28회 공인중개사 1차 기출문제 · 해설

공인중개사 1차 28회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.

28회 출제 분석

이 회차는 아직 회원 풀이 기록이 충분하지 않아 정답률을 표시하지 않습니다. 아래는 과목 구성과 문항 정보입니다.

과목문항
부동산학개론40
민법 및 민사특별법40

민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.

출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기

부동산학개론

문제 1
이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
빈지는 소유권은 인정되지 않지만 활용 실익이 있는 해변 토지로, 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 바닷가를 말합니다. 물에 의한 침식으로 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지는 포락지이므로 빈지에 대한 설명은 틀렸습니다. 부지는 일정한 용도로 이용되는 바닥 토지, 선하지는 고압선 아래 토지, 맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지, 후보지는 용도지역 상호간에 전환 중인 토지로 모두 옳습니다.
시험 포인트: 빈지(해변 토지)와 포락지(침식으로 수면 아래로 잠긴 토지)를 구별합니다.
문제 2
부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
워포드는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 나눕니다. 행정의 변화로 인·허가가 지연되는 위험은 법률위험에 속하며, 시행사나 시공사가 스스로 통제할 수 없는 위험이므로 스스로 관리할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 개발기간이 길어 시장위험에 노출된다는 설명, 이용계획이 확정된 토지를 사면 법률위험이 줄어든다는 설명, 시장의 불확실성이 시장위험요인이라는 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 인·허가 지연은 사업자가 통제하기 어려운 법률위험입니다.
문제 3
토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
부증성은 토지의 물리적 양을 늘릴 수 없다는 특성으로, 지대·지가 발생과 최유효이용의 근거가 됩니다. 그러나 물리적 공급이 불가능할 뿐, 농지를 택지로 바꾸는 등 이용전환을 통한 용도적 공급은 가능하므로 용도적 공급을 늘릴 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 개별성은 활동을 개별화하고, 부동성은 지방세 수입의 근거가 되며, 영속성은 미래 수익을 전제로 한 직접환원법 적용을 가능하게 한다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 부증성은 물리적 공급만 막을 뿐 용도적 공급은 가능합니다.
문제 4
한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?
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정답 ④
한국표준산업분류에서 부동산 관리업은 주거용 부동산 관리(아파트 관리 등)와 비주거용 부동산 관리(사무용 건물 관리 등)로 나뉩니다. 사업시설 유지·관리는 부동산업이 아니라 사업시설 관리 및 사업지원 서비스업에 속하므로 부동산 관리업의 분류체계나 예시에 해당하지 않습니다. 주거용·비주거용 부동산 관리는 분류체계 자체이고, 아파트 관리와 사무용 건물 관리는 각각의 세부 예시입니다.
시험 포인트: 사업시설 유지·관리는 부동산 관리업이 아닌 사업지원 서비스업입니다.
문제 5
부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
부동산마케팅의 가격전략에서 저가전략은 지역구매자의 구매력이 낮거나, 경쟁자가 많거나, 빠른 자금회수를 원할 때 사용합니다. 따라서 빠른 자금회수와 낮은 구매력 상황에서 고가전략을 쓴다는 설명은 틀렸습니다. 고가전략은 우수 고객층을 대상으로 하거나 자금회수를 서두르지 않을 때 씁니다. 시장세분화, 표적시장, 4P 조합인 마케팅믹스, 표적시장을 빠르고 강하게 자극하는 판매촉진에 대한 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 빠른 자금회수·낮은 구매력·경쟁 심화이면 저가전략입니다.
문제 6
다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?

○ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330m² 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것
○ 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함)
○ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
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정답 ②
건축법 시행령상 다중주택은 학생이나 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로, 독립된 주거 형태를 갖추지 않고(실별 욕실은 가능하나 취사시설은 없음), 주택으로 쓰는 바닥면적 합계 330㎡ 이하·층수 3개 층 이하인 단독주택입니다. 제시된 요건이 이와 일치하므로 다중주택이 정답입니다. 다가구주택은 독립된 주거 형태를 갖추고 660㎡ 이하인 단독주택이며, 연립·다세대주택과 기숙사는 공동주택이므로 요건이 다릅니다.
시험 포인트: 취사시설 없음·330㎡ 이하·3개 층 이하는 다중주택의 요건입니다.
문제 7
부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
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정답 ①
공표된 정보든 공표되지 않은 정보든 모든 정보가 이미 가치에 반영된 시장은 강성 효율적 시장입니다. 준강성 효율적 시장은 공표된 정보만 가치에 반영된 시장이므로 해당 설명은 틀렸습니다. 정보의 비대칭성은 가격 왜곡을 낳을 수 있고, 공급이 증가할 때 수요가 비탄력적일수록 가격 하락폭이 커지며, 거래비용과 비가역성 때문에 의사결정지원분야가 중요하고, 공·사적 제한이 가격에 영향을 준다는 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 미공표 정보까지 반영되는 시장은 강성 효율적 시장뿐입니다.
문제 8
부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거가 된다.
ㄴ. 부(-)의 외부효과는 사회가 부담하는 비용을 감소시킨다.
ㄷ. 부동산조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
ㄹ. 용도지역은 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.
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정답 ④
공공재와 외부효과 같은 시장실패는 정부 개입의 근거가 되고(ㄱ), 부동산조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있으며(ㄷ), 용도지역은 토지의 경제적·효율적 이용과 공공복리 증진을 위해 지정합니다(ㄹ). 반면 부(-)의 외부효과는 제3자에게 손해를 끼쳐 사회가 부담하는 비용을 증가시키므로 ㄴ은 틀렸습니다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄷ, ㄹ입니다.
시험 포인트: 부의 외부효과는 사회적 비용을 늘리고, 정의 외부효과가 사회적 편익을 늘립니다.
문제 9
임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
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정답 ②
임대료 상한을 균형임대료보다 낮게 규제하면 수요량은 늘고 공급량은 줄어 임대주택의 초과수요, 즉 공급부족 현상이 나타납니다. 따라서 공급과잉을 초래한다는 설명은 틀렸습니다. 임대료 보조는 저소득층의 실질소득을 높이고 장기적으로 임대주택 공급을 늘릴 수 있으며, 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 주거비 부담 완화효과가 생기고, 임대료 규제는 일정 수준 이상의 임대료를 받지 못하게 하는 제도라는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 균형 이하의 임대료 상한제는 초과수요(공급부족)를 낳습니다.
문제 10
토지비축제도에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
공공토지의 비축에 관한 법률에 따라 비축토지는 한국토지주택공사가 토지은행 계정을 통해 비축하고 관리합니다. 각 지방자치단체가 직접 관리한다는 설명은 틀렸습니다. 토지비축은 정부가 시장에 직접 개입하는 수단이며, 토지의 공적 기능이 커질수록 필요성이 커지고, 장래 공익사업을 원활하게 하고 토지시장 안정에 기여하며, 토지보상비 등 고비용 문제를 완화할 수 있다는 설명은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 비축토지의 관리 주체는 지방자치단체가 아니라 한국토지주택공사입니다.
문제 11
A씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억원을 대출 받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회차에 상환할 원리금상환액과 13회차에 납부하는 이자납부액을 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 대출금리: 고정금리, 연 5%
○ 대출기간: 20년
○ 원리금 상환조건: 원금균등상환이고, 연단위 매 기말 상환
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정답 ①
원금균등상환은 매기 같은 원금을 갚고, 이자는 남은 잔금에 붙습니다. 매년 원금상환액은 5억원 ÷ 20년 = 2,500만원입니다. 9회차 직전 잔금은 5억원 − 2,500만원 × 8 = 3억원이므로 이자는 3억원 × 5% = 1,500만원이고, 원리금상환액은 2,500만원 + 1,500만원 = 4,000만원입니다. 13회차 직전 잔금은 5억원 − 2,500만원 × 12 = 2억원이므로 이자납부액은 2억원 × 5% = 1,000만원입니다. 따라서 4,000만원, 1,000만원이 정답이며 1,100만원이나 4,500만원은 잔금 회차를 잘못 센 값입니다.
시험 포인트: n회차 이자는 (n−1)회까지 상환한 뒤의 잔금에 이자율을 곱합니다.
문제 12
부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 우하향하는 수요곡선을 가정함)
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정답 ⑤
토지 공급의 가격탄력성이 0(완전비탄력)이면 공급자가 세금을 전가할 수 없어 토지소유자가 조세를 전부 부담합니다. 자가주택에 재산세를 부과하면 수요가 줄고 가격은 하락하며, 임대주택에 재산세를 부과하면 공급이 줄어 임대료가 오릅니다. 취득세율을 낮추면 수요는 증가합니다. 동결효과는 양도소득세 부담 때문에 처분을 미루어 주택 공급이 줄어드는 현상이므로 처분을 적극 추진한다는 설명도 틀렸습니다.
시험 포인트: 조세는 비탄력적인 쪽이 더 많이 부담하고, 완전비탄력이면 전부 부담합니다.
문제 13
허프(D. Huff)모형을 활용하여, X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정매출액을 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ X지역의 현재 주민: 4,000명
○ 1인당 월 할인점 소비액: 35만원
○ 공간마찰계수: 2
○ X지역의 주민은 모두 구매자이고, A, B, C 할인점에서만 구매한다고 가정
구분할인점 A할인점 B할인점 C
면적500m²300m²450m²
X지역 거주지로부터의 거리5km10km15km
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정답 ②
허프모형에서 각 점포의 유인력은 면적 ÷ 거리^마찰계수입니다. A는 500 ÷ 5² = 20, B는 300 ÷ 10² = 3, C는 450 ÷ 15² = 2이므로 합계는 25입니다. A의 방문확률은 20 ÷ 25 = 80%입니다. X지역의 월 소비총액은 4,000명 × 35만원 = 14억원이고, A의 월 추정매출액은 14억원 × 80% = 11억 2,000만원입니다. 따라서 80%, 11억 2,000만원이 정답이며 82%는 유인력 계산이 잘못된 값입니다.
시험 포인트: 허프모형은 면적을 거리의 마찰계수 제곱으로 나눈 유인력 비율로 확률을 구합니다.
문제 14
지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인을 비옥한 토지의 희소성과 수확체감현상으로 설명하고, 토지의 질적 차이에서 발생하는 임대료의 차이로 보았다.
ㄴ. 마셜(A. Marshall)은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고, 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는 소득으로 보았다.
ㄷ. 튀넨(J.H.von Thünen)은 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이를 절대지대로 보았다.
ㄹ. 마르크스(K. Marx)는 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 보았다.
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정답 ①
리카도는 비옥한 토지의 희소성과 수확체감으로 지대를 설명하고 토지의 질적 차이에서 생기는 차액지대를 주장했습니다(ㄱ). 마셜은 일시적으로 토지와 비슷한 성격을 가지는 생산요소, 즉 단기에 공급량이 고정된 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 보았습니다(ㄴ). 절대지대는 마르크스의 이론이므로 ㄷ은 틀렸고, 도시로부터의 거리에 따른 수송비 차이로 지대를 설명한 것은 튀넨의 위치지대론이므로 ㄹ도 틀렸습니다. 옳은 것은 ㄱ, ㄴ입니다.
시험 포인트: 차액지대는 리카도, 준지대는 마셜, 위치지대는 튀넨, 절대지대는 마르크스입니다.
문제 15
투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ③
순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값으로 옳은 설명입니다. 내부수익률은 순현가를 0으로 만드는 할인율이고, 수익성지수는 현금유입 현가를 현금유출 현가로 나눈 값이므로 분자·분모가 뒤바뀐 설명은 틀렸습니다. 회수기간법은 회수기간이 가장 짧은 투자안을 선택합니다. 순현가법은 요구수익률로 할인하지만 내부수익률법은 내부수익률 자체를 구해 요구수익률과 비교하므로 두 방법 모두 요구수익률로 할인한다는 설명도 틀렸습니다.
시험 포인트: 순현가법은 요구수익률, 내부수익률법은 내부수익률로 할인합니다.
문제 16
부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 소득입니다. 유효총소득에 영업외수입을 더한다는 설명은 틀렸습니다. 가능총소득은 단위면적당 임대료에 임대면적을 곱한 값이고, 유효총소득은 가능총소득에서 공실·불량부채를 빼고 기타 소득을 더한 값입니다. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 빼고, 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 뺀 값이라는 설명도 옳습니다.
시험 포인트: 가능총소득 → 유효총소득 → 순영업소득(영업경비 차감) → 세전 → 세후현금흐름 순서입니다.
문제 17
도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
해리스와 울만의 다핵심이론은 도시가 여러 개의 핵을 중심으로 성장한다고 보며, 공업·소매·고급주택 등이 핵심요소이고 도시가 커질수록 핵심의 수가 늘고 특화될 수 있으므로 옳은 설명입니다. 도시공간구조 변화에는 교통뿐 아니라 소득 증가도 영향을 줍니다. 주요 교통망을 따라 확대된다고 본 것은 호이트의 선형이론이고, 침입·경쟁·천이 같은 생태학적 과정으로 설명한 것은 버제스입니다. 동심원이론에서 점이지대는 고급주택지구보다 도심에 가깝습니다.
시험 포인트: 교통축은 호이트, 침입·경쟁·천이는 버제스, 다수의 핵은 해리스·울만입니다.
문제 18
다음 아파트에 대한 다세대주택 수요의 교차탄력성은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 가구소득이 10% 상승하고 아파트가격은 5% 상승했을 때, 다세대주택 수요는 8% 증가
○ 다세대주택 수요의 소득탄력성은 0.6이며, 다세대주택과 아파트는 대체관계임
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정답 ④
다세대주택 수요변화율은 소득 효과와 아파트 가격 효과의 합입니다. 소득 효과는 소득탄력성 0.6 × 소득변화율 10% = 6%입니다. 전체 수요가 8% 증가했으므로 아파트 가격 상승에 따른 증가분은 8% − 6% = 2%입니다. 교차탄력성은 다세대주택 수요변화율 ÷ 아파트 가격변화율 = 2% ÷ 5% = 0.4입니다. 두 재화가 대체관계이므로 양(+)의 값이 나오는 것도 조건과 맞습니다.
시험 포인트: 전체 수요변화율에서 소득 효과를 빼고 남은 몫으로 교차탄력성을 구합니다.
문제 19
수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)
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정답 ③
우하향하는 직선 수요곡선은 기울기가 일정해도 측정지점마다 가격과 수량의 비율이 달라 가격탄력성이 다르므로 옳은 설명입니다. 탄력성이 1보다 작으면(비탄력) 임대료를 올릴 때 전체 수입은 증가합니다. 대체재가 있으면 수요는 더 탄력적이 되고, 단기보다 장기로 갈수록 탄력적이 됩니다. 용도전환이 쉬울수록 대체 가능성이 커지므로 탄력성은 커집니다.
시험 포인트: 직선 수요곡선은 점마다 탄력성이 다르고, 대체재·장기·용도전환 용이는 탄력성을 키웁니다.
문제 20
부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
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정답 ①
수요곡선이 같을 때 세금 부과에 따른 경제적 순손실(사중손실)은 공급이 탄력적일수록 커지고 비탄력적일수록 작아집니다. 따라서 공급이 비탄력적일수록 커진다는 설명은 틀렸습니다. 수요 증가 시 공급이 비탄력적일수록 가격이 더 크게 오르고, 용도변경 제한이 강화되면 공급이 비탄력적이 되며, 수요·공급이 모두 증가하면 균형량은 늘고 가격은 증가폭에 따라 결정된다는 설명, 수요량의 정의도 모두 옳습니다.
시험 포인트: 수요·공급이 탄력적일수록 조세의 경제적 순손실이 커집니다.
문제 21
주택 공급 변화요인과 공급량 변화요인이 옳게 묶인 것은?
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정답 ①
주택 자체의 가격이 바뀌면 공급곡선 위에서 움직이는 공급량의 변화가, 가격 이외의 요인이 바뀌면 공급곡선이 이동하는 공급의 변화가 나타납니다. 주택건설업체 수 증가는 공급 변화요인이고 주택가격 상승은 공급량 변화요인이므로 옳게 묶였습니다. 건설기술개발에 따른 원가절감, 토지가격 하락, 담보대출이자율 상승, 토지이용규제 완화는 모두 가격 이외의 요인으로 공급 변화요인인데 공급량 변화요인으로 묶여 틀렸습니다.
시험 포인트: 해당 재화 자체의 가격 변화만 공급량의 변화를 일으킵니다.
문제 22
주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택계정의 용도가 아닌 것은?
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정답 ④
주택도시기금법령상 주택계정은 국민주택의 건설, 국민주택 건설을 위한 대지조성사업, 준주택의 건설·구입 등에 대한 융자에 쓰입니다. 리모델링 융자는 국민주택규모 이하인 주택을 대상으로 하므로 국민주택규모 이상인 주택의 리모델링 융자는 주택계정의 용도가 아닙니다. 국민주택 건설, 준주택 건설·구입, 국민주택 대지조성사업에 대한 융자는 모두 주택계정의 용도에 해당합니다.
시험 포인트: 주택계정의 리모델링 융자는 국민주택규모 이하 주택이 대상입니다.
문제 23
다음 조건에서 A지역 아파트시장이 t시점에서 (t+1)시점으로 변화될 때, 균형가격과 균형량의 변화는?(단, 주어진 조건에 한하며, P는 가격, QS는 공급량이며, Qd1과 Qd2는 수요량임)

○ 아파트 공급함수: QS=2P
○ t시점 아파트 수요함수: Qd1=900-P
○ (t+1)시점 아파트 수요함수: Qd2=1,500-P
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정답 ②
균형은 공급량과 수요량이 같아지는 점입니다. t시점에는 2P = 900 − P에서 P = 300, 균형량은 Q = 600입니다. (t+1)시점에는 2P = 1,500 − P에서 P = 500, 균형량은 Q = 1,000입니다. 따라서 균형가격은 300에서 500으로 200 상승하고, 균형량은 600에서 1,000으로 400 증가합니다. 수요가 증가했으므로 가격과 거래량이 모두 늘어나는 것이 맞으며, 하락이나 감소로 표시된 결과는 틀렸습니다.
시험 포인트: 각 시점의 공급함수와 수요함수를 연립해 균형가격과 균형량을 구합니다.
문제 24
다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간투자방식을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

ㄱ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용ㆍ수익하는 방식
ㄴ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식

<보기>
가: BOT(build-operate-transfer) 방식
나: BOO(build-own-operate) 방식
다: BLT(build-lease-transfer) 방식
라: BTL(build-transfer-lease) 방식
마: BTO(build-transfer-operate) 방식
바: BTOT(build-transfer-operate-transfer) 방식
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정답 ④
ㄱ은 준공과 동시에 소유권이 국가·지방자치단체에 귀속되고(transfer), 사업시행자가 운영권을 가지되 국가 등이 시설을 임차해 사용(lease)하는 방식이므로 BTL입니다. ㄴ은 준공과 동시에 소유권이 귀속되고(transfer) 사업시행자가 일정기간 운영권(operate)을 갖는 방식이므로 BTO입니다. BOT는 운영 후 이전, BOO는 시행자가 소유권까지 보유, BLT는 임대 후 이전하는 방식입니다.
시험 포인트: 영문 약자의 순서가 소유권 이전 시점을 나타냅니다(BT로 시작하면 준공 즉시 이전).
문제 25
부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
주택담보노후연금(주택연금)은 주택에 저당권 등을 설정하고 연금을 받는 제도로, 연금개시 시점에 소유권이 연금지급기관으로 넘어가지 않습니다. 따라서 소유권이 이전된다는 설명은 틀렸습니다. 리츠와 조인트벤처는 지분금융이고, 원리금균등상환은 후기로 갈수록 원금상환 비중이 커지며, MBB는 발행자가 채무불이행 위험을 부담해 투자자에게 원리금을 지급하고, CMO는 상환순위와 만기가 다른 여러 증권을 발행한다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 주택연금은 소유권을 유지한 채 주택을 담보로 연금을 받는 제도입니다.
문제 26
토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ③
토지선매는 토지거래허가구역에서 허가신청이 있을 때 공익목적으로 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 사적 거래에 우선해 매수하는 제도이므로 옳습니다. 금융지원과 보조금 지급은 간접개입방식입니다. 개발이익을 환수하는 제도는 개발부담금제이고, 개발권양도제는 규제지역의 개발권을 다른 지역으로 넘겨 손실을 보전하는 제도입니다. 미개발 토지를 구획정리하는 것은 토지구획정리사업이며, 개발과 보전을 합리적으로 조정하는 제도는 토지적성평가제입니다.
시험 포인트: 개발부담금제·개발권양도제·토지적성평가제·토지선매의 정의를 정확히 구별합니다.
문제 27
A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 담보 부동산의 시장가치: 5억원
○ 연소득: 6,000만원
○ 연간 저당상수: 0.1
○ 대출승인기준
- 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50%
- 총부채상환비율(DTI): 40%
※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함
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정답 ②
두 기준으로 각각 총대출 한도를 구한 뒤 작은 값을 택하고 기존 대출을 뺍니다. LTV 기준 한도는 5억원 × 50% = 2억 5,000만원입니다. DTI 기준으로 연간 원리금 한도는 6,000만원 × 40% = 2,400만원이고, 이를 저당상수 0.1로 나누면 대출 한도는 2억 4,000만원입니다. 두 기준을 모두 충족해야 하므로 총한도는 2억 4,000만원이고, 기존 대출 7,000만원을 빼면 추가 대출 가능액은 1억 7,000만원입니다. 기존 대출을 빼지 않은 값이나 LTV만 적용한 값은 틀린 답입니다.
시험 포인트: 작은 한도를 택한 뒤 기존 대출액을 차감해야 합니다.
문제 28
부채감당률(debt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
부채서비스액은 매기 상환하는 원금과 이자를 합한 원리금상환액이므로, 이자를 제외한 원금상환액이라는 설명은 틀렸습니다. 부채감당률은 순영업소득 ÷ 부채서비스액으로, 1보다 작으면 순영업소득으로 부채서비스액을 감당하지 못한다는 뜻이고, 높을수록 대출기관의 채무불이행 위험이 줄어듭니다. 또 종합자본환원율 = 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수 = 2 × 0.5 × 0.1 = 10%이므로 이 설명도 옳습니다.
시험 포인트: 부채서비스액은 원금과 이자를 모두 포함한 원리금입니다.
문제 29
다음 부동산 투자안에 관한 단순회수기간법의 회수기간은?(단, 주어진 조건에 한함)
기간1기2기3기4기5기
초기 투자액 1억원(유출)
순현금흐름3,000만원2,000만원2,000만원6,000만원1,000만원

※ 기간은 연간 기준이며, 회수기간은 월단위로 계산함
※ 초기투자액은 최초시점에 전액 투입하고, 이후 각 기간 내 현금흐름은 매월말 균등하게 발생
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정답 ③
단순회수기간법은 할인하지 않은 순현금흐름 누계가 초기투자액과 같아지는 기간을 구합니다. 1기 3,000만원, 2기 2,000만원, 3기 2,000만원을 더하면 3년 동안 7,000만원이 회수되어 3,000만원이 남습니다. 4기에는 6,000만원이 매월 균등하게 들어오므로 3,000만원을 회수하는 데 6개월이 걸립니다. 따라서 회수기간은 3년 6개월입니다. 3년이나 4년은 남은 금액을 월 단위로 나누지 않은 값입니다.
시험 포인트: 현금흐름 누계로 회수 연도를 찾고 남은 금액을 그해 흐름의 비율로 월 환산합니다.
문제 30
부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)
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정답 ④
위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 위험할증률을 더해 더 높은 할인율을 적용하므로, 낮은 할인율을 적용한다는 설명은 틀렸습니다. 위험회피형 투자자에게 위험과 수익은 비례관계이고, 평균분산결정법은 기대수익률과 분산으로 투자안을 고르며, 보수적 예측방법은 수익 추계치를 낮춰 위험을 줄인다는 가정에 근거하고, 민감도분석은 투입요소 변화가 결과에 미치는 영향을 분석한다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 위험이 클수록 할인율을 높여 현재가치를 낮게 평가합니다.
문제 31
부동산투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
부채비율은 지분(자기자본)에 대한 부채의 비율, 즉 부채 ÷ 지분입니다. 부채에 대한 지분의 비율이라고 분자와 분모를 뒤바꾼 정의가 틀렸습니다. 대부비율이 50%이면 부채와 지분이 같아 부채비율이 100%라는 부분은 맞습니다. 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당하는지 보는 비율로 손익분기율이라고도 하며, 대부비율은 저당비율이라고도 하고, 총자산회전율과 비율분석법의 한계에 대한 설명도 옳습니다.
시험 포인트: 부채비율 = 부채 ÷ 지분, 대부비율 = 융자액 ÷ 부동산가치입니다.
문제 32
5년 후 1억원의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 할인율: 연 7%(복리 계산)
○ 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함
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정답 ③
미래가치를 현재가치로 바꾸려면 일시불의 현가계수 1 ÷ (1 + r)^n을 곱합니다. (1.07)^5는 약 1.4026이므로 현재가치는 1억원 ÷ 1.4026 ≒ 7,129만원입니다. 십만원 자리에서 반올림하면 7,100만원이 됩니다. 6,100만원이나 6,600만원은 할인이 과도한 값이고, 7,600만원이나 8,100만원은 할인이 덜 된 값입니다.
시험 포인트: 일시불 현재가치 = 미래가치 ÷ (1 + 할인율)^기간입니다.
문제 33
부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ⑤
할인현금흐름분석법에서 쓰는 요구수익률에는 지분수익률, 세후수익률, 세전수익률 등이 있습니다. 종합자본환원율과 지분배당률은 한 해의 소득을 기준으로 하는 어림셈법의 수익률로 현금흐름을 할인하지 않으므로, 이를 할인율로 쓴다는 설명은 틀렸습니다. 장래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 방법이며, 과거·현재 자료와 비교부동산 자료로 예측하고, 영업소득과 지분복귀액을 함께 추계하며, 순현가법·내부수익률법·수익성지수법이 이에 속한다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 자본환원율·지분배당률은 어림셈법의 지표이지 할인율이 아닙니다.
문제 34
다음 ( )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 ( )%다.
○ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상거래가격 대비 20% 저가(低價)에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 ( )를(을) 적용했다.
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정답 ②
정액법에서 매년 감가액은 재조달원가 × (1 − 잔가율) ÷ 내용연수입니다. (1 − 0.1) ÷ 30 = 0.03이므로 재조달원가 대비 매년 감가액 비율은 3%입니다. 사정보정치는 정상가격 ÷ 사례가격입니다. 사례가 정상가격보다 20% 낮게 거래되었으므로 100 ÷ 80 = 1.25를 적용합니다. 따라서 3, 1.25가 정답입니다. 3.33은 잔가율을 고려하지 않은 값이고, 0.80은 비율을 거꾸로 적용한 값입니다.
시험 포인트: 사정보정치는 정상가격을 분자, 사례가격을 분모로 놓습니다.
문제 35
부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ④
부동산 가격공시에 관한 법령상 표준주택은 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정합니다. 공동주택은 표준주택 제도가 아니라 공동주택가격으로 따로 공시하므로 공동주택에서도 선정한다는 설명은 틀렸습니다. 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항이고, 이의신청이 타당하면 조정해 다시 공시하며, 표준지는 개별공시지가를 공시하지 않을 수 있고, 개별주택가격은 표준주택가격과 주택가격비준표를 이용해 균형을 맞춰 산정한다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 표준주택은 단독주택 중에서만 선정합니다.
문제 36
다음 부동산현상 및 부동산활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

○ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉ㆍ난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.
○ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.
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정답 ①
균형의 원칙은 부동산 내부 구성요소 사이의 균형을 중시하는 원칙으로, 복도 천정을 과대개량해 냉·난방비 부담이 생긴 것은 내부 균형이 깨져 기능적 감가가 발생한 사례입니다. 적합의 원칙은 부동산이 주변 환경에 적합해야 최유효이용이 된다는 원칙으로, 지역분석을 통해 지역의 표준적 사용을 확인하는 것이 이에 해당합니다. 따라서 균형의 원칙, 적합의 원칙 순서가 옳습니다. 예측·변동·수익배분의 원칙은 제시된 현상과 맞지 않습니다.
시험 포인트: 내부 구성요소는 균형의 원칙, 외부 환경은 적합의 원칙입니다.
문제 37
다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

○ 가능총소득: 5,000만원
○ 공실손실상당액: 가능총소득의 5%
○ 유지관리비: 가능총소득의 3%
○ 부채서비스액: 1,000만원
○ 화재보험료: 100만원
○ 개인업무비: 가능총소득의 10%
○ 기대이율 4%, 환원율 5%
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정답 ④
수익가액은 순영업소득을 환원율로 나누어 구합니다. 유효총소득은 5,000만원 − 공실손실 250만원 = 4,750만원입니다. 영업경비는 유지관리비 150만원과 화재보험료 100만원을 더한 250만원이며, 부채서비스액과 개인업무비는 영업경비에 넣지 않습니다. 순영업소득은 4,750만원 − 250만원 = 4,500만원이고, 수익가액은 4,500만원 ÷ 5% = 9억원입니다. 기대이율 4%는 적산법에 쓰는 이율이므로 환원율로 쓰지 않습니다.
시험 포인트: 부채서비스액·개인업무비·소득세는 영업경비에서 제외합니다.
문제 38
감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가방법으로 틀린 것은?
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정답 ①
감정평가에 관한 규칙상 건설기계는 원가법을 주된 방법으로 적용합니다. 거래사례비교법이라는 연결은 틀렸습니다. 저작권 등 무형자산과 광업재단은 수익환원법, 건물은 원가법, 임대료는 임대사례비교법을 주된 방법으로 하므로 나머지 연결은 모두 옳습니다. 자동차는 거래사례비교법, 선박과 항공기는 원가법이 주된 방법이라는 점도 함께 정리해 두면 좋습니다.
시험 포인트: 건설기계·건물·선박·항공기는 원가법, 자동차는 거래사례비교법입니다.
문제 39
감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?
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정답 ⑤
감정평가에 관한 규칙상 감가수정은 재조달원가를 감액할 요인이 있을 때 물리적·기능적·경제적 감가 등을 고려해 그 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점의 가액을 적정화하는 작업입니다. 재조달원가에 가산한다는 설명은 틀렸습니다. 시장가치, 인근지역과 유사지역을 포함하는 동일수급권, 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜인 기준시점, 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요경비를 더하는 적산법의 정의는 모두 옳습니다.
시험 포인트: 감가수정은 재조달원가에서 감가액을 공제하는 작업입니다.
문제 40
원가법에 의한 공장건물의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 신축공사비: 8,000만원
○ 준공시점: 2015년 9월 30일
○ 기준시점: 2017년 9월 30일
○ 건축비지수
- 2015년 9월: 100
- 2017년 9월: 125
○ 전년대비 잔가율: 70%
○ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함
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정답 ②
먼저 재조달원가를 시점수정합니다. 8,000만원 × (125 ÷ 100) = 1억원입니다. 정률법은 매년 전년 대비 일정 비율로 가치가 남으므로, 경과연수 2년에 전년대비 잔가율 70%를 적용하면 1억원 × 0.7 × 0.7 = 1억원 × 0.49 = 4,900만원입니다. 따라서 적산가액은 4,900만원입니다. 7,000만원은 1년만 감가한 값, 5,600만원은 시점수정 전 공사비에 1년만 감가한 값, 3,920만원은 시점수정 없이 2년 감가한 값입니다.
시험 포인트: 정률법 적산가액 = 재조달원가 × (전년대비 잔가율)^경과연수입니다.

민법 및 민사특별법

문제 41
법률행위 등에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
기성조건(이미 성취된 사실)을 정지조건으로 붙이면 조건 없는 법률행위가 되고, 해제조건으로 붙이면 무효입니다(제151조 제2항). 따라서 기성조건을 정지조건으로 한 법률행위가 무효라는 설명이 틀렸습니다. 도달주의에 따라 발송 후 도달 전에는 철회할 수 있고, 해악의 고지 없이 각서 서명만 강하게 요구한 것은 강박이 아닙니다. 상대방 소재를 과실 없이 모르면 공시송달이 가능하며, 농지취득자격증명은 매매계약의 효력발생요건이 아닙니다.
시험 포인트: 기성조건이 정지조건이면 무조건, 해제조건이면 무효
문제 42
무효와 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
무효인 등기를 유용하기로 합의하면 그 합의 시점부터 유효한 등기가 될 뿐 소급하여 유효해지지 않습니다. 따라서 무효인 가등기가 소급하여 유효해진다는 설명이 틀렸습니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사해야 합니다. 무효행위의 추인은 새로운 법률행위로 보며 무효원인이 소멸한 후에 해야 효력이 있습니다. 무권리자의 처분을 권리자가 추인하면 그 효력이 권리자에게 미칩니다.
시험 포인트: 무효등기 유용과 무효행위 추인은 모두 소급효가 없음
문제 43
대리권 없는 乙이 甲을 대리하여 丙에게 甲소유의 토지를 매도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
무권대리행위의 추인은 무권대리인에게도, 상대방에게도 할 수 있습니다. 따라서 상대방 丙이 추인의 상대방이 될 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 다만 무권대리인에게 추인한 경우 상대방이 그 사실을 알지 못하면 상대방에게 추인의 효과를 주장하지 못합니다(제132조). 무권대리인이 본인을 단독상속한 뒤 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반해 허용되지 않고, 추인은 무권대리 사실을 알고 해야 합니다. 무권대리인이 제한능력자이면 제135조의 책임을 지지 않습니다.
시험 포인트: 추인은 무권대리인·상대방 모두에게 할 수 있음
문제 44
대리에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ③
상대방 없는 단독행위(예: 소유권 포기)의 무권대리는 본인의 추인 여부와 관계없이 확정적으로 무효입니다. 따라서 확정적으로 유효하다는 설명이 틀렸습니다. 강행법규 위반으로 무효인 대리행위에는 표현대리가 적용되지 않고, 허락 없는 자기계약도 본인이 추인하면 유효해집니다. 대리권 남용을 상대방이 알았다면 제107조 제1항 단서 유추로 본인에게 효력이 없으며, 권한을 정하지 않은 대리인도 보존행위인 미등기부동산 보존등기를 할 수 있습니다.
시험 포인트: 상대방 없는 단독행위의 무권대리는 확정적 무효
문제 45
다음 중 무효가 아닌 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
주택법상 전매행위 제한 규정은 효력규정이 아니라 단속규정이므로, 이를 위반한 전매약정도 사법상 효력은 유효하다는 것이 판례입니다. 따라서 무효가 아닌 것은 주택법 전매제한 위반 전매약정입니다. 통정허위표시는 무효이고, 관할청 허가 없는 학교법인 기본재산 처분도 무효입니다. 도박채무 변제를 위한 토지양도계약과 공무원 직무에 관한 청탁 대가 약정은 반사회질서 법률행위로 무효입니다.
시험 포인트: 단속규정 위반은 사법상 유효, 효력규정 위반은 무효
문제 46
조건부 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ③
조건을 붙일 수 없는 법률행위에 조건을 붙이면 그 조건만 무효가 되는 것이 아니라 법률행위 전체가 무효가 됩니다. 따라서 조건만 분리하여 무효로 할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 채무면제 같은 단독행위도 상대방이 동의하면 조건을 붙일 수 있고, 정지조건이 불성취로 확정되면 법률행위는 무효가 됩니다. 당사자는 조건성취의 효력을 소급시키는 의사표시를 할 수 있으며, 정지조건 성취는 권리를 취득하려는 자가 증명합니다.
시험 포인트: 조건에 친하지 않은 행위에 조건을 붙이면 전부 무효
문제 47
불공정한 법률행위(민법 제104조)에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
대리인이 법률행위를 한 경우 경솔과 무경험은 대리인을 기준으로, 궁박은 본인을 기준으로 판단한다는 것이 판례입니다. 따라서 궁박을 대리인 기준으로 판단해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 불공정한 법률행위 규정은 경매에는 적용되지 않고, 대가관계가 없는 무상계약에도 적용되지 않습니다. 당사자의 가정적 의사가 인정되면 무효행위 전환의 법리가 적용될 수 있으며, 불공정 여부는 계약체결 당시를 기준으로 판단합니다.
시험 포인트: 경솔·무경험은 대리인, 궁박은 본인 기준
문제 48
다음 중 서로 잘못 짝지어진 것은?
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정답 ①
저당권 설정은 소유자의 권리 내용 일부를 떼어 새로운 제한물권을 만드는 것이므로 이전적 승계가 아니라 설정적 승계입니다. 따라서 저당권의 설정과 이전적 승계의 연결이 잘못되었습니다. 소유권 포기는 상대방 없는 단독행위이고, 승낙연착의 통지는 사실을 알리는 관념의 통지입니다. 무주물 선점은 원시취득이며, 무권대리에서 추인 여부 확답의 최고는 의사를 알리는 의사의 통지입니다.
시험 포인트: 제한물권의 설정은 설정적(창설적) 승계
문제 49
甲은 자신의 X부동산을 乙에게 매도하고 계약금과 중도금을 지급받았다. 그 후 丙이 甲의 배임행위에 적극 가담하여 甲과 X부동산에 대한 매매계약을 체결하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ⑤
제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 반사회질서 법률행위로 절대적 무효이므로 선의의 제3자도 보호되지 않습니다. 따라서 선의의 丁이 매매계약의 유효를 주장할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 乙은 丙에게 직접 이전등기를 청구할 수 없고 甲을 대위하여 말소를 구해야 하며, 丙에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중도금이 지급되어 이행에 착수했으므로 해약금 해제는 불가하고, 절대적 무효라 추인해도 유효가 되지 않습니다.
시험 포인트: 반사회적 이중매매는 절대적 무효, 선의의 전득자도 보호 안 됨
문제 50
착오에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
상대방이 표의자의 착오를 알고 이를 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 착오를 이유로 취소할 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 취소할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 착오취소를 배제하는 약정은 유효하고, 부지 지분이 미미하게 부족한 것은 중요부분의 착오가 아닙니다. 다른 서류로 착각하고 연대보증서에 서명한 것은 표시상의 착오이며, 상대방이 유발한 동기의 착오는 동기가 표시되지 않아도 중요부분의 착오가 될 수 있습니다.
시험 포인트: 상대방이 착오를 알고 이용하면 중과실 있어도 취소 가능
문제 51
전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ⑤
전세권의 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능은 소멸하고 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남습니다. 따라서 옳은 설명은 용익물권적 권능이 소멸한다는 것입니다. 전세금은 기존 채권으로 지급에 갈음할 수 있고, 건물전세권의 법정갱신은 법률 규정에 의한 것이라 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 존속기간 약정이 없으면 언제든지 소멸통고할 수 있고 통고 후 6개월이 지나면 소멸하며, 전세권자와 인지소유자 사이에도 상린관계 규정이 준용됩니다.
시험 포인트: 기간 만료 후 전세권은 담보물권적 권능만 존속
문제 52
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
통행지역권은 요역지의 소유자뿐 아니라 지상권자 등 토지를 사용할 권원이 있는 사람도 시효취득할 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 지상권자가 시효취득할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 수개의 용수지역권이 있으면 후순위자는 선순위자의 용수를 방해하지 못하고, 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못합니다. 지역권은 불가분성이 있어 공유자 1인의 소멸시효 정지는 다른 공유자에게도 효력이 있고, 공유자 1인이 지분만큼 소멸시킬 수도 없습니다.
시험 포인트: 지상권자·전세권자도 통행지역권 시효취득 가능
문제 53
점유자와 회복자의 관계 등에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ③
점유자가 지출한 필요비는 가액 증가 여부와 관계없이 회복자에게 상환을 청구할 수 있고, 가액 증가가 현존한 경우에 한하여 청구하는 것은 유익비입니다(제203조). 따라서 필요비에 현존 요건을 붙인 설명이 틀렸습니다. 선의의 점유자는 과실을 취득하고, 점유물반환청구권은 침탈된 날부터 1년 내에 행사해야 합니다. 방해의 염려가 있으면 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있으며, 소유의 의사 없는 점유자는 선의라도 손해 전부를 배상합니다.
시험 포인트: 필요비는 전액, 유익비는 가액 증가 현존 시
문제 54
점유권에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ①
점유권에 기인한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못합니다(제208조 제2항). 점유의 소와 본권의 소는 서로 영향을 미치지 않기 때문입니다. 따라서 본권에 관한 이유로 재판할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 점유자는 자주·선의·평온·공연하게 점유한 것으로 추정되고, 전후 양시에 점유한 사실이 있으면 계속 점유로 추정됩니다. 점유물에 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정되며, 전세권·임대차 등으로 타인에게 점유하게 한 자는 간접점유권이 있습니다.
시험 포인트: 점유의 소는 본권을 이유로 재판할 수 없음
문제 55
지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
지상권이 저당권의 목적인 경우 지료연체를 이유로 한 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 지나야 효력이 생깁니다(제288조). 따라서 통지하면 즉시 효력이 생긴다는 설명이 틀렸습니다. 지상권은 설정 당시 건물이 없어도 성립하고, 지상권자는 토지소유자의 의사에 반해서도 지상권을 양도할 수 있습니다. 지상의 공간은 상하 범위를 정해 구분지상권의 목적이 될 수 있고, 설정자가 매수청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
시험 포인트: 저당권 목적 지상권의 소멸청구는 통지 후 상당기간 경과 필요
문제 56
물권변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
공유자 1인은 보존행위로서 공유물에 마쳐진 제3자 명의 원인무효등기 전부의 말소를 구할 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 전부의 말소를 구할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 상속으로 피상속인의 점유권은 상속인에게 이전되고, 등기가 원인 없이 말소되어도 물권의 효력에는 영향이 없습니다. 건물 완성 전 보존등기도 곧 건물이 완성되면 유효하며, 적법한 등기로 소유권을 취득한 사람의 점유는 보호 필요가 없으면 취득시효의 기초가 되지 않습니다.
시험 포인트: 원인무효등기 전부 말소 청구는 공유자 1인의 보존행위
문제 57
甲은 3/5, 乙은 2/5의 지분으로 X토지를 공유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
공유물의 관리는 지분의 과반수로 결정하므로, 2/5 지분의 소수지분권자는 협의 없이 특정 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 없습니다. 따라서 이를 할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 과반수 지분권자 甲의 임대는 적법한 관리행위라 乙은 丙에게 인도를 청구할 수 없고, 丙도 乙에게 부당이득반환 의무가 없습니다(甲이 반환 의무를 짐). 소수지분권자 乙이 임대하면 甲은 丙에게 인도를 청구할 수 있고, 甲의 무단 전부 매도는 甲의 지분 범위에서 등기가 유효합니다.
시험 포인트: 관리는 지분 과반수, 소수지분권자의 배타적 사용 불가
문제 58
甲은 자신의 토지와 그 지상건물 중 건물만을 乙에게 매도하고 건물 철거 등의 약정 없이 건물의 소유권이전등기를 해 주었다. 乙은 이 건물을 다시 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ③
관습상 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권취득이므로 등기 없이 취득하고, 그 후 토지를 양수한 사람에게도 등기 없이 주장할 수 있습니다. 따라서 乙이 토지양수인 丁에게 주장할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 乙은 등기 없이 법정지상권을 취득하며, 甲은 丙에게 토지 사용의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 법정지상권 이전등기청구권을 가진 丙에게 건물철거를 구하는 것은 신의칙상 허용되지 않고, 경매로 건물을 취득하면 등기 없이 법정지상권도 취득합니다.
시험 포인트: 관습상 법정지상권은 등기 없이 토지양수인에게 대항 가능
문제 59
부합에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 지상권자가 지상권에 기하여 토지에 부속시킨 물건은 지상권자의 소유로 된다.
ㄴ. 적법한 권원 없이 타인의 토지에 경작한 성숙한 배추의 소유권은 경작자에게 속한다.
ㄷ. 적법한 권원 없이 타인의 토지에 식재한 수목의 소유권은 토지소유자에게 속한다.
ㄹ. 건물임차인이 권원에 기하여 증축한 부분은 구조상ㆍ이용상 독립성이 없더라도 임차인의 소유에 속한다.
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정답 ③
부합의 예외로 타인의 권원에 의해 부속된 물건은 부속시킨 자의 소유가 되므로 지상권자가 부속시킨 물건은 지상권자의 소유입니다. 농작물은 권원 없이 경작해도 경작자의 소유이고, 권원 없이 심은 수목은 토지에 부합하여 토지소유자의 소유입니다. 반면 임차인이 증축한 부분이라도 구조상·이용상 독립성이 없으면 건물에 부합하여 건물소유자의 소유가 되므로 ㄹ은 틀렸습니다. 옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ입니다.
시험 포인트: 권원이 있어도 독립성 없으면 부합, 농작물은 경작자 소유
문제 60
저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?
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정답 ②
저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못합니다(제361조). 부종성 때문입니다. 따라서 채권과 분리하여 양도할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 지상권과 전세권은 저당권의 객체가 될 수 있고, 피담보채권이 시효로 소멸하면 저당권도 소멸합니다. 저당권의 효력은 부합물과 종물에 미치며, 제3취득자가 지출한 필요비·유익비는 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있습니다(제367조).
시험 포인트: 저당권은 피담보채권과 분리 양도 불가
문제 61
상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ⑤
경계로부터 반미터 거리 규정을 위반한 경우 이웃은 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있지만, 건축에 착수한 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구할 수 있습니다(제242조). 따라서 완성 후에도 철거를 청구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 경계를 넘은 수목뿌리는 임의로 제거할 수 있고, 통행권자는 통로 개설·유지비용을 부담합니다. 통행을 방해하는 담장은 통행지 소유자가 철거의무를 지며, 경계에 설치된 공유 담은 분할을 청구하지 못합니다.
시험 포인트: 거리 위반 건물도 완성 후에는 손해배상만 가능
문제 62
유치권의 소멸사유가 아닌 것은?
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정답 ⑤
유치권은 물권이므로 목적물의 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 대항할 수 있고, 소유자의 목적물 양도는 유치권 소멸사유가 아닙니다. 따라서 소멸사유가 아닌 것은 소유자의 목적물 양도입니다. 유치권은 포기, 목적물의 전부 멸실, 피담보채권의 소멸로 소멸하며, 점유가 요건이자 존속요건이므로 점유를 상실하면 소멸합니다. 그 밖에 채무자의 소멸청구, 다른 담보 제공에 의한 소멸청구도 있습니다.
시험 포인트: 유치권은 점유 상실로 소멸, 소유자 변경과는 무관
문제 63
후순위 근저당권자의 신청으로 담보권실행을 위한 경매가 이루어진 경우, 확정되지 않은 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기는?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납한 때에 확정된다는 것이 판례입니다. 선순위 근저당권자는 경매를 신청하지 않았으므로 그 시점까지 거래를 계속할 수 있고, 매각대금 완납으로 근저당권이 소멸하기 때문입니다. 반면 근저당권자 자신이 경매를 신청하면 경매신청 시에 피담보채권이 확정됩니다. 경매개시결정, 매각허가결정, 경매개시 사실을 안 때는 확정 시기가 아닙니다.
시험 포인트: 선순위 근저당은 매각대금 완납 시, 신청 근저당은 경매신청 시 확정
문제 64
甲은 乙과의 계약에 따라 乙소유의 구분건물 201호, 202호 전체를 수리하는 공사를 완료하였지만, 乙이 공사대금을 지급하지 않자 甲이 201호만을 점유하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
유치권은 불가분성이 있어 목적물 일부만 점유하더라도 피담보채권 전부를 담보합니다(제321조). 판례도 여러 세대를 공사하고 일부만 점유한 경우 전체 공사대금을 피담보채권으로 유치권이 성립한다고 보았으므로 첫째 설명이 옳습니다. 유치권에 의한 경매는 점유하는 201호에만 신청할 수 있고, 유치권에는 우선변제권이 없습니다. 승낙 없이 임대하면 乙은 유치권 소멸을 청구할 수 있으며, 丙은 乙에게 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다.
시험 포인트: 유치권의 불가분성, 우선변제권 없음
문제 65
계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ③
당사자 사이에 동일한 내용의 청약이 서로 교차된 경우 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립합니다(제533조). 따라서 발송한 때 성립한다는 설명이 틀렸습니다. 청약은 승낙만 있으면 계약이 성립할 정도로 구체적·확정적이어야 하고, 아파트 분양광고는 일반적으로 청약의 유인입니다. 조건을 붙인 승낙은 청약의 거절과 새로운 청약으로 보며, 이의가 없으면 승낙으로 본다는 청약자의 표시는 특별한 사정이 없는 한 상대방을 구속하지 않습니다.
시험 포인트: 교차청약은 도달 시 성립
문제 66
甲은 자신의 X건물을 乙에게 임대하였고, 乙은 甲의 동의 없이 X건물에 대한 임차권을 丙에게 양도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
임대인의 동의 없는 임차권 양도도 양도인과 양수인 사이에서는 유효한 채권계약이며, 양도인은 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다는 것이 판례입니다. 따라서 유동적 무효라는 설명이 틀렸습니다. 甲은 乙에게 차임을 청구할 수 있고, 배우자에게 양도하고 함께 거주·영업하는 경우처럼 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없습니다. 동의를 받아 양도한 경우에도 이미 발생한 연체차임채무는 특약이 없으면 양수인에게 이전되지 않습니다.
시험 포인트: 무단 임차권 양도도 당사자 사이에서는 유효
문제 67
제3자를 위한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ③
낙약자는 요약자와의 계약에 기한 항변으로 수익자에게 대항할 수 있습니다(제542조). 수익자의 권리는 요약자와 낙약자 사이의 계약에서 나오기 때문입니다. 따라서 대항할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 수익자는 계약당사자가 아니므로 해제권이나 해제에 따른 원상회복청구권이 없고, 수익의 의사표시를 하면 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있습니다. 병존적 채무인수는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있으며, 제3자에 대한 채무를 면제하는 계약도 이에 준하여 유효합니다.
시험 포인트: 낙약자는 기본관계 항변으로 수익자에게 대항 가능
문제 68
부동산매매계약이 수량지정매매인데, 그 부동산의 실제면적이 계약면적에 미치지 못한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
수량지정매매에서 수량이 부족하면 선의의 매수인은 부족분 비율로 대금감액을 청구할 수 있습니다(제574조, 제572조 준용). 따라서 선의의 매수인이 대금감액을 청구할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없고, 선의 매수인의 권리행사기간은 그 사실을 안 날부터 1년입니다. 잔존 부분만으로는 매수하지 않았을 경우 선의 매수인은 전부 해제할 수 있으며, 미달 부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상 과실책임을 물을 수는 없습니다.
시험 포인트: 수량부족은 선의 매수인만 대금감액·해제·손해배상 가능
문제 69
하자담보책임에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ⑤
하자담보책임은 무과실책임이지만, 공평의 원칙상 하자의 발생과 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상 범위를 정할 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 참작할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 법적 제한으로 건축이 불가능한 토지는 매매목적물의 하자에 해당하고, 해제권 행사기간은 제척기간입니다. 하자담보 손해배상청구권도 소멸시효 대상이 될 수 있으며, 하자를 알면서 고지하지 않고 면책특약을 맺은 매도인은 책임을 면하지 못합니다.
시험 포인트: 하자담보책임에도 매수인 과실 참작 가능
문제 70
계약의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?
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정답 ⑤
임대차는 임대인의 사용·수익 허용과 임차인의 차임 지급이 서로 대가관계에 있으므로 쌍무·유상계약이며 낙성·불요식·계속적 계약입니다. 따라서 옳은 설명은 임대차가 쌍무, 유상계약이라는 것입니다. 부동산매매는 합의만으로 성립하는 낙성계약이지 요물계약이 아니고, 중개계약은 민법상 전형계약이 아닙니다. 교환계약은 유상·쌍무·일시적 계약이며, 증여는 편무·무상계약입니다.
시험 포인트: 매매·교환·임대차는 쌍무·유상·낙성계약
문제 71
甲은 자신의 X건물을 乙소유 Y토지와 서로 교환하기로 합의하면서 가액차이로 발생한 보충금의 지급에 갈음하여 Y토지에 설정된 저당권의 피담보채무를 이행인수하기로 약정하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
교환계약에서 보충금 대신 상대방 토지의 피담보채무를 이행인수하기로 했다면, 특별한 사정이 없는 한 甲은 보충금을 제외한 X건물 소유권을 이전하면 계약상 의무를 다한 것이 된다는 것이 판례이므로 이 설명이 옳습니다. 교환은 쌍무계약이라 위험부담 법리가 적용되고, 유상계약이라 매도인 담보책임이 준용됩니다. 인수인이 변제를 게을리해 상대방이 대신 변제했다면 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 시가를 조금 높게 고지한 것은 위법성이 없어 불법행위가 아닙니다.
시험 포인트: 교환은 쌍무·유상계약, 가액 과장 고지는 기망 아님
문제 72
계약금에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ⑤
계약금 일부만 지급된 경우 해약금 해제의 기준은 실제 지급된 금액이 아니라 약정한 계약금 전액이라는 것이 판례입니다. 따라서 매도인이 받은 일부금액의 배액만 상환하고 해제할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 해약금 해제에는 채무불이행이 없으므로 손해배상 청구가 불가하고, 계약금계약은 매매에 부수하는 종된 계약입니다. 위약금 특약이 있으면 위약금 성질도 가지며, 해약금 해제권은 당사자 합의로 배제할 수 있습니다.
시험 포인트: 계약금 일부 지급 시 해제 기준은 약정 계약금 전액
문제 73
이행지체로 인한 계약의 해제에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
당사자 일방 또는 쌍방이 수인인 경우 계약의 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 합니다(제547조, 해제권 불가분성). 따라서 1인에 대해 하더라도 효력이 있다는 설명이 틀렸습니다. 이행최고에 일정 기간을 명시하지 않아도 상당한 기간이 지나면 해제할 수 있고, 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않습니다. 정기행위는 최고 없이 해제할 수 있으며, 상대방의 이행불능이 명백한지는 해제 시를 기준으로 판단합니다.
시험 포인트: 해제권 불가분성, 전원에 의해 전원에 대해
문제 74
매매의 일방예약에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다(제564조 제1항). 따라서 이 설명이 옳습니다. 예약은 본계약 체결 의무를 지우는 채권계약이지 물권계약이 아닙니다. 예약완결권의 행사기간은 제척기간이라 당사자 주장이 없어도 법원이 직권으로 고려해야 하고, 목적물이 전부 멸실되어 이행불능이면 완결권을 행사할 수 없습니다. 행사기간 약정이 없으면 예약 성립일부터 10년 내에 행사해야 합니다.
시험 포인트: 예약완결권은 형성권, 제척기간 10년, 직권조사
문제 75
甲이 2017.2.10. 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?
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정답 ⑤
보증금 6억원은 당시 지역별 적용 기준 보증금을 넘으므로 우선변제권, 최단기 1년 보장, 임차권등기명령 규정은 적용되지 않고 대항력과 계약갱신요구권 등만 적용됩니다. 따라서 경매 시 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 갱신요구권은 전체 임대차기간 5년 범위에서 행사할 수 있고 갱신된 임대차는 전과 동일한 조건입니다. 최단기 규정이 없으므로 6개월 약정도 유효하며, 임차권등기명령은 신청할 수 없습니다.
시험 포인트: 기준 초과 상가임대차는 대항력·갱신요구권만, 우선변제 불가
문제 76
甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ①
경매로 선순위 저당권 乙은 물론 후순위 丁의 저당권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 옳은 설명은 乙의 저당권이 소멸한다는 것입니다. 甲의 대항력은 소멸하는 최선순위 저당권보다 뒤에 갖춰졌으므로 매수인 戊에게 대항할 수 없고, 戊가 임대인 지위를 승계하지 않으며 甲은 임대차 존속을 주장할 수 없습니다. 확정일자 기준으로 甲은 乙보다 후순위, 丁보다는 선순위이므로 丁이 甲보다 먼저 변제받는다는 설명도 틀렸습니다.
시험 포인트: 최선순위 저당권보다 늦은 대항력은 경매로 소멸
문제 77
甲은 조세포탈ㆍ강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ③
탈법 목적 없는 배우자 간 명의신탁은 특례로 유효하므로, 대외적으로는 수탁자 乙이 소유자입니다. 따라서 신탁자 甲은 불법점유자 丁에게 직접 소유물반환청구를 할 수 없고 乙을 대위하여 행사해야 하므로 그 설명이 틀렸습니다. 대내적으로는 신탁자가 소유자이므로 乙은 甲에게 소유권을 주장할 수 없고, 甲의 처분은 타인 권리매매가 아닙니다. 丙이 乙의 배신행위에 적극 가담했다면 그 매매는 무효이며, 그렇지 않으면 丙이 소유권을 취득합니다.
시험 포인트: 유효한 명의신탁에서 대외적 소유자는 수탁자
문제 78
甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ②
가등기담보법상 청산금 통지 후 2개월의 청산기간이 지나기 전에 마친 본등기는 강행규정 위반으로 무효입니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 채무변제가 가등기말소보다 먼저 이행되어야 하므로 동시이행 관계가 아닙니다. 청산기간 전에 한 청산금 권리의 양도는 후순위권리자에게 대항하지 못하고, 후순위권리자는 청산기간 내에 한하여 변제기 전이라도 경매를 청구할 수 있습니다. 경매로 매각되면 가등기담보권은 소멸합니다.
시험 포인트: 청산기간 경과 전 본등기는 무효, 후순위자 경매청구는 청산기간 내
문제 79
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 있어야만 하는 경우는?
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정답 ①
집합건물법상 재건축 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다(제47조). 따라서 정답은 재건축 결의입니다. 시험 당시 공용부분의 변경, 규약의 설정·변경·폐지, 구분소유권의 경매청구, 전유부분 사용금지 청구는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 필요한 사항이었습니다. 의결정족수는 사안별로 구분하여 외워 두어야 합니다.
시험 포인트: 재건축·건물 복구(대규모 멸실) 등은 5분의 4, 경매청구·규약은 4분의 3
문제 80
선순위 담보권 등이 없는 주택에 대해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
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정답 ④
임차인이 경매절차에서 주택의 소유권을 취득하면 임대인 지위를 승계하여 보증금반환채무가 혼동으로 소멸하므로, 종전 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 따라서 청구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 임차권은 상속될 수 있고, 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미칩니다. 묵시적 갱신의 존속기간은 2년이며, 보증금반환채권이 가압류된 후 주택이 양도되면 가압류채권자는 양수인에 대하여만 효력을 주장할 수 있습니다.
시험 포인트: 임차인이 경락받으면 보증금반환채무는 혼동으로 소멸