공인중개사 1차 32회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
32회 출제 분석
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과목
문항
부동산학개론
40
민법 및 민사특별법
40
민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
부동산학개론
문제 1
토지관련 용어의 설명으로 틀린 것은?
①택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
②필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
③획지는 인위적․자연적․행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
④나지는 건부지 중 건폐율․용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
⑤맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.
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정답 ④
나지는 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 사법상 권리가 설정되어 있지 않은 토지입니다. 건부지 중 건폐율·용적률 제한 때문에 건물을 짓지 않고 남겨둔 부분은 공지이므로 나지에 대한 설명은 틀렸습니다. 택지지역 안에서 주거지역이 상업지역으로 바뀌는 중인 토지는 이행지, 하나의 지번이 붙은 등록단위는 필지, 가격수준이 비슷한 일단의 토지는 획지, 도로에 직접 닿지 않는 토지는 맹지라는 설명은 모두 맞습니다. 시험 포인트: 나지는 정착물·사법상 제한이 없는 토지, 건폐율 때문에 비워 둔 땅은 공지입니다.
문제 2
다중주택의 요건이 아닌 것은?(단, 건축법령상 단서 조항은 고려하지 않음)
①1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
②독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
③학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것
④적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
⑤학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
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정답 ③
건축법령상 다중주택은 학생이나 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조이고, 독립된 주거 형태를 갖추지 않으며(욕실은 가능, 취사시설은 불가), 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 660제곱미터 이하·3개 층 이하이고, 건축조례로 정한 실별 최소 면적과 창문 기준에 맞아야 합니다. 학교나 공장의 학생·종업원을 위해 쓰고 공동취사시설 이용 세대 수가 일정 비율 이상인 것은 기숙사의 요건이므로 다중주택 요건이 아닙니다. 시험 포인트: 공동취사시설 이용 세대 비율은 기숙사, 취사시설 없는 장기 거주 구조는 다중주택입니다.
문제 3
토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부증성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다. ㄴ. 부동성으로 인해 임장활동과 지역분석을 필요로 한다. ㄷ. 인접성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다. ㄹ. 개별성으로 인해 일물일가 법칙의 적용이 배제되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ④
부동성은 위치가 고정되어 있다는 특성으로 임장활동과 지역분석이 필요한 근거가 되므로 ㄴ은 옳습니다. 개별성은 똑같은 토지가 없다는 특성으로 일물일가 법칙이 적용되지 않고 물건 간 완전한 대체가 제약되므로 ㄹ도 옳습니다. 동산과 부동산을 구분하는 근거는 부증성이 아니라 부동성이므로 ㄱ은 틀립니다. 공급이 늘지 않아 수급 불균형과 균형가격 형성의 어려움을 낳는 것은 인접성이 아니라 부증성이므로 ㄷ도 틀립니다. 시험 포인트: 동산·부동산 구분은 부동성, 수급 불균형은 부증성, 일물일가 배제는 개별성입니다.
문제 4
아파트 매매가격이 10% 상승할 때, 아파트 매매수요량이 5% 감소하고 오피스텔 매매수요량이 8% 증가하였다. 이 때 아파트 매매수요의 가격탄력성의 정도(A), 오피스텔 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 오피스텔의 관계(C)는?(단, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
①A: 비탄력적, B: 0.5, C: 대체재
②A: 탄력적, B: 0.5, C: 보완재
③A: 비탄력적, B: 0.8, C: 대체재
④A: 탄력적, B: 0.8, C: 보완재
⑤A: 비탄력적, B: 1.0, C: 대체재
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정답 ③
수요의 가격탄력성은 수요량 변화율을 가격 변화율로 나눈 값입니다. 아파트는 5% ÷ 10% = 0.5로 1보다 작으므로 비탄력적입니다. 교차탄력성은 오피스텔 수요량 변화율을 아파트 가격 변화율로 나눈 값으로 8% ÷ 10% = 0.8입니다. 교차탄력성이 양수이면 한 재화 가격이 오를 때 다른 재화 수요가 늘어나는 관계이므로 오피스텔은 아파트의 대체재입니다. 따라서 비탄력적, 0.8, 대체재 조합이 정답입니다. 교차탄력성을 0.5나 1.0으로 본 조합과 보완재로 본 조합은 모두 틀립니다. 시험 포인트: 교차탄력성이 양(+)이면 대체재, 음(−)이면 보완재입니다.
문제 5
수요와 공급이 동시에 변화할 경우, 균형가격과 균형량에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 다른 조건은 동일함)
①수요와 공급이 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크다면 균형가격은 상승하고 균형량은 감소한다.
④수요는 증가하고 공급이 감소하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작다면 균형가격은 상승하고 균형량은 증가한다.
⑤수요는 감소하고 공급이 증가하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작다면 균형가격은 하락하고 균형량은 증가한다.
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정답 ⑤
수요와 공급이 함께 변할 때는 변화폭이 큰 쪽이 결과를 결정합니다. 수요가 감소하고 공급이 증가하면 가격은 확실히 하락하고, 공급 증가폭이 더 크면 균형량은 증가하므로 이 설명이 옳습니다. 수요·공급이 함께 증가하고 수요 증가폭이 크면 가격과 균형량 모두 상승합니다. 함께 감소하면 균형량은 반드시 감소하므로 균형량 증가라는 두 설명은 틀립니다. 수요 증가폭이 공급 감소폭보다 작으면 가격은 오르지만 균형량은 줄어듭니다. 시험 포인트: 같은 방향 변화는 균형량, 반대 방향 변화는 균형가격이 확정됩니다.
문제 6
A주택시장과 B주택시장의 함수조건이 다음과 같다. 거미집이론에 의한 두 시장의 모형형태는?(단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량, 다른 조건은 동일함)
거미집이론에서는 가격(P)으로 정리한 식의 기울기 절댓값을 비교합니다. 공급곡선 기울기가 수요곡선 기울기보다 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형입니다. A시장은 P = 200 − Qd로 수요 기울기 1, P = (Qs − 100)/4로 공급 기울기 1/4입니다. 공급 기울기가 더 작으므로 발산형입니다. B시장은 P = 250 − Qd/2로 수요 기울기 1/2, P = 2Qs − 400으로 공급 기울기 2입니다. 공급 기울기가 더 크므로 수렴형입니다. 따라서 A는 발산형, B는 수렴형입니다. 시험 포인트: P로 정리한 뒤 기울기를 비교하고, 탄력성으로 비교할 때는 수요가 더 탄력적이면 수렴형입니다.
문제 7
수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, x축은 수량, y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
①수요의 가격탄력성은 수요량의 변화율에 대한 가격의 변화비율을 측정한 것이다.
②수요의 가격탄력성이 완전비탄력적이면 가격이 변화할 때 수요량이 무한대로 변화한다.
③수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 수요량의 변화율이 가격의 변화율보다 더 크다.
④공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.
⑤공급곡선이 수직선이면 공급의 가격탄력성은 완전탄력적이다.
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정답 ④
공급의 가격탄력성이 탄력적이라는 것은 공급량 변화율이 가격 변화율보다 크다는 뜻이므로 이 설명이 옳습니다. 수요의 가격탄력성은 가격 변화율에 대한 수요량 변화율을 측정한 것이므로 분모와 분자를 바꾼 설명은 틀립니다. 완전비탄력적이면 가격이 변해도 수요량은 전혀 변하지 않습니다. 비탄력적이면 수요량 변화율이 가격 변화율보다 작습니다. 공급곡선이 수직선이면 완전비탄력적이고, 수평선일 때 완전탄력적입니다. 시험 포인트: 수직선은 완전비탄력(탄력성 0), 수평선은 완전탄력(탄력성 무한대)입니다.
문제 8
A부동산에 대한 기존 시장의 균형상태에서 수요함수는 P = 200 − 2Qd, 공급함수는 2P = 40 + Qs이다. 시장의 수요자수가 2배로 증가되는 경우, 새로운 시장의 균형가격과 기존 시장의 균형가격 간의 차액은?(단, P는 가격(단위: 만원), Qd는 수요량(단위: m²), Qs는 공급량(단위: m²)이며, A부동산은 민간재(private goods)로 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 가지며, 다른 조건은 동일함)
①24 만원
②48 만원
③56 만원
④72 만원
⑤80 만원
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정답 ①
기존 수요함수 P = 200 − 2Qd를 Qd로 정리하면 Qd = 100 − P/2, 공급함수는 Qs = 2P − 40입니다. 100 − P/2 = 2P − 40에서 2.5P = 140, 기존 균형가격은 56만원입니다. 수요자가 2배가 되면 민간재이므로 시장수요량은 수평으로 2배가 되어 Qd = 200 − P입니다. 200 − P = 2P − 40에서 3P = 240, 새 균형가격은 80만원입니다. 따라서 차액은 80 − 56 = 24만원입니다. 48, 56, 72, 80만원은 계산 결과와 맞지 않습니다. 시험 포인트: 민간재의 시장수요는 개별수요량을 수평으로 합하므로 Qd로 정리한 뒤 배수를 곱합니다.
문제 9
아파트시장에서 균형가격을 하락시키는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 아파트는 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
○ 건설노동자 임금 상승 ○ 대체주택에 대한 수요 감소 ○ 가구의 실질소득 증가 ○ 아파트건설업체수 증가 ○ 아파트건설용 토지가격의 상승 ○ 아파트 선호도 감소
①1개
②2개
③3개
④4개
⑤5개
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정답 ②
균형가격은 수요가 줄거나 공급이 늘 때 하락합니다. 아파트건설업체수 증가는 공급 증가, 아파트 선호도 감소는 수요 감소이므로 가격을 낮추는 요인이며 모두 2개입니다. 건설노동자 임금 상승과 건설용 토지가격 상승은 생산비 상승으로 공급이 줄어 가격을 올립니다. 대체주택 수요 감소는 아파트 수요를 늘리고, 정상재인 아파트는 실질소득이 늘면 수요가 증가하므로 이 두 요인도 가격을 올립니다. 시험 포인트: 생산요소 가격 상승은 공급 감소, 대체재 수요 감소는 해당 재화 수요 증가로 읽습니다.
문제 10
도시공간구조이론 및 지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
①버제스(E. Burgess)의 동심원이론에 따르면 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 점이지대가 위치한다.
②호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장과 분화는 주요 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대되면서 나타난다.
③해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형이론이다.
④헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에 따르면 마찰비용은 교통비와 지대로 구성된다.
⑤알론소(W. Alonso)의 입찰지대곡선은 도심에서 외곽으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것이다.
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정답 ③
호이트의 선형이론은 버제스의 동심원이론에 교통축 개념을 적용해 수정한 이론입니다. 해리스와 울만의 다핵심이론은 선형이론보다 뒤에 나온 이론이므로, 다핵심이론을 개선한 것이 선형이론이라는 설명은 틀렸습니다. 동심원이론에서 점이지대가 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 있다는 설명, 선형이론에서 교통축을 따라 부채꼴로 확대된다는 설명, 헤이그의 마찰비용이 교통비와 지대로 구성된다는 설명, 알론소의 입찰지대곡선 설명은 모두 맞습니다. 시험 포인트: 동심원이론 → 선형이론(교통축 반영) → 다핵심이론 순서를 기억합니다.
문제 11
다음을 모두 설명하는 입지이론은?
○ 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 ‘원료지수(MI: material index)’ 개념을 사용한다. ○ 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 최소비용지점을 결정한다. ○ 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이 등비용선이다.
①베버(A. Weber)의 최소비용이론
②호텔링(H. Hotelling)의 입지적 상호의존설
③뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론
④애플바움(W. Applebaum)의 소비자분포기법
⑤크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론
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정답 ①
원료지수로 원료지향형과 시장지향형을 판단하고, 최소운송비·최소노동비·집적이익을 함께 고려해 최소비용지점을 정하며, 추가 운송비 부담이 같은 지점을 이은 등비용선을 쓰는 이론은 베버의 최소비용이론입니다. 호텔링의 입지적 상호의존설은 경쟁 기업 간 입지 결정, 뢰쉬의 최대수요이론은 수요 측면의 이윤극대화 입지, 애플바움의 소비자분포기법은 고객 분포를 조사해 상권을 파악하는 방법, 크리스탈러의 중심지이론은 중심지의 계층과 배후지를 설명합니다. 시험 포인트: 원료지수·등비용선·최소비용지점이 나오면 베버입니다.
문제 12
컨버스(P. D. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?(단, 주어진 조건에 한함)
○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치하고 있다. ○ A시 인구: 64만명 ○ B시 인구: 16만명 ○ A시와 B시 사이의 직선거리: 30 km
①5 km
②10 km
③15 km
④20 km
⑤25 km
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정답 ④
컨버스의 분기점 모형에서 A시로부터 상권 경계까지의 거리는 두 도시 간 거리 ÷ (1 + √(B시 인구 ÷ A시 인구))입니다. √(16 ÷ 64) = √0.25 = 0.5이므로 30 ÷ (1 + 0.5) = 30 ÷ 1.5 = 20km입니다. 인구가 큰 A시의 상권이 더 넓어 경계지점이 B시 쪽으로 치우친 결과입니다. 5, 10, 15, 25km는 공식 값과 맞지 않으며, 10km는 B시로부터의 거리입니다. 시험 포인트: 분기점은 인구가 큰 도시에서 더 멀리 떨어지며, 분모에는 상대 도시 인구 ÷ 기준 도시 인구의 제곱근이 들어갑니다.
문제 13
다음은 3가지 효율적 시장(A~C)의 유형과 관련된 내용이다. 시장별 해당되는 내용을 <보기>에서 모두 찾아 옳게 짝지어진 것은?
A. 약성 효율적 시장 B. 준강성 효율적 시장 C. 강성 효율적 시장
<보기> ㄱ. 과거의 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다. ㄴ. 현재시점에 바로 공표된 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다. ㄷ. 아직 공표되지 않은 정보를 분석해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
①A - (ㄱ), B - (ㄴ), C - (ㄷ)
②A - (ㄱ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
③A - (ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄱ, ㄴ, ㄷ)
④A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄱ, ㄴ), C - (ㄱ)
⑤A - (ㄱ, ㄴ, ㄷ), B - (ㄴ, ㄷ), C - (ㄷ)
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정답 ②
약성 효율적 시장은 과거 정보가 가격에 반영되어 있어 과거 정보 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없습니다(ㄱ). 준강성 효율적 시장은 과거 정보와 공표된 정보까지 반영되어 있어 ㄱ과 ㄴ이 해당합니다. 강성 효율적 시장은 공표되지 않은 정보까지 모두 반영되어 있어 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 해당합니다. 상위 시장은 하위 시장의 성질을 포함하므로 시장별로 하나씩만 짝지은 조합이나 순서를 뒤집은 조합은 틀립니다. 시험 포인트: 강성 효율적 시장은 준강성·약성의 성질을 모두 포함합니다.
문제 14
현행 법제도상 부동산투기억제제도에 해당하지 않는 것은?
①토지거래허가제
②주택거래신고제
③토지초과이득세
④개발이익환수제
⑤부동산 실권리자명의 등기제도
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정답 ③
토지초과이득세는 유휴토지 등의 지가 상승 이익에 과세하던 제도였으나 이미 폐지되어 현행 부동산투기억제제도에 해당하지 않습니다. 토지거래허가제와 주택거래신고제는 거래를 직접 규제하고, 개발이익환수제는 개발로 생긴 이익의 일부를 환수하며, 부동산 실권리자명의 등기제도는 명의신탁을 이용한 투기와 탈세를 막는 제도로 모두 투기억제 기능을 합니다. 시험 포인트: 토지초과이득세, 택지소유상한제는 폐지된 제도로 자주 출제됩니다.
문제 15
부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?
①조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
②양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.
③조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속되는 것을 조세의 귀착이라 한다.
④양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.
⑤재산세와 종합부동산세는 보유세로서 지방세이다.
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정답 ⑤
재산세는 지방세이지만 종합부동산세는 국세이므로, 두 세금이 모두 지방세라는 설명은 틀렸습니다. 둘 다 보유 단계에 부과하는 보유세라는 점은 맞습니다. 조세의 중립성은 조세가 자원배분에 영향을 주지 않아야 한다는 원칙이고, 양도소득세를 중과하면 매도를 미루는 동결효과로 보유기간이 늘어날 수 있습니다. 조세 부담이 최종적으로 누구에게 귀속되는지를 귀착이라 하며, 양도소득세도 매도가격에 반영되어 매수자에게 전가될 수 있습니다. 시험 포인트: 종합부동산세는 국세, 재산세는 지방세입니다.
문제 16
부동산 거래규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
①주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.
②투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설․공급하는 도시형생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다.
③농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도다.
④토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체결할 경우 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
⑤부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도다.
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정답 ②
도시형생활주택은 분양가상한제 적용 대상에서 제외되는 주택이므로, 투기지역 지정 시 도시형생활주택에 분양가상한제가 적용된다는 설명은 틀렸습니다. 주택취득 시 자금조달계획서 제출 요구는 주택취득을 제한하는 수단으로 볼 수 있고, 농지취득자격증명제는 농지취득을 제한합니다. 토지거래허가구역에서는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 부동산거래신고제는 매매계약의 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도입니다. 시험 포인트: 도시형생활주택은 분양가상한제 적용 제외 대상입니다.
문제 17
현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택정책수단이 아닌 것은?
①공공임대주택제도
②주거급여제도
③주택청약종합저축제도
④개발권양도제도
⑤재건축초과이익환수제도
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정답 ④
개발권양도제도(TDR)는 보존지역 토지소유자의 개발권을 다른 지역으로 넘겨 쓸 수 있게 하는 제도로, 우리나라에서는 시행되고 있지 않습니다. 공공임대주택제도는 공공이 저렴한 임대주택을 공급하고, 주거급여제도는 저소득 가구의 임차료 등을 지원하며, 주택청약종합저축제도는 주택 청약 자격과 연계된 저축제도이고, 재건축초과이익환수제도는 재건축으로 생긴 초과이익을 환수하는 제도로 모두 현재 시행 중입니다. 시험 포인트: 개발권양도제(TDR)는 우리나라에서 시행되지 않는 제도로 자주 출제됩니다.
문제 18
주택담보대출에 관한 설명으로 틀린 것은?
①담보인정비율(LTV)은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.
②총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.
③담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 한국은행장이 정하는 기준에 의한다.
④총부채원리금상환비율(DSR)은 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
⑤변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있다.
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정답 ③
담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 구체적인 기준은 한국은행장이 아니라 금융위원회가 정하는 기준에 따르므로 이 설명은 틀렸습니다. LTV는 담보가치 대비 대출가능금액의 비율, DTI는 차주의 소득을 중심으로 대출규모를 정하는 기준, DSR은 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율이라는 설명은 맞습니다. 변동금리 대출은 금리변동위험을 차주에게 넘기므로 금융기관의 이자율 위험을 줄입니다. 시험 포인트: LTV·DTI 규제 기준은 금융위원회가 정합니다.
문제 19
다음은 투자부동산의 매입, 운영 및 매각에 따른 현금흐름이다. 이에 기초한 순현재가치는?(단, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 7년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 기간이 7년인 연금의 현가계수는 3.50, 7년 일시불의 현가계수는 0.60 이고, 주어진 조건에 한함)
(단위: 만원)
기간(년)
0
1
2
3
4
5
6
7
현금흐름
-1,100
120
120
120
120
120
120
1,420
①100 만원
②120 만원
③140 만원
④160 만원
⑤180 만원
정답 · 해설 보기
정답 ①
7년차 현금흐름 1,420만원은 매년 들어오는 120만원과 매각에 따른 1,300만원으로 나눌 수 있습니다. 매년 120만원의 현재가치는 연금의 현가계수를 곱해 120 × 3.50 = 420만원입니다. 7년 후 1,300만원의 현재가치는 일시불 현가계수를 곱해 1,300 × 0.60 = 780만원입니다. 현금유입의 현재가치 합계는 420 + 780 = 1,200만원이고, 초기투자액 1,100만원을 빼면 순현재가치는 100만원입니다. 120, 140, 160, 180만원은 계산 결과와 맞지 않습니다. 시험 포인트: 마지막 해 현금흐름은 연금 부분과 일시불 부분으로 나누어 할인합니다.
문제 20
화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
①현재 10억 원인 아파트가 매년 2%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 아파트가격을 산정하는 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
②원리금균등상환방식으로 담보대출 받은 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우, 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
③연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수이다.
④임대기간 동안 월임대료를 모두 적립할 경우, 이 금액의 현재시점 가치를 산정한다면 감채기금계수를 사용한다.
⑤나대지에 투자하여 5년 후 8억 원에 매각하고 싶은 투자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우, 저당상수를 사용한다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
연금의 현재가치계수는 [(1+r)ⁿ − 1] / [r(1+r)ⁿ], 감채기금계수는 r / [(1+r)ⁿ − 1]이므로 두 계수를 곱하면 1/(1+r)ⁿ, 즉 일시불의 현재가치계수가 되어 이 설명이 옳습니다. 현재 가격의 5년 후 가격은 일시불의 미래가치계수로 구합니다. 원리금균등상환액은 저당상수로 구합니다. 매월 임대료의 현재가치는 연금의 현재가치계수로 구합니다. 5년 후 8억 원의 현재 구입금액은 일시불의 현재가치계수로 구합니다. 시험 포인트: 연금현가계수 × 감채기금계수 = 일시불현가계수, 연금현가계수 × 저당상수 = 1입니다.
문제 21
부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
①기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
②기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
③요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
④요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
⑤실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.
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정답 ①
기대수익률이 요구수익률보다 높으면 투자가치가 시장가치보다 크다고 보아 투자를 결정하므로 이 설명이 옳습니다. 위험이 주어졌을 때 투자를 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률은 기대수익률이 아니라 요구수익률입니다. 투자 후 현실적으로 달성된 수익률은 실현수익률입니다. 위험회피형 투자자는 위험이 클수록 더 높은 보상을 요구하므로 요구수익률은 커집니다. 다른 투자 기회를 포기한다는 의미의 기회비용은 요구수익률입니다. 시험 포인트: 기대수익률은 예상, 요구수익률은 최소 기준이자 기회비용, 실현수익률은 사후 결과입니다.
문제 22
포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자를 가정함)
①포트폴리오 분산투자를 통해 체계적 위험뿐만 아니라 비체계적 위험도 감소시킬 수 있다.
②효율적 프론티어(efficient frontier)는 평균-분산 지배원리에 의해 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
③분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 비중을 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
④최적의 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다.
⑤두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별자산의 수익률 간 상관계수에 상관없이 분산투자효과가 있다.
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정답 ②
이 문항은 최종정답 발표에서 복수 정답(두 보기 모두 정답)으로 처리되었습니다. 효율적 프론티어가 동일한 기대수익률에서 위험을 최소화하는 포트폴리오의 집합이라는 설명과, 최적 포트폴리오가 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다는 설명이 모두 옳기 때문입니다. 분산투자로 줄일 수 있는 것은 비체계적 위험뿐이고 체계적 위험은 줄일 수 없습니다. 상관계수가 +1이면 분산투자효과가 없습니다. 시험 포인트: 분산투자는 비체계적 위험만 줄이고, 상관계수가 낮을수록 효과가 큽니다.
문제 23
부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
①부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
②내부수익률이란 순현가를 ‘1’로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율이다.
③어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록 자본회수기간이 길어진다.
④순현가법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용한다.
⑤내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.
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정답 ⑤
내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같으면 채택하고 작으면 기각하므로 이 설명이 옳습니다. 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않습니다. 내부수익률은 순현가를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율입니다. 순소득승수는 총투자액 ÷ 순영업소득이므로 값이 작을수록 자본회수기간이 짧아집니다. 재투자율은 순현가법이 요구수익률, 내부수익률법이 내부수익률을 가정합니다. 시험 포인트: IRR은 NPV = 0, PI = 1로 만드는 할인율이고, 재투자율은 NPV법 요구수익률·IRR법 내부수익률입니다.
문제 24
다음 표와 같은 투자사업(A~C)이 있다. 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 5%라고 할 때 다음 중 옳은 것은?
투자사업
초기 현금지출
말기 현금유입
A
3,800 만원
6,825 만원
B
1,250 만원
2,940 만원
C
1,800 만원
4,725 만원
①수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 A이다.
②순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 B이다.
③수익성지수가 가장 작은 사업은 C이다.
④A의 순현재가치는 B의 순현재가치의 2.5배이다.
⑤A와 C의 순현재가치는 같다.
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정답 ⑤
말기 현금유입을 1.05로 나누어 현재가치를 구합니다. A는 6,825 ÷ 1.05 = 6,500만원으로 NPV 2,700만원, PI 약 1.71입니다. B는 2,940 ÷ 1.05 = 2,800만원으로 NPV 1,550만원, PI 2.24입니다. C는 4,725 ÷ 1.05 = 4,500만원으로 NPV 2,700만원, PI 2.5입니다. 따라서 A와 C의 순현재가치는 2,700만원으로 같습니다. 수익성지수가 가장 큰 사업은 C, 가장 작은 사업은 A이고, NPV가 가장 작은 사업은 B입니다. A의 NPV는 B의 약 1.74배이므로 2.5배라는 설명도 틀립니다. 시험 포인트: NPV = 유입현가 − 지출, PI = 유입현가 ÷ 지출로 계산합니다.
부채금융은 빌린 돈으로 자금을 조달해 원리금 상환 의무를 지는 방식입니다. 주택저당대출, 신탁증서금융, 자산담보부기업어음(ABCP)은 모두 상환 의무가 있는 차입이므로 부채금융에 해당하여 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 조인트 벤처는 여러 주체가 공동출자하는 방식이고, 부동산투자회사(REITs)는 주식을 발행해 투자자금을 모으는 방식이므로 지분금융에 해당합니다. 시험 포인트: 지분금융은 조인트 벤처·리츠·신디케이트, 부채금융은 저당대출·신탁증서금융·ABCP·MBS입니다.
문제 26
각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)
①A지역: 0개, B지역: 1개
②A지역: 1개, B지역: 0개
③A지역: 1개, B지역: 1개
④A지역: 1개, B지역: 2개
⑤A지역: 2개, B지역: 1개
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정답 ⑤
입지계수는 (지역의 해당 산업 고용자수 ÷ 지역 전체 고용자수) ÷ (전지역 해당 산업 고용자수 ÷ 전지역 고용자수)이며 1보다 크면 기반산업입니다. A지역 Y산업은 (30/90) ÷ (60/190) ≒ 1.06, Z산업은 (30/90) ÷ (50/190) ≒ 1.27이고 X산업은 0.79이므로 기반산업은 2개입니다. B지역 X산업은 (50/100) ÷ (80/190) ≒ 1.19, Y산업은 (30/100) ÷ (60/190) = 0.95이고 Z산업은 0.76이므로 기반산업은 1개입니다. 따라서 A지역 2개, B지역 1개입니다. 시험 포인트: 입지계수(LQ)가 1보다 크면 그 지역의 기반산업입니다.
문제 27
A는 주택 구입을 위해 연초에 6억 원을 대출 받았다. A가 받은 대출 조건이 다음과 같을 때, (ㄱ)대출금리와 3회 차에 상환할 (ㄴ)원리금은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리 ○ 대출기간: 30년 ○ 원리금 상환조건: 원금균등상환방식, 매년 말 연단위로 상환 ○ 1회 차 원리금 상환액: 4,400 만원
①ㄱ: 연 4%, ㄴ: 4,240 만원
②ㄱ: 연 4%, ㄴ: 4,320 만원
③ㄱ: 연 5%, ㄴ: 4,240 만원
④ㄱ: 연 5%, ㄴ: 4,320 만원
⑤ㄱ: 연 6%, ㄴ: 4,160 만원
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정답 ①
원금균등상환방식에서는 매년 원금 6억 원 ÷ 30년 = 2,000만원씩 갚습니다. 1회 차 원리금 4,400만원에서 원금 2,000만원을 빼면 이자는 2,400만원이고, 2,400만원 ÷ 6억 원 = 연 4%입니다. 3회 차 직전 잔금은 6억 원 − 2,000만원 × 2 = 5억 6,000만원이고 이자는 5억 6,000만원 × 4% = 2,240만원입니다. 따라서 3회 차 원리금은 2,000 + 2,240 = 4,240만원입니다. 금리를 5%나 6%로 본 조합과 원리금을 4,320만원으로 본 조합은 계산과 맞지 않습니다. 시험 포인트: 원금균등상환은 매기 원금이 일정하고 이자는 잔금에 금리를 곱해 구합니다.
문제 28
메자닌금융(mezzanine financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 후순위대출 ㄴ. 전환사채 ㄷ. 주택상환사채 ㄹ. 신주인수권부사채 ㅁ. 보통주
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답 ②
메자닌금융은 부채와 지분의 중간 성격을 갖는 자금조달 방식입니다. 후순위대출, 전환사채, 신주인수권부사채가 대표적이므로 ㄱ, ㄴ, ㄹ이 정답입니다. 전환사채와 신주인수권부사채는 사채이면서 주식으로 바꾸거나 신주를 살 권리가 붙어 있고, 후순위대출은 선순위 부채보다 상환 순위가 뒤입니다. 주택상환사채는 주택으로 상환하는 사채로 부채금융에 가깝고, 보통주는 전형적인 지분금융이므로 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 메자닌금융은 후순위대출·전환사채·신주인수권부사채·상환우선주 등입니다.
③MBB(mortgage backed bond)의 경우, 신용보강을 위한 초과담보가 필요하다.
④CMO(collateralized mortgage obligation)는 상환우선순위와 만기가 다른 다수의 층(tranche)으로 구성된 증권이다.
⑤우리나라의 모기지 유동화중개기관으로는 한국주택금융공사가 있다.
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정답 ②
MPTB는 원리금수취권은 투자자에게, 저당의 소유권은 발행자에게 남는 혼합형 증권입니다. 조기상환 위험은 투자자가, 채무불이행 위험은 발행자가 부담하므로 주체를 반대로 쓴 설명은 틀렸습니다. MPTS는 지분형 증권이고, MBB는 발행자가 위험을 모두 부담하므로 초과담보가 필요합니다. CMO는 상환우선순위와 만기가 다른 여러 트랜치로 구성되며, 우리나라 유동화중개기관으로는 한국주택금융공사가 있습니다. 시험 포인트: MPTB는 조기상환 위험은 투자자, 채무불이행 위험은 발행자가 부담합니다.
문제 30
대출 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 고정금리 기준이고, 다른 조건은 동일함)
①원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 감소한다.
②원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
③원금균등상환방식의 경우, 원리금균등상환방식보다 대출금의 가중평균상환기간(duration)이 더 짧다.
④점증(체증)상환방식의 경우, 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
⑤만기일시상환방식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 줄어든다.
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정답 ③
원금균등상환방식은 초기에 원금을 더 많이 갚으므로 원리금균등상환방식보다 가중평균상환기간(duration)이 짧아 이 설명이 옳습니다. 원리금균등상환방식은 매기 원리금이 같고 그 안의 원금 비중이 점차 증가합니다. 원금균등상환방식은 잔금이 줄면서 이자가 줄어 원리금이 점차 감소합니다. 점증상환방식은 장래 소득이 늘어날 것으로 예상되는 차입자에게 적합합니다. 만기일시상환방식은 원금이 끝까지 남아 있어 이자수입이 가장 많습니다. 시험 포인트: 가중평균상환기간은 원금균등 < 원리금균등 < 점증 < 만기일시 순으로 길어집니다.
문제 31
민간투자사업의 유형이 옳게 짝지어진 것은?
ㄱ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유 및 운영을 한 후, 사업종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식 ㄴ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정기간 동안 타인에게 임대하고, 임대기간 종료 후 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 방식 ㄷ. 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 준공과 함께 민간사업자가 당해 시설의 소유권과 운영권을 갖는 방식
<보기> a. BTO(build-transfer-operate) 방식 b. BOT(build-operate-transfer) 방식 c. BTL(build-transfer-lease) 방식 d. BLT(build-lease-transfer) 방식 e. BOO(build-own-operate) 방식 f. ROT(rehabilitate-operate-transfer) 방식
①ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e
②ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - e
③ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - f
④ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - e
⑤ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f
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정답 ④
ㄱ은 건설 후 일정기간 소유·운영하고 사업이 끝나면 소유권을 넘기므로 BOT 방식입니다. ㄴ은 건설 후 일정기간 임대하고 임대기간이 끝나면 소유권을 넘기므로 BLT 방식입니다. ㄷ은 준공과 함께 민간사업자가 소유권과 운영권을 모두 가지므로 BOO 방식입니다. BTO와 BTL은 준공과 동시에 소유권을 먼저 이전하는 방식이고, ROT는 기존 시설을 개량해 운영하는 방식이므로 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 약자의 순서가 곧 사업 진행 순서이므로 T(소유권 이전)의 위치를 봅니다.
②STP전략이란 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 판매촉진(Promotion)을 하는 전략이다.
③경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략으로 시가전략을 이용한다.
④관계 마케팅전략이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
⑤시장점유 마케팅전략이란 부동산시장을 점유하기 위한 전략으로 4P Mix전략, STP전략이 있다.
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정답 ②
STP전략은 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 포지셔닝(Positioning)으로 구성됩니다. 마지막 P를 판매촉진(Promotion)이라고 한 설명은 틀렸으며, 판매촉진은 4P Mix의 요소입니다. 수요자 우위 시장에서 마케팅이 중요해진다는 설명, 경쟁사 가격을 따를 때 시가전략을 쓴다는 설명, 관계 마케팅과 시장점유 마케팅전략(4P Mix, STP)에 대한 설명은 맞습니다. 시험 포인트: STP의 P는 Positioning, 4P의 P 중 하나가 Promotion입니다.
문제 33
부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산개발사업 진행시 행정의 변화에 따른 사업의 인․허가 지연위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.
②공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
③환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치․지목․면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
④부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
⑤흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.
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정답 ⑤
주요 변수의 투입값을 낙관적·비관적 상황으로 바꿔 수익성 변화를 예측하는 것은 민감도분석이므로, 이를 흡수율분석이라고 한 설명은 틀렸습니다. 흡수율분석은 일정 기간 시장에서 공급된 부동산이 얼마나 소비되는지를 분석해 시장성을 판단하는 방법입니다. 행정 변화에 따른 인·허가 지연은 사업시행자가 통제할 수 없는 위험이고, 공영개발과 환지방식에 대한 설명, 개발이 미래의 불확실한 수익에 근거해 위험을 수반한다는 설명은 맞습니다. 시험 포인트: 투입값 변화에 따른 결과 변화는 민감도분석, 시장의 소화 속도는 흡수율분석입니다.
문제 34
부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?
①바이럴 마케팅(viral marketing)전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅효과를 극대화시키는 것이다.
②분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
③아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로(Place)전략에 해당한다.
④아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price)전략에 해당한다.
⑤고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의(Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action)의 과정을 말한다.
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정답 ①
바이럴 마케팅은 SNS, 블로그 등을 통해 입소문을 퍼뜨려 마케팅 효과를 높이는 전략이므로 이 설명이 옳습니다. 브랜드를 고급 이미지로 고객 인식에 각인시키는 것은 시장세분화가 아니라 포지셔닝입니다. 경품 추첨은 유통경로가 아니라 판매촉진(Promotion) 전략입니다. 커뮤니티 시설로 차별화하는 것은 가격이 아니라 제품(Product) 전략입니다. AIDA는 주의, 관심, 욕망(Desire), 행동의 과정입니다. 시험 포인트: AIDA의 D는 Decision이 아니라 Desire입니다.
문제 35
다음은 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석과 관련된 내용이다. ( )에 들어갈 용어는?
지역분석은 해당 지역의 ( ㄱ ) 및 그 지역 내 부동산의 가격수준을 판정하는 것이며, 개별분석은 대상부동산의 ( ㄴ )을 판정하는 것이다. 지역분석의 분석 대상지역 중 ( ㄷ )은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
①ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
②ㄱ: 표준적이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 인근지역
③ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 유사지역
④ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 표준적이용, ㄷ: 인근지역
⑤ㄱ: 최유효이용, ㄴ: 최유효이용, ㄷ: 유사지역
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정답 ②
지역분석은 해당 지역의 표준적이용과 그 지역 부동산의 가격수준을 판정하므로 ㄱ은 표준적이용입니다. 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하므로 ㄴ은 최유효이용입니다. 대상부동산이 속하고 이용이 동질적이며 지역요인을 공유하는 지역은 인근지역이므로 ㄷ은 인근지역입니다. 유사지역은 대상부동산이 속하지 않지만 인근지역과 비슷한 지역이므로 ㄷ에 맞지 않고, 표준적이용과 최유효이용을 바꾼 조합도 틀립니다. 시험 포인트: 지역분석은 표준적이용, 개별분석은 최유효이용입니다.
문제 36
원가법에서 사용하는 감가수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
①정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
②정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
③정액법을 직선법 또는 균등상각법이라고도 한다.
④상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
⑤정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다.
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정답 ①
정률법은 매년 일정한 감가율을 전년도 말 잔존가치에 곱하는 방법으로, 감가율은 변하지 않고 잔존가치가 줄어들면서 감가액이 감소합니다. 감가율이 감소한다는 설명은 틀렸습니다. 정액법은 매년 같은 금액을 감가하므로 감가누계액이 경과연수에 정비례하고 직선법·균등상각법이라고도 부릅니다. 상환기금법은 감가누계상당액과 복리 이자상당액을 포함해 내용연수로 상환하는 방법이며, 세 방법 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법입니다. 시험 포인트: 정률법은 감가율 일정·감가액 체감, 정액법은 감가액 일정입니다.
문제 37
감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?
①기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
②가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
④거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
감정평가에 관한 규칙에서 장래 순수익이나 미래 현금흐름을 환원하거나 할인해 대상물건의 가액을 산정하는 방법은 수익환원법입니다. 수익분석법은 일반기업 경영에 의한 순수익에 필요제경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이므로 이 정의는 틀렸습니다. 기준가치, 가치형성요인, 원가법, 거래사례비교법의 정의는 모두 규칙의 내용과 맞습니다. 시험 포인트: 가액은 수익환원법, 임대료는 수익분석법으로 구분합니다.
문제 38
다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
직접환원법은 순영업소득을 환원율로 나누어 수익가액을 구합니다. 유효총소득은 가능총소득에서 공실·대손 5%를 뺀 70,000,000 × 0.95 = 66,500,000원입니다. 영업경비는 유효총소득의 40%이므로 순영업소득은 66,500,000 × 0.6 = 39,900,000원입니다. 수익가액은 39,900,000 ÷ 0.1 = 399,000,000원입니다. 245,000,000원 등 나머지 값은 공실이나 영업경비를 빼는 단계를 빠뜨리거나 잘못 적용한 결과입니다. 시험 포인트: PGI − 공실·대손 = EGI, EGI − OE = NOI, NOI ÷ 환원율 = 수익가액입니다.
문제 39
부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?
①국토교통부장관은 표준주택가격을 조사․산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
②표준주택가격은 국가․지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
③표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정․공시하지 아니할 수 있다.
④개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가․지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
⑤개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정․공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장․군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
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정답 ⑤
개별주택가격에 대한 이의신청은 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수·구청장에게 하지만, 공동주택가격에 대한 이의신청은 국토교통부장관에게 합니다. 두 가격 모두 시장·군수·구청장에게 신청한다는 설명은 틀렸습니다. 표준주택가격 조사·산정을 한국부동산원에 의뢰한다는 설명, 표준주택가격이 개별주택가격 산정의 기준이 된다는 설명, 표준주택에는 개별주택가격을 공시하지 않을 수 있다는 설명, 과세 기준 활용 설명은 맞습니다. 시험 포인트: 공동주택가격 이의신청은 국토교통부장관에게 합니다.
문제 40
다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 가액(원/m²)은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지: A시 B구 C동 320번지, 일반상업지역 ○ 기준시점: 2021.10.30. ○ 비교표준지: A시 B구 C동 300번지, 일반상업지역, 2021.01.01. 기준 공시지가 10,000,000원/m² ○ 지가변동률(A시 B구, 2021.01.01. ~ 2021.10.30.): 상업지역 5% 상승 ○ 지역요인: 대상토지와 비교표준지의 지역요인은 동일함 ○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 10% 우세, 환경조건 20% 열세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것) ○ 그 밖의 요인 보정치: 1.50
①9,240,000
②11,340,000
③13,860,000
④17,010,000
⑤20,790,000
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정답 ③
공시지가기준법은 비교표준지 공시지가에 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 차례로 곱합니다. 시점수정치는 1.05, 지역요인은 동일하므로 1.00입니다. 개별요인은 상승식으로 가로조건 1.10 × 환경조건 0.80 = 0.88입니다. 그 밖의 요인 보정치는 1.50입니다. 따라서 10,000,000 × 1.05 × 0.88 × 1.50 = 13,860,000원/m²입니다. 9,240,000원은 그 밖의 요인 보정을 빠뜨린 값이며, 나머지 값도 계산과 맞지 않습니다. 시험 포인트: 개별요인을 상승식으로 계산하라고 하면 각 조건의 비율을 곱합니다.
민법 및 민사특별법
문제 41
상대방 있는 단독행위에 해당하지 않는 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①공유지분의 포기
②무권대리행위의 추인
③상계의 의사표시
④취득시효 이익의 포기
⑤재단법인의 설립행위
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정답 ⑤
상대방 있는 단독행위는 특정 상대방에게 도달해야 효력이 생기는 단독행위이고, 상대방 없는 단독행위는 의사표시만으로 효력이 생깁니다. 재단법인의 설립행위는 출연자가 일정한 재산을 출연하고 정관을 작성하는 행위로, 특정 상대방이 없는 단독행위이므로 정답입니다. 공유지분의 포기는 판례상 상대방 있는 단독행위이고, 무권대리행위의 추인, 상계의 의사표시, 취득시효 이익의 포기도 모두 상대방에게 하는 단독행위입니다. 시험 포인트: 재단법인 설립행위·유언·소유권 포기는 상대방 없는 단독행위입니다.
문제 42
甲은 자기 소유 X토지를 매도하기 위해 乙에게 대리권을 수여하였다. 이후 乙은 丙을 복대리인으로 선임하였고, 丙은 甲을 대리하여 X토지를 매도하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丙은 甲의 대리인임과 동시에 乙의 대리인이다.
②X토지의 매매계약이 갖는 성질상 乙에 의한 처리가 필요하지 않다면, 특별한 사정이 없는 한 丙의 선임에 관하여 묵시적 승낙이 있는 것으로 보는 것이 타당하다.
③乙이 甲의 승낙을 얻어 丙을 선임한 경우 乙은 甲에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 없다.
④丙을 적법하게 선임한 후 X토지 매매계약 전에 甲이 사망한 경우, 특별한 사정이 없다면 丙의 대리권은 소멸하지 않는다.
⑤만일 대리권이 소멸된 乙이 丙을 선임하였다면, X토지 매매에 대하여 민법 제129조에 의한 표현대리의 법리가 적용될 여지가 없다.
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정답 ②
판례는 법률행위의 성질상 대리인 자신의 처리가 필요하지 않으면, 본인이 복대리 금지 의사를 명시하지 않는 한 복대리인 선임에 묵시적 승낙이 있다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 복대리인은 본인의 대리인일 뿐 대리인의 대리인이 아니고, 승낙으로 선임해도 대리인은 선임·감독 책임을 집니다. 본인이 사망하면 대리권과 함께 복대리권도 소멸하며, 대리권 소멸 후 선임된 복대리인의 행위에도 대리권 소멸 후 표현대리가 적용될 수 있습니다. 시험 포인트: 복대리권은 대리권에 종속되고 대리권 소멸 후 표현대리는 복대리인 행위에도 적용됩니다.
문제 43
행위능력자 乙은 대리권 없이 甲을 대리하여 甲이 보유하고 있던 매수인의 지위를 丙에게 양도하기로 약정하고, 이에 丙은 乙에게 계약금을 지급하였다. 乙은 그 계약금을 유흥비로 탕진하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 표현대리는 성립하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①매수인의 지위 양도계약 체결 당시 乙의 무권대리를 모른 丙은 甲의 추인이 있을 때까지 계약을 철회할 수 있다.
②丙이 계약을 유효하게 철회하면, 무권대리행위는 확정적으로 무효가 된다.
③丙이 계약을 유효하게 철회하면, 丙은 甲을 상대로 계약금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.
④丙이 계약을 철회한 경우, 甲이 그 철회의 유효를 다투기 위해서는 乙에게 대리권이 없음을 丙이 알았다는 것에 대해 증명해야 한다.
⑤丙의 계약 철회 전 甲이 사망하고 乙이 단독상속인이 된 경우, 乙이 선의․무과실인 丙에게 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반한다.
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정답 ③
무권대리 계약의 선의 상대방은 본인의 추인 전까지 철회할 수 있고, 철회하면 무권대리행위는 확정적으로 무효가 됩니다. 이때 계약금은 무권대리인 乙이 받아 소비했고 본인 甲은 아무 이익을 얻지 않았으므로, 丙은 甲이 아니라 乙에게 부당이득반환을 청구해야 합니다. 그래서 甲을 상대로 반환청구할 수 있다는 설명이 틀립니다. 철회의 유효를 다투는 본인이 상대방의 악의를 증명해야 하고, 본인을 단독상속한 무권대리인이 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반합니다. 시험 포인트: 무권대리인이 받은 돈은 본인이 아닌 무권대리인에게 반환청구합니다.
문제 44
의사와 표시가 불일치하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①통정허위표시의 무효로 대항할 수 없는 제3자에 해당하는지를 판단할 때, 파산관재인은 파산채권자 일부가 선의라면 선의로 다루어진다.
②비진의 의사표시는 상대방이 표의자의 진의 아님을 알 수 있었을 경우 취소할 수 있다.
③비진의 의사표시는 상대방과 통정이 없었다는 점에서 착오와 구분된다.
④통정허위표시의 무효에 대항하려는 제3자는 자신이 선의라는 것을 증명하여야 한다.
⑤매수인의 채무불이행을 이유로 매도인이 계약을 적법하게 해제했다면, 착오를 이유로 한 매수인의 취소권은 소멸한다.
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정답 ①
판례는 파산관재인이 통정허위표시의 제3자인지 판단할 때 파산채권자 모두가 악의가 아닌 한 선의로 다루므로, 일부라도 선의면 선의로 본다는 설명이 옳습니다. 비진의 의사표시는 상대방이 진의 아님을 알 수 있었으면 취소가 아니라 무효이고, 통정이 없다는 점은 허위표시와 구별되는 기준입니다. 제3자의 선의는 추정되어 무효를 주장하는 쪽이 악의를 증명해야 하며, 매도인이 계약을 해제한 뒤에도 매수인은 착오로 취소할 수 있습니다. 시험 포인트: 파산관재인은 파산채권자 전원이 악의가 아니면 선의의 제3자로 봅니다.
문제 45
효력규정이 아닌 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 「부동산등기 특별조치법」상 중간생략등기를 금지하는 규정 ㄴ. 「공인중개사법」상 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정 ㄷ. 「공인중개사법」상 개업공인중개사가 법령에 규정된 중개보수 등을 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하는 규정
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ④
단속규정은 위반해도 사법상 효력에는 영향이 없고, 효력규정은 위반하면 법률행위가 무효가 됩니다. 판례는 중간생략등기 금지 규정과 개업공인중개사의 직접거래 금지 규정을 단속규정으로 보아 위반 행위의 사법상 효력을 부정하지 않습니다. 반면 법정 중개보수 초과 수수를 금지하는 규정은 효력규정으로 보아 한도를 넘는 부분의 약정을 무효로 합니다. 따라서 효력규정이 아닌 것은 ㄱ, ㄴ입니다. 시험 포인트: 중개보수 한도 규정은 효력규정이고, 직접거래 금지·중간생략등기 금지는 단속규정입니다.
문제 46
부동산이중매매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①반사회적 법률행위에 해당하는 제2매매계약에 기초하여 제2매수인으로부터 그 부동산을 매수하여 등기한 선의의 제3자는 제2매매계약의 유효를 주장할 수 있다.
②제2매수인이 이중매매사실을 알았다는 사정만으로 제2매매계약을 반사회적 법률행위에 해당한다고 볼 수 없다.
③특별한 사정이 없는 한, 먼저 등기한 매수인이 목적 부동산의 소유권을 취득한다.
④반사회적 법률행위에 해당하는 이중매매의 경우, 제1매수인은 제2매수인에 대하여 직접 소유권이전등기말소를 청구할 수 없다.
⑤부동산이중매매의 법리는 이중으로 부동산임대차계약이 체결되는 경우에도 적용될 수 있다.
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정답 ①
제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 반사회질서 법률행위로 절대적 무효이므로, 제2매수인에게서 매수해 등기한 선의의 제3자도 제2매매의 유효를 주장할 수 없어 이 설명이 틀립니다. 이중매매 사실을 안 것만으로는 반사회적이라 할 수 없고, 원칙적으로 먼저 등기한 자가 소유권을 취득합니다. 제1매수인은 매도인을 대위해 말소를 구할 뿐 직접 청구할 수 없으며, 이 법리는 이중 임대차에도 적용될 수 있습니다. 시험 포인트: 반사회적 이중매매는 절대적 무효라 선의의 전득자도 보호받지 못합니다.
문제 47
법률행위의 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?
①취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사해야 한다.
②취소할 수 있는 법률행위에 관하여 법정추인이 되려면 취소권자가 취소권의 존재를 인식해야 한다.
③취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다.
④취소권의 법적성질은 형성권이다.
⑤취소할 수 있는 법률행위의 상대방이 확정된 경우, 그 취소는 그 상대방에 대한 의사표시로 하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
법정추인은 취소할 수 있는 행위에 관하여 이행, 이행청구, 담보제공 등 법에 정한 사유가 있으면 추인한 것으로 보는 제도입니다. 추인의 의사를 묻지 않으므로 취소권자가 취소권의 존재를 인식할 필요가 없어 이 설명이 틀립니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사해야 하고, 취소된 행위는 처음부터 무효로 봅니다. 취소권은 형성권이며, 상대방이 확정된 경우 그 상대방에 대한 의사표시로 취소합니다. 시험 포인트: 법정추인은 취소원인 종료 후의 객관적 사유로 성립하며 취소권 인식이 필요 없습니다.
문제 48
표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①본인이 타인에게 대리권을 수여하지 않았지만 수여하였다고 상대방에게 통보한 경우, 그 타인이 통보받은 상대방 외의 자와 본인을 대리하여 행위를 한 때는 민법 제125조의 표현대리가 적용된다.
②표현대리가 성립하는 경우, 과실상계의 법리를 유추적용하여 본인의 책임을 경감할 수 있다.
③민법 제129조의 표현대리를 기본대리권으로 하는 민법 제126조의 표현대리는 성립될 수 없다.
④대리행위가 강행법규에 위반하여 무효인 경우에는 표현대리의 법리가 적용되지 않는다.
⑤유권대리의 주장 속에는 표현대리의 주장이 포함되어 있다.
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정답 ④
대리행위 자체가 강행법규를 위반해 무효라면 본인에게 효과를 귀속시킬 수 없으므로 표현대리 법리가 적용되지 않아 이 설명이 옳습니다. 대리권 수여 표시에 의한 표현대리는 통보받은 상대방과 한 행위에만 적용되고, 표현대리가 성립하면 과실상계로 본인 책임을 줄일 수 없습니다. 대리권 소멸 후 표현대리의 범위를 넘으면 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있고, 유권대리 주장에 표현대리 주장이 포함되지는 않습니다. 시험 포인트: 강행법규 위반으로 무효인 대리행위에는 표현대리가 적용되지 않습니다.
문제 49
법률행위의 조건과 기한에 관한 설명으로 틀린 것은?
①법정조건은 법률행위의 부관으로서의 조건이 아니다.
②조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것이면 그 법률행위는 무효이다.
③조건부 법률행위는 조건이 성취되었을 때에 비로소 그 법률행위가 성립한다.
④조건부 법률행위에서 불능조건이 정지조건이면 그 법률행위는 무효이다.
⑤과거의 사실은 법률행위의 부관으로서의 조건으로 되지 못한다.
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정답 ③
조건은 법률행위 효력의 발생이나 소멸을 장래의 불확실한 사실에 의존하게 하는 부관입니다. 조건부 법률행위도 성립 자체는 계약 당시에 이루어지고, 조건 성취로 달라지는 것은 효력뿐이므로 성취 시에 비로소 성립한다는 설명이 틀립니다. 법정조건은 법률이 요구하는 요건이라 부관인 조건이 아니고, 사회질서에 반하는 조건이 붙은 법률행위는 전체가 무효입니다. 불능조건이 정지조건이면 법률행위는 무효이며, 과거의 사실은 불확실성이 없어 조건이 될 수 없습니다. 시험 포인트: 조건은 성립이 아니라 효력의 발생·소멸에 관한 부관입니다.
문제 50
법률행위의 무효에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①무효인 법률행위의 추인은 그 무효의 원인이 소멸한 후에 하여야 그 효력이 인정된다.
②무효인 법률행위는 무효임을 안 날로부터 3년이 지나면 추인할 수 없다.
③법률행위의 일부분이 무효일 때, 그 나머지 부분의 유효성을 판단함에 있어 나머지 부분을 유효로 하려는 당사자의 가정적 의사는 고려되지 않는다.
④무효인 법률행위의 추인은 묵시적인 방법으로 할 수는 없다.
⑤강행법규 위반으로 무효인 법률행위를 추인한 때에는 다른 정함이 없으면 그 법률행위는 처음부터 유효한 법률행위가 된다.
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정답 ①
무효인 법률행위의 추인은 당사자가 무효임을 알고 한 것이어야 하고, 무효 원인이 소멸한 후에 해야 효력이 있습니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 무효행위의 추인에는 취소권과 같은 기간 제한이 없고, 묵시적 추인도 가능합니다. 일부무효에서 나머지를 유효로 할지는 당사자의 가정적 의사를 고려해 판단합니다. 강행법규 위반으로 무효인 행위는 추인해도 유효가 되지 않으며, 일반적인 무효행위의 추인도 소급하지 않고 새로운 법률행위로 봅니다. 시험 포인트: 무효행위 추인은 무효 원인 소멸 후에 해야 하며 소급효가 없습니다.
문제 51
물권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①민법 제185조에서의 ‘법률’은 국회가 제정한 형식적 의미의 법률을 의미한다.
②사용․수익 권능을 대세적․영구적으로 포기한 소유권도 존재한다.
③처분권능이 없는 소유권은 인정되지 않는다.
④근린공원을 자유롭게 이용한 사정만으로 공원이용권이라는 배타적 권리를 취득하였다고 볼 수는 없다.
⑤온천에 관한 권리를 관습법상의 물권이라고 볼 수는 없다.
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정답 ②
물권법정주의에 따라 소유권의 내용은 법률로 정해지며, 판례는 소유권의 핵심 권능인 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기하는 것을 허용하지 않습니다. 그런 소유권은 존재할 수 없으므로 이 설명이 틀립니다. 물권을 창설하는 법률은 국회가 제정한 형식적 의미의 법률이고, 처분권능이 없는 소유권도 인정되지 않습니다. 근린공원을 자유롭게 이용했다는 사정만으로 배타적 공원이용권이 생기지 않으며, 온천에 관한 권리도 관습법상 물권이 아닙니다. 시험 포인트: 사용·수익 권능을 대세적·영구적으로 포기한 소유권은 인정되지 않습니다.
문제 52
물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①소유권을 양도한 전소유자가 물권적 청구권만을 분리, 유보하여 불법점유자에 대해 그 물권적 청구권에 의한 방해배제를 할 수 있다.
②물권적 청구권을 행사하기 위해서는 그 상대방에게 귀책사유가 있어야 한다.
③소유권에 기한 방해배제청구권에 있어서 방해에는 과거에 이미 종결된 손해가 포함된다.
④소유권에 기한 물권적 청구권은 그 소유권과 분리하여 별도의 소멸시효의 대상이 된다.
⑤소유권에 기한 물권적 청구권은 그 소유자가 소유권을 상실하면 더 이상 인정되지 않는다.
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정답 ⑤
소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권에서 나오는 권리이므로 소유자가 소유권을 상실하면 더 이상 행사할 수 없습니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 판례는 소유권을 양도한 전소유자가 물권적 청구권만 분리·유보해 행사하는 것을 허용하지 않습니다. 물권적 청구권은 상대방의 귀책사유가 필요 없고, 방해는 현재 계속되는 침해를 말하며 이미 종결된 손해는 손해배상의 문제입니다. 소유권에 기한 물권적 청구권은 소유권과 별도로 소멸시효에 걸리지 않습니다. 시험 포인트: 물권적 청구권은 물권과 분리해 양도·유보할 수 없고 소유권 상실 시 소멸합니다.
문제 53
등기청구권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 등기청구권이란 등기권리자와 등기의무자가 함께 국가에 등기를 신청하는 공법상의 권리이다. ㄴ. 부동산 매수인이 그 목적물을 인도받아 이를 사용수익하고 있는 이상 그 매수인의 등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다. ㄷ. 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 시효완성 당시의 등기명의인이 동의해야만 양도할 수 있다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ②
등기청구권은 등기의무자에게 등기신청 협력을 요구하는 사법상 권리이고, 국가에 신청하는 공법상 권리는 등기신청권이므로 ㄱ은 틀립니다. 판례는 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있으면 등기청구권이 소멸시효에 걸리지 않는다고 보므로 ㄴ은 옳습니다. 취득시효 완성에 따른 이전등기청구권은 통상의 채권양도 법리에 따라 양도할 수 있어 등기명의인의 동의가 필요 없으므로 ㄷ은 틀립니다. 시험 포인트: 시효취득 등기청구권 양도는 통지로 족하고, 매매 등기청구권 양도는 매도인 동의가 필요합니다.
문제 54
청구권보전을 위한 가등기에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①가등기된 소유권이전청구권은 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 타인에게 양도될 수 있다.
②정지조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기도 허용된다.
③가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도의 본등기를 경료받은 경우, 제3자 명의로 중간처분의 등기가 있어도 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 구할 수 없다.
④가등기는 물권적 청구권을 보전하기 위해서는 할 수 없다.
⑤소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기에 기한 본등기를 청구하는 경우, 가등기 후 소유자가 변경되더라도 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 하여야 한다.
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정답 ③
판례는 가등기권자가 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도로 이전등기를 받았더라도, 가등기 후 제3자 명의의 중간처분 등기가 있다면 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 구할 수 있다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 가등기된 청구권은 부기등기로 양도할 수 있고 정지조건부 청구권도 가등기로 보전됩니다. 물권적 청구권은 가등기로 보전할 수 없으며, 본등기 청구의 상대방은 가등기 당시의 등기명의인입니다. 시험 포인트: 중간처분 등기가 있으면 별도 본등기 후에도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있습니다.
문제 55
甲, 乙, 丙은 X토지를 각 1/2, 1/4, 1/4의 지분으로 공유하고 있다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 구분소유적 공유관계는 아니며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙이 X토지에 대한 자신의 지분을 포기한 경우, 乙의 지분은 甲, 丙에게 균등한 비율로 귀속된다.
②당사자간의 특약이 없는 경우, 甲은 단독으로 X토지를 제3자에게 임대할 수 있다.
③甲, 乙은 X토지에 대한 관리방법으로 X토지에 건물을 신축할 수 있다.
④甲, 乙, 丙이 X토지의 관리에 관한 특약을 한 경우, 그 특약은 특별한 사정이 없는 한 그들의 특정승계인에게도 효력이 미친다.
⑤丙이 甲, 乙과의 협의없이 X토지를 배타적․독점적으로 점유하고 있는 경우, 乙은 공유물에 대한 보존행위로 X토지의 인도를 청구할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
판례는 공유물 관리에 관한 특약이 특별한 사정이 없는 한 지분의 특정승계인에게도 효력이 미친다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 포기한 지분은 다른 공유자에게 지분 비율로 귀속되지 균등하게 귀속되지 않습니다. 임대는 지분 과반수가 필요한 관리행위인데 甲의 1/2는 과반수가 아니고, 건물 신축은 관리 범위를 넘는 변경입니다. 소수지분권자의 독점 점유에 대해 다른 소수지분권자는 인도가 아니라 방해배제만 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 관리 특약은 특정승계인에게 승계되고, 소수지분권자끼리는 인도청구가 안 됩니다.
문제 56
소유권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①기술적 착오로 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성된 경우, 그 토지의 경계는 실제의 경계에 따른다.
②토지가 포락되어 원상복구가 불가능한 경우, 그 토지에 대한 종전 소유권은 소멸한다.
③타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도를 설치할 수 없는 토지의 소유자는 그 타인의 승낙 없이도 수도를 시설할 수 있다.
④포위된 토지가 공로에 접하게 되어 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어진 경우에도 그 통행권은 존속한다.
⑤증축된 부분이 기존의 건물과 구조상․이용상 독립성이 없는 경우, 그 부분은 기존의 건물에 부합한다.
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정답 ④
주위토지통행권은 포위된 토지의 이용을 위해 법이 인정하는 권리이므로, 그 토지가 공로에 접하게 되는 등 통행권을 인정할 필요성이 없어지면 소멸합니다. 그래서 통행권이 존속한다는 설명이 틀립니다. 기술적 착오로 지적도 경계가 실제와 다르게 작성되었다면 실제 경계에 따르고, 포락으로 원상복구가 불가능해진 토지의 소유권은 소멸합니다. 필요한 수도를 설치하려면 타인 토지를 통과해야 하는 소유자는 그 승낙 없이도 시설할 수 있고, 독립성 없는 증축부분은 기존 건물에 부합합니다. 시험 포인트: 주위토지통행권은 필요성이 사라지면 소멸합니다.
문제 57
부동산의 점유취득시효에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①성명불상자(姓名不詳者)의 소유물에 대하여 시효취득을 인정할 수 있다.
②국유재산도 취득시효기간 동안 계속하여 일반재산인 경우 취득시효의 대상이 된다.
③점유자가 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우, 특별한 사정이 없는 한 자주점유의 추정은 번복된다.
④점유의 승계가 있는 경우 시효이익을 받으려는 자는 자기 또는 전(前)점유자의 점유개시일 중 임의로 점유기산점을 선택할 수 있다.
⑤취득시효완성 후 소유권이전등기를 마치지 않은 시효완성자는 소유자에 대하여 취득시효 기간 중의 점유로 발생한 부당이득의 반환의무가 없다.
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정답 ③
점유자는 자주점유로 추정되며, 판례는 점유자가 주장한 자주점유의 권원이 인정되지 않았다는 사정만으로 이 추정이 번복되지 않는다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 성명불상자의 소유물도 시효취득할 수 있고, 국유재산은 시효기간 내내 일반재산이어야 대상이 됩니다. 점유 승계 시 자기 점유만 주장하거나 전점유자 점유를 합산할 수 있어 기산점을 선택할 수 있고, 시효완성자는 시효기간 중 점유로 인한 부당이득 반환의무가 없습니다. 시험 포인트: 주장한 자주점유 권원이 인정되지 않아도 자주점유 추정은 번복되지 않습니다.
문제 58
점유권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①특별한 사정이 없는 한, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 한다.
②전후 양 시점의 점유자가 다른 경우 점유승계가 증명되면 점유계속은 추정된다.
③적법하게 과실을 취득한 선의의 점유자는 회복자에게 통상의 필요비의 상환을 청구하지 못한다.
④점유자가 상대방의 사기에 의해 물건을 인도한 경우 점유침탈을 이유로 한 점유물반환청구권은 발생하지 않는다.
⑤선의의 점유자가 본권의 소에서 패소하면 패소 확정시부터 악의의 점유자로 본다.
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정답 ⑤
선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소하면 판결 확정 시가 아니라 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 보므로 이 설명이 틀립니다. 건물 부지는 건물 소유자가 점유하는 것으로 보고, 전후 양 시점의 점유가 증명되면 점유 계속이 추정되며 점유 승계가 있어도 같습니다. 과실을 취득한 선의의 점유자는 통상의 필요비를 청구하지 못합니다. 사기로 물건을 인도한 것은 자기 의사에 의한 점유 이전이라 침탈이 아닙니다. 시험 포인트: 본권의 소에서 패소한 선의 점유자는 소 제기 시부터 악의로 간주됩니다.
문제 59
지상권에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 담보목적의 지상권이 설정된 경우 피담보채권이 변제로 소멸하면 그 지상권도 소멸한다. ㄴ. 지상권자의 지료지급 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우, 토지양수인은 자신에 대한 연체기간이 2년 미만이더라도 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. ㄷ. 분묘기지권을 시효취득한 자는 토지소유자가 지료를 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ②
판례는 저당권과 함께 설정된 담보목적의 지상권은 피담보채권이 변제로 소멸하면 함께 소멸한다고 보므로 ㄱ은 옳습니다. 지료 연체가 토지소유권 양도 전후에 걸친 경우, 양수인은 자신에 대한 연체기간이 2년 이상이어야 지상권 소멸을 청구할 수 있고 종전 소유자에 대한 연체를 합산할 수 없으므로 ㄴ은 틀립니다. 분묘기지권을 시효취득한 자는 토지소유자가 지료를 청구한 날부터 지료를 지급할 의무가 있다는 것이 판례이므로 ㄷ은 옳습니다. 따라서 틀린 것은 ㄴ입니다. 시험 포인트: 지료 연체 2년은 양수인에 대한 연체만으로 계산합니다.
문제 60
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지역권은 요역지와 분리하여 따로 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
②1필의 토지의 일부에는 지역권을 설정할 수 없다.
③요역지의 공유자 중 1인이 지역권을 취득한 경우, 요역지의 다른 공유자도 지역권을 취득한다.
④지역권에 기한 승역지 반환청구권은 인정되지 않는다.
⑤계속되고 표현된 지역권은 시효취득의 대상이 될 수 있다.
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정답 ②
지역권은 요역지의 편익을 위해 승역지를 이용하는 권리로, 승역지는 1필의 토지 일부에도 지역권을 설정할 수 있습니다. 그래서 설정할 수 없다는 설명이 틀립니다. 지역권은 요역지에 부종하므로 요역지와 분리해 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없습니다. 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 취득하는 불가분성이 있고, 지역권은 점유를 수반하지 않아 승역지 반환청구권이 없습니다. 계속되고 표현된 지역권은 시효취득할 수 있습니다. 시험 포인트: 승역지는 토지 일부라도 되지만 요역지는 1필 전부여야 합니다.
문제 61
전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①전세금의 지급은 전세권 성립의 요소이다.
②당사자가 주로 채권담보의 목적을 갖는 전세권을 설정하였더라도 장차 전세권자의 목적물에 대한 사용수익권을 완전히 배제하는 것이 아니라면 그 효력은 인정된다.
③건물전세권이 법정갱신된 경우 전세권자는 전세권갱신에 관한 등기없이도 제3자에게 전세권을 주장할 수 있다.
④전세권의 존속기간 중 전세목적물의 소유권이 양도되면, 그 양수인이 전세권설정자의 지위를 승계한다.
⑤건물의 일부에 대한 전세에서 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 전세권에 기하여 건물 전부에 대해서 경매청구할 수 있다.
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정답 ⑤
판례는 건물 일부의 전세권자가 전세금 반환이 지체되어도 전세권 목적물이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매를 청구할 수 없고, 건물 전부의 경매대가에서 우선변제만 받을 수 있다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 전세금 지급은 전세권의 성립요소이고, 담보목적 전세권도 사용·수익권을 완전히 배제하지 않으면 유효합니다. 법정갱신은 등기 없이 대항할 수 있고, 목적물 양수인은 전세권설정자의 지위를 승계합니다. 시험 포인트: 건물 일부 전세권자는 우선변제는 전부에서 받지만 경매청구는 일부에만 할 수 있습니다.
문제 62
저당부동산의 제3취득자에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 저당부동산에 대한 후순위저당권자는 저당부동산의 피담보채권을 변제하고 그 저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에 해당하지 않는다. ㄴ. 저당부동산의 제3취득자는 부동산의 보존․개량을 위해 지출한 비용을 그 부동산의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다. ㄷ. 저당부동산의 제3취득자는 저당권을 실행하는 경매에 참가하여 매수인이 될 수 있다. ㄹ. 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에는 경매신청 후에 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자도 포함된다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④
저당권 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자는 저당부동산의 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 자이고 후순위저당권자는 해당하지 않으므로 ㄱ은 옳습니다. 제3취득자는 부동산의 보존·개량을 위해 지출한 필요비·유익비를 경매대가에서 우선상환받을 수 있으므로 ㄴ은 틀립니다. 제3취득자도 경매에 참가해 매수인이 될 수 있어 ㄷ은 옳고, 판례는 경매신청 후에 권리를 취득한 자도 제3취득자에 포함된다고 보므로 ㄹ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ입니다. 시험 포인트: 제3취득자는 비용 우선상환을 받고 경매의 매수인이 될 수 있습니다.
문제 63
저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①당사자는 설정계약으로 저당권의 효력이 종물에 미치지 않는 것으로 정할 수 있다.
②저당권의 목적토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의취득된 경우, 저당권자는 그 보상금청구권에 대해 물상대위권을 행사할 수 없다.
③건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 자가 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 경우 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차권에도 저당권의 효력이 미친다.
④저당목적물의 변형물인 금전에 대해 이미 제3자가 압류한 경우 저당권자는 물상대위권을 행사할 수 없다.
⑤저당부동산에 대한 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권에도 저당권의 효력이 미친다.
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정답 ④
물상대위의 압류는 변형물의 특정성을 유지하기 위한 것이므로, 판례는 제3자가 이미 압류해 특정성이 유지되면 저당권자도 물상대위권을 행사할 수 있다고 봅니다. 그래서 이 설명이 틀립니다. 설정계약으로 종물에 효력이 미치지 않게 정할 수 있고, 공익사업법상 협의취득은 사법상 매매라 보상금에 물상대위가 인정되지 않습니다. 건물 저당권의 효력은 건물 소유 목적의 토지임차권에도 미치고, 압류 후의 차임채권에도 미칩니다. 시험 포인트: 물상대위의 압류는 저당권자 본인이 아니라 제3자가 해도 됩니다.
문제 64
유치권 성립을 위한 견련관계가 인정되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 약정을 한 때, 권리금반환청구권을 가지고 건물에 대한 유치권을 주장하는 경우 ㄴ. 건물의 임대차에서 임차인의 임차보증금반환청구권으로써 임차인이 그 건물에 유치권을 주장하는 경우 ㄷ. 가축이 타인의 농작물을 먹어 발생한 손해에 관한 배상청구권에 기해 그 타인이 그 가축에 대한 유치권을 주장하는 경우
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ③
유치권은 채권이 그 물건에 관하여 생긴 것이어야 하는 견련관계가 필요합니다. 판례는 권리금 반환청구권과 임차보증금 반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라고 보아 유치권을 부정하므로 ㄱ, ㄴ은 견련관계가 없습니다. 반면 가축이 타인의 농작물을 먹어 생긴 손해배상청구권은 그 물건 자체로부터 발생한 채권이므로 그 가축에 대한 유치권이 인정됩니다. 따라서 견련관계가 인정되는 것은 ㄷ입니다. 시험 포인트: 보증금·권리금 반환청구권으로는 유치권을 주장할 수 없습니다.
문제 65
동시이행관계에 있는 것을 모두 고른 것은?(단, 이에 관한 특약은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
동시이행관계는 쌍무계약에서 서로 대가관계에 있는 채무 사이에 인정되며, 공평의 원칙상 확장되기도 합니다. 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행관계이고, 임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무도 동시이행관계입니다. 그러나 판례는 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무와 매매대금 지급의무는 동시이행관계가 아니라고 봅니다. 따라서 ㄱ, ㄴ입니다. 시험 포인트: 토지거래허가 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계가 아닙니다.
문제 66
제3자를 위한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에 대해 수익의 의사표시를 하면 계약의 성립시에 소급하여 발생한다.
②제3자는 채무자의 채무불이행을 이유로 그 계약을 해제할 수 없다.
③채무자에게 수익의 의사표시를 한 제3자는 그 채무자에게 그 채무의 이행을 직접 청구할 수 있다.
④채무자는 상당한 기간을 정하여 계약이익의 향수 여부의 확답을 제3자에게 최고할 수 있다.
⑤채무자와 인수인의 계약으로 체결되는 병존적 채무인수는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다.
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정답 ①
제3자를 위한 계약에서 제3자의 권리는 채무자에게 수익의 의사표시를 한 때에 생기며, 계약 성립 시로 소급하지 않습니다. 그래서 소급하여 발생한다는 설명이 틀립니다. 제3자는 계약 당사자가 아니므로 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없고, 수익의 의사표시를 하면 채무자에게 직접 이행을 청구할 수 있습니다. 채무자는 상당한 기간을 정해 제3자에게 이익 향수 여부의 확답을 최고할 수 있고, 병존적 채무인수는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있습니다. 시험 포인트: 제3자의 권리는 수익의 의사표시를 한 때부터 발생합니다.
문제 67
합의해제에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①부동산매매계약이 합의해제된 경우, 다른 약정이 없는 한 매도인은 수령한 대금에 이자를 붙여 반환할 필요가 없다.
②당사자 쌍방은 자기 채무의 이행제공 없이 합의에 의해 계약을 해제할 수 있다.
③합의해제의 소급효는 법정해제의 경우와 같이 제3자의 권리를 해하지 못한다.
④계약이 합의해제된 경우 다른 사정이 없는 한, 합의해제시에 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
⑤매도인이 잔금기일 경과 후 해제를 주장하며 수령한 대금을 공탁하고 매수인이 이의 없이 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 본다.
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정답 ④
합의해제는 계약을 해소하기로 하는 새로운 계약이라 효과도 합의 내용에 따릅니다. 판례는 손해배상에 관한 특약이나 유보가 없으면 합의해제 시 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 다른 약정이 없으면 받은 대금에 이자를 붙일 필요가 없고, 이행제공 없이도 합의할 수 있습니다. 합의해제의 소급효도 제3자의 권리를 해하지 못하며, 대금 공탁을 이의 없이 수령하면 합의해제로 봅니다. 시험 포인트: 합의해제에서는 특약이 없으면 손해배상 청구와 이자 가산이 인정되지 않습니다.
문제 68
청약에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①불특정다수인에 대한 청약은 효력이 없다.
②청약이 상대방에게 도달하여 그 효력이 발생하더라도 청약자는 이를 철회할 수 있다.
③당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 양 청약이 상대방에게 발송된 때에 계약이 성립한다.
④계약내용이 제시되지 않은 광고는 청약에 해당한다.
⑤하도급계약을 체결하려는 교섭당사자가 견적서를 제출하는 행위는 청약의 유인에 해당한다.
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정답 ⑤
청약은 그에 대한 승낙만 있으면 계약이 성립할 정도로 구체적이어야 하고, 청약의 유인은 상대방에게 청약을 하게 하려는 행위입니다. 판례는 하도급계약 교섭 당사자가 견적서를 제출하는 행위를 청약의 유인으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 불특정다수인에 대한 청약도 유효하고, 청약은 상대방에게 도달하면 철회하지 못합니다. 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 계약이 성립하며, 계약 내용이 제시되지 않은 광고는 청약의 유인입니다. 시험 포인트: 교차청약은 도달 시에 성립하고, 견적서 제출은 청약의 유인입니다.
문제 69
약관에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①고객에게 부당하게 과중한 지연 손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다.
②약관내용이 명백하지 못한 때에는 약관작성자에게 불리하게 제한해석해야 한다.
③보통거래약관은 신의성실의 원칙에 따라 그 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석해야 한다.
④고객에게 부당하게 불리한 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다.
⑤보통거래약관의 내용은 개개 계약체결자의 의사나 구체적인 사정을 고려하여 구체적․주관적으로 해석해야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
약관은 다수 고객과 계약하기 위해 미리 마련한 계약 내용이므로, 개별 고객의 의사나 사정을 고려하지 않고 평균적 고객을 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 합니다. 그래서 구체적·주관적으로 해석해야 한다는 설명이 틀립니다. 부당하게 과중한 지연손해금 조항은 무효이고, 뜻이 불명확하면 작성자에게 불리하게 해석합니다. 약관은 신의성실에 따라 공정하게 해석하며, 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정을 잃은 것으로 추정됩니다. 시험 포인트: 약관은 객관적·획일적으로 해석하고 불명확하면 작성자에게 불리하게 해석합니다.
문제 70
수량을 지정한 매매의 목적물의 일부가 멸실된 경우 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 이에 관한 특약은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①수량을 지정한 매매란 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말한다.
②악의의 매수인은 대금감액과 손해배상을 청구할 수 있다.
③선의의 매수인은 멸실된 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다.
④잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
⑤선의의 매수인은 일부멸실의 사실을 안 날부터 1년내에 매도인의 담보책임에 따른 매수인의 권리를 행사해야 한다.
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정답 ②
수량을 지정한 매매에서 수량이 부족하거나 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우의 담보책임은 선의의 매수인에게만 인정되므로, 악의의 매수인이 대금감액과 손해배상을 청구할 수 있다는 설명이 틀립니다. 수량지정매매는 일정 수량에 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 매매입니다. 선의의 매수인은 멸실 비율로 대금감액을 청구하고, 잔존 부분만이면 매수하지 않았을 경우 해제할 수 있으며, 안 날부터 1년 내에 행사해야 합니다. 시험 포인트: 수량부족·일부멸실의 담보책임은 선의 매수인만 주장할 수 있습니다.
문제 71
甲은 자기 소유 X토지를 3억원에 乙에게 매도하면서 동시에 환매할 권리를 보유하기로 약정하고 乙이 X토지에 대한 소유권 이전등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①특별한 약정이 없는 한, 甲은 환매기간 내에 그가 수령한 3억원과 乙이 부담한 매매비용을 반환하고 X토지를 환매할 수 있다.
②甲과 乙이 환매기간을 정하지 아니한 경우 그 기간은 5년으로 한다.
③환매등기는 乙 명의의 소유권이전등기에 대한 부기등기의 형식으로 한다.
④만일 甲의 환매등기 후 丙이 乙로부터 X토지를 매수하였다면, 乙은 환매등기를 이유로 丙의 X토지에 대한 소유권이전등기청구를 거절할 수 있다.
⑤만일 甲의 환매등기 후 丁이 X토지에 乙에 대한 채권을 담보하기 위하여 저당권을 설정하였다면, 甲이 적법하게 환매권을 행사하여 X토지의 소유권이전등기를 마친 경우 丁의 저당권은 소멸한다.
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정답 ④
환매등기는 환매권을 제3자에게 대항할 수 있게 하는 효력이 있을 뿐, 매수인의 처분 자체를 금지하는 효력은 없습니다. 판례도 매수인 乙은 환매등기를 이유로 전득자 丙의 소유권이전등기청구를 거절할 수 없다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 특약이 없으면 환매대금은 받은 대금과 매수인이 부담한 매매비용이고, 부동산 환매기간을 정하지 않으면 5년입니다. 환매등기는 매수인 명의 이전등기에 부기등기로 하고, 환매등기 후 설정된 저당권은 환매권 행사로 소멸합니다. 시험 포인트: 환매등기는 대항력을 줄 뿐 매수인의 처분을 막지 못합니다.
문제 72
부동산의 교환계약에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 유상․쌍무계약이다. ㄴ. 일방이 금전의 보충지급을 약정한 경우 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다. ㄷ. 다른 약정이 없는 한 각 당사자는 목적물의 하자에 대해 담보책임을 부담한다. ㄹ. 당사자가 자기 소유 목적물의 시가를 묵비하여 상대방에게 고지하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 한 것이다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
교환은 당사자가 서로 금전 외의 재산권을 이전하기로 약정하는 계약으로 유상·쌍무계약이므로 ㄱ은 옳습니다. 일방이 금전 보충지급을 약정하면 그 금전에는 매매대금 규정이 준용되어 ㄴ도 옳고, 유상계약이므로 매매의 담보책임 규정이 준용되어 ㄷ도 옳습니다. 판례는 교환계약 당사자가 자기 목적물의 시가를 묵비하거나 허위로 시가보다 높은 가액을 고지했더라도 특별한 사정이 없으면 불법적 간섭이 아니라고 보므로 ㄹ은 틀립니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ입니다. 시험 포인트: 교환계약에서 시가 묵비는 원칙적으로 기망이 아닙니다.
문제 73
乙이 甲으로부터 건물의 소유를 목적으로 X토지를 10년간 임차하여 그 위에 자신의 건물을 신축한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①특별한 사정이 없는 한 甲이 X토지의 소유자가 아닌 경우에도 임대차 계약은 유효하게 성립한다.
②甲과 乙 사이에 반대약정이 없으면 乙은 甲에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
③乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다.
④10년의 임대차 기간이 경과한 때 乙의 지상건물이 현존하는 경우 乙은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
⑤乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 특약이 없는 한 甲은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
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정답 ③
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 그래서 건물을 등기해도 효력이 없다는 설명이 틀립니다. 타인 소유 토지를 임대한 계약도 채권계약으로 유효하고, 반대약정이 없으면 임차인은 임대차등기 협력을 청구할 수 있습니다. 기간 만료 시 건물이 현존하면 임차인은 갱신을 청구할 수 있고, 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 해지할 수 있습니다. 시험 포인트: 건물 소유 목적 토지임대차는 지상건물 등기로 대항력이 생깁니다.
문제 74
甲은 자기 소유 X창고건물 전부를 乙에게 월차임 60만원에 3년간 임대하였고, 乙은 甲의 동의를 얻어 X건물 전부를 丙에게 월차임 70만원에 2년간 전대하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 이에 관한 특약은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 乙의 합의로 임대차 계약을 종료한 경우 丙의 권리는 소멸한다.
②丙은 직접 甲에 대해 월차임 60만원을 지급할 의무를 부담한다.
③甲은 乙에게 월차임 60만원의 지급을 청구할 수 있다.
④甲에 대한 차임연체액이 120만원에 달하여 甲이 임대차 계약을 해지한 경우, 丙에게 그 사유를 통지하지 않아도 해지로써 丙에게 대항할 수 있다.
⑤전대차 기간이 만료한 경우 丙은 甲에게 전전대차(前轉貸借)와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 없다.
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정답 ①
임대인의 동의를 얻은 전대차에서 임대인과 임차인이 임대차를 합의로 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않으므로 이 설명이 틀립니다. 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지되 임대차 차임인 60만원 한도이고, 임대인은 임차인에게도 차임을 청구할 수 있습니다. 2기 차임 연체로 해지한 경우는 해지통고가 아니어서 전차인에게 통지하지 않아도 대항할 수 있습니다. 전차인의 임대청구권은 건물 등 소유 목적 토지임대차에 인정되므로 창고건물 전차인에게는 없습니다. 시험 포인트: 동의 있는 전대차는 임대차의 합의해지로 소멸하지 않습니다.
문제 75
주택임대차보호법상의 대항력에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 일시사용을 위한 임대차가 아니고 임차권등기가 이루어지지 아니한 경우를 전제하며 다툼이 있으면 판례에 따름)
①임차인이 타인의 점유를 매개로 임차주택을 간접점유하는 경우에도 대항요건인 점유가 인정될 수 있다.
②임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마친 후 「주택임대차보호법」상의 대항요건을 상실한 경우, 「주택임대차보호법」상의 대항력을 상실한다.
③주민등록을 마치고 거주하던 자기 명의의 주택을 매도한 자가 매도와 동시에 이를 다시 임차하기로 약정한 경우, 매수인 명의의 소유권 이전등기 여부와 관계없이 대항력이 인정된다.
④임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 오전 영시부터 대항력이 생긴다.
⑤임차인이 가족과 함께 임차주택의 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우 대항력을 상실하지 않는다.
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정답 ③
판례는 자기 주택을 매도하면서 다시 임차해 계속 거주하는 경우, 매수인 명의 소유권이전등기가 된 다음 날부터 임차인으로서 대항력이 생긴다고 보므로 등기 여부와 관계없이 인정된다는 설명이 틀립니다. 간접점유도 대항요건인 점유가 될 수 있고, 전세권등기를 했어도 주택임대차보호법상 대항요건을 잃으면 그 대항력은 상실됩니다. 대항력은 인도와 주민등록 다음 날 0시에 생기며, 가족의 주민등록이 유지되면 대항력도 유지됩니다. 시험 포인트: 매도 후 재임차한 종전 소유자는 매수인 등기 다음 날부터 대항력을 가집니다.
문제 76
주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 한다. ㄴ. 임대차의 조건이 동일한 경우 여러 번 행사할 수 있다. ㄷ. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절하지 못한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ①
주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 하므로 ㄱ은 옳습니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 여러 번 행사할 수 있다는 ㄴ은 틀립니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 사유이므로 거절하지 못한다는 ㄷ도 틀립니다. 따라서 옳은 것은 ㄱ입니다. 시험 포인트: 주택 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있고 무단전대는 거절 사유입니다.
문제 77
甲은 2021년 2월 1일 서울특별시에 위치한 乙 소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 5백만원으로 임대차계약을 체결하였다. 甲은 2021년 2월 15일 건물의 인도를 받아 영업을 개시하고, 사업자등록을 신청하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 위 계약에는 확정일자 부여 등에 대해 규정하고 있는 「상가건물 임대차보호법」 제4조의 규정이 적용된다. ㄴ. 甲이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 계약갱신을 요구할 수 있다. ㄷ. 甲이 2개월분의 차임을 연체하던 중 매매로 건물의 소유자가 丙으로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 연체차임은 乙에게 지급해야 한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄱ, ㄷ
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 서울에서 보증금 5억원, 월차임 5백만원이면 환산보증금이 10억원으로 기준을 넘어 확정일자 규정이 적용되지 않으므로 ㄱ은 틀리고, 중과실 파손은 갱신거절 사유라 ㄴ도 틀립니다. 판례상 건물 양도 전에 발생한 연체차임은 특별한 사정이 없으면 양수인에게 넘어가지 않아 ㄷ이 옳게 보이지만, 시행처는 출제 오류로 보아 모든 보기를 정답으로 인정했습니다. 시험 포인트: 환산보증금 초과 상가임대차에는 확정일자 규정이 적용되지 않습니다.
문제 78
가등기담보등에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매가 된 경우 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸한다.
②가등기의 피담보채권은 당사자의 약정과 관계없이 가등기의 원인증서인 매매예약서상의 매매대금의 한도로 제한된다.
③채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.
④가등기가 담보가등기인지 여부는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
⑤가등기담보부동산의 예약 당시 시가가 그 피담보채무액에 미달하는 경우에는 청산금평가액의 통지를 할 필요가 없다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
판례는 담보가등기의 피담보채권 범위가 당사자의 약정에 따라 정해지고 매매예약서상의 매매대금에 한정되지 않는다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 담보가등기 부동산이 경매되면 담보가등기권리는 매각으로 소멸하고, 청산기간 전에 한 청산금 채권 양도는 후순위권리자에게 대항하지 못합니다. 담보가등기인지는 거래 실질과 당사자 의사로 판단하며, 예약 당시 시가가 피담보채무액에 미달하면 법이 적용되지 않아 청산금 통지도 필요 없습니다. 시험 포인트: 담보가등기의 피담보채권은 매매예약서상 대금이 아니라 약정으로 정해집니다.
문제 79
甲은 법령상의 제한을 피하여 乙 소유의 X부동산을 매수하고자 자신의 친구 丙과 X부동산의 매수에 관한 명의신탁약정을 체결하였다. 그에 따라 2021년 5월 丙은 乙과 X부동산 매매계약을 체결하고, 甲의 자금으로 그 대금을 지급하여 丙 명의로 등기 이전을 마쳤다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 丙 사이의 명의신탁약정은 무효이다.
②乙이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 알았다면 丙은 X부동산의 소유권을 취득할 수 없다.
③乙이 매매계약 체결 당시 그 명의신탁약정이 있다는 사실을 몰랐다면, 그 후 명의신탁약정 사실을 알게 되었어도 丙은 X부동산의 소유권을 취득한다.
④丙이 X부동산의 소유권을 취득한 경우 甲은 丙에게 제공한 X부동산의 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.
⑤X부동산의 소유권을 유효하게 취득한 丙이 명의신탁약정 외의 적법한 원인에 의하여 甲 앞으로 X부동산에 대한 소유권이전등기를 마친다고 해도 그 소유권이전등기는 무효이다.
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정답 ⑤
계약명의신탁에서 명의신탁약정은 무효이지만, 매도인이 계약 당시 그 사실을 몰랐다면 수탁자는 소유권을 유효하게 취득합니다. 판례는 이렇게 취득한 수탁자가 명의신탁약정 외의 적법한 원인으로 신탁자에게 이전등기를 해 주면 그 등기는 유효하다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 매도인이 약정을 알았다면 물권변동이 무효이고 계약 후 알게 된 것은 영향이 없으며, 신탁자는 수탁자에게 매수자금 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 매도인의 선의·악의는 계약 체결 당시를 기준으로 판단합니다.
문제 80
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 구분건물이 객관적․물리적으로 완성되더라도 그 건물이 집합건축물대장에 등록되지 않는 한 구분소유권의 객체가 되지 못한다. ㄴ. 집합건물구분소유권의 특별승계인이 그 구분소유권을 다시 제3자에게 이전한 경우, 관리규약에 달리 정함이 없는 한, 각 특별승계인들은 자신의 전(前)구분소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 지급할 책임이 있다. ㄷ. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ①
판례는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되고 구분행위가 있으면, 집합건축물대장에 등록되지 않았더라도 구분소유권이 성립한다고 봅니다. 따라서 대장 등록이 없으면 구분소유권의 객체가 될 수 없다는 ㄱ이 틀립니다. 공용부분 체납관리비는 특별승계인에게 승계되며, 판례는 구분소유권이 순차 이전된 경우 각 특별승계인이 전 구분소유자들의 공용부분 체납관리비를 지급할 책임이 있다고 보므로 ㄴ은 옳습니다. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하므로 ㄷ도 옳습니다. 시험 포인트: 구분소유권은 집합건축물대장 등록 없이도 구분행위로 성립합니다.
