29회 공인중개사 1차 기출문제 · 해설

부증성은 토지를 생산비를 들여 새로 만들 수 없어 물리적 공급량이 늘지 않는 특성입니다. 공급이 고정되어 있으므로 한정된 토지를 더 집약적으로 이용하게 되고, 공급조절이 어려우며, 희소성 때문에 소유 욕구가 커집니다. 따라서 세 설명 모두 부증성과 관련됩니다. 인접성은 외부효과·협동적 이용, 영속성은 감가상각 배제와 장기투자, 개별성은 일물일가 법칙 배제와 관련되며, 적재성은 토지의 특성으로 분류되는 용어가 아닙니다.
시험 포인트: 토지 이용 집약화·공급조절 곤란·소유욕 증대는 부증성의 파생현상입니다.

택지는 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되거나 그 목적으로 조성된 토지로, ㄱ은 옳습니다. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지는 획지가 아니라 일단지이므로 ㄴ은 틀립니다. 지가공시를 위해 가치형성요인이 유사한 일단의 토지 중 선정하는 토지는 표준지이며, 표본지는 지가변동률 산정용이므로 ㄷ도 틀립니다. 택지·농지·임지지역 상호간 전환 중인 토지는 후보지이고, 이행지는 같은 용도지역 안의 세부지역 사이에서 전환되는 토지이므로 ㄹ도 틀립니다.
시험 포인트: 일단지·표준지·후보지와 획지·표본지·이행지를 구별합니다.

토지의 정착물 중 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되며, 입목법에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목도 토지와 독립된 물건이 됩니다. 따라서 독립된 물건으로 취급되는 정착물이 없다는 설명이 틀립니다. 토지소유자는 법률의 범위 내에서 사용·수익·처분할 권리가 있고, 민법상 부동산은 토지와 그 정착물이며, 토지소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 상하에 미치고, 부동산 소유권의 공시방법은 등기라는 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 건물은 토지와 별개의 부동산입니다.

사업성에 긍정적인 요인은 수익을 늘리거나 비용을 줄이는 요인입니다. 인·허가 시 용적률이 증가하면 같은 부지에 더 많은 세대를 지어 분양수입이 늘어나므로 긍정적 요인입니다. 반면 공사기간 연장은 공사비와 금융비용을 늘리고, 대출이자율 상승은 금융비용을 증가시키며, 초기 분양률 저조는 자금 회수를 늦추고, 매수예정 사업부지가격 상승은 토지비 부담을 키우므로 모두 부정적 요인입니다. 따라서 긍정적 요인은 1개입니다.
시험 포인트: 개발사업의 수익 증가·비용 감소 요인을 구분합니다.

민간임대주택에 관한 특별법상 주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대해 임대차계약의 체결·갱신, 임차인의 입주·명도, 임대료의 부과·징수, 시설물의 유지·개량 등 임차주택의 관리 업무를 수행할 수 있습니다. 임차인의 대출알선은 이러한 주택임대관리 업무에 포함되지 않으므로 해당하지 않는 업무입니다. 나머지 계약 체결·갱신, 입주·명도, 임대료 부과·징수, 시설물 유지·개량은 모두 할 수 있는 업무에 해당합니다.
시험 포인트: 주택임대관리업자의 업무는 계약·임대료·시설관리이며 대출알선은 제외됩니다.

사업위탁(수탁)방식은 토지소유자가 소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고, 개발업자는 그 대가로 수수료를 받는 방식이므로 ㄱ에 해당합니다. 신탁개발방식은 토지소유자가 신탁회사에 형식적인 소유권을 이전하고, 신탁회사가 사업주체가 되어 개발·공급한 뒤 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이므로 ㄴ에 해당합니다. 등가교환방식은 출자비율에 따라 건물을 나누는 방식, 자체개발방식은 토지소유자가 직접 시행하는 방식입니다.
시험 포인트: 소유권 유지는 사업위탁, 소유권 이전은 신탁개발입니다.

거미집이론은 가격 축 기준 기울기 절대값으로 판단하며, 공급곡선 기울기가 수요곡선보다 크면 수렴형, 같으면 순환형, 작으면 발산형입니다. A는 P=100-Qd로 수요 기울기 1, P=10+2Qs로 공급 기울기 2이므로 공급 기울기가 더 커서 수렴형입니다. B는 P=250-0.5Qd로 수요 기울기 0.5, P=0.5Qs+10/3으로 공급 기울기 0.5이므로 같아서 순환형입니다. A 가격이 5% 오를 때 B 수요가 4% 감소했으므로 교차탄력성이 음수(-0.8)이고 두 상품은 보완재입니다. 따라서 A 수렴형, B 순환형, 보완재가 정답입니다.
시험 포인트: 식을 P에 대해 정리해 기울기 절대값을 비교합니다.

수요의 가격탄력성이 완전탄력적이면 수요곡선이 수평선이 되어, 가격이 조금만 변해도 수요량이 무한히 변합니다. 가격 변화와 무관하게 수요량이 고정되는 것은 완전비탄력적인 경우이므로 이 설명이 틀립니다. 공급의 가격탄력성이 0이면 완전비탄력적이고, 비탄력적이면 수요량 변화율이 가격 변화율보다 작으며, 수요곡선이 수직선이면 완전비탄력적이고, 공급이 탄력적이면 공급량 변화율이 가격 변화율보다 크다는 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 완전탄력은 수평선, 완전비탄력은 수직선입니다.

수요가 증가할 때 공급이 탄력적이면 공급량이 크게 늘어나 가격 상승폭이 작아지고, 공급이 비탄력적일수록 균형가격이 더 크게 상승합니다. 따라서 공급이 탄력적일수록 가격이 더 크게 상승한다는 설명이 틀립니다. 수요와 공급이 모두 증가하면 균형거래량은 증가하고, 수요가 완전탄력적일 때 공급이 증가하면 가격은 그대로이고 거래량만 늘며, 해당 재화 가격 변화에 따른 수요량 변화는 곡선상의 이동이고, 공급의 가격탄력성은 장기에 더 크다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 탄력적일수록 가격 변동폭은 작고 수량 변동폭은 큽니다.

수요량 변화율은 가격효과와 소득효과의 합입니다. 가격탄력성이 0.6이므로 가격이 5% 상승하면 수요량은 0.6×5%=3% 감소합니다. 전체 수요량이 1% 감소했으므로 소득 변화로 수요량이 2% 증가해야 합니다(-3%+2%=-1%). 소득탄력성이 0.5이므로 소득 변화율은 2%÷0.5=4%이며, 정상재이므로 소득은 4% 증가한 것입니다. 1%·2%·3%·5% 증가는 계산 결과와 맞지 않습니다.
시험 포인트: 전체 수요량 변화율 = 가격탄력성 효과 + 소득탄력성 효과로 계산합니다.

대체재 가격이 상승하면 상대적으로 저렴해진 아파트로 수요가 옮겨와 아파트 수요 자체가 증가하므로 수요곡선이 우측(우상향)으로 이동합니다. 아파트가격 하락 예상은 수요 감소로 곡선 자체가 좌측 이동하며, 정상재인 아파트는 실질소득이 증가하면 수요곡선이 우측으로 이동합니다. 담보대출 금리 하락은 가격 이외 요인이므로 곡선상의 이동이 아니라 곡선 자체가 우측으로 이동하고, 거래세 인상은 수요를 줄여 곡선이 좌측으로 이동합니다.
시험 포인트: 해당 재화 가격은 곡선상 이동, 그 외 요인은 곡선 자체 이동입니다.

마르크스의 절대지대는 토지의 비옥도나 생산성과 관계없이 토지가 사적으로 배타적으로 소유된다는 사실 자체에서 발생하므로 옳은 설명입니다. 리카도의 차액지대는 비옥도 차이를 중시하므로 비옥도와 무관하다는 설명은 틀리고, 마샬의 준지대는 일시적 성격의 잉여입니다. 현재 용도에 사용되도록 지급하는 최소 지급액은 전용수입이며 경제지대는 이를 초과하는 잉여입니다. 입찰지대는 단위면적당 최대 지불용의액입니다.
시험 포인트: 절대지대는 소유 자체, 차액지대는 비옥도·위치 차이에서 발생합니다.

해리스와 울만의 다핵심이론은 도시가 하나의 중심이 아니라 여러 개의 핵심을 중심으로 형성된다고 보았습니다. 그 근거로 유사 활동의 집적이익에 따른 집중, 이질적 활동 간 집적 불이익에 따른 분리, 특별한 편익을 필요로 하는 기능의 존재 등을 제시했으므로 정답입니다. 동심원이론은 버제스, 선형이론은 호이트의 이론이며, 입지지대이론은 지대와 토지이용 입지를, 최소비용이론은 베버의 공업입지를 설명하는 이론입니다.
시험 포인트: 다핵심이론은 해리스·울만, 동심원은 버제스, 선형은 호이트입니다.

정보의 현재가치는 확실할 때의 현재가치에서 불확실할 때의 현재가치를 뺀 값입니다. 개발이 확실하면 2년 후 가격 6억 500만원, 불확실하면 기댓값 6억 500만원×0.5+3억 250만원×0.5=4억 5,375만원입니다. 차액 1억 5,125만원을 2년간 할인하면 1억 5,125만원÷1.1²=1억 5,125만원÷1.21=1억 2,500만원입니다. 간편하게 (6억 500만원-3억 250만원)×0.5÷1.21로 계산해도 같은 값이며, 다른 금액은 계산 결과와 맞지 않습니다.
시험 포인트: 정보가치 = (개발 시 가격 - 미개발 시 가격) × 미개발 확률 ÷ (1+r)^n 입니다.

레일리의 소매중력모형은 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력이 중심지의 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다고 보았습니다. 크기에 반비례하고 거리 제곱에 비례한다는 설명은 반대로 서술되어 틀립니다. 베버의 최소비용이론, 레일리 모형을 수정해 상권 경계지점을 구한 컨버스의 분기점모형, 거리·경쟁점포 수·면적으로 점포 이용 확률을 구한 허프의 확률모형, 도달범위와 최소요구범위로 중심지 계층을 설명한 크리스탈러의 중심지이론은 옳게 서술되었습니다.
시험 포인트: 레일리는 크기에 비례, 거리 제곱에 반비례합니다.

강성 효율적 시장은 공표된 정보뿐 아니라 미공개 정보까지 모두 가격에 반영된 시장이므로, 어떤 정보를 이용하더라도 초과이윤을 얻을 수 없습니다. 따라서 강성 효율적 시장에서도 초과이윤을 얻을 수 있다는 설명이 틀립니다. 정보비용과 초과이윤이 같으면 불완전경쟁시장도 할당효율적일 수 있고, 진입장벽은 시장을 불완전하게 만들며, 시장 분화는 부분시장별 불균형을 초래할 수 있고, 공적 제한은 시장 기능을 왜곡할 수 있다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 강성 효율적 시장에서는 어떤 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없습니다.

부동산경기는 일반경기보다 주기가 길고 진폭이 크며, 순환국면이 불규칙하고 불명확한 특징이 있습니다. 따라서 일반경기와 동일한 주기와 진폭으로 규칙적으로 순환한다는 설명이 틀립니다. 부동산경기는 지역별·부분시장별로 다르게 변동할 수 있고, 건축착공량·거래량 등으로 확인할 수 있으며, 상승국면에서는 직전 거래사례가격이 새 거래가격의 하한이 되고, 업무용 부동산은 하강국면이 길어지면 공실률이 높아진다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 부동산경기는 일반경기보다 주기가 길고 진폭이 큽니다.

시험 당시인 2018년 기준으로 실거래가신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라, 분양가상한제는 주택법에 따라 시행되고 있었습니다. 택지소유상한제는 위헌 결정 이후 1998년에 폐지되었고, 토지초과이득세제도 헌법불합치 결정 등을 거쳐 1998년에 폐지되어 시행되지 않는 제도입니다. 따라서 시행 중인 제도는 ㄱ과 ㄷ입니다. ㄴ이나 ㄹ을 포함한 조합은 폐지된 제도가 들어 있어 틀립니다.
시험 포인트: 택지소유상한제·토지초과이득세는 폐지된 제도입니다.

시장실패는 시장이 자원을 효율적으로 배분하지 못하는 현상으로, 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성, 불완전경쟁(독과점) 등이 원인입니다. 재화의 동질성은 완전경쟁시장의 성립 조건이므로 시장실패의 원인이 아니며, 부동산은 오히려 개별성으로 인해 재화가 이질적입니다. 따라서 재화의 동질성이 틀린 것입니다. 공공재는 무임승차 문제로 과소생산되고, 외부효과는 사회적 비용·편익이 가격에 반영되지 않으며, 정보 비대칭과 불완전경쟁도 효율적 배분을 방해합니다.
시험 포인트: 동질성은 완전경쟁 조건이지 시장실패 원인이 아닙니다.

종합부동산세는 국가가 부과하는 국세이고, 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 자에게 매년 부과되는 보유과세이며, 과세표준이 커질수록 세율이 높아지는 누진세이므로 세 유형에 모두 해당합니다. 취득세는 지방세·취득과세이고, 재산세는 보유과세이지만 지방세이며, 상속세는 국세이지만 이전(취득) 단계의 과세이고, 양도소득세는 국세·누진세이지만 처분(양도) 단계의 과세입니다.
시험 포인트: 국세+보유과세는 종합부동산세, 지방세+보유과세는 재산세입니다.

개별공시지가는 국토교통부장관이 아니라 시장·군수·구청장이 결정·공시합니다. 국토교통부장관이 공시하는 것은 표준지공시지가이므로 이 설명이 틀립니다. 개발부담금제는 개발사업으로 얻은 개발이익의 일정액을 사업시행자로부터 환수하는 제도이고, 용도지역·지구제는 토지이용계획을 구현하는 법적 수단이며, 토지비축제도는 정부가 직접 토지를 매입·비축하는 직접 개입 수단이라는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 표준지공시지가는 국토교통부장관, 개별공시지가는 시장·군수·구청장입니다.

공공임대주택은 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원을 받아 건설·매입하여 임대를 목적으로 공급하는 주택입니다. 외부재원의 지원 없이 자체자금으로 건설한다는 설명은 정의와 맞지 않아 틀립니다. 공공임대주택 공급은 소득재분배효과가 있고, 주거급여는 임차료 등을 지급하는 제도이며, 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간 공급이 줄 수 있고, 임차료 보조는 저소득층 주거의 질을 높일 수 있다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 공공임대주택은 재정·주택도시기금 지원을 받는 주택입니다.

요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더한 값입니다. 따라서 무위험률이 하락하면 요구수익률도 하락하므로, 무위험률 하락이 요구수익률을 상승시킨다는 설명이 틀립니다. 기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자가 채택되고, 개별 부동산의 비체계적 위험은 포트폴리오로 줄일 수 있으며, 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험이고, 평균-분산 지배원리로 판단할 수 없을 때 변동계수를 쓴다는 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률입니다.

자기자본수익률은 (순영업소득+가격상승분-이자)÷자기자본입니다. 가격상승분은 10억원×2%=2천만원입니다. ㄱ 타인자본을 쓰지 않으면 자기자본 10억원, 수익 3천만원+2천만원=5천만원이므로 5%입니다. ㄴ 50%를 대출받으면 자기자본 5억원, 대출 5억원의 이자 5억원×4%=2천만원을 빼면 수익은 5천만원-2천만원=3천만원이므로 3천만원÷5억원=6%입니다. 따라서 ㄱ 5%, ㄴ 6%이며, 다른 조합은 계산 결과와 맞지 않습니다.
시험 포인트: 대출 원금 상환은 수익에서 빼지 않고 이자만 차감합니다.

순영업소득은 가능총소득에서 공실·불량부채를 빼고 기타소득을 더한 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값입니다. 기타소득(ㄱ)이 필요하고, 보유 중 내는 재산세(ㅁ)는 영업경비에 포함됩니다. 세전지분복귀액은 매도가격에서 매도비용(ㄴ)을 뺀 순매도액에서 미상환저당잔금(ㄹ)을 뺀 값입니다. 취득세는 취득 시 지출로 영업경비가 아니며, 양도소득세는 세후지분복귀액을 구할 때 빼는 항목이므로 세전 단계에는 쓰지 않습니다.
시험 포인트: 세전지분복귀액 = 매도가격 - 매도비용 - 미상환저당잔금입니다.

매년 일정 비율로 상승하는 가격의 미래 값은 현재 금액에 일시불의 미래가치계수를 곱해 구하므로, 5억원×(1+0.05)⁵로 5년 후 주택가격을 계산할 수 있어 옳습니다. 잔금비율과 상환비율의 합은 0이 아니라 1이고, 연금의 현재가치계수와 역수관계인 것은 감채기금계수가 아니라 저당상수입니다. 저당상수로 원리금을 계산하는 것은 원리금균등상환방식이며, 이자에 대한 이자까지 계산하는 것은 단리가 아니라 복리입니다.
시험 포인트: 연금현가계수↔저당상수, 연금내가계수↔감채기금계수는 역수관계입니다.

금융위험은 투자자금 중 부채(타인자본)를 사용할수록 원리금 상환 부담이 커져 채무불이행 가능성이 높아지고, 금리 상승 시 추가 비용이 발생하는 위험입니다. 지문은 부채 증가와 금리 상승에 따른 부담을 설명하므로 금융위험에 해당합니다. 시장위험은 수요·공급 등 시장상황 변화로 인한 위험, 입지위험은 위치의 고정성에서 오는 위험, 법적위험은 정부 정책·법률 변경에 따른 위험이며, 기술위험은 이 지문 내용과 관련이 없습니다.
시험 포인트: 부채 사용이 커질수록 커지는 위험은 금융위험입니다.

유효총소득은 총투자액÷유효총소득승수=15억원÷6=2억 5천만원이고, 영업경비는 40%인 1억원이므로 순영업소득은 1억 5천만원입니다. 순소득승수는 15억원÷1억 5천만원=10입니다. 채무불이행률은 (영업경비+부채서비스액)÷유효총소득=(1억원+6천만원)÷2억 5천만원=64%입니다. 세전현금흐름은 1억 5천만원-6천만원=9천만원, 세후현금흐름은 9천만원-1천만원=8천만원이므로 세후현금흐름승수는 지분투자액 4억원÷8천만원=5입니다. 따라서 10, 64%, 5가 정답입니다.
시험 포인트: 승수의 분자는 총투자액 또는 지분투자액, 채무불이행률은 유효총소득 기준입니다.

내부수익률법·순현재가치법·수익성지수법은 할인현금흐름기법이므로 ㄱ은 옳습니다. 순현재가치가 0이면 현금유입 현가와 유출 현가가 같으므로 수익성지수는 1이 되어 ㄴ도 옳습니다. 회계적 이익률법은 목표이익률보다 높은 투자안 중 이익률이 가장 높은 것을 선택하므로 ㄹ도 옳습니다. 재투자율로 내부수익률법은 내부수익률을, 순현재가치법은 요구수익률을 가정하므로 ㄷ은 틀리고, 내부수익률법은 내부수익률과 요구수익률을 비교하므로 ㅁ도 틀립니다.
시험 포인트: 재투자율 가정은 IRR법은 내부수익률, NPV법은 요구수익률입니다.

원금균등상환방식은 매기 원금은 같고 이자가 줄어들어 원리금상환액과 대출잔액이 점차 감소하므로 ㄱ은 옳습니다. 점증(체증)상환방식은 초기 상환액이 적고 점차 늘어나므로 미래 소득 증가가 예상되는 차입자에게 적합하여 ㄷ도 옳습니다. 원리금균등상환방식은 원리금이 일정하고 이자가 줄어드는 만큼 원금상환액이 점차 증가하므로 ㄴ은 틀립니다. 총 이자수입은 원금 상환이 가장 늦은 점증상환방식이 가장 크므로 '점증 > 원리금균등 > 원금균등' 순이어서 ㄹ도 틀립니다.
시험 포인트: 총 이자는 점증 > 원리금균등 > 원금균등 순입니다.

부동산투자회사법상 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립을 할 수 없으므로, 현물출자에 의한 설립이 가능하다는 설명이 틀립니다. 시험 당시 기준으로 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상, 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사는 3억원 이상이었습니다. 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자산운용 전문인력이 될 수 있고, 위탁관리 부동산투자회사는 명목회사로서 본점 외의 지점을 설치할 수 없다는 설명도 옳습니다.
시험 포인트: 리츠는 설립 시 현물출자가 금지됩니다.

프로젝트 금융은 사업주와 분리된 프로젝트 회사가 차입하고, 해당 사업의 미래 현금흐름을 상환재원으로 하는 비소구 금융입니다. 일정 요건을 갖춘 프로젝트금융투자회사는 법인세 감면 혜택을 받을 수 있으므로 옳은 설명입니다. 상환재원은 프로젝트 자체의 현금흐름이고, 부채가 사업주의 재무상태표에 나타나지 않는 부외금융이며, 부실화되면 채권회수에 영향이 있으며, 사업자금은 차주가 임의로 관리하지 않고 위탁계좌(에스크로)로 관리됩니다.
시험 포인트: 프로젝트 금융은 비소구·부외금융이며 에스크로로 자금을 관리합니다.

지분금융은 주식 발행 등으로 자기자본을 조달하는 방법입니다. 부동산투자회사(REITs)는 주식을 발행해 투자자로부터 자금을 모으므로 지분금융에 해당합니다. 주택상환사채는 사채를 발행하는 부채금융이고, 신탁증서금융은 담보신탁을 통한 대출로 부채금융입니다. 자산담보부기업어음(ABCP)과 주택저당채권담보부채권(MBB)도 어음·채권을 발행해 자금을 빌리는 부채금융입니다.
시험 포인트: 지분금융은 리츠·신디케이트·조인트벤처, 사채·저당·ABS 계열은 부채금융입니다.

원리금균등상환액은 4억원×0.087=3,480만원입니다. 1회차 이자는 4억원×6%=2,400만원이므로 1회차 원금은 3,480만원-2,400만원=1,080만원입니다. 원리금균등상환에서 원금상환액은 매기 (1+이자율)배씩 늘어나므로 2회차 원금은 1,080만원×1.06=11,448,000원, 3회차 원금은 11,448,000원×1.06=12,134,880원입니다. 3회차 이자는 34,800,000원-12,134,880원=22,665,120원입니다. 따라서 11,448,000원과 22,665,120원이 정답입니다.
시험 포인트: 원리금균등상환의 원금상환액은 매기 (1+r)배로 증가합니다.

감정평가에 관한 규칙상 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역입니다. 개별요인을 공유한다는 설명이 틀립니다. 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하는 방법, 수익환원법은 순수익이나 미래 현금흐름을 환원 또는 할인하는 방법, 가치형성요인은 일반요인·지역요인·개별요인 등, 거래사례비교법은 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교를 거치는 방법이라는 정의는 모두 옳습니다.
시험 포인트: 인근지역과 유사지역은 지역요인을 기준으로 판단합니다.

상승식은 항목별 비교치를 모두 곱하는 방식입니다. 가로 조건에서 대상이 5% 우세하므로 1.05, 고객 유동성 적합성에서 3% 열세하므로 0.97, 형상·고저는 동일하므로 1.00, 행정적 규제에서 4% 우세하므로 1.04입니다. 개별요인 비교치는 1.05×0.97×1.00×1.04=1.0185×1.04=1.05924이며, 소수점 넷째자리에서 반올림하면 1.059입니다. 우세·열세를 단순 합산(5-3+4=6%)하면 1.060이 나오지만 이는 상승식이 아닌 합산식의 결과입니다.
시험 포인트: 상승식은 곱하고, 합산식은 더합니다.

부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우의 기준이 됩니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 옳습니다. ㄷ은 주택의 가격을 산정하는 기준이라고 했으나 이는 주택가격공시와 관련된 내용이고, ㄹ의 지가변동률 산정은 표준지공시지가의 효력으로 규정된 내용이 아닙니다.
시험 포인트: 표준지공시지가는 토지 지가 산정과 개별 토지 감정평가의 기준입니다.

감정평가에 관한 규칙상 원가방식은 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 방식이고, 비교방식은 거래사례비교법·임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 방식 및 공시지가기준법이며, 수익방식은 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 방식입니다. 따라서 ㄱ 비용성, ㄴ 공시지가기준법, ㄷ 수익방식이 정답입니다. 비교성은 원가방식의 원리가 아니고, 공시지가비교법과 환원방식은 규칙상 용어가 아닙니다.
시험 포인트: 3방식은 비용성·시장성·수익성 원리에 대응합니다.

재조달원가는 사용승인시점 공사비에 2년간 상승률을 반영해 3억원×1.05²=330,750,000원입니다. 정액법 감가수정액은 재조달원가÷경제적 내용년수×경과년수이므로 330,750,000원÷50×2=13,230,000원입니다(잔존가치 없음). 적산가액은 330,750,000원-13,230,000원=317,520,000원입니다. 330,750,000원은 감가수정을 하지 않은 재조달원가이고, 다른 금액은 계산 과정과 맞지 않습니다.
시험 포인트: 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액이며 재조달원가는 기준시점 기준입니다.

거래사례비교법은 사례가격에 사정보정·시점수정·지역요인·개별요인·면적 비교를 곱합니다. 사정보정 요인이 없고 대상토지가 인근지역에 있어 지역요인 비교는 1.00입니다. 시점수정 1.04, 개별요인 5% 열세로 0.95, 면적 비교 120÷100=1.2입니다. 감정평가액은 3억원×1.04×0.95×1.2=3억 1,200만원×0.95×1.2=2억 9,640만원×1.2=355,680,000원입니다. 면적 비교를 빠뜨리면 296,400,000원이 나오므로 주의해야 합니다.
시험 포인트: 사례와 대상의 면적이 다르면 면적 비교를 반드시 곱합니다.

조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것이면 그 조건만 무효가 되는 것이 아니라 법률행위 전부가 무효가 됩니다(민법 제151조 제1항). 따라서 사회질서에 위반한 조건이 붙은 법률행위가 무효인 법률행위입니다. 착오로 체결한 매매계약, 상대방이 유발한 착오에 의한 임대차계약은 착오 취소의 대상이고, 기망행위로 체결한 교환계약과 대리인의 사기에 의한 법률행위는 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있는 행위일 뿐 당연 무효는 아닙니다.
시험 포인트: 반사회적 조건이 붙으면 조건만이 아니라 법률행위 전체가 무효입니다.

표현대리는 대리인이 본인 명의로 대리행위를 했을 때 문제됩니다. 乙이 자기 명의로 계약했다면 대리행위가 없으므로 丙이 선의·무과실이라도 표현대리가 성립할 수 없어 옳은 설명입니다. 표현대리는 상대방이 주장하는 것이고 무권대리인이 주장할 수 없으며, 성립하면 본인이 전적인 책임을 지므로 과실상계도 허용되지 않습니다. 대리권 없음을 안 상대방은 철회할 수 없고, 토지거래허가를 못 받아 확정적 무효가 된 계약에는 표현대리가 적용되지 않습니다.
시험 포인트: 표현대리는 본인 명의의 대리행위를 전제로 하며 과실상계는 불가합니다.

증여를 매매로 가장한 경우 겉으로 드러난 매매는 통정허위표시로 무효이고, 그 뒤에 숨은 증여(은닉행위)는 요건을 갖추면 유효합니다. 증여가 유효하므로 乙 명의 등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기이고, 乙은 진정한 소유자로서 丙에게 처분한 것입니다. 따라서 甲은 丙에게 등기말소를 청구할 수 없고, 丙은 무권리자로부터 취득한 것이 아니므로 선의·무과실 여부와 관계없이 소유권을 취득합니다. ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ 모두 옳습니다.
시험 포인트: 가장행위는 무효, 은닉행위는 유효이며 은닉행위에 따른 등기는 실체관계에 부합합니다.

추인은 원칙적으로 취소원인이 소멸된 후에 해야 효력이 있지만, 법정대리인이나 후견인이 추인할 때는 이 제한이 없습니다(민법 제144조). 따라서 법정대리인의 추인도 취소원인 소멸 후에 해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 취소된 법률행위는 처음부터 무효로 보고, 제한능력자도 단독으로 취소할 수 있습니다. 취소원인 소멸 후 이의 보류 없이 채무 일부를 이행하면 법정추인이 되고, 상대방이 확정되면 취소는 상대방에 대한 의사표시로 합니다.
시험 포인트: 법정대리인의 추인은 취소원인 소멸 전에도 할 수 있습니다.

불공정한 법률행위에서 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형은 당사자의 주관적 가치가 아니라 거래상의 객관적 가치에 따라 판단합니다. 따라서 주관적 가치에 따라 판단한다는 설명이 틀렸습니다. 궁박은 경제적 원인뿐 아니라 정신적·심리적 원인에서도 생길 수 있고, 무경험은 특정 영역이 아닌 거래 일반에 대한 경험 부족을 뜻합니다. 대리인이 행위한 경우 경솔·무경험은 대리인을, 궁박은 본인을 기준으로 판단하며, 불균형 여부는 법률행위 당시를 기준으로 봅니다.
시험 포인트: 현저한 불균형은 객관적 가치로, 궁박은 본인 기준으로 판단합니다.

유효한 대리행위의 효과는 본인에게 귀속되므로 계약 당사자는 甲과 丙입니다. 丙이 적법하게 해제했다면 손해배상은 본인 甲에게 청구해야 하고 대리인 乙에게 청구할 수 없어 이 설명이 틀렸습니다. 매도 대리권에는 중도금·잔금 수령 권한이 포함되지만 해제 권한은 당연히 포함되지 않습니다. 원상회복의무도 당사자인 甲과 丙이 지며, 포괄적 대리권을 받은 대리인은 대금 지급기일을 연기해 줄 권한도 가진다는 것이 판례입니다.
시험 포인트: 대리행위의 효과·책임은 본인에게 귀속되고 대리인에게 해제권은 당연히 없습니다.

복대리인은 대리인이 자기 이름으로 선임하지만 본인의 대리인으로서 그 권한 내에서 본인을 대리합니다(민법 제123조). 따라서 대리인을 대리한다는 설명이 틀렸습니다. 임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 없으면 복임권이 없고, 대리인이 여럿이면 원칙적으로 각자대리입니다. 권한을 정하지 않은 대리인도 보존행위는 할 수 있으며, 대리인은 행위능력자일 필요가 없어 제한능력을 이유로 대리행위를 취소할 수 없습니다.
시험 포인트: 복대리인은 본인의 대리인이며 대리인은 행위능력자일 필요가 없습니다.

무효행위는 추인해도 효력이 없지만, 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 봅니다(민법 제139조). 소급효가 없으므로 통정허위 매매를 추인하면 추인한 때부터 유효가 되어 이 설명이 틀렸습니다. 불공정한 법률행위에도 무효행위 전환이 적용될 수 있고, 허가구역 내 계약은 불허가 처분으로 확정적 무효가 됩니다. 이중매매의 배임행위에 적극 가담해 설정된 저당권은 무효이고, 무효에 책임 있는 당사자도 무효를 주장할 수 있습니다.
시험 포인트: 무효행위의 추인은 소급하지 않고 추인한 때부터 효력이 생깁니다.

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년 내에, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사하여야 합니다(민법 제146조). 문제는 법률행위를 한 날을 ㄱ, 추인할 수 있는 날을 ㄴ으로 물었으므로 ㄱ에는 10년, ㄴ에는 3년이 들어갑니다. 두 기간 중 어느 하나라도 먼저 지나면 취소권은 소멸하며, 이 기간은 제척기간으로 봅니다. 1년·5년 등의 조합은 민법상 취소권 행사기간과 맞지 않습니다.
시험 포인트: 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사합니다.

법률행위 당시 이미 성취된 기성조건이 정지조건이면 조건 없는 법률행위가 되고, 해제조건이면 그 법률행위는 무효입니다(민법 제151조 제2항). 따라서 옳은 설명입니다. 정지조건부 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생기며, 효력을 잃는 것은 해제조건입니다. 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정하고, 조건·기한부 권리도 처분하거나 담보로 할 수 있습니다. 당사자가 소급 의사를 표시하면 그 의사에 따릅니다.
시험 포인트: 기성조건이 정지조건이면 조건 없는 행위, 해제조건이면 무효입니다.

토지임차인의 승낙만 받고 임차 토지에 나무를 심은 사람은 토지소유자에 대해 정당한 권원이 없으므로 나무가 토지에 부합하여 소유권을 주장할 수 없다는 것이 판례입니다. 건물은 토지와 별개 부동산이라 부합하지 않고, 정당한 권원으로 경작한 농작물은 경작자 소유입니다. 부합된 증축부분은 경매에서 평가되지 않았어도 매수인이 취득합니다. 소유권 유보 자재가 선의·무과실 제3자의 건물에 부합하면 매도인은 그 제3자에게 보상을 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 임차인의 승낙만으로 심은 수목은 토지소유자에 대해 권원이 없어 토지에 부합합니다.

저당물 경매로 인한 법정지상권(민법 제366조)은 강행규정이므로 저당권설정 당사자가 이를 배제하는 약정을 해도 효력이 없습니다. 법정지상권 있는 건물의 양수인은 지상권 이전등기를 해야 법정지상권을 취득하지만, 등기 전이라도 지상권갱신청구권을 대위행사할 수 있습니다. 동일인 소유 여부는 저당권 설정 당시를 기준으로 판단하며, 건물 저당권 실행 시 경락인은 등기 없이 법정지상권을 취득합니다.
시험 포인트: 법정지상권 배제 특약은 무효이고, 동일인 소유는 저당권 설정 당시 기준입니다.

판례는 전세권 존속기간 시작 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 유효로 추정합니다. 따라서 원칙적으로 무효라는 설명이 틀렸습니다. 중간생략등기의 합의는 등기 방법에 관한 것일 뿐 적법한 등기원인이 될 수 없고, 멸실된 종전 건물의 등기는 신축 건물에 유용할 수 없습니다. 미등기 건물 양수인이 양도인의 동의로 직접 마친 보존등기는 유효하며, 최초매도인은 중간매수인의 대금 미지급을 들어 이행을 거절할 수 있습니다.
시험 포인트: 존속기간 시작 전에 마친 전세권설정등기도 유효로 추정됩니다.

물권적 청구권은 방해 원인의 제거나 예방 행위를 청구하는 권리이고, 방해제거비용이나 예방비용을 청구하는 것은 손해배상의 영역이므로 물권적 청구권으로는 할 수 없어 옳은 설명입니다. 불법원인급여자는 소유권에 기해서도 반환청구를 할 수 없고, 불법점유자의 특별승계인도 반환청구 대상입니다. 방해제거청구권은 현재 계속되는 방해 원인의 제거만 내용으로 하며, 소유권을 상실하면 물권적 청구권도 행사할 수 없습니다.
시험 포인트: 물권적 청구권으로 비용이나 방해 결과의 제거는 청구할 수 없습니다.

공유자는 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있고 그 약정은 갱신할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 따라서 옳은 설명입니다. 합유자는 전원의 동의 없이 지분을 처분하지 못하고, 합유자가 사망하면 특약이 없는 한 지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속됩니다. 총유물의 보존행위는 사원총회 결의가 필요해 사원이 단독으로 할 수 없습니다. 지분 위의 저당권은 분할 후에도 각 부분에 지분 비율대로 존속합니다.
시험 포인트: 공유물 분할금지약정은 5년 내로 하며 갱신할 수 있습니다.

지료연체로 인한 지상권소멸청구에서 토지양수인은 자신이 소유권을 취득한 이후의 연체분만으로 2년 연체를 주장할 수 있고, 종전 소유자에 대한 연체를 합산할 수 없다는 것이 판례입니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 지상권자는 건물 소유권을 유보하고 지상권만 양도할 수 있고, 법정지상권은 지료 협의나 법원 결정이 없으면 지료연체를 주장할 수 없습니다. 지료약정이 등기되어야 양수인에게 연체를 대항할 수 있습니다.
시험 포인트: 토지양수인은 종전 소유자 시기의 지료연체를 합산할 수 없습니다.

점유매개관계의 직접점유자(임차인, 전세권자, 수치인 등)는 간접점유자에게 반환할 지위에 있으므로 타주점유자입니다. 점유자는 소유의 의사, 선의, 평온, 공연한 점유로 추정되지만 무과실은 추정되지 않습니다. 무단전대에서도 임대인과 전대인인 임차인 모두 간접점유자가 됩니다. 명의수탁자의 점유는 타주점유이고, 등기 면적을 상당히 초과하는 토지를 인도받은 경우 초과부분은 특별한 사정이 없으면 타주점유입니다.
시험 포인트: 무과실은 추정되지 않고, 직접점유자·명의수탁자는 타주점유입니다.

점유자의 책임 있는 사유로 점유물이 멸실·훼손되면 악의 점유자는 손해 전부를 배상해야 하고, 현존이익 범위의 배상은 선의의 자주점유자에게만 인정됩니다(민법 제202조). 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 과실을 취득한 선의 점유자는 통상의 필요비를 청구하지 못하고, 악의 점유자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환합니다. 유익비는 가액 증가가 현존할 때만 청구할 수 있고, 법원이 상환기간을 허여하면 유치권이 성립하지 않습니다.
시험 포인트: 악의 점유자는 손해 전부, 선의 자주점유자만 현존이익을 배상합니다.

선량한 관리자의 주의의무는 타인의 물건을 점유·관리하는 사람에게 부과되는 의무입니다. 소유권자는 자기 물건을 관리하므로 법률에 다른 규정이 없으면 선관주의의무를 부담하지 않습니다. 임차인은 임차물을, 전세권자는 목적물을, 유치권자는 유치물을 선량한 관리자의 주의로 보관·관리해야 하고, 점유매개관계의 직접점유자도 타인의 물건을 반환할 의무를 지는 자로서 선관주의의무를 부담합니다.
시험 포인트: 선관주의의무는 타인 물건을 관리하는 사람이 지며, 소유자는 부담하지 않습니다.

지역권에는 소유권에 기한 방해제거·예방청구권만 준용되고 소유물반환청구권은 준용되지 않습니다(민법 제301조). 지역권은 점유를 수반하지 않기 때문이므로 이 설명이 틀렸습니다. 지역권은 요역지와 분리해 양도·처분할 수 없고, 설정은 처분행위라 공유자 1인이 단독으로 할 수 없습니다. 통행지역권을 주장하려면 요역지의 존재를 증명해야 하며, 자기 토지에 도로를 내어 타인이 영구 사용하도록 약정하고 대금을 받은 것은 지역권설정 합의입니다.
시험 포인트: 지역권에는 반환청구권이 준용되지 않습니다.

경매로 압류의 효력이 생긴 뒤에 점유를 이전받아 유치권을 취득하거나, 압류 뒤에 피담보채권의 변제기가 도래해 유치권이 성립한 경우에는 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 반면 압류 전에 유치권을 취득했다면 그보다 먼저 저당권이 설정되어 있었더라도 매수인에게 유치권을 행사할 수 있고, 가압류등기가 먼저 마쳐졌더라도 가압류만으로는 처분금지효가 문제되지 않아 대항할 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 ㄷ, ㄹ입니다.
시험 포인트: 유치권의 대항 여부는 압류 효력 발생 전 유치권 취득 여부로 판단합니다.

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하며, 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한합니다(민법 제360조). 저당목적물의 하자로 인한 손해배상금은 피담보채무의 불이행에서 생긴 채권이 아니므로 피담보채권의 범위에 속하지 않습니다. 원본, 위약금, 실행비용, 이행기 경과 후 1년분 지연배상금은 모두 조문에 열거된 범위입니다.
시험 포인트: 지연배상은 이행기 경과 후 1년분만 저당권으로 담보됩니다.

공동근저당권자가 공동담보 중 일부 부동산의 경매에서 우선변제를 받으면, 나머지 부동산에서 행사할 수 있는 우선변제권은 채권최고액에서 이미 받은 금액을 뺀 범위로 줄어든다는 것이 판례입니다.
풀이: 채권최고액 1억 2,000만원 - X토지에서 받은 8,000만원 = 4,000만원. Y토지 경매 당시 甲의 채권은 5,000만원(매각대금 완납 시 5,500만원)이지만 우선변제 한도가 4,000만원이므로 Y토지 매각대금에서 우선 배당받을 수 있는 금액은 4,000만원입니다. 채권액 전부인 5,000만원·5,500만원은 한도를 넘어 받을 수 없고, 2,000만원·6,000만원은 계산 근거가 없습니다.
시험 포인트: 공동근저당에서 먼저 배당받은 금액만큼 나머지 부동산의 채권최고액이 줄어듭니다.

저당권의 효력은 부합물과 종물에 미치고, 건물 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 그 건물 소유를 목적으로 한 지상권 등 종된 권리에도 미칩니다. 따라서 옳은 설명입니다. 저당권은 피담보채권과 분리해 양도하지 못하고, 저당물의 제3취득자도 경매인이 될 수 있습니다. 차임채권에는 압류 이후의 것에만 저당권의 효력이 미칩니다. 제3취득자가 지출한 필요비·유익비는 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있습니다.
시험 포인트: 건물 저당권의 효력은 건물 소유를 위한 지상권 등 종된 권리에 미칩니다.

청약자가 일정 기간 내 이의가 없으면 승낙한 것으로 본다는 뜻을 일방적으로 표시해도, 상대방은 이에 구속되지 않으므로 이의 없이 기간이 지났다는 이유만으로 계약이 성립하지는 않습니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 청약은 불특정 다수인에게도 할 수 있고, 효력이 생긴 청약은 철회하지 못합니다. 시험 당시 민법상 격지자 간 계약은 승낙 통지를 발송한 때 성립하고, 의사표시 발송 후 표의자가 제한능력자가 되어도 그 효력에는 영향이 없습니다.
시험 포인트: 침묵을 승낙으로 보겠다는 청약자의 일방적 표시는 상대방을 구속하지 않습니다.

낙약자는 요약자와의 계약(기본관계)에서 생긴 항변으로 수익자인 제3자에게 대항할 수 있습니다(민법 제542조). 따라서 기본관계에 기한 항변으로 대항할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 제3자의 수익 의사표시는 낙약자에게 합니다. 낙약자가 채무불이행을 하면 요약자는 수익자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있으며, 수익자는 계약 당사자가 아니므로 해제에 따른 원상회복청구권이 없고 요약자의 제한능력을 이유로 계약을 취소할 수도 없습니다.
시험 포인트: 낙약자는 기본관계의 항변으로 수익자에게 대항할 수 있습니다.

계약금계약은 매매계약에 부수하는 종된 계약이므로 주된 매매계약이 무효이거나 취소되면 효력을 잃습니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 계약금계약은 요물계약이라 계약금 전부를 지급해야 성립하고, 계약금은 언제나 증약금의 성질을 가집니다. 계약금을 지급했더라도 잔금 지급을 지체하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 중도금까지 지급해 이행에 착수했다면 매도인은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없습니다.
시험 포인트: 계약금계약은 종된 계약이자 요물계약입니다.

임차권 양도와 전대의 제한(민법 제629조)은 임대인을 보호하는 임의규정이므로, 임대인의 동의 없이 양도할 수 있다는 약정은 유효합니다. 반면 차임감액청구권, 건물 소유 목적 토지임차인의 건물매수청구권, 부속물매수청구권, 기간 약정 없는 임대차의 해지통고권 등은 편면적 강행규정으로서 이를 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(민법 제652조). 따라서 나머지 약정들은 모두 무효입니다.
시험 포인트: 임차인에게 불리한 약정은 무효이지만 무단양도 허용 약정은 임차인에게 유리하므로 유효입니다.

근저당권 실행을 위한 경매가 무효인 경우, 낙찰자의 채무자에 대한 소유권이전등기말소의무와 근저당권자의 낙찰자에 대한 배당금반환의무는 서로 상대방이 다르고 대가관계도 없으므로 동시이행관계가 아니라는 것이 판례입니다. 계약해제로 인한 쌍방의 원상회복의무, 구분소유적 공유관계 해소를 위한 상호 지분이전등기의무, 전세권 소멸 시 목적물 인도·말소등기의무와 전세금반환의무, 가등기담보의 청산금지급의무와 본등기·인도의무는 모두 동시이행관계입니다.
시험 포인트: 무효 경매에서 낙찰자의 말소의무와 근저당권자의 배당금반환의무는 동시이행이 아닙니다.

법정해제 시에는 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 붙여야 하지만(민법 제548조 제2항), 합의해제에는 이 규정이 적용되지 않아 특약이 없으면 이자를 가산할 의무가 없다는 것이 판례입니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 귀책사유로 이행불능이 되면 최고 없이 해제할 수 있고, 합의해제 시에는 특약이 없으면 손해배상을 청구할 수 없습니다. 적법한 해제 후에도 매수인은 착오 취소를 할 수 있으며, 당사자가 여럿이면 해제는 전원에게 해야 합니다.
시험 포인트: 합의해제에는 특약이 없는 한 이자 가산 의무가 없습니다.

경매절차가 무효이면 경락인은 소유권을 취득하지 못하고 경매의 담보책임도 문제되지 않으므로, 채무자 甲에게 손해배상을 청구할 수 없고 배당받은 채권자 丙에게 부당이득반환을 청구해야 한다는 것이 판례입니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 경매에서는 물건 자체의 하자에 대한 담보책임이 없습니다. 가등기에 기한 본등기로 소유권을 잃으면 경락인은 계약을 해제할 수 있고, 채무자가 무자력이면 배당채권자에게 대금 반환을 청구할 수 있습니다.
시험 포인트: 경매 무효 시에는 배당채권자에 대한 부당이득반환 문제가 됩니다.

건물임차인이 자기 비용으로 증축한 부분을 임대인 소유로 하기로 한 약정은 유익비상환청구권을 포기하는 약정으로서 유효하므로 임차인은 유익비 상환을 청구할 수 없습니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 부속물매수청구권은 임차인 지위와 분리해 양도할 수 없고, 목적물의 구성부분은 객체가 되지 않습니다. 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 인정되지 않으며, 부속물은 임대인의 동의를 얻어 부속하거나 임대인에게서 매수한 것이어야 합니다.
시험 포인트: 증축부분을 임대인 소유로 하는 약정은 유익비 포기 특약으로 유효합니다.

건물 소유 목적의 토지임대차는 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다(민법 제622조). 乙이 건물 보존등기를 마친 뒤 丁이 토지를 취득했다면 乙은 丁에게도 건물매수청구권을 행사할 수 있어 이 설명이 틀렸습니다. 무단전대도 전대인과 전차인 사이에서는 유효합니다. 임대차 존속 중 임대인은 전차인에게 불법점유를 이유로 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 없고, 종료 전에 건물을 양도한 임차인에게는 매수청구권이 없습니다.
시험 포인트: 지상건물을 등기한 토지임차인은 새 소유자에게도 매수청구권을 행사합니다.

토지가 수용되어 이행불능이 된 경우 채무자에게 귀책사유는 없지만, 같은 원인으로 수용보상금청구권을 얻었으므로 채권자는 대상청구권을 행사해 그 양도를 청구할 수 있습니다. 따라서 옳은 설명입니다. 귀책사유가 없어 해제와 전보배상은 인정되지 않고, 위험부담에 따라 지급한 중도금은 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다. 원시적 불능이 아니므로 계약체결상 과실책임은 문제되지 않으며, 보상금청구권이 乙에게 당연히 귀속하지도 않습니다.
시험 포인트: 수용에 따른 이행불능에서는 대상청구권으로 보상금청구권의 양도를 청구합니다.

경매에서 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 매각허가결정을 받으면 매수인은 명의인 乙이 되어 계약명의신탁 법리가 적용됩니다. 경매는 소유자의 의사와 무관하게 진행되므로 丙이 명의신탁 사실을 알았더라도 乙이 소유권을 취득한다는 것이 판례이며, 옳은 설명입니다. 甲은 등기말소나 소유권 반환을 청구할 수 없고 매각대금 상당의 부당이득반환만 청구할 수 있습니다. 이 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권이 없고, 타인 권리 매매도 유효합니다.
시험 포인트: 경매 명의신탁에서는 소유자가 악의여도 수탁자가 소유권을 취득합니다.

부동산 양도담보에서 목적물의 사용·수익권은 특별한 사정이 없는 한 설정자에게 있습니다. 따라서 甲은 乙로부터 정당하게 임차한 丙에게 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없어 이 설명이 틀렸습니다. 甲은 담보권 실행을 위해 설정자나 그로부터 권원을 얻은 제3자에게 인도를 청구할 수 있지만, 소유권에 기한 인도청구는 할 수 없습니다. 청산금을 지급해 소유권을 취득하면 양도담보권은 소멸하고, 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 乙은 말소를 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 양도담보 목적물의 사용·수익권은 설정자에게 있습니다.

집합건물의 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제13조 제3항). 공용부분은 전유부분의 처분에 따르기 때문이므로 등기해야 효력이 생긴다는 설명이 틀렸습니다. 관리인의 대표권 제한은 선의의 제3자에게 대항할 수 없고, 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집해야 합니다. 일부공용부분은 그 구분소유자들의 공유에 속하며, 공용부분에 관한 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있습니다.
시험 포인트: 공용부분의 물권 변동에는 등기가 필요 없습니다.

주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 되면 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 옳은 설명입니다. 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만 임차인은 2년 미만의 약정기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 묵시적 갱신 시 계약해지 통지는 임차인만 언제든지 할 수 있고 임대인은 할 수 없습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청합니다. 대항요건을 갖춘 임차인은 주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
시험 포인트: 묵시적 갱신 시 존속기간은 2년이며 해지통지는 임차인만 할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법상 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 정당한 사유로는 신규임차인이 되려는 자가 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우가 있습니다. ㄱ은 6개월이라 요건에 해당하지 않고, ㄴ·ㄷ·ㄹ은 거절 사유에 해당합니다.
시험 포인트: 영리목적 미사용에 따른 거절 사유는 1년 6개월 이상입니다.

토지의 특정 부분을 매수하면서 편의상 지분등기를 한 경우는 구분소유적 공유관계입니다. 내부적으로 각자 특정 부분을 단독 소유하므로 乙은 공유물분할을 청구할 수 없고 명의신탁 해지를 원인으로 지분이전등기를 구해야 하므로 옳은 설명입니다. 乙은 Y부분을 甲의 동의 없이 처분할 수 있고 그 점유는 자주점유입니다. 甲 소유 부분에 건물을 지어도 법정지상권은 성립하지 않고, 외부관계는 공유이므로 불법점유자에게 보존행위로 배제를 구할 수 있습니다.
시험 포인트: 구분소유적 공유관계에서는 공유물분할청구가 허용되지 않습니다.