④개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 될 수 없다.
⑤거래당사자간 지역권의 설정과 취득을 알선하는 행위는 중개에 해당한다.
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정답 ③
판례는 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰한 거래당사자를 무등록 중개업자와 공동정범으로 처벌할 수 없다고 봅니다. 중개를 의뢰한 행위 자체는 처벌 대상이 아니므로 이 설명이 틀린 내용입니다. 소속공인중개사에는 고용된 공인중개사와 법인의 사원·임원으로서 중개업무를 수행하는 공인중개사가 모두 포함됩니다. 개업공인중개사는 다른 개업공인중개사의 고용인이나 법인의 사원·임원이 될 수 없고, 지역권 설정·취득의 알선도 중개에 해당합니다. 시험 포인트: 무등록 중개업자에게 의뢰한 거래당사자는 공동정범으로 처벌되지 않습니다.
문제 2
공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당하지 않는 자는?
①공인중개사법을 위반하여 200만원의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자
②금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자
③공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자
④업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 개업공인중개사에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자
⑤공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자
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정답 ①
공인중개사법 위반으로 인한 결격사유는 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 않은 경우입니다. 200만원 벌금형은 이 기준에 미달하므로 결격사유에 해당하지 않습니다. 금고 이상 실형의 집행 종료·면제 후 3년 미경과자, 자격취소 후 3년 미경과자, 자격정지기간 중인 자, 업무정지 사유 발생 당시 법인의 사원·임원이었던 자로서 업무정지기간이 지나지 않은 자는 모두 결격사유에 해당합니다. 시험 포인트: 공인중개사법 위반 벌금은 300만원 이상이어야 결격사유입니다.
문제 3
공인중개사법령상 공인중개사 자격시험 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①국토교통부장관이 직접 시험을 시행하려는 경우에는 미리 공인중개사 정책심의위원회의 의결을 거치지 않아도 된다.
②공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 재교부신청서를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.
③국토교통부장관은 공인중개사시험의 합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 한다.
④시험시행기관장은 시험에서 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험응시자격을 정지한다.
⑤시험시행기관장은 시험을 시행하고자 하는 때에는 시험시행에 관한 개략적인 사항을 전년도 12월 31일까지 관보 및 일간신문에 공고해야 한다.
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정답 ④
시험시행기관장은 부정행위를 한 응시자의 시험을 무효로 하고 처분일부터 5년간 응시자격을 정지하므로 이 설명이 옳습니다. 국토교통부장관이 직접 시험을 시행하려면 미리 공인중개사 정책심의위원회의 의결을 거쳐야 합니다. 자격증 교부와 재교부는 시·도지사의 업무이므로 재교부신청서도 자격증을 교부한 시·도지사에게 냅니다. 시험시행에 관한 개략적인 사항은 전년도 12월 31일이 아니라 해당 연도 2월 말일까지 공고합니다. 시험 포인트: 부정행위자는 시험 무효와 5년간 응시자격 정지, 자격증은 시·도지사가 교부합니다.
문제 4
공인중개사법령상 중개대상물에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 미채굴광물 ㄴ. 온천수 ㄷ. 금전채권 ㄹ. 점유
①ㄱ, ㄴ
②ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단 등 법정 대상으로서 사적 거래가 가능한 것이어야 합니다. 미채굴광물은 국가가 부여하는 채굴권의 대상일 뿐 사적 거래 대상이 아니고, 온천수는 토지의 구성부분이어서 독립한 대상이 되지 않습니다. 금전채권은 부동산에 관한 권리가 아니고, 점유는 사실상의 지배 상태여서 중개의 대상이 되지 않습니다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 모두 중개대상물이 아닙니다. 시험 포인트: 미채굴광물·온천수·금전채권·점유는 중개대상물이 아닙니다.
문제 5
공인중개사법령상 중개사무소의 설치 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①개업공인중개사는 그 등록관청의 관할구역안에 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다.
②개업공인중개사는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다.
③법인이 아닌 개업공인중개사는 분사무소를 둘 수 없다.
④개업공인중개사는 등록관청의 관할구역 외의 지역에 있는 중개대상물을 중개할 수 없다.
⑤법인인 개업공인중개사는 등록관청에 신고하고 그 관할구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
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정답 ④
법인인 개업공인중개사와 공인중개사인 개업공인중개사는 중개대상물의 소재지에 제한 없이 전국의 중개대상물을 중개할 수 있습니다. 따라서 관할구역 외의 중개대상물을 중개할 수 없다는 설명이 틀린 내용입니다. 개업공인중개사는 등록관청 관할구역 안에 1개의 중개사무소만 둘 수 있고 천막 등 이동이 쉬운 임시 중개시설물을 설치할 수 없습니다. 분사무소는 법인만 둘 수 있으며 등록관청에 신고하고 관할구역 외의 지역에 설치합니다. 시험 포인트: 법인·공인중개사인 개업공인중개사의 업무지역은 전국입니다.
문제 6
공인중개사법령상 “공인중개사협회”(이하 ‘협회’라 함)에 관한 설명으로 옳은 것은?
①협회는 영리사업으로서 회원간의 상호부조를 목적으로 공제사업을 할 수 있다.
②협회는 총회의 의결내용을 지체 없이 등록관청에게 보고하고 등기하여야 한다.
③협회가 그 지부 또는 지회를 설치한 때에는 그 지부는 시ㆍ도지사에게, 지회는 등록관청에 신고하여야 한다.
④협회는 개업공인중개사에 대한 행정제재처분의 부과와 집행의 업무를 할 수 있다.
⑤협회는 부동산 정보제공에 관한 업무를 직접 수행할 수 없다.
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정답 ③
협회가 지부를 설치하면 시·도지사에게, 지회를 설치하면 등록관청에 신고해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 공제사업은 회원 간 상호부조를 목적으로 하는 비영리사업입니다. 총회의 의결내용은 지체 없이 국토교통부장관에게 보고해야 하며 등록관청에 보고하고 등기하는 것이 아닙니다. 행정제재처분의 부과와 집행은 행정청의 권한이어서 협회의 업무가 아니고, 부동산 정보제공에 관한 업무는 협회가 수행할 수 있습니다. 시험 포인트: 지부는 시·도지사, 지회는 등록관청에 신고하고 총회 의결은 국토교통부장관에게 보고합니다.
문제 7
공인중개사법령상 인장등록 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①법인인 개업공인중개사의 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서의 제출로 갈음한다.
②소속공인중개사가 등록하지 아니한 인장을 중개행위에 사용한 경우, 등록관청은 1년의 범위 안에서 업무의 정지를 명할 수 있다.
③인장의 등록은 중개사무소 개설등록신청과 같이 할 수 있다.
④소속공인중개사의 인장등록은 소속공인중개사에 대한 고용신고와 같이 할 수 있다.
⑤개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우, 변경일부터 7일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.
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정답 ②
업무정지는 개업공인중개사에 대한 처분이고, 소속공인중개사가 등록하지 않은 인장을 사용하면 시·도지사가 6개월 범위에서 자격정지를 명할 수 있습니다. 따라서 등록관청이 1년 범위에서 업무정지를 명한다는 설명이 틀린 내용입니다. 법인의 인장등록은 상업등기규칙에 따른 인감증명서 제출로 갈음하고, 인장등록은 개설등록신청이나 고용신고와 같이 할 수 있습니다. 등록한 인장을 변경하면 변경일부터 7일 이내에 등록해야 합니다. 시험 포인트: 소속공인중개사의 미등록 인장 사용은 자격정지 사유입니다.
문제 8
공인중개사법령상 “공인중개사 정책심의위원회”(이하 ‘심의위원회’라 함)에 관한 설명으로 틀린 것은?
①국토교통부에 심의위원회를 둘 수 있다.
②심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성한다.
③심의위원회의 위원이 해당 안건에 대하여 자문을 한 경우 심의위원회의 심의ㆍ의결에서 제척된다.
④심의위원회의 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 부위원장이 그 직무를 대행한다.
⑤심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.
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정답 ④
공인중개사 정책심의위원회에는 부위원장을 두지 않으며, 위원장이 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행합니다. 따라서 부위원장이 대행한다는 설명이 틀린 내용입니다. 심의위원회는 국토교통부에 둘 수 있고, 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내로 구성합니다. 위원이 해당 안건에 대하여 자문을 한 경우 제척되며, 회의는 재적위원 과반수 출석으로 열고 출석위원 과반수 찬성으로 의결합니다. 시험 포인트: 심의위원회는 7~11명, 위원장 유고 시 위원장이 지명한 위원이 대행합니다.
문제 9
공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 겸업할 수 있는 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 법률의 규정은 고려하지 않음)
ㄱ. 상업용 건축물 및 주택의 분양대행 ㄴ. 부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담 ㄷ. 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공 ㄹ. 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배ㆍ이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
법인인 개업공인중개사는 중개업 외에 법령이 정한 업무만 겸업할 수 있습니다. 상업용 건축물 및 주택의 분양대행, 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담, 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공, 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배·이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선은 모두 겸업할 수 있는 업무입니다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 모두 해당합니다. 시험 포인트: 분양대행·상담·경영정보 제공·주거이전 용역 알선은 법인의 겸업 범위입니다.
문제 10
공인중개사법령상 개업공인중개사의 고용인에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다.
②개업공인중개사는 중개보조원과의 고용관계가 종료된 때에는 고용관계가 종료된 날부터 14일 이내에 등록관청에 신고하여야 한다.
③중개보조원이 중개업무와 관련된 행위를 함에 있어서 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 그를 고용한 개업공인중개사 뿐만 아니라 중개보조원도 손해배상책임이 있다.
④개업공인중개사가 소속공인중개사를 고용한 경우에는 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 공인중개사자격증 원본을 중개사무소에 게시하여야 한다.
⑤중개보조원의 고용신고는 전자문서에 의해서도 할 수 있다.
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정답 ②
개업공인중개사는 소속공인중개사나 중개보조원과의 고용관계가 끝나면 종료된 날부터 10일 이내에 등록관청에 신고해야 합니다. 따라서 14일 이내라는 설명이 틀린 내용입니다. 고용인의 업무상 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위로 보며, 중개보조원이 과실로 손해를 입히면 중개보조원 자신도 불법행위책임을 집니다. 소속공인중개사를 고용하면 그의 자격증 원본도 게시해야 하고, 고용신고는 전자문서로도 할 수 있습니다. 시험 포인트: 고용관계 종료 신고는 10일 이내입니다.
문제 11
공인중개사법령상 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시ㆍ광고를 하려는 경우 ‘중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항’으로서 명시해야 하는 것을 모두 고른 것은?
중개대상물 표시·광고 시에는 중개사무소의 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사의 성명(법인은 대표자 성명)을 명시해야 합니다. 따라서 중개사무소의 연락처, 중개사무소의 명칭, 개업공인중개사의 성명은 명시사항입니다. 소속공인중개사의 성명은 명시사항에 포함되지 않으므로 ㄱ·ㄴ·ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 표시·광고 명시사항은 사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사 성명이며, 소속공인중개사 성명은 제외됩니다.
문제 12
공인중개사법령상 중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사ㆍ확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.
②2명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물확인ㆍ설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 중 1인만 서명ㆍ날인하면 된다.
③개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명을 중개가 완성된 후 해야 한다.
④중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인ㆍ설명의무를 진다.
⑤개업공인중개사는 중개대상물확인ㆍ설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본을 5년간 보존하여야 한다.
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정답 ①
판례는 개업공인중개사가 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 설명할 의무를 진다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 공동중개한 경우 확인·설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 모두가 서명·날인해야 합니다. 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 하고, 중개보조원에게는 확인·설명의무가 없습니다. 확인·설명서는 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존해야 하므로 원본 5년 보존은 틀립니다. 시험 포인트: 확인·설명은 중개 완성 전에 하고 확인·설명서 사본은 3년간 보존합니다.
문제 13
공인중개사법령상 부동산거래정보망의 지정 및 이용에 관한 설명으로 틀린 것은?
①국토교통부장관은 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자를 지정할 수 있다.
②부동산거래정보망을 설치ㆍ운영할 자로 지정을 받을 수 있는 자는 전기통신사업법의 규정에 의한 부가통신사업자로서 국토교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자이다.
③거래정보사업자는 지정받은 날부터 3월 이내에 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
④거래정보사업자가 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 변경하고자 하는 경우 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
⑤거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개할 수 있다.
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정답 ⑤
거래정보사업자는 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 정보를 개업공인중개사에 따라 차별적으로 공개해서는 안 되므로 이 설명이 틀린 내용입니다. 이를 위반하면 지정취소 사유가 됩니다. 국토교통부장관은 부가통신사업자로서 요건을 갖춘 자를 거래정보사업자로 지정할 수 있습니다. 거래정보사업자는 지정받은 날부터 3개월 이내에 운영규정을 정하여 승인을 받아야 하고, 운영규정을 변경할 때에도 승인을 받아야 합니다. 시험 포인트: 거래정보사업자는 의뢰받은 정보를 차별적으로 공개할 수 없습니다.
문제 14
공인중개사법령상 금지행위에 관한 설명으로 옳은 것은?
①법인인 개업공인중개사의 사원이 중개대상물의 매매를 업으로 하는 것은 금지되지 않는다.
②개업공인중개사가 거래당사자 쌍방을 대리하는 것은 금지되지 않는다.
③개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 금지된다.
④법인인 개업공인중개사의 임원이 중개의뢰인과 직접거래를 하는 것은 금지되지 않는다.
⑤중개보조원이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 것은 금지되지 않는다.
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정답 ③
개업공인중개사등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위는 금지행위이므로 이 설명이 옳습니다. 금지행위의 주체인 개업공인중개사등에는 법인의 사원·임원, 소속공인중개사, 중개보조원이 모두 포함됩니다. 따라서 법인의 사원이 중개대상물의 매매를 업으로 하는 것, 임원이나 중개보조원이 중개의뢰인과 직접 거래하는 것은 모두 금지됩니다. 거래당사자 쌍방을 대리하는 것도 금지행위입니다. 시험 포인트: 직접거래·쌍방대리·매매업 금지는 사원·임원·고용인에게도 적용됩니다.
문제 15
공인중개사법령상 개업공인중개사의 휴업과 폐업 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산중개업휴업신고서의 서식에 있는 ‘개업공인중개사의 종별’란에는 법인, 공인중개사, 법 제7638호 부칙 제6조 제2항에 따른 개업공인중개사가 있다.
②개업공인중개사가 부동산중개업폐업신고서를 작성하는 경우에는 폐업기간, 부동산중개업휴업신고서를 작성하는 경우에는 휴업기간을 기재하여야 한다.
③중개사무소의 개설등록 후 업무를 개시하지 않은 개업공인중개사라도 3월을 초과하는 휴업을 하고자 하는 때에는 부동산중개업휴업신고서에 중개사무소등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고하여야 한다.
④개업공인중개사가 등록관청에 폐업사실을 신고한 경우에는 지체없이 사무소의 간판을 철거하여야 한다.
⑤개업공인중개사가 취학을 하는 경우 6월을 초과하여 휴업을 할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
부동산중개업휴업신고서에는 휴업기간을 기재하지만 폐업신고서에는 폐업기간이라는 개념이 없고 폐업일을 기재합니다. 따라서 폐업신고서에 폐업기간을 기재한다는 설명이 틀린 내용입니다. 개설등록 후 업무를 개시하지 않은 경우에도 3개월을 초과하여 휴업하려면 등록증을 첨부해 미리 신고해야 합니다. 폐업신고 후에는 지체 없이 간판을 철거해야 하고, 취학은 6개월을 초과한 휴업이 허용되는 부득이한 사유입니다. 시험 포인트: 휴업은 휴업기간, 폐업은 폐업일을 신고하며 취학은 6개월 초과 휴업 사유입니다.
문제 16
공인중개사법령상 계약금등의 반환채무이행의 보장 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우, 계약금등을 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.
②예치대상은 계약금ㆍ중도금 또는 잔금이다.
③보험업법에 따른 보험회사는 계약금등의 예치명의자가 될 수 있다.
④개업공인중개사는 거래당사자에게 공인중개사법에 따른 공제사업을 하는 자의 명의로 계약금등을 예치하도록 권고할 수 없다.
⑤개업공인중개사는 계약금등을 자기 명의로 금융기관 등에 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리될 수 있도록 하여야 한다.
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정답 ④
개업공인중개사는 계약금등을 공인중개사법에 따른 공제사업을 하는 자의 명의로 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있으므로 권고할 수 없다는 설명이 틀린 내용입니다. 예치명의자에는 개업공인중개사, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관서, 공제사업자 등이 포함됩니다. 예치대상은 계약금·중도금 또는 잔금이며, 개업공인중개사가 자기 명의로 예치하는 경우 자기 소유의 예치금과 분리하여 관리해야 합니다. 시험 포인트: 공제사업자와 보험회사도 계약금등의 예치명의자가 될 수 있습니다.
문제 17
중개의뢰인 甲은 자신 소유의 X부동산에 대한 임대차계약을 위해 개업공인중개사 乙과 전속중개계약을 체결하였다. X부동산에 기존 임차인 丙, 저당권자 丁이 있는 경우 乙이 부동산거래정보망 또는 일간신문에 공개해야만 하는 중개대상물에 관한 정보를 모두 고른 것은?(단, 중개의뢰인이 비공개 요청을 하지 않음)
ㄱ. 丙의 성명 ㄴ. 丁의 주소 ㄷ. X부동산의 공시지가 ㄹ. X부동산에 대한 일조(日照)ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
①ㄹ
②ㄱ, ㄴ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 환경조건 등 법정 정보를 공개해야 합니다. 다만 권리관계를 공개할 때 각 권리자의 주소·성명 등 인적사항은 공개해서는 안 되므로 임차인 丙의 성명과 저당권자 丁의 주소는 공개 대상이 아닙니다. 공시지가는 임대차의 경우 공개하지 않을 수 있으므로 반드시 공개해야 하는 정보가 아닙니다. 일조·소음·진동 등 환경조건은 공개해야 하므로 ㄹ만 해당합니다. 시험 포인트: 전속중개 공개 시 권리자의 인적사항은 제외하고, 임대차는 공시지가를 생략할 수 있습니다.
공인중개사 자격시험 응시, 자격증 재교부, 중개사무소 개설등록 신청, 등록증 재교부, 분사무소설치 신고, 신고필증 재교부 신청은 지방자치단체 조례로 정하는 수수료를 납부합니다. 다만 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 응시하는 경우에는 국토교통부장관이 결정·공고하는 수수료를 납부합니다. 따라서 ㄱ·ㄷ·ㄹ이 조례에 따른 수수료 납부 대상입니다. 시험 포인트: 국토교통부장관이 시행하는 시험의 응시수수료는 조례가 아니라 국토교통부장관이 정합니다.
문제 19
무주택자인 甲이 주택을 물색하여 매수하기 위해 개업공인중개사인 乙과 일반중개계약을 체결하고자 한다. 이 경우 공인중개사법령상 표준서식인 일반중개계약서에 기재하는 항목을 모두 고른 것은?
ㄱ. 소유자 및 등기명의인 ㄴ. 희망 지역 ㄷ. 취득 희망가격 ㄹ. 거래규제 및 공법상 제한사항
①ㄷ
②ㄱ, ㄴ
③ㄴ, ㄷ
④ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
일반중개계약서는 권리이전용(매도·임대 등)과 권리취득용(매수·임차 등) 항목이 나뉘어 있습니다. 주택을 매수하려는 甲은 권리취득용 항목을 기재하며, 여기에는 희망물건의 종류, 취득 희망가격, 희망 지역, 그 밖의 희망조건이 들어갑니다. 소유자 및 등기명의인, 거래규제 및 공법상 제한사항은 권리이전용 항목이므로 해당하지 않습니다. 따라서 ㄴ·ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 권리취득용은 희망 지역·희망가격, 권리이전용은 소유자·공법상 제한사항을 적습니다.
문제 20
공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 절대적 취소사유가 아닌 것은?
①개업공인중개사인 법인이 해산한 경우
②자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우
③거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
④법인이 아닌 개업공인중개사가 파산선고를 받고 복권되지 아니한 경우
⑤공인중개사법령을 위반하여 2 이상의 중개사무소를 둔 경우
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
2 이상의 중개사무소를 둔 경우는 등록관청이 등록을 취소할 수 있는 임의적 등록취소 사유입니다. 따라서 절대적 취소사유가 아닙니다. 법인인 개업공인중개사의 해산, 자격정지기간 중인 소속공인중개사에게 중개업무를 하게 한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우, 파산선고를 받고 복권되지 않아 결격사유에 해당하게 된 경우는 모두 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 취소사유입니다. 시험 포인트: 이중사무소 설치는 임의적 등록취소 사유입니다.
문제 21
공인중개사법 시행령 제30조(협회의 설립)의 내용이다. ( )에 들어갈 숫자를 올바르게 나열한 것은?
○ 공인중개사협회를 설립하고자 하는 때에는 발기인이 작성하여 서명ㆍ날인한 정관에 대하여 회원 ( ㄱ )인 이상이 출석한 창립총회에서 출석한 회원 과반수의 동의를 얻어 국토교통부장관의 설립인가를 받아야 한다. ○ 창립총회에는 서울특별시에서는 ( ㄴ )인 이상, 광역시ㆍ도 및 특별자치도에서는 각각 ( ㄷ )인 이상의 회원이 참여하여야 한다.
①ㄱ: 300, ㄴ: 50, ㄷ: 20
②ㄱ: 300, ㄴ: 100, ㄷ: 50
③ㄱ: 600, ㄴ: 50, ㄷ: 20
④ㄱ: 600, ㄴ: 100, ㄷ: 20
⑤ㄱ: 800, ㄴ: 50, ㄷ: 50
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정답 ④
공인중개사법 시행령 제30조에 따르면 협회를 설립하려면 발기인이 작성하여 서명·날인한 정관에 대하여 회원 600인 이상이 출석한 창립총회에서 출석 회원 과반수의 동의를 얻어 국토교통부장관의 설립인가를 받아야 합니다. 창립총회에는 서울특별시에서는 100인 이상, 광역시·도 및 특별자치도에서는 각각 20인 이상의 회원이 참여해야 합니다. 따라서 ㄱ은 600, ㄴ은 100, ㄷ은 20입니다. 시험 포인트: 협회 창립총회는 600인 이상 출석, 서울 100인, 광역시·도 20인 이상입니다.
문제 22
공인중개사법령상 중개업무를 수행하는 소속공인중개사의 자격정지사유에 해당하지 않는 것은?
①고객을 위하여 거래내용에 부합하는 동일한 거래계약서를 4부 작성한 경우
②2 이상의 중개사무소에 소속된 경우
③고객의 요청에 의해 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 경우
④권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 중개가 완성되기 전까지 등기사항증명서 등 확인ㆍ설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우
⑤법인의 분사무소의 책임자가 서명 및 날인 하였기에 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 않은 경우
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정답 ①
자격정지 사유는 하나의 거래에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우입니다. 동일한 거래계약서를 여러 부 작성하는 것은 사유가 아닙니다. 2 이상의 중개사무소에 소속된 경우, 거래계약서에 거래금액을 거짓으로 기재한 경우, 확인·설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우는 자격정지 사유입니다. 해당 중개행위를 한 소속공인중개사는 분사무소 책임자와 별도로 확인·설명서에 서명 및 날인해야 하므로 이를 하지 않은 경우도 자격정지 사유입니다. 시험 포인트: 서로 다른 둘 이상의 거래계약서 작성이 자격정지 사유입니다.
문제 23
공인중개사법령상 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?
①공인중개사협회는 공제사업을 하고자 하는 때에는 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
②금융감독원의 원장은 국토교통부장관의 요청이 있는 경우에는 공제사업에 관하여 조사 또는 검사를 할 수 있다.
③공인중개사협회는 책임준비금을 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 국토교통부장관의 승인을 얻어야 한다.
④책임준비금의 적립비율은 공제사고 발생률 및 공제금 지급액 등을 종합적으로 고려하여 정하되, 공제료 수입액의 100분의 10이상으로 정한다.
⑤공인중개사협회는 회계연도 종료 후 6개월 이내에 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문ㆍ협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시하여야 한다.
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정답 ⑤
협회는 회계연도 종료 후 3개월 이내에 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문·협회보 등을 통해 공제계약자에게 공시해야 합니다. 따라서 6개월 이내라는 설명이 틀린 내용입니다. 공제사업을 하려면 공제규정을 제정하여 국토교통부장관의 승인을 얻어야 하고, 금융감독원장은 국토교통부장관의 요청이 있으면 조사·검사를 할 수 있습니다. 책임준비금을 다른 용도로 쓰려면 승인이 필요하고 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 10 이상입니다. 시험 포인트: 공제사업 운용실적 공시는 회계연도 종료 후 3개월 이내입니다.
문제 24
공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 옳은 것은?
①공인중개사의 자격취소처분은 공인중개사의 현주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 행한다.
②시ㆍ도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시ㆍ도지사에게 통지하여야 한다.
③자격 취소사유가 발생한 경우에는 청문을 실시하지 않아도 해당 공인중개사의 자격을 취소할 수 있다.
④공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 7일 이내에 한국산업인력공단에 반납하여야 한다.
⑤공인중개사 자격이 취소되었으나 공인중개사자격증을 분실 등의 사유로 반납할 수 없는 자는 신규발급절차를 거쳐 발급된 공인중개사자격증을 반납하여야 한다.
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정답 ②
시·도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시·도지사에게 통지해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 자격취소처분은 자격증을 교부한 시·도지사가 하며, 자격을 취소하려면 청문을 실시해야 합니다. 자격이 취소된 자는 7일 이내에 자격증을 교부한 시·도지사에게 반납해야 하고, 분실 등으로 반납할 수 없으면 그 사유를 기재한 사유서를 제출합니다. 시험 포인트: 자격취소는 교부한 시·도지사가 청문을 거쳐 하고, 5일 이내 보고·통지합니다.
문제 25
공인중개사법령상 포상금 지급에 관한 설명으로 옳은 것은?
①포상금은 1건당 150만원으로 한다.
②검사가 신고사건에 대하여 기소유예의 결정을 한 경우에는 포상금을 지급하지 않는다.
③포상금의 지급에 소요되는 비용 중 시ㆍ도에서 보조할 수 있는 비율은 100분의 50이내로 한다.
④포상금지급신청서를 제출받은 등록관청은 그 사건에 관한 수사기관의 처분내용을 조회한 후 포상금의 지급을 결정하고, 그 결정일부터 1월 이내에 포상금을 지급하여야 한다.
⑤등록관청은 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고가 접수된 경우, 공동으로 신고한 것이 아니면 포상금을 균등하게 배분하여 지급한다.
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정답 ④
등록관청은 포상금지급신청서를 받으면 수사기관의 처분내용을 조회한 뒤 지급을 결정하고, 결정일부터 1개월 이내에 지급해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 포상금은 1건당 50만원입니다. 검사가 공소제기 또는 기소유예 결정을 한 경우에 지급하므로 기소유예라도 지급합니다. 포상금 비용 중 국고에서 보조할 수 있는 비율은 100분의 50 이내입니다. 하나의 사건에 2건 이상 신고가 있으면 공동신고가 아닌 한 최초 신고자에게 지급합니다. 시험 포인트: 포상금은 1건 50만원, 기소유예도 지급, 결정일부터 1개월 이내 지급입니다.
문제 26
다음 중 공인중개사법령상 과태료를 부과할 경우 과태료의 부과기준에서 정하는 과태료 금액이 가장 큰 경우는?
①공제업무의 개선명령을 이행하지 않은 경우
②휴업한 중개업의 재개 신고를 하지 않은 경우
③중개사무소의 이전신고를 하지 않은 경우
④중개사무소등록증을 게시하지 않은 경우
⑤휴업기간의 변경 신고를 하지 않은 경우
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정답 ①
공제업무의 개선명령을 이행하지 않은 경우는 500만원 이하의 과태료 대상이어서 부과기준 금액도 가장 큽니다. 반면 휴업한 중개업의 재개 신고나 휴업기간 변경 신고를 하지 않은 경우, 중개사무소 이전신고를 하지 않은 경우, 중개사무소등록증을 게시하지 않은 경우는 100만원 이하의 과태료 대상으로 부과기준 금액이 훨씬 작습니다. 따라서 공제업무 개선명령 불이행이 정답입니다. 시험 포인트: 공제업무 개선명령 불이행은 500만원 이하, 휴업·이전·게시 위반은 100만원 이하 과태료입니다.
문제 27
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등의 부동산 취득 등에 관한 특례에 대한 설명으로 옳은 것은?(단, 헌법과 법률에 따라 체결된 조약의 이행에 필요한 경우는 고려하지 않음)
①국제연합의 전문기구가 경매로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 3개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
②외국인등이 부동산 임대차계약을 체결하는 경우 계약체결일로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.
③특별자치시장은 외국인등이 신고한 부동산등의 취득ㆍ계속보유 신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 직접 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
④외국인등의 토지거래 허가신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 30일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다.
⑤외국인등이 법원의 확정판결로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 신고하지 않아도 된다.
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정답 ③
신고관청은 외국인등의 부동산 취득·계속보유 신고내용을 매 분기 종료일부터 1개월 이내에 시·도지사에게 제출하지만, 특별자치시장은 직접 국토교통부장관에게 제출하므로 이 설명이 옳습니다. 경매나 확정판결 등 계약 외의 원인으로 부동산을 취득하면 취득일부터 6개월 이내에 신고해야 하므로 신고가 필요 없다는 설명도 틀립니다. 임대차계약은 외국인 특례의 신고 대상이 아니며, 토지거래 허가신청에 대한 처분은 15일 이내에 해야 합니다. 시험 포인트: 계약 외 원인 취득은 6개월 이내 신고, 외국인 토지취득 허가 처분은 15일 이내입니다.
문제 28
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약 불허가처분 토지에 대하여 매수청구를 받은 경우, 매수할 자로 지정될 수 있는 자를 모두 고른 것은?
ㄱ. 지방자치단체 ㄴ. 한국은행법에 따른 한국은행 ㄷ. 지방공기업법에 따른 지방공사 ㄹ. 한국석유공사법에 따른 한국석유공사 ㅁ. 항만공사법에 따른 항만공사 ㅂ. 한국관광공사법에 따른 한국관광공사
①ㄴ, ㅁ
②ㄱ, ㄹ, ㅂ
③ㄴ, ㄷ, ㅁ
④ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
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정답 ②
불허가처분 토지의 매수청구를 받으면 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정합니다. 대통령령으로 정하는 기관에는 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국도로공사, 한국석유공사, 한국수자원공사, 한국전력공사, 한국철도공사가 있습니다. 한국은행, 지방공사, 항만공사는 여기에 해당하지 않으므로 ㄱ·ㄹ·ㅂ이 정답입니다. 시험 포인트: 매수청구 시 매수자는 국가·지자체·LH와 법정 공기업이며 한국은행·지방공사·항만공사는 제외됩니다.
문제 29
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 신고포상금에 관한 설명으로 옳은 것은?
①포상금의 지급에 드는 비용은 국고로 충당한다.
②해당 위반행위에 관여한 자가 신고한 경우라도 신고포상금은 지급하여야 한다.
③익명으로 고발하여 고발인을 확인할 수 없는 경우에는 당해 신고포상금은 국고로 환수한다.
④부동산등의 거래가격을 신고하지 않은 자를 수사기관이 적발하기 전에 수사기관에 1건 고발한 경우 1천 5백만원의 신고포상금을 받을 수 있다.
⑤신고관청 또는 허가관청으로부터 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인은 포상금을 받으려면 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 신고관청 또는 허가관청에 제출하여야 한다.
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정답 ⑤
신고관청 또는 허가관청으로부터 포상금 지급 결정을 통보받은 신고인은 국토교통부령으로 정하는 포상금 지급신청서를 작성하여 해당 관청에 제출해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 포상금 비용은 시·군·구의 재원으로 충당합니다. 위반행위 관여자의 신고나 고발인을 확인할 수 없는 익명 고발에는 포상금을 지급하지 않을 수 있습니다. 가격 관련 신고포상금은 과태료의 100분의 20 수준으로 한도가 1천만원이므로 1천 5백만원은 받을 수 없습니다. 시험 포인트: 포상금은 지급신청서를 신고·허가관청에 제출하며 비용은 시·군·구 재원입니다.
문제 30
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 이행강제금에 대하여 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
①군수는 최초의 의무이행위반이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다.
②시장은 토지의 이용 의무기간이 지난 후에도 이행명령 위반에 대해서는 이행강제금을 반복하여 부과할 수 있다.
③시장ㆍ군수 또는 구청장은 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우라도 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.
④토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 20에 상당하는 금액을 이행강제금으로 부과한다.
⑤이행강제금 부과처분을 받은 자가 국토교통부장관에게 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분을 고지받은 날부터 14일 이내에 하여야 한다.
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정답 ③
이행명령을 받은 자가 명령을 이행하면 새로운 이행강제금 부과는 중지하지만 이미 부과된 이행강제금은 징수해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 이행강제금은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 반복 부과합니다. 토지의 이용 의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없습니다. 직접 이용하지 않고 임대한 경우는 토지 취득가액의 100분의 7을 부과하며, 이의는 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 제기합니다. 시험 포인트: 이행 시 새 부과는 중지하되 이미 부과된 이행강제금은 징수합니다.
문제 31
X대지에 Y건물이 있고, X대지와 Y건물은 동일인의 소유이다. 개업공인중개사가 Y건물에 대해서만 매매를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. Y건물에 대한 철거특약이 없는 경우, Y건물이 건물로서의 요건을 갖추었다면 무허가건물이라도 관습상의 법정지상권이 인정된다. ㄴ. 관습상의 법정지상권이 성립한 후 Y건물을 증축하더라도 구 건물을 기준으로 관습상의 법정지상권은 인정된다. ㄷ. Y건물 취득 시 Y건물을 위해 X대지에 대한 임대차계약을 체결하더라도 관습상의 법정지상권을 포기한 것은 아니다. ㄹ. 대지소유자가 Y건물만을 매도하여 관습상의 법정지상권이 인정되면 Y건물 매수인은 대지소유자에게 지료를 지급할 의무가 없다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
동일인 소유의 토지와 건물 중 하나가 매매 등으로 소유자가 달라지면 철거특약이 없는 한 관습상의 법정지상권이 성립합니다. 판례는 무허가건물이라도 건물의 요건을 갖추면 관습상의 법정지상권을 인정하고, 성립 후 건물을 증축하더라도 구 건물을 기준으로 인정합니다. 건물 취득 시 대지에 관하여 임대차계약을 체결하면 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 봅니다. 법정지상권자도 지료를 지급할 의무가 있습니다. 따라서 ㄱ·ㄴ이 옳습니다. 시험 포인트: 대지 임대차계약 체결은 관습상 법정지상권 포기로 보고 지료 지급의무는 있습니다.
문제 32
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고 내용의 정정신청사항이 아닌 것은?
①거래대상 건축물의 종류
②개업공인중개사의 성명ㆍ주소
③거래대상 부동산의 면적
④거래 지분 비율
⑤거래당사자의 전화번호
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정답 ②
부동산거래계약 신고 내용의 정정신청은 거래당사자의 주소·전화번호, 거래 지분 비율, 개업공인중개사의 전화번호·상호 또는 사무소 소재지, 거래대상 건축물의 종류, 거래대상 부동산의 지목·면적, 거래 지분, 대지권비율 등 법정 사항에 대해서만 할 수 있습니다. 개업공인중개사의 성명·주소는 정정신청 대상에 포함되지 않습니다. 거래대상 건축물의 종류, 면적, 거래 지분 비율, 거래당사자의 전화번호는 정정신청 사항입니다. 시험 포인트: 개업공인중개사는 전화번호·상호·소재지만 정정 대상이며 성명·주소는 제외됩니다.
문제 33
법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정하였다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?
①甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천 2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다.
②최고가매수신고를 한 사람이 2명인 때에는 법원은 그 2명뿐만 아니라 모든 사람에게 다시 입찰하게 하여야 한다.
③甲이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰하여 매수할 수 있다.
④1억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다.
⑤甲이 차순위매수신고인인 경우 매각기일이 종결되면 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
차순위매수신고는 신고액이 최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘어야 할 수 있습니다. 보증은 법원이 달리 정하지 않으면 최저매각가격의 10분의 1이므로 1천만원이고, 1억 5천만원에서 이를 빼면 1억 4천만원이므로 이 설명이 옳습니다. 보증은 입찰가격이 아니라 최저매각가격을 기준으로 하므로 1억 2천만원으로 입찰해도 1천만원입니다. 최고가매수신고인이 2명이면 그 2명만 추가입찰하며, 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰할 수 없습니다. 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 낸 뒤에야 보증 반환을 받을 수 있습니다. 시험 포인트: 매수신청보증은 최저매각가격의 10분의 1, 차순위는 최고가에서 보증을 뺀 금액 초과입니다.
문제 34
개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
①乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.
②차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.
③甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.
④상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제 받을 수 있다.
⑤乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.
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정답 ⑤
상가임차인의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청으로 생깁니다. 乙이 이를 갖추지 못한 상태에서 건물이 丙에게 매도되면 乙은 丙의 인도청구에 대항할 수 없으므로 이 설명이 옳습니다. 계약 해지는 차임 연체액이 3기의 차임액(300만원)에 이르러야 가능합니다. 감액 후 재감액 제한은 없습니다. 갱신거절 통지가 없으면 해지가 아니라 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이 보증금은 소액임차인 최우선변제 대상이 아니어서 선순위 저당권자보다 우선하지 못합니다. 시험 포인트: 상가임차인의 대항력은 인도와 사업자등록 신청으로 생깁니다.
문제 35
개업공인중개사가 묘소가 설치되어 있는 임야를 중개하면서 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①분묘가 1995년에 설치되었다 하더라도 장사 등에 관한 법률이 2001년에 시행되었기 때문에 분묘기지권을 시효취득할 수 없다.
②암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 않은 묘소에는 분묘기지권이 인정되지 않는다.
③아직 사망하지 않은 사람을 위한 장래의 묘소인 경우 분묘기지권이 인정되지 않는다.
④분묘기지권이 시효취득된 경우 특별한 사정이 없는 한 시효취득자는 지료를 지급할 필요가 없다.
⑤분묘기지권의 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다.
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정답 ①
판례는 장사 등에 관한 법률 시행일인 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에 대해서는 분묘기지권의 시효취득을 계속 인정합니다. 따라서 1995년에 설치된 분묘도 시효취득할 수 있으므로 이 설명이 틀린 내용입니다. 암장되어 외형을 갖추지 않은 묘소나 장래의 묘소인 가묘에는 분묘기지권이 인정되지 않고, 분묘기지권에는 새로운 분묘를 신설할 권능이 포함되지 않습니다. 시효취득자가 지료를 지급할 필요가 없다는 것은 시험 당시의 판례 입장입니다. 시험 포인트: 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘는 분묘기지권 시효취득이 가능합니다.
문제 36
甲은 乙과 乙 소유의 X부동산의 매매계약을 체결하고, 친구 丙과의 명의신탁약정에 따라 乙로부터 바로 丙 명의로 소유권이전등기를 하였다. 이와 관련하여 개업공인중개사가 甲과 丙에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 丙간의 약정이 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않은 경우 명의신탁약정 및 그 등기는 유효하다. ㄴ. 丙이 X부동산을 제3자에게 처분한 경우 丙은 甲과의 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다. ㄷ. 甲과 乙 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ㄹ. 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 · 해설 보기
정답 ③
甲이 매매계약을 체결하고 乙로부터 바로 丙 명의로 등기한 것은 3자간 등기명의신탁입니다. 이 경우 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 목적과 관계없이 무효이며, 소유권은 매도인 乙에게 남아 있으므로 丙이 소유권을 취득한다는 설명은 틀립니다. 甲과 乙 사이의 매매계약은 유효하므로 甲은 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 판례는 이 유형에서 丙이 부동산을 처분해도 甲에 대한 횡령죄가 성립하지 않는다고 봅니다. 따라서 ㄴ·ㄷ이 옳습니다. 시험 포인트: 3자간 등기명의신탁에서 약정과 등기는 무효이고 매매계약은 유효합니다.
문제 37
甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.
②丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다.
③乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙과 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.
④X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다.
⑤X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다.
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정답 ②
주택 인도와 주민등록을 마친 乙의 대항력은 다음날인 6월 4일 0시에 생기므로 같은 날 16시에 등기한 丙의 근저당권보다 후순위입니다. 경매로 최선순위인 丙의 근저당권이 소멸하면 그보다 늦은 乙의 임차권도 소멸하므로 이 설명이 옳습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고 丙보다 우선 배당받지도 못합니다. 보증금을 받으려면 주택을 법원이 아니라 매수인에게 인도해야 하며, 강제경매를 신청한 임차인은 별도 배당요구가 필요 없습니다. 시험 포인트: 주택임차인의 대항력은 인도·주민등록 다음날 0시에 생깁니다.
문제 38
부동산 전자계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
①시ㆍ도지사는 부동산거래의 계약ㆍ신고ㆍ허가ㆍ관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
②부동산 거래계약의 신고를 하는 경우 전자인증의 방법으로 신분을 증명할 수 없다.
③정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하였더라도 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 없다.
④개업공인중개사가 부동산거래계약시스템을 통하여 부동산거래계약을 체결한 경우 부동산거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.
⑤거래계약서 작성 시 확인ㆍ설명사항이 전자문서 및 전자거래 기본법에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우라도 개업공인중개사는 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 보존하여야 한다.
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정답 ④
개업공인중개사가 부동산거래계약시스템을 통해 거래계약을 체결하면 계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 부동산거래의 계약·신고·허가·관리 등에 관한 정보체계는 국토교통부장관이 구축·운영합니다. 거래신고 시 전자인증 방법으로 신분을 증명할 수 있고, 정보처리시스템으로 체결한 주택임대차계약은 시스템을 통해 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 공인전자문서센터에 보관되면 서면 보존 의무가 없습니다. 시험 포인트: 부동산거래계약시스템으로 계약하면 거래신고를 한 것으로 봅니다.
문제 39
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고의 대상이 되는 계약이 아닌 것은?
①주택법에 따라 공급된 주택의 매매계약
②택지개발촉진법에 따라 공급된 토지의 임대차계약
③도시개발법에 따른 부동산에 대한 공급계약
④체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 등록된 시설이 있는 건물의 매매계약
⑤도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계약의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약
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정답 ②
부동산 거래신고 대상은 토지·건축물의 매매계약, 택지개발촉진법·주택법·도시개발법 등에 따른 부동산 공급계약, 그리고 공급계약을 통해 부동산을 공급받는 지위나 관리처분계약 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위의 매매계약입니다. 임대차계약은 이 제도의 신고 대상이 아니므로 택지개발촉진법에 따라 공급된 토지의 임대차계약은 신고 대상이 아닙니다. 나머지 매매·공급계약과 지위 매매는 모두 신고 대상입니다. 시험 포인트: 부동산 거래신고는 매매·공급계약과 지위 매매가 대상이며 임대차는 제외됩니다.
문제 40
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산 거래신고에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우 거래당사자는 60일 이내에 부동산거래신고를 하여야 한다.
②소속공인중개사 및 중개보조원은 부동산거래신고를 할 수 있다.
③지방공기업법에 따른 지방공사와 개인이 매매계약을 체결한 경우 양 당사자는 공동으로 신고하여야 한다.
④거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 부동산거래계약 신고서의 기재사항이다.
⑤매매대상 토지 중 공장부지로 편입되지 아니할 부분의 토지를 매도인에게 원가로 반환한다는 조건을 당사자가 약정한 경우 그 사항은 신고사항이다.
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정답 ⑤
판례는 매매대상 토지 중 공장부지로 편입되지 않을 부분을 매도인에게 원가로 반환한다는 약정을 거래계약의 조건으로서 신고해야 할 사항으로 봅니다. 이 설명이 옳습니다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 신고의무자는 거래당사자가 아니라 개업공인중개사입니다. 소속공인중개사는 제출 대행만 할 수 있고 중개보조원은 할 수 없습니다. 지방공사 등 국가등이 당사자이면 국가등이 단독 신고합니다. 공법상 거래규제는 신고서 기재사항이 아닙니다. 시험 포인트: 중개거래는 개업공인중개사가 신고하고 계약의 조건이나 기한도 신고사항입니다.
부동산공법
문제 41
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 광역시의 기반시설부담구역에 관한 설명으로 틀린 것은?
①기반시설부담구역이 지정되면 광역시장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 기반시설설치계획을 수립하여야 하며, 이를 도시ㆍ군관리계획에 반영하여야 한다.
②기반시설부담구역의 지정은 해당 광역시에 설치된 지방도시계획위원회의 심의대상이다.
③광역시장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 개정으로 인하여 행위 제한이 완화되는 지역에 대하여는 이를 기반시설부담구역으로 지정할 수 없다.
④지구단위계획을 수립한 경우에는 기반시설설치계획을 수립한 것으로 본다.
⑤기반시설부담구역의 지정고시일부터 1년이 되는 날까지 광역시장이 기반시설설치계획을 수립하지 아니하면 그 1년이 되는 날의 다음날에 기반시설부담구역의 지정은 해제된 것으로 본다.
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정답 ③
광역시장은 이 법의 개정으로 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역에 대하여는 기반시설부담구역으로 지정하여야 합니다. 지정할 수 없다는 설명이 틀립니다. 지정 후 기반시설설치계획을 수립해 도시·군관리계획에 반영해야 하고, 지정은 지방도시계획위원회 심의를 거치며, 지구단위계획을 수립하면 설치계획을 수립한 것으로 봅니다. 지정고시일부터 1년 안에 설치계획을 수립하지 않으면 1년이 되는 날의 다음날 해제된 것으로 봅니다. 시험 포인트: 법 개정으로 행위 제한이 완화되는 지역은 기반시설부담구역 의무 지정 대상
문제 42
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 주민이 도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?
①도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안받은 자는 제안자와 협의하여 제안된 도시ㆍ군관리계획의 입안 및 결정에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.
②제안서에는 도시ㆍ군관리계획도서뿐만 아니라 계획설명서도 첨부하여야 한다.
③도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안받은 자는 그 처리 결과를 제안자에게 알려야 한다.
④산업ㆍ유통개발진흥지구의 지정 및 변경에 관한 사항은 입안제안의 대상에 해당하지 않는다.
⑤도시ㆍ군관리계획의 입안을 제안하려는 자가 토지소유자의 동의를 받아야 하는 경우 국ㆍ공유지는 동의 대상 토지 면적에서 제외된다.
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정답 ④
주민은 기반시설의 설치·정비, 지구단위계획구역 지정·변경과 지구단위계획 수립·변경, 산업·유통개발진흥지구의 지정·변경 등에 관하여 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있습니다. 산업·유통개발진흥지구가 제안 대상이 아니라는 설명이 틀린 것입니다. 입안·결정 비용은 제안자와 협의해 부담시킬 수 있고, 제안서에는 계획도서와 계획설명서를 첨부하며, 처리 결과는 제안자에게 알려야 합니다. 토지소유자 동의 면적 산정에서 국·공유지는 제외됩니다. 시험 포인트: 산업·유통개발진흥지구 지정·변경도 주민 입안제안 대상
문제 43
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 법령은 고려하지 않음)
①재해복구를 위한 응급조치로서 공작물의 설치를 하려는 자는 도시ㆍ군계획사업에 의한 행위가 아닌 한 개발행위허가를 받아야 한다.
②국가나 지방자치단체가 시행하는 개발행위에도 이행보증금을 예치하게 하여야 한다.
③환경오염 방지조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 하려는 경우에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 한다.
④개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우, 그가 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치하면 기존의 공공시설은 대체되는 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도될 수 있다.
⑤개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우, 개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 개발행위허가를 받은 자에게 전부 무상으로 귀속된다.
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정답 ③
개발행위허가권자는 기반시설 설치, 환경오염 방지, 경관 등에 관한 조치를 조건으로 허가할 수 있는데, 이때 미리 허가 신청자의 의견을 들어야 하므로 옳은 설명입니다. 재해복구 응급조치는 허가 없이 하고 사후 신고합니다. 국가나 지방자치단체가 시행하는 개발행위는 이행보증금 예치 대상에서 제외됩니다. 대체 시설 설치비용 범위의 무상양도는 행정청이 아닌 경우이고, 행정청이면 종전 시설이 무상 귀속되어 두 보기는 뒤바뀌었습니다. 시험 포인트: 조건부 허가 시 신청자 의견 청취, 행정청 여부에 따른 귀속·양도 구분
문제 44
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 아래 내용을 뜻하는 용어는?
도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획
①일부관리계획
②지구단위계획
③도시ㆍ군기본계획
④시가화조정구역계획
⑤입지규제최소구역계획
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정답 ②
도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하여 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시·군관리계획은 지구단위계획입니다. 도시·군기본계획은 관할 구역의 기본적 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이고, 시가화조정구역과 입지규제최소구역은 용도구역의 일종이며, 일부관리계획은 법에 없는 용어입니다. 시험 포인트: 대상지역 일부를 체계적·계획적으로 관리하는 계획은 지구단위계획
문제 45
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 시장 또는 군수가 주민의 의견을 들어야 하는 경우로 명시되어 있지 않은 것은?(단, 국토교통부장관이 따로 정하는 경우는 고려하지 않음)
①광역도시계획을 수립하려는 경우
②성장관리방안을 수립하려는 경우
③시범도시사업계획을 수립하려는 경우
④기반시설부담구역을 지정하려는 경우
⑤개발밀도관리구역을 지정하려는 경우
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정답 ⑤
광역도시계획 수립 시에는 공청회를 열어 주민과 관계 전문가의 의견을 들어야 하고, 성장관리방안 수립, 시범도시사업계획 수립, 기반시설부담구역 지정의 경우에도 주민 의견을 듣도록 규정되어 있습니다. 반면 개발밀도관리구역은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하도록 되어 있을 뿐 주민 의견 청취 절차가 명시되어 있지 않습니다. 기반시설부담구역과 개발밀도관리구역의 절차 차이를 구별하는 문제입니다. 시험 포인트: 개발밀도관리구역 지정은 주민 의견 청취 규정이 없음
문제 46
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국가 또는 지방자치단체가 자연취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위하여 시행하거나 지원할 수 있는 사업만을 모두 고른 것은?
ㄱ. 어린이놀이터ㆍ마을회관의 설치 ㄴ. 쓰레기처리장ㆍ하수처리시설의 개량 ㄷ. 하천정비 등 재해방지를 위한 시설의 설치 ㄹ. 주택의 개량
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
국가나 지방자치단체가 자연취락지구 안에서 시행하거나 지원할 수 있는 사업에는 도로·수도·하수도 등의 정비, 어린이놀이터·마을회관·주차장 등의 설치·정비, 쓰레기처리장·하수처리시설 등의 설치·개량, 하천정비 등 재해방지 시설의 설치·정비, 주택의 신축·개량이 포함됩니다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 모두 해당합니다. 주민 생활편익과 주거환경 개선에 필요한 사업이 폭넓게 인정된다는 점을 기억하면 됩니다. 시험 포인트: 자연취락지구 지원사업에는 주택 개량과 재해방지 시설도 포함
문제 47
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역별 용적률의 최대한도가 다음 중 가장 큰 것은?(단, 조례 등 기타 강화ㆍ완화조건은 고려하지 않음)
①제1종전용주거지역
②제3종일반주거지역
③준주거지역
④일반공업지역
⑤준공업지역
정답 · 해설 보기
정답 ③
시행령상 용도지역별 용적률 최대한도는 제1종전용주거지역 100퍼센트, 제3종일반주거지역 300퍼센트, 준주거지역 500퍼센트, 일반공업지역 350퍼센트, 준공업지역 400퍼센트입니다. 따라서 보기 중 준주거지역의 최대한도가 가장 큽니다. 주거지역 가운데 준주거지역은 상업기능 보완을 위해 용적률이 높게 설정되어 있고, 공업지역 중에서는 준공업지역이 일반공업지역보다 높다는 점을 함께 정리해 두면 좋습니다. 시험 포인트: 준주거 500, 준공업 400, 일반공업 350, 제3종일반주거 300
문제 48
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시ㆍ군계획시설에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은?
도시ㆍ군계획시설결정이 고시된 도시ㆍ군계획시설에 대하여 그 고시일부터 ( ㄱ )년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시ㆍ군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 도시ㆍ군계획시설결정은 그 고시일부터 ( ㄱ )년이 ( ㄴ )에 그 효력을 잃는다.
①ㄱ: 10, ㄴ: 되는 날
②ㄱ: 20, ㄴ: 되는 날
③ㄱ: 10, ㄴ: 되는 날의 다음날
④ㄱ: 15, ㄴ: 되는 날의 다음날
⑤ㄱ: 20, ㄴ: 되는 날의 다음날
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정답 ⑤
도시·군계획시설결정이 고시된 시설에 대하여 고시일부터 20년이 지날 때까지 해당 시설사업이 시행되지 아니하면, 그 결정은 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날에 효력을 잃습니다. 이른바 장기미집행 도시·군계획시설의 실효 제도입니다. 기간을 10년이나 15년으로 잡거나 효력 상실 시점을 20년이 되는 날로 본 조합은 모두 틀립니다. 10년은 매수청구권 등 장기미집행 관련 다른 제도와 혼동하기 쉬운 숫자입니다. 시험 포인트: 시설결정 실효는 고시일부터 20년이 되는 날의 다음날
문제 49
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제3종일반주거지역 안에서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물은?(단, 건축물의 종류는 「건축법 시행령」 별표 1에 규정된 용도별 건축물의 종류에 따름)
①제2종 근린생활시설 중 단란주점
②의료시설 중 격리병원
③문화 및 집회시설 중 관람장
④위험물저장 및 처리시설 중 액화가스 취급소ㆍ판매소
⑤업무시설로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 4천제곱미터인 것
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정답 ④
제3종일반주거지역에서 도시·군계획조례로 건축할 수 있는 건축물에는 위험물저장 및 처리시설 중 주유소, 석유판매소, 액화가스 취급소·판매소 등이 포함되므로 액화가스 취급소·판매소가 정답입니다. 단란주점, 의료시설 중 격리병원, 문화 및 집회시설 중 관람장은 허용 대상에서 제외됩니다. 업무시설은 그 용도 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이하인 경우에 한하므로 4천제곱미터인 것은 건축할 수 없습니다. 시험 포인트: 제3종일반주거지역 조례 허용 업무시설은 바닥면적 합계 3천제곱미터 이하
문제 50
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지구와 그 세분(細分)이 바르게 연결된 것만을 모두 고른 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)
보호지구는 역사문화환경보호지구, 중요시설물보호지구, 생태계보호지구로 세분되므로 ㄱ은 바르게 연결되었습니다. 방재지구는 시가지방재지구와 자연방재지구로만 나뉘어 특정개발방재지구는 없습니다. 경관지구는 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 나뉘며 주거경관지구는 없습니다. 취락지구는 자연취락지구와 집단취락지구로 나뉘고 농어촌취락지구는 없습니다. 따라서 바르게 연결된 것은 ㄱ뿐입니다. 시험 포인트: 방재지구 2개, 경관지구는 자연·시가지·특화, 취락지구는 자연·집단
문제 51
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 건축물별 기반시설유발계수가 다음 중 가장 큰 것은?
①단독주택
②장례시설
③관광휴게시설
④제2종 근린생활시설
⑤비금속 광물제품 제조공장
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정답 ③
기반시설유발계수는 건축물 용도별로 기반시설 설치비용 산정에 쓰이는 계수입니다. 단독주택과 장례시설은 0.7, 비금속 광물제품 제조공장은 1.3, 제2종 근린생활시설은 1.6, 관광휴게시설은 1.9이므로 보기 중 관광휴게시설이 가장 큽니다. 계수 전체로 보면 위락시설이 가장 크고, 그다음이 관광휴게시설이라는 점을 함께 기억하면 출제에 대비하기 좋습니다. 시험 포인트: 기반시설유발계수는 위락시설 2.1, 관광휴게시설 1.9 순으로 큼
문제 52
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 용어의 정의에 관한 조문의 일부이다. ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은?
“( ㄱ )”(이)란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 ( ㄴ )의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 ( ㄴ )의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
①ㄱ: 용도지구, ㄴ: 용도지역
②ㄱ: 용도지구, ㄴ: 용도구역
③ㄱ: 용도지역, ㄴ: 용도지구
④ㄱ: 용도지구, ㄴ: 용도지역 및 용도구역
⑤ㄱ: 용도지역, ㄴ: 용도구역 및 용도지구
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정답 ①
용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역입니다. 따라서 ㄱ은 용도지구, ㄴ은 용도지역입니다. 용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화·완화하는 것이므로 ㄴ에 용도구역이 들어가는 조합은 정의를 혼동한 것입니다. 시험 포인트: 용도지구는 용도지역의 제한을 강화·완화, 용도구역은 지역·지구의 제한을 강화·완화
문제 53
도시개발법령상 도시개발구역의 지정에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 특례는 고려하지 않음)
①대도시 시장은 직접 도시개발구역을 지정할 수 없고, 도지사에게 그 지정을 요청하여야 한다.
②도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 도의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 면적이 더 넓은 행정구역의 도지사가 도시개발구역을 지정하여야 한다.
③천재지변으로 인하여 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우 국토교통부장관이 도시개발구역을 지정할 수 있다.
④도시개발구역의 총 면적이 1만제곱미터 미만인 경우 둘 이상의 사업시행지구로 분할하여 지정할 수 있다.
⑤자연녹지지역에서 도시개발구역을 지정한 이후 도시개발사업의 계획을 수립하는 것은 허용되지 아니한다.
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정답 ③
천재지변 등으로 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우 국토교통부장관이 도시개발구역을 지정할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 대도시 시장은 직접 지정권자이고, 둘 이상의 시·도에 걸치면 관계 시·도지사가 협의해 지정할 자를 정합니다. 분할 지정은 분할 후 각 사업시행지구의 면적이 1만제곱미터 이상인 경우에 할 수 있습니다. 자연녹지지역 등에서는 구역 지정 후 개발계획을 수립하는 것이 허용됩니다. 시험 포인트: 천재지변 등 긴급한 경우 국토교통부장관 지정 가능
문제 54
도시개발법령상 지정권자가 ‘도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 도시개발사업’을 ‘지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설에 관한 사업’과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우, 이 도시개발사업의 시행자로 지정될 수 없는 자는?(단, 지정될 수 있는 자가 도시개발구역의 토지 소유자는 아니며, 다른 법령은 고려하지 않음)
①국가
②지방자치단체
③「지방공기업법」에 따른 지방공사
④「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
⑤「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자 중 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제4조에 따른 외부감사의 대상이 되는 자
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정답 ①
도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우 시행자는 원칙적으로 토지 소유자나 조합입니다. 다만 지방자치단체의 장이 집행하는 공공시설 사업과 병행할 필요가 있는 경우 등에는 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 외부감사 대상인 신탁업자 같은 지방자치단체등을 시행자로 지정할 수 있습니다. 국가는 이 예외 시행자에 포함되지 않으므로 지정될 수 없는 자는 국가입니다. 시험 포인트: 전부 환지 방식의 예외 시행자는 지방자치단체등이며 국가는 제외
문제 55
도시개발법령상 환지 방식에 의한 도시개발사업의 시행에 관한 설명으로 옳은 것은?
①시행자는 준공검사를 받은 후 60일 이내에 지정권자에게 환지처분을 신청하여야 한다.
②도시개발구역이 2 이상의 환지계획구역으로 구분되는 경우에도 사업비와 보류지는 도시개발구역 전체를 대상으로 책정하여야 하며, 환지계획구역별로는 책정할 수 없다.
③도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격은 개별공시지가로 한다.
④환지 예정지가 지정되어도 종전 토지의 임차권자는 환지처분 공고일까지 종전 토지를 사용ㆍ수익할 수 있다.
⑤환지 계획에는 필지별로 된 환지 명세와 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세가 포함되어야 한다.
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정답 ⑤
환지 계획에는 환지 설계, 필지별로 된 환지 명세, 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세, 체비지·보류지 명세 등이 포함되어야 하므로 옳은 설명입니다. 환지처분은 공사 완료 공고 후 60일 이내에 시행자가 합니다. 환지계획구역별로 사업비와 보류지를 책정할 수 있습니다. 조성토지등의 가격은 감정평가법인등이 평가합니다. 환지 예정지가 지정되면 종전 토지의 임차권자 등은 종전 토지를 사용·수익할 수 없습니다. 시험 포인트: 환지 계획에는 필지별 환지 명세와 필지별·권리별 청산 대상 토지 명세 포함
문제 56
도시개발법령상 도시개발사업의 시행자인 국가 또는 지방자치단체가 「주택법」에 따른 주택건설사업자에게 대행하게 할 수 있는 도시개발사업의 범위에 해당하는 것만을 모두 고른 것은?
ㄱ. 실시설계 ㄴ. 기반시설공사 ㄷ. 부지조성공사 ㄹ. 조성된 토지의 분양
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
시행자인 국가나 지방자치단체 등 공공시행자는 도시개발사업의 일부를 주택법에 따른 주택건설사업자 등에게 대행하게 할 수 있습니다. 대행할 수 있는 범위는 실시설계, 부지조성공사, 기반시설공사, 조성된 토지의 분양입니다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 모두 해당합니다. 설계부터 공사, 분양까지 민간의 역량을 활용할 수 있도록 넓게 허용한 것이라고 이해하면 됩니다. 시험 포인트: 대행 범위는 실시설계·부지조성공사·기반시설공사·조성토지 분양
문제 57
도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
①분할 혼용방식은 수용 또는 사용 방식이 적용되는 지역과 환지 방식이 적용되는 지역을 사업시행지구별로 분할하여 시행하는 방식이다.
②계획적이고 체계적인 도시개발 등 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우에는 환지 방식으로 정하여야 하며, 다른 시행방식에 의할 수 없다.
③도시개발구역지정 이후에는 도시개발사업의 시행방식을 변경할 수 없다.
④시행자는 도시개발사업의 시행방식을 토지등을 수용 또는 사용하는 방식, 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식 중에서 정하여 국토교통부장관의 허가를 받아야 한다.
⑤지방자치단체가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 할 때에는 도시개발사업에 관한 규약을 정하여야 한다.
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정답 ①
분할 혼용방식은 수용 또는 사용 방식이 적용되는 지역과 환지 방식이 적용되는 지역을 사업시행지구별로 분할하여 시행하는 방식이므로 옳은 설명입니다. 집단적인 조성과 공급이 필요한 경우에는 수용 또는 사용 방식으로 정합니다. 시행방식은 요건을 갖추면 구역 지정 후에도 변경할 수 있습니다. 시행방식은 지정권자가 정하며 국토교통부장관의 허가 대상이 아닙니다. 지방자치단체가 전부 환지 방식으로 시행할 때는 규약이 아니라 시행규정을 작성합니다. 시험 포인트: 분할 혼용방식은 사업시행지구별로 수용·환지 방식을 나누어 적용
문제 58
도시개발법령상 수용 또는 사용의 방식에 따른 사업시행에 관한 설명으로 옳은 것은?
①「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사가 시행자인 경우 토지 소유자 전원의 동의 없이는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 없다.
②지방자치단체가 시행자인 경우 지급보증 없이 토지상환채권을 발행할 수 있다.
③지정권자가 아닌 시행자는 조성토지등을 공급받거나 이용하려는 자로부터 지정권자의 승인 없이 해당 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.
④원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1을 초과하여 공급될 수 있다.
⑤공공용지가 아닌 조성토지등의 공급은 수의계약의 방법에 의하여야 한다.
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정답 ②
토지상환채권은 원칙적으로 금융기관 등의 지급보증을 받아 발행하지만, 지방자치단체 등 공공시행자는 지급보증 없이 발행할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 지방공사 같은 공공시행자는 토지 소유자 동의 없이 수용·사용할 수 있습니다. 선수금을 받으려면 지정권자의 승인을 받아야 합니다. 원형지는 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내에서 공급합니다. 조성토지등은 경쟁입찰이 원칙이고 추첨이나 수의계약은 예외입니다. 시험 포인트: 공공시행자의 토지상환채권은 지급보증 불요
문제 59
도시 및 주거환경정비법령상 정비사업의 시행에 관한 설명으로 옳은 것은?
①조합의 정관에는 정비구역의 위치 및 면적이 포함되어야 한다.
②조합설립인가 후 시장ㆍ군수등이 토지주택공사등을 사업시행자로 지정ㆍ고시한 때에는 그 고시일에 조합설립인가가 취소된 것으로 본다.
③조합은 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하지 않아도 된다.
④조합장이 자기를 위하여 조합과 소송을 할 때에는 이사가 조합을 대표한다.
⑤재건축사업을 하는 정비구역에서 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 준주거지역 및 상업지역 이외의 지역에서 오피스텔을 건설할 수 있다.
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정답 ①
조합의 정관에는 조합의 명칭과 사무소 소재지, 조합원 자격, 정비구역의 위치 및 면적 등이 포함되어야 하므로 옳은 설명입니다. 토지주택공사등을 사업시행자로 지정·고시하면 고시일 다음날 조합설립인가가 취소된 것으로 봅니다. 조합은 명칭에 정비사업조합이라는 문자를 사용해야 합니다. 조합장이 자기를 위해 조합과 소송할 때는 감사가 조합을 대표합니다. 재건축사업의 오피스텔은 준주거지역과 상업지역에서만 건설할 수 있습니다. 시험 포인트: 조합장과 조합 간 소송은 감사가 대표, 지정 고시 시 다음날 인가 취소 간주
문제 60
도시 및 주거환경정비법령상 비용의 부담 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①정비사업비는 「도시 및 주거환경정비법」 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.
②지방자치단체는 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용에 대해 융자를 알선할 수는 있으나 직접적으로 보조할 수는 없다.
③정비구역의 국유ㆍ공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각될 수 있다.
④시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자는 부과금 또는 연체료를 체납하는 자가 있는 때에는 시장ㆍ군수등에게 그 부과ㆍ징수를 위탁할 수 있다.
⑤사업시행자는 정비사업을 시행하는 지역에 전기ㆍ가스 등의 공급시설을 설치하기 위하여 공동구를 설치하는 경우에는 다른 법령에 따라 그 공동구에 수용될 시설을 설치할 의무가 있는 자에게 공동구의 설치에 드는 비용을 부담시킬 수 있다.
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정답 ②
국가나 지방자치단체는 시장·군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에 드는 비용의 일부를 보조하거나 융자할 수 있고 융자를 알선할 수도 있습니다. 직접 보조할 수 없다는 설명이 틀린 것입니다. 정비사업비는 원칙적으로 사업시행자가 부담하고, 정비구역의 국·공유재산은 사업시행자나 점유자·사용자에게 수의계약으로 우선 매각할 수 있습니다. 부과금 체납 시 징수 위탁과 공동구 설치비용 부담도 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 민간 사업시행자의 정비사업 비용도 국가·지방자치단체가 보조·융자 가능
문제 61
도시 및 주거환경정비법령상 분양공고에 포함되어야 할 사항으로 명시되지 않은 것은?(단, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업은 제외하고, 조례는 고려하지 않음)
①분양신청자격
②분양신청방법
③분양신청기간 및 장소
④분양대상자별 분담금의 추산액
⑤분양대상 대지 또는 건축물의 내역
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정답 ④
분양공고에는 사업시행인가의 내용, 정비사업의 종류·명칭·위치·면적, 분양신청기간 및 장소, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 분양신청자격, 분양신청방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등이 포함됩니다. 분양대상자별 분담금의 추산액은 공고가 아니라 토지등소유자에게 개별 통지하는 사항입니다. 공고 사항과 통지 사항을 구별하는 문제입니다. 시험 포인트: 분담금 추산액은 분양공고가 아닌 개별 통지 사항
문제 62
도시 및 주거환경정비법령상 도시ㆍ주거환경정비기본계획을 변경할 때 지방의회의 의견청취를 생략할 수 있는 경우가 아닌 것은?
①공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우
②정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
③사회복지시설 및 주민문화시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우
④구체적으로 명시된 정비예정구역 면적의 25퍼센트를 변경하는 경우
⑤정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항을 변경하는 경우
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정답 ④
기본계획의 경미한 변경에는 지방의회 의견청취 등을 생략할 수 있습니다. 공동이용시설 설치계획 변경, 정비사업 계획기간 단축, 사회복지시설·주민문화시설 설치계획 변경, 재원조달에 관한 사항 변경은 경미한 변경입니다. 정비예정구역 면적은 20퍼센트 미만을 변경하는 경우에만 경미한 변경이므로 25퍼센트를 변경하면 의견청취를 생략할 수 없습니다. 시험 포인트: 정비예정구역 면적 20퍼센트 미만 변경만 경미한 변경
문제 63
도시 및 주거환경정비법령상 조합총회의 소집에 관한 규정내용이다. ( )에 들어갈 숫자를 바르게 나열한 것은?
○ 정관의 기재사항 중 조합임원의 권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 조합원 ( ㄱ )분의 1 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ○ 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 ( ㄴ )일 전까지 회의 목적ㆍ안건ㆍ일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다.
①ㄱ: 3, ㄴ: 7
②ㄱ: 5, ㄴ: 7
③ㄱ: 5, ㄴ: 10
④ㄱ: 10, ㄴ: 7
⑤ㄱ: 10, ㄴ: 10
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정답 ④
총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 소집합니다. 다만 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 정관 사항을 변경하기 위한 총회는 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집합니다. 총회를 소집하려는 자는 개최 7일 전까지 회의 목적·안건·일시·장소를 조합원에게 통지해야 합니다. 따라서 ㄱ은 10, ㄴ은 7입니다. 시험 포인트: 임원 관련 정관 변경 총회는 10분의 1 이상 요구, 통지는 7일 전
문제 64
도시 및 주거환경정비법령상 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립 및 정비구역의 지정에 관한 설명으로 틀린 것은?
①기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다.
②기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립한 때에는 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
③정비구역의 지정권자는 정비구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우에는 진입로 지역과 그 인접지역을 포함하여 정비구역을 지정할 수 있다.
④정비구역에서는 「주택법」에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 아니 된다.
⑤정비구역에서 이동이 쉽지 아니한 물건을 14일 동안 쌓아두기 위해서는 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 한다.
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정답 ⑤
정비구역에서 허가를 받아야 하는 물건 적치는 이동이 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위입니다. 14일 동안 쌓아두는 것은 허가 대상이 아니므로 틀린 설명입니다. 기본계획 수립 시 14일 이상 주민 공람, 수립 후 공보 고시와 열람, 진입로 설치를 위한 인접지역 포함 지정, 정비구역 안 지역주택조합 조합원 모집 금지는 모두 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 정비구역 물건 적치 허가는 1개월 이상 쌓아놓는 경우
문제 65
주택법령상 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?
①“주택단지”에 해당하는 토지가 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로로 분리된 경우, 분리된 토지를 각각 별개의 주택단지로 본다.
②“단독주택”에는 「건축법 시행령」에 따른 다가구주택이 포함되지 않는다.
③“공동주택”에는 「건축법 시행령」에 따른 아파트, 연립주택, 기숙사 등이 포함된다.
④“주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부를 말하며, 그 부속토지는 제외한다.
⑤주택단지에 딸린 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 지역난방공급시설 등은 “부대시설”에 포함된다.
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정답 ①
주택단지가 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로 등으로 분리되면 분리된 토지를 각각 별개의 주택단지로 보므로 옳은 설명입니다. 단독주택에는 다가구주택이 포함되고, 주택법상 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택이며 기숙사는 포함되지 않습니다. 주택에는 건축물과 그 부속토지가 포함됩니다. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설은 부대시설이 아니라 복리시설에 해당합니다. 시험 포인트: 폭 8미터 이상 도시계획예정도로로 분리되면 별개 주택단지
문제 66
주택법령상 지역주택조합의 설립인가신청을 위하여 제출하여야 하는 서류에 해당하지 않는 것은?
①조합장선출동의서
②조합원의 동의를 받은 정산서
③조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약
④조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류
⑤해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류
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정답 ②
지역주택조합 설립인가 신청 시에는 창립총회 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부, 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류, 사업계획서, 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원 확보 증명서류 등을 제출합니다. 조합원의 동의를 받은 정산서는 설립인가 신청 서류가 아니라 사업이 끝난 뒤 조합 해산 단계에서 문제되는 서류입니다. 시험 포인트: 지역주택조합 설립인가에는 80퍼센트 이상 사용권원 확보 서류 필요
문제 67
주택법령상 주거정책심의위원회의 심의를 거치도록 규정되어 있는 것만을 모두 고른 것은?
ㄱ. 「주택법」 제20조에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 요청을 받아 국토교통부장관이 임대주택의 인수자를 지정하는 경우 ㄴ. 「주택법」 제58조에 따라 국토교통부장관이 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 경우 ㄷ. 「주택법」 제63조에 따라 국토교통부장관이 투기과열지구의 지정을 해제하는 경우
①ㄴ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ④
국토교통부장관이 분양가상한제 적용 지역을 지정하거나 투기과열지구를 지정·해제할 때는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐야 하므로 ㄴ과 ㄷ이 해당합니다. 시장·군수·구청장이 임대주택을 인수하지 않을 때의 인수자 지정은 시·도지사에게 요청하여 이루어지는 절차로, 주거정책심의위원회 심의를 거치도록 규정된 사항이 아닙니다. 따라서 ㄱ은 제외됩니다. 시험 포인트: 분양가상한제 적용 지역 지정과 투기과열지구 지정·해제는 주거정책심의위원회 심의
문제 68
주택법령상 주택건설사업계획승인에 관한 설명으로 틀린 것은?
①사업계획에는 부대시설 및 복리시설의 설치에 관한 계획 등이 포함되어야 한다.
②주택단지의 전체 세대수가 500세대인 주택건설사업을 시행하려는 자는 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다.
③「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사는 동일한 규모의 주택을 대량으로 건설하려는 경우에는 국토교통부장관에게 주택의 형별(型別)로 표본설계도서를 작성ㆍ제출하여 승인을 받을 수 있다.
④사업계획승인권자는 사업계획을 승인할 때 사업주체가 제출하는 사업계획에 해당 주택건설사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부채납을 요구하여서는 아니 된다.
⑤사업계획승인권자는 사업계획승인의 신청을 받았을 때에는 정당한 사유가 없으면 신청받은 날부터 60일 이내에 사업주체에게 승인 여부를 통보하여야 한다.
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정답 ②
주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설·공급할 수 있는 것은 전체 세대수가 600세대 이상인 경우입니다. 500세대인 경우 분할 시행할 수 있다는 설명이 틀린 것입니다. 사업계획에는 부대시설·복리시설 설치계획이 포함되고, 한국토지주택공사는 표본설계도서를 승인받을 수 있으며, 과도한 기부채납 요구는 금지됩니다. 승인권자는 신청받은 날부터 60일 이내에 승인 여부를 통보해야 합니다. 시험 포인트: 공구별 분할 시행은 전체 세대수 600세대 이상
문제 69
「주택법」상 사용검사 후 매도청구 등에 관한 조문의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자를 바르게 나열한 것은?
「주택법」 제62조(사용검사 후 매도청구 등) ①～③ <생략> ④ 제1항에 따라 매도청구를 하려는 경우에는 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 ( ㄱ )퍼센트 미만이어야 한다. ⑤ 제1항에 따른 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날부터 ( ㄴ )년 이내에 해당 실소유자에게 송달되어야 한다. ⑥ <생략>
①ㄱ: 5, ㄴ: 1
②ㄱ: 5, ㄴ: 2
③ㄱ: 5, ㄴ: 3
④ㄱ: 10, ㄴ: 1
⑤ㄱ: 10, ㄴ: 2
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정답 ②
사용검사 후 대지 소유권을 회복한 실소유자에게 매도청구를 하려면 해당 토지 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 5퍼센트 미만이어야 합니다. 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날부터 2년 이내에 실소유자에게 송달되어야 합니다. 따라서 ㄱ은 5, ㄴ은 2입니다. 주택 소유자들은 주택의 소유자 4분의 3 이상의 동의로 대표자를 선정해 소송을 진행할 수 있습니다. 시험 포인트: 사용검사 후 매도청구는 5퍼센트 미만, 회복일부터 2년 이내 송달
문제 70
「주택법」상 청문을 하여야 하는 처분이 아닌 것은?(단, 다른 법령에 따른 청문은 고려하지 않음)
①공업화주택의 인정취소
②주택조합의 설립인가취소
③주택건설 사업계획승인의 취소
④공동주택 리모델링허가의 취소
⑤주택건설사업의 등록말소
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정답 ①
주택법상 청문을 해야 하는 처분은 주택건설사업 등의 등록말소, 주택조합의 설립인가취소, 사업계획승인의 취소, 공동주택 리모델링 등 행위허가의 취소입니다. 공업화주택의 인정취소는 시행일 당시 주택법의 청문 대상 처분으로 열거되어 있지 않으므로 정답입니다. 등록·인가·승인·허가처럼 사업 주체의 지위나 권리를 직접 박탈하는 처분에 청문이 요구된다는 점을 기억하면 됩니다. 시험 포인트: 주택법 청문 대상은 등록말소·조합설립인가취소·사업계획승인취소·행위허가취소
문제 71
주택법령상 사업계획승인권자가 사업주체의 신청을 받아 공사의 착수기간을 연장할 수 있는 경우가 아닌 것은?(단, 공사에 착수하지 못할 다른 부득이한 사유는 고려하지 않음)
①사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사 착수가 지연되는 경우
②공공택지의 개발ㆍ조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우
③「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」에 따라 문화재청장의 매장문화재 발굴허가를 받은 경우
④해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁을 사업주체가 소송 외의 방법으로 해결하는 과정에서 공사 착수가 지연되는 경우
⑤사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우
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정답 ④
착수기간 연장 사유에는 매장문화재 발굴허가를 받은 경우, 해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁으로 소송 절차가 진행 중인 경우, 사업계획승인 조건 이행에 따른 지연, 사업주체에게 책임 없는 불가항력적 사유, 공공택지 기반시설 설치 지연 등이 있습니다. 소유권 분쟁은 소송 절차가 진행 중이어야 하므로 소송 외의 방법으로 해결하는 과정에서 지연되는 경우는 연장 사유가 아닙니다. 시험 포인트: 소유권 분쟁은 소송 진행 중인 경우만 착수기간 연장 사유
문제 72
건축법령상 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자가 허가권자의 사전결정통지를 받은 경우 그 허가를 받은 것으로 볼 수 있는 것만을 모두 고른 것은?
ㄱ. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가 ㄴ. 「산지관리법」 제15조의2에 따른 도시지역 안의 보전산지에 대한 산지일시사용허가 ㄷ. 「산지관리법」 제14조에 따른 농림지역 안의 보전산지에 대한 산지전용허가 ㄹ. 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ②
사전결정통지를 받으면 개발행위허가, 산지전용허가와 산지일시사용허가·신고, 농지전용허가·신고·협의, 하천점용허가를 받은 것으로 봅니다. 다만 산지전용허가 등은 보전산지인 경우 도시지역만 해당합니다. 따라서 도시지역 안 보전산지에 대한 산지일시사용허가는 의제되지만, 농림지역 안 보전산지에 대한 산지전용허가는 의제되지 않습니다. 의제되는 것은 ㄱ·ㄴ·ㄹ입니다. 시험 포인트: 사전결정 시 보전산지의 산지전용허가 의제는 도시지역에 한정
문제 73
건축법령상 건축민원전문위원회에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 조례는 고려하지 않음)
①도지사는 건축위원회의 심의 등을 효율적으로 수행하기 위하여 필요하면 자신이 설치하는 건축위원회에 건축민원전문위원회를 두어 운영할 수 있다.
②건축민원전문위원회가 위원회에 출석하게 하여 의견을 들을 수 있는 자는 신청인과 허가권자에 한한다.
③건축민원전문위원회에 질의민원의 심의를 신청하려는 자는 문서에 의할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 구술로도 신청할 수 있다.
④건축민원전문위원회는 심의에 필요하다고 인정하면 위원 또는 사무국의 소속 공무원에게 관계 서류를 열람하게 하거나 관계 사업장에 출입하여 조사하게 할 수 있다.
⑤건축민원전문위원회는 건축법령의 운영 및 집행에 관한 민원을 심의할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
건축민원전문위원회는 필요하다고 인정하면 신청인, 허가권자의 업무담당자, 이해관계자 또는 참고인을 위원회에 출석하게 하여 의견을 들을 수 있습니다. 출석 대상을 신청인과 허가권자로 한정한 설명이 틀린 것입니다. 도지사는 자신이 두는 건축위원회에 건축민원전문위원회를 둘 수 있고, 질의민원 심의 신청은 문서가 원칙이나 특별한 사정이 있으면 구술도 가능하며, 관계 서류 열람과 사업장 출입 조사를 하게 할 수 있습니다. 시험 포인트: 건축민원전문위원회 출석 대상에는 이해관계자·참고인도 포함
문제 74
건축법령상 건축공사현장 안전관리 예치금에 관한 조문의 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은?(단, 적용 제외는 고려하지 않음)
허가권자는 연면적이 ( ㄱ )제곱미터 이상인 건축물로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물에 대하여는 착공신고를 하는 건축주에게 장기간 건축물의 공사현장이 방치되는 것에 대비하여 미리 미관 개선과 안전관리에 필요한 비용을 건축공사비의 ( ㄴ )퍼센트의 범위에서 예치하게 할 수 있다.
①ㄱ: 1천, ㄴ: 1
②ㄱ: 1천, ㄴ: 3
③ㄱ: 1천, ㄴ: 5
④ㄱ: 3천, ㄴ: 3
⑤ㄱ: 3천, ㄴ: 5
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정답 ①
허가권자는 연면적 1천제곱미터 이상인 건축물로서 지방자치단체 조례로 정하는 건축물에 대하여 착공신고를 하는 건축주에게 공사현장 방치에 대비한 미관 개선과 안전관리 비용을 건축공사비의 1퍼센트 범위에서 예치하게 할 수 있습니다. 따라서 ㄱ은 1천, ㄴ은 1입니다. 공사 중단으로 장기간 방치되는 현장을 정비하기 위한 재원을 미리 확보하려는 제도입니다. 시험 포인트: 안전관리 예치금은 연면적 1천제곱미터 이상, 공사비 1퍼센트 범위
문제 75
건축법령상 국가가 소유한 대지의 지상 여유공간에 구분지상권을 설정하여 시설을 설치하려는 경우, 허가권자가 구분지상권자를 건축주로 보고 구분지상권이 설정된 부분을 대지로 보아 건축허가를 할 수 있는 시설에 해당하는 것은?
①수련시설 중 「청소년활동진흥법」에 따른 유스호스텔
②제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
③제2종 근린생활시설 중 노래연습장
④문화 및 집회시설 중 공연장
⑤업무시설 중 오피스텔
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정답 ④
국가나 지방자치단체 소유 대지의 지상·지하 여유공간에 구분지상권을 설정해 건축허가를 받을 수 있는 시설은 제1종·제2종 근린생활시설, 공연장·전시장으로 한정된 문화 및 집회시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 운동시설, 오피스텔을 제외한 업무시설 등입니다. 공연장이 여기에 해당합니다. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설과 노래연습장은 제외되고, 오피스텔과 유스호스텔도 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 구분지상권 건축허가 대상 문화 및 집회시설은 공연장·전시장
문제 76
건축법령상 철도의 선로 부지(敷地)에 있는 시설로서 「건축법」의 적용을 받지 않는 건축물만을 모두 고른 것은?(단, 건축법령 이외의 특례는 고려하지 않음)
ㄱ. 플랫폼 ㄴ. 운전보안시설 ㄷ. 철도 선로의 아래를 가로지르는 보행시설 ㄹ. 해당 철도사업용 급수(給水)ㆍ급탄(給炭) 및 급유(給油) 시설
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
철도나 궤도의 선로 부지에 있는 시설 중 운전보안시설, 철도 선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설, 플랫폼, 해당 철도 또는 궤도사업용 급수·급탄 및 급유 시설은 건축법을 적용하지 않습니다. 따라서 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ이 모두 적용 제외 건축물입니다. 문화재보호법에 따른 지정문화재, 고속도로 통행료 징수시설, 컨테이너를 이용한 간이창고 등도 적용 제외 대상으로 함께 출제됩니다. 시험 포인트: 선로 부지의 플랫폼·운전보안시설·횡단 보행시설·급수급탄급유시설은 건축법 적용 제외
문제 77
건축법령상 대지를 조성하기 위하여 건축물과 분리하여 공작물을 축조하려는 경우, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 하는 공작물에 해당하지 않는 것은?(단, 공용건축물에 대한 특례는 고려하지 않음)
①상업지역에 설치하는 높이 8미터의 통신용 철탑
②높이 4미터의 옹벽
③높이 8미터의 굴뚝
④바닥면적 40제곱미터의 지하대피호
⑤높이 4미터의 장식탑
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정답 ⑤
신고 대상 공작물에는 높이 6미터를 넘는 굴뚝, 높이 6미터를 넘는 장식탑·기념탑 등, 주거지역·상업지역에 설치하는 높이 6미터를 넘는 통신용 철탑, 높이 2미터를 넘는 옹벽·담장, 바닥면적 30제곱미터를 넘는 지하대피호 등이 있습니다. 높이 4미터의 장식탑은 기준 높이를 넘지 않으므로 신고 대상이 아닙니다. 통신용 철탑 8미터, 옹벽 4미터, 굴뚝 8미터, 지하대피호 40제곱미터는 모두 신고 대상입니다. 시험 포인트: 장식탑·굴뚝은 6미터 초과, 옹벽은 2미터 초과, 지하대피호는 30제곱미터 초과 시 신고
문제 78
건축법령상 결합건축을 하고자 하는 건축주가 건축허가를 신청할 때 결합건축협정서에 명시하여야 하는 사항이 아닌 것은?
①결합건축 대상 대지의 용도지역
②결합건축협정서를 체결하는 자가 자연인인 경우 성명, 주소 및 생년월일
③결합건축협정서를 체결하는 자가 법인인 경우 지방세 납세증명서
④결합건축 대상 대지별 건축계획서
⑤「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 조례로 정한 용적률과 결합건축으로 조정되어 적용되는 대지별 용적률
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정답 ③
결합건축협정서에는 결합건축 대상 대지의 위치 및 용도지역, 협정서를 체결하는 자의 성명·주소·생년월일(법인 등은 명칭·주소·법인등록번호), 조례로 정한 용적률과 결합건축으로 조정되어 적용되는 대지별 용적률, 대지별 건축계획서를 명시해야 합니다. 법인의 지방세 납세증명서는 명시사항이 아닙니다. 법인은 명칭·주소·법인등록번호를 적는 것으로 충분합니다. 시험 포인트: 결합건축협정서에 법인은 명칭·주소·법인등록번호를 명시하며 납세증명서는 해당 없음
문제 79
농지법령상 농지에 해당하는 것만을 모두 고른 것은?
ㄱ. 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 실제로 이용되는 토지(「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외) ㄴ. 관상용 수목의 묘목을 조경목적으로 식재한 재배지로 실제로 이용되는 토지 ㄷ. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 답(畓)이고 농작물 경작지로 실제로 이용되는 토지의 개량시설에 해당하는 양ㆍ배수시설의 부지
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
농지에는 지목과 관계없이 실제로 농작물 경작지나 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지가 포함되며, 초지법에 따라 조성된 초지 등은 제외됩니다. 따라서 ㄱ은 농지입니다. 농지의 개량시설인 양·배수시설의 부지도 농지에 포함되므로 ㄷ도 해당합니다. 반면 관상용 수목의 묘목을 조경목적으로 식재한 재배지는 다년생식물 재배지에서 제외되므로 ㄴ은 농지가 아닙니다. 시험 포인트: 조경목적으로 식재한 관상용 수목 묘목 재배지는 농지가 아님
문제 80
농지법령상 농지의 소유자가 소유 농지를 위탁경영할 수 없는 경우만을 모두 고른 것은?
ㄱ. 과수를 가지치기 또는 열매솎기, 재배관리 및 수확하는 농작업에 1년 중 4주간을 직접 종사하는 경우 ㄴ. 6개월간 대한민국 전역을 일주하는 여행 중인 경우 ㄷ. 선거에 따른 공직취임으로 자경할 수 없는 경우
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
위탁경영은 병역, 3개월 이상 국외여행, 선거에 따른 공직취임, 질병·취학, 임신·출산 등의 사유가 있거나 자기 노동력이 부족해 농작업의 일부를 위탁하는 경우에 허용됩니다. 과수는 가지치기·열매솎기, 재배관리, 수확 농작업에 1년 중 30일 이상 직접 종사해야 하므로 4주간 종사하는 ㄱ은 불가합니다. 여행은 국외여행만 사유가 되므로 국내 일주 여행인 ㄴ도 불가하고, ㄷ은 허용됩니다. 시험 포인트: 위탁경영 사유는 국외여행 3개월 이상, 과수 일부 위탁은 연 30일 이상 직접 종사
부동산공시법령 및 세법
문제 81
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 저수지ㆍ호수 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지의 지목 구분은?
①유지(溜池)
②양어장
③구거
④답
⑤유원지
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정답 ①
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지는 지목이 유지입니다. 따라서 유지가 정답입니다. 양어장은 수산생물 번식·양식 시설을 갖춘 토지, 구거는 용수·배수를 위한 인공 수로나 자연 유수가 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지, 답은 물을 상시 이용해 벼·연·미나리 등을 재배하는 토지, 유원지는 위락·휴양 시설 부지입니다. 시험 포인트: 연·왕골 자생지는 유지이고, 연·미나리를 재배하는 토지는 답입니다.
문제 82
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적측량 적부심사에 대한 재심사와 지적분야 측량기술자의 양성에 관한 사항을 심의ㆍ의결하기 위하여 설치한 위원회는?
①축척변경위원회
②중앙지적위원회
③토지수용위원회
④경계결정위원회
⑤지방지적위원회
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정답 ②
지적측량 적부심사에 대한 재심사, 지적분야 측량기술자의 양성, 지적 관련 정책 개발과 제도 개선, 측량기술자의 업무정지 처분과 징계요구 등을 심의·의결하기 위해 국토교통부에 두는 위원회는 중앙지적위원회입니다. 따라서 중앙지적위원회가 정답입니다. 지방지적위원회는 시·도에 두며 지적측량 적부심사 자체를 심의합니다. 축척변경위원회는 축척변경에 관한 사항을, 토지수용위원회는 수용 재결을 다루고, 경계결정위원회는 지적재조사 절차의 위원회입니다. 시험 포인트: 적부심사는 지방지적위원회, 재심사는 중앙지적위원회입니다.
문제 83
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적소관청이 토지의 이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우에 경계점 위치 설명도와 경계점 표지의 종류 등을 등록하여 관리하는 장부는?
①토지이동조사부
②부동산종합공부
③경계점좌표등록부
④지상경계점등록부
⑤토지이동정리결의서
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정답 ④
지적소관청은 토지의 이동에 따라 지상경계를 새로 정한 경우 토지의 소재, 지번, 경계점 좌표(경계점좌표등록부 시행지역에 한함), 경계점 위치 설명도, 경계점 표지의 종류 등을 적은 지상경계점등록부를 작성·관리해야 합니다. 따라서 지상경계점등록부가 정답입니다. 경계점좌표등록부는 지적공부의 하나로 좌표를 등록하는 장부이고, 토지이동조사부와 토지이동정리결의서는 토지이동 정리 과정의 서류이며, 부동산종합공부는 여러 공부 내용을 통합한 공부입니다. 시험 포인트: 경계점 위치 설명도와 표지 종류는 지상경계점등록부에 등록합니다.
문제 84
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적공부에 등록된 토지가 지형의 변화 등으로 바다로 된 토지의 등록말소 및 회복 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지적소관청은 지적공부에 등록된 토지가 지형의 변화 등으로 바다로 된 경우로서 원상(原狀)으로 회복될 수 없는 경우에는 지적공부에 등록된 토지소유자에게 지적공부의 등록말소 신청을 하도록 통지하여야 한다.
②지적소관청은 바다로 된 토지의 등록말소 신청에 의하여 토지의 표시 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 경우에는 지체 없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다.
③지적소관청이 직권으로 지적공부의 등록사항을 말소한 후 지형의 변화 등으로 다시 토지가 된 경우에 토지로 회복등록을 하려면 그 지적측량성과 및 등록말소 당시의 지적공부 등 관계 자료에 따라야 한다.
④지적소관청으로부터 지적공부의 등록말소 신청을 하도록 통지를 받은 토지소유자가 통지를 받은 날부터 60일 이내에 등록말소 신청을 하지 아니하면, 지적소관청은 직권으로 그 지적공부의 등록사항을 말소하여야 한다.
⑤지적소관청이 직권으로 지적공부의 등록사항을 말소하거나 회복등록하였을 때에는 그 정리 결과를 토지소유자 및 해당 공유수면의 관리청에 통지하여야 한다.
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정답 ④
바다로 된 토지가 원상회복될 수 없으면 지적소관청은 토지소유자에게 등록말소 신청을 통지하고, 소유자가 통지를 받은 날부터 90일 이내에 신청하지 않으면 직권으로 말소합니다. 지문은 이 기간을 60일로 적어 틀린 것입니다. 등록말소에 따른 등기촉탁, 회복등록 시 지적측량성과와 말소 당시 지적공부 등 관계 자료에 따르는 것, 직권 말소·회복등록 결과를 토지소유자와 공유수면 관리청에 통지하는 것은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 바다로 된 토지의 등록말소 신청 기간은 통지일부터 90일입니다.
문제 85
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 축척변경위원회의 구성과 회의 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 축척변경위원회의 회의는 위원장을 포함한 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ㄴ. 축척변경위원회는 5명 이상 15명 이하의 위원으로 구성하되, 위원의 3분의 2 이상을 토지소유자로 하여야 한다. 이 경우 그 축척변경 시행지역의 토지소유자가 5명 이하일 때에는 토지소유자 전원을 위원으로 위촉하여야 한다. ㄷ. 위원은 해당 축척변경 시행지역의 토지소유자로서 지역 사정에 정통한 사람과 지적에 관하여 전문지식을 가진 사람 중에서 지적소관청이 위촉한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
축척변경위원회 회의는 위원장을 포함한 재적위원 과반수 출석으로 개의하고 출석위원 과반수 찬성으로 의결하므로 ㄱ은 옳습니다. 위원은 시행지역 토지소유자로서 지역 사정에 정통한 사람과 지적 전문가 중에서 지적소관청이 위촉하므로 ㄷ도 옳습니다. ㄴ은 틀렸습니다. 위원회는 5명 이상 10명 이하로 구성하고 위원의 2분의 1 이상을 토지소유자로 하며, 토지소유자가 5명 이하이면 전원을 위원으로 위촉합니다. 따라서 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 축척변경위원회는 5~10명, 토지소유자 2분의 1 이상입니다.
문제 86
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적공부의 열람 및 등본 발급, 부동산종합공부의 등록사항 및 열람ㆍ증명서 발급 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①정보처리시스템을 통하여 기록ㆍ저장된 지적공부(지적도 및 임야도는 제외한다)를 열람하거나 그 등본을 발급받으려는 경우에는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장이나 읍ㆍ면ㆍ동의 장에게 신청할 수 있다.
②지적소관청은 부동산종합공부에 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적공부의 내용에서 토지의 표시와 소유자에 관한 사항을 등록하여야 한다.
③부동산종합공부를 열람하거나 부동산종합공부 기록사항에 관한 증명서를 발급받으려는 자는 지적공부ㆍ부동산종합공부 열람ㆍ발급 신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)를 지적소관청 또는 읍ㆍ면ㆍ동장에게 제출하여야 한다.
④지적소관청은 부동산종합공부에 「토지이용규제 기본법」 제10조에 따른 토지이용계획확인서의 내용에서 토지의 이용 및 규제에 관한 사항을 등록하여야 한다.
⑤지적소관청은 부동산종합공부에 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장의 내용에서 건축물의 표시와 소유자에 관한 사항(토지에 건축물이 있는 경우만 해당한다)을 등록하여야 한다.
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정답 ①
정보처리시스템으로 기록·저장된 지적공부(지적도·임야도 제외)의 열람·등본 발급은 특별자치시장, 시장·군수 또는 구청장이나 읍·면·동의 장에게 신청할 수 있습니다. 시·도지사는 신청 대상이 아니므로 이 지문이 틀린 것입니다. 부동산종합공부에는 지적공부의 토지 표시·소유자, 건축물대장의 건축물 표시·소유자(건축물이 있는 경우), 토지이용계획확인서의 이용·규제 사항이 등록되고, 열람·증명서 발급 신청은 지적소관청이나 읍·면·동장에게 하므로 나머지는 옳습니다. 시험 포인트: 지적공부 전산 열람 신청처에 시·도지사는 들어가지 않습니다.
문제 87
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적소관청이 지적공부의 등록사항에 잘못이 있는지를 직권으로 조사ㆍ측량하여 정정할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ. 지적공부의 작성 또는 재작성 당시 잘못 정리된 경우 ㄴ. 지적도에 등록된 필지의 경계가 지상 경계와 일치하지 않아 면적의 증감이 있는 경우 ㄷ. 측량 준비 파일과 다르게 정리된 경우 ㄹ. 지적공부의 등록사항이 잘못 입력된 경우
①ㄷ
②ㄹ
③ㄱ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
지적소관청이 직권으로 조사·측량해 정정할 수 있는 경우에는 지적공부의 작성 또는 재작성 당시 잘못 정리된 경우(ㄱ)와 등록사항이 잘못 입력된 경우(ㄹ)가 포함됩니다. 따라서 ㄱ, ㄹ이 정답입니다. ㄴ은 지적도의 경계가 지상 경계와 일치하지 않더라도 면적의 증감 없이 경계 위치만 잘못된 경우여야 직권정정 사유가 되므로 틀렸습니다. ㄷ은 측량 준비 파일이 아니라 지적측량성과와 다르게 정리된 경우가 사유이므로 틀렸습니다. 시험 포인트: 경계 오류 직권정정은 면적 증감이 없는 경우에 한합니다.
문제 88
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적도의 축척이 600분의 1인 지역에서 신규등록할 1필지의 면적을 계산한 값이 0.050m²이었다. 토지대장에 등록하는 면적의 결정으로 옳은 것은?
①0.01m²
②0.05m²
③0.1m²
④0.5m²
⑤1.0m²
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정답 ③
지적도 축척이 600분의 1인 지역과 경계점좌표등록부 시행지역은 필지 면적을 제곱미터 이하 한 자리 단위로 정하며, 0.1제곱미터 미만의 끝수가 있으면 반올림 등 끝수 처리 규칙을 적용하되 1필지 면적이 0.1제곱미터 미만이면 0.1제곱미터로 합니다. 계산값 0.050제곱미터는 0.1제곱미터 미만이므로 등록 면적은 0.1제곱미터가 정답입니다. 0.01·0.05제곱미터는 등록 단위보다 작고, 0.5·1.0제곱미터는 최소 면적 규칙과 맞지 않습니다. 시험 포인트: 600분의 1 지역의 최소 등록 면적은 0.1제곱미터입니다.
문제 89
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 도시개발사업 등 시행지역의 토지이동 신청에 관한 특례의 설명으로 틀린 것은?
①「도시개발법」에 따른 도시개발사업의 착수를 지적소관청에 신고하려는 자는 도시개발사업 등의 착수(시행)ㆍ변경ㆍ완료 신고서에 사업인가서, 지번별 조서, 사업계획도를 첨부하여야 한다.
②「농어촌정비법」에 따른 농어촌정비사업의 사업시행자가 지적소관청에 토지의 이동을 신청한 경우 토지의 이동은 토지의 형질변경 등의 공사가 착수(시행)된 때에 이루어진 것으로 본다.
③「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 착수ㆍ변경 또는 완료 사실의 신고는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 하여야 한다.
④「주택법」에 따른 주택건설사업의 시행자가 파산 등의 이유로 토지의 이동 신청을 할 수 없을 때에는 그 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 신청할 수 있다.
⑤「택지개발촉진법」에 따른 택지개발사업의 사업시행자가 지적소관청에 토지의 이동을 신청한 경우 신청 대상지역이 환지(換地)를 수반하는 경우에는 지적소관청에 신고한 사업완료 신고로써 이를 갈음할 수 있다. 이 경우 사업완료신고서에 택지개발 사업시행자가 토지의 이동 신청을 갈음한다는 뜻을 적어야 한다.
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정답 ②
도시개발사업 등의 사업시행자가 토지의 이동을 신청한 경우 토지의 이동은 형질변경 등의 공사가 준공된 때에 이루어진 것으로 봅니다. 착수된 때로 본다는 지문이 틀린 것입니다. 착수 신고서에 사업인가서·지번별 조서·사업계획도를 첨부하는 것, 착수·변경·완료 신고를 사유 발생일부터 15일 이내에 하는 것, 주택건설사업 시행자가 파산 등으로 신청할 수 없을 때 시공보증자나 입주예정자 등이 신청하는 것, 환지 수반 시 사업완료 신고로 이동 신청을 갈음하는 것은 옳습니다. 시험 포인트: 사업지구 토지의 이동 시기는 공사 준공 때입니다.
문제 90
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적측량을 실시하여야 하는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ. 토지소유자가 지적소관청에 신규등록 신청을 하기 위하여 측량을 할 필요가 있는 경우 ㄴ. 지적소관청이 지적공부의 일부가 멸실되어 이를 복구하기 위하여 측량을 할 필요가 있는 경우 ㄷ. 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 지적재조사사업에 따라 토지의 이동이 있어 측량을 할 필요가 있는 경우 ㄹ. 토지소유자가 지적소관청에 바다가 된 토지에 대하여 지적공부의 등록말소를 신청하기 위하여 측량을 할 필요가 있는 경우
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
지적측량은 신규등록·등록전환·분할·바다로 된 토지의 등록말소 등으로 측량이 필요한 경우, 지적공부를 복구하는 경우, 지적재조사사업에 따라 토지의 이동이 있는 경우, 축척변경, 경계점 복원, 지적현황측량 등에 실시합니다. 신규등록 신청(ㄱ), 멸실된 지적공부 복구(ㄴ), 지적재조사사업에 따른 토지 이동(ㄷ), 바다로 된 토지의 등록말소 신청(ㄹ)이 모두 해당하므로 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 등록말소 신청을 위한 측량도 지적측량 실시 대상입니다.
문제 91
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지목을 지적도에 등록하는 때에 표기하는 부호로서 옳은 것은?
①광천지 - 천
②공장용지 - 공
③유원지 - 유
④제방 - 제
⑤도로 - 로
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정답 ④
지목을 지적도·임야도에 등록할 때는 원칙적으로 첫 글자를 부호로 쓰지만 공장용지(장), 주차장(차), 하천(천), 유원지(원)는 차문자를 씁니다. 제방은 첫 글자인 '제'로 표기하므로 옳은 것입니다. 광천지는 '광', 공장용지는 '장', 유원지는 '원', 도로는 '도'로 표기해야 하므로 나머지는 틀렸습니다. 특히 '천'은 하천의 부호이므로 광천지와 혼동하지 않아야 합니다. 시험 포인트: 차문자 부호 지목은 공장용지·주차장·하천·유원지 네 가지입니다.
문제 92
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 토지의 합병 및 지적공부의 정리 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①합병에 따른 면적은 따로 지적측량을 하지 않고 합병 전 각 필지의 면적을 합산하여 합병 후 필지의 면적으로 결정한다.
②토지소유자가 합병 전의 필지에 주거ㆍ사무실 등의 건축물이 있어서 그 건축물이 위치한 지번을 합병 후의 지번으로 신청할 때에는 그 지번을 합병 후의 지번으로 부여하여야 한다.
③합병에 따른 경계는 따로 지적측량을 하지 않고 합병 전 각 필지의 경계 중 합병으로 필요 없게 된 부분을 말소하여 합병 후 필지의 경계로 결정한다.
④지적소관청은 토지소유자의 합병신청에 의하여 토지의 이동이 있는 경우에는 지적공부를 정리하여야 하며, 이 경우에는 토지이동정리 결의서를 작성하여야 한다.
⑤토지소유자는 도로, 제방, 하천, 구거, 유지의 토지로서 합병하여야 할 토지가 있으면 그 사유가 발생한 날부터 90일 이내에 지적소관청에 합병을 신청하여야 한다.
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정답 ⑤
공동주택의 부지나 도로·제방·하천·구거·유지 등의 토지로서 합병해야 할 토지가 있으면 토지소유자는 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 합병을 신청해야 합니다. 90일로 적은 지문이 틀린 것입니다. 합병 면적은 측량 없이 합산하고 경계는 필요 없게 된 부분을 말소해 정하며, 건축물이 있는 필지의 지번을 신청하면 그 지번을 합병 후 지번으로 부여하고, 지적공부 정리 시 토지이동정리 결의서를 작성하는 것은 옳습니다. 시험 포인트: 토지이동 신청 기간은 원칙적으로 60일이며 합병 의무 신청도 60일입니다.
문제 93
등기권리자와 등기의무자에 관한 설명으로 틀린 것은?
①실체법상 등기권리자와 절차법상 등기권리자는 일치하지 않는 경우도 있다.
②실체법상 등기권리자는 실체법상 등기의무자에 대해 등기신청에 협력할 것을 요구할 권리를 가진 자이다.
③절차법상 등기의무자에 해당하는지 여부는 등기기록상 형식적으로 판단해야 하고, 실체법상 권리의무에 대해서는 고려해서는 안 된다.
④甲이 자신의 부동산에 설정해 준 乙명의의 저당권설정등기를 말소하는 경우, 甲이 절차법상 등기권리자에 해당한다.
⑤부동산이 甲 → 乙 → 丙으로 매도되었으나 등기명의가 甲에게 남아 있어 丙이 乙을 대위하여 소유권이전등기를 신청하는 경우, 丙은 절차법상 등기권리자에 해당한다.
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정답 ⑤
절차법상 등기권리자·의무자는 등기기록상 형식적으로 판단하며, 등기로 권리를 얻거나 이익을 받는 자가 권리자입니다. 병이 을을 대위해 갑에서 을로의 이전등기를 신청하면 병은 대위신청인일 뿐이고 절차법상 등기권리자는 을, 등기의무자는 갑입니다. 따라서 이 지문이 틀린 것입니다. 실체법상 권리자와 절차법상 권리자가 다를 수 있다는 것, 실체법상 권리자의 등기협력청구권, 저당권 말소 시 설정자 갑이 절차법상 권리자가 되는 것은 옳습니다. 시험 포인트: 대위신청에서 대위채권자는 신청인이지 등기권리자가 아닙니다.
문제 94
등기관이 등기신청을 각하해야 하는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ. 일부지분에 대한 소유권보존등기를 신청한 경우 ㄴ. 농지를 전세권의 목적으로 하는 등기를 신청한 경우 ㄷ. 법원의 촉탁으로 실행되어야 할 등기를 신청한 경우 ㄹ. 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대한 상속등기를 신청한 경우 ㅁ. 저당권을 피담보채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하는 등기를 신청한 경우
①ㄱ, ㄴ, ㅁ
②ㄱ, ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ⑤
일부지분만의 소유권보존등기(ㄱ), 농지를 목적으로 하는 전세권설정등기(ㄴ), 법원 촉탁으로 해야 할 등기를 당사자가 신청한 경우(ㄷ), 공동상속인 일부가 자기 지분만 상속등기를 신청한 경우(ㄹ), 저당권을 피담보채권과 분리해 다른 채권의 담보로 하는 등기(ㅁ)는 모두 사건이 등기할 것이 아니거나 법령상 허용되지 않는 등기로서 각하 대상입니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ이 정답입니다. 시험 포인트: 일부지분 보존등기, 자기 지분만의 상속등기는 각하 사유입니다.
문제 95
등기필정보에 관한 설명으로 틀린 것은?
①승소한 등기의무자가 단독으로 등기신청을 한 경우, 등기필정보를 등기권리자에게 통지하지 않아도 된다.
②등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마친 경우, 원칙적으로 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지해야 한다.
③등기권리자가 등기필정보를 분실한 경우, 관할등기소에 재교부를 신청할 수 있다.
④승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우, 그의 등기필정보를 등기소에 제공해야 한다.
⑤등기관이 법원의 촉탁에 따라 가압류등기를 하기 위해 직권으로 소유권보존등기를 한 경우, 소유자에게 등기필정보를 통지하지 않는다.
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정답 ③
등기필정보는 어떤 경우에도 재교부하지 않습니다. 분실하면 확인조서, 확인서면, 공증 등의 방법으로 대신합니다. 따라서 재교부를 신청할 수 있다는 지문이 틀린 것입니다. 새로운 권리에 관한 등기를 마치면 원칙적으로 등기권리자에게 등기필정보를 통지하고, 승소한 등기의무자의 단독신청 시에는 의무자의 등기필정보를 제공하되 권리자에게 통지하지 않으며, 가압류등기를 위한 직권 보존등기 시에도 소유자에게 통지하지 않는다는 내용은 옳습니다. 시험 포인트: 등기필정보는 재교부되지 않습니다.
문제 96
甲이 그 소유의 부동산을 乙에게 매도한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?
①乙이 부동산에 대한 소유권을 취득하기 위해서는 소유권이전등기를 해야 한다.
②乙은 甲의 위임을 받더라도 그의 대리인으로서 소유권이전등기를 신청할 수 없다.
③乙이 소유권이전등기신청에 협조하지 않는 경우, 甲은 乙에게 등기신청에 협조할 것을 소구(訴求)할 수 있다.
④甲이 소유권이전등기신청에 협조하지 않는 경우, 乙은 승소판결을 받아 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
⑤소유권이전등기가 마쳐지면, 乙은 등기신청을 접수한 때 부동산에 대한 소유권을 취득한다.
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정답 ②
등기신청에는 자기계약·쌍방대리 금지가 적용되지 않아 매수인 을이 매도인 갑의 위임을 받아 갑의 대리인으로 이전등기를 신청할 수 있습니다. 대리 신청이 불가능하다는 지문이 틀린 것입니다. 법률행위에 의한 물권변동이므로 을은 등기해야 소유권을 취득하고, 등기의 효력은 접수한 때 발생합니다. 매수인이 협조하지 않으면 매도인도 등기인수를 소구할 수 있고, 매도인이 협조하지 않으면 매수인은 승소판결로 단독 신청할 수 있습니다. 시험 포인트: 등기신청은 쌍방대리가 허용됩니다.
문제 97
가등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①소유권보존등기를 위한 가등기는 할 수 없다.
②소유권이전청구권이 장래에 확정될 것인 경우, 가등기를 할 수 있다.
③가등기된 권리의 이전등기가 제3자에게 마쳐진 경우, 그 제3자가 본등기의 권리자가 된다.
④가등기권리자가 여럿인 경우, 그 중 1인이 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수 있다.
⑤가등기권리자가 가등기에 의한 본등기로 소유권이전등기를 하지 않고 별도의 소유권이전등기를 한 경우, 그 가등기 후에 본등기와 저촉되는 중간등기가 없다면 가등기에 의한 본등기를 할 수 없다.
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정답 ④
가등기권리자가 여럿이면 각자 자기 지분에 관해서만 본등기를 신청할 수 있고, 1인이 공유물 보존행위에 준해 가등기 전부의 본등기를 신청할 수는 없습니다. 따라서 이 지문이 틀린 것입니다. 소유권보존등기를 위한 가등기는 할 수 없고, 청구권이 장래에 확정될 것인 때에도 가등기가 가능하며, 가등기된 권리가 제3자에게 이전되면 그 제3자가 본등기 권리자가 됩니다. 별도로 이전등기를 마쳤고 중간등기가 없으면 가등기에 의한 본등기를 할 수 없다는 판례 내용도 옳습니다. 시험 포인트: 공동가등기권리자는 자기 지분만 본등기를 신청합니다.
문제 98
수용으로 인한 등기에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 수용으로 인한 소유권이전등기는 토지수용위원회의 재결서를 등기원인증서로 첨부하여 사업시행자가 단독으로 신청할 수 있다. ㄴ. 수용으로 인한 소유권이전등기신청서에 등기원인은 토지수용으로, 그 연월일은 수용의 재결일로 기재해야 한다. ㄷ. 수용으로 인한 등기신청 시 농지취득자격증명을 첨부해야 한다. ㄹ. 등기권리자의 단독신청에 따라 수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우, 등기관은 그 부동산을 위해 존재하는 지역권의 등기를 직권으로 말소해서는 안 된다. ㅁ. 수용으로 인한 소유권이전등기가 된 후 토지수용위원회의 재결이 실효된 경우, 그 소유권이전등기의 말소등기는 원칙적으로 공동신청에 의한다.
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답 ③
수용으로 인한 소유권이전등기는 재결서 등을 첨부해 사업시행자가 단독 신청할 수 있으므로 ㄱ은 옳습니다. 그 부동산을 위해 존재하는 지역권등기와 재결로 존속이 인정된 권리는 직권말소하지 않으므로 ㄹ도 옳고, 재결 실효 후의 말소등기는 원칙적으로 공동신청이므로 ㅁ도 옳습니다. ㄴ은 등기원인일자를 재결일이 아니라 수용의 개시일로 기재해야 하므로 틀렸고, ㄷ은 수용은 원시취득이라 농지취득자격증명이 필요 없으므로 틀렸습니다. 따라서 ㄱ, ㄹ, ㅁ이 정답입니다. 시험 포인트: 수용 등기의 원인일자는 수용개시일입니다.
문제 99
합유등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①민법상 조합의 소유인 부동산을 등기할 경우, 조합원 전원의 명의로 합유등기를 한다.
②합유등기를 하는 경우, 합유자의 이름과 각자의 지분비율이 기록되어야 한다.
③2인의 합유자 중 1인이 사망한 경우, 잔존 합유자는 그의 단독소유로 합유명의인 변경등기신청을 할 수 있다.
④합유자 중 1인이 다른 합유자 전원의 동의를 얻어 합유지분을 처분하는 경우, 지분이전등기를 신청할 수 없다.
⑤공유자 전원이 그 소유관계를 합유로 변경하는 경우, 변경계약을 등기원인으로 변경등기를 신청해야 한다.
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정답 ②
합유는 지분이 잠재적이어서 합유등기에는 합유자의 성명만 기록하고 각자의 지분비율은 기록하지 않습니다. 따라서 지분비율을 기록해야 한다는 지문이 틀린 것입니다. 조합 소유 부동산은 조합원 전원 명의로 합유등기하고, 2인 중 1인이 사망하면 잔존 합유자가 단독소유로 합유명의인 변경등기를 하며, 합유지분 처분 시에는 지분이전등기가 아니라 합유명의인 변경등기를 하고, 공유를 합유로 바꾸면 변경계약을 원인으로 변경등기를 하므로 나머지는 옳습니다. 시험 포인트: 합유등기에는 지분을 기록하지 않습니다.
문제 100
등기신청의 각하결정에 대한 이의신청에 따라 관할법원이 한 기록명령에 의하여 등기를 할 수 있는 경우는?
①소유권이전등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 제3자 명의로 저당권등기가 되어 있는 경우
②권리이전등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 제3자 명의로 권리이전등기가 되어 있는 경우
③말소등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 등기상 이해관계인이 발생한 경우
④등기관이 기록명령에 따른 등기를 하기 위해 신청인에게 첨부정보를 다시 등기소에 제공할 것을 명령했으나 신청인이 이에 응하지 않은 경우
⑤전세권설정등기의 기록명령이 있었으나 그 기록명령에 따른 등기 전에 동일한 부분에 전세권등기가 되어 있는 경우
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정답 ①
관할법원의 기록명령이 있어도 등기할 수 없는 경우는 권리이전등기 명령 전에 제3자 명의의 권리이전등기가 된 경우, 지상권·전세권 등 설정등기 명령 전에 동일 부분에 그런 등기가 된 경우, 말소등기 명령 전에 이해관계인이 생긴 경우, 첨부정보 재제공 명령에 신청인이 응하지 않은 경우입니다. 소유권이전등기 명령 전에 제3자 명의로 저당권등기가 된 것은 이에 해당하지 않아 기록명령에 따른 등기를 할 수 있으므로 정답입니다. 시험 포인트: 소유권이전 기록명령은 그 사이 저당권등기가 있어도 실행할 수 있습니다.
문제 101
소유권보존등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①토지에 대한 소유권보존등기의 경우, 등기원인과 그 연월일을 기록해야 한다.
②토지에 대한 기존의 소유권보존등기를 말소하지 않고는 그 토지에 대한 소유권보존등기를 할 수 없다.
③군수의 확인에 의해 미등기 건물이 자기의 소유임을 증명하는 자는 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
④건물소유권보존등기를 신청하는 경우, 건물의 표시를 증명하는 첨부정보를 제공해야 한다.
⑤미등기 주택에 대해 임차권등기명령에 의한 등기촉탁이 있는 경우, 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 후 임차권등기를 해야 한다.
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정답 ①
소유권보존등기는 법률행위 등 등기원인이 있는 것이 아니므로 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않습니다. 따라서 이를 기록해야 한다는 지문이 틀린 것입니다. 같은 토지에 기존 보존등기가 있으면 그것을 말소하지 않고 다시 보존등기를 할 수 없고, 건물은 시장·군수·구청장의 확인으로 소유를 증명하는 자도 보존등기를 신청할 수 있으며, 건물 표시를 증명하는 정보를 제공해야 하고, 미등기 주택에 임차권등기명령 촉탁이 있으면 직권 보존등기 후 임차권등기를 합니다. 시험 포인트: 보존등기에는 등기원인과 연월일을 기록하지 않습니다.
문제 102
부기등기를 하는 경우가 아닌 것은?
①환매특약등기
②권리소멸약정등기
③전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기
④저당부동산의 저당권실행을 위한 경매개시결정등기
⑤등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우, 권리의 변경등기
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정답 ④
저당권실행을 위한 경매개시결정등기는 소유권에 대한 처분제한등기로서 갑구에 주등기로 합니다. 따라서 부기등기가 아닌 것으로 정답입니다. 환매특약등기와 권리소멸약정등기는 소유권이전등기에 부기하고, 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기는 전세권등기에 부기합니다. 권리의 변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있거나 이해관계인이 없으면 부기등기로 하고, 승낙이 없으면 주등기로 합니다. 시험 포인트: 경매개시결정등기는 처분제한등기로서 주등기입니다.
문제 103
저당권등기에 관한 설명으로 옳은 것은?
①변제기는 저당권설정등기의 필요적 기록사항이다.
②동일한 채권에 관해 2개 부동산에 저당권설정등기를 할 때는 공동담보목록을 작성해야 한다.
③채권의 일부에 대하여 양도로 인한 저당권 일부이전등기를 할 때 양도액을 기록해야 한다.
④일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하는 저당권설정의 등기는 채권평가액을 기록할 필요가 없다.
⑤공동저당 부동산 중 일부의 매각대금을 먼저 배당하여 경매부동산의 후순위 저당권자가 대위등기를 할 때, 매각대금을 기록하는 것이 아니라 선순위 저당권자가 변제받은 금액을 기록해야 한다.
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정답 ③
채권의 일부 양도나 대위변제로 저당권 일부이전등기를 할 때에는 양도액 또는 변제액을 기록해야 하므로 이 지문이 옳은 것입니다. 변제기는 저당권설정등기의 임의적 기록사항이므로 틀렸고, 공동담보목록은 부동산이 5개 이상일 때 작성하므로 2개라면 작성 의무가 없습니다. 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보할 때는 채권평가액을 기록해야 하고, 공동저당 대위등기에는 매각 부동산, 매각대금, 선순위 저당권자가 변제받은 금액을 모두 기록합니다. 시험 포인트: 저당권 일부이전등기에는 양도액을 기록합니다.
문제 104
공유에 관한 등기에 대한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①미등기 부동산의 공유자 중 1인은 전체 부동산에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 없다.
②공유자 중 1인의 지분포기로 인한 소유권이전등기는 지분을 포기한 공유자가 단독으로 신청한다.
③등기된 공유물 분할금지기간 약정을 갱신하는 경우, 공유자 중 1인이 단독으로 변경을 신청할 수 있다.
④건물의 특정부분이 아닌 공유지분에 대한 전세권설정등기를 할 수 있다.
⑤1필의 토지 일부를 특정하여 구분소유하기로 하고 1필지 전체에 공유지분등기를 마친 경우, 대외관계에서는 1필지 전체에 공유관계가 성립한다.
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정답 ⑤
1필지 일부를 특정해 구분소유하면서 전체에 공유지분등기를 한 구분소유적 공유는 내부관계에서는 특정부분의 소유이지만 대외관계에서는 1필지 전체에 공유관계가 성립한다는 것이 판례이므로 이 지문이 옳습니다. 미등기 부동산의 공유자 1인은 공유자 전원 명의의 보존등기를 신청할 수 있고, 지분포기에 따른 이전등기는 포기자와 다른 공유자가 공동신청하며, 분할금지 약정 변경은 공유자 전원이 공동신청합니다. 공유지분만을 목적으로 한 전세권설정등기는 할 수 없습니다. 시험 포인트: 구분소유적 공유는 대외적으로 1필지 전체의 공유입니다.
문제 105
국내 소재 부동산의 보유단계에서 부담할 수 있는 세목은 모두 몇 개인가?
○ 농어촌특별세 ○ 지방교육세 ○ 개인지방소득세 ○ 특정부동산에 대한 지역자원시설세
①0개
②1개
③2개
④3개
⑤4개
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정답 ⑤
부동산 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세가 부과되고, 재산세에는 지방교육세가, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 부가됩니다. 특정부동산에 대한 지역자원시설세도 보유 단계 세목이며, 보유 중 임대로 소득이 생기면 종합소득세와 함께 개인지방소득세를 부담할 수 있습니다. 따라서 농어촌특별세, 지방교육세, 개인지방소득세, 지역자원시설세가 모두 해당되어 4개가 정답입니다. 시험 포인트: 부가세목(지방교육세·농어촌특별세)과 임대소득 관련 지방소득세도 보유단계 세목입니다.
문제 106
지방세기본법상 이의신청ㆍ심사청구ㆍ심판청구에 관한 설명으로 틀린 것은?
①「지방세기본법」에 따른 과태료의 부과처분을 받은 자는 이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 할 수 없다.
②심판청구는 그 처분의 집행에 효력이 미치지 아니하지만 압류한 재산에 대하여는 심판청구의 결정이 있는 날부터 30일까지 그 공매처분을 보류할 수 있다.
③지방세에 관한 불복시 불복청구인은 심사청구를 거치지 아니하면 행정소송을 제기할 수 없다.
④이의신청인은 신청금액이 1천만원 미만인 경우에는 그의 배우자, 4촌 이내의 혈족 또는 그의 배우자의 4촌 이내 혈족을 대리인으로 선임할 수 있다.
⑤심사청구가 이유 없다고 인정될 때에는 청구를 기각하는 결정을 한다.
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정답 ③
시험 시행 당시 지방세 불복은 이의신청·심사청구·심판청구를 거치지 않고도 행정소송을 제기할 수 있었습니다. 따라서 심사청구를 거치지 않으면 행정소송을 제기할 수 없다는 지문이 틀린 것입니다. 과태료 부과처분은 불복청구 대상에서 제외되고, 심판청구는 처분 집행에 효력이 없으나 압류재산은 결정일부터 30일까지 공매를 보류할 수 있으며, 신청금액이 1천만원 미만이면 배우자나 4촌 이내 혈족 등을 대리인으로 선임할 수 있고, 이유 없으면 기각합니다. 시험 포인트: 시행 당시 지방세 행정소송에는 전심절차가 필수가 아니었습니다.
문제 107
법정기일 전에 저당권의 설정을 등기한 사실이 등기사항증명서(부동산등기부 등본)에 따라 증명되는 재산을 매각하여 그 매각금액에서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 그 재산에 대하여 부과되는 다음의 국세 또는 지방세 중 저당권에 따라 담보된 채권에 우선하여 징수하는 것은 모두 몇 개인가?(단, 가산금은 고려하지 않음)
○ 종합부동산세 ○ 취득세에 부가되는 지방교육세 ○ 등록면허세 ○ 부동산임대에 따른 종합소득세 ○ 특정부동산에 대한 지역자원시설세
①1개
②2개
③3개
④4개
⑤5개
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정답 ②
법정기일 전에 설정된 저당권 채권보다 우선하는 것은 그 재산 자체에 부과된 당해세입니다. 국세 중에는 종합부동산세(상속세·증여세 포함)가, 지방세 중에는 재산세·자동차세·특정부동산 지역자원시설세와 재산세·자동차세에 부가되는 지방교육세가 해당합니다. 취득세에 부가되는 지방교육세, 등록면허세, 부동산임대 종합소득세는 당해세가 아니므로 제외됩니다. 따라서 종합부동산세와 지역자원시설세 2개가 정답입니다. 시험 포인트: 취득세·등록면허세 관련 세목은 당해세가 아닙니다.
문제 108
지방세법상 취득의 시기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①상속으로 인한 취득의 경우: 상속개시일
②공매방법에 의한 취득의 경우: 그 사실상의 잔금지급일과 등기일 또는 등록일 중 빠른 날
③건축물(주택 아님)을 건축하여 취득하는 경우로서 사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우: 그 임시사용승인일과 사실상의 사용일 중 빠른 날
④「민법」 제839조의 2에 따른 재산분할로 인한 취득의 경우: 취득물건의 등기일 또는 등록일
⑤관계 법령에 따라 매립으로 토지를 원시취득하는 경우: 취득물건의 등기일
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정답 ⑤
관계 법령에 따라 매립·간척으로 토지를 원시취득하면 등기일이 아니라 공사준공인가일을 취득일로 봅니다. 준공인가 전에 사용승낙·허가를 받거나 사실상 사용하면 그중 빠른 날이 취득일입니다. 따라서 이 지문이 틀린 것입니다. 상속은 상속개시일, 공매는 사실상 잔금지급일과 등기·등록일 중 빠른 날, 건축물은 임시사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날, 재산분할은 등기·등록일로 보는 것은 시행 당시 기준으로 옳습니다. 시험 포인트: 매립 토지의 취득시기는 공사준공인가일입니다.
문제 109
지방세법상 취득세가 부과되지 않는 것은?
①「주택법」에 따른 공동주택의 개수(「건축법」에 따른 대수선 제외)로 인한 취득 중 개수로 인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 경우
②형제간에 부동산을 상호교환한 경우
③직계존속으로부터 거주하는 주택을 증여받은 경우
④파산선고로 인하여 처분되는 부동산을 취득한 경우
⑤「주택법」에 따른 주택조합이 해당 조합원용으로 조합주택용 부동산을 취득한 경우
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정답 ①
「주택법」에 따른 공동주택의 개수(대수선 제외)로 인한 취득 중 개수 당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 경우는 취득세 비과세 대상입니다. 따라서 이 지문이 정답입니다. 형제간 교환은 유상취득으로, 직계존속으로부터의 주택 증여는 무상취득으로 과세되며, 파산선고로 처분되는 부동산을 취득하는 것도 일반 취득으로 과세됩니다. 주택조합이 조합원용 부동산을 취득하면 조합원이 취득한 것으로 보아 조합원에게 과세됩니다. 시험 포인트: 시가표준액 9억원 이하 공동주택 개수는 취득세 비과세입니다.
문제 110
지방세법상 취득세의 표준세율이 가장 높은 것은? (단, 「지방세특례제한법」은 고려하지 않음)
①상속으로 건물(주택 아님)을 취득한 경우
②「사회복지사업법」에 따라 설립된 사회복지법인이 독지가의 기부에 의하여 건물을 취득한 경우
③영리법인이 공유수면을 매립하여 농지를 취득한 경우
④유상거래를 원인으로 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원인 주택(「주택법」에 의한 주택으로서 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지)을 취득한 경우
⑤유상거래를 원인으로 농지를 취득한 경우
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정답 ⑤
시행 당시 표준세율은 농지 외 상속 1천분의 28, 비영리사업자의 무상취득 1천분의 28, 공유수면 매립 등 원시취득 1천분의 28이었습니다. 유상거래 주택은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%여서 9억원 주택은 2%입니다. 농지 외의 유상 승계취득은 1천분의 40이지만 농지의 유상거래는 1천분의 30이므로 보기 중 가장 높은 것은 유상거래로 농지를 취득한 경우입니다. 시험 포인트: 유상 농지 3%가 상속·원시취득 2.8%, 9억원 주택 2%보다 높습니다.
문제 111
지방세법상 재산세 표준세율이 초과누진세율로 되어 있는 재산세 과세대상을 모두 고른 것은?
ㄱ. 별도합산과세대상 토지 ㄴ. 분리과세대상 토지 ㄷ. 광역시(군 지역은 제외) 지역에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물 ㄹ. 주택(「지방세법」에 따른 별장 제외)
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄱ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ③
재산세 표준세율 중 초과누진세율 구조는 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지(ㄱ), 주택(ㄹ)에 적용됩니다. 따라서 ㄱ, ㄹ이 정답입니다. 분리과세대상 토지(ㄴ)는 전·답·과수원·목장용지·임야, 골프장·고급오락장용 토지, 그 밖의 토지별로 단일 비례세율을 적용합니다. 광역시 주거지역 등의 공장용 건축물(ㄷ)도 일반 건축물보다 높은 비례세율을 적용할 뿐 누진세율이 아닙니다. 시험 포인트: 재산세 누진세율은 종합합산·별도합산 토지와 주택입니다.
문제 112
지방세법상 재산세 비과세 대상에 해당하는 것은? (단, 주어진 조건 외에는 고려하지 않음)
①지방자치단체가 1년 이상 공용으로 사용하는 재산으로서 유료로 사용하는 재산
②「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 설립된 한국농어촌공사가 같은 법에 따라 농가에 공급하기 위하여 소유하는 농지
③「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 제방으로서 특정인이 전용하는 제방
④「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역 중 통제보호구역에 있는 전ㆍ답
⑤「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림ㆍ시험림
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정답 ⑤
「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림·시험림은 재산세 비과세 대상이므로 정답입니다. 국가 등이 공용으로 사용하는 재산도 유료로 사용하면 과세되고, 한국농어촌공사가 농가 공급용으로 소유하는 농지는 분리과세대상으로 과세됩니다. 제방은 특정인이 전용하면 비과세에서 제외되고, 통제보호구역에 있는 토지는 비과세이지만 전·답·과수원·대지는 제외되어 과세됩니다. 시험 포인트: 통제보호구역의 전·답은 재산세가 과세됩니다.
문제 113
지방세법상 재산세에 관한 설명으로 옳은 것은?
①건축물에 대한 재산세의 납기는 매년 9월 16일에서 9월 30일이다.
②재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 공부상 등재 현황에 따라 재산세를 부과한다.
③주택에 대한 재산세는 납세의무자별로 해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 주택의 과세표준을 합산하여 주택의 세율을 적용한다.
④지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액(재산세 도시지역분 포함)이 1천만원을 초과하는 경우에는 납세의무자의 신청을 받아 해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 부동산에 대하여만 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납을 허가할 수 있다.
⑤주택에 대한 재산세의 과세표준은 시가표준액의 100분의 70으로 한다.
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정답 ④
재산세 납부세액이 1천만원을 초과하면 지방자치단체의 장은 납세의무자의 신청을 받아 관할구역 내 부동산에 한해 물납을 허가할 수 있으므로 이 지문이 옳습니다. 건축물 재산세 납기는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지이고, 공부상 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과합니다. 주택은 토지와 달리 합산하지 않고 주택별로 세율을 적용하며, 주택의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율 100분의 60을 곱해 정합니다. 시험 포인트: 재산세 물납 요건은 납부세액 1천만원 초과입니다.
문제 114
지방세법상 등록면허세에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산 등기에 대한 등록면허세의 납세지는 부동산 소재지이다.
②등록을 하려는 자가 법정신고기한까지 등록면허세 산출세액을 신고하지 않은 경우로서 등록 전까지 그 산출세액을 납부한 때에도 「지방세기본법」에 따른 무신고가산세가 부과된다.
③등기 담당 공무원의 착오로 인한 지번의 오기에 대한 경정 등기에 대해서는 등록면허세를 부과하지 아니한다.
④채권금액으로 과세액을 정하는 경우에 일정한 채권금액이 없을 때에는 채권의 목적이 된 것의 가액 또는 처분의 제한의 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 본다.
⑤「한국은행법」 및 「한국수출입은행법」에 따른 은행업을 영위하기 위하여 대도시에서 법인을 설립함에 따른 등기를 한 법인이 그 등기일부터 2년 이내에 업종변경이나 업종 추가가 없는 때에는 등록면허세의 세율을 중과하지 아니한다.
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정답 ②
등록면허세를 신고하지 않았더라도 등록 전까지 산출세액을 납부하면 신고하고 납부한 것으로 보므로 무신고가산세를 부과하지 않습니다. 따라서 가산세가 부과된다는 지문이 틀린 것입니다. 부동산 등기의 납세지는 부동산 소재지이고, 등기 담당 공무원의 착오로 인한 지번 오기의 경정 등기는 비과세이며, 일정한 채권금액이 없으면 목적물 가액 등을 채권금액으로 봅니다. 대도시 중과 제외 업종으로 설립 후 2년 내 업종 변경이 없으면 중과하지 않는 것도 옳습니다. 시험 포인트: 등록 전 납부 시 신고·납부한 것으로 보아 가산세가 없습니다.
문제 115
소득세법상 거주자가 국내에 있는 자산을 양도한 경우 양도소득과세표준에 적용되는 세율로 틀린 것은?(단, 주어진 자산 외에는 고려하지 않음)
①보유기간이 1년 이상 2년 미만인 등기된 상업용 건물: 100분의 40
②보유기간이 1년 미만인 조합원입주권: 100분의 40
③거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 그 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위: 100분의 50
④양도소득과세표준이 1,200만원 이하인 등기된 비사업용 토지(지정지역에 있지 않음): 100분의 16
⑤미등기건물(미등기양도제외 자산 아님): 100분의 70
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 지문 판단에 다툼의 소지가 있어 정답을 하나로 확정할 수 없었기 때문입니다. 시행 당시 1년 이상 2년 미만 보유한 등기 상업용 건물은 40%, 1년 미만 보유 조합원입주권은 40%, 과세표준 1,200만원 이하 비사업용 토지는 기본세율 6%에 10%p를 더한 16%, 미등기 건물은 70%입니다. 조정대상지역 분양권 지문은 공고일 이전 계약분 특례 적용이 쟁점입니다. 시험 포인트: 비사업용 토지는 기본세율에 10%p, 미등기 자산은 70%입니다.
문제 116
소득세법상 국내에 있는 자산의 기준시가 산정에 관한 설명으로 틀린 것은?
①개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역에 있는 토지의 기준시가는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
②상업용 건물에 대한 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.
③「민사집행법」에 의한 저당권실행을 위하여 토지가 경매되는 경우의 그 경락가액이 개별공시지가 보다 낮은 경우에는 그 차액을 개별공시지가에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.(단, 지가 급등 지역 아님)
④부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기준시가는 양도자산의 종류를 고려하여 취득일 또는 양도일까지 납입한 금액으로 한다.
⑤국세청장이 지정하는 지역에 있는 오피스텔의 기준시가는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액으로 한다.
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정답 ④
부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가는 취득일 또는 양도일까지 납입한 금액과 그때의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 합니다. 납입한 금액만으로 한다는 지문은 프리미엄을 빠뜨려 틀린 것입니다. 국세청장 지정 지역의 토지는 배율방법으로 평가하고, 새 기준시가 고시 전에 거래하면 직전 기준시가에 의하며, 경매 경락가액이 개별공시지가보다 낮으면 그 차액을 차감해 계산합니다. 지정지역 오피스텔은 국세청장이 토지와 건물을 일괄 산정·고시한 가액으로 합니다. 시험 포인트: 분양권 등 권리의 기준시가에는 프리미엄이 포함됩니다.
문제 117
거주자 甲은 국내에 있는 양도소득세 과세대상 X토지를 2010년 시가 1억원에 매수하여 2019년 배우자 乙에게 증여하였다. X토지에는 甲의 금융기관 차입금 5천만원에 대한 저당권이 설정되어 있었으며 乙이 이를 인수한 사실은 채무부담계약서에 의하여 확인되었다. X토지의 증여가액과 증여시 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액(시가)은 각각 2억원이었다. 다음 중 틀린 것은?
①배우자 간 부담부증여로서 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분에서 제외한다.
②乙이 인수한 채무 5천만원에 해당하는 부분은 양도로 본다.
③양도로 보는 부분의 취득가액은 2천5백만원이다.
④양도로 보는 부분의 양도가액은 5천만원이다.
⑤甲이 X토지와 증여가액(시가) 2억원인 양도소득세 과세대상에 해당하지 않는 Y자산을 함께 乙에게 부담부증여하였다면 乙이 인수한 채무 5천만원에 해당하는 부분은 모두 X토지에 대한 양도로 본다.
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정답 ⑤
부담부증여에서 수증자가 인수한 채무액 부분은 양도로 봅니다. 양도가액은 증여가액 2억원에 채무액 비율(5천만원/2억원)을 곱한 5천만원, 취득가액은 취득가액 1억원에 같은 비율을 곱한 2천5백만원입니다. 배우자 간 인수되지 않은 것으로 추정되는 채무액 제외도 옳습니다. 양도소득세 과세대상이 아닌 자산과 함께 부담부증여하면 채무액은 각 자산가액 비율로 안분하므로, 채무 5천만원이 모두 X토지 양도분이 되는 것은 아닙니다. 따라서 이 지문이 틀린 것입니다. 시험 포인트: 채무액은 과세대상과 비과세대상 자산의 가액 비율로 나눕니다.
문제 118
소득세법상 농지에 관한 설명으로 틀린 것은?
①농지란 논밭이나 과수원으로서 지적공부의 지목과 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지의 경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소(池沼), 농도(農道) 및 수로(水路) 등에 사용되는 토지를 포함한다.
②「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 외에 있는 농지(환지예정지 아님)를 경작상 필요에 의하여 교환함으로써 발생한 소득은 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 4분의 1 이하이고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우 비과세한다.
③농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 경우 비사업용 토지에서 제외한다.(단, 농지는 도시지역 외에 있으며, 소유기간 중 재촌과 자경에 변동이 없고 농업에서 발생한 소득 이외에 다른 소득은 없음)
④「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발제한구역에 있는 농지는 비사업용 토지에 해당한다.(단, 소유기간 중 개발제한구역 지정ㆍ변경은 없음)
⑤비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 농지의 판정은 소득세법령상 규정이 있는 경우를 제외하고 사실상의 현황에 의하며 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
개발제한구역에 있는 농지는 재촌·자경 요건을 갖추면 도시지역 밖의 농지와 같이 사업용으로 볼 수 있으므로 비사업용 토지에 해당한다는 지문이 틀린 것입니다. 소득세법상 농지는 지목과 관계없이 실제 경작하는 토지로 농막·농도 등을 포함합니다. 경작상 필요에 의한 교환은 차액이 큰 편 가액의 4분의 1 이하이고 새 농지를 3년 이상 재촌·자경하면 비과세됩니다. 30킬로미터 이내 거주와 2분의 1 이상 자경은 재촌·자경 요건이고, 농지 판정은 사실상 현황에 따릅니다. 시험 포인트: 개발제한구역 농지도 재촌·자경하면 사업용 토지로 봅니다.
문제 119
거주자 甲이 국외에 있는 양도소득세 과세대상 X토지를 양도함으로써 소득이 발생하였다. 다음 중 틀린 것은?(단, 해당 과세기간에 다른 자산의 양도는 없음)
①甲이 X토지의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 경우에만 해당 양도소득에 대한 납세의무가 있다.
②甲이 국외에서 외화를 차입하여 X토지를 취득한 경우 환율변동으로 인하여 외화차입금으로부터 발생한 환차익은 양도소득의 범위에서 제외한다.
③X토지의 양도가액은 양도 당시의 실지거래가액으로 하는 것이 원칙이다.
④X토지에 대한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한다.
⑤X토지에 대한 양도소득금액에서 양도소득 기본공제로 250만원을 공제한다.
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정답 ④
국외자산 양도소득에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 따라서 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한다는 지문이 틀린 것입니다. 국외자산 양도소득세 납세의무자는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자이고, 외화차입금의 환율변동으로 생긴 환차익은 양도소득에서 제외됩니다. 양도가액은 실지거래가액이 원칙이며, 양도소득 기본공제 250만원은 국외자산에도 적용됩니다. 시험 포인트: 국외자산은 장기보유특별공제가 없고 기본공제 250만원은 있습니다.
문제 120
2019년 귀속 종합부동산세에 관한 설명으로 틀린 것은?
①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 「자연공원법」에 따라 지정된 공원자연환경지구의 임야를 소유하는 자는 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
②주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우의 주택분 종합부동산세액 계산시 연령에 따른 세액공제와 보유기간에 따른 세액공제는 공제율 합계 100분의 70의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다.
③「문화재보호법」에 따른 등록문화재에 해당하는 주택은 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 본다.
④관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 400만원인 경우 최대 150만원의 세액을 납부기한이 경과한 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.
⑤주택분 종합부동산세액을 계산할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 매수하여 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
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정답 ①
「자연공원법」에 따른 공원자연환경지구의 임야는 재산세 분리과세대상 토지이므로 종합부동산세 과세대상이 아닙니다. 따라서 토지분 종합부동산세 납부의무가 있다는 지문이 틀린 것입니다. 1세대 1주택자의 연령·보유기간 공제는 합계 70% 범위에서 중복 적용되고, 등록문화재 주택은 합산배제 주택입니다. 세액이 250만원 초과 500만원 이하이면 250만원을 넘는 금액을 분납할 수 있어 400만원이면 최대 150만원이며, 공동소유 주택은 각자 소유한 것으로 봅니다. 시험 포인트: 분리과세대상 토지는 종합부동산세 대상이 아닙니다.