공인중개사 2차 24회 필기 기출문제 120문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
24회 출제 분석
이 회차는 아직 회원 풀이 기록이 충분하지 않아 정답률을 표시하지 않습니다. 아래는 과목 구성과 문항 정보입니다.
과목
문항
공인중개사법령 및 중개실무
40
부동산공법
40
부동산공시법령 및 세법
40
공인중개사법령·부동산공법·공시법령·세법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 2차 과목은 법령 개정이 잦아 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
공인중개사법령 및 중개실무
문제 1
공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당하는 자를 모두 고른 것은?
ㄱ. 미성년자가 임원으로 있는 법인 ㄴ. 개인회생을 신청한 후 법원의 인가 여부가 결정되지 않은 공인중개사 ㄷ. 공인중개사의 자격이 취소된 후 4년이 된 자 ㄹ. 음주교통사고로 징역형을 선고받고 그 형의 집행유예기간 중인 공인중개사
①ㄱ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ②
시행 당시 법령상 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중인 자는 결격사유에 해당하고, 미성년자 등 결격자가 임원인 법인도 등록할 수 없습니다. 따라서 ㄱ과 ㄹ이 결격사유입니다. 결격사유는 파산선고를 받고 복권되지 않은 경우이므로 개인회생 신청 중인 자는 해당하지 않습니다. 자격이 취소된 자는 취소 후 3년이 지나지 않은 경우만 결격이므로 4년이 된 자는 등록할 수 있습니다. 시험 포인트: 결격사유는 파산선고이며, 개인회생 신청은 결격이 아닙니다.
문제 2
공인중개사법령에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①중개업자는 다른 중개업자인 법인의 임원이 될 수 있다.
②중개업자는 그 등록관청의 관할구역 안에 여러 개의 중개사무소를 둘 수 있다.
③공인중개사는 국토교통부장관의 허가를 얻은 경우에 한하여 그 자격증을 타인에게 양도할 수 있다.
④아파트 입주권은 중개대상물이 될 수 없다.
⑤거래당사자가 무자격자에게 중개를 의뢰한 행위는 처벌의 대상이 된다.
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 출제 의도는 입주권이 중개대상물이 아니라는 설명을 옳은 것으로 고르게 하는 것이었으나, '아파트 입주권'이라는 표현만으로는 어떤 입주권인지 특정되지 않아 중개대상물 여부의 판단이 갈릴 수 있었습니다. 중개업자는 다른 중개업자인 법인의 임원이 될 수 없고, 등록관청 관할구역 안에 하나의 중개사무소만 둘 수 있으며, 자격증 양도는 허용되지 않습니다. 시험 포인트: 무자격자에게 중개를 의뢰한 거래당사자는 처벌 대상이 아닙니다.
문제 3
공인중개사법령상 부동산거래계약 변경신고서를 제출할 수 있는 사유를 모두 고른 것은?
ㄱ. 거래지분의 변경 ㄴ. 계약의 기한 변경 ㄷ. 계약대상 면적의 변경 ㄹ. 중도금 및 지급일의 변경
①ㄱ, ㄷ
②ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
부동산거래계약 변경신고는 거래지분, 거래지분 비율, 계약대상 면적, 거래가격, 중도금·잔금 및 지급일, 계약의 조건 또는 기한이 바뀐 경우에 할 수 있습니다. 거래지분의 변경, 계약의 기한 변경, 계약대상 면적의 변경, 중도금 및 지급일의 변경이 모두 이에 속하므로 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 모두 변경신고 사유입니다. 거래당사자나 중개대상물 자체가 바뀌는 경우는 변경신고가 아니라 새로운 신고 대상입니다. 시험 포인트: 지분·면적·가격·지급일·조건·기한의 변경은 변경신고 사유입니다.
문제 4
공인중개사법령상 용어와 관련된 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①법인인 중개업자의 소속공인중개사는 그 중개업자의 중개업무를 보조할 수 있다.
②거래당사자 사이에 부동산에 관한 환매계약이 성립하도록 알선하는 행위도 중개에 해당한다.
③부동산 컨설팅에 부수하여 반복적으로 이루어진 부동산 중개행위는 중개업에 해당하지 않는다.
④공인중개사 자격취득 후 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자는 중개업자가 아니다.
⑤중개보조원이 중개업자를 대신하여 특정 중개업무를 수행하였더라도 해당 거래계약서에 중개보조원을 중개업자로 기재해서는 안 된다.
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정답 ③
판례는 부동산 컨설팅업에 부수하여 반복적으로 이루어진 중개행위도 중개업에 해당한다고 봅니다. 따라서 중개업에 해당하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 소속공인중개사는 중개업자의 업무를 보조할 수 있고, 환매계약의 알선도 중개에 해당합니다. 자격만 취득하고 개설등록을 하지 않은 자는 중개업자가 아니며, 중개보조원은 중개업자가 아니므로 거래계약서에 중개업자로 기재할 수 없습니다. 시험 포인트: 다른 업무에 부수하여 반복한 중개도 중개업입니다.
문제 5
공인중개사법령상 휴업 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①중개업자가 중개사무소 개설등록 후 3월을 초과하여 업무를 개시하지 않을 경우, 미리 휴업신고를 해야 한다.
②법령상 부득이한 사유가 없는 한, 휴업은 3월을 초과할 수 없다.
③부동산중개업의 재개신고나 휴업기간의 변경신고는 전자문서에 의한 방법으로 할 수 없다.
④중개업자가 휴업기간의 변경신고를 할 때에는 그 신고서에 중개사무소등록증을 첨부해야 한다.
⑤중개업자가 3월을 초과하는 휴업을 하면서 휴업신고를 하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
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정답 ①
중개업자는 3월을 초과하는 휴업을 하려면 미리 등록관청에 신고해야 하며, 개설등록 후 업무를 개시하지 않는 경우도 휴업에 포함됩니다. 따라서 3월을 초과하여 업무를 개시하지 않을 때 미리 휴업신고를 해야 한다는 설명이 옳습니다. 휴업기간은 부득이한 사유가 없으면 6월을 초과할 수 없습니다. 재개신고와 휴업기간 변경신고는 전자문서로도 할 수 있고, 등록증 첨부는 휴업·폐업신고 때 필요합니다. 휴업 미신고는 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 시험 포인트: 휴업 한도는 6월, 미신고 과태료는 100만원 이하입니다.
문제 6
공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록에 관한 설명으로 옳은 것은?
①개설등록을 신청받은 등록관청은 그 인가 여부를 신청일부터 14일 이내에 신청인에게 통보해야 한다.
②광역시장은 개설등록을 한 자에 대하여 법령에 따라 중개사무소등록증을 교부해야 한다.
③법인인 중개업자가 주택분양을 대행하는 경우, 겸업제한 위반을 이유로 그 등록이 취소될 수 있다.
④소속공인중개사는 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 등록관청에 개설등록을 신청할 수 없다.
⑤A광역시 甲구(區)에 주된 사무소 소재지를 둔 법인인 중개업자는 A광역시 乙구(區)에 분사무소를 둘 수 없다.
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정답 ④
소속공인중개사는 다른 중개사무소의 개설등록을 할 수 없으므로 개설등록을 신청할 수 없다는 설명이 옳습니다. 등록관청은 신청일부터 7일 이내에 등록 여부를 통보해야 하고, 등록증 교부는 등록관청인 시장·군수·구청장이 합니다. 주택분양 대행은 법인인 중개업자의 겸업 범위에 들어가므로 등록취소 사유가 아닙니다. 분사무소는 등록관청 관할구역 외에 둘 수 있으므로 같은 광역시의 다른 구에는 설치할 수 있습니다. 시험 포인트: 등록 통보는 7일 이내, 분사무소는 관할구역 외 지역에 둡니다.
문제 7
공인중개사법령상 중개사무소의 개설등록기준에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①「농업협동조합법」에 따라 부동산중개사업을 할 수 있는 지역농업협동조합도 공인중개사법령에서 정한 개설등록기준을 갖추어야 한다.
②개설등록을 하기 위해서는 20m² 이상의 사무소 면적을 확보해야 한다.
③가설건축물대장에 기재된 건축물을 사무소로 확보한 등록신청자에 의한 중개업등록은 허용된다.
④합명회사는 자본금이 5천만원 미만이더라도 개설등록을 할 수 있다.
⑤변호사가 부동산중개업무를 하기 위해서는 공인중개사법령에서 정한 기준에 따라 개설등록을 해야 한다.
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정답 ⑤
판례는 변호사도 부동산중개업무를 하려면 공인중개사법령의 기준에 따라 개설등록을 해야 한다고 봅니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 지역농업협동조합에는 개설등록기준이 적용되지 않습니다. 사무소 면적에 관한 최소 기준은 없으며, 가설건축물대장에 기재된 건축물은 사무소로 인정되지 않습니다. 합명회사도 상법상 회사이므로 자본금 5천만원 이상 요건을 갖추어야 합니다. 시험 포인트: 변호사도 중개업을 하려면 개설등록을 해야 합니다.
문제 8
공인중개사법령상 각종 신고에 관한 설명으로 틀린 것은?
①중개업자는 소속공인중개사와 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고해야 한다.
②법인인 중개업자는 대통령령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하고 그 관할구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
③분사무소의 설치신고를 하는 자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 수수료를 납부해야 한다.
④분사무소의 이전신고를 받은 등록관청은 그 분사무소의 이전 전 및 이전 후의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보해야 한다.
⑤등록관청 관할 외 지역으로 중개사무소를 이전한 경우, 이전 후 등록관청의 요청으로 종전 등록관청이 송부해야 하는 서류에는 중개사무소 개설등록 신청서류도 포함된다.
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정답 ③
분사무소 설치신고를 하는 자가 내는 수수료는 국토교통부령이 아니라 해당 지방자치단체의 조례로 정합니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 소속공인중개사의 고용관계 종료는 등록관청에 신고해야 하고, 법인은 신고 후 관할구역 외에 분사무소를 둘 수 있습니다. 분사무소 이전신고를 받은 등록관청은 이전 전·후 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 통보하며, 관할 외 이전 시 종전 등록관청이 송부할 서류에는 개설등록 신청서류도 포함됩니다. 시험 포인트: 공인중개사법상 수수료는 지방자치단체 조례로 정합니다.
문제 9
공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙상 매수신청대리업무를 수행하는 중개업자의 금지행위에 해당하지 않는 것은?
①명의를 대여하는 행위
②매수신청대리인 등록증을 대여하는 행위
③다른 중개업자의 명의를 사용하는 행위
④이중으로 매수신청대리인 등록신청을 하는 행위
⑤「임대주택법」에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고를 하는 행위
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정답 ⑤
매수신청대리인으로 등록한 중개업자는 명의대여, 등록증 대여, 다른 중개업자의 명의 사용, 이중 등록신청 등이 금지됩니다. 반면 「임대주택법」에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고는 매수신청대리의 대상 행위로서 위임을 받아 할 수 있는 일입니다. 따라서 임대주택 우선매수신고가 금지행위에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 우선매수신고류는 매수신청대리인이 할 수 있는 행위입니다.
문제 10
공인중개사법령상 인장의 등록에 관한 설명으로 틀린 것은?
①중개업자의 인장이 등록관청에 등록되어 있으면 소속공인중개사의 인장은 소속공인중개사의 업무개시 후에 등록해도 된다.
②중개업자가 등록한 인장을 변경한 경우, 변경일부터 7일 이내에 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다.
③중개업자의 인장등록은 중개보조원에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.
④법인인 중개업자가 주된 사무소에서 사용할 인장을 등록할 때에는 「상업등기규칙」에 따라 신고한 법인의 인장을 등록해야 한다.
⑤법인인 중개업자의 인장등록은 「상업등기규칙」에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.
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정답 ①
중개업자와 소속공인중개사는 모두 업무를 개시하기 전에 인장을 등록해야 합니다. 따라서 소속공인중개사의 인장을 업무개시 후에 등록해도 된다는 설명이 틀렸습니다. 등록 인장을 변경하면 변경일부터 7일 이내에 등록해야 하고, 인장등록은 개설등록 신청이나 고용신고와 함께 할 수 있습니다. 법인인 중개업자는 상업등기규칙에 따라 신고한 법인 인장을 등록하며, 이는 인감증명서 제출로 갈음합니다. 시험 포인트: 인장은 업무개시 전 등록, 변경 시 7일 이내 등록입니다.
문제 11
공인중개사법령상 공인중개사의 위반행위에 대한 자격정지기준이 3월인 경우는?
①하나의 거래 중개가 완성된 때 서로 다른 두 개의 거래계약서를 작성한 경우
②중개대상물의 확인ㆍ설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우
③중개업자가 동시에 다른 중개업자의 소속공인중개사로 된 경우
④거래계약서에 거래내용을 거짓으로 기재한 경우
⑤당해 중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 경우
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정답 ②
자격정지기준이 3월인 경우는 확인·설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우, 확인·설명서나 거래계약서에 서명·날인을 하지 않은 경우, 등록하지 않은 인장을 사용한 경우 등입니다. 따라서 근거자료 미제시가 3월입니다. 서로 다른 둘 이상의 거래계약서 작성, 이중소속, 거래계약서 거짓 기재, 거짓 언행으로 판단을 그르치게 하는 금지행위는 모두 자격정지 6월 기준입니다. 시험 포인트: 서명·날인·인장·근거자료 관련 위반은 3월, 나머지는 6월입니다.
문제 12
공인중개사법령상 부동산거래정보망에 관한 설명으로 옳은 것은?
①거래정보사업자로 지정받기 위하여 신청서를 제출하는 경우, 공인중개사 자격증 원본을 첨부해야 한다.
②국토교통부장관은 거래정보사업자 지정신청을 받은 날부터 14일 이내에 이를 검토하여 그 지정여부를 결정해야 한다.
③전속중개계약을 체결한 중개업자가 부동산거래정보망에 임대 중인 중개대상물 정보를 공개하는 경우, 임차인의 성명을 공개해야 한다.
④거래정보사업자로 지정받은 법인이 해산하여 부동산거래정보망사업의 계속적인 운영이 불가능한 경우, 국토교통부장관은 청문을 거치지 않고 사업자 지정을 취소할 수 있다.
⑤거래정보사업자는 중개업자로부터 의뢰받은 중개대상물의 정보뿐만 아니라 의뢰인의 이익을 위해 직접 조사한 중개대상물의 정보도 부동산거래정보망에 공개할 수 있다.
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정답 ④
거래정보사업자로 지정받은 법인이 해산 등으로 부동산거래정보망을 계속 운영할 수 없게 된 경우에는 청문 없이 지정을 취소할 수 있습니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 지정신청서에는 공인중개사 자격증 사본을 첨부하며 원본이 아닙니다. 국토교통부장관은 신청일부터 30일 이내에 지정 여부를 결정합니다. 임대 중인 물건 공개 시 임차인의 성명 등 인적사항은 공개하면 안 되고, 거래정보사업자는 의뢰받은 정보만 공개해야 합니다. 시험 포인트: 해산으로 인한 지정취소에는 청문이 필요 없습니다.
문제 13
공인중개사법령상 공인중개사 자격증 등에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①공인중개사 자격증은 특정 업무를 위하여 일시적으로 대여할 수 있다.
②무자격자인 乙이 공인중개사인 甲명의의 중개사무소에서 동업형식으로 중개업무를 한 경우, 乙은 형사처벌의 대상이 된다.
③공인중개사 자격증을 대여받은 자가 임대차의 중개를 의뢰한 자와 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결하는 것도 중개행위에 해당한다.
④무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 상관없이, 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 따라 판단해야 한다.
⑤무자격자가 자신의 명함에 중개사무소명칭을 ‘부동산뉴스’, 그 직함을 ‘대표’라고 기재하여 사용하였더라도, 이를 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것이라고 볼 수 없다.
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정답 ②
판례는 무자격자가 공인중개사 명의의 중개사무소에서 동업 형식으로 실질적인 중개업무를 한 경우 자격증을 대여받은 자로서 처벌된다고 봅니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 자격증은 일시적으로도 대여할 수 없습니다. 자격증을 대여받은 자가 의뢰인과 직접 거래당사자로 계약한 것은 중개행위가 아닙니다. 무자격자의 업무수행 여부는 외관이 아니라 실질로 판단하며, '부동산뉴스' 명칭에 '대표' 직함을 쓴 명함은 공인중개사와 유사한 명칭 사용에 해당합니다. 시험 포인트: 자격증 대여 여부는 외관이 아니라 실질로 판단합니다.
문제 14
공인중개사법령상 공인중개사 자격취소에 관한 설명으로 옳은 것은?
①공인중개사가 폭행죄로 징역형을 선고받은 경우에는 자격취소 사유가 된다.
②자격이 취소된 자는 그 자격증을 폐기하고, 그 사실을 시ㆍ도지사에게 고지해야 한다.
③자격취소처분을 받은 자는 그 취소처분을 안 날로부터 14일 이내에 그 자격증을 반납해야 한다.
④취소처분을 받은 자가 자격증을 분실한 경우에는 그 사유를 구두로 설명하는 것으로 자격증 반납에 갈음할 수 있다.
⑤공인중개사가 자격정지처분을 받고 그 기간 중에 다른 중개업자의 소속공인중개사가 된 경우, 자격취소 사유가 된다.
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정답 ⑤
자격정지기간 중에 중개업무를 하거나 다른 중개업자의 소속공인중개사가 된 경우는 자격취소 사유입니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 징역형 선고가 취소 사유가 되는 것은 공인중개사법 위반으로 선고받은 경우이며 폭행죄는 해당하지 않습니다. 자격이 취소된 자는 처분을 받은 날부터 7일 이내에 자격증을 시·도지사에게 반납해야 하고, 분실 등으로 반납할 수 없으면 그 사유를 기재한 사유서를 제출해야 합니다. 시험 포인트: 자격증 반납은 처분일부터 7일 이내, 분실 시 사유서 제출입니다.
문제 15
공인중개사법령상 중개업자가 중개대상물의 거래계약서에 기재해야 할 사항이 아닌 것은?
①거래금의 지급일자
②중개업자의 계약서 사본 보존기간
③계약의 조건이 있는 경우 그 조건
④중개대상물 확인ㆍ설명서 교부일자
⑤당사자의 담보책임을 면제하기로 한 경우 그 약정
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정답 ②
거래계약서에는 당사자 인적사항, 물건의 표시, 계약일, 거래금액·지급일자 등 지급에 관한 사항, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용, 계약의 조건이나 기한, 확인·설명서 교부일자, 그 밖의 약정내용을 적습니다. 담보책임 면제 약정도 그 밖의 약정내용에 해당합니다. 반면 중개업자의 계약서 사본 보존기간은 기재사항이 아니므로 이것이 정답입니다. 시험 포인트: 계약서 보존기간은 거래계약서 필요적 기재사항이 아닙니다.
문제 16
공인중개사법령에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①무자격자가 우연한 기회에 단 1회 거래행위를 중개한 경우, 과다하지 않은 중개수수료 지급약정도 무효이다.
②지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 2천만원 이상의 보증을 설정해야 한다.
③손해배상책임을 보장하기 위한 공탁금은 중개업자가 폐업한 날부터 5년이 경과해야 회수할 수 있다.
④공인중개사가 자신 명의의 중개사무소에 무자격자로 하여금 자금을 투자하고 이익을 분배받도록 하는 것만으로도 등록증 대여에 해당된다.
⑤분사무소 한 개를 설치한 법인인 중개업자가 손해배상책임의 보장을 위해 공탁만을 하는 경우, 총 3억원 이상을 공탁해야 한다.
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정답 ⑤
법인인 중개업자는 주된 사무소에 2억원 이상, 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 보장해야 하므로 분사무소 한 개를 둔 경우 총 3억원 이상을 공탁해야 합니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 판례는 무자격자가 우연히 1회 중개한 경우의 과다하지 않은 수수료 약정은 무효가 아니라고 봅니다. 지역농협의 보증은 1천만원 이상이고, 공탁금은 폐업 후 3년간 회수할 수 없습니다. 자금 투자와 이익 분배만으로는 등록증 대여라고 보지 않습니다. 시험 포인트: 법인은 주된 사무소 2억원, 분사무소마다 1억원을 추가합니다.
ㄱ. 일반중개계약을 체결하는 경우, 국토교통부장관이 관련 법령에 의하여 정한 표준서식의 중개계약서를 사용해야 한다. ㄴ. 전속중개계약을 체결하는 경우, 특별한 약정이 없는 한 중개계약의 유효기간은 3월이다. ㄷ. 전속중개계약을 체결하는 경우, 중개업자는 당해 계약서를 3년간 보존해야 한다.
①ㄱ(X), ㄴ(O), ㄷ(O)
②ㄱ(X), ㄴ(X), ㄷ(O)
③ㄱ(X), ㄴ(O), ㄷ(X)
④ㄱ(O), ㄴ(X), ㄷ(O)
⑤ㄱ(O), ㄴ(X), ㄷ(X)
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정답 ①
일반중개계약서는 국토교통부장관이 정한 표준서식의 사용을 권장할 수 있을 뿐 사용 의무가 없으므로 ㄱ은 틀립니다(X). 전속중개계약의 유효기간은 약정이 없으면 3월이므로 ㄴ은 옳습니다(O). 전속중개계약은 정해진 서식을 사용해야 하고 그 계약서를 3년간 보존해야 하므로 ㄷ도 옳습니다(O). 따라서 ㄱ(X), ㄴ(O), ㄷ(O)이 바른 짝입니다. 시험 포인트: 전속중개계약서만 서식 사용·3년 보존 의무가 있습니다.
문제 18
공인중개사법령상 중개업자는 계약금등을 대통령령이 정하는 자의 명의로 금융기관등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있는데, 그 명의자에 속하지 않는 것은?
①「보험업법」에 따른 보험회사
②공제사업을 하는 공인중개사협회
③공탁금을 예치받는 법원
④「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
⑤「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
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정답 ③
계약금 등의 예치명의자는 중개업자, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업을 하는 공인중개사협회, 계약금 등의 반환채무 이행을 보장하는 전문회사 등입니다. 보험회사, 공제사업을 하는 협회, 체신관서, 신탁업자는 모두 이에 속합니다. 공탁금을 예치받는 법원은 예치명의자로 정해져 있지 않으므로 이것이 정답입니다. 시험 포인트: 법원은 계약금 등의 예치명의자가 아닙니다.
문제 19
공인중개사법령상 중개업자의 성명과 사무소명칭에 관한 설명으로 옳은 것은?
①중개업자는 그 사무소 명칭으로 ‘공인중개법률사무소’를 사용할 수 있다.
②토지의 매매 등을 알선하는 무자격 중개업자는 그 사무소에 ‘부동산중개’와 유사한 명칭을 사용할 수 있다.
③중개업자가 설치한 옥외광고물에 성명을 거짓으로 표기한 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
④법인인 중개업자가 분사무소에 옥외광고물을 설치하는 경우, 분사무소신고필증에 기재된 책임자의 성명을 그 광고물에 표기해야 한다.
⑤등록관청이 위법하게 설치된 사무소간판의 철거를 명하였음에도 이를 철거하지 않는 경우, 그 철거절차는 「민사집행법」에 따라야 한다.
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정답 ④
법인인 중개업자가 분사무소에 옥외광고물을 설치할 때에는 분사무소신고필증에 기재된 책임자의 성명을 표기해야 합니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 사무소 명칭에는 '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 써야 하므로 '공인중개법률사무소'는 쓸 수 없습니다. 중개업자가 아닌 자는 유사 명칭을 사용할 수 없습니다. 옥외광고물 성명 표기 위반은 100만원 이하의 과태료 대상이고, 간판 철거 불이행은 행정대집행법에 따라 대집행합니다. 시험 포인트: 분사무소 간판에는 책임자의 성명을 표기합니다.
문제 20
공인중개사법령상 공인중개사인 중개업자의 금지행위가 아닌 것은?
①토지의 매매를 업으로 하는 행위
②등기된 입목의 매매를 업으로 하는 행위
③중개의뢰인과 직접 중개대상물을 거래하는 행위
④건축물의 매매를 업으로 하는 행위
⑤일방의 중개의뢰인을 대리하여 타인에게 중개대상물을 임대하는 행위
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정답 ⑤
중개업자의 금지행위에는 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위, 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 등이 있습니다. 토지·건축물·등기된 입목은 모두 중개대상물이므로 그 매매를 업으로 하는 것은 금지됩니다. 반면 일방의 중개의뢰인만 대리하여 임대하는 것은 쌍방대리가 아니므로 금지행위가 아니며, 이것이 정답입니다. 시험 포인트: 금지되는 것은 쌍방대리이고 일방대리는 허용됩니다.
문제 21
공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙상 매수신청대리인으로 등록된 중개업자가 매수신청대리의 위임을 받아 할 수 없는 행위는?
①입찰표의 작성 및 제출
②매각기일변경신청
③「민사집행법」에 따른 차순위매수신고
④「민사집행법」에 따른 매수신청 보증의 제공
⑤「민사집행법」에 따른 공유자의 우선매수신고
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정답 ②
매수신청대리인이 위임받아 할 수 있는 행위는 매수신청 보증의 제공, 입찰표의 작성 및 제출, 차순위매수신고, 공유자나 임차인의 우선매수신고, 보증 반환 신청 등입니다. 매각기일의 변경을 신청하는 것은 매수신청대리의 범위에 포함되지 않습니다. 따라서 매각기일변경신청이 할 수 없는 행위입니다. 시험 포인트: 매각기일변경신청은 매수신청대리 범위 밖입니다.
문제 22
공인중개사법령상 법인인 중개업자가 겸업할 수 있는 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①농업용 건축물에 대한 관리대행
②토지에 대한 분양대행
③중개업자 아닌 공인중개사를 대상으로 한 중개업 경영기법의 제공행위
④부동산 개발에 관한 상담
⑤의뢰인에게 경매대상 부동산을 취득시키기 위하여 중개업자가 자신의 이름으로 직접 매수신청을 하는 행위
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정답 ④
법인인 중개업자는 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담을 겸업할 수 있습니다. 따라서 부동산 개발에 관한 상담이 정답입니다. 관리대행은 상업용 건축물과 주택에 한하므로 농업용 건축물은 제외되고, 분양대행도 주택과 상가에 한하므로 토지 분양대행은 할 수 없습니다. 경영기법 제공은 중개업자를 대상으로 할 때만 허용됩니다. 경매 부동산에 대해서는 매수신청대리를 할 수 있을 뿐 자기 이름으로 직접 매수신청을 하는 것은 겸업에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 관리대행은 상업용·주택, 분양대행은 주택·상가에 한정됩니다.
문제 23
공인중개사법령상 중개업자 등의 교육에 관한 설명으로 틀린 것은?
①중개사무소의 개설등록을 신청하려는 공인중개사는 32시간 이상 44시간 이하의 실무교육을 받아야 한다.
②폐업신고 후 1년 이내에 중개사무소의 개설등록을 다시 신청하려는 자는 실무교육이 면제된다.
③공인중개사가 중개사무소의 개설등록을 신청하려는 경우, 등록신청일 전 1년 이내에 법인인 중개업자가 실시하는 실무교육을 받아야 한다.
④등록관청은 법령에 따른 연수교육을 실시하려는 경우, 교육일 7일전까지 교육일시ㆍ교육장소 및 교육내용을 교육대상자에게 통지해야 한다.
⑤분사무소 설치신고의 경우에는 그 분사무소의 책임자가 그 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 한다.
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정답 ③
실무교육은 시·도지사가 실시하며 법인인 중개업자가 실시하는 교육은 실무교육으로 인정되지 않습니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 개설등록을 하려는 공인중개사는 등록신청일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 하고, 시행 당시 교육시간은 32시간 이상 44시간 이하였습니다. 폐업신고 후 1년 이내에 다시 등록을 신청하는 자는 실무교육이 면제되며, 분사무소 책임자도 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 합니다. 시험 포인트: 실무교육의 실시권자는 시·도지사입니다.
문제 24
공인중개사법령상 중개업자에 대한 업무정지처분에 관한 설명으로 옳은 것은?
①광역시장은 업무정지기간의 2분의 1 범위 안에서 가중할 수 있다.
②업무정지기간을 가중 처분하는 경우, 그 기간은 9월을 한도로 한다.
③최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받은 중개업자가 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우, 6월의 업무정지처분을 받을 수 있다.
④업무정지처분은 해당사유가 발생한 날부터 2년이 된 때에는 이를 할 수 없다.
⑤중개업자가 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우, 등록관청은 위반행위의 동기 등을 참작하여 4월의 업무정지처분을 할 수 있다.
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정답 ⑤
정보를 거짓으로 공개한 경우의 업무정지 기준은 6월이며, 등록관청은 위반행위의 동기 등을 참작하여 2분의 1 범위에서 줄이거나 늘릴 수 있습니다. 따라서 4월의 업무정지처분이 가능하다는 설명이 옳습니다. 가중·감경은 등록관청이 하고, 가중하더라도 6월을 넘을 수 없습니다. 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지 사유에 해당하면 등록취소 대상입니다. 업무정지처분은 사유 발생일부터 3년이 지나면 할 수 없습니다. 시험 포인트: 업무정지는 최대 6월, 제척기간은 3년입니다.
문제 25
공인중개사법령상 공인중개사협회와 공제사업에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가?
○ 협회는 서울특별시에 주된 사무소를 두어야 한다. ○ 협회에 관하여 공인중개사법령에 규정된 것 외에는 「민법」 중 조합에 관한 규정을 적용한다. ○ 협회는 정관으로 정하는 바에 따라 광역시에 지부를 둘 수 있다. ○ 협회는 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다. ○ 책임준비금의 적립비율은 협회 총수입액의 100분의 10이상으로 정해야 한다.
①1개
②2개
③3개
④4개
⑤5개
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정답 ②
협회는 정관으로 정하는 바에 따라 시·도에 지부를 둘 수 있고, 책임준비금을 다른 용도로 쓰려면 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하므로 이 두 가지가 옳습니다. 협회의 주된 사무소 소재지는 법령으로 서울특별시에 고정되어 있지 않습니다. 협회에는 민법 중 조합이 아니라 사단법인에 관한 규정이 적용됩니다. 책임준비금 적립비율은 협회 총수입액이 아니라 공제료 수입액의 100분의 10 이상입니다. 따라서 옳은 것은 2개입니다. 시험 포인트: 협회는 사단법인 규정 적용, 책임준비금은 공제료 수입액 기준입니다.
문제 26
공인중개사법령상 공인중개사가 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지는 경우가 아닌 것은?
①2 이상의 중개사무소에 소속된 경우
②공인중개사자격증을 양도한 경우
③이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
④중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 경우
⑤다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우
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정답 ④
중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이므로 이것이 정답입니다. 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우, 자격증을 양도한 경우, 이중으로 개설등록을 한 경우, 다른 사람에게 자기 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우는 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다. 시험 포인트: 무등록 중개업은 3년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금입니다.
문제 27
공인중개사법령상 주택거래 신고와 관련하여, 신고기간 만료일 다음 날부터 기산하여 신고를 하지 않은 기간[이하 ‘해태기간(A)’이라 한다]과 ‘실제 거래가격(B)’에 따른 ‘과태료 부과기준금액(C)’을 잘못 짝지은 것은?
①A: 25일, B: 7천만원, C: 25만원
②A: 25일, B: 4억원, C: 100만원
③A: 60일, B: 2억원, C: 100만원
④A: 60일, B: 4억원, C: 200만원
⑤A: 120일, B: 2억원, C: 400만원
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정답 ⑤
주택거래 신고 해태 시 과태료 부과기준금액은 시행 당시 별표에서 해태기간과 실제 거래가격 구간에 따라 정해져 있었습니다. 해태기간이 길수록, 실제 거래가격이 클수록 기준금액이 커지는 구조입니다. 해태기간 25일·7천만원 25만원, 25일·4억원 100만원, 60일·2억원 100만원, 60일·4억원 200만원은 별표 기준과 맞는 짝입니다. 해태기간 120일·실제 거래가격 2억원에 400만원을 짝지은 것은 기준과 맞지 않아 잘못 짝지은 것입니다. 시험 포인트: 신고 해태 과태료는 해태기간과 실제 거래가격 구간을 함께 봅니다.
문제 28
공인중개사법령상 중개사무소 개설등록을 반드시 취소해야 하는 사유가 아닌 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우 ㄴ. 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 경우 ㄷ. 개인인 중개업자가 사망한 경우 ㄹ. 증여의 명목으로 법령이 정한 수수료 또는 실비를 초과하는 금품을 받은 경우 ㅁ. 탈세를 목적으로 미등기 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장한 경우
①ㄱ, ㄴ, ㅁ
②ㄱ, ㄷ, ㄹ
③ㄴ, ㄹ, ㅁ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ③
반드시 등록을 취소해야 하는 사유에는 개인인 중개업자의 사망, 자격정지 중인 소속공인중개사로 하여금 그 기간 중에 중개업무를 하게 한 경우 등이 있어 ㄱ과 ㄷ은 절대적 취소 사유입니다. 반면 거래계약서에 거래금액을 거짓 기재한 경우, 수수료나 실비를 초과하여 금품을 받은 경우, 미등기 부동산 매매 중개 등 투기를 조장한 경우는 등록을 취소할 수 있는 상대적 취소 사유입니다. 따라서 ㄴ, ㄹ, ㅁ이 정답입니다. 시험 포인트: 거짓 기재와 금지행위 위반은 임의적 등록취소 사유입니다.
문제 29
공인중개사법령상 중개계약과 관련한 설명으로 틀린 것은?
①전속중개계약서에는 중개업자의 사무소 소재지가 기재되어야 한다.
②공동상속부동산의 교환계약을 중개하는 경우, 중개업자는 상속인 전원의 동의 유무를 확인해야 한다.
③주거용 건축물의 중개대상물 확인ㆍ설명서에서 권리관계와 승강기 유무는 중개업자의 기본 확인사항이다.
④전속중개계약의 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우, 중개의뢰인은 중개수수료의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위 안에서 중개를 위해 소요된 비용을 지불해야 한다.
⑤주택거래계약신고서상 신고대상에는 주택의 소재지, 면적, 실제 거래가격도 포함된다.
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정답 ③
주거용 건축물 확인·설명서에서 권리관계는 기본 확인사항이지만 승강기 유무는 기본 확인사항이 아니라 세부 확인사항에 속하므로 이 설명이 틀렸습니다. 전속중개계약서에는 중개업자의 사무소 소재지가 기재됩니다. 공동상속 부동산을 교환하려면 상속인 전원의 동의가 필요하므로 그 유무를 확인해야 합니다. 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 수수료의 50% 범위에서 소요비용을 지불하며, 주택거래계약신고서에는 소재지·면적·실제 거래가격이 들어갑니다. 시험 포인트: 확인·설명서의 기본 확인사항과 세부 확인사항을 구분합니다.
문제 30
중개업자가 Y시 소재 X주택에 대하여 동일당사자 사이의 매매와 임대차를 동일 기회에 중개하는 경우, 일방당사자로부터 받을 수 있는 중개수수료의 최고한도액은?
1. 甲(매도인, 임차인), 乙(매수인, 임대인) 2. 매매대금: 1억 8천만원 3. 임대보증금: 2천만원, 월차임: 20만원 4. 임대기간: 1년 5. Y시 주택매매 및 임대차 중개수수료의 기준 1) 매도금액 5천만원 이상 2억원 미만: 상한요율 0.5%(한도액 80만원) 2) 보증금액 5천만원 미만: 상한요율 0.5%(한도액 20만원)
①80만원
②90만원
③97만원
④100만원
⑤107만원
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정답 ①
동일한 당사자 사이에서 매매와 임대차를 동일 기회에 중개하면 매매계약에 관한 수수료만 받을 수 있습니다. 매매대금 1억 8천만원에 상한요율 0.5%를 적용하면 90만원이지만, 5천만원 이상 2억원 미만 구간의 한도액이 80만원이므로 80만원이 최고한도액입니다. 임대차 수수료는 별도로 더하지 않으므로 90만원이나 그보다 큰 금액은 받을 수 없습니다. 시험 포인트: 동일 당사자 간 매매·임대차는 매매 수수료만 받고 한도액을 확인합니다.
문제 31
중개업자 甲이 乙소유의 X토지를 매수하려는 丙의 의뢰를 받아 매매를 중개하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?
①계약서를 작성한 甲이 자신의 이름으로는 그 계약서의 검인을 신청할 수 없다.
②X토지의 소유권을 이전받은 丙이 매수대금의 지급을 위하여 X토지에 저당권을 설정하는 경우, 저당권설정계약서도 검인의 대상이 된다.
③丙이 X토지에 대하여 매매를 원인으로 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 매매계약서는 검인의 대상이 된다.
④甲이 부동산거래 신고필증을 교부받아도 계약서에 검인을 받지 않는 한 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
⑤丙으로부터 검인신청을 받은 X토지 소재지 관할청이 검인할 때에는 계약서 내용의 진정성을 확인해야 한다.
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정답 ③
검인은 소유권이전을 내용으로 하는 계약서가 대상이며, 매매를 원인으로 한 가등기에 기하여 본등기를 하는 경우에도 매매계약서는 검인을 받아야 합니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 계약서를 작성한 중개업자는 자기 이름으로 검인을 신청할 수 있습니다. 저당권설정계약서는 소유권이전 계약이 아니므로 검인 대상이 아닙니다. 부동산거래 신고필증을 교부받으면 검인을 받은 것으로 보며, 검인 시에는 형식적 요건만 확인하고 내용의 진정성은 확인하지 않습니다. 시험 포인트: 부동산거래 신고필증을 받으면 검인을 받은 것으로 봅니다.
문제 32
중개업자가 분묘가 있는 토지에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①문중자연장지를 조성하려는 자는 관할 시장등의 허가를 받아야 한다.
②남편의 분묘구역 내에 처의 분묘를 추가로 설치한 경우, 추가설치 후 30일 이내에 해당 묘지의 관할 시장등에게 신고해야 한다.
③분묘기지권은 분묘의 수호와 봉사에 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리이다.
④분묘기지권은 특별한 사정이 없는 한, 분묘의 수호와 봉사가 계속되고 그 분묘가 존속하는 동안 인정된다.
⑤가족묘지의 면적은 100m² 이하여야 한다.
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정답 ①
장사 등에 관한 법률상 문중자연장지는 허가가 아니라 미리 관할 시장등에게 신고하여 조성합니다. 허가가 필요한 것은 법인 등이 조성하는 자연장지입니다. 따라서 허가를 받아야 한다는 설명이 틀렸습니다. 분묘구역 내에 분묘를 추가 설치한 경우 설치 후 30일 이내에 신고하고, 가족묘지 면적은 100m² 이하입니다. 분묘기지권은 수호·봉사에 필요한 범위에서 타인 토지를 사용하는 권리로, 수호·봉사가 계속되고 분묘가 존속하는 동안 인정됩니다. 시험 포인트: 개인·가족·종중·문중 자연장지는 신고, 법인 등 자연장지는 허가입니다.
문제 33
중개업자가 임대인 甲과 임차인 乙사이에 주택임대차계약을 중개하면서 그 계약의 갱신에 대하여 설명하고 있다. 주택임대차보호법상 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 乙이 임대차기간 종료 ( ㄱ ) 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간 만료시에 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된다. ○ 乙이 ( ㄴ )의 차임액을 연체한 경우에는 묵시적 갱신이 허용되지 않는다. ○ 甲이 임대차기간 종료 ( ㄷ ) 전부터 ( ㄹ ) 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간 만료시에 전 임대차와 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된다. ○ 묵시적 갱신이 된 후, 乙에 의한 계약해지의 통지는 甲이 그 통지를 받은 날로부터 ( ㅁ )이 지나면 그 효력이 발생한다.
①ㄱ: 1개월, ㄴ: 2기, ㄷ: 6개월, ㄹ: 1개월, ㅁ: 1개월
②ㄱ: 1개월, ㄴ: 2기, ㄷ: 6개월, ㄹ: 1개월, ㅁ: 3개월
③ㄱ: 1개월, ㄴ: 3기, ㄷ: 3개월, ㄹ: 1개월, ㅁ: 1개월
④ㄱ: 3개월, ㄴ: 1기, ㄷ: 3개월, ㄹ: 1개월, ㅁ: 3개월
⑤ㄱ: 3개월, ㄴ: 2기, ㄷ: 6개월, ㄹ: 3개월, ㅁ: 1개월
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정답 ②
주택임대차보호법상 임차인은 기간 종료 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 2기의 차임액을 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신이 허용되지 않습니다. 임대인은 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 따라서 1개월, 2기, 6개월, 1개월, 3개월이 옳습니다. 시험 포인트: 임차인의 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력이 생깁니다.
문제 34
공인중개사법령상 중개업자의 중개대상물의 확인ㆍ설명의무에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①소속공인중개사가 중개하여 작성한 중개대상물 확인ㆍ설명서에 중개업자가 서명 및 날인한 경우, 소속공인중개사는 서명 및 날인하지 않아도 된다.
②주거용 건축물의 구조나 진동에 관한 확인ㆍ설명의무는 없다.
③비주거용 건축물에 관한 중개대상물 확인ㆍ설명서에는 소음에 관한 환경조건도 기재해야 한다.
④중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액까지 조사ㆍ확인하여 설명할 의무는 없다.
⑤토지에 관한 중개대상물의 확인ㆍ설명서에는 등기된 토지임차권이 존재하더라도 이를 기재할 필요는 없다.
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정답 ④
판례는 근저당권이 설정된 경우 중개업자가 채권최고액을 조사·확인하여 설명하면 되고 실제 피담보채무액까지 조사·설명할 의무는 없다고 봅니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 확인·설명서에는 중개업자와 해당 업무를 수행한 소속공인중개사가 함께 서명·날인해야 합니다. 주거용 건축물은 소음·진동 등 환경조건도 확인·설명해야 하며, 비주거용 건축물 확인·설명서에는 환경조건 기재란이 없습니다. 등기된 토지임차권은 권리관계로 기재해야 합니다. 시험 포인트: 근저당은 채권최고액 설명으로 족하고 실제 채무액 조사 의무는 없습니다.
문제 35
중개업자 甲이 A와 B가 공유하고 있는 X토지에 대한 A의 지분을 매수하려는 乙의 의뢰를 받아 매매를 중개하고자 한다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①甲과 乙은 「민법」상의 위임관계에 있지 않으므로 甲은 乙에 대하여 선관주의의무를 부담하지 않는다.
②甲은 매매계약서에 A와 B의 주소지를 기재해야 한다.
③甲은 A의 지분처분에 대한 B의 동의 여부를 확인해야 할 의무가 있다.
④매매계약 체결시에 매매대금은 반드시 특정되어 있어야 한다.
⑤甲이 X토지에 저당권이 설정된 사실을 확인하지 않고 중개하였고, 후에 저당권이 실행되어 乙이 소유권을 잃게 된다면, 乙은 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다.
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정답 ⑤
중개업자가 저당권 설정 사실을 확인·설명하지 않고 중개하여 의뢰인이 소유권을 잃는 손해를 입었다면 의뢰인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 판례는 중개계약이 위임과 유사하다고 보아 선관주의의무를 인정합니다. 매매계약서에는 거래당사자의 인적사항을 적으므로 매도인이 아닌 공유자 B의 주소는 필요 없습니다. 공유자는 지분을 자유롭게 처분할 수 있어 B의 동의가 필요 없고, 매매대금은 특정할 기준만 정해져 있으면 됩니다. 시험 포인트: 공유지분 처분에는 다른 공유자의 동의가 필요 없습니다.
문제 36
공인중개사법령상 주택매매시 작성하는 ‘중개대상물의 확인ㆍ설명서’에 관한 설명으로 틀린 것은?
①‘건폐율 상한 및 용적률 상한’은 「주택법」에 따라 기재한다.
②권리관계의 ‘등기부기재사항’은 등기사항증명서를 확인하여 적는다.
③‘도시ㆍ군계획시설’과 ‘지구단위계획구역’은 중개업자가 확인하여 적는다.
④‘환경조건’은 중개업자의 세부 확인사항이다.
⑤주택 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율은 중개업자가 확인한 사항을 적는다.
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정답 ①
주거용 건축물 확인·설명서의 건폐율 상한과 용적률 상한은 주택법이 아니라 해당 시·군의 조례를 확인하여 적습니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 등기부 기재사항은 등기사항증명서를 확인하여 적고, 도시·군계획시설과 지구단위계획구역은 중개업자가 확인하여 적습니다. 환경조건은 세부 확인사항이며, 취득 시 부담할 조세의 종류와 세율은 중개업자가 확인한 사항을 적습니다. 시험 포인트: 건폐율·용적률 상한은 시·군 조례를 기준으로 적습니다.
문제 37
공인중개사법령상 등록관청에 신고한 甲과 乙이 받을 수 있는 포상금 최대 금액은?
○ 甲은 중개사무소를 부정한 방법으로 개설등록한 A와 B를 각각 신고하였다. ○ 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하고 있는 C를 甲과 乙이 공동으로 신고하였다. ○ 乙이 중개사무소등록증을 다른 사람에게 양도한 D를 신고한 이후에, 甲도 D를 신고하였다. ○ E가 부정한 방법으로 중개사무소를 개설등록한 사실이 등록관청에 의해 발각된 이후, 甲과 乙은 E를 공동으로 신고하였다. ○ 담당 검사는 A와 E에 대하여 공소제기, C와 D에 대하여 기소유예결정, B에 대하여 무혐의처분을 하였다. ○ 甲과 乙사이에 포상금 분배약정은 없었다.
①甲: 75만원 乙: 75만원
②甲: 100만원 乙: 100만원
③甲: 125만원 乙: 75만원
④甲: 125만원 乙: 100만원
⑤甲: 150만원 乙: 50만원
정답 · 해설 보기
정답 ①
포상금은 1건당 50만원이며 검사가 공소제기 또는 기소유예결정을 한 경우에 지급합니다. 甲은 공소제기된 A에 대해 50만원을 받고, 무혐의인 B는 지급 대상이 아닙니다. C를 공동으로 신고했고 분배약정이 없으므로 50만원을 균등하게 나누어 甲과 乙이 25만원씩 받습니다. D는 먼저 신고한 乙만 50만원을 받고, 이미 발각된 뒤 신고한 E는 지급 대상이 아닙니다. 따라서 甲 75만원, 乙 75만원입니다. 시험 포인트: 포상금은 공소제기·기소유예 시, 최초 신고자에게, 공동신고는 균분합니다.
문제 38
중개업자 甲의 중개로 2012.10.17. 상가건물의 임대차계약을 체결한 임차인 중에서 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 경우를 모두 고른 것은?(단, 계약갱신의 경우는 고려하지 않음)
ㄱ. 임차인이 서울특별시 종로구 소재 상가건물을 보증금 2억원, 월차임 100만원으로 임차한 경우 ㄴ. 임차인이 인천광역시 강화군 소재 상가건물을 보증금 1억 5천만원, 월차임 50만원으로 임차한 경우 ㄷ. 임차인이 경상남도 창원시 소재 상가건물을 보증금 1억 8천만원으로 임차한 경우 ㄹ. 임차인이 경기도 수원시 소재 상가건물을 보증금 2억원으로 임차한 경우
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ②
시행 당시 상가건물임대차보호법은 서울특별시 3억원, 과밀억제권역 2억 5천만원, 광역시 등 1억 8천만원, 그 밖의 지역 1억 5천만원 이하의 환산보증금(보증금+월차임×100)에 적용되었습니다. ㄱ은 서울 3억원이므로 적용되고, ㄹ은 과밀억제권역인 수원시 2억원이므로 적용됩니다. ㄴ은 광역시 군 지역인 강화군으로 1억 5천만원 기준인데 환산보증금이 2억원이고, ㄷ은 창원시로 1억 5천만원 기준을 넘으므로 적용되지 않습니다. 시험 포인트: 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 지역 기준과 비교합니다.
문제 39
중개업자 甲의 중개로 丙이 乙소유의 X토지를 매수한 후 乙에게 계약금과 중도금을 지급하였다. 그 후 甲은 乙이 X토지를 丁에게 다시 매각한 사실을 알게 되었다. 甲의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 丁이 乙과 丙 사이의 매매계약이 있음을 미리 알았다는 사실만으로도 乙과 丁 사이의 매매계약은 무효가 된다. ㄴ. 특별한 사정이 없는 한, 乙은 丙으로부터 받은 계약금의 배액과 중도금을 반환하고 丙과의 매매계약을 해제할 수 있다. ㄷ. 특별한 사정이 없는 한, 丙과 丁 중에서 소유권이전등기를 먼저 하는 자가 X토지의 소유자가 된다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ③
부동산 이중매매에서 제2매수인이 단순히 먼저 매매가 있었음을 안 것만으로는 무효가 되지 않고, 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우에만 반사회적 법률행위로 무효가 됩니다. 따라서 ㄱ은 틀립니다. 중도금을 지급하여 이행에 착수했으므로 매도인은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없어 ㄴ도 틀립니다. 특별한 사정이 없으면 먼저 소유권이전등기를 마친 자가 소유자가 되므로 ㄷ만 옳습니다. 시험 포인트: 이중매매는 적극 가담이 있어야 무효이며, 이행착수 후에는 해약금 해제가 불가합니다.
문제 40
중개업자가 국내토지를 취득하려는 외국인에게 외국인토지법을 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 「자연환경보전법」상 생태ㆍ경관보전지역 내의 토지에 관하여 허가권자의 허가 없이 체결한 토지취득계약은 효력이 없다. ㄴ. 경매로 취득한 때에는 그 취득일부터 60일 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고해야 한다. ㄷ. 상속으로 취득한 때에, 이를 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 100만원 이하의 과태료가 부과된다. ㄹ. 토지취득계약을 체결하고 공인중개사법령상 부동산거래신고를 한 때에도 계약체결일부터 60일 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고해야 한다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ②
외국인토지법상 생태·경관보전지역 등의 토지를 허가 없이 취득하는 계약은 효력이 없으므로 ㄱ은 옳습니다. 상속 취득을 신고하지 않거나 거짓 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과되므로 ㄷ도 옳습니다. 경매 등 계약 외 원인으로 취득한 때에는 취득일부터 6개월 이내에 신고하므로 ㄴ은 틀립니다. 공인중개사법령상 부동산거래신고를 한 경우에는 외국인토지법상 계약 신고를 따로 하지 않아도 되므로 ㄹ도 틀립니다. 시험 포인트: 계약 외 취득은 6개월 이내 신고, 부동산거래신고를 하면 별도 신고가 면제됩니다.
부동산공법
문제 41
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군기본계획에 관한 설명으로 옳은 것은?
①시장ㆍ군수는 관할 구역에 대해서만 도시ㆍ군기본계획을 수립할 수 있으며, 인접한 시 또는 군의 관할 구역을 포함하여 계획을 수립할 수 없다.
②도시ㆍ군기본계획의 내용이 광역도시계획의 내용과 다를 때에는 국토교통부장관이 결정하는 바에 따른다.
③「수도권정비계획법」에 의한 수도권에 속하지 아니하고 광역시와 경계를 같이하지 아니한 인구 7만명의 군은 도시ㆍ군기본계획을 수립하지 아니할 수 있다.
④도시ㆍ군기본계획을 변경하는 경우에는 공청회를 개최하지 아니할 수 있다.
⑤광역시장이 도시ㆍ군기본계획을 수립하려면 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
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정답 ③
도시·군기본계획은 원칙적으로 시·군 등이 수립하지만, 수도권에 속하지 않고 광역시와 경계를 같이하지 않는 인구 10만명 이하의 시·군은 수립하지 않을 수 있습니다. 인구 7만명의 군은 이에 해당하므로 옳은 설명입니다. 인접 시·군의 관할 구역을 포함해 수립할 수 있고, 광역도시계획과 다르면 광역도시계획이 우선합니다. 변경할 때도 공청회를 열어야 하며, 광역시장은 국토교통부장관 승인 없이 확정합니다. 시험 포인트: 수립 면제는 수도권 밖, 광역시 비접경, 인구 10만명 이하 시·군입니다.
문제 42
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군관리계획에 관한 설명으로 틀린 것은?
①주민은 기반시설의 설치에 관한 사항에 대하여 도시ㆍ군관리계획의 입안권자에게 그 입안을 제안할 수 있다.
②시가화조정구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획 결정이 있는 경우에는 결정 당시 이미 허가를 받아 사업을 하고 있는 자라도 허가를 다시 받아야 한다.
③국가계획과 관련되어 국토교통부장관이 입안한 도시ㆍ군관리계획은 국토교통부장관이 결정한다.
④공원ㆍ녹지ㆍ유원지 등의 공간시설의 설치에 관한 계획은 도시ㆍ군관리계획에 속한다.
⑤도시지역의 축소에 따른 용도지역의 변경을 내용으로 하는 도시ㆍ군관리계획을 입안하는 경우에는 주민의 의견청취를 생략할 수 있다.
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정답 ②
관리계획 결정 당시 이미 허가를 받아 사업이나 공사에 착수한 자는 결정과 관계없이 사업을 계속할 수 있고, 일정 기간 안에 신고만 하면 됩니다. 따라서 허가를 다시 받아야 한다는 설명이 틀렸습니다. 주민은 기반시설 설치에 관해 입안을 제안할 수 있고, 국가계획 관련 국토교통부장관 입안분은 장관이 결정합니다. 공원·녹지·유원지 설치 계획은 관리계획에 속하고, 도시지역 축소에 따른 용도지역 변경은 의견청취를 생략할 수 있습니다. 시험 포인트: 결정 당시 이미 착수한 사업은 신고 후 계속할 수 있습니다.
문제 43
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 조례로 정할 수 있는 건폐율의 최대한도가 다음 중 가장 큰 용도지역은?
①준주거지역
②일반상업지역
③근린상업지역
④전용공업지역
⑤제3종일반주거지역
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정답 ②
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 조례로 정할 수 있는 건폐율의 최대한도는 일반상업지역이 80퍼센트로 보기 중 가장 큽니다. 준주거지역과 근린상업지역, 전용공업지역은 각각 70퍼센트, 제3종일반주거지역은 50퍼센트가 최대한도입니다. 상업지역 중에서는 중심상업지역이 90퍼센트로 가장 높고, 일반상업지역 80퍼센트, 근린·유통상업지역 70퍼센트 순입니다. 시험 포인트: 건폐율 상한은 중심상업 90, 일반상업 80, 준주거·근린상업·공업지역 70퍼센트 순으로 정리합니다.
문제 44
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획구역에 관한 설명으로 옳은 것은?
①「주택법」에 따라 대지조성사업지구로 지정된 지역의 전부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수는 없다.
②지구단위계획구역의 결정은 도시ㆍ군관리계획으로 하여야 하나, 지구단위계획의 결정은 그러하지 아니하다.
③지구단위계획구역은 도시지역이 아니더라도 지정될 수 있다.
④「도시개발법」에 따라 지정된 20만제곱미터의 도시개발구역에서 개발사업이 끝난 후 10년이 지난 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.
⑤도시지역 내에 지정하는 지구단위계획구역에 대해서는 당해 지역에 적용되는 건폐율의 200퍼센트 이내에서 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.
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정답 ③
지구단위계획구역은 도시지역뿐 아니라 계획관리지역 등 도시지역 외의 지역에도 요건을 갖추면 지정할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 주택법상 대지조성사업지구는 지정 대상이고, 구역 지정과 계획 결정 모두 도시·군관리계획으로 합니다. 도시개발구역은 30만제곱미터 이상이어야 사업 완료 후 10년이 지나면 의무 지정 대상입니다. 도시지역 내 구역의 건폐율은 150퍼센트 이내에서 완화합니다. 시험 포인트: 의무 지정은 30만제곱미터 이상, 건폐율 완화는 150퍼센트 이내입니다.
문제 45
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)
①저층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역은 제2종전용주거지역으로 지정한다.
②환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역은 준공업지역으로 지정한다.
③공유수면의 매립구역이 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 경우에는 걸친 부분의 면적이 가장 큰 용도지역과 같은 용도지역으로 지정된 것으로 본다.
④도시지역에 대해 세부 용도지역이 지정되지 아니한 경우 건폐율에 대해서는 자연녹지지역에 관한 규정을 적용한다.
⑤하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 다른 용도지역에 걸쳐 있으면서, 녹지지역의 건축물이 미관지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구에 관한 규정을 적용한다.
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정답 ⑤
하나의 대지가 녹지지역과 다른 용도지역에 걸치면 각 부분에 해당 규정을 적용하지만, 녹지지역의 건축물이 미관지구에 걸쳐 있으면 건축물과 대지 전부에 미관지구 규정을 적용하므로 옳은 설명입니다. 저층주택 중심 주거환경은 제1종일반주거지역, 환경을 저해하지 않는 공업 배치는 일반공업지역의 목적입니다. 매립구역이 둘 이상 용도지역에 걸치면 관리계획으로 따로 결정하고, 세부 용도지역 미지정 시 보전녹지지역 규정을 적용합니다. 시험 포인트: 미관지구에 걸친 건축물은 전부에 미관지구 규정이 적용됩니다.
문제 46
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위의 허가에 관한 설명으로 옳은 것은?
①전ㆍ답 사이의 지목변경을 수반하는 경작을 위한 토지의 형질변경은 개발행위허가의 대상이 아니다.
②개발행위허가를 받은 사업면적을 5퍼센트 범위 안에서 축소하거나 확장하는 경우에는 별도의 변경허가를 받을 필요가 없다.
③개발행위를 허가하는 경우에는 조건을 붙일 수 없다.
④개발행위로 인하여 주변의 문화재 등이 크게 손상될 우려가 있는 지역에 대해서는 최대 5년까지 개발행위허가를 제한할 수 있다.
⑤행정청이 아닌 자가 개발행위허가를 받아 새로 공공시설을 설치한 경우, 종래의 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 전부 무상으로 귀속된다.
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정답 ①
경작을 위한 토지의 형질변경은 개발행위허가 대상이 아니며, 지목변경을 수반하더라도 전·답 사이의 변경은 경작 범위에 포함되므로 옳은 설명입니다. 경미한 변경은 사업면적을 5퍼센트 범위에서 축소하는 경우이고 확장은 해당하지 않습니다. 허가에는 조건을 붙일 수 있고, 문화재 등 손상 우려 지역의 허가 제한은 1회 3년 이내입니다. 행정청이 아닌 자의 종래 공공시설은 설치비용 범위에서 무상양도할 수 있을 뿐입니다. 시험 포인트: 전·답 사이 지목변경 경작용 형질변경은 허가가 필요 없습니다.
문제 47
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지거래계약에 관한 허가구역 내에서 행하는 법인 아닌 사인(私人) 간의 다음 거래 중 토지거래계약의 허가가 필요한 것은?(단, 국토교통부장관이 따로 정하여 공고하는 기준면적은 고려하지 않음)
①주거지역에서 150제곱미터의 토지를 매매하는 계약
②상업지역에서 150제곱미터의 토지를 매매하는 계약
③공업지역에서 500제곱미터의 토지를 매매하는 계약
④녹지지역에서 200제곱미터의 토지를 매매하는 계약
⑤도시지역 외의 지역에서 500제곱미터의 임야를 매매하는 계약
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정답 ④
토지거래계약 허가가 필요 없는 기준면적은 주거지역 180제곱미터, 상업지역 200제곱미터, 공업지역 660제곱미터, 녹지지역 100제곱미터 이하이고, 도시지역 외에서는 농지 500제곱미터, 임야 1천제곱미터 이하 등입니다. 녹지지역 200제곱미터는 100제곱미터를 넘어 허가가 필요합니다. 주거·상업지역 150, 공업지역 500제곱미터와 도시지역 외 임야 500제곱미터는 기준면적 이하입니다. 시험 포인트: 녹지지역 허가 기준면적은 100제곱미터입니다.
문제 48
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군계획시설에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도시지역에서 장례식장ㆍ종합의료시설ㆍ폐차장 등의 기반시설을 설치하고자 하는 경우에는 미리 도시ㆍ군관리계획으로 결정하여야 한다.
②도시ㆍ군계획시설결정의 고시일부터 10년 이내에 도시ㆍ군계획시설사업에 관한 실시계획의 인가만 있고 사업이 시행되지 아니하는 경우에는 그 시설부지의 매수청구권이 인정된다.
③지방의회로부터 장기미집행시설의 해제권고를 받은 시장ㆍ군수는 도지사가 결정한 도시ㆍ군관리계획의 해제를 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다.
④도지사가 시행한 도시ㆍ군계획시설사업으로 그 도에 속하지 않는 군이 현저히 이익을 받는 경우, 해당 도지사와 군수 간의 비용부담에 관한 협의가 성립되지 아니하는 때에는 안전행정부장관이 결정하는 바에 따른다.
⑤도시ㆍ군계획시설사업이 둘 이상의 지방자치단체의 관할 구역에 걸쳐 시행되는 경우, 사업시행자에 대한 협의가 성립되지 아니하는 때에는 사업면적이 가장 큰 지방자치단체가 사업시행자가 된다.
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정답 ④
시설사업으로 다른 지방자치단체가 현저히 이익을 받으면 비용을 부담시킬 수 있고, 협의가 안 되면 같은 도 안은 도지사가, 다른 시·도 사이는 당시 안전행정부장관이 결정하므로 옳은 설명입니다. 장례식장·종합의료시설·폐차장은 관리계획 결정 없이 설치할 수 있고, 실시계획 인가가 있으면 매수청구권이 없습니다. 도지사가 결정한 시설의 해제는 도지사에게 신청하며, 시행자 협의 불성립 시에는 도지사나 국토교통부장관이 지정합니다. 시험 포인트: 시·도 간 비용부담 분쟁은 행정 담당 장관이 결정합니다.
문제 49
甲은 도시지역 내에 지정된 지구단위계획구역에서 제3종일반주거지역인 자신의 대지에 건축물을 건축하려고 하는바, 그 대지 중 일부를 학교의 부지로 제공하였다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 다음 조건에서 지구단위계획을 통해 완화되는 용적률을 적용할 경우 甲에게 허용될 수 있는 건축물의 최대 연면적은?(단, 지역ㆍ지구의 변경은 없는 것으로 하며, 기타 용적률에 영향을 주는 다른 조건은 고려하지 않음)
○ 甲의 대지면적 : 1,000m² ○ 학교 부지 제공면적 : 200m² ○ 제3종일반주거지역의 현재 용적률 : 300% ○ 학교 제공부지의 용적률은 현재 용도지역과 동일함
①3,200m²
②3,300m²
③3,600m²
④3,900m²
⑤4,200m²
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정답 ②
공공시설 부지를 제공하면 지구단위계획으로 용적률을 '기존 용적률 + 1.5 × (제공면적 × 제공부지 용적률) ÷ 제공 후 대지면적' 이내로 완화할 수 있습니다. 제공 후 대지면적은 1,000 - 200 = 800제곱미터입니다. 완화 용적률은 300% + 1.5 × (200 × 300%) ÷ 800 = 300% + 112.5% = 412.5%입니다. 최대 연면적은 800 × 412.5% = 3,300제곱미터이므로 이 값이 정답입니다. 제공 전 대지면적 1,000제곱미터를 그대로 곱하거나 1.5배 가중치를 빼면 다른 보기 값이 나옵니다. 시험 포인트: 연면적은 제공 후 남은 대지면적에 완화된 용적률을 곱해 구합니다.
문제 50
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 준주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물은?
①고물상
②격리병원
③일반숙박시설
④체육관으로서 관람석의 바닥면적이 1천제곱미터 미만인 것
⑤단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것
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정답 ④
준주거지역은 주거기능을 위주로 일부 상업·업무기능을 보완하는 지역으로, 관람석 바닥면적이 1천제곱미터 미만인 체육관은 운동시설에 해당하여 건축할 수 있습니다. 반면 고물상, 격리병원, 일반숙박시설, 단란주점은 주거환경을 해칠 우려가 있어 준주거지역에서 건축이 제한되는 시설로 규정되어 있습니다. 관람석이 1천제곱미터 이상이면 문화 및 집회시설인 관람장으로 분류된다는 점도 함께 기억해 둡니다. 시험 포인트: 준주거지역에서 고물상·격리병원·숙박시설·단란주점은 건축이 제한됩니다.
문제 51
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발밀도관리구역 및 기반시설부담구역에 관한 설명으로 틀린 것은?
①기반시설부담구역은 개발밀도관리구역 외의 지역에서 지정된다.
②개발밀도관리구역에서는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트 범위에서 용적률을 강화하여 적용한다.
③주거지역에서의 개발행위로 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역으로서, 향후 2년 이내에 당해 지역의 학생수가 학교수용능력을 20퍼센트 이상 초과할 것으로 예상되는 지역은 개발밀도관리구역으로 지정될 수 있다.
④기반시설설치비용은 현금으로 납부하여야 하며, 부과대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 납부할 수 없다.
⑤기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 지역으로서 해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20퍼센트 이상 증가한 지역은 기반시설부담구역으로 지정하여야 한다.
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정답 ④
기반시설설치비용은 현금 납부가 원칙이지만 부과대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 납부하는 물납이 인정되므로 틀린 설명입니다. 기반시설부담구역은 개발밀도관리구역 외의 지역에서 지정되고, 개발밀도관리구역에서는 용적률 최대한도의 50퍼센트 범위에서 강화합니다. 학생수가 학교수용능력을 20퍼센트 이상 초과할 지역은 개발밀도관리구역 지정 대상이고, 개발행위허가 건수가 전전년도보다 20퍼센트 이상 증가한 지역은 부담구역으로 지정해야 합니다. 시험 포인트: 설치비용은 현금 원칙, 토지 물납 가능입니다.
문제 52
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도구역의 지정에 관한 설명으로 옳은 것은?
①국토교통부장관은 개발제한구역의 지정을 도시ㆍ군기본계획으로 결정할 수 있다.
②시ㆍ도지사는 도시자연공원구역의 지정을 광역도시계획으로 결정할 수 있다.
③시ㆍ도지사는 도시자연공원구역에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발이 필요한 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 도시ㆍ군관리계획으로 지정할 수 있다.
④시ㆍ도지사는 수산자원보호구역의 변경을 도시ㆍ군기본계획으로 결정할 수 있다.
⑤국토교통부장관은 시가화조정구역의 변경을 광역도시계획으로 결정할 수 있다.
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정답 ③
개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역 중 계획적인 개발이 필요한 지역은 지구단위계획구역을 도시·군관리계획으로 지정할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역, 시가화조정구역 같은 용도구역의 지정·변경은 모두 도시·군관리계획으로 결정합니다. 따라서 도시·군기본계획이나 광역도시계획으로 결정한다는 나머지 설명은 틀렸습니다. 시험 포인트: 용도구역의 지정·변경은 도시·군관리계획으로 결정합니다.
문제 53
도시개발법령상 도시개발구역의 지정에 관한 설명으로 옳은 것은?
①서로 떨어진 둘 이상의 지역은 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정될 수 없다.
②국가가 도시개발사업의 시행자인 경우 환지 방식의 사업에 대한 개발계획을 수립하려면 토지 소유자의 동의를 받아야 한다.
③광역시장이 개발계획을 변경하는 경우 군수 또는 구청장은 광역시장으로부터 송부받은 관계 서류를 일반인에게 공람시키지 않아도 된다.
④도시개발구역의 지정은 도시개발사업의 공사 완료의 공고일에 해제된 것으로 본다.
⑤도시개발사업의 공사 완료로 도시개발구역의 지정이 해제의제된 경우에는 도시개발구역의 용도지역은 해당 도시개발구역 지정 전의 용도지역으로 환원되거나 폐지된 것으로 보지 아니한다.
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정답 ⑤
도시개발사업의 공사 완료로 구역 지정이 해제된 것으로 보는 경우에는 용도지역 등이 지정 전 상태로 환원되거나 폐지된 것으로 보지 않으므로 옳은 설명입니다. 서로 떨어진 둘 이상의 지역도 결합하여 하나의 구역으로 지정할 수 있습니다. 국가나 지방자치단체가 시행자이면 환지 방식이라도 토지 소유자의 동의가 필요 없고, 광역시장이 개발계획을 변경하면 군수·구청장은 관계 서류를 공람시켜야 합니다. 해제 의제 시점은 공사 완료 공고일이 아니라 그 다음 날입니다. 시험 포인트: 사업 완료로 해제된 구역은 용도지역이 환원되지 않습니다.
문제 54
도시개발법령상 다음 시설을 설치하기 위하여 조성토지 등을 공급하는 경우 시행자가 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정평가한 가격 이하로 해당 토지의 가격을 정할 수 없는 것은?
①학교
②임대주택
③공공청사
④행정청이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 직접 설치하는 시장
⑤「사회복지사업법」에 따른 사회복지법인이 설치하는 유료의 사회복지시설
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
시행자는 학교, 임대주택, 공공청사, 행정청이 직접 설치하는 시장 등 공공성이 큰 시설의 부지로 조성토지를 공급할 때 감정가격 이하로 가격을 정할 수 있습니다. 사회복지시설의 경우 행정청이 설치하는 시설이나 비영리 시설이 대상이며, 사회복지법인이 설치하는 유료 사회복지시설은 제외됩니다. 따라서 유료 사회복지시설이 감정가격 이하로 정할 수 없는 경우입니다. 시험 포인트: 감정가격 이하 공급 대상에서 유료 사회복지시설은 빠집니다.
문제 55
도시개발법령상 환지 설계를 평가식으로 하는 경우 다음 조건에서 비례율은?(단, 제시된 조건 이외의 사항은 고려하지 않음)
○ 도시개발사업으로 조성되는 토지ㆍ건축물의 평가액 합계: 80억원 ○ 환지 전 토지ㆍ건축물의 평가액 합계: 40억원 ○ 총 사업비: 20억원
①100%
②125%
③150%
④200%
⑤250%
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정답 ③
평가식 환지 설계에서 비례율은 (도시개발사업으로 조성되는 토지·건축물의 평가액 합계 - 총 사업비) ÷ 환지 전 토지·건축물의 평가액 합계 × 100으로 구합니다. 조건을 대입하면 (80억원 - 20억원) ÷ 40억원 × 100 = 60억원 ÷ 40억원 × 100 = 150%입니다. 총 사업비를 빼지 않고 계산하면 200%가 되므로 함정에 주의해야 합니다. 시험 포인트: 비례율 = (조성 후 평가액 - 총 사업비) ÷ 환지 전 평가액입니다.
문제 56
도시개발법령상 환지 방식에 의한 사업 시행에 관한 설명으로 틀린 것은?
①시행자는 규약으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있다.
②시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다.
③시행자는 체비지의 용도로 환지 예정지가 지정된 경우에는 도시개발사업에 드는 비용을 충당하기 위하여 이를 처분할 수 있다.
④군수는 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.
⑤체비지는 환지 계획에서 정한 자가 환지처분이 공고된 날에 해당 소유권을 취득한다.
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정답 ⑤
체비지는 시행자가 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 소유권을 취득합니다. 따라서 환지 계획에서 정한 자가 공고된 날에 취득한다는 설명은 주체와 시점이 모두 틀렸습니다. 시행자는 규약 등으로 정한 목적을 위해 보류지를 정할 수 있고, 필요하면 환지 예정지를 지정하며, 체비지 용도의 환지 예정지는 사업비 충당을 위해 처분할 수 있습니다. 군수는 공동주택 건설 촉진을 위해 체비지 일부를 집단으로 정하게 할 수 있습니다. 시험 포인트: 체비지는 시행자가 환지처분 공고일 다음 날 취득합니다.
문제 57
도시개발법령상 조합의 임원에 관한 설명으로 틀린 것은?
①이사는 의결권을 가진 조합원이어야 한다.
②이사는 그 조합의 조합장을 겸할 수 없다.
③감사의 선임은 총회의 의결을 거쳐야 한다.
④조합장은 총회ㆍ대의원회 또는 이사회의 의장이 된다.
⑤이사의 자기를 위한 조합과의 계약에 관하여는 조합장이 조합을 대표한다.
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정답 ⑤
이사가 자기를 위하여 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 이해가 충돌하므로 조합장이 아니라 감사가 조합을 대표합니다. 따라서 틀린 설명입니다. 조합의 임원은 의결권을 가진 조합원이어야 하고, 임원은 그 조합의 다른 임원을 겸할 수 없으므로 이사가 조합장을 겸할 수 없습니다. 임원은 총회에서 선임하며, 조합장은 총회·대의원회 또는 이사회의 의장이 됩니다. 시험 포인트: 이사와 조합의 이해가 충돌하는 계약·소송은 감사가 조합을 대표합니다.
문제 58
도시개발법령상 토지상환채권 및 도시개발채권에 관한 설명으로 옳은 것은?
①도시개발조합은 도시ㆍ군계획시설사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 도시개발채권을 발행할 수 있다.
②토지상환채권은 질권의 목적으로 할 수 없다.
③도시개발채권은 무기명으로 발행할 수 없다.
④시ㆍ도지사가 도시개발채권을 발행하는 경우 상환방법 및 절차에 대하여 안전행정부장관의 승인을 받아야 한다.
⑤도시개발채권의 소멸시효는 상환일부터 기산하여 원금은 3년, 이자는 2년으로 한다.
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정답 ④
도시개발채권은 시·도지사가 발행하며, 발행하려면 채권의 발행총액, 발행방법, 상환방법 및 절차 등에 대해 당시 안전행정부장관의 승인을 받아야 하므로 옳은 설명입니다. 도시개발조합은 도시개발채권을 발행할 수 없습니다. 토지상환채권은 이전할 수 있고 질권의 목적으로도 할 수 있으며, 도시개발채권은 무기명으로 발행할 수 있습니다. 도시개발채권의 소멸시효는 상환일부터 원금 5년, 이자 2년입니다. 시험 포인트: 도시개발채권은 시·도지사만 발행하고, 소멸시효는 원금 5년·이자 2년입니다.
문제 59
도시 및 주거환경정비법령상 조합의 설립 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①조합의 설립인가를 받기 위해서는 조합장의 인감증명서가 포함된 선임동의서를 시장ㆍ군수에게 제출하여야 한다.
②조합 설립인가가 취소되는 경우에는 시장ㆍ군수는 지체 없이 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
③조합의 임원이 선임 당시 결격사유가 있었음이 선임 이후에 판명되면 당연 퇴임하고, 퇴임 전에 관여한 행위는 효력을 잃게 된다.
④조합설립추진위원회의 조합 설립을 위한 토지등소유자의 동의는 구두로도 할 수 있다.
⑤관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다.
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정답 ②
조합 설립인가가 취소되면 시장·군수는 지체 없이 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 하므로 옳은 설명입니다. 결격사유가 선임 후 판명되어 임원이 당연 퇴임해도 퇴임 전에 관여한 행위는 효력을 잃지 않습니다. 토지등소유자의 동의는 서면으로 해야 하고, 관리처분계획 수립·변경을 의결하는 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다. 조합장 인감증명서를 포함한 선임동의서는 인가 신청 서류가 아닙니다. 시험 포인트: 결격 임원이 퇴임 전에 한 행위는 효력을 유지합니다.
문제 60
도시 및 주거환경정비법령상 ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은?
○ 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 경우에 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 ( ㄱ ) 이상 및 토지면적의 ( ㄴ ) 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 조합설립인가를 받아야 한다. ○ 가로주택정비사업의 경우 토지등소유자의 ( ㄷ ) 이상 및 토지면적의 ( ㄹ ) 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 조합설립인가를 받아야 한다.
①ㄱ: 3분의 2, ㄴ: 2분의 1, ㄷ: 4분의 3, ㄹ: 3분의 2
②ㄱ: 3분의 2, ㄴ: 2분의 1, ㄷ: 4분의 3, ㄹ: 2분의 1
③ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 3분의 2, ㄷ: 3분의 2, ㄹ: 2분의 1
④ㄱ: 4분의 3, ㄴ: 3분의 2, ㄷ: 10분의 9, ㄹ: 3분의 2
⑤ㄱ: 10분의 9, ㄴ: 3분의 2, ㄷ: 10분의 9, ㄹ: 4분의 3
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정답 ④
주택재건축사업에서 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되면 그 지역의 토지 또는 건축물 소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 얻어야 합니다. 가로주택정비사업은 토지등소유자 10분의 9 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 얻어 조합설립인가를 받습니다. 따라서 ㄱ 4분의 3, ㄴ 3분의 2, ㄷ 10분의 9, ㄹ 3분의 2로 나열한 것이 정답입니다. 시험 포인트: 가로주택정비사업 조합설립 동의율은 토지등소유자 10분의 9 이상입니다.
문제 61
도시 및 주거환경정비법령상 토지등소유자에 해당하지 않는 자는?
①주거환경개선사업의 경우 정비구역 안에 소재한 건축물의 소유자
②주거환경관리사업의 경우 정비구역 안에 소재한 토지의 지상권자
③주택재건축사업의 경우 정비구역 안에 소재한 건축물의 부속토지의 지상권자
④가로주택정비사업의 경우 가로구역에 있는 토지의 지상권자
⑤주택재개발사업의 경우 정비구역 안에 소재한 토지의 소유자
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정답 ③
주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등에서는 정비구역 안 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자가 토지등소유자입니다. 그러나 주택재건축사업의 토지등소유자는 정비구역 안 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 한정되어 지상권자는 포함되지 않습니다. 따라서 재건축사업에서 부속토지의 지상권자가 토지등소유자에 해당하지 않는 자입니다. 시험 포인트: 재건축사업의 토지등소유자에는 지상권자가 빠집니다.
문제 62
도시 및 주거환경정비법령상 정비기반시설에 해당하는 것은?(단, 주거환경개선사업을 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역이 아님)
①광장
②놀이터
③탁아소
④마을회관
⑤공동으로 사용하는 구판장
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정답 ①
정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설 등 주거환경의 기반이 되는 시설입니다. 광장은 정비기반시설에 해당하므로 정답입니다. 놀이터, 탁아소, 마을회관, 공동으로 사용하는 구판장은 주민이 공동으로 사용하는 공동이용시설로 분류되어 정비기반시설과 구별됩니다. 시험 포인트: 놀이터·마을회관·탁아소·구판장·세탁장은 공동이용시설입니다.
문제 63
도시 및 주거환경정비법령상 시장ㆍ군수가 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장에게 정비구역등의 해제를 요청하여야 하는 경우가 아닌 것은?
①토지등소유자의 조합설립추진위원회 해산신청에 따라 추진위원회의 승인이 취소되는 경우
②조합원의 조합 해산신청에 따라 조합의 설립인가가 취소되는 경우
③조합에 의한 주택재개발사업에서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우
④정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역지정예정일부터 3년이 되는 날까지 시장ㆍ군수가 정비구역지정을 신청하지 아니하는 경우
⑤도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 4년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우
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정답 ⑤
토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업은 정비구역 지정·고시일부터 5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않으면 해제 요청 사유가 됩니다. 4년으로 정한 설명은 기간이 맞지 않아 해제 요청 사유가 아닙니다. 추진위원회 승인 취소, 조합 설립인가 취소, 지정·고시일부터 2년 내 추진위원회 승인 미신청, 정비구역지정예정일부터 3년 내 정비구역지정 미신청은 모두 시장·군수가 해제를 요청해야 하는 경우입니다. 시험 포인트: 토지등소유자 시행 도시환경정비사업의 사업시행인가 미신청 기간은 5년입니다.
문제 64
도시 및 주거환경정비법령상 시장ㆍ군수가 관리처분계획의 인가 내용을 고시하는 경우 고시에 포함되어야 할 관리처분계획인가의 요지로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 기존 건축물의 철거 예정시기 ㄴ. 대지 및 건축물의 규모 등 건축계획 ㄷ. 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획 ㄹ. 신설 또는 폐지하는 정비기반시설의 명세
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
관리처분계획 인가를 고시할 때 포함하는 인가의 요지에는 정비사업의 종류와 명칭, 정비구역의 위치와 면적, 사업시행자, 인가일 외에도 대지 및 건축물의 규모 등 건축계획, 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획, 신설 또는 폐지하는 정비기반시설의 명세, 기존 건축물의 철거 예정시기가 들어갑니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 모두 고시 요지에 해당합니다. 시험 포인트: 철거 예정시기, 건축계획, 분양계획, 정비기반시설 명세는 모두 관리처분계획인가 고시 요지입니다.
문제 65
주택법령상 지역주택조합에 관한 설명으로 옳은 것은?
①등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 조합은 국토교통부장관에게 주택건설사업 등록을 하여야 한다.
②조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공하는 경우 등록사업자는 자신의 귀책사유로 발생한 손해에 대해서도 조합원에게 배상책임을 지지 않는다.
③조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주거전용면적 80제곱미터의 주택 1채를 보유하고, 6개월 이상 동일 지역에 거주한 세대주인 자는 조합원의 자격이 있다.
④조합의 설립인가를 받은 후 승인을 얻어 조합원을 추가 모집하는 경우 추가 모집되는 자의 조합원 자격요건의 충족 여부는 당해 조합의 설립인가신청일을 기준으로 판단한다.
⑤조합원의 사망으로 인하여 조합원의 지위를 상속받으려는 자는 무주택자이어야 한다.
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정답 ④
조합 설립인가 후 승인을 얻어 조합원을 추가 모집하면 추가 모집되는 자의 자격 충족 여부는 조합의 설립인가신청일을 기준으로 판단하므로 옳은 설명입니다. 조합은 별도 등록 없이 등록사업자와 공동으로 사업할 수 있고, 시공하는 등록사업자는 자신의 귀책사유로 생긴 손해를 배상해야 합니다. 주거전용 80제곱미터 주택 보유는 당시 허용된 소형 주택 기준을 넘어 자격이 없고, 상속으로 지위를 승계하는 자에게는 무주택 요건이 없습니다. 시험 포인트: 추가 모집 조합원 자격은 설립인가신청일 기준입니다.
문제 66
주택법령상 주택거래신고대상인 아파트에 대하여 매매계약을 체결한 후 주택거래신고를 하였다. 이에 대해 관할 시장이 행하는 조치에 관한 설명으로 옳은 것은?
①시장은 그 신고 내용을 확인한 후 신고증명서를 신고인에게 즉시 발급하여야 한다.
②시장은 신고 내용의 확인을 위하여 신고인 및 매매계약의 이해관계인에게 직접 본인 명의의 통장 원본과 인감증명을 제출하도록 명할 수 있다.
③시장은 주택거래계약 신고증명서에 기재된 잔금지급일이 변경된 경우 직권으로 이를 정정하고 신고증명서를 재발급하여야 한다.
④시장은 주택거래의 신고증명서를 발급한 날부터 15일 이내에 해당 주택 소재지 관할등기소의 장에게 신고사항을 통보하여야 한다.
⑤시장은 주택거래신고의 신고된 사항을 활용하여 관할 세무관서의 장과 협의하여 국세 또는 지방세를 부과할 수 있다.
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정답 ①
주택거래신고지역에서 주택거래신고를 받은 시장·군수·구청장은 신고 내용을 확인한 뒤 신고인에게 신고필증(신고증명서)을 즉시 발급해야 하므로 옳은 설명입니다. 신고 내용 확인을 위해 통장 원본과 인감증명을 직접 제출하도록 명하는 규정은 없고, 잔금지급일 등 변경사항은 직권이 아니라 신고인의 정정·변경 신청으로 처리합니다. 또한 시장이 신고사항을 근거로 직접 국세를 부과할 수는 없으며, 과세 자료로 관할 세무관서에 통보하는 구조입니다. 시험 포인트: 주택거래신고를 받으면 신고필증을 즉시 발급합니다.
문제 67
주택법령상 지역주택조합 총회의 필수적 의결사항에 해당하지 않는 것은?
①조합임원의 선임 및 해임
②사업비의 조합원별 분담내역
③주택상환사채의 발행방법의 변경
④자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
⑤주택건설대지의 위치 및 면적에 관한 조합규약의 변경
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정답 ③
지역주택조합 총회의 필수적 의결사항에는 조합규약의 변경, 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법, 조합임원의 선임 및 해임, 사업비의 조합원별 분담 내역, 시공자나 업무대행자의 선정·변경 등이 있습니다. 주택상환사채의 발행방법 변경은 총회 필수 의결사항으로 규정되어 있지 않으므로 정답입니다. 주택건설대지의 위치와 면적은 조합규약 내용이므로 그 변경은 총회 의결을 거쳐야 합니다. 시험 포인트: 규약 변경, 자금 차입, 임원 선임·해임, 분담 내역은 총회 필수 의결사항입니다.
문제 68
주택법령상 주택공급질서의 교란을 방지하기 위하여 금지되는 행위가 아닌 것은?
①주택을 공급받을 수 있는 조합원 지위의 매매
②주택상환사채의 매매의 알선
③입주자저축 증서의 저당
④공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위의 매매를 위한 인터넷 광고
⑤주택을 공급받을 수 있는 증서로서 군수가 발행한 건물철거확인서의 매매
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정답 ③
주택공급질서 교란 방지를 위해 조합원 지위, 입주자저축 증서, 주택상환사채, 건물철거확인서 등 주택을 공급받을 수 있는 증서, 이주대책에 따른 지위를 양도·양수하거나 이를 알선 또는 광고하는 행위가 금지됩니다. 양도에는 매매·증여 등이 포함되지만 상속과 저당은 제외됩니다. 따라서 입주자저축 증서의 저당은 금지되는 행위가 아닙니다. 조합원 지위 매매, 주택상환사채 매매 알선, 이주대책 지위 매매를 위한 인터넷 광고, 철거확인서 매매는 모두 금지됩니다. 시험 포인트: 공급질서 교란 금지에서 상속과 저당은 제외됩니다.
문제 69
주택법령상 주택의 사용검사 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①주택건설 사업계획 승인의 조건이 이행되지 않은 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사를 받을 수 없다.
②사업주체가 파산하여 주택건설사업을 계속할 수 없고 시공보증자도 없는 경우 입주예정자대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.
③주택건설사업을 공구별로 분할하여 시행하는 내용으로 사업계획의 승인을 받은 경우 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사를 받을 수 있다.
④사용검사는 그 신청일부터 15일 이내에 하여야 한다.
⑤공동주택이 동별로 공사가 완료되고 임시사용승인신청이 있는 경우 대상 주택이 사업계획의 내용에 적합하고 사용에 지장이 없는 때에는 세대별로 임시사용승인을 할 수 있다.
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정답 ①
사업계획승인의 조건이 이행되지 않았더라도 공사가 완료된 주택은 동별로 사용검사를 받을 수 있으므로 틀린 설명입니다. 사업주체가 파산하고 시공보증자도 없으면 입주예정자대표회의가 시공자를 정해 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 합니다. 공구별로 승인받았으면 공구별 사용검사가 가능하고, 사용검사는 신청일부터 15일 이내에 합니다. 동별로 공사가 끝난 공동주택은 세대별 임시사용승인도 가능합니다. 시험 포인트: 승인 조건 미이행이어도 완공 주택은 동별 사용검사가 가능합니다.
문제 70
주택법령상 주택의 전매행위 제한을 받는 주택임에도 불구하고 전매가 허용되는 경우에 해당하는 것은?(단, 전매를 위해 필요한 다른 요건은 충족한 것으로 함)
①세대주의 근무상 사정으로 인하여 세대원 일부가 수도권으로 이전하는 경우
②세대원 전원이 1년간 해외에 체류하고자 하는 경우
③이혼으로 인하여 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
④세대원 일부가 해외로 이주하는 경우
⑤상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 일부가 이전하는 경우
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정답 ③
전매제한 주택이라도 이혼으로 입주자로 선정된 지위나 주택을 배우자에게 이전하는 경우에는 전매가 허용되므로 정답입니다. 근무 등의 사정으로 이전하는 경우는 세대원 전원이 이전해야 하며 수도권 안으로의 이전은 제외되고, 해외 체류는 세대원 전원이 2년 이상 체류하는 경우여야 합니다. 해외 이주와 상속 주택으로의 이전도 세대원 전원이 이전하는 경우에만 허용되므로 세대원 일부만 이전하는 경우는 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 전매 허용 사유는 대부분 세대원 전원 이전이 요건이고, 이혼에 따른 배우자 이전은 예외로 허용됩니다.
문제 71
주택법령상 국민주택채권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 국토교통부장관은 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 분양가상한제 적용주택을 공급받고자 하는 자에게 제2종국민주택채권을 매입하도록 할 수 있다. ㄴ. 제1종국민주택채권의 이자율은 국토교통부장관이 그 채권의 발행 당시 국민주택기금의 수지 상황을 참작하여 기획재정부장관과 협의하여 정한다. ㄷ. 제2종국민주택채권의 원리금의 상환일은 그 매출일부터 10년을 초과할 수 없다. ㄹ. 제1종국민주택채권의 매출일부터 발행일 전일까지의 이자는 매출하는 때에 이를 지급한다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ②
ㄱ은 옳습니다. 주거전용면적 85제곱미터를 초과하는 분양가상한제 적용주택을 공급받는 자에게는 제2종국민주택채권을 매입하게 할 수 있습니다. ㄹ도 옳습니다. 제1종국민주택채권의 매출일부터 발행일 전일까지의 이자는 매출할 때 지급합니다. ㄴ은 이자율 결정 기준에 관한 내용이 법령과 달라 틀리고, ㄷ은 제2종국민주택채권의 상환기간을 10년으로 제한한 것이 틀립니다. 따라서 ㄱ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 제2종국민주택채권은 85제곱미터 초과 분양가상한제 주택 공급 시 매입 대상입니다.
문제 72
건축법령상 ‘주요구조부’에 해당하는 것은?
①사이 기둥
②작은 보
③차양
④지붕틀
⑤옥외 계단
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정답 ④
건축법상 주요구조부는 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말하므로 지붕틀이 정답입니다. 다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단 등 건축물의 구조상 중요하지 않은 부분은 주요구조부에서 제외됩니다. 따라서 사이 기둥, 작은 보, 차양, 옥외 계단은 주요구조부에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 주요구조부 6가지(내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단)와 제외 부분을 구별합니다.
문제 73
건축법령상 공개공지등을 확보하여야 하는 건축물의 공개공지등에 관한 설명으로 ( )에 알맞은 것을 바르게 나열한 것은?
○ 공개공지등의 면적은 대지면적의 ( ㄱ ) 이하의 범위에서 건축조례로 정한다. ○ 대지에 공개공지등을 확보하여야 하는 건축물의 경우 공개공지등을 설치하는 때에는 해당 지역에 적용하는 용적률의 ( ㄴ ) 이하의 범위에서 건축조례로 정하는 바에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.
①ㄱ: 100분의 10, ㄴ: 1.1배
②ㄱ: 100분의 10, ㄴ: 1.2배
③ㄱ: 100분의 10, ㄴ: 1.5배
④ㄱ: 100분의 20, ㄴ: 1.1배
⑤ㄱ: 100분의 20, ㄴ: 1.2배
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정답 ②
공개공지등의 면적은 대지면적의 100분의 10 이하의 범위에서 건축조례로 정합니다. 공개공지등을 설치하면 해당 지역에 적용하는 용적률의 1.2배 이하, 건축물 높이 제한의 1.2배 이하 범위에서 건축조례로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있습니다. 따라서 ㄱ 100분의 10, ㄴ 1.2배가 정답입니다. 시험 포인트: 공개공지 면적은 대지의 10퍼센트 이하, 용적률·높이 완화는 1.2배 이하입니다.
문제 74
건축법령상 건축물이 있는 대지는 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다. 다음 중 조례로 정할 수 있는 최소 분할면적 기준이 가장 작은 용도지역은?(단, 건축법 제3조에 따른 적용 제외는 고려하지 않음)
①제2종전용주거지역
②일반상업지역
③근린상업지역
④준공업지역
⑤생산녹지지역
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정답 ①
건축물이 있는 대지의 분할제한 최소면적은 주거지역 60제곱미터, 상업지역 150제곱미터, 공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터, 그 밖의 지역 60제곱미터 이상의 범위에서 조례로 정합니다. 따라서 주거지역인 제2종전용주거지역의 기준이 60제곱미터로 가장 작습니다. 일반상업지역과 근린상업지역, 준공업지역은 150제곱미터, 생산녹지지역은 200제곱미터입니다. 시험 포인트: 대지 분할제한 면적은 주거 60, 상업·공업 150, 녹지 200제곱미터입니다.
문제 75
건축법령상 건축허가 및 건축신고에 관한 설명으로 틀린 것은?
①수질을 보호하기 위하여 도지사가 지정ㆍ공고한 구역에 시장ㆍ군수가 3층의 관광호텔의 건축을 허가하기 위해서는 도지사의 사전승인을 받아야 한다.
②숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 건축물의 용도ㆍ규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정되면 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 하지 않을 수 있다.
③시ㆍ도지사는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가를 제한한 경우 즉시 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.
④연면적이 180제곱미터이고 2층인 건축물의 대수선은 건축신고의 대상이다.
⑤건축신고를 한 자가 신고일부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다.
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정답 ⑤
건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 신고의 효력이 없어지므로 6개월이라는 설명이 틀렸습니다. 수질 보호를 위해 도지사가 지정·공고한 구역에서 3층 이상 숙박시설 등을 허가하려면 도지사의 사전승인이 필요합니다. 숙박시설이 주변 환경에 부적합하면 건축위원회 심의를 거쳐 불허할 수 있고, 시·도지사의 허가 제한은 즉시 장관에게 보고합니다. 연면적 200제곱미터 미만, 3층 미만 건축물의 대수선은 신고 대상입니다. 시험 포인트: 건축신고 후 1년 내 미착공 시 효력이 없어집니다.
문제 76
건축법령상 건축물의 면적 및 층수의 산정방법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 공동주택으로서 지상층에 설치한 전기실의 면적은 바닥면적에 산입하지 아니한다. ㄴ. 용적률을 산정할 때에는 해당 건축물의 부속용도로서 지상층의 주차용으로 쓰는 면적은 연면적에 포함한다. ㄷ. 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. ㄹ. 사용승인을 받은 후 15년 이상이 된 건축물을 리모델링하는 경우로서 열의 손실 방지를 위하여 외벽에 부가하여 마감재를 설치하는 부분은 바닥면적에 산입한다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ②
ㄱ은 옳습니다. 공동주택의 지상층에 설치한 기계실·전기실·어린이놀이터 등의 면적은 바닥면적에 산입하지 않습니다. ㄷ도 옳습니다. 부분에 따라 층수가 다르면 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봅니다. ㄴ은 틀립니다. 용적률 산정 시 지상층의 부속용도 주차장 면적은 연면적에서 제외합니다. ㄹ도 틀립니다. 오래된 건축물 리모델링 시 외벽에 부가하는 단열 마감재 부분은 바닥면적에 산입하지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 용적률 연면적에서는 지하층과 지상 부속 주차장 면적을 뺍니다.
문제 77
건축법령상 사용승인을 받은 건축물의 용도변경에 관한 설명으로 틀린 것은?
①단독주택을 다가구주택으로 변경하는 경우에는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하지 않아도 된다.
②제1종근린생활시설을 의료시설로 변경하는 경우에는 허가를 받아야 한다.
③숙박시설을 수련시설로 변경하는 경우에는 신고를 하여야 한다.
④교육연구시설을 판매시설로 변경하는 경우에는 허가를 받아야 한다.
⑤공장을 자동차 관련 시설로 변경하는 경우에는 신고를 하여야 한다.
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정답 ⑤
용도변경은 시설군 순위상 상위군으로 바꾸면 허가, 하위군으로 바꾸면 신고 대상입니다. 공장(산업 등 시설군)을 최상위인 자동차 관련 시설군으로 바꾸면 허가 대상이므로 신고라는 설명이 틀렸습니다. 제1종근린생활시설에서 의료시설, 교육연구시설에서 판매시설로의 변경은 상위군 변경이라 허가, 숙박시설에서 수련시설로의 변경은 하위군 변경이라 신고 대상입니다. 단독주택을 다가구주택으로 바꾸면 대장 기재변경 신청이 필요 없습니다. 시험 포인트: 자동차 관련 시설군으로의 변경은 허가 대상입니다.
문제 78
건축법령상 1,000m²의 대지에 건축한 다음 건축물의 용적률은 얼마인가?(단, 제시된 조건 외에 다른 조건은 고려하지 않음)
○ 하나의 건축물로서 지하 2개층, 지상 5개층으로 구성되어 있으며, 지붕은 평지붕임 ○ 건축면적은 500m²이고, 지하층 포함 각 층의 바닥면적은 480m²로 동일함 ○ 지하 2층은 전부 주차장, 지하 1층은 전부 제1종근린생활시설로 사용됨 ○ 지상 5개층은 전부 업무시설로 사용됨
①240%
②250%
③288%
④300%
⑤480%
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정답 ①
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이며, 용적률 산정용 연면적에서는 지하층 면적을 제외합니다. 지하 2층 주차장과 지하 1층 근린생활시설은 모두 지하층이므로 빠지고, 지상 5개층만 산입합니다. 연면적은 480제곱미터 × 5개층 = 2,400제곱미터이고, 용적률은 2,400 ÷ 1,000 × 100 = 240%입니다. 건축면적 500제곱미터를 쓰거나 지하층을 포함하면 다른 보기 값이 나옵니다. 시험 포인트: 용적률 계산 시 지하층 면적은 용도와 관계없이 제외합니다.
문제 79
농지법령상 농지의 전용에 관한 설명으로 옳은 것은?
①농업진흥지역 밖의 농지를 마을회관 부지로 전용하려는 자는 농지전용허가를 받아야 한다.
②농지전용허가를 받은 자가 조업의 정지명령을 위반한 경우에는 그 허가를 취소하여야 한다.
③농지의 타용도 일시사용허가를 받는 자는 농지보전부담금을 납입하여야 한다.
④농지전용허가권자는 농지보전부담금의 납입을 조건으로 농지전용허가를 할 수 없다.
⑤해당 농지에서 허용되는 주목적사업을 위하여 현장 사무소를 설치하는 용도로 농지를 일시 사용하려는 자는 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장에게 신고하여야 한다.
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정답 ②
농지전용허가를 받은 자가 조업의 정지명령을 위반하면 허가권자는 그 허가를 반드시 취소해야 하므로 옳은 설명입니다. 농업진흥지역 밖의 농지를 마을회관 등 공공시설 부지로 전용하는 경우는 허가가 아니라 신고 대상입니다. 농지보전부담금은 전용허가·협의·신고 대상에 부과되며 타용도 일시사용허가에는 부과되지 않습니다. 허가권자는 부담금 납입을 조건으로 전용허가를 할 수 있고, 현장 사무소 설치를 위한 일시 사용은 당시 일시사용허가 대상이었습니다. 시험 포인트: 조업정지명령 위반은 농지전용허가의 필요적 취소 사유입니다.
문제 80
농지법령상 농지의 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우이며, 국유농지와 공유농지가 아님을 전제로 함)
①임대차 기간을 정하지 아니하거나 5년보다 짧은 경우에는 5년으로 약정된 것으로 본다.
②「농지법」에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
③임대차계약은 서면계약을 원칙으로 한다.
④임대 농지의 양수인은 「농지법」에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
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정답 ①
농지 임대차 기간은 3년 이상으로 해야 하며, 기간을 정하지 않거나 3년보다 짧게 정하면 3년으로 약정한 것으로 봅니다. 따라서 5년으로 본다는 설명이 틀렸습니다. 농지법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임대차계약은 서면계약을 원칙으로 합니다. 임대 농지의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보며, 등기가 없어도 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 시험 포인트: 시험 당시 농지 임대차의 최단 존속기간은 3년입니다.
부동산공시법령 및 세법
문제 81
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 지번의 구성 및 부여방법 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지번은 아라비아숫자로 표기하되, 임야대장 및 임야도에 등록하는 토지의 지번은 숫자 앞에 “산”자를 붙인다.
②지번은 본번과 부번으로 구성하되, 본번과 부번 사이에 “-” 표시로 연결한다. 이 경우 “-” 표시는 “의”라고 읽는다.
③축척변경 시행지역의 필지에 지번을 부여할 때에는 그 지번부여지역에서 인접토지의 본번에 부번을 붙여서 지번을 부여하여야 한다.
④신규등록 대상토지가 그 지번부여지역의 최종 지번의 토지에 인접하여 있는 경우에는 그 지번부여지역의 최종 본번의 다음 순번부터 본번으로 하여 순차적으로 지번을 부여할 수 있다.
⑤행정구역 개편에 따라 새로 지번을 부여할 때에는 도시개발사업 등이 완료됨에 따라 지적확정측량을 실시한 지역의 지번부여 방법을 준용한다.
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정답 ③
축척변경 시행지역의 필지에는 인접토지의 본번에 부번을 붙이는 방식이 아니라, 지적확정측량을 실시한 지역의 지번부여 방법을 준용하여 지번을 부여합니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 임야대장·임야도 토지의 "산"자 표기, 본번과 부번 사이 "-"를 "의"로 읽는 것, 최종 지번 토지에 인접한 신규등록 토지에 최종 본번 다음 순번 부여, 행정구역 개편 시 지적확정측량 지역 방법 준용은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 축척변경·행정구역 개편·지번부여지역 변경은 지적확정측량 지역의 지번부여 방법을 준용합니다.
문제 82
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 지목을 구분하는 기준으로 옳은 것은?
①유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장은 “체육용지”로 한다.
②호두나무를 집단적으로 재배하는 토지는 “과수원”으로 한다.
③「장사 등에 관한 법률」에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 “대”로 한다.
④자동차 정비공장 안에 설치된 급유시설의 부지는 “주유소용지”로 한다.
⑤원야(原野)를 이루고 있는 암석지 및 황무지는 “잡종지”로 한다.
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정답 ②
밤·호두·잣 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지는 과수원으로 합니다. 따라서 호두나무 집단 재배지를 과수원으로 한다는 설명이 옳습니다. 유수를 이용한 요트장·카누장은 체육용지에서 제외되고, 봉안시설과 그 부속시설물의 부지는 대가 아니라 묘지입니다. 자동차 정비공장 안에 설치된 급유시설 부지는 주유소용지에서 제외되며, 원야를 이루는 암석지·황무지는 잡종지가 아니라 임야입니다. 시험 포인트: 과수류 집단 재배지는 과수원, 봉안시설은 묘지, 원야의 암석지·황무지는 임야입니다.
문제 83
다음 중 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령에서 규정하고 있는 지목의 종류에 해당하는 것은?
①초지
②선하지
③저수지
④항만용지
⑤유원지
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정답 ⑤
측량·수로조사 및 지적에 관한 법령은 지목을 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지의 28개로 정하고 있습니다. 유원지는 법정 지목에 해당합니다. 초지·선하지·저수지·항만용지는 법정 지목이 아니며, 저수지는 유지에 포함되는 토지입니다. 시험 포인트: 28개 법정 지목 명칭을 정확히 외우고, 비슷하지만 없는 명칭(초지·저수지·항만용지)을 구별합니다.
문제 84
다음 중 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 토지소유자가 하여야 하는 토지의 이동 신청을 대신할 수 있는 자가 아닌 것은?
①「민법」 제404조에 따른 채권자
②주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지인 경우는 해당 토지를 관리하는 관리인
③국가나 지방자치단체가 취득하는 토지인 경우는 해당 토지를 관리하는 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장
④공공사업 등에 따라 하천ㆍ구거ㆍ유지ㆍ수도용지 등의 지목으로 되는 토지인 경우는 해당 사업의 시행자
⑤「주택법」에 따른 공동주택의 부지인 경우는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리인(관리인이 없는 경우에는 공유자가 선임한 대표자) 또는 해당 사업의 시행자
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정답 ②
토지소유자가 하여야 하는 토지의 이동 신청은 공공사업 등으로 하천·구거·유지·수도용지 등의 지목이 되는 토지의 사업시행자, 국가나 지방자치단체가 취득하는 토지의 관리 행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장, 주택법상 공동주택 부지의 집합건물법상 관리인(없으면 공유자가 선임한 대표자) 또는 사업시행자, 민법 제404조에 따른 채권자가 대신할 수 있습니다. 주차전용 건축물 부지의 관리인은 대위신청권자로 규정되어 있지 않습니다. 시험 포인트: 대위신청권자는 사업시행자, 행정기관장·지자체장, 공동주택 관리인, 채권자 네 부류입니다.
문제 85
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 분할에 따른 지상경계를 지상건축물에 걸리게 결정할 수 없는 경우는?
①소유권 이전 및 매매를 위하여 토지를 분할하는 경우
②법원의 확정판결에 따라 토지를 분할하는 경우
③도시개발사업 시행자가 사업지구의 경계를 결정하기 위하여 토지를 분할하는 경우
④「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획 결정고시와 지형도면 고시가 된 지역의 도시ㆍ군관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우
⑤공공사업 등에 따라 학교용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방 등의 지목으로 되는 토지를 분할하는 경우
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정답 ①
분할에 따른 지상경계는 원칙적으로 지상건축물을 걸리게 결정해서는 안 되지만, 법원의 확정판결에 따라 분할하는 경우, 공공사업 등으로 학교용지·도로·철도용지·제방 등의 지목이 되는 토지를 분할하는 경우, 도시개발사업 등의 사업지구 경계를 결정하기 위해 분할하는 경우, 도시·군관리계획선에 따라 분할하는 경우에는 예외적으로 걸리게 결정할 수 있습니다. 소유권 이전이나 매매를 위한 분할은 이 예외에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 매매·소유권 이전을 위한 분할은 건축물에 걸리게 경계를 정할 수 없습니다.
문제 86
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 세부측량 시 필지마다 면적을 측정하여야 하는 경우가 아닌 것은?
①지적공부의 복구를 하는 경우
②등록전환을 하는 경우
③지목변경을 하는 경우
④축척변경을 하는 경우
⑤도시개발사업 등으로 인한 토지의 이동에 따라 토지의 표시를 새로 결정하는 경우
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정답 ③
세부측량 시 필지마다 면적을 측정하는 경우는 지적공부의 복구, 신규등록, 등록전환, 분할, 축척변경, 도시개발사업 등으로 토지의 표시를 새로 결정하는 경우, 면적이나 경계의 등록사항을 정정하는 경우 등입니다. 지목변경은 토지의 용도만 바뀌고 경계와 면적은 그대로이므로 지적측량이나 면적측정을 하지 않습니다. 따라서 지목변경이 면적측정 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 지목변경과 합병은 경계·면적이 새로 생기지 않아 면적측정 대상이 아닙니다.
문제 87
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 지적측량을 하여야 하는 경우가 아닌 것은?
①지적측량성과를 검사하는 경우
②경계점을 지상에 복원하는 경우
③지상건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 데에 필요한 경우
④위성기준점 및 공공기준점을 설치하는 경우
⑤바다가 된 토지의 등록을 말소하는 경우로서 지적측량을 할 필요가 있는 경우
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정답 ④
지적측량은 지적기준점을 정하는 경우, 지적측량성과를 검사하는 경우, 경계점을 지상에 복원하는 경우, 지상건축물 등의 현황을 도면의 경계와 대비하여 표시하는 경우(지적현황측량), 바다가 된 토지의 등록을 말소하는 경우 등에 합니다. 위성기준점과 공공기준점은 기본측량·공공측량에서 설치하는 측량기준점이므로 지적측량 대상이 아닙니다. 지적측량은 지적기준점을 기초로 필지의 경계·좌표·면적을 정하는 측량입니다. 시험 포인트: 위성기준점·공공기준점 설치는 지적측량이 아니고, 지적기준점 설치가 지적측량(기초측량)입니다.
문제 88
지적도 및 임야도의 등록사항이 아닌 것은?
①지적도면의 일람도
②도곽선과 그 수치
③지적도면의 제명 및 축척
④삼각점 및 지적기준점의 위치
⑤건축물 및 구조물의 위치
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정답 ①
지적도 및 임야도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 지적도면의 색인도, 도면의 제명 및 축척, 도곽선과 그 수치, 좌표에 의해 계산된 경계점 간 거리, 삼각점 및 지적기준점의 위치, 건축물 및 구조물 등의 위치를 등록합니다. 지적도면의 일람도는 도면을 관리하기 위해 따로 작성하는 것이지 각 도면의 등록사항이 아닙니다. 도곽선과 수치, 제명과 축척, 기준점 위치, 건축물 위치는 모두 등록사항입니다. 시험 포인트: 도면에 등록하는 것은 색인도이고, 일람도는 등록사항이 아닙니다.
문제 89
지적공부와 등록사항을 연결한 것으로 틀린 것은?
①지적도 - 토지의 소재
②토지대장 - 토지의 이동사유
③공유지연명부 - 소유권 지분
④대지권등록부 - 전유부분의 건물표시
⑤경계점좌표등록부 - 색인도
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정답 ⑤
경계점좌표등록부에는 토지의 소재, 지번, 좌표, 고유번호, 도면번호, 필지별 장번호, 부호 및 부호도를 등록합니다. 색인도는 지적도·임야도의 등록사항이므로 경계점좌표등록부와 연결한 것이 틀립니다. 지적도에 토지의 소재, 토지대장에 토지의 이동사유, 공유지연명부에 소유권 지분, 대지권등록부에 전유부분의 건물표시를 등록하는 것은 모두 옳은 연결입니다. 시험 포인트: 색인도는 도면, 부호 및 부호도는 경계점좌표등록부의 고유 등록사항입니다.
문제 90
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 토지의 이동 신청 및 지적정리 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①토지소유자는 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 변경된 경우에는 용도가 변경된 날부터 60일 이내에 지적소관청에 토지의 분할을 신청하여야 한다.
②지적소관청은 지적공부의 등록사항에 토지이동정리 결의서의 내용과 다르게 정리된 경우 직권으로 조사ㆍ측량하여 정정할 수 있다.
③지적소관청은 토지소유자의 변동 등에 따라 지적공부를 정리하려는 경우에는 소유자정리 결의서를 작성하여야 한다.
④지적소관청은 토지이동(신규등록은 제외)에 따른 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우에는 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다.
⑤지적소관청은 토지이동에 따른 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우 그 등기완료의 통지서를 접수한 날부터 30일 이내에 토지소유자에게 지적정리 등을 통지하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
지적소관청은 토지의 표시에 관한 변경등기가 필요한 경우에는 등기완료 통지서를 접수한 날부터 15일 이내에, 변경등기가 필요하지 않은 경우에는 지적공부에 등록한 날부터 7일 이내에 토지소유자에게 지적정리를 통지해야 합니다. 30일 이내라는 설명이 틀립니다. 용도 변경 시 60일 이내 분할 신청, 결의서와 다르게 정리된 경우 직권정정, 소유자정리 결의서 작성, 신규등록 외 토지이동의 등기촉탁은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 지적정리 통지 기한은 등기 필요 시 15일, 불필요 시 7일입니다.
문제 91
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 토지의 조사ㆍ등록에 관한 설명으로 틀린 것은?
①국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.
②지적공부에 등록하는 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 다만, 신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사ㆍ측량하여 결정할 수 있다.
③지적소관청은 토지의 이동현황을 직권으로 조사ㆍ측량하여 토지의 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 결정하려는 때에는 토지이동현황 조사계획을 수립하여 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 한다.
④지적소관청은 토지이동현황 조사계획에 따라 토지의 이동현황을 조사한 때에는 토지이동 조사부에 토지의 이동현황을 적어야 한다.
⑤지적소관청은 토지이동현황 조사 결과에 따라 토지의 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 결정한 때에는 이에 따라 지적공부를 정리하여야 한다.
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정답 ③
지적소관청이 토지의 이동현황을 직권으로 조사·측량하려면 토지이동현황 조사계획을 수립해야 하지만, 이 계획에 대해 시·도지사나 대도시 시장의 승인을 받도록 하는 규정은 없습니다. 조사계획은 시·군·구별로 수립하되 부득이한 경우 읍·면·동별로 수립할 수 있습니다. 국토교통부장관의 모든 토지 등록 의무, 신청 또는 직권에 의한 결정, 토지이동 조사부 기재, 조사 결과에 따른 지적공부 정리는 모두 옳습니다. 시험 포인트: 토지이동현황 조사계획은 수립만 하면 되고 승인 대상이 아닙니다(승인이 필요한 것은 축척변경).
문제 92
측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법령상 축척변경에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 축척변경위원회의 의결 및 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받는 경우에 한함)
①지적소관청은 하나의 지번부여지역에 서로 다른 축척의 지적도가 있는 경우에는 토지소유자의 신청 또는 지적소관청의 직권으로 일정한 지역을 정하여 그 지역의 축척을 변경할 수 있다.
②축척변경을 신청하는 토지소유자는 축척변경 사유를 적은 신청서에 토지소유자 3분의 2 이상의 동의서를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.
③축척변경 시행지역의 토지소유자 또는 점유자는 시행공고가 된 날부터 30일 이내에 시행공고일 현재 점유하고 있는 경계에 경계점표지를 설치하여야 한다.
④축척변경에 따른 청산금의 납부고지를 받은 자는 그 고지를 받은 날부터 6개월 이내에 청산금을 지적소관청에 내야 한다.
⑤축척변경에 따른 청산금의 납부 및 지급이 완료되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 축척변경의 확정공고를 하고 확정된 사항을 지적공부에 등록하여야 한다.
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정답 ④
축척변경에 따른 청산금 납부고지를 받은 자가 청산금을 내야 하는 기간은 시험 시행 당시 법령에서는 6개월보다 짧았으므로 6개월 이내라는 설명이 틀립니다(이후 개정으로 6개월이 되었으니 현행 법령을 함께 확인하세요). 신청 또는 직권에 의한 축척변경, 토지소유자 3분의 2 이상의 동의서 첨부, 시행공고일부터 30일 이내 경계점표지 설치, 청산금 납부·지급 완료 후 지체 없는 확정공고와 지적공부 등록은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 축척변경의 동의 요건(3분의 2), 경계점표지 설치(30일), 청산금 관련 기간을 구별해 둡니다.
문제 93
구분건물 등기기록의 표제부에 기록되지 않는 사항은?
①전유부분의 등기기록의 표제부에 건물번호
②대지권이 있는 경우, 전유부분의 등기기록의 표제부에 대지권의 표시에 관한 사항
③1동 건물의 등기기록의 표제부에 소재와 지번
④대지권이 있는 경우, 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항
⑤대지권등기를 하였을 경우, 1동 건물의 등기기록의 표제부에 소유권이 대지권이라는 뜻
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
대지권등기를 하였을 때 소유권이 대지권이라는 뜻은 1동 건물의 표제부가 아니라 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 등기관이 직권으로 기록합니다. 전유부분 표제부에는 건물번호와 대지권의 표시를, 1동 건물 표제부에는 소재와 지번, 대지권의 목적인 토지의 표시를 기록하므로 나머지 설명은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 대지권이라는 뜻은 토지 등기기록에, 대지권의 목적인 토지의 표시는 1동 표제부에, 대지권의 표시는 전유부분 표제부에 기록합니다.
문제 94
부동산등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①현행 「부동산등기법」에는 예고등기에 관한 규정이 있다.
②현행 「부동산등기법」에는 멸실회복등기에 관한 규정이 없다.
③경정등기를 할 때 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면, 그 제3자의 승낙을 얻어야 한다.
④등기된 건물이 멸실된 경우에는 건물소유권의 등기명의인만이 멸실등기를 신청할 수 있는 것은 아니다.
⑤등기관이 새로운 권리의 등기를 마친 경우에 등기필정보의 통지를 원하지 않은 등기권리자에게는 등기필정보를 통지하지 않아도 된다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 예고등기는 2011년 부동산등기법 전부개정으로 폐지되어, 현행법에 규정이 있다는 진술이 출제 의도상 틀린 것입니다. 다만 개정법은 경정등기에서 제3자의 승낙이 없으면 주등기로 하도록 해 승낙이 필수라는 진술도 틀린 것으로 볼 여지가 있어 정답을 하나로 정하기 어렵습니다. 멸실회복등기 규정 삭제, 대지소유자 등의 멸실등기 대위신청, 등기필정보 불통지는 옳습니다. 시험 포인트: 2011년 개정으로 예고등기와 멸실회복등기 규정은 삭제되었습니다.
문제 95
등기관이 등기를 마쳤을 때에 등기완료통지를 하여야 할 필요가 없는 자는?
①행정구역변경으로 인하여 등기관이 직권으로 행한 주소변경등기에서 등기명의인
②미등기부동산의 처분제한등기를 할 때에 등기관이 직권으로 행한 소유권보존등기에서 등기명의인
③관공서가 촉탁하는 등기에서 관공서
④판결에서 승소한 등기의무자의 등기신청에서 등기의무자
⑤등기필정보를 제공해야 하는 등기신청에서 등기필정보를 제공하지 않고 확인정보 등을 제공한 등기의무자
정답 · 해설 보기
정답 ①
등기완료통지는 신청인, 승소한 등기의무자가 신청한 경우의 등기의무자, 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 경우의 명의인, 등기필정보 대신 확인정보 등을 제공한 등기의무자, 촉탁한 관공서 등에게 합니다. 행정구역 변경으로 등기관이 직권으로 한 주소변경등기는 통지 대상으로 규정되어 있지 않습니다. 처분제한등기를 위한 직권 보존등기 명의인, 관공서, 승소한 등기의무자, 확인정보 제공 등기의무자는 모두 통지 대상입니다. 시험 포인트: 행정구역 변경에 따른 직권 변경등기는 등기완료통지 대상이 아닙니다.
문제 96
등기신청에 관한 설명으로 틀린 것은?
①丙의 채무담보를 위하여 甲과 乙이 근저당권설정계약을 체결한 경우, 丙은 근저당권설정등기신청에서 등기당사자 적격이 없다.
②17세인 甲은 소유권보존등기신청에서 등기신청능력을 갖지 않는다.
③성년후견인 甲은 피성년후견인 乙을 대리하여 등기신청을 할 수 있다.
④지방자치단체는 등기신청에서 등기당사자능력이 있다.
⑤甲으로부터 적법하게 등기신청을 위임받은 乙이 피한정후견인이라도 등기신청능력을 갖는다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
소유권보존등기처럼 권리만 얻는 등기는 미성년자도 단독으로 신청할 수 있다고 봅니다. 따라서 17세 미성년자가 소유권보존등기 신청능력이 없다는 설명이 틀립니다. 채무자 丙은 근저당권설정계약의 당사자가 아니어서 당사자 적격이 없고, 성년후견인은 피성년후견인을 대리할 수 있으며, 지방자치단체는 당사자능력이 있습니다. 대리인은 행위능력자일 필요가 없으므로 피한정후견인도 수임인으로서 등기신청을 할 수 있습니다. 시험 포인트: 대리인은 행위능력이 필요 없고, 권리만 얻는 등기는 미성년자도 신청할 수 있습니다.
문제 97
미등기 토지의 소유권보존등기에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①자치구 구청장의 확인에 의하여 자기의 토지소유권을 증명하는 자는 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
②미등기 토지에 가처분등기를 하기 위하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 한 경우, 법원의 가처분등기 말소촉탁이 있으면 직권으로 소유권보존등기를 말소한다.
③토지대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자로부터 그 토지를 포괄유증 받은 자는 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
④확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하여 소유권보존등기를 신청하는 자는 신청정보의 내용으로 등기원인과 그 연월일을 제공하여야 한다.
⑤수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자는 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
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정답 ③
토지대장에 최초 소유자로 등록된 자의 포괄승계인은 직접 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있으므로 포괄유증을 받은 자도 신청할 수 있습니다. 시장·군수·구청장의 확인으로 보존등기를 신청하는 것은 건물에 한합니다. 가처분등기 말소촉탁이 있어도 직권 보존등기는 말소하지 않고, 보존등기 신청정보에는 등기원인과 그 연월일을 제공하지 않으며, 수용으로 취득한 자는 자기 명의로 보존등기를 신청할 수 있습니다. 시험 포인트: 구청장 확인은 건물 보존등기에만 쓰이고, 보존등기에는 등기원인을 적지 않습니다.
문제 98
유증으로 인한 소유권이전등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
①유증에 기한이 붙은 경우에는 그 기한이 도래한 날을 등기원인일자로 기록한다.
②포괄유증은 수증자 명의의 등기가 없어도 유증의 효력이 발생하는 시점에 물권변동의 효력이 발생한다.
③유증으로 인한 소유권이전등기는 상속등기를 거쳐 수증자 명의로 이전등기를 신청하여야 한다.
④유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기관은 이를 수리하여야 한다.
⑤미등기부동산이 특정유증된 경우, 유언집행자는 상속인 명의의 소유권보존등기를 거쳐 유증으로 인한 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
유증으로 인한 소유권이전등기는 상속등기를 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 신청합니다. 따라서 상속등기를 거쳐야 한다는 설명이 틀립니다. 유증에 기한이 붙으면 기한 도래일을 등기원인일자로 하고, 포괄유증은 등기 없이도 유증 효력 발생 시 물권변동이 생기며, 유류분 침해 내용이라도 등기관은 수리해야 합니다. 미등기부동산의 특정유증은 상속인 명의 보존등기를 거친 뒤 이전등기를 하는 것이 옳습니다. 시험 포인트: 등기된 부동산의 유증은 상속등기 없이 바로 수증자에게 이전등기하고, 미등기 특정유증만 상속인 보존등기를 거칩니다.
문제 99
지역권등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①등기관이 승역지의 등기기록에 지역권설정의 등기를 할 때에는 지역권설정의 목적을 기록하여야 한다.
②요역지의 소유권이 이전되면 지역권은 별도의 등기 없이 이전된다.
③지역권설정등기는 승역지 소유자를 등기의무자, 요역지 소유자를 등기권리자로 하여 공동으로 신청함이 원칙이다.
④지역권설정등기시 요역지지역권의 등기사항은 등기관이 직권으로 기록하여야 한다.
⑤승역지의 지상권자는 그 토지 위에 지역권을 설정할 수 있는 등기의무자가 될 수 없다.
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정답 ⑤
지역권은 승역지의 소유자뿐 아니라 지상권자·전세권자·임차인 등 토지 사용권자도 설정할 수 있으므로, 승역지의 지상권자도 지역권설정등기의 등기의무자가 될 수 있습니다. 따라서 지상권자가 등기의무자가 될 수 없다는 설명이 틀립니다. 승역지 등기기록에 지역권설정의 목적 기록, 요역지 소유권 이전 시 지역권의 수반, 승역지 소유자와 요역지 소유자의 공동신청, 요역지지역권 등기사항의 직권 기록은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 지역권은 승역지에, 요역지 쪽 기록은 등기관이 직권으로 합니다.
문제 100
저당권등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①전세권은 저당권의 목적이 될 수 있다.
②토지소유권의 공유지분에 대하여 저당권을 설정할 수 있다.
③저당권의 이전등기를 신청하는 경우에는 저당권이 채권과 같이 이전한다는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.
④지상권을 목적으로 하는 저당권설정등기는 주등기에 의한다.
⑤저당권설정등기를 한 토지 위에 설정자가 건물을 신축한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서도 경매청구를 할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
소유권 외의 권리인 지상권이나 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기는 그 권리의 등기에 부기등기로 합니다. 따라서 지상권을 목적으로 하는 저당권설정등기를 주등기로 한다는 설명이 틀립니다. 전세권과 공유지분은 저당권의 목적이 될 수 있고, 저당권 이전등기 시 채권과 같이 이전한다는 뜻을 신청정보로 제공하며, 저당 토지에 설정자가 건물을 신축하면 토지와 함께 건물도 일괄경매를 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 소유권 목적 저당권은 주등기, 지상권·전세권 목적 저당권은 부기등기입니다.
문제 101
등기가 가능한 것은?
①甲소유 농지에 대하여 乙이 전세권설정등기를 신청한 경우
②甲과 乙이 공유한 건물에 대하여 甲지분만의 소유권보존등기를 신청한 경우
③공동상속인 甲과 乙 중 甲이 자신의 상속지분만에 대한 상속등기를 신청한 경우
④가압류결정에 의하여 가압류채권자 甲이 乙소유 토지에 대하여 가압류등기를 신청한 경우
⑤가등기가처분명령에 의하여 가등기권리자 甲이 乙소유 건물에 대하여 가등기신청을 한 경우
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
가등기권리자는 가등기가처분명령을 받으면 가등기의무자의 협력 없이 단독으로 가등기를 신청할 수 있으므로 등기가 가능합니다. 농지에는 전세권을 설정할 수 없고, 공유 건물에 대해 일부 공유자 지분만의 소유권보존등기는 할 수 없으며, 공동상속인 중 1인이 자기 상속지분만의 상속등기를 신청하는 것도 허용되지 않습니다. 가압류등기는 법원의 촉탁으로 하는 것이어서 가압류채권자가 직접 신청할 수 없습니다. 시험 포인트: 가등기가처분명령에 의한 가등기는 단독신청, 가압류등기는 법원 촉탁입니다.
문제 102
乙소유의 건물에 대하여 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 甲의 가처분이 2013. 2. 1. 등기되었다. 甲이 乙을 등기의무자로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우, 그 건물에 있던 다음의 제3자 명의의 등기 중 단독으로 등기의 말소를 신청할 수 있는 것은?
①2013. 1. 7. 등기된 가압류에 의하여 2013. 6. 7.에 한 강제경매개시결정등기
②2013. 1. 8. 등기된 가등기담보권에 의하여 2013. 7. 8.에 한 임의경매개시결정등기
③임차권등기명령에 의해 2013. 4. 2.에 한 甲에게 대항할 수 있는 주택임차권등기
④2013. 1. 9. 체결된 매매계약에 의하여 2013. 8. 1.에 한 소유권이전등기
⑤2013. 1. 9. 등기된 근저당권에 의하여 2013. 9. 2.에 한 임의경매개시결정등기
정답 · 해설 보기
정답 ④
소유권이전등기청구권 보전 가처분 후 가처분채권자가 소유권이전등기를 신청할 때에는 가처분등기 이후에 된 제3자 명의의 등기를 단독으로 말소신청할 수 있습니다. 2013. 8. 1.에 된 소유권이전등기는 계약일과 관계없이 등기일이 가처분 후이므로 말소할 수 있습니다. 가처분 전에 등기된 가압류·가등기담보권·근저당권에 기한 경매개시결정등기와 가처분채권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기는 말소할 수 없습니다. 시험 포인트: 가처분 전 권리에 기한 경매개시결정등기와 대항력 있는 임차권등기는 말소 대상이 아닙니다.
문제 103
토지수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우, 그 토지에 있던 다음의 등기 중 등기관이 직권으로 말소할 수 없는 것은?(단, 수용의 개시일은 2013. 4. 1.임)
①2013. 2. 1. 상속을 원인으로 2013. 5. 1.에 한 소유권이전등기
②2013. 2. 7. 매매를 원인으로 2013. 5. 7.에 한 소유권이전등기
③2013. 1. 2. 설정계약을 원인으로 2013. 1. 8.에 한 근저당권설정등기
④2013. 2. 5. 설정계약을 원인으로 2013. 2. 8.에 한 전세권설정등기
⑤2013. 5. 8. 매매예약을 원인으로 2013. 5. 9.에 한 소유권이전청구권가등기
정답 · 해설 보기
정답 ①
토지수용으로 소유권이전등기를 할 때 등기관은 수용의 개시일 이후에 된 소유권이전등기를 직권으로 말소하되, 수용 개시일 이전의 상속을 원인으로 개시일 이후에 된 소유권이전등기는 말소하지 않습니다. 소유권 외의 권리에 관한 등기는 지역권 등을 제외하고 말소합니다. 따라서 개시일 전 매매 원인의 개시일 후 이전등기, 근저당권·전세권설정등기, 개시일 후의 가등기는 직권말소 대상입니다. 시험 포인트: 수용 개시일 전 상속을 원인으로 한 이전등기는 등기일이 개시일 후라도 말소하지 않습니다.
문제 104
확정판결에 의한 등기신청에 관한 설명으로 틀린 것은?
①공유물분할판결을 첨부하여 등기권리자가 단독으로 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있다.
②승소한 등기권리자가 판결에 의한 등기신청을 하지 않는 경우에는 패소한 등기의무자도 그 판결에 의한 등기신청을 할 수 있다.
③승소한 등기권리자가 그 소송의 변론종결 후 사망하였다면, 상속인이 그 판결에 의해 직접 자기 명의로 등기를 신청할 수 있다.
④채권자 대위소송에서 채무자가 그 소송이 제기된 사실을 알았을 경우, 채무자도 채권자가 얻은 승소판결에 의하여 단독으로 그 등기를 신청할 수 있다.
⑤등기절차의 이행을 명하는 판결이 확정된 후, 10년이 지난 경우에도 그 판결에 의한 등기신청을 할 수 있다.
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정답 ②
판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자만 단독으로 신청할 수 있고, 패소한 당사자는 그 판결로 등기를 신청할 수 없습니다. 따라서 패소한 등기의무자가 신청할 수 있다는 설명이 틀립니다. 공유물분할판결은 형성판결로 단독신청이 가능하고, 변론종결 후 사망한 승소 권리자의 상속인은 직접 자기 명의로 신청할 수 있으며, 소 제기 사실을 안 채무자도 대위판결로 신청할 수 있고, 확정 후 10년이 지나도 신청할 수 있습니다. 시험 포인트: 판결에 의한 단독신청은 승소한 자만 할 수 있습니다.
문제 105
소득세법상 거주자의 양도소득세 과세대상이 아닌 것은?
①사업용건물과 함께 영업권의 양도
②「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번의 변경
③등기된 부동산임차권의 양도
④지상권의 양도
⑤개인의 토지를 법인에 현물출자
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정답 ②
양도는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것인데, 도시개발법 등에 따른 환지처분으로 지목이나 지번이 변경되는 것은 양도로 보지 않으므로 과세대상이 아닙니다. 사업용 건물과 함께 양도하는 영업권은 기타자산으로, 등기된 부동산임차권과 지상권은 부동산에 관한 권리로 과세됩니다. 개인의 토지를 법인에 현물출자하는 것도 유상 이전이어서 양도에 해당합니다. 시험 포인트: 환지처분에 따른 지목·지번 변경과 보류지 충당은 양도로 보지 않습니다.
①1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 경우 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다.
②「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일로부터 2년 이내에 당해 주택을 양도하는 경우 보유기간 요건을 충족하지 않더라도 비과세한다.
③1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(보유기간 4년)은 비과세한다.
④「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 그 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
⑤양도일 현재 「임대주택법」에 의한 건설임대주택 1주택만을 보유하는 1세대는 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 보유기간 요건을 충족하지 않더라도 비과세한다.
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정답 ④
다가구주택은 원칙적으로 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보지만, 구획된 부분별로 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 따라서 하나의 매매단위로 양도해도 각각 하나의 주택으로 본다는 설명이 틀립니다. 부부의 동일 세대 간주, 해외이주 출국일부터 2년 내 양도, 혼인 합가 후 5년 내 먼저 양도하는 주택, 건설임대주택 거주기간 5년 이상 특례는 모두 옳습니다. 시험 포인트: 다가구주택을 통째로 팔면 전체를 1주택으로 봅니다.
문제 107
소득세법상 거주자의 부동산 임대와 관련하여 발생한 소득에 관한 설명으로 틀린 것은?
①국외에 소재하는 주택임대소득은 주택 수에 관계없이 과세된다.
②3주택(법령에 따른 소형주택 아님)을 소유하는 자가 받은 보증금의 합계액이 2억원인 경우 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입한다.
③2주택(법령에 따른 소형주택 아님)과 2개의 상업용 건물을 소유하는 자가 보증금을 받은 경우 2개의 상업용 건물에 대하여만 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입한다.
④주택임대소득이 과세되는 고가주택은 과세기간 종료일 현재 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 말한다.
⑤사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 전기료ㆍ수도료 등 공공요금의 명목으로 지급받은 금액이 공공요금의 납부액을 초과할 때 그 초과하는 금액은 사업소득 총수입금액에 산입한다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
시험 시행 당시 주택의 보증금에 대한 간주임대료는 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 총수입금액에 산입했습니다. 보증금 합계가 2억원이면 간주임대료를 계산하지 않으므로 산입한다는 설명이 틀립니다. 국외주택 임대소득의 주택 수 무관 과세, 2주택자는 상업용 건물분만 간주임대료 산입, 고가주택 기준시가 9억원 초과, 공공요금 초과 수령분의 총수입금액 산입은 옳습니다. 시험 포인트: 주택 간주임대료는 3주택 이상과 보증금 합계 3억원 초과를 함께 충족해야 합니다.
문제 108
소득세법상 거주자의 양도소득세가 과세되는 부동산의 양도가액 또는 취득가액을 추계조사하여 양도소득 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 매매사례가액과 감정가액은 특수관계인과의 거래가액이 아님)
①양도 또는 취득당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 추계결정 또는 경정의 사유에 해당한다.
②매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용한다.
③매매사례가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다.
④감정가액은 당해 자산에 대하여 감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내이고 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 인정되는 경우 그 감정가액의 평균액으로 한다.
⑤환산가액은 양도가액을 추계할 경우에는 적용되지만 취득가액을 추계할 경우에는 적용되지 않는다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
환산가액은 양도당시 실지거래가액에 취득당시 기준시가를 양도당시 기준시가로 나눈 비율을 곱해 취득가액을 추정하는 방법이므로, 취득가액을 추계할 때 적용되고 양도가액 추계에는 쓰이지 않습니다. 따라서 설명이 반대로 되어 틀립니다. 증빙서류 미비는 추계 사유이고, 매매사례가액·감정가액·환산가액·기준시가를 순차 적용하며, 전후 3개월 이내 매매사례가액, 2 이상 감정평가법인 감정가액의 평균액 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 환산가액은 취득가액 추계에만 사용합니다.
문제 109
지방세법상 농지를 상호교환하여 소유권이전등기를 할 때 적용하는 취득세 표준세율은?(단, 법령이 정하는 비영리사업자가 아님)
①1천분의 23
②1천분의 25
③1천분의 28
④1천분의 30
⑤1천분의 35
정답 · 해설 보기
정답 ④
농지의 교환은 서로 소유권을 넘겨주고 대가를 받는 유상거래에 해당하므로 농지의 유상취득 표준세율인 1천분의 30을 적용합니다. 시험 시행 당시 농지 취득세 표준세율은 상속 1천분의 23, 원시취득 1천분의 28, 상속 외 무상취득 1천분의 35, 그 밖의 유상취득 1천분의 30이었습니다. 따라서 1천분의 23·25·28·35는 교환에 적용되는 세율이 아닙니다. 시험 포인트: 교환은 유상취득으로 보아 농지는 1천분의 30을 적용합니다.
문제 110
2013년 6월에 양도한 거주자의 국내 소재 등기된 토지(보유기간 1년 6개월)의 자료이다. 양도소득 과세표준은 얼마인가?(단, 2013년 중 다른 양도거래는 없음)
실지거래가액이 모두 확인되므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산합니다. 양도차익 = 양도가액 1억2천5백만원 - 취득가액 9천만원 - 자본적 지출액·양도비 2백만원 = 3천3백만원 보유기간이 1년 6개월로 3년 미만이므로 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 양도소득금액 = 3천3백만원 양도소득 과세표준 = 3천3백만원 - 양도소득기본공제 2백5십만원 = 3천5십만원 기준시가는 실지거래가액을 알 수 없을 때 쓰는 값이므로 이 문항에서는 계산에 쓰지 않습니다. 3천3백만원은 기본공제 전 금액이고, 2천7백5십만원·3천만원·3천5백만원은 계산 결과와 맞지 않습니다. 시험 포인트: 3년 미만 보유는 장기보유특별공제가 없고, 기본공제 250만원은 등기 자산에 적용합니다.
문제 111
종합부동산세법상 종합부동산세의 과세대상이 아닌 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 종중이 1990년 1월부터 소유하는 농지 ㄴ. 1990년 1월부터 소유하는 「수도법」에 따른 상수원보호구역의 임야 ㄷ. 「지방세법」에 따라 재산세가 비과세되는 토지 ㄹ. 취득세 중과대상인 고급오락장용 건축물
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
종합부동산세는 주택과 종합합산·별도합산과세대상 토지에만 과세하고, 분리과세대상 토지와 주택 외 건축물, 재산세 비과세 토지에는 과세하지 않습니다. 종중이 1990년 5월 31일 이전부터 소유한 농지와 그 전부터 소유한 상수원보호구역 임야는 분리과세대상 토지이므로 제외됩니다. 재산세 비과세 토지와 고급오락장용 건축물(주택이 아닌 건축물)도 과세대상이 아니어서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 모두 해당합니다. 시험 포인트: 종부세 과세대상은 주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지 셋뿐입니다.
문제 112
지방세법상 재산세 납세의무에 관한 설명으로 옳은 것은?
①재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
②주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 면적 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.
③국가와 재산세 과세대상 재산을 연부로 매수계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우 매도계약자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
④공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 경우 종중을 납세의무자로 본다.
⑤공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보되, 지분의 표시가 없는 경우 공유자 중 최연장자를 납세의무자로 본다.
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정답 ①
재산세 과세기준일 현재 소유권 귀속이 분명하지 않아 사실상 소유자를 확인할 수 없으면 그 사용자가 납세의무를 집니다. 주택의 건물과 부속토지 소유자가 다르면 면적 비율이 아니라 시가표준액 비율로 안분합니다. 국가와 연부 매수계약을 하고 사용권을 무상으로 받으면 매수계약자가 납세의무자이고, 종중 소유임을 신고하지 않은 종중재산은 공부상 소유자가, 지분 표시가 없는 공유재산은 지분이 균등한 것으로 보아 각 공유자가 납세의무를 집니다. 시험 포인트: 주택 건물·토지 소유자가 다르면 시가표준액 비율로 안분합니다.
①보유기간이 3년 이상인 토지 및 건물(미등기양도자산 및 비사업용토지 제외)에 한정하여 장기보유특별공제가 적용된다.
②1세대 1주택이라도 장기보유특별공제가 적용될 수 있다.
③장기보유특별공제액은 해당 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한다.
④등기된 비사업용토지를 양도한 경우 양도소득기본공제 대상이 된다.
⑤장기보유특별공제 계산시 해당 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하지만 「소득세법」 제97조 제4항에 따른 배우자 또는 직계존비속간 증여재산에 대한 이월과세가 적용되는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 출제 의도상 틀린 것은 장기보유특별공제를 토지·건물에 한정한다는 진술로 보입니다. 장기보유특별공제는 보유 3년 이상인 토지·건물 외에 조합원입주권에도 적용되기 때문입니다. 공식 정정 사유는 정답표에 나와 있지 않습니다. 1세대 1주택 고가주택의 공제, 양도차익에 공제율 적용, 비사업용토지의 기본공제, 이월과세 시 기산일은 옳습니다. 시험 포인트: 장기보유특별공제는 토지·건물·조합원입주권이 대상이고 미등기 자산은 제외됩니다.
문제 114
지방세법상 등록면허세에 관한 설명으로 틀린 것은?
①무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 토지로서 지적공부상 지목이 묘지인 토지에 관한 등기에 대하여는 등록면허세를 부과하지 아니한다.
②사실상의 취득가격을 등록면허세의 과세표준으로 하는 경우 등록 당시에 자산재평가의 사유로 그 가액이 달라진 때에는 자산재평가 전의 가액을 과세표준으로 한다.
③등록면허세 신고서상 금액과 공부상 금액이 다를 경우 공부상 금액을 과세표준으로 한다.
④부동산 등기에 대한 등록면허세의 납세지는 부동산 소재지이나 그 납세지가 분명하지 아니한 경우에는 등록관청 소재지로 한다.
⑤지방세의 체납으로 인하여 압류의 등기를 한 재산에 대하여 압류해제의 등기를 할 경우 등록면허세가 비과세된다.
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정답 ②
사실상의 취득가격을 등록면허세 과세표준으로 할 때 등록 당시 자산재평가나 감가상각 등으로 가액이 달라졌다면 변경된 가액을 과세표준으로 합니다. 따라서 재평가 전 가액으로 한다는 설명이 틀립니다. 지목이 묘지인 무덤 부지의 등기는 비과세이고, 신고가액과 공부상 금액이 다르면 공부상 금액에 따르며, 납세지는 부동산 소재지이되 불분명하면 등록관청 소재지이고, 지방세 체납 압류의 해제등기는 비과세입니다. 시험 포인트: 등록면허세 과세표준은 자산재평가 등으로 변경된 가액을 기준으로 합니다.
문제 115
다음 중 지방세법상 가장 높은 재산세 표준세율이 적용되는 것은?
①골프장용 토지
②읍지역 소재 공장용 건축물의 부속토지
③고급주택
④별도합산과세대상 차고용 토지
⑤종합합산과세대상 무허가건축물의 부속토지
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정답 ①
재산세에서 골프장용 토지와 고급오락장용 토지는 분리과세대상으로 1천분의 40의 가장 높은 세율이 적용됩니다. 읍지역 공장용 건축물의 부속토지는 분리과세 1천분의 2, 별도합산과세대상 토지는 1천분의 2~4, 종합합산과세대상 토지는 1천분의 2~5의 초과누진세율입니다. 고급주택은 별도의 중과세율 없이 일반 주택과 같은 1천분의 1~4의 누진세율을 적용합니다. 시험 포인트: 재산세 최고세율은 골프장·고급오락장용 토지와 건축물의 1천분의 40입니다.
문제 116
지방세법상 재산세 납부에 관한 설명으로 틀린 것은?
①건축물에 대한 재산세 납기는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지이다.
②주택에 대한 재산세(해당 연도에 부과할 세액이 10만원을 초과함)의 납기는 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지이다.
③지방자치단체의 장은 재산세 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우 납세의무자의 신청을 받아 관할구역에 관계없이 해당 납세자의 부동산에 대하여 법령으로 정하는 바에 따라 물납을 허가할 수 있다.
④재산세 납부세액이 1천만원을 초과하여 재산세를 물납하려는 자는 법령으로 정하는 서류를 갖추어 그 납부기한 10일 전까지 납세지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 신청하여야 한다.
⑤재산세 납부세액이 500만원을 초과하여 재산세를 분할납부하려는 자는 재산세 납부기한까지 법령으로 정하는 신청서를 시장ㆍ군수에게 제출하여야 한다.
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정답 ③
재산세 물납은 납부세액이 1천만원을 초과할 때 신청을 받아 허가할 수 있지만, 물납 대상은 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 부동산에 한정됩니다. 따라서 관할구역에 관계없이 허가할 수 있다는 설명이 틀립니다. 건축물 납기 7월 16일~31일, 주택분 세액의 2분의 1씩 7월과 9월 분할 납기, 물납 신청은 납부기한 10일 전까지, 500만원 초과 시 납부기한까지 분할납부 신청은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 재산세 물납은 관할구역 내 부동산으로만 할 수 있습니다.
문제 117
원칙적으로 과세관청의 결정에 의하여 납세의무가 확정되는 지방세를 모두 고른 것은?
ㄱ. 취득세 ㄴ. 종합부동산세 ㄷ. 재산세 ㄹ. 양도소득세
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ③
지방세 가운데 재산세는 과세관청이 세액을 결정하여 고지하는 보통징수 방식으로 납세의무가 확정됩니다. 취득세는 납세의무자의 신고로 확정되는 지방세이므로 해당하지 않습니다. 종합부동산세와 양도소득세는 국세이므로 지방세를 고르는 이 문항의 대상이 아닙니다. 따라서 ㄷ만 해당합니다. 시험 포인트: 지방세 중 재산세는 부과(결정) 방식, 취득세·등록면허세는 신고납부 방식입니다.
문제 118
지방세기본법상 공시송달할 수 있는 경우가 아닌 것은?
①송달을 받아야 할 자의 주소 또는 영업소가 국외에 있고 그 송달이 곤란한 경우
②송달을 받아야 할 자의 주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 경우
③서류를 우편으로 송달하였으나 받을 사람이 없는 것으로 확인되어 반송됨으로써 납부기한 내에 송달하기 곤란하다고 인정되는 경우
④서류를 송달할 장소에서 송달을 받을 자가 정당한 사유 없이 그 수령을 거부한 경우
⑤세무공무원이 2회 이상 납세자를 방문하여 서류를 교부하려고 하였으나 받을 사람이 없는 것으로 확인되어 납부기한 내에 송달하기 곤란하다고 인정되는 경우
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정답 ④
공시송달은 주소 또는 영업소가 국외에 있고 송달이 곤란한 경우, 주소 또는 영업소가 분명하지 않은 경우, 우편 송달이 받을 사람이 없어 반송되어 납부기한 내 송달이 곤란한 경우, 세무공무원이 2회 이상 방문했으나 받을 사람이 없어 납부기한 내 송달이 곤란한 경우에 할 수 있습니다. 송달받을 자가 정당한 사유 없이 수령을 거부한 경우에는 송달 장소에 서류를 두는 유치송달을 하므로 공시송달 사유가 아닙니다. 시험 포인트: 수령 거부는 유치송달, 주소불명·부재 반송은 공시송달입니다.
문제 119
지방세법상 취득세에 관한 설명으로 옳은 것은?
①토지의 지목변경에 따른 취득은 지목변경일 이전에 그 사용 여부와 관계없이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다.
②부동산을 연부로 취득하는 것은 등기일에 관계없이 그 사실상의 최종연부금 지급일을 취득일로 본다.
③법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 지목변경 전의 시가표준액에 그 비용을 더한 금액으로 한다.
④취득세 납세의무가 있는 법인이 장부 등의 작성과 보존의무를 이행하지 아니하는 경우 산출세액의 100분의 20에 상당하는 가산세가 부과된다.
⑤甲소유의 미등기건물에 대하여 乙이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소유권보존등기를 甲의 명의로 등기할 경우의 취득세 납세의무는 甲에게 있다.
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정답 ⑤
미등기건물에 대해 채권자가 채권 확보를 위해 법원 판결로 소유자 명의의 소유권보존등기를 대위하는 경우 취득세 납세의무는 그 건물의 소유자인 甲에게 있습니다. 지목변경 취득일은 사실상 변경일과 공부상 변경일 중 빠른 날이지만 그 전에 사용하면 사실상 사용일입니다. 연부취득은 사실상의 각 연부금 지급일이 취득일이고, 지목변경 과세표준은 변경으로 증가한 가액이며, 장부 미작성 법인의 가산세는 산출세액의 100분의 10입니다. 시험 포인트: 연부취득은 각 연부금 지급일마다 취득한 것으로 봅니다.
문제 120
지방세법상 취득세액을 계산할 때 중과기준세율만을 적용하는 경우를 모두 고른 것은?(단, 취득세 중과물건이 아님)
ㄱ. 개수로 인하여 건축물 면적이 증가하는 경우 그 증가된 부분 ㄴ. 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우 ㄷ. 법인설립 후 유상 증자시에 주식을 취득하여 최초로 과점주주가 된 경우 ㄹ. 상속으로 농지를 취득한 경우
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
중과기준세율만 적용하는 경우는 개수로 면적이 증가하지 않는 경우, 토지의 지목을 사실상 변경하여 가액이 증가한 경우, 과점주주의 간주취득 등입니다. 따라서 ㄴ과 ㄷ이 해당합니다. 개수로 건축물 면적이 증가한 부분은 원시취득으로 보아 표준세율을 적용하고, 상속으로 농지를 취득한 경우에도 상속에 따른 농지 표준세율을 적용하므로 ㄱ과 ㄹ은 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 지목변경·과점주주 간주취득·면적 증가 없는 개수는 중과기준세율만 적용합니다.