑤납세의무자가 취득세를 신고하였으나 지방자치단체의 장이 경정하는 경우, 납세고지한 세액에 대한 지방세징수권을 행사할 수 있는 때는 그 납세고지서에 따른 납부기한의 다음 날이다.
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정답 ⑤
지방세 징수권은 납세고지한 세액의 경우 그 고지서에 따른 납부기한의 다음 날부터 행사할 수 있으므로, 취득세 경정 후 고지한 세액에 대한 설명이 옳습니다. 국세는 가산세 제외 5억원 이상이면 10년, 미만이면 5년이므로 10억원은 10년입니다. 지방세는 5천만원 이상이면 10년, 미만이면 5년이므로 1억원과 5천만원 모두 10년입니다. 정부가 경정한 양도소득세는 고지서의 납부기한 다음 날부터 행사할 수 있습니다. 시험 포인트: 시효 10년 기준은 국세 5억원 이상, 지방세 5천만원 이상입니다.
문제 107
종합부동산세법령상 주택에 대한 과세에 관한 설명으로 옳은 것은?
①｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기된 신탁주택의 경우에는 수탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있으며, 이 경우 수탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.
②법인이 2주택을 소유한 경우 종합부동산세의 세율은 1천분의 50을 적용한다.
③거주자 甲이 2023년부터 보유한 3주택(주택 수 계산에서 제외되는 주택은 없음) 중 2주택을 2024.6.17.에 양도하고 동시에 소유권이전등기를 한 경우, 甲의 2024년도 주택분 종합부동산세액은 3주택 이상을 소유한 경우의 세율을 적용하여 계산한다.
④신탁주택의 수탁자가 종합부동산세를 체납한 경우 그 수탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 주택의 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
⑤공동명의 1주택자인 경우 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 주택의 시가를 합산한 금액에서 11억원을 공제한 금액에 100분의 50을 한도로 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
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정답 ③
종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 甲은 6월 1일 현재 3주택을 소유했으므로 6월 17일에 2주택을 양도했어도 2024년도에는 3주택 이상 세율이 적용되어 이 설명이 옳습니다. 신탁주택은 위탁자가 납세의무자이며, 위탁자가 체납하면 수탁자가 신탁주택으로 물적납세의무를 집니다. 법인의 2주택 이하에는 1천분의 27을 적용합니다. 과세표준은 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 시험 포인트: 종부세는 6월 1일 현재 보유 상태로 판단하며, 신탁주택 납세의무자는 위탁자입니다.
문제 108
종합부동산세법령상 토지에 대한 과세에 관한 설명으로 옳은 것은?
①토지분 재산세의 납세의무자로서 종합합산과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원인 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
②토지분 재산세의 납세의무자로서 별도합산과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원인 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
③토지에 대한 종합부동산세는 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 그리고 분리과세대상으로 구분하여 과세한다.
④종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 해당 토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 100분의 50을 한도로 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
⑤별도합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(｢지방세법｣에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 별도합산세액에서 이를 공제한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
별도합산 토지의 종합부동산세액에서는 해당 토지에 부과된 토지분 재산세액(가감조정 세율이나 세부담 상한 적용 시 그 세액)을 공제하므로 이 설명이 옳습니다. 종합합산 토지는 공시가격 합계가 5억원 초과, 별도합산 토지는 80억원 초과여야 납세의무가 있어 5억원·80억원은 해당하지 않습니다. 분리과세대상 토지는 종부세 대상이 아닙니다. 토지분 과세표준에는 100분의 100 한도의 공정시장가액비율을 곱합니다. 시험 포인트: 토지분 종부세는 종합합산(5억원 초과)과 별도합산(80억원 초과)만 과세합니다.
문제 109
지방세법령상 취득세의 취득당시가액에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 주어진 조건 외에는 고려하지 않음)
①건축물을 교환으로 취득하는 경우에는 교환으로 이전받는 건축물의 시가표준액과 이전하는 건축물의 시가표준액 중 낮은 가액을 취득당시가액으로 한다.
②상속에 따른 건축물 무상취득의 경우에는 ｢지방세법｣ 제4조에 따른 시가표준액을 취득당시가액으로 한다.
③대물변제에 따른 건축물 취득의 경우에는 대물변제액(대물변제액 외에 추가로 지급한 금액이 있는 경우에는 그 금액을 제외한다)을 취득당시가액으로 한다.
④법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가인정액을 취득당시가액으로 한다.
⑤법인이 아닌 자가 건축물을 매매로 승계취득하는 경우에는 그 건축물을 취득하기 위하여 ｢공인중개사법｣에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수를 취득당시가액에 포함한다.
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정답 ②
상속에 따른 무상취득의 경우 취득당시가액은 시가표준액으로 하므로 이 설명이 옳습니다. 교환은 이전받는 부동산과 이전하는 부동산의 시가인정액 중 높은 가액을 기준으로 하므로 시가표준액 중 낮은 가액이라는 설명은 틀렸습니다. 대물변제는 대물변제액에 추가 지급액이 있으면 이를 포함합니다. 개인이 건축해 취득하면서 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액을 적용합니다. 법인이 아닌 자가 지급한 공인중개사 중개보수는 취득당시가액에 포함하지 않습니다. 시험 포인트: 상속 취득은 시가표준액, 상속 외 무상취득은 원칙적으로 시가인정액입니다.
문제 110
지방세법령상 취득세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 지방세특례제한법령은 고려하지 않음)
①대한민국 정부기관의 취득에 대하여 과세하는 외국정부의 취득에 대해서는 취득세를 부과한다.
②토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
③국가에 귀속의 반대급부로 영리법인이 국가 소유의 부동산을 무상으로 양여받는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다.
④영리법인이 취득한 임시흥행장의 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과한다.
⑤신탁(｢신탁법｣에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득에 대해서는 취득세를 부과한다.
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정답 ③
국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산은 비과세이지만, 그 반대급부로 국가 등의 부동산을 무상으로 양여받으면 취득세를 부과합니다. 따라서 부과하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 대한민국 정부기관 취득에 과세하는 외국정부의 취득은 과세합니다. 지목을 사실상 변경해 가액이 증가하면 취득으로 보고, 존속기간 1년 초과 임시흥행장은 과세하며, 주택조합등과 조합원 간 신탁재산 취득도 과세합니다. 시험 포인트: 귀속 조건 취득은 비과세지만 그 반대급부 무상양여는 과세합니다.
문제 111
지방세법령상 부동산 취득에 대한 취득세의 표준세율로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 조례에 의한 세율조정, 지방세관계법령상 특례 및 감면은 고려하지 않음)
ㄱ. 상속으로 인한 농지의 취득: 1천분의 23 ㄴ. 법인의 합병으로 인한 농지 외의 토지 취득: 1천분의 40 ㄷ. 공유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 17 ㄹ. 매매로 인한 농지 외의 토지 취득: 1천분의 19
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
상속으로 인한 농지 취득의 표준세율은 1천분의 23이므로 ㄱ은 옳습니다. 법인 합병으로 인한 취득은 유상승계와 같은 세율을 적용해 농지 외 토지는 1천분의 40이므로 ㄴ도 옳습니다. 공유물 분할로 인한 취득은 1천분의 23이므로 1천분의 17이라는 ㄷ은 틀렸습니다. 매매로 인한 농지 외 토지 취득은 1천분의 40이므로 1천분의 19라는 ㄹ도 틀렸습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 상속 농지 23/1000, 공유물분할 23/1000, 유상·합병 농지 외 40/1000입니다.
문제 112
소득세법령상 거주자의 부동산과 관련된 사업소득에 관한 설명으로 옳은 것은?
①해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 하며, 해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득이 있는 경우에도 이를 적용한다.
②공장재단을 대여하는 사업은 부동산임대업에 해당되지 않는다.
③해당 과세기간의 주거용 건물 임대업을 제외한 부동산임대업에서 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득과세표준을 계산할 때 공제한다.
④｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권을 설정함으로써 발생하는 소득은 부동산업에서 발생하는 소득에 해당한다.
⑤사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함되어 있는 사업자는 그 소득별로 구분하지 않고 회계처리하여야 한다.
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정답 ①
종합소득금액이 있는 거주자는 과세표준이 없거나 결손금이 있어도 다음 연도 5월 1일부터 31일까지 확정신고해야 하며, 분리과세 주택임대소득이 있어도 같으므로 이 설명이 옳습니다. 공장재단 대여는 부동산임대업에 해당합니다. 주거용 건물 임대업 외 부동산임대업의 결손금은 다른 종합소득에서 공제하지 않습니다. 공익사업 관련 지역권 설정 소득은 기타소득입니다. 부동산임대업 소득은 구분해 회계처리해야 합니다. 시험 포인트: 일반 부동산임대업 결손금은 다른 종합소득에서 공제하지 않습니다.
문제 113
지방세법령상 재산세 과세기준일 현재 납세의무자로 틀린 것은?
①공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 경우: 종중
②상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 경우: 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자
③｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지로 정한 경우: 사업시행자
④｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우: 공부상 소유자
⑤지방자치단체와 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우: 그 매수계약자
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정답 ①
공부상 개인 등의 명의로 등재된 사실상의 종중재산을 종중 소유로 신고하지 않았다면 재산세 납세의무자는 공부상 소유자입니다. 따라서 종중을 납세의무자로 본 설명이 틀렸습니다. 상속등기를 하지 않고 사실상 소유자를 신고하지 않은 상속재산은 주된 상속자, 재개발사업에서 체비지로 정한 토지는 사업시행자, 파산선고 후 파산종결까지 파산재단에 속하는 재산은 공부상 소유자, 지방자치단체와 연부 매매계약을 하고 사용권을 무상으로 받은 재산은 매수계약자가 납세의무자입니다. 시험 포인트: 종중재산을 신고하지 않으면 공부상 소유자가 재산세를 냅니다.
문제 114
지방세법령상 재산세의 물납에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납세의무자의 신청을 받아 해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 부동산에 대하여만 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납을 허가할 수 있다. ㄴ. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법령에 따라 불허가 통지를 받은 납세의무자가 그 통지를 받은 날부터 10일 이내에 해당 시ㆍ군ㆍ구의 관할구역에 있는 부동산으로서 관리ㆍ처분이 가능한 다른 부동산으로 변경 신청하는 경우에는 변경하여 허가할 수 있다. ㄷ. 물납을 허가하는 부동산의 가액은 물납 허가일 현재의 시가로 한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
재산세 납부세액이 1천만원을 초과하면 납세의무자의 신청을 받아 해당 지방자치단체 관할구역의 부동산에 대해서만 물납을 허가할 수 있으므로 ㄱ은 옳습니다. 불허가 통지를 받은 납세의무자가 통지일부터 10일 이내에 관할구역의 관리·처분 가능한 다른 부동산으로 변경 신청하면 변경 허가할 수 있으므로 ㄴ도 옳습니다. 물납 허가 부동산의 가액은 물납 허가일이 아니라 과세기준일 현재의 시가로 하므로 ㄷ은 틀렸습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 물납 부동산 가액은 과세기준일 현재 시가로 평가합니다.
문제 115
지방세법령상 재산세에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 주어진 조건 외에는 고려하지 않음)
①특별시 지역에서 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 지정된 주거지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물의 표준세율은 초과누진세율이다.
②수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 수탁자는 과세기준일부터 15일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.
③주택의 토지와 건물 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 소유자별로 구분계산한 과세표준에 세율을 적용한다.
④주택의 재산세로서 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 납기를 9월 16일부터 9월 30일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.
⑤지방자치단체의 장은 과세대상의 누락으로 이미 부과한 재산세액을 변경하여야 할 사유가 발생하여도 수시로 부과ㆍ징수할 수 없다.
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정답 ②
수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 수탁자는 과세기준일부터 15일 이내에 관할 지방자치단체의 장에게 증거자료를 갖추어 신고해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 특별시 등 주거지역의 공장용 건축물은 1천분의 5의 비례세율입니다. 주택의 토지·건물 소유자가 달라도 주택 전체 가액에 세율을 적용한 뒤 가액 비율로 나눕니다. 세액 20만원 이하인 주택분은 7월 16일부터 31일까지 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 과세대상 누락 시 수시부과할 수 있습니다. 시험 포인트: 주택은 토지·건물 소유자가 달라도 전체 가액에 세율을 적용합니다.
문제 116
다음 자료를 기초로 할 때 소득세법령상 국내 토지A에 대한 양도소득세에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 甲, 乙, 丙은 모두 거주자임)
○ 甲은 2018.6.20. 토지A를 3억원에 취득하였으며, 2020.5.15. 토지A에 대한 자본적 지출로 5천만원을 지출하였다. ○ 乙은 2022.7.1. 직계존속인 甲으로부터 토지A를 증여받아 2022.7.25. 소유권이전등기를 마쳤다(토지A의 증여 당시 시가는 6억원임). ○ 乙은 2024.10.20. 토지A를 甲 또는 乙과 특수관계가 없는 丙에게 10억원에 양도하였다. ○ 토지A는 법령상 협의매수 또는 수용된 적이 없으며, 소득세법 제97조의2 양도소득의 필요경비 계산 특례(이월과세)를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이를 적용하지 않고 계산한 양도소득 결정세액보다 크다고 가정한다.
①양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 취득가액은 6억원이다.
②양도차익 계산시 甲이 지출한 자본적 지출액 5천만원은 양도가액에서 공제할 수 없다.
③양도차익 계산시 乙이 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 양도차익을 한도로 필요경비에 산입한다.
④장기보유 특별공제액 계산 및 세율 적용시 보유기간은 乙의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 한다.
⑤甲과 乙은 양도소득세에 대하여 연대납세의무를 진다.
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정답 ③
직계존비속 등에게서 증여받은 토지를 일정 기간 내에 양도하면 이월과세가 적용되어 취득가액과 보유기간을 증여자 기준으로 계산합니다. 이 경우 乙이 납부한 증여세 상당액은 양도차익을 한도로 필요경비에 산입하므로 이 설명이 옳습니다. 취득가액은 증여 시가 6억원이 아니라 甲의 취득가액 3억원이고, 甲의 자본적 지출 5천만원도 공제합니다. 보유기간은 甲의 취득일부터 계산하며, 납세의무자는 乙이고 연대납세의무는 없습니다. 시험 포인트: 이월과세는 수증자가 납세의무자이며 증여세는 필요경비입니다.
문제 117
소득세법령상 다음의 국내자산 중 양도소득세 과세대상에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(단, 비과세와 감면은 고려하지 않음)
ㄱ. 토지 및 건물과 함께 양도하는 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣에 따른 이축권(해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하지 않음) ㄴ. 조합원입주권 ㄷ. 지역권 ㄹ. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
양도소득세 과세대상에는 토지·건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 일정한 기타자산이 있습니다. 토지·건물과 함께 양도하면서 별도 평가해 신고하지 않은 이축권은 기타자산으로 과세되어 ㄱ은 해당합니다. 조합원입주권과 계약금만 지급한 상태의 매매계약상 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 ㄴ, ㄹ도 해당합니다. 지역권은 과세대상이 아니므로 ㄱ, ㄴ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 지상권·전세권은 과세대상이지만 지역권은 아닙니다.
문제 118
소득세법령상 거주자의 국내자산 양도에 대한 양도소득세에 관한 설명으로 옳은 것은?
①부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고하여야 한다.
②토지를 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 ｢소득세법｣에 따른 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용할 때, 비과세 받을 세액에서 ‘비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득 산출세액’과 ‘매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액’ 중 큰 금액을 뺀다.
③사업상의 형편으로 인하여 세대전원이 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하게 되어 6개월 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세된다.
④토지의 양도로 발생한 양도차손은 동일한 과세기간에 전세권의 양도로 발생한 양도소득금액에서 공제할 수 있다.
⑤상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
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정답 ④
양도차손은 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산으로 묶인 같은 그룹 안에서 통산할 수 있으므로, 토지 양도차손을 같은 과세기간 전세권 양도소득금액에서 공제할 수 있다는 설명이 옳습니다. 부담부증여의 채무액 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다. 거래가액 거짓 기재 시 두 금액 중 적은 금액을 뺍니다. 근무상 형편 등의 비과세 특례는 1년 이상 거주가 필요하고, 상속주택 특례는 일반주택 양도 시 적용합니다. 시험 포인트: 토지와 전세권은 같은 그룹이라 양도차손 통산이 됩니다.
문제 119
소득세법령상 거주자가 2024년에 양도한 국외자산의 양도소득세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 거주자는 해당 국외자산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소를 두고 있으며, 국외 외화차입에 의한 취득은 없음)
①국외자산의 양도에 대한 양도소득이 있는 거주자는 양도소득 기본공제는 적용받을 수 있으나 장기보유 특별공제는 적용받을 수 없다.
②국외 부동산을 양도하여 발생한 양도차손은 동일한 과세기간에 국내 부동산을 양도하여 발생한 양도소득금액에서 통산할 수 있다.
③국외 양도자산이 부동산임차권인 경우 등기여부와 관계없이 양도소득세가 과세된다.
④국외자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 한다. 다만, 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도 당시 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따른다.
⑤국외 양도자산이 양도 당시 거주자가 소유한 유일한 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 경우에도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없다.
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정답 ②
국외자산의 양도소득은 국내자산과 구분해 계산하므로 국외 부동산의 양도차손을 국내 부동산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다. 따라서 통산할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 국외자산에는 기본공제는 적용되지만 장기보유 특별공제는 적용되지 않습니다. 국외 부동산임차권은 등기 여부와 관계없이 과세되고, 양도가액은 실지거래가액이 원칙이며 확인할 수 없으면 소재국 시가 등에 따릅니다. 국외 주택은 1세대 1주택 비과세가 없습니다. 시험 포인트: 국외자산은 국내자산과 손익을 통산하지 않습니다.
문제 120
다음 자료를 기초로 할 때 소득세법령상 거주자 甲이 확정신고시 신고할 건물과 토지B의 양도소득과세표준을 각각 계산하면?(단, 아래 자산 외의 양도자산은 없고, 양도소득과세표준 예정신고는 모두 하지 않았으며, 감면소득금액은 없다고 가정함)
구분
건물(주택아님)
토지A
토지B
양도차익(차손)
15,000,000원
(20,000,000원)
25,000,000원
양도일자
2024.3.10.
2024.5.20.
2024.6.25.
보유기간
1년 8개월
4년 3개월
3년 5개월
* 위 자산은 모두 국내에 있으며 등기됨 * 토지A, 토지B는 비사업용 토지 아님 * 장기보유 특별공제율은 6%로 가정함
①건물: 0원, 토지B: 16,000,000원
②건물: 0원, 토지B: 18,500,000원
③건물: 11,600,000원, 토지B: 5,000,000원
④건물: 12,500,000원, 토지B: 3,500,000원
⑤건물: 12,500,000원, 토지B: 1,000,000원
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정답 ④
건물은 보유 1년 8개월이라 장기보유 특별공제가 없어 양도소득금액이 15,000,000원이고 2년 미만 보유 세율이 적용됩니다. 토지B는 25,000,000원에서 6%인 1,500,000원을 빼 23,500,000원입니다. 토지A의 차손 20,000,000원은 같은 세율(기본세율)이 적용되는 토지B에서 먼저 공제해 토지B는 3,500,000원이 됩니다. 기본공제 2,500,000원은 먼저 양도한 자산부터 공제하므로 3월에 양도한 건물에서 빼 건물 과세표준은 12,500,000원, 토지B는 3,500,000원입니다. 시험 포인트: 양도차손은 같은 세율 자산에서 먼저 통산하고, 기본공제는 먼저 양도한 자산부터 적용합니다.