공인중개사 2차 33회 필기 기출문제 120문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
33회 출제 분석
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과목
문항
공인중개사법령 및 중개실무
40
부동산공법
40
부동산공시법령 및 세법
40
공인중개사법령·부동산공법·공시법령·세법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 2차 과목은 법령 개정이 잦아 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
공인중개사법령 및 중개실무
문제 1
공인중개사법령상 용어의 설명으로 틀린 것은?
①중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
②개업공인중개사는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
③중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
④개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 해당하지 않는다.
⑤중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
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정답 ④
소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말하며, 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자도 여기에 포함됩니다. 따라서 법인의 사원·임원인 공인중개사가 소속공인중개사에 해당하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 중개, 개업공인중개사, 중개업, 중개보조원의 정의는 모두 법 조문과 일치합니다. 시험 포인트: 법인의 사원·임원인 공인중개사는 소속공인중개사이고, 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자입니다.
문제 2
공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 동ㆍ호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권 ㄴ. 기둥과 지붕 그리고 주벽이 갖추어진 신축 중인 미등기상태의 건물 ㄷ. 아파트 추첨기일에 신청하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권 ㄹ. 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
판례는 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권처럼 장래 건축될 특정 건물을 중개대상물로 봅니다. 기둥과 지붕, 주벽을 갖춘 신축 중인 미등기 건물도 독립된 부동산인 건물로서 중개대상물입니다. 반면 추첨기일에 당첨되어야 분양예정자로 선정될 수 있는 입주권은 특정 건물이 아닌 단순한 지위이고, 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권도 중개대상물이 아니라는 것이 판례입니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 특정된 분양권과 미등기 건물은 중개대상물, 추첨 전 입주권과 대토권은 아닙니다.
문제 3
공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회의 공인중개사 업무에 관한 심의사항에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항 ㄴ. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항 ㄷ. 중개보수 변경에 관한 사항 ㄹ. 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항
①ㄱ
②ㄴ, ㄷ
③ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
공인중개사 정책심의위원회는 국토교통부에 둘 수 있으며, 공인중개사의 시험 등 자격취득에 관한 사항, 부동산 중개업의 육성에 관한 사항, 중개보수 변경에 관한 사항, 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항을 심의합니다. 제시된 ㄱ부터 ㄹ까지 네 가지가 모두 법에 명시된 심의사항이므로 전부 고른 것이 정답입니다. 시험 포인트: 정책심의위원회 심의사항은 자격취득, 중개업 육성, 중개보수 변경, 손해배상책임 보장의 네 가지입니다.
문제 4
공인중개사법령상 공인중개사자격증에 관한 설명으로 틀린 것은?
①시ㆍ도지사는 공인중개사자격 시험합격자의 결정 공고일부터 2개월 이내에 시험합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 한다.
②공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 재교부신청서를 자격증을 교부한 시ㆍ도지사에게 제출해야 한다.
③공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 수수료를 납부해야 한다.
④공인중개사는 유ㆍ무상 여부를 불문하고 자기의 공인중개사자격증을 양도해서는 아니된다.
⑤공인중개사가 아닌 자로서 공인중개사 명칭을 사용한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
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정답 ①
시·도지사는 시험합격자의 결정 공고일부터 1개월 이내에 공인중개사자격증을 교부해야 합니다. 2개월 이내라고 한 설명이 틀렸습니다. 재교부신청서는 자격증을 교부한 시·도지사에게 제출하고, 재교부 수수료는 해당 지방자치단체 조례로 정합니다. 자격증은 유상이든 무상이든 양도·대여할 수 없고, 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 명칭을 사용하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 시험 포인트: 자격증 교부는 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내입니다.
문제 5
공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유가 있는 자를 모두 고른 것은?
ㄱ. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 면제된 날부터 2년이 된 자 ㄴ. 공인중개사법을 위반하여 200만원의 벌금형의 선고를 받고 2년이 된 자 ㄷ. 사원 중 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자가 있는 법인
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
금고 이상의 실형 선고를 받고 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 않은 자는 결격사유에 해당하므로 2년이 된 ㄱ은 결격입니다. 공인중개사법 위반으로 300만원 이상의 벌금형을 받고 3년이 지나지 않은 자가 결격이므로 200만원 벌금형인 ㄴ은 결격이 아닙니다. 사원 또는 임원 중 결격사유자가 있는 법인도 결격이고, 집행유예 기간 중인 자는 결격사유자이므로 ㄷ도 결격입니다. 따라서 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 공인중개사법 위반 벌금은 300만원 이상일 때만 결격사유가 됩니다.
문제 6
공인중개사법령상 중개업 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①소속공인중개사는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 있다.
②법인인 개업공인중개사는 ‘중개업’과 ‘개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공업무’를 함께 할 수 없다.
③법인인 개업공인중개사가 등록관청의 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 두기 위해서는 등록관청의 허가를 받아야 한다.
④소속공인중개사는 등록관청에 신고를 거쳐 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치할 수 있다.
⑤개업공인중개사는 의뢰받은 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고에 중개보조원에 관한 사항을 명시해서는 아니된다.
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정답 ⑤
개업공인중개사는 의뢰받은 중개대상물을 표시·광고할 때 중개보조원에 관한 사항을 명시해서는 안 되므로 이 설명이 옳습니다. 소속공인중개사는 이중소속 금지 때문에 개설등록을 신청할 수 없습니다. 법인인 개업공인중개사는 경영기법·경영정보 제공업무를 겸업할 수 있고, 분사무소는 허가가 아니라 신고 대상입니다. 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시설물은 누구도 설치할 수 없습니다. 시험 포인트: 표시·광고에는 개업공인중개사 정보를 명시하되 중개보조원에 관한 사항은 명시할 수 없습니다.
문제 7
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해지는 자는?
①신고관청의 관련 자료의 제출요구에도 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 자
②토지거래허가구역 내에서 토지거래계약허가를 받은 사항을 변경하려는 경우 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자
③외국인이 경매로 대한민국 안의 부동산을 취득한 후 취득 신고를 하지 아니한 자
④개업공인중개사에게 부동산거래신고를 하지 아니하게 한 자
⑤부동산의 매매계약을 체결한 후 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 부동산거래신고를 하는 자
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정답 ②
토지거래허가구역에서 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금에 처해집니다. 따라서 변경허가 없이 계약을 체결한 자가 정답입니다. 거래대금 증명자료 미제출, 외국인의 경매 취득 미신고, 거래신고를 하지 않게 한 행위, 비의무자의 거짓 신고는 모두 과태료 대상입니다. 시험 포인트: 무허가·변경허가 미이행 계약은 형벌, 거래신고 관련 위반은 대부분 과태료입니다.
문제 8
공인중개사법령상 개업공인중개사의 일반중개계약과 전속중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?
①일반중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하기 위해 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다.
②개업공인중개사가 일반중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인이 비공개를 요청하지 않은 경우, 부동산거래정보망에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 한다.
③개업공인중개사가 일반중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.
④개업공인중개사가 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결한 행위는 업무정지 사유에 해당하지 않는다.
⑤표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령 시 그 차액의 환급을 공통적으로 규정하고 있다.
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정답 ⑤
국토교통부령으로 정한 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 모두 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령한 경우 그 차액을 환급하도록 하는 조항이 있으므로 이 설명이 옳습니다. 특정 개업공인중개사에 한정하여 중개하도록 하는 것은 전속중개계약의 정의입니다. 부동산거래정보망 공개의무와 2주일에 1회 이상 처리상황 문서 통지의무는 전속중개계약에서 인정됩니다. 전속중개계약서를 사용하지 않은 행위는 업무정지 사유입니다. 시험 포인트: 정보 공개와 2주 1회 통지는 전속중개계약의 의무입니다.
문제 9
공인중개사법령상 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)에서 개업공인중개사의 기본 확인사항이 아닌 것은?
①소재지, 면적 등 대상물건의 표시에 관한 사항
②소유권 외의 권리사항
③비선호시설(1km이내)의 유무에 관한 사항
④관리주체 등 관리에 관한 사항
⑤소유권에 관한 사항
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정답 ③
비주거용 건축물 확인·설명서의 기본 확인사항에는 대상물건의 표시, 권리관계(소유권과 소유권 외의 권리), 토지이용계획·공법상 제한, 입지조건, 관리에 관한 사항, 거래예정금액, 취득 시 부담할 조세 등이 들어갑니다. 비선호시설(1km 이내)의 유무는 주거용 건축물 확인·설명서에만 있는 항목이므로 정답입니다. 대상물건의 표시, 소유권과 소유권 외의 권리사항, 관리주체 등 관리에 관한 사항은 모두 비주거용 서식의 기본 확인사항입니다. 시험 포인트: 비선호시설과 내·외부 시설물 중 일부 항목은 주거용 서식에만 있습니다.
문제 10
공인중개사법령상 중개보수의 제한에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서는 적용되지 않는다. ㄴ. 공인중개사법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다. ㄷ. 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 거래계약이 완료되지 않을 경우에도 중개의뢰인과 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 이 경우 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들이 적용된다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ④
판례는 공매 대상 부동산 취득의 알선도 중개에 해당하므로 공인중개사법령의 중개보수 제한 규정이 적용된다고 보아 ㄱ은 틀렸습니다. 법정 한도를 초과하는 중개보수 약정은 한도를 초과하는 범위에서 무효라는 것이 판례이므로 ㄴ은 옳습니다. 거래계약이 완료되지 않은 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 이때에도 중개보수 제한 규정이 적용된다는 판례가 있어 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 공매 알선에도 보수 제한이 적용되고, 초과 약정은 초과 부분만 무효입니다.
문제 11
공인중개사법령상 ( )에 들어갈 숫자가 큰 것부터 작은 것 순으로 옳게 나열된 것은?
○ 개업공인중개사가 공제금으로 손해배상을 한 때에는 ( ㄱ )일 이내에 공제에 다시 가입해야 한다. ○ 개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우 변경일부터 ( ㄴ )일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다. ○ 개업공인중개사는 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 ( ㄷ )일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고해야 한다.
①ㄱ-ㄷ-ㄴ
②ㄴ-ㄱ-ㄷ
③ㄴ-ㄷ-ㄱ
④ㄷ-ㄱ-ㄴ
⑤ㄷ-ㄴ-ㄱ
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정답 ①
공제금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 공제에 다시 가입하거나 보증보험·공탁으로 보전해야 하므로 ㄱ은 15입니다. 등록인장을 변경하면 변경일부터 7일 이내에 등록해야 하므로 ㄴ은 7입니다. 중개사무소를 이전하면 이전한 날부터 10일 이내에 등록관청에 이전사실을 신고해야 하므로 ㄷ은 10입니다. 큰 순서로 나열하면 ㄱ(15), ㄷ(10), ㄴ(7)이 됩니다. 시험 포인트: 재가입·보전 15일, 사무소 이전신고 10일, 인장 변경등록 7일을 구분해 둡니다.
문제 12
공인중개사법령상 개업공인중개사의 거래계약서 작성 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①개업공인중개사가 국토교통부장관이 정하는 거래계약서 표준서식을 사용하지 아니한 경우, 시ㆍ도지사는 그 자격을 취소해야 한다.
②중개대상물확인ㆍ설명서 교부일자는 거래계약서에 기재해야 하는 사항이다.
③하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 시ㆍ도지사는 3개월의 범위 안에서 그 업무를 정지해야 한다.
④중개행위를 한 소속공인중개사가 거래계약서를 작성하는 경우, 그 소속공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인하여야 하며 개업공인중개사는 서명 및 날인의무가 없다.
⑤거래계약서가 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우 3년간 그 사본을 보존해야 한다.
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정답 ②
거래계약서에는 거래당사자 인적사항, 물건의 표시, 거래금액, 계약 조건이나 기한, 중개대상물확인·설명서 교부일자 등을 적어야 하므로 교부일자 기재 설명이 옳습니다. 거래계약서 표준서식은 정해져 있지 않고 미사용이 자격취소 사유도 아닙니다. 이중계약서 작성은 시·도지사의 업무정지 사유가 아닙니다. 소속공인중개사가 작성해도 개업공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 하고, 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존의무가 없습니다. 시험 포인트: 확인·설명서 교부일자는 거래계약서 필수 기재사항이고 보존기간은 5년입니다.
문제 13
공인중개사법령상 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하는 사유로 명시되지 않은 것은?
①개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우
②개인인 개업공인중개사가 사망한 경우
③개업공인중개사가 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
④개업공인중개사가 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 경우
⑤개업공인중개사가 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
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정답 ④
업무정지기간 중 중개업무, 개인 개업공인중개사의 사망, 이중등록, 최근 1년 이내 2회 이상 업무정지처분 후 다시 업무정지 사유에 해당하는 행위는 모두 등록관청이 반드시 개설등록을 취소해야 하는 절대적 취소사유입니다. 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 경우는 등록을 취소할 수 있는 임의적 취소사유에 해당하므로 취소하여야 하는 사유로 명시되지 않은 것입니다. 시험 포인트: 임시 중개시설물 설치는 임의적 등록취소 사유입니다.
문제 14
공인중개사법령상 거래정보사업자의 지정을 취소할 수 있는 사유에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 거짓 등 부정한 방법으로 지정을 받은 경우 ㄴ. 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치ㆍ운영하지 아니한 경우 ㄷ. 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 내용과 다르게 부동산거래정보망에 정보를 공개한 경우 ㄹ. 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
국토교통부장관은 거래정보사업자가 거짓이나 부정한 방법으로 지정을 받은 경우, 운영규정의 승인을 받지 않거나 이를 위반하여 정보망을 운영한 경우, 의뢰받지 않은 정보를 공개하거나 의뢰받은 내용과 다르게 공개한 경우, 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 정보망을 설치·운영하지 않은 경우 지정을 취소할 수 있습니다. ㄱ부터 ㄹ까지 모두 지정취소 사유이므로 전부 고른 것이 정답입니다. 시험 포인트: 개인 거래정보사업자의 사망이나 법인의 해산도 지정취소 사유입니다.
문제 15
공인중개사법령상 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지는 개업공인중개사등의 행위가 아닌 것은?
①관계 법령에서 양도가 금지된 부동산의 분양과 관련 있는 증서의 매매를 중개하는 행위
②법정 중개보수를 초과하여 수수하는 행위
③중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위
④거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
⑤단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하는 행위
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정답 ②
양도가 금지된 분양 관련 증서의 매매 중개, 중개의뢰인과의 직접거래, 거래당사자 쌍방대리, 단체를 구성하여 특정 중개대상물의 중개를 제한하는 행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상입니다. 법정 중개보수를 초과하여 받는 행위는 금지행위이지만 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이므로 정답입니다. 시험 포인트: 초과보수 수수, 거짓 언행, 중개대상물 매매업은 1년·1천만원, 직접거래·쌍방대리·투기조장은 3년·3천만원입니다.
문제 16
공인중개사법령상 공인중개사협회(이하 ‘협회’라 함)의 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?
①협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리해야 한다.
②공제규정에서 정하는 책임준비금의 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 20이상으로 한다.
③국토교통부장관은 협회의 자산상황이 불량하여 공제 가입자의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 자산예탁기관의 변경을 명할 수 있다.
④국토교통부장관은 협회의 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유를 명할 수 있다.
⑤협회는 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문ㆍ협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시해야 한다.
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정답 ②
공제규정에서 정하는 책임준비금의 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 10 이상으로 정합니다. 100분의 20 이상이라고 한 설명이 틀렸습니다. 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분해 별도 회계로 관리해야 하고, 국토교통부장관은 자산상황이 불량하여 권익을 해칠 우려가 있으면 자산예탁기관의 변경이나 불건전한 자산에 대한 적립금 보유 등을 명할 수 있습니다. 협회는 매년도 공제사업 운용실적을 일간신문·협회보 등으로 공시해야 합니다. 시험 포인트: 책임준비금 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 10 이상입니다.
문제 17
공인중개사법령상 중개보수 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①개업공인중개사의 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 취소된 경우에도 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.
②개업공인중개사는 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 없다.
③개업공인중개사는 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로부터 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 없다.
④개업공인중개사의 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
⑤주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 시ㆍ도의 조례로 정한다.
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정답 ④
중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 하므로 이 설명이 옳습니다. 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 권리관계 확인 실비는 권리를 이전하려는 의뢰인에게, 계약금등 반환채무이행 보장 실비는 권리를 취득하려는 의뢰인에게 받을 수 있습니다. 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로 정합니다. 시험 포인트: 주택 보수는 시·도 조례, 주택 외는 국토교통부령으로 정합니다.
문제 18
공인중개사법령상 행정제재처분효과의 승계 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 업무정지처분의 효과는 그 처분일부터 2년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다. ㄴ. 폐업기간이 2년을 초과한 재등록 개업공인중개사에 대해 폐업신고 전의 중개사무소 업무정지사유에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 수 없다. ㄷ. 폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 과태료부과처분의 효과는 그 처분일부터 10개월된 때에 재등록을 한 개업공인중개사에게 승계된다. ㄹ. 폐업기간이 3년 6개월이 지난 재등록 개업공인중개사에게 폐업신고 전의 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는 위반행위를 이유로 개설등록취소처분을 할 수 없다.
①ㄱ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
폐업신고 전 업무정지처분과 과태료처분의 효과는 처분일부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계되므로 2년간이라고 한 ㄱ은 틀리고, 10개월이 된 때 재등록한 ㄷ은 승계됩니다. 폐업기간이 1년을 초과하면 폐업신고 전 업무정지 사유를 이유로 처분할 수 없으므로 2년을 초과한 ㄴ은 옳습니다. 폐업기간이 3년을 초과하면 등록취소처분을 할 수 없으므로 3년 6개월이 지난 ㄹ도 옳습니다. 따라서 ㄴ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 처분효과 승계 1년, 업무정지는 폐업 1년 초과 시, 등록취소는 폐업 3년 초과 시 불가입니다.
문제 19
공인중개사법령상 법인이 중개사무소를 개설하려는 경우 개설등록 기준에 부합하는 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 법률의 규정은 고려하지 않음)
ㄱ. 대표자가 공인중개사이다. ㄴ. 건축물대장(「건축법」에 따른 가설건축물대장은 제외)에 기재된 건물에 전세로 중개사무소를 확보하였다. ㄷ. 중개사무소를 개설하려는 법인이 자본금 5천만원 이상인 「협동조합 기본법」상 사회적협동조합이다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
법인이 중개사무소를 개설하려면 상법상 회사 또는 협동조합 기본법상 협동조합(사회적협동조합 제외)으로서 자본금이 5천만원 이상이어야 하고, 대표자는 공인중개사여야 하며, 건축물대장(가설건축물대장 제외)에 기재된 건물에 소유·전세·임대차 등으로 사무소를 확보해야 합니다. ㄱ과 ㄴ은 기준에 부합하지만 사회적협동조합은 제외되므로 ㄷ은 부합하지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 협동조합 중 사회적협동조합은 중개법인이 될 수 없습니다.
문제 20
공인중개사법령상 포상금을 지급받을 수 있는 신고 또는 고발의 대상을 모두 고른 것은?
ㄱ. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위를 한 자 ㄴ. 공인중개사자격증을 다른 사람으로부터 대여받은 자 ㄷ. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 자
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
포상금 지급 대상에는 무등록 중개업자, 거짓·부정한 방법으로 등록한 자, 등록증이나 자격증을 양도·대여하거나 양수·대여받은 자, 개업공인중개사가 아닌 자로서 중개대상물을 표시·광고한 자, 개업공인중개사의 업무를 방해하는 행위를 한 자 등이 포함됩니다. 자격증을 대여받은 ㄴ은 대상입니다. 중개대상물의 매매업과 거짓 언행으로 판단을 그르치게 하는 행위는 금지행위이지만 포상금 대상으로 정해져 있지 않습니다. 따라서 ㄴ만 정답입니다. 시험 포인트: 금지행위 중 포상금 대상은 시세 교란 등 업무방해 행위에 한정됩니다.
문제 21
공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 틀린 것은?
①시ㆍ도지사는 공인중개사가 이 법을 위반하여 300만원 이상 벌금형의 선고를 받은 경우에는 그 자격을 취소해야 한다.
②공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 교부한 시ㆍ도지사에게 반납해야 한다.
③시ㆍ도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시ㆍ도지사에게 통지해야 한다.
④시ㆍ도지사는 공인중개사의 자격을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시해야 한다.
⑤시ㆍ도지사는 공인중개사가 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격을 취소해야 한다.
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정답 ①
공인중개사 자격취소 사유는 부정한 방법의 자격취득, 자격증 양도·대여, 자격정지기간 중 중개업무나 이중소속, 이 법 또는 공인중개사 직무와 관련된 형법상 범죄로 징역형(집행유예 포함)을 선고받은 경우입니다. 300만원 이상 벌금형은 등록 결격사유일 뿐 자격취소 사유가 아니므로 이 설명이 틀렸습니다. 자격취소 시 청문을 실시하고, 5일 이내 국토교통부장관 보고와 다른 시·도지사 통지를 하며, 자격증은 교부한 시·도지사에게 반납합니다. 시험 포인트: 자격취소는 징역형일 때이고 벌금형은 취소사유가 아닙니다.
문제 22
부동산 거래신고 등에 관한 법령에 대한 설명이다. ( )에 들어갈 숫자는?(단, 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사가 따로 정하여 공고한 경우와 종전 규정에 따라 공고된 면제대상 토지면적 기준은 고려하지 않음)
경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 중 아래의 세부 용도지역별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약허가는 필요하지 아니하다. ○ 주거지역: ( ㄱ )제곱미터 ○ 상업지역: ( ㄴ )제곱미터 ○ 공업지역: ( ㄷ )제곱미터 ○ 녹지지역: ( ㄹ )제곱미터
①ㄱ: 60, ㄴ: 100, ㄷ: 100, ㄹ: 200
②ㄱ: 60, ㄴ: 150, ㄷ: 150, ㄹ: 200
③ㄱ: 180, ㄴ: 180, ㄷ: 660, ㄹ: 500
④ㄱ: 180, ㄴ: 200, ㄷ: 660, ㄹ: 200
⑤ㄱ: 180, ㄴ: 250, ㄷ: 500, ㄹ: 1천
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정답 ②
시험 당시 시행령은 도시지역에서 토지거래계약허가가 필요 없는 면적 기준을 주거지역 60제곱미터, 상업지역 150제곱미터, 공업지역 150제곱미터, 녹지지역 200제곱미터로 정하고 있었습니다. 따라서 60, 150, 150, 200의 조합이 정답입니다. 180, 200, 660 등이 들어간 조합은 종전 기준이거나 근거 없는 숫자입니다. 도시지역 외의 지역은 250제곱미터, 농지 500제곱미터, 임야 1천제곱미터 이하가 허가 면제입니다. 시험 포인트: 도시지역 허가 면제 면적은 주거 60, 상업·공업 150, 녹지 200제곱미터입니다.
문제 23
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산정보체계의 관리 대상 정보로 명시된 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부동산 거래계약 등 부동산거래 관련 정보 ㄴ. 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인 관련 정보 ㄷ. 중개사무소의 개설등록에 관한 정보 ㄹ. 토지거래계약의 허가 관련 정보
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
국토교통부장관은 부동산정보체계를 구축·운영하며 부동산거래 신고정보, 부동산등기 특별조치법에 따른 검인 관련 정보, 외국인등의 부동산 취득·보유 신고 자료, 토지거래계약의 허가 관련 정보, 주택 임대차 계약 신고정보 등을 관리합니다. ㄱ, ㄴ, ㄹ은 관리 대상 정보로 명시되어 있으나 중개사무소의 개설등록에 관한 정보는 명시되어 있지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 중개사무소 등록정보는 부동산정보체계의 관리 대상으로 명시되어 있지 않습니다.
문제 24
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인의 부동산 취득 등에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 상호주의에 따른 제한은 고려하지 않음)
①「자연환경보전법」에 따른 생태ㆍ경관보전지역에서 외국인이 토지취득의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지취득계약은 유효하다.
②외국인이 건축물의 신축을 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 신고관청으로부터 부동산 취득의 허가를 받아야 한다.
③외국인이 취득하려는 토지가 토지거래허가구역과 「문화재보호법」에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역에 있으면 토지거래계약허가와 토지취득허가를 모두 받아야 한다.
④대한민국 안의 부동산을 가지고 있는 대한민국국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 해당 부동산을 계속 보유하려는 경우에는 부동산 보유의 허가를 받아야 한다.
⑤외국인으로부터 토지취득의 허가 신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다.
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정답 ⑤
외국인의 토지취득 허가 신청을 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 생태·경관보전지역 등에서 허가 없이 체결한 토지취득계약은 무효입니다. 건축물 신축 등 계약 외 원인으로 취득하면 6개월 이내에 신고합니다. 토지거래계약허가를 받으면 토지취득허가는 필요 없고, 국민이 외국인으로 변경되어 계속 보유하려면 6개월 이내에 신고합니다. 시험 포인트: 외국인 토지취득 허가 처리기한은 15일, 계약 외 취득과 계속보유는 6개월 이내 신고입니다.
문제 25
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 이행강제금에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
시장ㆍ군수는 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우 그에 대하여 상당한 기간을 정하여 토지의 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있다. 그 의무의 이행기간은 ( ㄱ )개월 이내로 정하여야 하며, 그 정해진 기간 내에 이행되지 않은 경우, 토지 취득가액의 100분의 ( ㄴ )에 상당하는 금액의 이행강제금을 부과한다.
①ㄱ: 3, ㄴ: 7
②ㄱ: 3, ㄴ: 10
③ㄱ: 6, ㄴ: 7
④ㄱ: 6, ㄴ: 10
⑤ㄱ: 12, ㄴ: 15
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정답 ②
시장·군수·구청장은 토지 이용 의무를 이행하지 않은 자에게 3개월 이내의 기간을 정하여 이행을 명할 수 있으므로 ㄱ은 3입니다. 이행명령 기간 내에 이행하지 않으면 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과하는데, 당초 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우는 100분의 10에 상당하는 금액을 부과하므로 ㄴ은 10입니다. 따라서 3과 10의 조합이 정답입니다. 시험 포인트: 방치 10%, 임대 7%, 무단 목적 변경 5%, 그 밖의 경우 7%입니다.
문제 26
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가구역 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①시장ㆍ군수 또는 구청장은 공익사업용 토지에 대해 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우, 한국토지주택공사가 그 매수를 원하는 경우에는 한국토지주택공사를 선매자(先買者)로 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.
②국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제해야 한다.
③토지거래허가신청에 대해 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.
④허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날의 다음 날부터 그 효력이 발생한다.
⑤토지거래허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출해야 한다.
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정답 ④
토지거래허가구역의 지정은 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생합니다. 공고한 날의 다음 날부터 효력이 생긴다는 설명이 틀렸습니다. 공익사업용 토지는 한국토지주택공사 등을 선매자로 지정해 협의 매수하게 할 수 있고, 지정 사유가 없어지면 지체 없이 해제해야 합니다. 불허가처분을 받은 자는 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 매수를 청구할 수 있고, 허가신청서에는 계약내용과 토지이용계획, 취득자금 조달계획을 적습니다. 시험 포인트: 허가구역 지정 효력은 공고일부터 5일 후, 매수청구는 1개월 이내입니다.
문제 27
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등에 해당되는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 국제연합의 전문기구 ㄴ. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인 ㄷ. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 ㄹ. 비정부간 국제기구 ㅁ. 외국 정부
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ, ㅁ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ⑤
외국인등에는 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법령에 따라 설립된 법인·단체, 외국 정부, 국제연합과 그 산하기구·전문기구, 정부간 기구, 준정부간 기구, 비정부간 국제기구 등이 포함됩니다. 또한 사원·구성원이나 임원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인·단체, 외국인 등이 자본금이나 의결권의 2분의 1 이상을 가진 법인·단체도 외국인등입니다. 제시된 다섯 가지 모두 해당하므로 전부 고른 것이 정답입니다. 시험 포인트: 비정부간 국제기구도 외국인등에 포함됩니다.
문제 28
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가 등에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가?
○ 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 「농지법」에 따른 농지전용허가를 받은 것으로 본다. ○ 국세의 체납처분을 하는 경우에는 ‘허가구역 내 토지거래에 대한 허가’의 규정을 적용한다. ○ 시장ㆍ군수는 토지 이용 의무기간이 지난 후에도 이행강제금을 부과할 수 있다. ○ 토지의 소유권자에게 부과된 토지 이용에 관한 의무는 그 토지에 관한 소유권의 변동과 동시에 그 승계인에게 이전한다.
①0개
②1개
③2개
④3개
⑤4개
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정답 ②
농지에 대해 토지거래계약 허가를 받으면 농지법상 농지취득자격증명을 받은 것으로 보는 것이지 농지전용허가를 의제하지 않으므로 첫째는 틀렸습니다. 국세·지방세 체납처분이나 강제집행에는 허가 규정이 적용되지 않으므로 둘째도 틀렸습니다. 이용 의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없으므로 셋째도 틀렸습니다. 토지 소유권자 등에게 부과된 의무는 소유권 변동과 동시에 승계인에게 이전하므로 넷째만 옳아 1개가 정답입니다. 시험 포인트: 토지거래허가는 농지취득자격증명을 의제하고, 체납처분·강제집행에는 적용되지 않습니다.
문제 29
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기한 경우, 그 등기는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반으로 무효이다. ㄴ. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우 그 등기는 유효하다. ㄷ. 명의신탁자가 계약의 당사자가 되는 3자간 등기명의신탁이 무효인 경우 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자 명의의 등기의 말소를 청구할 수 있다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ④
위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하고 공유로 등기하는 구분소유적 공유는 부동산실명법의 명의신탁에서 제외되어 유효하므로 ㄱ은 틀렸습니다. 배우자 명의 등기는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않으면 특례로 유효하므로 ㄴ은 옳습니다. 3자간 등기명의신탁이 무효이면 매도인과 신탁자의 매매계약은 유효하므로 신탁자는 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있어 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 구분소유적 공유, 종중·배우자·종교단체 특례는 실명법 위반이 아닙니다.
문제 30
매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 「민사집행법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①후순위 저당권자가 경매신청을 하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
②전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
③유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
④최선순위 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
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정답 ③
매수인은 유치권자에게 피담보채권을 변제할 책임이 있으나, 판례는 이를 유치권자가 매수인에게 인도를 거절할 수 있다는 의미로 보고 매수인에게 변제를 청구할 수는 없다고 봅니다. 따라서 유치권자가 매수인에게 변제를 청구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 저당권은 순위와 관계없이 매각으로 모두 소멸하고, 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권·등기된 임차권도 소멸합니다. 최선순위 전세권은 배당요구를 하면 소멸하며, 매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득합니다. 시험 포인트: 유치권은 매수인이 인수하지만 매수인에게 변제청구권은 없습니다.
문제 31
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「상가건물 임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차인 경우에도 「상가건물 임대차보호법」상 권리금에 관한 규정이 적용된다. ㄴ. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. ㄷ. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
권리금 회수기회 보호 등 권리금 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되므로 ㄱ은 옳습니다. 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우이므로 2기라고 한 ㄴ은 틀렸습니다. 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 갱신을 요구할 수 있으므로 ㄷ은 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 상가 갱신거절은 3기 차임 연체, 주택은 2기 차임 연체입니다.
문제 32
개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(단, 임차인은 자연인임)
①「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다.
②임차인의 계약갱신요구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
④임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
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정답 ③
소액임차인의 최우선변제권은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건(주택 인도와 주민등록)을 갖춘 경우에만 인정됩니다. 대항요건을 갖추지 않아도 우선변제를 받는다는 설명이 틀렸습니다. 주택의 일부가 주거 외 목적으로 쓰여도 법이 적용되고, 갱신요구로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 대항력이 있으면 양수인이 임대인의 지위를 승계하고, 임차권등기 후에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 시험 포인트: 최우선변제는 경매신청 등기 전 대항요건 구비가 요건입니다.
문제 33
개업공인중개사가 주택의 임대차를 중개하면서 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용 건축물)를 작성하는 경우 제외하거나 생략할 수 있는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 ㄴ. 개별공시지가(m²당) 및 건물(주택)공시가격 ㄷ. 다가구주택 확인서류 제출여부 ㄹ. 건축물의 방향
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
주거용 건축물 확인·설명서 작성 시 임대차의 경우 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 제외하고, 개별공시지가와 건물(주택)공시가격은 생략할 수 있습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 다가구주택 확인서류 제출여부와 건축물의 방향은 임대차 중개라도 적어야 하는 항목이므로 제외하거나 생략할 수 있는 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 임대차 중개 시 취득조세는 제외, 공시지가·공시가격은 생략 가능합니다.
문제 34
중개의뢰인 甲과 개업공인중개사 乙은 공인중개사법령에 따른 전속중개계약을 체결하고 전속중개계약서를 작성하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?
①甲과 乙이 전속중개계약의 유효기간을 4개월로 약정한 것은 유효하다.
②乙은 전속중개계약서를 3년 동안 보존해야 한다.
③甲은 乙이 공인중개사법령상의 중개대상물 확인ㆍ설명의무를 이행하는데 협조해야 한다.
④전속중개계약에 정하지 않은 사항에 대하여는 甲과 乙이 합의하여 별도로 정할 수 있다.
⑤전속중개계약의 유효기간 내에 甲이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우, 甲은 乙에게 지급해야 할 중개보수 전액을 위약금으로 지급해야 한다.
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정답 ⑤
전속중개계약 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래하면 중개보수의 50% 범위에서 개업공인중개사가 중개행위에 소요한 비용을 지급합니다. 중개보수 전액을 위약금으로 지급한다는 설명이 틀렸습니다. 보수 상당액의 위약금은 다른 개업공인중개사를 통해 거래하거나 소개받은 상대방과 직접 거래한 경우입니다. 유효기간은 원칙 3개월이나 약정으로 달리 정할 수 있고, 계약서는 3년간 보존합니다. 시험 포인트: 스스로 발견한 상대방과 거래하면 보수 50% 범위의 소요비용만 지급합니다.
문제 35
개업공인중개사 甲은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 매수신청대리인으로 등록하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 甲은 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단에 대한 매수신청대리를 할 수 있다. ㄴ. 甲의 중개사무소 개설등록이 취소된 경우 시ㆍ도지사는 매수신청대리인 등록을 취소해야 한다. ㄷ. 중개사무소 폐업신고로 甲의 매수신청대리인 등록이 취소된 경우 3년이 지나지 아니하면 甲은 다시 매수신청대리인 등록을 할 수 없다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ①
매수신청대리의 대상물에는 토지, 건물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단이 포함되므로 ㄱ은 옳습니다. 중개사무소 개설등록이 취소되면 매수신청대리인 등록을 취소하는 주체는 시·도지사가 아니라 지방법원장이므로 ㄴ은 틀렸습니다. 매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 않은 자는 결격이지만, 폐업신고로 등록이 취소된 경우는 제외되므로 ㄷ도 틀렸습니다. 따라서 ㄱ만 정답입니다. 시험 포인트: 매수신청대리인 등록과 취소는 지방법원장이 하며, 폐업으로 인한 취소는 3년 결격에서 빠집니다.
문제 36
개업공인중개사가 아파트를 매수하려는 의뢰인에게 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것은?
①전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.
②구분소유자는 그 전유부분을 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분의 사용을 청구할 수 없다.
③공용부분의 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여 행사할 수 없다.
④대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구할 수 있다.
⑤공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르지 않는다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
전유부분이 속하는 1동 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 다른 자에게 손해를 입힌 경우 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정하므로 이 설명이 옳습니다. 구분소유자는 전유부분 개량에 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 사용을 청구할 수 있습니다. 공용부분에 관한 다른 공유자에 대한 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다. 건물 사용에 필요한 범위의 대지는 분할을 청구할 수 없고, 공용부분 지분은 전유부분의 처분에 따릅니다. 시험 포인트: 건물의 흠은 공용부분 추정, 공용부분 지분은 전유부분 처분에 따릅니다.
일반중개계약서 표준서식에서 권리를 취득하려는 의뢰인(매수·임차)에 대해서는 희망물건의 종류, 취득 희망가격, 희망 지역, 그 밖의 희망조건을 적습니다. 주택을 임차하려는 의뢰인이므로 희망 지역이 기재할 사항입니다. 소유자 및 등기명의인, 은행융자·권리금·제세공과금 등 권리관계, 중개의뢰 금액, 거래규제 및 공법상 제한사항은 권리를 이전하려는 의뢰인에 대해 적는 항목입니다. 시험 포인트: 일반중개계약서는 권리이전용과 권리취득용 기재 항목을 나누어 적습니다.
문제 38
A시에 중개사무소를 둔 개업공인중개사 甲은 B시에 소재하는 乙 소유의 오피스텔(건축법령상 업무시설로 전용면적 80제곱미터이고, 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춤)에 대하여, 이를 매도하려는 乙과 매수하려는 丙의 의뢰를 받아 매매계약을 중개하였다. 이 경우 공인중개사법령상 甲이 받을 수 있는 중개보수 및 실비에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 甲이 乙로부터 받을 수 있는 실비는 A시가 속한 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따른다. ㄴ. 甲이 丙으로부터 받을 수 있는 중개보수의 상한요율은 거래금액의 1천분의 5이다. ㄷ. 甲은 乙과 丙으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있다. ㄹ. 주택(부속토지 포함)의 중개에 대한 보수 및 실비 규정을 적용한다.
①ㄹ
②ㄱ, ㄷ
③ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 국토교통부령의 특례요율이 적용되어 매매·교환은 1천분의 5가 상한이므로 ㄴ은 옳습니다. 실비는 중개사무소 소재지 시·도 조례 기준이므로 A시 기준인 ㄱ도 옳습니다. 매도인과 매수인 쌍방에게서 각각 보수를 받으므로 ㄷ도 옳습니다. 주택이 아니라 주택 외 중개대상물 규정이 적용되므로 ㄹ은 틀렸습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다.
문제 39
부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고서 작성에 관한 설명으로 틀린 것은?
①거래당사자가 외국인인 경우 거래당사자의 국적을 반드시 적어야 한다.
②‘계약대상 면적’란에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적는다.
③‘종전 부동산’란은 입주권 매매의 경우에만 작성한다.
④‘계약의 조건 및 참고사항’란은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우, 거래와 관련한 참고내용이 있을 경우에 적는다.
⑤거래대상의 종류가 공급계약(분양)인 경우 물건별 거래가격 및 총 실제거래가격에 부가가치세를 제외한 금액을 적는다.
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정답 ⑤
부동산거래계약 신고서에서 거래대상이 공급계약(분양)인 경우 물건별 거래가격과 총 실제거래가격에는 부가가치세를 포함한 금액을 적습니다. 부가가치세를 제외한다는 설명이 틀렸습니다. 거래당사자가 외국인이면 국적을 반드시 적고, 계약대상 면적은 실제 거래면적을 계산하되 집합건축물은 전용면적을 적습니다. 종전 부동산란은 입주권 매매의 경우에만 작성하며, 계약의 조건 및 참고사항란은 조건·기한이나 참고내용이 있을 때 적습니다. 시험 포인트: 분양 공급계약의 거래가격은 부가가치세 포함 금액으로 적습니다.
문제 40
개업공인중개사가 분묘가 있는 토지를 매수하려는 의뢰인에게 분묘기지권에 관해 설명한 것으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①분묘기지권의 존속기간은 지상권의 존속기간에 대한 규정이 유추적용되어 30년으로 인정된다.
②「장사 등에 관한 법률」이 시행되기 전에 설치된 분묘의 경우 그 법의 시행 후에는 분묘기지권의 시효취득이 인정되지 않는다.
③자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘이장의 특약 없이 토지를 양도함으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 지료지급의무가 있다.
④분묘기지권을 시효로 취득한 사람은 토지소유자의 지료지급청구가 있어도 지료지급의무가 없다.
⑤분묘가 멸실된 경우 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능한 일시적인 멸실에 불과하여도 분묘기지권은 소멸한다.
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정답 ③
판례는 자기 토지에 분묘를 설치한 자가 이장 특약 없이 토지를 양도해 분묘기지권을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 성립한 때부터 지료를 지급해야 한다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 존속기간은 지상권 규정이 유추되지 않고 분묘를 수호·봉사하는 동안 존속합니다. 장사법 시행 전 설치된 분묘는 시행 후에도 시효취득이 인정됩니다. 시효취득자는 지료 청구를 받은 날부터 지료를 내야 하고, 일시적 멸실이면 분묘기지권은 소멸하지 않습니다. 시험 포인트: 양도형은 성립 시부터, 시효취득형은 청구 시부터 지료를 냅니다.
부동산공법
문제 41
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)
①대도시 시장은 유통상업지역에 복합용도지구를 지정할 수 있다.
②대도시 시장은 재해의 반복 발생이 우려되는 지역에 대해서는 특정용도제한지구를 지정하여야 한다.
③용도지역 안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모의 제한에 대한 규정은 도시ㆍ군계획시설에 대해서도 적용된다.
④공유수면의 매립 목적이 그 매립구역과 이웃하고 있는 용도지역의 내용과 다른 경우 그 매립준공구역은 이와 이웃하고 있는 용도지역으로 지정된 것으로 본다.
⑤「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구로 지정ㆍ고시된 지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
택지개발지구로 지정·고시된 지역은 도시지역으로 결정·고시된 것으로 보므로 옳은 설명입니다. 복합용도지구는 일반주거지역·일반공업지역·계획관리지역에 지정하며 유통상업지역은 대상이 아닙니다. 재해가 반복 발생할 우려가 있는 지역은 방재지구 지정 대상이고, 용도지역의 건축제한 규정은 도시·군계획시설에는 적용되지 않습니다. 매립 목적이 이웃 용도지역과 같을 때만 그 용도지역으로 의제되며, 다르면 도시·군관리계획으로 따로 결정해야 합니다. 시험 포인트: 도시지역 의제(택지개발지구 등)와 매립지 용도지역 의제 요건
문제 42
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)
①「사방사업법」에 따른 사방사업을 위한 개발행위를 허가하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
②토지의 일부가 도시ㆍ군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할은 개발행위허가를 받아야 한다.
③국토교통부장관은 개발행위로 인하여 주변의 환경이 크게 오염될 우려가 있는 지역에서 개발행위허가를 제한하고자 하는 경우 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
④시ㆍ도지사는 기반시설부담구역으로 지정된 지역에 대해서는 10년간 개발행위허가를 제한할 수 있다.
⑤토지분할을 위한 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 마치면 시ㆍ도지사의 준공검사를 받아야 한다.
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정답 ③
개발행위허가를 제한하려면 국토교통부장관은 중앙도시계획위원회, 시·도지사 등은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하므로 옳은 설명입니다. 사방사업법에 따른 사방사업을 위한 개발행위는 도시계획위원회 심의 대상에서 제외됩니다. 토지 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시된 토지의 분할은 허가가 필요 없습니다. 기반시설부담구역 등은 최장 3년, 한 차례 2년 연장까지만 제한할 수 있어 10년은 틀립니다. 토지분할은 준공검사 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 개발행위허가 제한 기간(3년+2년)과 준공검사 제외 대상(토지분할·물건적치)
문제 43
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 성장관리계획에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 조례, 기타 강화ㆍ완화조건은 고려하지 않음)
①시장 또는 군수는 공업지역 중 향후 시가화가 예상되는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 성장관리계획구역을 지정할 수 있다.
②성장관리계획구역 내 생산녹지지역에서는 30퍼센트 이하의 범위에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 건폐율을 완화하여 적용할 수 있다.
③성장관리계획구역 내 보전관리지역에서는 125퍼센트 이하의 범위에서 성장관리계획으로 정하는 바에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있다.
④시장 또는 군수는 성장관리계획구역을 지정할 때에는 도시ㆍ군관리계획의 결정으로 하여야 한다.
⑤시장 또는 군수는 성장관리계획구역을 지정하려면 성장관리계획구역안을 7일간 일반이 열람할 수 있도록 해야 한다.
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정답 ②
성장관리계획구역의 생산녹지지역·자연녹지지역·생산관리지역·농림지역 등에서는 30퍼센트 이하 범위에서 건폐율을 완화할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 성장관리계획구역은 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역에 지정하며 공업지역은 대상이 아닙니다. 용적률을 125퍼센트 이하로 완화할 수 있는 곳은 계획관리지역이고 보전관리지역은 해당하지 않습니다. 구역 지정은 도시·군관리계획 결정이 아닌 별도 절차로 하며, 구역안은 14일 이상 일반이 열람할 수 있게 해야 합니다. 시험 포인트: 성장관리계획구역 지정 대상 지역과 건폐율·용적률 완화 범위
문제 44
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위허가를 받은 자가 행정청인 경우 개발행위에 따른 공공시설의 귀속에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 법률은 고려하지 않음)
①개발행위허가를 받은 자가 새로 공공시설을 설치한 경우, 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속된다.
②개발행위로 용도가 폐지되는 공공시설은 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다.
③공공시설의 관리청이 불분명한 경우 하천에 대하여는 국토교통부장관을 관리청으로 본다.
④관리청에 귀속되거나 개발행위허가를 받은 자에게 양도될 공공시설은 준공검사를 받음으로써 관리청과 개발행위허가를 받은 자에게 각각 귀속되거나 양도된 것으로 본다.
⑤개발행위허가를 받은 자는 국토교통부장관의 허가를 받아 그에게 귀속된 공공시설의 처분으로 인한 수익금을 도시ㆍ군계획사업 외의 목적에 사용할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
허가받은 자가 행정청이면 새로 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되므로 옳은 설명입니다. 행정청인 경우 용도가 폐지되는 종전 공공시설은 허가받은 자에게 무상 귀속되며, 설치비용 범위에서 양도할 수 있는 것은 비행정청인 경우입니다. 관리청이 불분명하면 하천은 환경부장관을 관리청으로 봅니다. 행정청은 준공검사를 마친 뒤 관리청에 통지해야 하고, 통지한 날에 귀속됩니다. 귀속받은 공공시설의 처분 수익금은 도시·군계획사업 외의 목적에 쓸 수 없습니다. 시험 포인트: 행정청과 비행정청의 공공시설 귀속 방식 차이
문제 45
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 광역계획권에 관한 설명으로 옳은 것은?
①광역계획권이 둘 이상의 도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우, 해당 도지사들은 공동으로 광역계획권을 지정하여야 한다.
②광역계획권이 하나의 도의 관할 구역에 속하여 있는 경우, 도지사는 국토교통부장관과 공동으로 광역계획권을 지정 또는 변경하여야 한다.
③도지사가 광역계획권을 지정하려면 관계 중앙행정기관의 장의 의견을 들은 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
④국토교통부장관이 광역계획권을 변경하려면 관계 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
⑤중앙행정기관의 장, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 국토교통부장관이나 도지사에게 광역계획권의 지정 또는 변경을 요청할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
중앙행정기관의 장, 시·도지사, 시장 또는 군수는 국토교통부장관이나 도지사에게 광역계획권의 지정·변경을 요청할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 둘 이상의 시·도에 걸치면 국토교통부장관이 지정하고, 하나의 도에 속하면 도지사가 단독으로 지정합니다. 도지사가 지정할 때는 관계 중앙행정기관의 장 등의 의견을 들은 뒤 지방도시계획위원회의 심의를 거칩니다. 국토교통부장관이 지정·변경할 때는 관계 시·도지사 등의 의견을 듣고 중앙도시계획위원회의 심의를 거칩니다. 시험 포인트: 광역계획권 지정권자와 심의 위원회의 짝(국토부-중앙, 도지사-지방)
문제 46
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획위원회에 관한 설명으로 옳은 것은?
①시ㆍ군ㆍ구에는 지방도시계획위원회를 두지 않는다.
②중앙도시계획위원회가 분과위원회에 위임하는 사항에 대한 모든 심의는 중앙도시계획위원회의 심의로 본다.
③국토교통부장관이 해당 도시ㆍ군계획시설에 대한 도시ㆍ군관리계획 결정권자에게 도시ㆍ군계획시설결정의 해제를 권고하려는 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
④중앙도시계획위원회 회의록의 공개는 열람하는 방법으로 하며 사본을 제공할 수는 없다.
⑤시장 또는 군수가 성장관리계획구역을 지정하려면 시ㆍ도지사의 의견을 들은 후 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
국토교통부장관이 도시·군계획시설결정의 해제를 권고하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하므로 옳은 설명입니다. 시·군·구에도 시·군·구 도시계획위원회를 둡니다. 분과위원회 심의는 중앙도시계획위원회가 분과위원회의 심의를 중앙도시계획위원회 심의로 보도록 한 사항에 한해 그렇게 보므로 모든 심의라고 할 수 없습니다. 회의록 공개는 열람 또는 사본 제공의 방법으로 합니다. 성장관리계획구역 지정 시에는 지방도시계획위원회의 심의를 거칩니다. 시험 포인트: 도시계획위원회 회의록 공개 방법과 분과위원회 심의 의제 범위
문제 47
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 시가화조정구역 안에서 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아 할 수 있는 행위에 해당하지 않는 것은? (단, 도시ㆍ군계획사업은 고려하지 않음)
①농업ㆍ임업 또는 어업을 영위하는 자가 관리용건축물로서 기존 관리용건축물의 면적을 제외하고 33제곱미터를 초과하는 것을 건축하는 행위
②주택의 증축(기존 주택의 면적을 포함하여 100제곱미터 이하에 해당하는 면적의 증축을 말한다)
③마을공동시설로서 정자 등 간이휴게소의 설치
④마을공동시설로서 농로ㆍ제방 및 사방시설의 설치
⑤마을공동시설로서 농기계수리소 및 농기계용 유류판매소(개인소유의 것을 포함한다)의 설치
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정답 ①
시가화조정구역에서 허가를 받아 지을 수 있는 농업·임업·어업용 관리용건축물은 기존 관리용건축물의 면적을 제외하고 33제곱미터 이하인 것이므로, 33제곱미터를 초과하는 건축은 허가 대상에 해당하지 않습니다. 기존 주택 면적을 포함해 100제곱미터 이하의 주택 증축, 마을공동시설로서 정자 등 간이휴게소, 농로·제방·사방시설, 개인소유를 포함한 농기계수리소와 농기계용 유류판매소의 설치는 모두 허가를 받아 할 수 있는 행위입니다. 시험 포인트: 시가화조정구역 허가 행위의 면적 기준(관리용건축물 33㎡ 이하, 주택 증축 100㎡ 이하)
문제 48
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 개발행위에 따른 기반시설의 설치에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)
①개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트 범위에서 강화하여 적용한다.
②기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 지역으로서, 해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20퍼센트 이상 증가한 지역에 대하여는 기반시설부담구역으로 지정하여야 한다.
③기반시설부담구역이 지정되면 기반시설설치계획을 수립하여야 하며, 이를 도시ㆍ군관리계획에 반영하여야 한다.
④기반시설설치계획은 기반시설부담구역의 지정고시일부터 3년이 되는 날까지 수립하여야 한다.
⑤기반시설설치비용의 관리 및 운용을 위하여 기반시설부담구역별로 특별회계를 설치하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
기반시설설치계획은 기반시설부담구역 지정고시일부터 1년이 되는 날까지 수립해야 하며, 수립하지 않으면 그 다음 날 구역 지정이 해제된 것으로 봅니다. 따라서 3년이라고 한 설명이 틀립니다. 개발밀도관리구역에서는 용적률 최대한도의 50퍼센트 범위에서 강화 적용하고, 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도보다 20퍼센트 이상 늘어난 지역은 기반시설부담구역으로 지정해야 합니다. 기반시설설치계획은 도시·군관리계획에 반영하며, 부담구역별로 특별회계를 설치합니다. 시험 포인트: 기반시설설치계획 수립 기한 1년과 미수립 시 해제 의제
문제 49
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시지역에서 미리 도시ㆍ군관리계획으로 결정하지 않고 설치할 수 있는 시설을 모두 고른 것은?
ㄱ. 광장(건축물부설광장은 제외한다) ㄴ. 대지면적이 500제곱미터 미만인 도축장 ㄷ. 폐기물처리 및 재활용시설 중 재활용시설 ㄹ. 「고등교육법」에 따른 방송대학ㆍ통신대학 및 방송통신대학
①ㄱ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 · 해설 보기
정답 ④
도시지역에서는 대지면적 500제곱미터 미만인 도축장, 폐기물처리 및 재활용시설 중 재활용시설, 고등교육법에 따른 방송대학·통신대학 및 방송통신대학을 미리 도시·군관리계획으로 결정하지 않고 설치할 수 있습니다. 반면 광장은 건축물부설광장만 결정 없이 설치할 수 있고, 건축물부설광장을 제외한 광장은 도시·군관리계획으로 결정해야 하므로 ㄱ은 해당하지 않습니다. 따라서 ㄴ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 도시·군관리계획 결정 없이 설치 가능한 기반시설 목록
문제 50
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 토지에의 출입에 관한 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은?
제130조(토지에의 출입 등) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수나 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 다음 각 호의 행위를 하기 위하여 필요하면 타인의 토지에 출입하거나 타인의 토지를 재료 적치장 또는 임시통로로 일시 사용할 수 있으며, 특히 필요한 경우에는 나무, 흙, 돌, 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다. 1. < 생략 > 2. ( ㄱ ), ( ㄴ ) 및 제67조제4항에 따른 기반시설설치계획에 관한 기초조사 < 이하 생략 >
①ㄱ: 기반시설부담구역, ㄴ: 성장관리계획구역
②ㄱ: 성장관리계획구역, ㄴ: 시가화조정구역
③ㄱ: 시가화조정구역, ㄴ: 기반시설부담구역
④ㄱ: 개발밀도관리구역, ㄴ: 시가화조정구역
⑤ㄱ: 개발밀도관리구역, ㄴ: 기반시설부담구역
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정답 ⑤
국토계획법 제130조에 따르면 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수나 도시·군계획시설사업 시행자는 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역 및 기반시설설치계획에 관한 기초조사를 위해 필요하면 타인의 토지에 출입할 수 있습니다. 따라서 ㄱ은 개발밀도관리구역, ㄴ은 기반시설부담구역입니다. 성장관리계획구역이나 시가화조정구역은 이 호에 들어가는 내용이 아닙니다. 토지 출입은 기초조사와 연결되어 있으므로 기반시설 관련 두 구역을 함께 기억하면 됩니다. 시험 포인트: 토지 출입 사유(개발밀도관리구역·기반시설부담구역 기초조사)
문제 51
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 시장 또는 군수가 도시ㆍ군기본계획의 승인을 받으려 할 때, 도시ㆍ군기본계획안에 첨부하여야 할 서류에 해당하는 것은?
①기초조사 결과
②청문회의 청문조서
③해당 시ㆍ군 및 도의 의회의 심의ㆍ의결 결과
④해당 시ㆍ군 및 도의 지방도시계획위원회의 심의 결과
⑤관계 중앙행정기관의 장과의 협의 및 중앙도시계획위원회의 심의에 필요한 서류
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정답 ①
시장 또는 군수가 도시·군기본계획 승인을 신청할 때는 기초조사 결과, 공청회 개최 결과, 해당 시·군 의회의 의견청취 결과, 시·군 지방도시계획위원회 자문 결과, 관계 행정기관의 장과의 협의 및 도의 지방도시계획위원회 심의에 필요한 서류를 첨부하므로 기초조사 결과가 정답입니다. 청문회가 아니라 공청회이고, 의회는 심의·의결이 아니라 의견청취입니다. 도의 위원회 심의 결과나 중앙도시계획위원회 심의 서류도 첨부 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 도시·군기본계획 승인 신청 시 첨부서류(공청회·의견청취)
문제 52
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역별 용적률의 최대한도에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 숫자를 바르게 나열한 것은? (단, 조례, 기타 강화ㆍ완화조건은 고려하지 않음)
○ 주거지역: ( ㄱ )퍼센트 이하 ○ 계획관리지역: ( ㄴ )퍼센트 이하 ○ 농림지역: ( ㄷ )퍼센트 이하
①ㄱ: 400, ㄴ: 150, ㄷ: 80
②ㄱ: 400, ㄴ: 200, ㄷ: 80
③ㄱ: 500, ㄴ: 100, ㄷ: 80
④ㄱ: 500, ㄴ: 100, ㄷ: 100
⑤ㄱ: 500, ㄴ: 150, ㄷ: 100
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정답 ③
국토계획법상 용도지역별 용적률의 최대한도는 주거지역 500퍼센트 이하, 계획관리지역 100퍼센트 이하, 농림지역 80퍼센트 이하입니다. 따라서 ㄱ은 500, ㄴ은 100, ㄷ은 80입니다. 참고로 상업지역은 1,500퍼센트, 공업지역은 400퍼센트, 녹지지역은 100퍼센트, 보전관리지역·생산관리지역과 농림지역·자연환경보전지역은 각각 80퍼센트 이하입니다. 주거지역을 400퍼센트로, 계획관리지역을 150이나 200퍼센트로 착각하지 않도록 주의합니다. 시험 포인트: 용도지역별 용적률 최대한도(주거 500, 계획관리 100, 농림 80)
문제 53
도시개발법령상 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사가 단독으로 토지상환채권을 발행하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?
①「은행법」에 따른 은행으로부터 지급보증을 받은 경우에만 토지상환채권을 발행할 수 있다.
②토지상환채권의 발행규모는 그 토지상환채권으로 상환할 토지ㆍ건축물이 해당 도시개발사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 아니하도록 하여야 한다.
③토지상환채권은 이전할 수 없다.
④토지가격의 추산방법은 토지상환채권의 발행계획에 포함되지 않는다.
⑤토지등의 매수 대금 일부의 지급을 위하여 토지상환채권을 발행할 수 없다.
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정답 ②
토지상환채권의 발행규모는 상환할 토지·건축물이 해당 사업으로 조성되는 분양토지 또는 분양건축물 면적의 2분의 1을 초과하지 않도록 해야 하므로 옳은 설명입니다. 은행 등의 지급보증이 필요한 것은 민간 시행자이며, 지방공사 같은 공공 시행자는 보증 없이 발행할 수 있습니다. 토지상환채권은 이전할 수 있고, 발행계획에는 토지가격의 추산방법이 포함됩니다. 토지상환채권은 토지 소유자가 원하면 토지등의 매수 대금 일부를 지급하기 위해 발행하는 것입니다. 시험 포인트: 토지상환채권 발행규모 2분의 1과 지급보증 대상(민간 시행자)
문제 54
도시개발법령상 환지처분에 관한 설명으로 틀린 것은?
①도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 환지 방식에 의한 도시개발사업 공사 관계 서류의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있다.
②환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 금전으로 청산하여야 한다.
③시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우에는 90일 이내에 환지처분을 하여야 한다.
④시행자가 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 관보 또는 공보에 의해 이를 공고하여야 한다.
⑤환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 본다.
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정답 ③
시행자는 지정권자의 준공검사를 받은 경우 60일 이내에 환지처분을 해야 하므로 90일이라고 한 설명이 틀립니다. 토지 소유자나 이해관계인은 공사 관계 서류의 공람 기간에 의견서를 제출할 수 있고, 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우의 과부족분은 금전으로 청산합니다. 환지처분을 하려면 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 관보 또는 공보에 공고해야 하며, 환지는 환지처분 공고일의 다음 날부터 종전의 토지로 봅니다. 시험 포인트: 환지처분 기한(준공검사 후 60일)과 효력 발생 시점(공고 다음 날)
문제 55
도시개발법령상 국토교통부장관이 도시개발구역을 지정할 수 있는 경우에 해당하지 않는 것은?
①국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우
②관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우
③한국토지주택공사 사장이 20만 제곱미터의 규모로 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우
④천재지변, 그 밖의 사유로 인하여 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우
⑤도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 도의 행정구역에 걸치는 경우에 도시개발구역을 지정할 자에 관하여 관계 도지사 간에 협의가 성립되지 아니하는 경우
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정답 ③
국토교통부장관은 공공기관이나 정부출연기관의 장이 30만 제곱미터 이상으로 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역 지정을 제안하는 경우에 구역을 지정할 수 있습니다. 20만 제곱미터 규모의 제안은 이 요건을 충족하지 못하므로 해당하지 않습니다. 국가가 사업을 실시할 필요가 있는 경우, 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우, 천재지변 등으로 긴급한 경우, 둘 이상의 도에 걸쳐 협의가 성립되지 않는 경우는 모두 지정 사유입니다. 시험 포인트: 국토교통부장관의 도시개발구역 지정 사유(공공기관 제안은 30만㎡ 이상)
문제 56
도시개발법령상 도시개발사업 조합에 관한 설명으로 틀린 것은?
①조합은 그 주된 사무소의 소재지에서 등기를 하면 성립한다.
②주된 사무소의 소재지를 변경하려면 지정권자로부터 변경인가를 받아야 한다.
③조합 설립의 인가를 신청하려면 해당 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 구역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
④조합의 조합원은 도시개발구역의 토지 소유자로 한다.
⑤조합의 설립인가를 받은 조합의 대표자는 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 하여야 한다.
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정답 ②
조합의 주된 사무소 소재지 변경은 경미한 사항으로서 변경인가가 아닌 신고로 족하므로 변경인가를 받아야 한다는 설명이 틀립니다. 조합은 주된 사무소 소재지에서 등기하면 성립하고, 설립인가 신청에는 토지면적 3분의 2 이상 토지 소유자와 토지 소유자 총수 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 조합원은 도시개발구역의 토지 소유자이며, 대표자는 설립인가일부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 설립등기를 해야 합니다. 시험 포인트: 조합 변경인가와 신고 대상 구분(주된 사무소 소재지·공고방법 변경은 신고)
문제 57
도시개발법령상 도시개발사업 시행자로 지정될 수 있는 자에 해당하지 않는 것은?
①국가
②「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원
③「한국수자원공사법」에 따른 한국수자원공사
④「한국관광공사법」에 따른 한국관광공사
⑤「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사
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정답 ②
도시개발사업 시행자가 될 수 있는 공공기관은 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등으로 법령에 열거되어 있으며, 한국부동산원은 여기에 포함되지 않습니다. 국가와 지방자치단체는 당연히 시행자가 될 수 있고, 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사도 시행자로 지정될 수 있습니다. 한국부동산원은 부동산 가격공시·통계 업무를 맡는 기관으로 시행자 목록에 없다는 점을 기억합니다. 시험 포인트: 도시개발사업 시행자가 될 수 있는 공공기관 범위
문제 58
도시개발법령상 환지방식으로 시행하는 도시개발사업 개발계획의 경미한 변경에 관한 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자를 바르게 나열한 것은?
제7조(개발계획의 경미한 변경) ① 법 제4조제4항 후단에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경”이란 개발계획을 변경하는 경우로서 다음 각 호에 해당하는 경우를 제외한 경우를 말한다. 1. 환지방식을 적용하는 지역의 면적 변경이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. < 생략 > 나. 제외되는 토지의 면적이 종전 환지방식이 적용되는 면적의 100분의 ( ㄱ ) 이상인 경우 다. 편입 또는 제외되는 면적이 각각 ( ㄴ )만 제곱미터 이상인 경우 라. 토지의 편입이나 제외로 인하여 환지방식이 적용되는 면적이 종전보다 100분의 ( ㄷ ) 이상 증감하는 경우 < 이하 생략 >
①ㄱ: 5, ㄴ: 1, ㄷ: 5
②ㄱ: 5, ㄴ: 1, ㄷ: 10
③ㄱ: 5, ㄴ: 3, ㄷ: 5
④ㄱ: 10, ㄴ: 3, ㄷ: 10
⑤ㄱ: 10, ㄴ: 5, ㄷ: 10
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정답 ④
환지방식 개발계획 변경 중 경미한 변경에서 제외되는 경우는 편입되는 토지 면적이 종전 환지방식 적용 면적의 100분의 5 이상, 제외되는 토지 면적이 100분의 10 이상, 편입 또는 제외 면적이 각각 3만 제곱미터 이상, 환지방식 적용 면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하는 경우입니다. 따라서 ㄱ은 10, ㄴ은 3, ㄷ은 10입니다. 편입은 100분의 5, 제외는 100분의 10으로 기준이 다르다는 점이 함정입니다. 시험 포인트: 환지방식 개발계획 경미한 변경 제외 기준(편입 5%, 제외 10%, 3만㎡, 증감 10%)
문제 59
도시 및 주거환경정비법령상 사업시행자가 국민주택규모 주택을 건설하여야 하는 경우 그 주택의 공급 및 인수에 관한 설명으로 틀린 것은?
①사업시행자는 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다.
②사업시행자는 인수자에게 공급해야 하는 국민주택규모 주택을 공개추첨의 방법으로 선정해야 한다.
③선정된 국민주택규모 주택을 공급하는 경우에는 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장 순으로 우선하여 인수할 수 있다.
④인수자에게 공급하는 국민주택규모 주택의 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.
⑤시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 국민주택규모 주택을 인수할 수 없는 경우 한국토지주택공사가 인수하여야 한다.
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정답 ⑤
시·도지사 및 시장·군수·구청장이 국민주택규모 주택을 인수할 수 없는 경우에는 시·도지사가 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청해야 합니다. 한국토지주택공사가 바로 인수한다는 설명은 틀립니다. 국민주택규모 주택은 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장 또는 토지주택공사등에 공급하고, 공급할 주택은 공개추첨으로 선정합니다. 선정된 주택은 시·도지사, 시장·군수·구청장 순으로 우선 인수하며, 부속 토지는 기부채납한 것으로 봅니다. 시험 포인트: 국민주택규모 주택 인수 우선순위와 인수 불가 시 인수자 지정 요청
문제 60
도시 및 주거환경정비법령상 조합의 임원에 관한 설명으로 틀린 것은?
①토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우 조합에 두는 이사의 수는 5명 이상으로 한다.
②조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다.
③조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 있다.
④조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.
⑤시장ㆍ군수등이 전문조합관리인을 선정한 경우 전문조합관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임한다.
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정답 ③
조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없으므로 대의원이 될 수 있다는 설명이 틀립니다. 토지등소유자 수가 100인을 초과하면 이사는 5명 이상으로 하고, 조합임원의 임기는 3년 이하 범위에서 정관으로 정하되 연임할 수 있습니다. 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원이나 직원을 겸할 수 없습니다. 시장·군수등이 전문조합관리인을 선정하면 전문조합관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임합니다. 시험 포인트: 조합임원과 대의원 겸직 제한(조합장만 대의원 가능)
문제 61
도시 및 주거환경정비법령상 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용을 바르게 나열한 것은?
○ 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자가 있는 경우 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 ( ㄱ )일 이내에 그 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. ○ 위 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 ( ㄴ )일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
①ㄱ: 60, ㄴ: 30
②ㄱ: 60, ㄴ: 60
③ㄱ: 60, ㄴ: 90
④ㄱ: 90, ㄴ: 60
⑤ㄱ: 90, ㄴ: 90
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정답 ④
분양신청을 하지 않은 토지등소유자 등이 있으면 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 합니다. 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 따라서 ㄱ은 90, ㄴ은 60입니다. 사업시행자가 이 기간을 넘겨 수용재결 신청 등을 하지 않으면 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다는 점도 함께 출제됩니다. 시험 포인트: 분양신청 미신청자 손실보상 협의 90일, 수용재결·매도청구 60일
문제 62
도시 및 주거환경정비법령상 조합설립추진위원회가 운영에 필요한 사항 중 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자에게 등기우편으로 통지하여야 하는 사항에 해당하는 것은?
①재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단의 결과
②조합설립 동의서에 포함되는 사항으로서 정비사업비의 분담기준
③토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서
④정비사업전문관리업자의 선정에 관한 사항
⑤추진위원회 위원의 선정에 관한 사항
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정답 ②
추진위원회는 운영 사항을 게시·공개하되, 조합설립에 대한 동의철회 방법과 조합설립 동의서에 포함되는 사항은 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자에게 등기우편으로 통지해야 합니다. 정비사업비의 분담기준은 조합설립 동의서에 포함되는 사항이므로 등기우편 통지 대상입니다. 안전진단 결과, 개략적인 사업시행계획서, 정비사업전문관리업자 선정, 추진위원회 위원 선정에 관한 사항은 게시나 인터넷 공개 등으로 알리면 되는 사항입니다. 시험 포인트: 추진위원회 등기우편 통지 사항(동의철회 방법, 조합설립 동의서 포함 사항)
문제 63
도시 및 주거환경정비법령상 한국토지주택공사가 단독으로 정비사업을 시행하는 경우에 작성하는 시행규정에 포함하여야 하는 사항이 아닌 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)
①토지등소유자 전체회의
②토지등소유자의 권리ㆍ의무
③토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방법
④정비사업의 시행연도 및 시행방법
⑤공고ㆍ공람 및 통지의 방법
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정답 ①
시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행할 때는 시행규정을 작성합니다. 이 중 토지등소유자 전체회의는 신탁업자가 사업시행자인 경우에만 시행규정에 포함하는 사항이므로 한국토지주택공사가 시행하는 경우에는 해당하지 않습니다. 토지등소유자의 권리·의무, 토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방법, 정비사업의 시행연도 및 시행방법, 공고·공람 및 통지의 방법은 모두 시행규정에 포함해야 하는 사항입니다. 시험 포인트: 시행규정 중 토지등소유자 전체회의는 신탁업자 시행 시에만 포함
문제 64
도시 및 주거환경정비법령상 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시ㆍ군계획시설 중 그 건설에 드는 비용을 시장ㆍ군수등이 부담할 수 있는 시설을 모두 고른 것은?
ㄱ. 공원 ㄴ. 공공공지 ㄷ. 공동구 ㄹ. 공용주차장
①ㄱ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
시장·군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업에서 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설 중 시장·군수등이 건설비용을 부담할 수 있는 시설은 도로, 상·하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장입니다. 공원, 공공공지, 공동구, 공용주차장은 모두 이 목록에 포함되므로 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 전부가 정답입니다. 주요 정비기반시설의 건설비용은 공공이 부담할 수 있다는 취지로 이해하면 됩니다. 시험 포인트: 시장·군수등이 비용을 부담할 수 있는 도시·군계획시설 목록
문제 65
주택법령상 도시형 생활주택으로서 소형 주택의 요건에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 세대별 주거전용면적은 60제곱미터 이하일 것 ㄴ. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것 ㄷ. 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 욕실 및 부엌을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것 ㄹ. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것
①ㄱ
②ㄴ, ㄷ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
도시형 생활주택 중 소형 주택은 세대별 주거전용면적 60제곱미터 이하, 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌 설치, 지하층에 세대 미설치를 요건으로 하므로 ㄱ, ㄴ, ㄹ이 해당합니다. ㄷ은 주거전용면적 30제곱미터 미만인 경우 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성해야 하는데 부엌을 제외한다고 하여 틀립니다. 부엌은 하나의 공간에 포함되는 것이고 제외되는 것은 욕실과 보일러실입니다. 시험 포인트: 소형 주택 요건(60㎡ 이하, 욕실·부엌 설치, 지하층 세대 금지)
문제 66
주택법령상 주택상환사채에 관한 설명으로 옳은 것은?
①법인으로서 자본금이 3억원인 등록사업자는 주택상환사채를 발행할 수 있다.
②발행 조건은 주택상환사채권에 적어야 하는 사항에 포함된다.
③주택상환사채를 발행하려는 자는 주택상환사채발행계획을 수립하여 시ㆍ도지사의 승인을 받아야 한다.
④주택상환사채는 액면으로 발행하고, 할인의 방법으로는 발행할 수 없다.
⑤주택상환사채는 무기명증권(無記名證券)으로 발행한다.
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정답 ②
주택상환사채권에는 발행기관, 발행금액, 발행조건, 상환의 시기와 방법을 적어야 하므로 발행 조건은 기재 사항에 포함됩니다. 등록사업자가 발행하려면 자본금 5억원 이상인 법인 등의 요건을 갖춰야 하므로 자본금 3억원으로는 발행할 수 없습니다. 발행계획은 시·도지사가 아니라 국토교통부장관의 승인을 받아야 합니다. 주택상환사채는 액면 또는 할인의 방법으로 발행할 수 있고, 무기명증권이 아니라 기명증권으로 발행합니다. 시험 포인트: 주택상환사채 발행 요건(자본금 5억원, 국토부장관 승인, 기명증권)
문제 67
주택법령상 토지임대부 분양주택에 관한 설명으로 옳은 것은?
①토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 50년 이내로 한다.
②토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간을 갱신하기 위해서는 토지임대부 분양주택 소유자의 3분의 2 이상이 계약갱신을 청구하여야 한다.
③토지임대료를 보증금으로 전환하여 납부하는 경우, 그 보증금을 산정할 때 적용되는 이자율은 「은행법」에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 한다.
④토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우에는 시ㆍ도지사에게 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.
⑤토지임대료는 분기별 임대료를 원칙으로 한다.
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정답 ③
토지임대료를 보증금으로 전환해 납부하는 경우 보증금 산정 이자율은 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 하므로 옳은 설명입니다. 토지 임대차기간은 40년 이내로 하며, 갱신은 토지임대부 분양주택 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구할 때 가능합니다. 양도하려는 경우 시·도지사가 아니라 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다. 토지임대료는 분기별이 아니라 월별 임대료를 원칙으로 합니다. 시험 포인트: 토지임대부 분양주택 임대차기간 40년과 갱신 요건 75%
문제 68
주택법령상 징역 또는 벌금의 부과 대상자는?
①지방자치단체의 장이 관계 공무원으로 하여금 사업장에 출입하여 필요한 검사를 하게 한 경우 그 검사를 방해한 자
②공동주택 품질점검단의 점검에 따르지 아니한 사업주체
③주택조합의 임원으로서 다른 주택조합의 발기인을 겸직한 자
④국토교통부장관이 거주의무자의 실제 거주 여부를 확인하기 위하여 소속 공무원으로 하여금 분양가상한제 적용주택에 출입하여 조사하게 한 경우 그 조사를 기피한 자
⑤공동주택 품질점검단의 점검결과에 따라 사용검사권자로부터 보수ㆍ보강 등의 조치 명령을 받았으나 이를 이행하지 아니한 사업주체
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정답 ①
국토교통부장관이나 지방자치단체의 장이 관계 공무원으로 하여금 사업장에 출입해 필요한 검사를 하게 한 경우 그 검사를 방해하거나 기피한 자는 징역 또는 벌금의 형벌 대상입니다. 공동주택 품질점검단의 점검에 따르지 않은 사업주체나 분양가상한제 적용주택의 거주 여부 조사를 기피한 자 등은 과태료 부과 대상입니다. 주택조합 임원이 다른 주택조합의 발기인을 겸직하면 당연히 퇴직하는 사유가 될 뿐 형벌 대상으로 규정되어 있지 않습니다. 시험 포인트: 주택법상 형벌 대상과 과태료 대상의 구분
문제 69
주택법령상 분양가상한제 적용주택에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용주택에 해당하지 않는다. ㄴ. 토지임대부 분양주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다. ㄷ. 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자 모집공고에 분양가격을 공시해야 하는데, 간접비는 공시해야 하는 분양가격에 포함되지 않는다.
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ①
도시형 생활주택은 분양가상한제 적용주택에서 제외되므로 ㄱ은 옳습니다. 토지임대부 분양주택의 분양가격은 토지를 임대하므로 택지비 없이 건축비로만 구성되어 ㄴ은 틀립니다. 공공택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택은 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 비용을 공시해야 하므로 간접비가 포함되지 않는다는 ㄷ도 틀립니다. 따라서 ㄱ만 옳습니다. 시험 포인트: 분양가상한제 적용 제외 대상과 공공택지 분양가격 공시 항목
문제 70
주택법령상 리모델링에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)
①대수선은 리모델링에 포함되지 않는다.
②공동주택의 리모델링은 동별로 할 수 있다.
③주택단지 전체를 리모델링하고자 주택조합을 설립하기 위해서는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의가 필요하다.
④공동주택 리모델링의 허가는 시ㆍ도지사가 한다.
⑤리모델링주택조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득하였더라도 리모델링주택조합 설립에 동의한 것으로 보지 않는다.
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정답 ②
공동주택의 리모델링은 주택단지별 또는 동별로 할 수 있으므로 옳은 설명입니다. 리모델링에는 대수선이 포함됩니다. 주택단지 전체를 리모델링하려고 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상, 각 동별 구분소유자와 의결권의 각 과반수 결의가 필요합니다. 공동주택 리모델링 허가는 시·도지사가 아니라 시장·군수·구청장이 합니다. 조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 자는 설립에 동의한 것으로 봅니다. 시험 포인트: 리모델링주택조합 설립 결의 요건(전체 3분의 2, 동별 과반수)과 허가권자
문제 71
주택법령상 시ㆍ도지사에게 위임한 국토교통부장관의 권한이 아닌 것은?
①주택건설사업의 등록
②주택건설사업자의 등록말소
③사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우의 사용검사
④사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우의 임시 사용승인
⑤주택건설사업자의 영업의 정지
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정답 ①
주택법 시행령은 국토교통부장관의 권한 중 주택건설사업자 등의 등록말소와 영업정지, 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 완료 시의 사용검사와 임시 사용승인 등을 시·도지사에게 위임하고 있습니다. 반면 주택건설사업의 등록 자체는 시·도지사에게 위임한 권한 목록에 들어 있지 않으므로 정답입니다. 등록말소·영업정지와 등록을 구분하는 것이 이 문항의 함정이며, 사용검사와 임시 사용승인은 함께 위임된다는 점을 기억합니다. 시험 포인트: 시·도지사 위임 권한(등록말소·영업정지·사용검사·임시사용승인)과 등록의 구분
문제 72
건축법령상 안전영향평가기관이 안전영향평가를 실시할 때 검토하여야 하는 사항에 해당하지 않는 것은? (단, 기타 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항은 고려하지 않음)
①해당 건축물에 적용된 설계 기준 및 하중의 적정성
②해당 건축물의 하중저항시스템의 해석 및 설계의 적정성
③지반조사 방법 및 지내력(地耐力) 산정결과의 적정성
④굴착공사에 따른 지하수위 변화 및 지반 안전성에 관한 사항
⑤해당 건축물의 안전영향평가를 위하여 지방건축위원회가 결정하는 사항
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정답 ⑤
안전영향평가기관이 검토할 사항은 건축물에 적용된 설계 기준 및 하중의 적정성, 하중저항시스템의 해석 및 설계의 적정성, 지반조사 방법 및 지내력 산정결과의 적정성, 굴착공사에 따른 지하수위 변화 및 지반 안전성, 그 밖에 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항입니다. 지방건축위원회가 결정하는 사항은 검토 사항에 포함되지 않으므로 정답입니다. 안전영향평가는 구조 안전과 인접 대지의 안전을 확인하는 제도라는 점에서 검토 항목을 정리하면 됩니다. 시험 포인트: 안전영향평가 검토 사항(설계기준·하중저항시스템·지내력·지하수위)
문제 73
건축법령상 대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로 설치에 관한 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 숫자를 바르게 나열한 것은?
제41조(대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로 설치) ① 건축물의 대지 안에는 그 건축물 바깥쪽으로 통하는 주된 출구와 지상으로 통하는 피난계단 및 특별피난계단으로부터 도로 또는 공지 (…생략…) 로 통하는 통로를 다음 각 호의 기준에 따라 설치하여야 한다. 1. 통로의 너비는 다음 각 목의 구분에 따른 기준에 따라 확보할 것 가. 단독주택: 유효 너비 ( ㄱ )미터 이상 나. 바닥면적의 합계가 ( ㄴ )제곱미터 이상인 문화 및 집회시설, 종교시설, 의료시설, 위락시설 또는 장례시설: 유효 너비 ( ㄷ )미터 이상 다. 그 밖의 용도로 쓰는 건축물: 유효 너비 ( ㄹ )미터 이상 < 이하 생략 >
①ㄱ: 0.9, ㄴ: 300, ㄷ: 1, ㄹ: 1.5
②ㄱ: 0.9, ㄴ: 500, ㄷ: 3, ㄹ: 1.5
③ㄱ: 1, ㄴ: 300, ㄷ: 1, ㄹ: 1.5
④ㄱ: 1, ㄴ: 500, ㄷ: 3, ㄹ: 1.2
⑤ㄱ: 1.5, ㄴ: 300, ㄷ: 3, ㄹ: 1.2
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정답 ②
건축법 시행령 제41조에 따라 대지 안의 피난 및 소화 통로의 유효 너비는 단독주택 0.9미터 이상, 바닥면적 합계 500제곱미터 이상인 문화 및 집회시설·종교시설·의료시설·위락시설·장례시설은 3미터 이상, 그 밖의 용도로 쓰는 건축물은 1.5미터 이상입니다. 따라서 ㄱ은 0.9, ㄴ은 500, ㄷ은 3, ㄹ은 1.5입니다. 다중이 이용하는 시설일수록 통로 너비가 넓어진다는 흐름으로 숫자를 기억하면 됩니다. 시험 포인트: 대지 안 통로 유효 너비(단독 0.9m, 다중시설 3m, 기타 1.5m)
문제 74
건축법령상 제1종 근린생활시설에 해당하는 것은? (단, 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계는 1,000m²임)
①극장
②서점
③탁구장
④파출소
⑤산후조리원
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정답 ⑤
산후조리원은 조산원·안마원과 함께 면적 제한 없이 제1종 근린생활시설에 해당하므로 정답입니다. 극장은 1,000제곱미터이면 문화 및 집회시설입니다. 서점은 1,000제곱미터 미만이면 제1종이지만 그 이상이면 제2종 근린생활시설입니다. 탁구장은 1,000제곱미터이면 운동시설입니다. 파출소는 1,000제곱미터 미만일 때만 제1종이고 1,000제곱미터이면 업무시설입니다. 시험 포인트: 근린생활시설의 면적 기준(1,000㎡ 미만·500㎡ 미만)과 면적 무관 시설
문제 75
건축법령상 결합건축을 할 수 있는 지역ㆍ구역에 해당하지 않는 것은? (단, 조례는 고려하지 않음)
①「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 상업지역
②「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 역세권개발구역
③건축협정구역
④특별가로구역
⑤리모델링 활성화 구역
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정답 ④
결합건축은 국토계획법상 상업지역, 역세권개발구역, 주거환경개선사업 시행 정비구역, 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축협정구역·특별건축구역·리모델링 활성화 구역 등에서 할 수 있습니다. 특별가로구역은 결합건축 대상 지역·구역에 포함되지 않으므로 정답입니다. 상업지역, 역세권개발구역, 건축협정구역, 리모델링 활성화 구역은 모두 결합건축을 할 수 있는 곳입니다. 특별건축구역과 특별가로구역의 이름이 비슷해 혼동을 노린 문항입니다. 시험 포인트: 결합건축 대상 지역·구역(특별건축구역은 포함, 특별가로구역은 제외)
문제 76
건축법령상 특별건축구역에서 국가가 건축하는 건축물에 적용하지 아니할 수 있는 사항을 모두 고른 것은? (단, 건축법령상 특례 및 조례는 고려하지 않음)
ㄱ. 「건축법」 제42조 대지의 조경에 관한 사항 ㄴ. 「건축법」 제44조 대지와 도로의 관계에 관한 사항 ㄷ. 「건축법」 제57조 대지의 분할 제한에 관한 사항 ㄹ. 「건축법」 제58조 대지 안의 공지에 관한 사항
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄱ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ③
특별건축구역에서 국가 등이 건축하는 건축물에는 대지의 조경, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 건축물의 높이 제한, 일조 등의 확보를 위한 높이 제한 규정을 적용하지 않을 수 있습니다. 따라서 대지의 조경에 관한 제42조와 대지 안의 공지에 관한 제58조가 해당하여 ㄱ, ㄹ이 정답입니다. 대지와 도로의 관계에 관한 제44조와 대지의 분할 제한에 관한 제57조는 적용 배제 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 특별건축구역 적용 배제 규정(조경·건폐율·용적률·공지·높이·일조)
문제 77
건축법령상 건축물의 면적 등의 산정방법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 건축법령상 특례는 고려하지 않음)
①공동주택으로서 지상층에 설치한 조경시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다.
②지하주차장의 경사로의 면적은 건축면적에 산입한다.
③태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택의 건축면적은 건축물의 외벽중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 한다.
④용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적은 연면적에 산입하지 않는다.
⑤층의 구분이 명확하지 아니한 건축물의 높이는 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정한다.
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정답 ②
지하주차장의 경사로는 건축면적에 산입하지 않으므로 산입한다는 설명이 틀립니다. 공동주택으로서 지상층에 설치한 조경시설 등의 면적은 바닥면적에 산입하지 않고, 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택의 건축면적은 외벽 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 합니다. 용적률 산정 시 지하층 면적은 연면적에서 제외하며, 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 높이 4미터마다 하나의 층으로 보아 층수를 산정합니다. 시험 포인트: 건축면적 불산입 대상(지하주차장 경사로)과 층수 산정 4m 기준
문제 78
건축법령상 건축허가대상 건축물을 건축하려는 자가 건축 관련 입지와 규모의 사전결정 통지를 받은 경우에 허가를 받은 것으로 볼 수 있는 것을 모두 고른 것은? (단, 미리 관계 행정기관의 장과 사전결정에 관하여 협의한 것을 전제로 함)
ㄱ. 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가 ㄴ. 「하천법」 제33조에 따른 하천점용허가 ㄷ. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가 ㄹ. 도시지역 외의 지역에서 「산지관리법」 제14조에 따른 보전산지에 대한 산지전용허가
①ㄱ, ㄴ
②ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
건축 관련 입지와 규모의 사전결정 통지를 받으면 국토계획법상 개발행위허가, 산지관리법상 산지전용허가와 신고(보전산지는 도시지역만 해당), 농지법상 농지전용허가·신고 및 협의, 하천법상 하천점용허가를 받은 것으로 봅니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ은 해당합니다. ㄹ은 도시지역 외의 지역에 있는 보전산지의 산지전용허가이므로 의제 대상이 아닙니다. 보전산지는 도시지역에 있는 경우에만 의제된다는 점이 핵심입니다. 시험 포인트: 사전결정 의제 대상과 보전산지의 도시지역 한정
문제 79
농지법령상 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못함이 원칙이다. 그 예외에 해당하지 않는 것은?
①8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시 소유 농지 중 1만제곱미터를 계속 소유하면서 농업경영에 이용되도록 하는 경우
②농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하면서 농업경영에 이용되도록 하는 경우
③「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따라 매립농지를 취득하여 소유하면서 농업경영에 이용되도록 하는 경우
④주말ㆍ체험영농을 하려고 농업진흥지역 내의 농지를 소유하는 경우
⑤「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 연구지ㆍ실습지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
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정답 ④
주말·체험영농을 하려는 자는 농업진흥지역 외의 농지를 소유할 수 있으므로 농업진흥지역 내 농지를 소유하는 것은 예외에 해당하지 않습니다. 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농 후 이농 당시 소유 농지 중 1만제곱미터까지 계속 소유하는 경우, 협의를 마치고 공익사업 관련 법률에 따라 농지를 취득하는 경우, 매립농지를 취득하는 경우, 학교가 연구지·실습지로 쓰기 위해 농지를 취득하는 경우는 모두 소유 제한의 예외입니다. 시험 포인트: 주말·체험영농 농지는 농업진흥지역 외에서만 소유 가능
문제 80
농지법령상 농지대장에 관한 설명으로 틀린 것은?
①농지대장은 모든 농지에 대해 필지별로 작성하는 것은 아니다.
②농지대장에 적을 사항을 전산정보처리조직으로 처리하는 경우 그 농지대장 파일은 농지대장으로 본다.
③시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 관할구역 안에 있는 농지가 농지전용허가로 농지에 해당하지 않게 된 경우에는 그 농지대장을 따로 편철하여 10년간 보존해야 한다.
④농지소유자 또는 임차인은 농지의 임대차계약이 체결된 경우 그 날부터 60일 이내에 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 농지대장의 변경을 신청하여야 한다.
⑤농지대장의 열람은 해당 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 사무소 안에서 관계공무원의 참여 하에 해야 한다.
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정답 ①
농지대장은 모든 농지에 대해 필지별로 작성하므로 모든 농지에 필지별로 작성하는 것은 아니라는 설명이 틀립니다. 전산정보처리조직으로 처리하는 경우 그 농지대장 파일은 농지대장으로 봅니다. 농지전용허가 등으로 농지에 해당하지 않게 되면 농지대장을 따로 편철해 10년간 보존합니다. 임대차계약이 체결되면 농지소유자 또는 임차인은 그 날부터 60일 이내에 변경을 신청해야 하고, 열람은 해당 사무소 안에서 관계공무원의 참여 하에 합니다. 시험 포인트: 농지대장 작성 단위(모든 농지 필지별)와 보존·변경신청 기간
부동산공시법령 및 세법
문제 81
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 대지권등록부의 등록사항만으로 나열된 것이 아닌 것은?
①지번, 지목
②토지의 소재, 토지의 고유번호
③대지권 비율, 전유부분(專有部分)의 건물표시
④소유권 지분, 토지소유자가 변경된 날과 그 원인
⑤건물의 명칭, 집합건물별 대지권등록부의 장번호
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정답 ①
대지권등록부에는 토지의 소재, 지번, 대지권 비율, 소유자, 토지의 고유번호, 전유부분의 건물표시, 건물의 명칭, 집합건물별 대지권등록부의 장번호, 소유자 변경일과 원인, 소유권 지분이 등록됩니다. 지번은 등록사항이지만 지목은 등록하지 않으므로 지번과 지목을 묶은 보기가 정답입니다. 나머지 묶음은 모두 대지권등록부 등록사항입니다. 시험 포인트: 지목은 대장과 도면에만 등록되고 공유지연명부·대지권등록부에는 없습니다.
문제 82
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 축척변경에 따른 청산금에 관한 이의신청에 대한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 납부고지되거나 수령통지된 청산금에 관하여 이의가 있는 자는 납부고지 또는 수령통지를 받은 날부터 ( ㄱ )에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ○ 이의신청을 받은 지적소관청은 ( ㄴ )에 축척변경위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 그 인용(認容) 여부를 결정한 후 지체 없이 그 내용을 이의신청인에게 통지하여야 한다.
①ㄱ: 15일 이내, ㄴ: 2개월 이내
②ㄱ: 1개월 이내, ㄴ: 2개월 이내
③ㄱ: 1개월 이내, ㄴ: 1개월 이내
④ㄱ: 2개월 이내, ㄴ: 1개월 이내
⑤ㄱ: 2개월 이내, ㄴ: 15일 이내
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정답 ③
축척변경 청산금에 관하여 이의가 있는 자는 납부고지 또는 수령통지를 받은 날부터 1개월 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청을 받은 지적소관청은 1개월 이내에 축척변경위원회의 심의·의결을 거쳐 인용 여부를 결정하고 지체 없이 신청인에게 통지해야 합니다. 따라서 ㄱ과 ㄴ 모두 1개월 이내가 맞습니다. 15일이나 2개월을 넣은 조합은 기간을 잘못 적은 것입니다. 시험 포인트: 청산금 공고 후 납부고지·수령통지는 20일 이내, 납부는 고지받은 날부터 6개월 이내, 이의신청과 그 결정은 각각 1개월 이내입니다.
문제 83
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 토지의 조사ㆍ등록에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
지적소관청은 토지의 이동현황을 직권으로 조사ㆍ측량하여 토지의 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 결정하려는 때에는 토지이동현황 조사계획을 수립하여야 한다. 이 경우 토지이동현황 조사계획은 ( ㄱ )별로 수립하되, 부득이한 사유가 있는 때에는 ( ㄴ )별로 수립할 수 있다.
①ㄱ: 시ㆍ군ㆍ구, ㄴ: 읍ㆍ면ㆍ동
②ㄱ: 시ㆍ군ㆍ구, ㄴ: 시ㆍ도
③ㄱ: 읍ㆍ면ㆍ동, ㄴ: 시ㆍ군ㆍ구
④ㄱ: 읍ㆍ면ㆍ동, ㄴ: 시ㆍ도
⑤ㄱ: 시ㆍ도, ㄴ: 시ㆍ군ㆍ구
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정답 ①
지적소관청이 토지 이동현황을 직권으로 조사·측량해 지번·지목·면적·경계 또는 좌표를 결정하려면 토지이동현황 조사계획을 세워야 합니다. 조사계획은 시·군·구별로 수립하는 것이 원칙이고, 부득이한 사유가 있으면 읍·면·동별로 수립할 수 있습니다. 시·도 단위는 해당하지 않고, 원칙과 예외를 바꾼 조합도 틀립니다. 시험 포인트: 직권 조사는 조사계획 수립 → 조사·측량 → 토지이동 조사부 → 토지이동정리 조서 → 공부 정리 순서입니다.
문제 84
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지목의 구분에 관한 설명으로 옳은 것은?
①온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 “광천지”로 한다.
②사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 주거용 건축물의 부지는 “과수원”으로 한다.
③종교용지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 “사적지”로 한다.
④물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 “수도용지”로 한다.
⑤교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 차고ㆍ발전시설 등 부속시설물의 부지는 “도로”로 한다.
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정답 ④
취수·저수·도수·정수·송수 및 배수 시설의 부지와 접속된 부속시설물 부지는 수도용지이므로 이 설명이 옳습니다. 온수·약수·석유류를 운송하는 송수관·송유관·저장시설 부지는 광천지에서 제외됩니다. 과수원에 접속된 주거용 건축물 부지는 대입니다. 종교용지 등 다른 지목 안의 유적 보호 구획은 사적지에서 제외됩니다. 궤도 설비를 갖춘 교통 운수용 토지는 도로가 아니라 철도용지입니다. 시험 포인트: 지목 문제는 광천지·과수원·사적지의 제외 규정이 단골입니다.
문제 85
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 부동산종합공부의 등록사항에 해당하지 않는 것은?
①토지의 이용 및 규제에 관한 사항: 「토지이용규제 기본법」 제10조에 따른 토지이용계획확인서의 내용
②건축물의 표시와 소유자에 관한 사항(토지에 건축물이 있는 경우만 해당한다): 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장의 내용
③토지의 표시와 소유자에 관한 사항: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지적공부의 내용
④부동산의 가격에 관한 사항: 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조에 따른 개별공시지가, 같은 법 제16조, 제17조 및 제18조에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 공시내용
⑤부동산의 효율적 이용과 토지의 적성에 관한 종합적 관리ㆍ운영을 위하여 필요한 사항: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제20조 및 제27조에 따른 토지적성평가서의 내용
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정답 ⑤
부동산종합공부에는 토지의 표시와 소유자(지적공부), 건축물의 표시와 소유자(건축물대장), 토지의 이용 및 규제(토지이용계획확인서), 부동산의 가격(개별공시지가, 개별주택가격·공동주택가격), 부동산의 권리에 관한 사항(등기부)이 등록됩니다. 토지적성평가서의 내용은 부동산종합공부의 등록사항이 아니므로 이것이 정답입니다. 나머지 지적공부, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 가격 공시내용은 모두 등록사항입니다. 시험 포인트: 부동산종합공부는 지적공부·건축물대장·토지이용계획·가격·등기 다섯 가지 정보를 통합한 공부입니다.
문제 86
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적전산자료의 이용 또는 활용에 관한 승인신청을 받은 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 지적소관청이 심사하여야 하는 사항이 아닌 것은?
①개인의 사생활 침해 여부
②지적전산코드 지정의 적정 여부
③자료의 목적 외 사용 방지 및 안전관리대책
④신청한 사항의 처리가 전산정보처리조직으로 가능한지 여부
⑤신청한 사항의 처리가 지적업무수행에 지장을 주지 않는지 여부
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 승인신청을 받은 국토교통부장관 등은 신청 내용의 타당성·적합성·공익성, 사생활 침해 여부, 목적 외 사용 방지 및 안전관리대책, 전산정보처리조직으로 처리 가능한지, 지적업무수행에 지장이 없는지를 심사합니다. 출제 의도는 지적전산코드 지정의 적정 여부를 고르게 하는 것이었으나 근거 조문 적용에 논란이 있어 모든 보기가 정답으로 인정되었습니다. 시험 포인트: 심사사항 다섯 가지를 함께 기억합니다.
문제 87
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 축척변경에 관한 설명으로 틀린 것은?
①축척변경에 관한 사항을 심의ㆍ의결하기 위하여 지적소관청에 축척변경위원회를 둔다.
②축척변경위원회의 위원장은 위원 중에서 지적소관청이 지명한다.
③지적소관청은 축척변경에 관한 측량을 완료하였을 때에는 축척변경 신청일 현재의 지적공부상의 면적과 측량 후의 면적을 비교하여 그 변동사항을 표시한 토지이동현황 조사서를 작성하여야 한다.
④지적소관청은 청산금의 결정을 공고한 날부터 20일 이내에 토지소유자에게 청산금의 납부고지 또는 수령통지를 하여야 한다.
⑤청산금의 납부 및 지급이 완료되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 축척변경의 확정공고를 하여야 한다.
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정답 ③
축척변경 측량을 마치면 지적소관청은 축척변경 시행공고일 현재의 지적공부상 면적과 측량 후 면적을 비교해 지번별 조서를 작성합니다. 신청일 현재를 기준으로 토지이동현황 조사서를 작성한다는 설명이 틀립니다. 축척변경위원회는 지적소관청에 두고 위원장은 지적소관청이 위원 중에서 지명합니다. 청산금 결정 공고일부터 20일 이내에 고지·통지하고, 납부·지급 완료 후 지체 없이 확정공고합니다. 시험 포인트: 면적 비교 기준일은 시행공고일, 작성 서류는 지번별 조서입니다.
문제 88
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적측량의 의뢰, 지적기준점성과의 보관ㆍ열람 및 등본 발급 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①지적삼각보조점성과 및 지적도근점성과를 열람하거나 등본을 발급받으려는 자는 지적측량수행자에게 신청하여야 한다.
②지적측량을 의뢰하려는 자는 지적측량 의뢰서에 의뢰 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.
③시ㆍ도지사나 지적소관청은 지적기준점성과와 그 측량기록을 보관하고 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
④지적소관청이 지적측량 의뢰를 받은 때에는 측량기간, 측량일자 및 측량 수수료 등을 적은 지적측량 수행계획서를 그 다음 날까지 지적측량수행자에게 제출하여야 한다.
⑤지적측량 의뢰인과 지적측량수행자가 서로 합의하여 따로 기간을 정하는 경우에는 그 기간에 따르되, 전체 기간의 4분의 1은 측량기간으로, 전체 기간의 4분의 3은 측량검사기간으로 본다.
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정답 ③
시·도지사나 지적소관청은 지적기준점성과와 측량기록을 보관하고 일반인이 열람할 수 있게 해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 지적삼각보조점·지적도근점성과의 열람·등본은 지적소관청에 신청합니다. 지적측량 의뢰서는 지적측량수행자에게 제출하고, 수행계획서는 지적측량수행자가 지적소관청에 제출합니다. 합의로 기간을 정하면 4분의 3이 측량기간, 4분의 1이 측량검사기간입니다. 시험 포인트: 의뢰는 수행자에게, 수행계획서는 지적소관청에 냅니다.
문제 89
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적측량을 실시하여야 하는 경우로 틀린 것은?
①지적기준점을 정하는 경우
②경계점을 지상에 복원하는 경우
③지상건축물 등의 현황을 지형도에 표시하는 경우
④바다가 된 토지의 등록을 말소하는 경우로서 측량을 할 필요가 있는 경우
⑤지적공부의 등록사항을 정정하는 경우로서 측량을 할 필요가 있는 경우
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정답 ③
지상건축물 등의 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 경우에 지적현황측량을 실시합니다. 지형도에 표시하는 것은 지적측량을 실시하는 경우가 아니므로 이 보기가 틀립니다. 지적기준점을 정하는 경우는 기초측량, 경계점을 지상에 복원하는 경우는 경계복원측량에 해당합니다. 바다가 된 토지의 등록 말소나 등록사항 정정에서 측량이 필요한 경우도 지적측량을 실시합니다. 시험 포인트: 현황측량의 대상은 지형도가 아니라 지적도·임야도에 등록된 경계와의 대비입니다.
문제 90
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 토지소유자의 정리에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기관서에서 등기한 것을 증명하는 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기관서에서 제공한 등기전산정보자료에 따라 정리한다. 다만, ( ㄱ )하는 토지의 소유자는 ( ㄴ )이(가) 직접 조사하여 등록한다.
①ㄱ: 축척변경, ㄴ: 등기관
②ㄱ: 축척변경, ㄴ: 시ㆍ도지사
③ㄱ: 신규등록, ㄴ: 등기관
④ㄱ: 신규등록, ㄴ: 지적소관청
⑤ㄱ: 등록전환, ㄴ: 시ㆍ도지사
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정답 ④
지적공부에 등록된 토지소유자의 변경사항은 등기필증, 등기완료통지서, 등기사항증명서 또는 등기전산정보자료에 따라 정리하는 것이 원칙입니다. 다만 신규등록하는 토지는 아직 등기가 없으므로 그 소유자를 지적소관청이 직접 조사하여 등록합니다. 따라서 ㄱ은 신규등록, ㄴ은 지적소관청입니다. 등기관은 지적공부에 소유자를 등록하는 기관이 아니고, 시·도지사도 지적공부 정리 주체가 아닙니다. 시험 포인트: 소유자 정리는 등기 자료에 따르되, 신규등록 토지만 지적소관청이 직접 조사해 등록합니다.
문제 91
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 축척변경 신청에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
축척변경을 신청하는 토지소유자는 축척변경 사유를 적은 신청서에 축척변경 시행지역의 토지소유자 ( )의 동의서를 첨부하여 지적소관청에 제출하여야 한다.
①2분의 1 이상
②3분의 2 이상
③4분의 1 이상
④5분의 2 이상
⑤5분의 3 이상
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정답 ②
축척변경을 신청하는 토지소유자는 축척변경 사유를 적은 신청서에 축척변경 시행지역 토지소유자 3분의 2 이상의 동의서를 첨부하여 지적소관청에 제출해야 합니다. 지적소관청이 축척변경을 하려는 경우에도 시행지역 토지소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 합니다. 2분의 1, 4분의 1, 5분의 2, 5분의 3은 법령에 정한 비율이 아닙니다. 시험 포인트: 축척변경은 토지소유자 3분의 2 이상 동의 → 축척변경위원회 의결 → 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인 순서입니다.
문제 92
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 지적공부의 복구에 관한 관계 자료가 아닌 것은?
①지적측량 의뢰서
②지적공부의 등본
③토지이동정리 결의서
④법원의 확정판결서 정본 또는 사본
⑤지적소관청이 작성하거나 발행한 지적공부의 등록내용을 증명하는 서류
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정답 ①
지적공부 복구에 관한 관계 자료에는 지적공부의 등본, 측량 결과도, 토지이동정리 결의서, 부동산등기부 등본 등 등기사실을 증명하는 서류, 지적소관청이 작성하거나 발행한 등록내용 증명 서류, 복제된 지적공부, 법원의 확정판결서 정본 또는 사본이 있습니다. 지적측량 의뢰서는 측량을 의뢰할 때 쓰는 서류일 뿐 등록내용을 증명하지 못하므로 복구자료가 아닙니다. 나머지는 모두 복구자료에 해당합니다. 시험 포인트: 지적측량 의뢰서와 지적측량 수행계획서는 복구자료가 아니라는 점이 반복 출제됩니다.
문제 93
매매를 원인으로 한 토지소유권이전등기를 신청하는 경우에 부동산등기규칙상 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 하는 사항으로 옳은 것은?
①등기권리자의 등기필정보
②토지의 표시에 관한 사항 중 면적
③토지의 표시에 관한 사항 중 표시번호
④신청인이 법인인 경우에 그 대표자의 주민등록번호
⑤대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에 그 대리인의 주민등록번호
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정답 ②
매매로 인한 토지소유권이전등기의 신청정보에는 토지의 소재·지번·지목·면적을 제공하므로 면적이 옳습니다. 표시번호는 신청정보 내용이 아닙니다. 등기필정보는 등기권리자가 아니라 등기의무자의 것을 제공합니다. 신청인이 법인이면 대표자의 성명과 주소를 제공하고 주민등록번호는 제공하지 않습니다. 대리인이 신청하는 경우에도 대리인의 성명과 주소만 제공하며 주민등록번호는 요구되지 않습니다. 시험 포인트: 신청인 본인은 성명·주소·주민등록번호를, 법인 대표자와 대리인은 성명·주소만 제공합니다.
문제 94
등기신청인에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다. ㄴ. 채권자가 채무자를 대위하여 등기신청을 하는 경우, 채무자가 등기신청인이 된다. ㄷ. 대리인이 방문하여 등기신청을 대리하는 경우, 그 대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다. ㄹ. 부동산에 관한 근저당권설정등기의 말소등기를 함에 있어 근저당권 설정 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우, 근저당권설정자 또는 제3취득자는 근저당권자와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
부동산표시의 변경이나 경정의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청하므로 ㄱ은 옳습니다. 대위신청에서 신청인은 대위하는 채권자이고 채무자가 신청인이 되는 것이 아니므로 ㄴ은 틀립니다. 대리인은 행위능력자일 필요가 없으므로 ㄷ은 옳습니다. 근저당권 설정 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우 말소등기는 근저당권자와 근저당권설정자 또는 제3취득자가 공동으로 신청할 수 있으므로 ㄹ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 대위등기의 신청인은 채권자이며, 등기부에는 대위자와 대위원인이 함께 기록됩니다.
문제 95
전산이기된 등기부 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
①등기부는 영구(永久)히 보존해야 한다.
②등기부는 법관이 발부한 영장에 의하여 압수하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 보관ㆍ관리 장소 밖으로 옮길 수 있다.
③등기관이 등기를 마쳤을 때는 등기부부본자료를 작성해야 한다.
④등기원인을 증명하는 정보에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다.
⑤등기관이 등기기록의 전환을 위해 등기기록에 등기된 사항을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 때에는 종전 등기기록을 폐쇄해야 한다.
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정답 ②
등기부는 전쟁·천재지변 등에 준하는 사태를 피하기 위한 경우가 아니면 보관·관리 장소 밖으로 옮기지 못합니다. 법관이 발부한 영장에 의해 압수하는 경우 장소 밖으로 옮길 수 있는 것은 신청서나 그 밖의 부속서류이므로 등기부에 관한 이 설명이 틀립니다. 등기부는 영구 보존하고, 등기를 마치면 등기부부본자료를 작성합니다. 등기원인 증명정보는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있고, 등기기록 전환 후 종전 등기기록은 폐쇄합니다. 시험 포인트: 영장에 의한 반출은 신청서·부속서류만 가능하고 등기부는 반출 대상이 아닙니다.
문제 96
등기신청에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①상속인이 상속포기를 할 수 있는 기간 내에는 상속인의 채권자가 대위권을 행사하여 상속등기를 신청할 수 없다.
②가등기를 마친 후에 가등기권자가 사망한 경우, 그 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있다.
③건물이 멸실된 경우, 그 건물소유권의 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기신청을 하지 않으면 그 건물대지의 소유자가 그 건물소유권의 등기명의인을 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다.
④피상속인으로부터 그 소유의 부동산을 매수한 매수인이 등기신청을 하지 않고 있던 중 상속이 개시된 경우, 상속인은 신분을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 피상속인으로부터 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
⑤1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하면서 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하는 경우, 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
상속포기 기간 내에도 상속인의 채권자는 대위로 상속등기를 신청할 수 있으므로 할 수 없다는 설명이 틀립니다. 가등기권자가 사망하면 상속인은 상속등기 없이 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있습니다. 건물 멸실 후 1개월 내 멸실등기가 없으면 대지 소유자가 대위 신청할 수 있습니다. 피상속인이 매도한 부동산은 상속인이 바로 매수인 앞으로 이전등기를 신청할 수 있고, 구분건물 보존등기 시 다른 구분건물 표시등기를 대위 신청할 수 있습니다. 시험 포인트: 상속포기 기간 중에도 대위 상속등기는 허용됩니다.
문제 97
2022년에 체결된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제1호의 부동산 매매계약의 계약서를 등기원인증서로 하는 소유권이전등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①신청인은 위 법률에 따라 신고한 거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다.
②신청인은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제공한 거래계약신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.
③신고 관할관청이 같은 거래부동산이 2개 이상인 경우, 신청인은 매매목록을 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.
④거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록을 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.
⑤등기관은 거래가액을 등기기록 중 갑구의 등기원인란에 기록하는 방법으로 등기한다.
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정답 ⑤
거래신고 대상 매매계약서를 등기원인증서로 하는 소유권이전등기에서 등기관은 거래가액을 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기록합니다. 등기원인란에 기록한다는 설명이 틀립니다. 신청인은 신고한 거래가액을 신청정보로, 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 제공해야 합니다. 신고 관할관청이 같은 거래부동산이 2개 이상이거나, 부동산이 1개라도 매도인과 매수인이 각각 여러 명이면 매매목록을 첨부정보로 제공합니다. 시험 포인트: 매매목록이 제공되면 거래가액은 매매목록에 기록하고, 아니면 갑구 권리자 및 기타사항란에 기록합니다.
문제 98
대장은 편성되어 있으나 미등기인 부동산의 소유권보존등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①등기관이 보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 기록해야 한다.
②대장에 최초 소유자로 등록된 자의 상속인은 보존등기를 신청할 수 있다.
③수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자는 미등기토지에 대한 보존등기를 신청할 수 있다.
④군수의 확인에 의해 미등기건물에 대한 자기의 소유권을 증명하는 자는 보존등기를 신청할 수 있다.
⑤등기관이 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때는 직권으로 보존등기를 한다.
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정답 ①
소유권보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않으므로 기록해야 한다는 설명이 틀립니다. 대장에 최초 소유자로 등록된 자와 그 상속인, 수용으로 소유권을 취득한 자는 보존등기를 신청할 수 있습니다. 건물은 시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 자도 신청할 수 있습니다. 법원 촉탁으로 미등기 부동산에 처분제한 등기를 할 때 등기관은 직권으로 보존등기를 합니다. 시험 포인트: 보존등기에는 등기원인과 연월일이 없습니다.
문제 99
부기로 하는 등기로 옳은 것은?
①부동산멸실등기
②공유물 분할금지의 약정등기
③소유권이전등기
④토지분필등기
⑤부동산의 표시변경등기 등 표제부의 등기
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정답 ②
공유물 분할금지의 약정등기는 소유권의 내용을 변경하는 소유권 변경등기로서 부기등기로 합니다. 부동산멸실등기, 토지분필등기, 부동산 표시변경등기 같은 표제부 등기는 부기등기가 아니라 주등기 방식으로 합니다. 소유권이전등기도 갑구에 독립한 순위번호를 붙여 주등기로 합니다. 따라서 부기로 하는 등기는 공유물 분할금지의 약정등기입니다. 시험 포인트: 부기등기는 소유권 외 권리의 이전·처분제한, 등기명의인표시 변경, 권리 변경·경정(이해관계인 승낙 시), 환매특약, 권리소멸약정, 공유물분할금지약정 등입니다.
문제 100
환매특약의 등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①매매비용을 기록해야 한다.
②매수인이 지급한 대금을 기록해야 한다.
③환매특약등기는 매매로 인한 소유권이전등기가 마쳐진 후에 신청해야 한다.
④환매기간은 등기원인에 그 사항이 정하여져 있는 경우에만 기록한다.
⑤환매에 따른 권리취득의 등기를 한 경우, 등기관은 특별한 사정이 없는 한 환매특약의 등기를 직권으로 말소해야 한다.
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정답 ③
환매특약의 등기는 매매로 인한 소유권이전등기와 동시에 신청해야 합니다. 소유권이전등기가 마쳐진 후에 신청한다는 설명이 틀립니다. 환매특약등기에는 매수인이 지급한 대금과 매매비용을 반드시 기록하고, 환매기간은 등기원인에 정해져 있는 경우에만 기록합니다. 환매에 따른 권리취득의 등기를 하면 등기관은 특별한 사정이 없는 한 환매특약의 등기를 직권으로 말소합니다. 시험 포인트: 환매특약은 매매등기와 동시에 별개의 신청정보로 신청하고 부기등기로 실행됩니다.
문제 101
가등기에 관한 설명으로 옳은 것은?
①가등기명의인은 그 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 없다.
②가등기의무자는 가등기명의인의 승낙을 받더라도 가등기의 말소를 단독으로 신청할 수 없다.
③가등기권리자는 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있더라도 단독으로 가등기를 신청할 수 없다.
④하나의 가등기에 관하여 여러 사람의 가등기권자가 있는 경우, 그 중 일부의 가등기권자는 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수 없다.
⑤가등기목적물의 소유권이 가등기 후에 제3자에게 이전된 경우, 가등기에 의한 본등기신청의 등기의무자는 그 제3자이다.
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정답 ④
여러 가등기권자 중 일부는 자기 지분에 관해서만 본등기를 신청할 수 있고, 공유물보존행위에 준해 가등기 전부의 본등기를 신청할 수 없으므로 이 설명이 옳습니다. 가등기명의인은 단독으로 말소를 신청할 수 있고, 가등기의무자도 명의인의 승낙을 받으면 단독 신청할 수 있습니다. 가처분명령이 있으면 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청합니다. 제3자에게 소유권이 넘어가도 본등기 의무자는 가등기 당시 소유자입니다. 시험 포인트: 본등기 의무자는 제3취득자가 아니라 가등기의무자입니다.
문제 102
전세권 등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①전세권 설정등기를 하는 경우, 등기관은 전세금을 기록해야 한다.
②전세권의 사용ㆍ수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 전세권을 설정한 경우, 그 전세권설정등기는 무효이다.
③집합건물에 있어서 특정 전유부분의 대지권에 대하여는 전세권설정등기를 할 수가 없다.
④전세권의 목적인 범위가 건물의 일부로서 특정 층 전부인 경우에는 전세권설정등기 신청서에 그 층의 도면을 첨부해야 한다.
⑤乙 명의의 전세권등기와 그 전세권에 대한 丙 명의의 가압류가 순차로 마쳐진 甲 소유 부동산에 대하여 乙 명의의 전세권등기를 말소하라는 판결을 받았다고 하더라도 그 판결에 의하여 전세권말소등기를 신청할 때에는 丙의 승낙서 또는 丙에게 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부해야 한다.
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정답 ④
건물 일부에 전세권을 설정할 때는 도면을 첨부하지만 특정 층 전부이면 도면이 필요 없으므로 첨부해야 한다는 설명이 틀립니다. 전세금은 필요적 기록사항입니다. 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위한 전세권은 무효라는 것이 판례입니다. 대지권에는 전세권설정등기를 할 수 없습니다. 전세권에 대한 가압류권자는 말소의 이해관계인이므로 그 승낙서 등을 첨부해야 합니다. 시험 포인트: 특정 층 전부의 전세권은 도면 첨부가 필요 없습니다.
문제 103
토지에 대한 소유권이전청구권보전 가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 한 경우, 그 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 등기관의 직권말소 대상이 아닌 것은?
①지상권설정등기
②지역권설정등기
③저당권설정등기
④임차권설정등기
⑤해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
소유권이전청구권보전 가등기에 기한 본등기를 하면 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 지상권·지역권·저당권·임차권설정등기 등은 등기관이 직권으로 말소합니다. 그러나 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기는 가등기 자체를 대상으로 한 것이어서 본등기로 침해되지 않으므로 직권말소 대상이 아닙니다. 가등기 전에 마쳐진 담보가등기·전세권·저당권에 의한 임의경매개시결정등기 등도 말소하지 않습니다. 시험 포인트: 직권말소 예외는 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류·가처분, 가등기 전 권리에 기한 경매 관련 등기 등입니다.
문제 104
부동산등기법상 신탁등기에 관한 설명으로 틀린 것은?
①수익자는 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청할 수 있다.
②신탁등기의 말소등기는 수탁자가 단독으로 신청할 수 있다.
③신탁가등기는 소유권이전청구권보전을 위한 가등기와 동일한 방식으로 신청하되, 신탁원부 작성을 위한 정보를 첨부정보로서 제공해야 한다.
④여러 명의 수탁자 중 1인의 임무종료로 인한 합유명의인 변경등기를 한 경우에는 등기관은 직권으로 신탁원부 기록을 변경해야 한다.
⑤법원이 신탁관리인 선임의 재판을 한 경우, 그 신탁관리인은 지체없이 신탁원부 기록의 변경등기를 신청해야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
법원이 신탁관리인 선임 재판을 하면 법원이 신탁원부 기록의 변경등기를 촉탁하므로 신탁관리인이 신청한다는 설명이 틀립니다. 수익자나 위탁자는 수탁자를 대위해 신탁등기를 신청할 수 있고, 신탁등기 말소는 수탁자가 단독 신청합니다. 신탁가등기는 소유권이전청구권 가등기와 같은 방식으로 하되 신탁원부 작성 정보를 첨부합니다. 수탁자 1인의 임무종료로 합유명의인 변경등기를 하면 등기관이 직권으로 신탁원부를 변경합니다. 시험 포인트: 법원 재판에 따른 신탁원부 변경은 촉탁입니다.
문제 105
지방세기본법상 이의신청과 심판청구에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 통고처분은 이의신청 또는 심판청구의 대상이 되는 처분에 포함된다. ㄴ. 이의신청인은 신청 또는 청구 금액이 8백만원인 경우에는 그의 배우자를 대리인으로 선임할 수 있다. ㄷ. 보정기간은 결정기간에 포함하지 아니한다. ㄹ. 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심판청구를 할 수는 없다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ④
지방세기본법상 통고처분은 이의신청·심판청구의 대상에서 제외되므로 ㄱ은 틀립니다. 신청 또는 청구 금액이 1천만원 미만이면 배우자, 4촌 이내 혈족 또는 그 배우자를 대리인으로 선임할 수 있어 8백만원인 ㄴ은 옳습니다. 보정기간은 결정기간에 포함하지 않으므로 ㄷ도 옳습니다. 시험 당시에는 이의신청을 거치지 않고 바로 심판청구를 할 수 있었으므로 ㄹ은 틀립니다. 따라서 ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 지방세 이의신청은 임의적 절차이고, 소액 사건은 배우자 등 친족을 대리인으로 선임할 수 있습니다.
문제 106
지방세기본법상 서류의 송달에 관한 설명으로 틀린 것은?
①연대납세의무자에게 납세의 고지에 관한 서류를 송달할 때에는 연대납세의무자 모두에게 각각 송달하여야 한다.
②기한을 정하여 납세고지서를 송달하였더라도 서류가 도달한 날부터 10일이 되는 날에 납부기한이 되는 경우 지방자치단체의 징수금의 납부기한은 해당 서류가 도달한 날부터 14일이 지난 날로 한다.
③납세관리인이 있을 때에는 납세의 고지와 독촉에 관한 서류는 그 납세관리인의 주소 또는 영업소에 송달한다.
④교부에 의한 서류송달의 경우에 송달할 장소에서 서류를 송달받아야 할 자를 만나지 못하였을 때에는 그의 사용인으로서 사리를 분별할 수 있는 사람에게 서류를 송달할 수 있다.
⑤서류송달을 받아야 할 자의 주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 경우에는 서류의 주요 내용을 공고한 날부터 14일이 지나면 서류의 송달이 된 것으로 본다.
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정답 ②
기한을 정해 납세고지서를 송달했는데 도달일부터 7일 이내에 납부기한이 되면 도달일부터 14일이 지난 날을 납부기한으로 합니다. 10일이 되는 날이 기한이면 7일 이내가 아니므로 원래 기한이 적용되어 이 설명이 틀립니다. 연대납세의무자에게는 각각 송달하고, 납세관리인이 있으면 그에게 송달합니다. 교부송달 시 사리를 분별하는 사용인에게 줄 수 있고, 주소 불명이면 공고 후 14일이 지나 송달된 것으로 봅니다. 시험 포인트: 기한 연장 특례는 도달일부터 7일 이내 기한일 때만 적용됩니다.
문제 107
지방세법상 재산세 과세대상의 구분에 있어 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. ㄴ. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 60인 경우에는 주택으로 본다. ㄷ. 주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
1동의 건물이 주거와 주거 외 용도로 사용되면 주거용 부분만 주택으로 보므로 ㄱ은 옳습니다. 1구의 건물이 겸용될 때는 주거용 면적이 전체의 100분의 50 이상이면 주택으로 보므로 100분의 60인 ㄴ도 주택에 해당해 옳습니다. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 않으면 주택 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 하므로 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 1동은 용도별 구분, 1구는 주거용 면적 50% 이상이면 전체를 주택으로 봅니다.
문제 108
지방세법상 재산세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건 외에는 고려하지 않음)
①재산세 과세기준일 현재 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
②지방자치단체가 1년 이상 공용으로 사용하는 재산에 대하여는 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우 재산세를 부과하지 아니한다.
③재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.
④재산세의 납기는 토지의 경우 매년 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 건축물의 경우 매년 7월 16일부터 7월 31일까지이다.
⑤재산세의 납기에도 불구하고 지방자치단체의 장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과하여야 할 사유가 발생하면 수시로 부과ㆍ징수할 수 있다.
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정답 ②
국가·지방자치단체가 1년 이상 공용으로 사용하는 재산은 비과세지만, 유상이전을 약정하고 취득 전에 미리 사용하는 경우에는 재산세를 부과하므로 부과하지 않는다는 설명이 틀립니다. 신고하지 않은 사실상 종중재산은 공부상 소유자가, 소유권 귀속이 불분명하면 사용자가 납세의무를 집니다. 납기는 토지 9월 16일~30일, 건축물 7월 16일~31일이고, 누락·착오가 있으면 수시부과할 수 있습니다. 시험 포인트: 유상이전 약정 후 미리 사용하는 공용재산은 과세됩니다.
문제 109
종합부동산세법상 주택에 대한 과세 및 납세지에 관한 설명으로 옳은 것은?
①납세의무자가 법인이며 3주택 이상을 소유한 경우 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 1.2%∼6%의 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
②납세의무자가 법인으로 보지 않는 단체인 경우 주택에 대한 종합부동산세 납세지는 해당 주택의 소재지로 한다.
③과세표준 합산의 대상에 포함되지 않는 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 10월 16일부터 10월 31일까지 관할세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
④종합부동산세 과세대상 1세대 1주택자로서 과세기준일 현재 해당 주택을 12년 보유한 자의 보유기간별 세액공제에 적용되는 공제율은 100분의 50이다.
⑤과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
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정답 ⑤
종부세 주택분 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자로서 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하는 자이므로 이 설명이 옳은 것으로 처리되었습니다. 시험 당시 법인의 3주택 이상은 6% 단일세율이었습니다. 법인으로 보지 않는 단체는 개인처럼 소득세법상 납세지 규정을 준용합니다. 합산배제 주택 신고는 9월 16일~30일입니다. 보유기간 10년 이상 15년 미만 공제율은 100분의 40입니다. 시험 포인트: 보유기간 공제율은 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%입니다.
문제 110
종합부동산세법상 토지 및 주택에 대한 과세와 부과ㆍ징수에 관한 설명으로 옳은 것은?
①종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 1%∼5%의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
②종합부동산세로 납부해야 할 세액이 200만원인 경우 관할세무서장은 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.
③관할세무서장이 종합부동산세를 징수하려면 납부기간 개시 5일 전까지 주택분과 토지분을 합산한 과세표준과 세액을 납부고지서에 기재하여 발급하여야 한다.
④종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
⑤별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 0.5%∼0.8%의 세율을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
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정답 ④
신고납부를 선택한 납세의무자는 12월 1일부터 15일까지 과세표준과 세액을 신고해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 시험 당시 종합합산 토지 세율은 1~3%, 별도합산 토지 세율은 0.5~0.7%였습니다. 분납은 납부세액이 250만원을 초과할 때 가능하므로 200만원은 대상이 아닙니다. 납부고지서에는 주택분과 토지분의 과세표준과 세액을 구분해 기재합니다. 시험 포인트: 종부세 분납은 250만원 초과 시 6개월 이내입니다.
문제 111
다음은 거주자 甲이 소유하고 있는 상가건물 임대에 관한 자료이다. 부동산임대업의 사업소득을 장부에 기장하여 신고하는 경우 2022년도 부동산임대업의 총수입금액은?(단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취ㆍ보관하고 있으며, 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음)
거주자 甲의 매매(양도일: 2022. 5. 1.)에 의한 등기된 토지 취득 및 양도에 관한 다음의 자료를 이용하여 양도소득세 과세표준을 계산하면?(단, 법령에 따른 적격증명서류를 수취ㆍ보관하고 있으며, 주어진 조건 이외에는 고려하지 않음)
항목
기준시가
실지거래가액
양도가액
40,000,000원
67,000,000원
취득가액
35,000,000원
42,000,000원
추가사항 ○ 양도비용: 4,000,000원 ○ 보유기간: 2년
①18,500,000원
②19,320,000원
③19,740,000원
④21,000,000원
⑤22,500,000원
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정답 ①
실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산합니다. 양도차익은 양도가액 67,000,000원 − 취득가액 42,000,000원 − 양도비용 4,000,000원 = 21,000,000원입니다. 보유기간이 2년으로 3년 미만이므로 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 양도소득금액 21,000,000원에서 양도소득기본공제 2,500,000원을 빼면 과세표준은 18,500,000원입니다. 기준시가는 실지거래가액을 알 수 있으면 사용하지 않습니다. 시험 포인트: 장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터, 양도소득기본공제는 연 250만원입니다.
문제 113
소득세법상 거주자의 양도소득세 신고납부에 관한 설명으로 옳은 것은?
①건물을 신축하고 그 취득일부터 3년 이내에 양도하는 경우로서 감정가액을 취득가액으로 하는 경우에는 그 감정가액의 100분의 3에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 가산한다.
②공공사업의 시행자에게 수용되어 발생한 양도소득세액이 2천만원을 초과하는 경우 납세의무자는 물납을 신청할 수 있다.
③과세표준 예정신고와 함께 납부하는 때에는 산출세액에서 납부할 세액의 100분의 5에 상당하는 금액을 공제한다.
④예정신고납부할 세액이 1천 5백만원인 자는 그 세액의 100분의 50의 금액을 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있다.
⑤납세의무자가 법정신고기한까지 양도소득세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우(부정행위로 인한 무신고는 제외)에는 그 무신고납부세액에 100분의 20을 곱한 금액을 가산세로 한다.
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정답 ⑤
무신고 시 부정행위가 아니면 무신고납부세액의 100분의 20을 가산세로 하므로 이 설명이 옳습니다. 신축 건물 가산세는 5년 이내 양도하며 감정가액·환산취득가액을 쓸 때 그 가액의 100분의 5입니다. 양도소득세 물납과 예정신고납부세액공제는 시험 당시 이미 없었습니다. 납부세액이 1천만원 초과 2천만원 이하이면 1천만원 초과분을 분할납부할 수 있어 1천5백만원이면 500만원이 대상입니다. 시험 포인트: 무신고가산세는 일반 20%, 부정행위 40%입니다.
문제 114
거주자 甲은 2016. 10. 20. 취득한 토지(취득가액 1억원, 등기함)를 동생인 거주자 乙(특수관계인임)에게 2019. 10. 1. 증여(시가 3억원, 등기함)하였다. 乙은 해당 토지를 2022. 6. 30. 특수관계가 없는 丙에게 양도(양도가액 10억원)하였다. 양도소득은 乙에게 실질적으로 귀속되지 아니하고, 乙의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 甲이 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우에 해당한다. 소득세법상 양도소득세 납세의무에 관한 설명으로 틀린 것은?
①乙이 납부한 증여세는 양도차익 계산 시 필요경비에 산입한다.
②양도차익 계산 시 취득가액은 甲의 취득 당시를 기준으로 한다.
③양도소득세에 대해서는 甲과 乙이 연대하여 납세의무를 진다.
④甲은 양도소득세 납세의무자이다.
⑤양도소득세 계산 시 보유기간은 甲의 취득일부터 乙의 양도일까지의 기간으로 한다.
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정답 ①
특수관계인에게 증여한 자산을 수증자가 증여일부터 5년 이내에 양도하고, 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되지 않으며 세부담이 줄어든 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다. 이때 수증자가 납부한 증여세는 필요경비에 산입하지 않고 부과를 취소하고 환급하므로 이 설명이 틀립니다. 甲이 납세의무자이고 甲과 乙은 연대납세의무를 지며, 취득가액과 보유기간은 甲의 취득 당시와 취득일을 기준으로 합니다. 시험 포인트: 증여 후 양도 부당행위계산 부인 시 수증자의 증여세는 필요경비가 아니라 환급 대상입니다.
문제 115
지방세법상 취득세의 부과ㆍ징수에 관한 설명으로 옳은 것은?
①취득세의 징수는 보통징수의 방법으로 한다.
②상속으로 취득세 과세물건을 취득한 자는 상속개시일부터 60일 이내에 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.
③신고ㆍ납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득ㆍ이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록(등재 포함)하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기ㆍ등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.
④취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 중과 세율의 적용대상이 되었을 때에는 중과 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 포함)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고ㆍ납부하여야 한다.
⑤법인의 취득당시가액을 증명할 수 있는 장부가 없는 경우 지방자치단체의 장은 그 산출된 세액의 100분의 20을 징수하여야 할 세액에 가산한다.
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정답 ③
신고·납부기한 이내에 등기·등록하려면 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 하므로 이 설명이 옳습니다. 취득세는 신고납부가 원칙입니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부합니다. 중과 대상이 되면 이미 납부한 세액에서 가산세는 제외하고 공제합니다. 법인이 장부 작성·보존 의무를 어기면 산출세액의 100분의 10을 가산합니다. 시험 포인트: 등기 전에는 등기 접수일까지 취득세를 납부해야 합니다.
문제 116
소득세법상 부동산임대업에서 발생한 소득에 관한 설명으로 틀린 것은?
①해당 과세기간의 주거용 건물 임대업을 제외한 부동산임대업에서 발생한 결손금은 그 과세기간의 종합소득과세표준을 계산할 때 공제하지 않는다.
②사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 포함되어 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 회계처리하여야 한다.
③3주택(주택 수에 포함되지 않는 주택 제외) 이상을 소유한 거주자가 주택과 주택부수토지를 임대(주택부수토지만 임대하는 경우 제외)한 경우에는 법령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(간주임대료)을 총수입금액에 산입한다.
④간주임대료 계산 시 3주택 이상 여부 판정에 있어 주택 수에 포함되지 않는 주택이란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40m² 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.
⑤해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자 포함)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하여야 한다.
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정답 ③
주택 간주임대료는 3주택 이상 소유하고 보증금 등 합계액이 3억원을 초과할 때 총수입금액에 산입하므로 보증금 요건을 뺀 설명이 틀립니다. 주거용 건물 임대업을 제외한 부동산임대업 결손금은 다른 종합소득에서 공제하지 않습니다. 부동산임대소득은 구분해 회계처리합니다. 시험 당시 주택 수 제외 소형주택은 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하인 주택입니다. 분리과세 주택임대소득이 있어도 5월에 확정신고합니다. 시험 포인트: 주택 간주임대료는 3주택 이상과 보증금 3억원 초과가 요건입니다.
문제 117
지방세법상 등록에 대한 등록면허세에 관한 설명으로 틀린 것은?
①채권금액으로 과세액을 정하는 경우에 일정한 채권금액이 없을 때에는 채권의 목적이 된 것의 가액 또는 처분의 제한의 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 본다.
②같은 채권의 담보를 위하여 설정하는 둘 이상의 저당권을 등록하는 경우에는 이를 하나의 등록으로 보아 그 등록에 관계되는 재산을 처음 등록하는 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
③부동산 등기에 대한 등록면허세의 납세지가 분명하지 아니한 경우에는 등록관청 소재지를 납세지로 한다.
④지상권 등기의 경우에는 특별징수의무자가 징수할 세액을 납부기한까지 부족하게 납부하면 특별징수의무자에게 과소납부분 세액의 100분의 1을 가산세로 부과한다.
⑤지방자치단체의 장은 채권자대위자의 부동산의 등기에 대한 등록면허세 신고납부가 있는 경우 납세의무자에게 그 사실을 즉시 통보하여야 한다.
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정답 ④
등록면허세 특별징수는 특허권·상표권 등을 특허청장 등이 등록하는 경우의 제도로 지상권 등기와 관계없고, 특별징수의무자가 부족하게 납부해도 가산세를 부과하지 않으므로 이 설명이 틀립니다. 채권금액이 없으면 채권의 목적이나 처분제한의 목적이 된 금액을 채권금액으로 봅니다. 같은 채권을 위한 둘 이상의 저당권은 처음 등록하는 등록관청 소재지가 납세지입니다. 채권자대위자의 신고납부는 납세의무자에게 즉시 통보합니다. 시험 포인트: 특별징수의무자에게는 가산세가 없습니다.
문제 118
소득세법상 거주자의 양도소득세 징수와 환급에 관한 설명으로 옳은 것은?
①과세기간별로 이미 납부한 확정신고세액이 관할세무서장이 결정한 양도소득 총결정세액을 초과한 경우 다른 국세에 충당할 수 없다.
②양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 경우 관할세무서장이 결정한 양도소득 총결정세액이 이미 납부한 확정신고세액을 초과할 때에는 그 초과하는 세액을 해당 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수한다.
③양도소득세 과세대상 건물을 양도한 거주자는 부담부증여의 채무액을 양도로 보는 경우 예정신고 없이 확정신고를 하여야 한다.
④양도소득세 납세의무의 확정은 납세의무자의 신고에 의하지 않고 관할세무서장의 결정에 의한다.
⑤이미 납부한 확정신고세액이 관할세무서장이 결정한 양도소득 총결정세액을 초과할 때에는 해당 결정일부터 90일 이내에 환급해야 한다.
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정답 ②
결정·경정한 총결정세액이 이미 납부한 확정신고세액을 초과하면 그 초과분을 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수하므로 이 설명이 옳습니다. 반대로 납부세액이 초과하면 환급하거나 다른 국세에 충당할 수 있고, 환급은 90일이 아니라 30일 이내입니다. 부담부증여의 채무액 양도분도 예정신고 대상입니다. 양도소득세는 납세의무자의 신고로 확정됩니다. 시험 포인트: 추가 징수는 통지일부터 30일 이내입니다.
문제 119
소득세법 시행령 제155조 ‘1세대 1주택의 특례’에 관한 조문의 내용이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
○ 영농의 목적으로 취득한 귀농주택으로서 수도권 밖의 지역 중 면지역에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 귀농주택을 취득한 날부터 ( ㄱ )년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. ○ 취학 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 ( ㄴ )년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. ○ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 ( ㄷ )년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
①ㄱ: 2, ㄴ: 2, ㄷ: 5
②ㄱ: 2, ㄴ: 3, ㄷ: 10
③ㄱ: 3, ㄴ: 2, ㄷ: 5
④ㄱ: 5, ㄴ: 3, ㄷ: 5
⑤ㄱ: 5, ㄴ: 3, ㄷ: 10
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정답 ④
시험 당시 소득세법 시행령 제155조에 따르면 수도권 밖 면지역 귀농주택과 일반주택을 소유한 1세대는 귀농주택 취득일부터 5년 이내에 일반주택을 양도하면 1주택으로 봅니다. 취학 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택은 사유 해소일부터 3년 이내에 일반주택을 양도하면 됩니다. 혼인으로 2주택이 되면 혼인일부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 따라서 ㄱ 5, ㄴ 3, ㄷ 5입니다. 시험 포인트: 귀농 5년, 부득이한 사유 3년, 혼인 5년입니다.
문제 120
지방세법상 취득세에 관한 설명으로 옳은 것은?
①건축물 중 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
②세대별 소유주택 수에 따른 중과 세율을 적용함에 있어 주택으로 재산세를 과세하는 오피스텔(2022년 취득)은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산하지 아니한다.
③납세의무자가 토지의 지목을 사실상 변경한 후 산출세액에 대한 신고를 하지 아니하고 그 토지를 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 징수한다.
④공사현장사무소 등 임시건축물의 취득에 대하여는 그 존속기간에 관계없이 취득세를 부과하지 아니한다.
⑤토지를 취득한 자가 취득한 날부터 1년 이내에 그에 인접한 토지를 취득한 경우 그 취득가액이 100만원일 때에는 취득세를 부과하지 아니한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
부대설비가 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용을 이루면 다른 자가 가설해도 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 주택으로 과세하는 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 가산합니다. 지목변경은 미신고 매각 80% 중가산세 대상에서 제외됩니다. 임시건축물은 존속기간이 1년을 넘으면 과세됩니다. 1년 이내 인접 토지 취득은 합산해 면세점 50만원을 판단하므로 100만원은 과세됩니다. 시험 포인트: 취득세 면세점은 50만원입니다.