공인중개사 1차 27회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
27회 출제 분석
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과목
문항
부동산학개론
40
민법 및 민사특별법
40
민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
부동산학개론
문제 1
다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?
○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다. ○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다. ○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
①부동성
②개별성
③인접성
④영속성
⑤적재성
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정답 ④
토지는 사용해도 닳아 없어지지 않는 영속성(불변성)을 가집니다. 영속성 때문에 소유에 따른 자본이익과 이용에 따른 운용이익이 함께 생기고, 가격이 떨어져도 소모되지 않으므로 매각을 미룰 수 있으며, 오래 보유·이용하므로 관리의 중요성이 커집니다. 부동성은 지역분석·외부효과, 개별성은 일물일가 불성립, 인접성은 협동적 이용·외부효과, 적재성은 건물을 지지하는 지반 기능과 관련됩니다. 시험 포인트: 자본이익·운용이익, 매각 연기, 관리 중요성은 영속성의 파생현상입니다.
문제 2
부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으로 옳은 것은?
①공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로․둑 및 그 부속시설물의 부지의 지목을 유지(溜池)라고 한다.
②건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설로, 무도학원은 위락시설로 분류한다.
③택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다.
④주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다.
⑤국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 중요시설물보존지구로 지정한다.
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정답 ②
건축법령상 용도별 분류에서 운전학원과 정비학원은 자동차 관련 시설, 무도학원은 위락시설에 속하므로 옳은 설명입니다. 인공적인 수로·둑과 부속시설물 부지의 지목은 유지가 아니라 구거입니다. 택지·농지·임지 지역 상호 간에 전환되는 지역의 토지는 이행지가 아니라 후보지입니다. 주택 외 건축물로서 주거시설로 이용 가능한 시설은 도시형 생활주택이 아니라 준주택입니다. 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위한 지구는 공용시설보호지구입니다. 시험 포인트: 구거와 유지, 후보지와 이행지, 준주택과 도시형 생활주택을 구별합니다.
문제 3
부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
①복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
②민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.
④준부동산은 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
⑤토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다.
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정답 ③
기술적(물리적) 개념의 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등을 의미합니다. 생산요소와 자산은 경제적 개념에 해당하므로 기술적 개념에 생산요소·자산을 넣은 설명이 틀렸습니다. 복합개념은 법률적·경제적·기술적 측면을 함께 보는 것이고, 민법상 부동산은 토지와 그 정착물입니다. 준부동산은 등기·등록으로 공시되는 동산 등이며, 토지와 건물을 하나로 다루는 것이 복합부동산이라는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 경제적 개념은 자산·자본·생산요소·소비재·상품, 기술적 개념은 자연·공간·위치·환경입니다.
문제 4
아파트 매매가격이 16% 상승함에 따라 다세대주택의 매매수요량이 8% 증가하고 아파트 매매수요량이 4% 감소한 경우에, 아파트 매매수요의 가격탄력성(A), 다세대주택 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 다세대주택의 관계(C)는?(단, 수요의 가격탄력성은 절대값으로 표시하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
①A: 0.25, B: 0.5, C: 대체재
②A: 0.25, B: 2, C: 보완재
③A: 0.5, B: 0.25, C: 대체재
④A: 0.5, B: 2, C: 보완재
⑤A: 2, B: 0.5, C: 대체재
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정답 ①
가격탄력성은 수요량 변화율을 가격 변화율로 나눈 값입니다. 아파트 수요의 가격탄력성 A = 4% ÷ 16% = 0.25입니다. 다세대주택 수요의 교차탄력성 B = 다세대 수요량 변화율 8% ÷ 아파트 가격 변화율 16% = 0.5입니다. 교차탄력성이 양(+)이므로 아파트 가격이 오를 때 다세대주택 수요가 늘어나는 대체재 관계입니다. 따라서 A 0.25, B 0.5, C 대체재가 정답이며, 교차탄력성이 음(-)이었다면 보완재가 됩니다. 시험 포인트: 교차탄력성 부호가 양이면 대체재, 음이면 보완재입니다.
문제 5
수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 수요의 가격탄력성은 절대값을 의미하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
①미세한 가격변화에 수요량이 무한히 크게 변화하는 경우 완전탄력적이다.
②대체재의 존재여부는 수요의 가격탄력성을 결정하는 중요한 요인 중 하나이다.
③일반적으로 부동산 수요에 대한 관찰기간이 길어질수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.
④일반적으로 재화의 용도가 다양할수록 수요의 가격탄력성은 커진다.
⑤수요의 가격탄력성이 비탄력적이라는 것은 가격의 변화율에 비해 수요량의 변화율이 작다는 것을 의미한다.
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정답 ③
관찰기간이 길어질수록 수요자가 대체재를 찾거나 소비를 조정할 시간이 생기므로 수요의 가격탄력성은 커집니다. 따라서 관찰기간이 길어질수록 탄력성이 작아진다는 설명이 틀렸습니다. 미세한 가격변화에 수요량이 무한히 변하면 완전탄력적이고, 대체재가 많을수록·용도가 다양할수록 탄력성은 커집니다. 비탄력적이라는 것은 가격 변화율보다 수요량 변화율이 작다는 뜻이라는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 기간이 길수록, 대체재가 많을수록, 용도가 다양할수록 탄력성이 커집니다.
문제 6
A, B, C부동산시장이 다음과 같을 때 거미집이론에 따른 각 시장의 모형형태는?(단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)
구 분
A시장
B시장
C시장
수요곡선 기울기
-0.8
-0.3
-0.6
공급곡선 기울기
0.6
0.3
1.2
①A: 수렴형, B: 발산형, C: 순환형
②A: 순환형, B: 발산형, C: 수렴형
③A: 발산형, B: 수렴형, C: 순환형
④A: 수렴형, B: 순환형, C: 발산형
⑤A: 발산형, B: 순환형, C: 수렴형
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정답 ⑤
가격이 Y축, 수량이 X축일 때 거미집이론은 기울기의 절댓값을 비교합니다. 공급곡선 기울기가 수요곡선 기울기보다 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형입니다. A시장은 수요 0.8이 공급 0.6보다 커서 발산형, B시장은 둘 다 0.3으로 같아 순환형, C시장은 공급 1.2가 수요 0.6보다 커서 수렴형입니다. 따라서 A 발산형, B 순환형, C 수렴형이 정답입니다. 탄력성으로 판단할 때는 기울기와 반대로 수요가 더 탄력적이면 수렴형입니다. 시험 포인트: 기울기 기준으로는 공급 기울기가 더 클 때 수렴형입니다.
문제 7
부동산 공급 및 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①부동산 수요가 증가할 때 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산가격은 더 크게 상승한다.
②공급량은 주어진 가격수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대수량이다.
③해당 부동산 가격 변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공급곡선상에서 점의 이동으로 나타난다.
④물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지가격 변화에 대해 완전비탄력적이다.
⑤용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급곡선은 이전에 비해 비탄력적이 된다.
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정답 ①
수요가 증가할 때 공급곡선이 탄력적이면 가격 상승분이 공급량 증가로 흡수되어 가격은 덜 상승합니다. 따라서 공급이 탄력적일수록 가격이 더 크게 오른다는 설명이 틀렸고, 실제로는 비탄력적일수록 가격이 크게 오릅니다. 공급량은 주어진 가격에서 공급하려는 최대수량이며, 해당 재화 가격 변화는 곡선상 점의 이동입니다. 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적이고, 용도변경 규제가 강해지면 공급은 더 비탄력적이 됩니다. 시험 포인트: 공급이 비탄력적일수록 수요 증가 시 가격 상승폭이 큽니다.
문제 8
각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X산업의 입지계수(locational quotient)가 1을 초과하는 도시를 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
(단위:명)
구 분
A도시
B도시
C도시
D도시
전 국
X산업
400
1,200
650
1,100
3,350
Y산업
600
800
500
1,000
2,900
합 계
1,000
2,000
1,150
2,100
6,250
①A, B
②A, C
③B, C
④B, D
⑤C, D
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정답 ③
입지계수는 (지역의 X산업 고용자 수 ÷ 지역 전체 고용자 수) ÷ (전국 X산업 고용자 수 ÷ 전국 전체 고용자 수)입니다. 전국 비율은 3,350 ÷ 6,250 = 0.536입니다. A도시는 400 ÷ 1,000 = 0.4로 입지계수 약 0.75, B도시는 1,200 ÷ 2,000 = 0.6으로 약 1.12, C도시는 650 ÷ 1,150 ≒ 0.565로 약 1.05, D도시는 1,100 ÷ 2,100 ≒ 0.524로 약 0.98입니다. 따라서 1을 넘는 도시는 B와 C입니다. 시험 포인트: 입지계수가 1보다 크면 그 산업은 해당 지역의 기반산업(특화산업)으로 봅니다.
문제 9
주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.
②고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.
③저소득층은 다른 요인이 동일할 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.
④고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.
⑤도시 전체에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.
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정답 ②
주거분리에서 고소득층과 저소득층 주거지가 인접하면 경계지역의 저소득층 주택은 고소득층 지역의 정(+)의 외부효과를 누려 할증되어 거래되고, 고소득층 주택은 부(-)의 외부효과로 할인되어 거래됩니다. 따라서 저소득층 주택이 할인, 고소득층 주택이 할증된다는 설명은 반대로 되어 있어 틀렸습니다. 주거분리의 의미, 저소득층의 고소득층 주거지 근접 선호, 침입과 천이 현상, 근린지역 단위 발생은 모두 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 경계지역에서는 저소득층 주택이 할증, 고소득층 주택이 할인됩니다.
문제 10
다음의 내용을 모두 설명하는 지대는?
○ 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생함 ○ 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함 ○ 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함
①마샬(A.Marshall)의 준지대
②리카도(D.Ricardo)의 차액지대
③알론소(W.Alonso)의 입찰지대
④튀넨(J.H.von Thünen)의 위치지대
⑤마르크스(K.Marx)의 절대지대
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정답 ⑤
마르크스의 절대지대설은 지대가 토지 사유화와 소유자의 독점적 지위 때문에 발생한다고 봅니다. 그래서 비옥도나 생산력과 관계없이 최열등지에서도 지대가 생깁니다. 리카도의 차액지대는 비옥도 차이로 생기며 최열등지에는 지대가 없다고 봅니다. 마샬의 준지대는 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 일시적 소득이고, 알론소의 입찰지대는 도심 거리별 최대 지불용의액, 튀넨의 위치지대는 수송비 차이에 따른 지대입니다. 시험 포인트: 최열등지에도 지대가 발생한다는 것은 절대지대설의 핵심입니다.
문제 11
부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?
①효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는가에 따라 구분될 수 있다.
②강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과이윤을 얻을 수 없다.
③강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.
④약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.
⑤준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.
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정답 ④
약성 효율적 시장은 과거의 역사적 정보가 이미 시장가치에 반영된 시장이므로, 과거 자료를 분석하는 기술적 분석으로는 정상이윤을 초과하는 이윤을 얻을 수 없습니다. 따라서 약성 효율적 시장에서 과거 자료 분석으로 초과이윤을 얻을 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 강성 효율적 시장은 미공표 정보까지 반영되어 초과이윤이 불가능하며 완전경쟁시장에 가장 가깝습니다. 시험 포인트: 약성은 과거 정보, 준강성은 공표 정보, 강성은 미공표 정보까지 반영됩니다.
문제 12
부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가상승이 동시에 나타나는 현상은?
①콘드라티에프 파동(kondratiev wave)
②스태그플레이션(stagflation)
③디플레이션(deflation)
④쥬글라 파동(juglar wave)
⑤키친 파동(kitchin wave)
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정답 ②
스태그플레이션은 경기 침체(stagnation)와 물가 상승(inflation)이 동시에 나타나는 현상입니다. 따라서 불황과 물가상승이 함께 나타나는 현상은 스태그플레이션입니다. 디플레이션은 물가가 지속적으로 하락하는 현상입니다. 콘드라티에프 파동은 약 50년 주기의 장기 파동, 쥬글라 파동은 설비투자와 관련된 약 10년 주기의 중기 파동, 키친 파동은 재고 변동과 관련된 약 40개월 주기의 단기 파동입니다. 시험 포인트: 불황과 물가상승의 동시 발생은 스태그플레이션입니다.
문제 13
A, B도시 사이에 C도시가 위치한다. 레일리(W.Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?(단, C도시의 인구는 모두 구매자이고, A, B도시에서만 구매하는 것으로 가정하며, 주어진 조건에 한함)
○ A도시 인구 수: 400,000명 ○ B도시 인구 수: 100,000명 ○ C도시 인구 수: 50,000명 ○ C도시와 A도시 간의 거리: 10km ○ C도시와 B도시 간의 거리: 5km
①A: 15,000명, B: 35,000명
②A: 20,000명, B: 30,000명
③A: 25,000명, B: 25,000명
④A: 30,000명, B: 20,000명
⑤A: 35,000명, B: 15,000명
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정답 ③
레일리의 소매인력법칙에서 두 도시가 중간 도시의 구매자를 끌어들이는 비율은 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례합니다. A의 유인력 비율은 400,000 ÷ 10² = 4,000, B는 100,000 ÷ 5² = 4,000으로 같습니다. 따라서 C도시 인구 50,000명은 A와 B에 1 : 1로 나뉘어 각각 25,000명이 유인됩니다. A도시 인구가 B의 4배이지만 거리도 2배여서 제곱하면 4배가 되어 효과가 상쇄된 것입니다. 시험 포인트: 유인력은 인구 ÷ 거리의 제곱으로 계산합니다.
문제 14
정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?
①개발부담금 부과 제도는 정부의 직접적 시장개입수단이다.
②공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
③정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.
④시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
⑤토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.
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정답 ①
개발부담금은 개발이익의 일부를 환수하는 조세·부담금 성격의 수단으로, 시장 가격과 수익에 영향을 주는 간접적 시장개입수단입니다. 따라서 직접적 개입수단이라는 설명이 틀렸습니다. 직접적 개입수단에는 토지수용, 공공임대주택 공급, 토지비축, 공영개발 등이 있습니다. 공공임대주택은 소득재분배 효과가 있고, 분양가 규제는 공급 감소와 후생 손실을 낳을 수 있으며, 시장실패는 정부 개입의 근거가 되고, 토지수용 시 보상 갈등이 생길 수 있습니다. 시험 포인트: 조세·부담금·금융지원·보조금은 간접적 개입수단입니다.
문제 15
용도지역ㆍ지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?
①토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.
②국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.
③사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.
④용도지구는 하나의 대지에 중복지정될 수 있다.
⑤국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.
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정답 ②
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위한 지역입니다. 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 지역은 제2종전용주거지역이므로 해당 설명이 틀렸습니다. 용도지역·지구제는 부(-)의 외부효과를 줄이는 정부 정책수단입니다. 용도지구는 중복지정이 가능하며, 국토는 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 구분됩니다. 시험 포인트: 전용주거지역은 양호한 주거환경 보호, 일반주거지역은 편리한 주거환경 조성이 목적입니다.
문제 16
분양가상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?
①주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
②도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위해서이다.
③현재 정부가 시행중인 정책이다.
④신규분양주택의 공급위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.
⑤주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
주택법령상 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용 대상에서 제외됩니다. 따라서 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택에 분양가상한제를 적용한다는 설명이 틀렸습니다. 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되고, 주택가격 안정과 무주택자의 구입 부담 경감을 위해 도입되었습니다. 시험 당시 시행 중인 제도이며, 수익성이 낮아져 신규주택 공급이 위축되거나 품질이 떨어지는 부작용이 나타날 수 있습니다. 시험 포인트: 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용하지 않습니다.
문제 17
정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?
①부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다.
②토지선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.
③부동산거래신고는 부동산 거래신고에 관한 법령에 따라 거래당사자가 매매계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.
④주택선분양제도는 후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.
⑤준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
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정답 ⑤
시험 당시 민간임대주택에 관한 특별법상 준공공임대주택은 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택이므로 옳습니다. 공동주택가격은 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시하므로 시장·군수·구청장이 산정한다는 설명은 틀렸습니다. 토지선매는 강제수용이 아니라 협의에 따라 매수하는 제도입니다. 부동산거래신고는 잔금지급일이 아니라 계약체결일부터 기산했습니다. 주택공급 감소와 건설업체 자금부담 증가는 선분양이 아니라 후분양의 특징입니다. 시험 포인트: 선매는 협의매수이며 수용과 다릅니다.
문제 18
부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
②투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
③순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
④재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
⑤회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
순현재가치법은 투자기간 중 현금흐름을 요구수익률로 재투자한다고 가정하고, 내부수익률법은 내부수익률로 재투자한다고 가정합니다. 요구수익률로 재투자한다는 가정이 더 현실적이므로 재투자율 가정은 순현재가치법이 더 합리적입니다. 따라서 내부수익률법이 더 합리적이라는 설명이 틀렸습니다. 요구수익률에 따라 NPV가 달라지고, 규모가 다르면 수익성지수와 결론이 다를 수 있습니다. 가치가산원리는 NPV에만 적용되며, 회수기간법은 회수기간 이후 현금흐름을 무시합니다. 시험 포인트: 재투자율 가정과 가치가산원리 모두 순현재가치법이 우월합니다.
문제 19
부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다. ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다. ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다. ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㄷ
③ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ
정답 · 해설 보기
정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. ㄱ은 타인자본을 쓰면 위험이 커지므로 틀리고, ㄹ은 총자본수익률과 저당수익률이 같으면 부채비율이 자기자본수익률에 영향을 주지 못하므로 옳습니다. ㄷ은 부의 레버리지는 부채비율을 낮춰도 정의 레버리지로 바뀌지 않으므로 틀립니다. ㄴ은 부채비율(부채÷자기자본) 50%로 보면 10% + (10% - 8%) × 0.5 = 11%가 되어 틀리고, 대부비율 50%로 읽어야 12%가 됩니다. 엄밀한 정의로는 옳은 것이 ㄹ 하나뿐이라 맞는 조합이 없고, 대부비율로 읽을 때만 ㄴ, ㄹ이 성립하는 출제 오류였습니다. 시험 포인트: 자기자본수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) × 부채/자기자본입니다.
문제 20
부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?
①요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.
②총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
③기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.
④순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.
⑤회수 불가능한 임대료수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 빼서 구하며, 재산세는 영업경비에 포함되지만 영업소득세는 영업경비가 아니므로 차감하지 않습니다. 따라서 해당 설명이 옳습니다. 요구수익률은 최소한의 수익률입니다. 총투자수익률은 순영업소득을 총투자액으로 나누며, 세전현금수지를 지분투자액으로 나눈 것은 지분배당률입니다. 기대수익률이 요구수익률보다 커야 투자안이 채택되고, 회수 불가능한 임대료는 대손충당금으로 가능총소득에서 뺍니다. 시험 포인트: 재산세는 영업경비, 영업소득세·부채서비스액·감가상각비는 영업경비가 아닙니다.
문제 21
부동산투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)
ㄱ. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다. ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 낮아진다. ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다. ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 있다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㄷ
③ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답 · 해설 보기
정답 ①
ㄱ은 경기침체로 인한 수익성 악화이므로 사업위험으로 옳습니다. ㄷ은 효율적 프론티어가 같은 위험에서 최대 수익을 주는 포트폴리오의 집합이므로, 수익률을 높이려면 추가 위험을 감수해야 한다는 설명이 옳습니다. ㄴ은 고정금리대출을 하면 인플레이션 시 실질 이자수익이 줄어 대출자의 인플레이션 위험이 오히려 커지므로 틀립니다. ㄹ은 개별 부동산 특성에서 오는 위험은 비체계적 위험이며, 체계적 위험은 분산투자로 제거할 수 없으므로 틀립니다. 따라서 ㄱ, ㄷ입니다. 시험 포인트: 포트폴리오로 제거되는 것은 비체계적 위험뿐입니다.
문제 22
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
②임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있다.
③부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
④부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
⑤부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
부동산은 거래 절차가 복잡하고 거래비용이 크며 매수자를 찾는 데 시간이 걸려 환금성(유동성)이 낮습니다. 따라서 주식 등 금융상품보다 단기간에 현금화할 가능성이 높다는 설명이 틀렸습니다. 실물자산이자 토지의 영속성 덕분에 가치 보존력이 양호하고, 임대사업 법인은 감가상각비와 이자비용을 비용으로 인정받아 절세효과를 얻을 수 있습니다. 저당권과 전세제도로 레버리지를 활용할 수 있으며, 가격이 물가와 함께 오르면 인플레이션 방어 효과가 있습니다. 시험 포인트: 부동산투자의 대표적 단점은 낮은 환금성과 높은 거래비용입니다.
문제 23
다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원) ○ 대출조건 - 대출비율: 부동산가격의 60% - 대출금리: 연 5% - 대출기간: 20년 - 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급) ○ 순영업소득: 연 2억원 ○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ○ 영업소득세율: 20%
①10%
②12%
③15%
④17%
⑤20%
정답 · 해설 보기
정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 대출금은 20억 × 60% = 12억, 지분투자액은 8억, 이자는 12억 × 5% = 0.6억, 감가상각비는 8억 ÷ 20년 = 0.4억입니다. 과세소득은 2억 - 0.6억 - 0.4억 = 1억이고 영업소득세는 0.2억입니다. 세후현금흐름 기준으로는 (2억 - 0.6억 - 0.2억) ÷ 8억 = 15%, 세후순이익 기준으로는 (1억 - 0.2억) ÷ 8억 = 10%가 됩니다. 세후 자기자본수익률의 산정 기준이 명시되지 않아 답이 하나로 정해지지 않은 출제 오류였습니다. 시험 포인트: 감가상각비는 과세소득 계산에서만 빼고 현금유출은 아닙니다.
문제 24
부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
①CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
②MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
고정금리대출에서 시장금리가 하락하면 차입자는 더 낮은 금리로 갈아타기 위해 조기상환을 하므로 대출기관의 조기상환위험이 커집니다. 금리가 상승하면 차입자는 기존의 낮은 금리를 유지하려 하므로 조기상환이 줄어듭니다. 따라서 금리상승 시 조기상환 위험이 커진다는 설명이 틀렸습니다. CMO는 트랜치별 이자율·만기가 다르고, MBB는 초과담보를 제공하는 채권형입니다. MPTS는 지분형으로 조기상환위험을 투자자가 지며, 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급합니다. 시험 포인트: 고정금리대출의 조기상환위험은 금리 하락기에 커집니다.
문제 25
시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 연간 저당상수: 0.2 ○ 대출승인조건(모두 충족하여야 함) - 담보인정비율(LTV): 시장가격기준 60% 이하 - 부채감당률(DCR): 2 이상 ○ 상가의 기존 저당대출금: 1억원
①1억원
②1억 5천만원
③2억원
④2억 5천만원
⑤3억원
정답 · 해설 보기
정답 ②
두 조건을 모두 충족하는 금액 중 작은 값을 구합니다. LTV 기준 최대 대출은 5억 × 60% = 3억이고, 기존 대출 1억을 빼면 추가 가능액은 2억입니다. DCR 기준은 순영업소득 ÷ 부채서비스액 ≥ 2이므로 부채서비스액은 1억 ÷ 2 = 0.5억 이하이고, 저당상수 0.2로 나누면 총 대출가능액은 0.5억 ÷ 0.2 = 2.5억입니다. 기존 대출 1억을 빼면 추가 가능액은 1.5억입니다. 두 값 중 작은 1억 5천만원이 최대 추가 대출가능 금액입니다. 시험 포인트: 복수 조건은 각각 계산한 뒤 작은 값을 택하고 기존 대출을 차감합니다.
문제 26
대출상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)
①원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가한다.
②원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 크다.
③대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)상환방식이 원금균등상환방식보다 항상 더 크다.
④대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 크다.
⑤체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 감소하므로 다른 상환방식에 비해 이자부담이 작다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
원리금균등상환방식은 매기 상환액이 일정하고, 잔액이 줄면서 이자 부분이 감소하는 만큼 원금 부분이 증가하므로 옳은 설명입니다. 원금균등상환방식은 초기에 원금을 더 많이 갚아 누적 이자와 누적원리금이 원리금균등보다 작습니다. 체증식은 초기 상환액이 가장 작으므로 대출 시점 DTI는 체증식이 더 작습니다. 원금균등은 원금이 빨리 줄어 조기상환 시 잔액이 더 작고, 체증식은 초기에 잔액이 늘 수도 있어 이자부담이 가장 큽니다. 시험 포인트: 누적원리금과 이자부담은 원금균등 < 원리금균등 < 체증식 순입니다.
문제 27
부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다.
②자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
③감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
④위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
⑤영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
시험 당시 부동산투자회사법상 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상이고, 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사는 3억원 이상이었습니다. 따라서 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금을 3억원 이상이라 한 설명이 틀렸습니다. 세 종류 구분과 감정평가사·공인중개사 5년 이상 종사자의 자산운용 전문인력 자격은 옳습니다. 위탁관리 리츠는 명목회사로서 지점·직원·상근임원을 둘 수 없으며, 기업구조조정 리츠의 최저자본금은 50억원입니다. 시험 포인트: 설립 자본금은 자기관리 5억원, 위탁관리·기업구조조정 3억원입니다.
문제 28
프로젝트 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
①특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.
②일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.
③프로젝트 금융의 자금은 건설회사 또는 시공회사가 자체계좌를 통해 직접 관리한다.
④프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.
⑤비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
프로젝트 금융은 사업 자금을 시행사나 시공사가 직접 관리하지 않고, 위탁계좌(에스크로 계정)를 통해 제3자가 관리하는 것이 일반적입니다. 이는 자금 유용을 막고 대출기관을 보호하기 위해서입니다. 따라서 건설회사나 시공회사가 자체계좌로 직접 관리한다는 설명이 틀렸습니다. 미래 현금흐름과 사업자산을 담보로 하는 금융기법이고, 금리가 높아 성공 시 금융기관 수익이 크며, 부실화되면 금융기관 부실로 이어질 수 있습니다. 비소구 또는 제한적 소구 금융이라는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 프로젝트 금융 자금은 위탁계좌로 관리됩니다.
문제 29
2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택담보대출의 대환(refinancing)을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년차 말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 기존대출 조건 - 대출금액: 1억원 - 이자율: 연 4% - 만기 10년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급) - 조기상환수수료: 대출잔액의 1% ○ 신규대출 조건 - 대출금액: 기존대출의 잔액 - 이자율: 연 3% - 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연단위 이자 지급) - 취급수수료: 대출금액의 1% ○ 8년간 연금의 현재가치계수(3% 연복리): 7
①3백만원
②4백만원
③5백만원
④6백만원
⑤7백만원
정답 · 해설 보기
정답 ③
대환 후 남은 기간은 8년이고 원금은 만기일시상환이므로 잔액은 1억원 그대로입니다. 기존 대출 이자는 연 1억 × 4% = 400만원, 신규 대출 이자는 연 1억 × 3% = 300만원이므로 매년 100만원을 절감합니다. 8년간 절감액의 현재가치는 100만원 × 7 = 700만원입니다. 대환 비용은 조기상환수수료 1억 × 1% = 100만원과 취급수수료 1억 × 1% = 100만원, 합계 200만원입니다. 따라서 대환 이익의 현재가치는 700만원 - 200만원 = 500만원입니다. 시험 포인트: 대환 이익은 이자 절감액의 현재가치에서 대환 비용을 뺀 값입니다.
문제 30
다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리 방식은?
○ 소유자의 의사능력 및 지휘통제력이 발휘된다. ○ 업무의 기밀유지에 유리하다. ○ 업무행위의 안일화를 초래하기 쉽다. ○ 전문성이 낮은 경향이 있다.
①외주관리
②혼합관리
③신탁관리
④위탁관리
⑤직접관리
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정답 ⑤
직접관리(자가관리)는 소유자가 직접 관리하는 방식으로, 소유자의 의사와 지휘통제력이 잘 발휘되고 업무의 기밀유지에 유리합니다. 반면 관리 업무가 안일해지기 쉽고 전문성이 낮은 단점이 있으므로 제시된 설명에 모두 해당합니다. 위탁관리(외주관리)는 전문업체에 맡겨 전문성이 높지만 기밀유지와 소유자 통제가 약합니다. 혼합관리는 일부만 위탁하는 방식으로 책임 소재가 불분명해질 수 있고, 신탁관리는 신탁회사에 소유권을 이전해 관리하는 방식입니다. 시험 포인트: 통제력·기밀유지는 직접관리, 전문성·효율성은 위탁관리의 장점입니다.
문제 31
부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
②법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.
③시장성분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
④토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.
⑤BTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
민간이 시설을 준공한 뒤 소유권을 공공에 이전하고, 공공이 그 시설을 임차하여 사용하면서 임대료를 지급하는 방식은 BTL(build-transfer-lease)입니다. BTO는 준공 후 소유권을 공공에 귀속시키고 민간이 운영권을 가지되, 사용료로 투자비를 회수하는 방식입니다. 따라서 공공이 임차하여 사용한다고 한 설명은 BTO가 아니어서 틀렸습니다. 부동산개발업의 정의, 이용계획 확정 토지 구입, 시장성분석, 토지신탁방식 설명은 옳습니다. 시험 포인트: BTO는 이용자 사용료로, BTL은 공공의 임대료로 투자비를 회수합니다.
문제 32
부동산개발과 관련하여 다음 설명에 해당하는 도시 및 주거환경정비법령상의 정비사업은?
단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업
①주거환경관리사업
②주택재건축사업
③주택재개발사업
④주거환경개선사업
⑤가로주택정비사업
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정답 ①
시험 당시 도시 및 주거환경정비법상 주거환경관리사업은 단독주택과 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하여 주거환경을 보전·정비·개량하는 사업이었습니다. 따라서 제시된 설명은 주거환경관리사업입니다. 주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역, 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역이 대상입니다. 주거환경개선사업은 저소득 주민 밀집 지역이 대상입니다. 시험 포인트: "보전·정비·개량"과 단독·다세대 밀집 지역은 주거환경관리사업의 표지입니다.
문제 33
다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능총소득에 대한 영업경비 비율은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 호당 임대료 : 연 5백만원 ○ 임대가능호수: 60호 ○ 공실률 : 10% ○ 순영업소득 : 연 2억 1천만원
①2.38%
②10%
③20%
④22.22%
⑤30%
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정답 ③
가능총소득은 호당 임대료 500만원 × 60호 = 3억원입니다. 공실률 10%를 빼면 유효총소득은 3억 × 0.9 = 2억 7천만원입니다. 영업경비는 유효총소득에서 순영업소득을 뺀 값이므로 2억 7천만원 - 2억 1천만원 = 6천만원입니다. 가능총소득에 대한 영업경비 비율은 6천만원 ÷ 3억원 = 20%입니다. 유효총소득 대비로 계산하면 약 22.22%가 되므로, 분모가 가능총소득인지 확인해야 합니다. 시험 포인트: 가능총소득 - 공실 = 유효총소득, 유효총소득 - 영업경비 = 순영업소득입니다.
문제 34
부동산 마케팅 4P[가격(price), 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)]전략과 다음 부동산 마케팅 활동의 연결이 옳은 것은?
ㄱ. 아파트 단지 내 자연친화적 실개천 설치 ㄴ. 부동산 중개업소 적극 활용 ㄷ. 시장분석을 통한 적정 분양가 책정 ㄹ. 주택청약자 대상 경품추첨으로 가전제품 제공
①ㄱ: 제품, ㄴ: 판매촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 유통경로
②ㄱ: 유통경로, ㄴ: 판매촉진, ㄷ: 가격, ㄹ: 제품
③ㄱ: 유통경로, ㄴ: 제품, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매촉진
④ㄱ: 제품, ㄴ: 유통경로, ㄷ: 가격, ㄹ: 판매촉진
⑤ㄱ: 제품, ㄴ: 유통경로, ㄷ: 판매촉진, ㄹ: 가격
정답 · 해설 보기
정답 ④
실개천 설치는 상품 자체의 품질과 차별화를 높이는 것이므로 제품 전략입니다. 중개업소를 적극 활용하는 것은 상품이 수요자에게 전달되는 경로를 다루므로 유통경로 전략입니다. 시장분석으로 적정 분양가를 정하는 것은 가격 전략이고, 청약자 경품추첨은 구매를 촉진하는 판매촉진 전략입니다. 따라서 ㄱ 제품, ㄴ 유통경로, ㄷ 가격, ㄹ 판매촉진이 정답입니다. 중개업소 활용을 판매촉진으로, 경품을 유통경로나 가격으로 연결한 조합은 틀립니다. 시험 포인트: 중개업소 활용은 유통경로, 경품·광고는 판매촉진입니다.
문제 35
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용이 아닌 것은?
①감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
②시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다.
③감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
④둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
⑤하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
감정평가에 관한 규칙상 시장가치는 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위해 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액입니다. 따라서 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 최고가액이라는 설명은 규칙 내용이 아닙니다. 의뢰인 요청 시 시장가치 외의 가치 기준 결정, 현황기준 원칙(불법·일시적 이용 제외), 일괄평가, 구분평가는 모두 규칙에 규정되어 있습니다. 시험 포인트: 시장가치는 통상적 시장에서 성립 가능성이 가장 높은 가액입니다.
문제 36
감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
②지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다.
③대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
④지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
⑤지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
감정평가에서는 먼저 지역분석으로 인근지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악한 뒤, 개별분석으로 대상부동산의 최유효이용과 구체적 가격을 판정합니다. 따라서 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이라는 설명이 틀렸습니다. 지역분석의 대상은 인근지역, 유사지역, 동일수급권이고, 최유효이용 판정에는 개별분석이 필요합니다. 지역분석은 거시적·광역적 분석이고 개별분석은 미시적·국지적 분석이라는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 지역분석이 선행하고 개별분석이 뒤따릅니다.
문제 37
다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치): 1.2억원 ○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치): 1.1억원 ○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치): 1.0억원 ○ 시산가액 조정 방법: 가중치를 부여하는 방법 ○ 가중치: 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함
①1.09억원
②1.10억원
③1.11억원
④1.12억원
⑤1.13억원
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정답 ④
거래사례는 비교방식, 조성비용은 원가방식, 임대료는 수익방식으로 구한 시산가액입니다. 각 가중치를 적용하면 비교방식 1.2억 × 50% = 0.6억, 원가방식 1.1억 × 20% = 0.22억, 수익방식 1.0억 × 30% = 0.3억입니다. 이를 더하면 0.6억 + 0.22억 + 0.3억 = 1.12억원이 감정평가액입니다. 가중치를 방식별로 잘못 짝지으면 다른 값이 나오므로 시산가액이 어느 방식에서 나왔는지 먼저 확인해야 합니다. 시험 포인트: 거래사례는 비교방식, 조성비용은 원가방식, 임대료는 수익방식입니다.
적산법은 기초가액에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더해 적산임료를 구합니다. 환원이율은 수익환원법에서 가액을 구할 때 쓰는 율이므로 ㄱ은 기대이율입니다. 임대사례비교법으로 구한 임료는 비준임료이므로 ㄴ은 비준임료입니다. 순수익에 필요제경비를 더해 수익임료를 구하는 방법은 수익분석법이며, 수익환원법은 가액을 구하는 방법이므로 ㄷ은 수익분석법입니다. 따라서 기대이율, 비준임료, 수익분석법이 정답입니다. 시험 포인트: 적산법은 기대이율, 임대료의 수익방식은 수익분석법입니다.
문제 39
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?
①개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.
②국토교통부장관은 표준지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 행정자치부장관의 검증을 받아야 한다.
③국토교통부장관은 일단의 공동주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가한다.
④시장ㆍ군수ㆍ구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이 발생한 경우에는 7월 1일을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다.
⑤동 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
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정답 ⑤
공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련해 주택가격을 산정할 때 기준으로 활용될 수 있으므로 옳습니다. 개별공시지가에 대한 이의신청은 결정·공시일부터 30일 이내입니다. 표준지공시지가 산정에 행정자치부장관의 검증을 받는 규정은 없습니다. 표준주택은 일단의 단독주택 중에서 선정하며 공동주택이 아닙니다. 공시기준일 이후 분할·합병 등이 발생한 개별주택가격은 6월 1일을 기준으로 결정·공시합니다. 시험 포인트: 표준주택은 단독주택 대상이며, 이의신청 기간은 30일입니다.
문제 40
감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차에 해당하지 않는 것은?
①감정평가 의뢰
②처리계획 수립
③대상물건 확인
④감정평가방법의 선정 및 적용
⑤감정평가액의 결정 및 표시
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정답 ①
감정평가에 관한 규칙 제8조의 절차는 기본적 사항의 확정, 처리계획 수립, 대상물건 확인, 자료수집 및 정리, 자료검토 및 가치형성요인의 분석, 감정평가방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정 및 표시 순서입니다. 감정평가 의뢰는 절차가 시작되기 전 의뢰인의 행위로서 제8조의 절차에 포함되지 않습니다. 따라서 감정평가 의뢰가 해당하지 않는 것입니다. 처리계획 수립, 대상물건 확인, 방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정 및 표시는 모두 규정된 절차입니다. 시험 포인트: 절차의 첫 단계는 의뢰가 아니라 기본적 사항의 확정입니다.
민법 및 민사특별법
문제 41
반사회질서의 법률행위에 해당하여 무효로 되는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 성립 과정에서 강박이라는 불법적 방법이 사용된 데 불과한 법률행위 ㄴ. 강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권을 설정하는 행위 ㄷ. 양도소득세를 회피할 목적으로 실제로 거래한 매매대금보다 낮은 금액으로 매매계약을 체결한 행위 ㄹ. 이미 매도된 부동산임을 알면서도 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 저당권설정행위
①ㄷ
②ㄹ
③ㄱ, ㄴ
④ㄱ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄹ
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정답 ②
민법 제103조의 반사회질서 행위는 법률행위의 내용이나 그 동기가 선량한 풍속에 반하는 경우를 말합니다. 이미 매도된 부동산임을 알면서 매도인의 배임행위에 적극 가담해 이루어진 저당권설정은 이중매매의 법리와 같이 반사회적 행위로 무효이므로 ㄹ만 해당합니다. ㄱ은 강박이라는 하자가 있을 뿐이어서 취소 문제가 되고, ㄴ의 강제집행 면탈 목적 허위 근저당은 통정허위표시로 무효일 뿐 제103조 위반은 아니며, ㄷ의 다운계약서 작성도 판례상 반사회적 행위가 아닙니다. 시험 포인트: 강박·탈세 목적 축소기재·강제집행 면탈 허위표시는 제103조 위반이 아니고, 배임행위 적극 가담은 무효입니다.
문제 42
의사표시의 효력발생에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①표의자가 매매의 청약을 발송한 후 사망하여도 그 청약의 효력에 영향을 미치지 아니한다.
②상대방이 정당한 사유 없이 통지의 수령을 거절한 경우에도 그가 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때에 의사표시의 효력이 생긴다.
③의사표시가 기재된 내용증명우편이 발송되고 달리 반송되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 그 의사표시는 도달된 것으로 본다.
④표의자가 그 통지를 발송한 후 제한능력자가 된 경우, 그 법정대리인이 통지 사실을 알기 전에는 의사표시의 효력이 없다.
⑤매매계약을 해제하겠다는 내용증명우편이 상대방에게 도착하였으나, 상대방이 정당한 사유 없이 그 우편물의 수취를 거절한 경우에 해제의 의사표시가 도달한 것으로 볼 수 있다.
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정답 ④
민법 제111조 제2항에 따르면 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 발송 후 제한능력자가 된 경우 법정대리인이 알기 전까지 효력이 없다는 설명이 틀렸습니다. 청약 발송 후 표의자가 사망해도 청약의 효력은 유지되고, 상대방이 정당한 사유 없이 수령을 거절하면 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때 도달한 것으로 봅니다. 내용증명우편은 발송되고 반송되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 도달한 것으로 봅니다. 시험 포인트: 도달주의 원칙과 발송 후 사망·제한능력은 효력에 영향이 없다는 점을 기억합니다.
문제 43
진의 아닌 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①진의란 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 말하는 것이지 표의자가 진정으로 마음속에서 바라는 사항을 뜻하는 것은 아니다.
②상대방이 표의자의 진의 아님을 알았을 경우, 표의자는 진의 아닌 의사표시를 취소할 수 있다.
③대리행위에 있어서 진의 아닌 의사표시인지 여부는 대리인을 표준으로 결정한다.
④진의 아닌 의사표시의 효력이 없는 경우, 법률행위의 당사자는 진의 아닌 의사표시를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
⑤진의 아닌 의사표시는 상대방과 통정이 없다는 점에서 통정허위표시와 구별된다.
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정답 ②
진의 아닌 의사표시(비진의표시)는 원칙적으로 유효하지만, 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었다면 무효가 됩니다(민법 제107조). 따라서 상대방이 진의 아님을 안 경우 '취소할 수 있다'는 설명은 효과를 잘못 서술한 것입니다. 진의는 표의자가 마음속으로 바라는 바가 아니라 특정 내용의 의사표시를 하려는 생각을 뜻하고, 대리행위에서는 대리인을 기준으로 판단합니다. 무효인 경우에도 선의의 제3자에게 대항하지 못하며, 상대방과의 통정이 없다는 점에서 통정허위표시와 구별됩니다. 시험 포인트: 비진의표시의 효과는 원칙 유효, 예외 무효이며 취소가 아닙니다.
문제 44
甲은 자신의 부동산에 관하여 乙과 통정한 허위의 매매계약에 따라 소유권이전등기를 乙에게 해주었다. 그 후 乙은 이러한 사정을 모르는 丙과 위 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 그에게 소유권이전등기를 해주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 乙은 매매계약에 따른 채무를 이행할 필요가 없다.
②甲은 丙을 상대로 이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
③丙이 부동산의 소유권을 취득한다.
④甲이 자신의 소유권을 주장하려면 丙의 악의를 증명해야 한다.
⑤丙이 선의이더라도 과실이 있으면 소유권을 취득하지 못한다.
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정답 ⑤
통정허위표시는 당사자 사이에서 무효이지만 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다(민법 제108조). 여기서 제3자는 선의이면 충분하고 무과실까지 요구되지 않으므로, 선의라도 과실이 있으면 소유권을 취득하지 못한다는 설명이 틀렸습니다. 甲과 乙의 가장매매는 무효이므로 채무를 이행할 필요가 없고, 선의의 丙은 유효하게 소유권을 취득하므로 甲은 丙에게 말소를 청구할 수 없습니다. 제3자는 선의로 추정되므로 甲이 소유권을 주장하려면 丙의 악의를 증명해야 합니다. 시험 포인트: 통정허위표시의 제3자는 선의만 요구되고 선의는 추정됩니다.
문제 45
甲은 乙 소유의 X토지를 임차하여 사용하던 중 이를 매수하기로 乙과 합의하였으나, 계약서에는 Y토지로 잘못 기재하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①매매계약은 X토지에 대하여 유효하게 성립한다.
②매매계약은 Y토지에 대하여 유효하게 성립한다.
③X토지에 대하여 매매계약이 성립하지만, 당사자는 착오를 이유로 취소할 수 있다.
④Y토지에 대하여 매매계약이 성립하지만, 당사자는 착오를 이유로 취소할 수 있다.
⑤X와 Y 어느 토지에 대해서도 매매계약이 성립하지 않는다.
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정답 ①
당사자 쌍방이 X토지를 매매 목적물로 하기로 의사가 일치했는데 계약서에 Y토지로 잘못 기재한 경우, 이는 오표시무해의 원칙이 적용되는 사례입니다. 계약서 표시와 관계없이 당사자의 일치된 진의대로 X토지에 대해 매매계약이 유효하게 성립합니다. 의사와 표시가 다른 착오의 문제가 아니므로 X토지나 Y토지에 대해 착오 취소를 논할 여지가 없고, Y토지에 대해서는 합의가 없으므로 계약이 성립하지 않습니다. 계약이 아예 성립하지 않는다는 설명도 틀렸습니다. 시험 포인트: 자연적 해석(오표시무해)에 따라 당사자의 일치된 의사대로 계약이 성립하고 착오 취소는 불가합니다.
문제 46
사기에 의한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①아파트분양자가 아파트단지 인근에 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않은 경우에는 기망행위에 해당한다.
②아파트분양자에게 기망행위가 인정된다면, 분양계약자는 기망을 이유로 분양계약을 취소하거나 취소를 원하지 않을 경우 손해배상만을 청구할 수도 있다.
③분양회사가 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하여 수익을 보장한다는 다소 과장된 선전광고를 하는 것은 기망행위에 해당한다.
④제3자의 사기에 의해 의사표시를 한 표의자는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 그 의사표시를 취소할 수 있다.
⑤대리인의 기망행위에 의해 계약이 체결된 경우, 계약의 상대방은 본인이 선의이더라도 계약을 취소할 수 있다.
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정답 ③
상품의 선전·광고에 다소 과장이나 허위가 수반되더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망행위가 아니라는 것이 판례입니다. 첨단 오락타운 조성과 수익 보장을 내세운 상가 분양광고도 이런 과장광고로 보아 기망이 부정되었으므로 이 설명이 틀렸습니다. 반면 인근 공동묘지 조성 사실을 고지하지 않은 것은 신의칙상 고지의무 위반으로 기망행위가 되고, 분양계약자는 취소하거나 취소하지 않고 손해배상만 청구할 수도 있습니다. 대리인의 기망은 제3자의 사기가 아니므로 본인이 선의여도 상대방은 취소할 수 있습니다. 시험 포인트: 거래 관행상 허용되는 과장광고는 기망이 아니고, 대리인은 제3자에 해당하지 않습니다.
문제 47
대리권의 범위와 제한에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①대리인에 대한 본인의 금전채무가 기한이 도래한 경우 대리인은 본인의 허락 없이 그 채무를 변제하지 못한다.
②금전소비대차계약과 그 담보를 위한 담보권설정계약을 체결할 권한이 있는 임의대리인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제할 권한까지 갖는 것은 아니다.
③매매계약체결의 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 중도금과 잔금을 수령할 권한이 있다.
④대리인이 수인인 때에는 각자가 본인을 대리하지만, 법률 또는 수권행위에서 달리 정할 수 있다.
⑤권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위를 할 수 있다.
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정답 ①
민법 제124조는 대리인이 본인의 허락 없이 자기계약·쌍방대리를 하지 못한다고 하면서, 채무의 이행은 예외로 허용합니다. 기한이 도래한 본인의 금전채무를 변제하는 것은 채무의 이행이므로 허락 없이도 할 수 있어 이 설명이 틀렸습니다. 소비대차와 담보권설정 계약의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 해제권까지 포함되지 않고, 매매계약 체결의 대리권에는 중도금·잔금 수령 권한이 포함됩니다. 수인의 대리인은 각자대리가 원칙이며, 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위를 할 수 있습니다. 시험 포인트: 자기계약·쌍방대리 금지의 예외인 채무의 이행을 기억합니다.
문제 48
대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(표현대리는 고려하지 않음)
①본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.
②상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 그 추인여부의 확답을 최고할 수 있고, 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.
③무권대리인의 상대방은 계약 당시에 대리권 없음을 안 경우 계약의 이행을 청구할 수 있다.
④추인은 다른 의사표시가 없는 때에는 계약 시에 소급하여 그 효력이 생기지만 제3자의 권리를 해하지 못한다.
⑤계약 당시에 대리권 없음을 안 상대방은 계약을 철회할 수 없다.
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정답 ③
무권대리인의 상대방에 대한 책임(민법 제135조)은 상대방이 대리권 없음을 알지 못했고 알 수도 없었을 때에만 인정됩니다. 따라서 계약 당시 대리권 없음을 안 상대방은 무권대리인에게 계약의 이행이나 손해배상을 청구할 수 없으므로 이 설명이 틀렸습니다. 무권대리 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없고, 상대방의 최고에 본인이 기간 내 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. 추인은 원칙적으로 계약 시로 소급하되 제3자의 권리를 해하지 못하며, 악의의 상대방은 철회권이 없습니다. 시험 포인트: 최고권은 악의 상대방도 갖지만, 철회권과 무권대리인 책임 추궁은 선의(책임은 무과실까지) 상대방만 갖습니다.
문제 49
법률행위의 취소에 관한 설명으로 옳은 것은?
①취소권은 취소할 수 있는 날로부터 3년 내에 행사하여야 한다.
②취소권은 취소사유가 있음을 안 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
③제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우 악의의 제한능력자는 받은 이익에 이자를 붙여서 반환해야 한다.
④법정대리인의 추인은 취소의 원인이 소멸한 후에 하여야만 효력이 있다.
⑤취소할 수 있는 법률행위는 추인할 수 있는 후에 취소권자의 이행청구가 있으면 이의를 보류하지 않는 한 추인한 것으로 본다.
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정답 ⑤
취소할 수 있는 법률행위에 관하여 추인할 수 있는 후에 취소권자가 상대방에게 이행을 청구하면, 이의를 보류하지 않는 한 추인한 것으로 봅니다(민법 제145조 법정추인). 그래서 이 설명이 옳습니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사해야 하므로 기산점을 바꾼 설명들은 틀렸습니다. 제한능력자는 선의·악의를 묻지 않고 현존이익 한도에서 반환하면 되고, 법정대리인은 취소 원인이 소멸하기 전에도 추인할 수 있습니다. 시험 포인트: 법정추인 사유 중 취소권자의 이행청구와 제한능력자의 현존이익 반환을 정리합니다.
문제 50
민법상 물권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①토지의 일부에 대하여도 점유취득시효로 소유권을 취득할 수 있다.
②1동 건물의 일부도 구조상ㆍ이용상 독립성이 있으면 구분행위에 의하여 독립된 부동산이 될 수 있다.
③미분리의 과실은 명인방법을 갖추면 독립된 소유권의 객체로 된다.
④토지에서 벌채되어 분리된 수목은 독립된 소유권의 객체로 된다.
⑤농지 소유자의 승낙 없이 농작물을 경작한 경우 명인방법을 갖추어야만 토지와 별도로 독립된 소유권의 객체로 된다.
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정답 ⑤
판례는 정당한 권원 없이 타인의 토지에서 농작물을 경작한 경우에도 그 농작물의 소유권은 경작자에게 있다고 봅니다. 이때 명인방법을 갖출 필요도 없으므로 명인방법을 갖추어야만 독립된 소유권의 객체가 된다는 설명이 틀렸습니다. 토지의 일부도 분필 전이라도 점유취득시효의 대상이 될 수 있고, 1동 건물의 일부는 구조상·이용상 독립성과 구분행위가 있으면 구분소유권의 객체가 됩니다. 미분리 과실은 명인방법을 갖추면 독립 거래의 대상이 되고, 벌채되어 분리된 수목은 동산으로 독립된 물건입니다. 시험 포인트: 무단 경작 농작물은 명인방법 없이도 경작자 소유라는 판례를 기억합니다.
문제 51
甲 소유 X토지에 대한 사용권한 없이 그 위에 乙이 Y건물을 신축한 후 아직 등기하지 않은 채 丙에게 일부를 임대하여 현재 乙과 丙이 Y건물을 일부분씩 점유하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲은 乙을 상대로 Y건물의 철거를 구할 수 있다.
②甲은 乙을 상대로 Y건물의 대지 부분의 인도를 구할 수 있다.
③甲은 乙을 상대로 Y건물에서의 퇴거를 구할 수 있다.
④甲은 丙을 상대로 Y건물에서의 퇴거를 구할 수 있다.
⑤乙이 Y건물을 丁에게 미등기로 매도하고 인도해 준 경우 甲은 丁을 상대로 Y건물의 철거를 구할 수 있다.
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정답 ③
건물이 타인 토지 위에 무단으로 서 있는 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물 철거와 대지 인도를 청구할 수 있습니다. 건물 소유자는 건물 점유를 통해 대지를 점유하는 것이므로, 그에게 건물에서의 퇴거를 따로 청구할 수는 없다는 것이 판례입니다. 따라서 乙을 상대로 퇴거를 구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 반면 건물 소유자가 아닌 임차인 丙은 토지 소유자에게 대항할 권원이 없으므로 퇴거를 청구할 수 있고, 미등기 건물을 매수하여 인도받은 丁은 법률상·사실상 처분권자로서 철거 청구의 상대방이 됩니다. 시험 포인트: 철거 청구는 건물 소유자(또는 미등기 매수인)에게, 퇴거 청구는 건물 소유자가 아닌 점유자에게 합니다.
문제 52
등기가 있어야 물권이 변동되는 경우는?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①공유물분할청구소송에서 현물분할의 협의가 성립하여 조정이 된 때 공유자들의 소유권 취득
②건물 소유자의 법정지상권 취득
③분묘기지권의 시효취득
④저당권실행에 의한 경매에서의 소유권 취득
⑤법정갱신된 경우의 전세권 취득
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정답 ①
민법 제187조는 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정합니다. 그런데 공유물분할소송에서 현물분할 협의가 성립해 조정이 된 경우는 그 실질이 협의분할과 같아 형성판결과 달리 보므로, 등기를 마쳐야 분할된 부분의 소유권을 취득한다는 것이 판례입니다. 그래서 등기가 필요한 경우입니다. 법정지상권 취득, 분묘기지권의 시효취득, 저당권 실행 경매에 의한 소유권 취득, 법정갱신된 전세권은 모두 법률 규정 등에 의한 것으로 등기 없이 효력이 생깁니다. 시험 포인트: 공유물분할 조정·협의분할은 등기가 필요하고, 판결에 의한 분할은 등기가 필요 없습니다.
문제 53
점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 틀린 것은?
①선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하면 회복자에 대하여 통상의 필요비 상환을 청구하지 못한다.
②점유물이 점유자의 책임있는 사유로 멸실된 경우 소유의 의사가 없는 선의의 점유자는 손해의 전부를 배상해야 한다.
③점유물에 관한 필요비상환청구권은 악의의 점유자에게도 인정된다.
④필요비상환청구권에 대하여 회복자는 법원에 상환기간의 허여를 청구할 수 있다.
⑤악의의 점유자가 과실(過失)로 인하여 점유물의 과실(果實)을 수취하지 못한 경우 그 과실(果實)의 대가를 보상해야 한다.
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정답 ④
점유자가 지출한 비용 중 필요비는 즉시 상환을 청구할 수 있고, 법원이 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있는 것은 유익비에 한합니다(민법 제203조). 따라서 필요비에 대해 상환기간 허여를 청구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 선의 점유자가 과실을 취득한 경우 통상 필요비는 청구하지 못하고, 필요비상환청구권은 악의 점유자에게도 인정됩니다. 소유의 의사가 없는 점유자는 선의여도 멸실 손해 전부를 배상해야 하며, 악의 점유자는 과실로 수취하지 못한 과실의 대가도 보상해야 합니다. 시험 포인트: 상환기간 허여는 유익비에만 인정되고 필요비에는 인정되지 않습니다.
문제 54
주위토지통행권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①주위토지통행권은 토지와 공로 사이에 기존의 통로가 있더라도 그것이 그 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우에도 인정된다.
②주위토지통행권의 범위는 장차 건립될 아파트의 건축을 위한 이용상황까지 미리 대비하여 정할 수 있다.
③주위토지통행권이 인정되는 경우 통로개설 비용은 원칙적으로 주위토지통행권자가 부담하여야 한다.
④통행지 소유자가 주위토지통행권에 기한 통행에 방해가 되는 축조물을 설치한 경우 주위토지통행권의 본래적 기능발휘를 위하여 통행지 소유자가 그 철거의무를 부담한다.
⑤주위토지통행권의 성립에는 등기가 필요 없다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
주위토지통행권은 통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 인정되며, 그 범위는 현재 토지의 용법에 따른 이용 범위에서 정해야 한다는 것이 판례입니다. 장차 건립될 아파트의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 수는 없으므로 이 설명이 틀렸습니다. 기존 통로가 있어도 토지 이용에 부적합해 실제 기능을 못하면 통행권이 인정되고, 통로개설 비용은 통행권자가 부담합니다. 통행지 소유자가 통행을 방해하는 축조물을 설치하면 철거의무를 지며, 법률 규정에 따른 권리이므로 등기 없이 성립합니다. 시험 포인트: 통행권의 범위는 장래가 아닌 현재의 이용상황을 기준으로 정합니다.
문제 55
민법상 공유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못한다.
②공유자는 특약이 없는 한 지분비율로 공유물의 관리비용을 부담한다.
③공유지분권의 본질적 부분을 침해한 공유물의 관리에 관한 특약은 공유지분의 특정승계인에게 효력이 미친다.
④과반수 지분권자로부터 공유물의 특정 부분에 대한 배타적인 사용ㆍ수익을 허락받은 제3자의 점유는 다른 소수지분권자와 사이에서도 적법하다.
⑤공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와의 협의 없이 자신의 지분 범위를 초과하여 공유물의 일부를 배타적으로 점유하고 있는 경우 다른 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
공유물 관리에 관한 특약은 원칙적으로 공유지분의 특정승계인에게도 승계되지만, 판례는 그 특약이 지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인이 이를 알고 승계하는 등 특별한 사정이 없는 한 당연히 승계되지 않는다고 봅니다. 그래서 이 설명이 틀렸습니다. 공유물 처분에는 다른 공유자의 동의가 필요하고, 관리비용은 지분비율로 부담합니다. 과반수 지분권자에게 허락받은 제3자의 점유는 소수지분권자에게도 적법하며, 시행 당시 판례는 소수지분권자도 보존행위로서 배타적으로 점유하는 다른 소수지분권자에게 인도를 청구할 수 있다고 보았습니다. 시험 포인트: 본질적 부분을 침해하는 관리 특약은 특정승계인에게 당연 승계되지 않습니다.
문제 56
합유에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①합유재산에 관하여 합유자 중 1인이 임의로 자기 단독명의의 소유권보존등기를 한 경우, 자신의 지분 범위 내에서는 유효한 등기이다.
②합유물에 대한 보존행위는 특약이 없는 한 합유자 각자가 할 수 있다.
③합유자 중 일부가 사망한 경우 특약이 없는 한 합유물은 잔존 합유자가 2인 이상이면 잔존 합유자의 합유로 귀속된다.
④부동산에 관한 합유지분의 포기는 등기하여야 효력이 생긴다.
⑤조합체의 해산으로 인하여 합유는 종료한다.
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정답 ①
합유자는 전원의 동의 없이 합유지분을 처분하지 못하고 합유물의 분할도 청구할 수 없습니다. 따라서 합유자 중 1인이 임의로 자기 단독명의로 소유권보존등기를 했다면 그 등기는 자기 지분 범위를 포함해 전부 원인무효라는 것이 판례이므로, 지분 범위 내에서 유효하다는 설명이 틀렸습니다. 합유물의 보존행위는 각자 할 수 있고, 합유자 일부가 사망하면 특약이 없는 한 잔존 합유자에게 귀속되어 상속되지 않습니다. 합유지분 포기는 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기해야 효력이 생기며, 조합체 해산이나 합유물 양도로 합유는 종료합니다. 시험 포인트: 합유자 1인의 단독명의 등기는 지분 범위에서도 무효이고, 합유지분은 상속되지 않습니다.
문제 57
전세권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야 하고, 기존의 채권으로 갈음할 수 없다.
②전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비하고 있다.
③건물 일부에 대한 전세권자는 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다.
④채권담보의 목적으로 전세권을 설정한 경우, 그 설정과 동시에 목적물을 인도하지 않았으나 장래 전세권자의 사용ㆍ수익을 완전히 배제하는 것이 아니라면, 그 전세권은 유효하다.
⑤채권담보 목적의 전세권의 경우 채권자와 전세권설정자 및 제3자의 합의가 있으면 전세권의 명의를 그 제3자로 하는 것도 가능하다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
전세금의 지급은 전세권 성립 요소이지만, 판례는 반드시 현실로 수수되어야 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금 지급을 갈음할 수도 있다고 봅니다. 따라서 기존 채권으로 갈음할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 함께 가지며, 건물 일부의 전세권자는 그 부분 외의 건물 전부에 대해 경매를 청구할 수 없습니다. 채권담보 목적의 전세권도 장래 사용·수익을 완전히 배제하지 않는 한 유효하고, 당사자와 제3자의 합의가 있으면 제3자 명의로 전세권을 설정할 수도 있습니다. 시험 포인트: 전세금은 기존 채권으로 갈음할 수 있고, 건물 일부 전세권자는 건물 전부의 경매를 청구할 수 없습니다.
문제 58
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?
①지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.
②요역지와 분리하여 지역권만을 저당권의 목적으로 할 수 없다.
③승역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 없다.
④요역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 있다.
⑤지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득의 대상이 된다.
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정답 ④
지역권은 불가분성이 있어, 토지 공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못합니다(민법 제293조 제1항). 이는 요역지와 승역지 모두에 적용되므로, 요역지 공유자 1인이 자기 지분만큼 지역권을 소멸시킬 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 지역권은 요역지 소유권에 부종하므로 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없습니다. 또한 계속되고 표현된 지역권에 한하여 시효취득의 대상이 됩니다. 시험 포인트: 지역권의 부종성·불가분성과 시효취득 요건(계속·표현)을 정리합니다.
문제 59
임차인이 임차물에 관한 유치권을 행사하기 위하여 주장할 수 있는 피담보채권을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 보증금반환청구권 ㄴ. 권리금반환청구권 ㄷ. 필요비상환채무의 불이행으로 인한 손해배상청구권 ㄹ. 원상회복약정이 있는 경우 유익비상환청구권
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄹ
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정답 ②
유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권, 즉 견련성 있는 채권을 피담보채권으로 합니다. 필요비상환채무의 불이행으로 인한 손해배상청구권은 원래 채권의 변형으로 물건과 견련성이 있어 유치권을 행사할 수 있으므로 ㄷ만 해당합니다. 보증금반환청구권과 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니라는 것이 판례입니다. 원상회복약정은 유익비상환청구권을 미리 포기하는 특약으로 보므로 유익비상환청구권을 근거로 유치권을 주장할 수 없습니다. 시험 포인트: 보증금·권리금은 견련성이 없고, 원상회복 특약은 비용상환청구권 포기로 봅니다.
문제 60
甲은 자신이 점유하고 있는 건물에 관하여 乙을 상대로 유치권을 주장하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲이 건물의 수급인으로서 소유권을 갖는다면, 甲의 유치권은 인정되지 않는다.
②甲이 건물의 점유에 관하여 선관주의의무를 위반하면, 채무자 乙은 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
③甲은 유치권의 행사를 위해 자신의 점유가 불법행위로 인한 것이 아님을 증명해야 한다.
④채무자 乙이 건물을 직접점유하고 이를 매개로 하여 甲이 간접점유를 하고 있는 경우, 甲의 유치권이 인정되지 않는다.
점유자는 적법하게 점유하는 것으로 추정되므로, 유치권자의 점유가 불법행위로 인한 것이라는 사실은 유치권을 부정하는 상대방이 증명해야 합니다. 따라서 甲이 자신의 점유가 불법행위로 인한 것이 아님을 증명해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 유치권은 타인의 물건에 성립하므로 수급인이 소유권을 가지면 인정되지 않고, 선관주의의무 위반 시 채무자는 소멸을 청구할 수 있습니다. 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유는 유치권의 점유가 될 수 없으며, 점유를 침탈당해도 점유물반환청구로 점유를 회복하면 유치권은 되살아납니다. 시험 포인트: 점유의 적법성은 추정되므로 불법점유의 증명책임은 상대방에게 있습니다.
문제 61
저당권의 물상대위에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①대위할 물건이 제3자에 의하여 압류된 경우에는 물상대위성이 없다.
②전세권을 저당권의 목적으로 한 경우 저당권자에게 물상대위권이 인정되지 않는다.
③저당권설정자에게 대위할 물건이 인도된 후에 저당권자가 그 물건을 압류한 경우 물상대위권을 행사할 수 있다.
④저당권자는 저당목적물의 소실로 인하여 저당권설정자가 취득한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
⑤저당권이 설정된 토지가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의취득된 경우, 저당권자는 그 보상금에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
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정답 ④
물상대위는 저당목적물의 멸실·훼손·공용징수로 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 저당권의 효력이 미치는 것으로, 지급 또는 인도 전에 압류해야 합니다(민법 제370조, 제342조). 목적물 소실로 설정자가 취득한 화재보험금청구권은 대표적인 물상대위 대상이므로 이 설명이 옳습니다. 대위할 물건이 제3자에 의해 압류되어도 특정성이 유지되므로 물상대위가 가능하고, 전세권저당권자는 전세금반환채권에 물상대위할 수 있습니다. 설정자에게 이미 인도된 후에는 물상대위를 할 수 없고, 공익사업법상 협의취득은 사법상 매매와 같아 그 보상금에는 물상대위가 인정되지 않습니다. 시험 포인트: 화재보험금·수용보상금은 물상대위 대상이지만 협의취득 보상금은 아닙니다.
문제 62
법률이나 규약에 특별한 규정 또는 별도의 약정이 없는 경우, 저당권의 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 저당권의 목적인 건물에 증축되어 독립적 효용이 없는 부분 ㄴ. 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 건물에 저당권을 설정한 경우의 토지임차권 ㄷ. 구분건물의 전유부분에 관하여 저당권이 설정된 후, 전유부분의 소유자가 취득하여 전유부분과 일체가 된 대지사용권
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며, 이는 종된 권리에도 유추됩니다(민법 제358조). 건물에 증축되어 독립적 효용이 없는 부분은 부합물이므로 효력이 미칩니다. 토지임차인이 건물에 저당권을 설정한 경우 건물 소유를 위한 토지임차권은 종된 권리로서 저당권의 효력이 미칩니다. 구분건물 전유부분에 저당권을 설정한 후 소유자가 취득한 대지사용권도 전유부분과 일체가 되어 저당권의 효력이 미친다는 것이 판례입니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 해당합니다. 시험 포인트: 저당권의 효력은 부합물·종물뿐 아니라 종된 권리(토지임차권, 대지사용권)에도 미칩니다.
문제 63
甲은 乙에 대한 3억원의 채권을 담보하기 위하여 乙 소유의 X토지와 Y건물에 각각 1번 공동저당권을 취득하고, 丙은 X토지에 피담보채권 2억 4천만원의 2번 저당권을, 丁은 Y건물에 피담보채권 1억 6천만원의 2번 저당권을 취득하였다. X토지와 Y건물이 모두 경매되어 X토지의 경매대가 4억원과 Y건물의 경매대가 2억원이 동시에 배당되는 경우, 丁이 Y건물의 경매대가에서 배당받을 수 있는 금액은?(경매비용이나 이자 등은 고려하지 않음)
①0원
②4천만원
③6천만원
④1억원
⑤1억 6천만원
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정답 ④
공동저당 목적물이 동시에 배당되면 각 부동산의 경매대가에 비례하여 피담보채권의 분담액을 정합니다(민법 제368조 제1항). X토지 4억원과 Y건물 2억원의 비율은 2:1이므로, 甲의 채권 3억원 중 X토지가 2억원, Y건물이 1억원을 분담합니다. Y건물의 경매대가 2억원에서 甲의 분담액 1억원을 먼저 배당하면 1억원이 남습니다. 2번 저당권자 丁의 채권은 1억 6천만원이지만 남은 금액이 1억원뿐이므로 丁은 1억원을 배당받습니다. 참고로 X토지에서는 2억원이 남아 丙은 2억 4천만원 중 2억원을 받습니다. 시험 포인트: 동시배당은 경매대가 비율로 공동저당 채권을 안분한 뒤 후순위자에게 잔액을 배당합니다.
문제 64
甲은 자신의 토지에 주택신축공사를 乙에게 맡기면서, 甲 명의의 보존등기 후 2개월 내에 공사대금의 지급과 동시에 주택을 인도받기로 약정하였다. 2016. 1. 15. 주택에 대하여 甲 명의의 보존등기를 마쳤으나, 乙은 현재까지 공사대금을 지급받지 못한 채 점유하고 있다. 甲의 채권자가 위 주택에 대한 강제경매를 신청하여 2016. 2. 8. 경매개시결정등기가 되었고, 2016. 10. 17. 경매대금을 완납한 丙이 乙을 상대로 주택의 인도를 청구하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 丙은 주택에 대한 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. ㄴ. 乙은 유치권에 근거하여 주택의 인도를 거절할 수 있다. ㄷ. 乙은 동시이행항변권에 근거하여 주택의 인도를 거절할 수 없다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ③
채무자 소유 부동산에 경매개시결정 기입등기가 되어 압류의 효력이 생긴 뒤에 유치권을 취득한 사람은 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 판례입니다. 이 사례의 공사대금 변제기는 보존등기 후 2개월 내인 2016. 3. 15.까지이므로, 2016. 2. 8. 압류 이후에야 변제기가 도래해 유치권이 성립합니다. 따라서 乙은 유치권으로 매수인 丙에게 대항할 수 없어 ㄴ은 틀렸고, 소유자 丙은 소유물반환청구권을 행사할 수 있으므로 ㄱ도 틀렸습니다. 동시이행항변권은 도급계약 당사자인 甲에게만 주장할 수 있으므로 丙에 대해서는 인도를 거절할 수 없어 ㄷ만 옳습니다. 시험 포인트: 유치권은 변제기 도래 시 성립하며, 압류 후 성립한 유치권은 경매 매수인에게 대항하지 못합니다.
문제 65
주택임대차보호법의 적용대상이 되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임차주택이 미등기인 경우 ㄴ. 임차주택이 일시사용을 위한 것임이 명백하게 밝혀진 경우 ㄷ. 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우 ㄹ. 적법한 임대권한을 가진 자로부터 임차하였으나 임대인이 주택소유자가 아닌 경우
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 주거용 여부는 공부상 용도가 아닌 실제 용도를 기준으로 판단합니다. 미등기 주택에도 적용되고(ㄱ), 사무실로 쓰던 건물이 임대차 전에 주거용으로 용도 변경되었다면 적용됩니다(ㄷ). 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에도 적용된다는 것이 판례입니다(ㄹ). 반면 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 법이 적용되지 않으므로 ㄴ은 제외됩니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 해당합니다. 시험 포인트: 미등기·실제 주거용·적법 임대권한자와의 계약은 적용되고, 일시사용 임대차는 적용되지 않습니다.
문제 66
상가건물임대차보호법의 내용으로 옳은 것은?
①임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 한다.
②사업자등록의 대상이 되지 않는 건물에 대해서는 위 법이 적용되지 않는다.
③기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
④전차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 전대인은 전대차계약을 해지할 수 있다.
⑤권리금회수의 방해로 인한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 그 방해가 있은 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.
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정답 ②
상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되므로, 사업자등록 대상이 아닌 건물에는 적용되지 않는다는 설명이 옳습니다. 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 갖추며, 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 시행 당시 기준으로 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 전대인이 전대차를 해지할 수 있는 것은 전차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때이고, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 내에 행사해야 합니다. 시험 포인트: 상가임대차의 대항력 요건, 최단기간 1년, 3기 연체, 권리금 손해배상 기산점(임대차 종료일)을 구별합니다.
문제 67
가등기담보 등에 관한 법률상 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자에게 실행 통지를 할 때 밝히지 않아도 되는 것은?
①청산금의 평가액
②후순위담보권자의 피담보채권액
③통지 당시 담보목적부동산의 평가액
④청산금이 없다고 평가되는 경우 그 뜻
⑤담보목적부동산이 둘 이상인 경우 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권
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정답 ②
가등기담보 등에 관한 법률상 채권자는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지해야 하며, 통지에는 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 합니다. 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지하고, 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 합니다. 후순위담보권자의 피담보채권액은 실행 통지에 밝혀야 할 사항이 아니므로 이것이 정답입니다. 후순위권리자에게는 채권자가 별도로 통지 사실과 내용 등을 알려야 합니다. 시험 포인트: 실행 통지 내용은 부동산 평가액, 채권액, 청산금(없으면 그 뜻), 복수 부동산의 소멸 채권입니다.
문제 68
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 내용으로 틀린 것은?
①전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
②대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
③구분소유자 전원의 동의로 소집된 관리단집회는 소집절차에서 통지되지 않은 사항에 대해서도 결의할 수 있다.
④건물의 시공자가 전유부분에 대하여 구분소유자에게 지는 담보책임의 존속기간은 사용승인일부터 기산한다.
⑤대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 경우, 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
집합건물법상 분양자와 시공자의 담보책임 존속기간은 전유부분의 경우 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분의 경우 사용검사일 또는 사용승인일부터 기산합니다. 따라서 전유부분 담보책임의 존속기간을 사용승인일부터 기산한다는 설명이 틀렸습니다. 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분이고, 대지사용권은 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리입니다. 구분소유자 전원의 동의로 소집된 관리단집회는 통지되지 않은 사항도 결의할 수 있으며, 대지 공유자는 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대해 분할을 청구하지 못합니다. 시험 포인트: 담보책임 기산점은 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사·사용승인일입니다.
문제 69
甲은 2015. 10. 17. 경매절차가 진행 중인 乙 소유의 토지를 취득하기 위하여, 丙에게 매수자금을 지급하면서 丙 명의로 소유권이전등기를 하기로 약정하였다. 丙은 위 약정에 따라 위 토지에 대한 매각허가결정을 받고 매각대금을 완납한 후 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(이자 등은 고려하지 않고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 丙의 관계는 계약명의신탁에 해당한다. ㄴ. 甲과 丙의 명의신탁약정 사실을 乙이 알았다면 丙은 토지의 소유권을 취득하지 못한다. ㄷ. 甲은 丙에 대하여 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ③
경매절차에서 타인에게 매수자금을 주고 그 명의로 매각허가를 받기로 한 경우, 매수인은 명의인이므로 이는 계약명의신탁에 해당합니다(ㄱ 옳음). 판례는 경매의 소유자가 명의신탁약정 사실을 알았더라도 경매의 공공성 등에 비추어 명의수탁자의 소유권 취득은 무효가 되지 않는다고 보므로, 乙이 알았다면 丙이 소유권을 취득하지 못한다는 ㄴ은 틀렸습니다. 명의신탁약정은 무효이므로 甲은 토지 자체를 청구할 수 없고, 丙에게 제공한 매수자금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다(ㄷ 옳음). 따라서 ㄱ, ㄷ이 옳습니다. 시험 포인트: 경매 명의신탁은 계약명의신탁이며, 소유자의 악의와 관계없이 수탁자가 소유권을 취득합니다.
문제 70
甲과 乙의 명의신탁약정에 따라 乙이 丙으로부터 건물을 매수한 후 자신의 명의로 등기한 경우, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 적용되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲이 탈세 목적으로 명의신탁약정을 한 경우 ㄴ. 甲과 乙이 묵시적으로 명의신탁약정을 한 경우 ㄷ. 乙 명의의 등기가 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기인 경우
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 명의신탁약정의 동기나 형식을 묻지 않고 적용됩니다. 종중·배우자 등의 특례도 조세포탈 등의 목적이 없을 때만 인정되므로, 탈세 목적의 명의신탁은 당연히 법의 적용을 받습니다(ㄱ). 명의신탁약정은 명시적일 필요가 없어 묵시적 약정도 포함됩니다(ㄴ). 또한 이 법의 등기에는 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기도 포함되므로 가등기 명의신탁에도 적용됩니다(ㄷ). 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 해당합니다. 시험 포인트: 실명법은 목적·명시 여부를 묻지 않고, 가등기 명의신탁에도 적용됩니다.
문제 71
청약과 승낙에 의한 계약성립에 관한 설명으로 틀린 것은?
①청약과 승낙의 주관적ㆍ객관적 합치에 의해 계약이 성립한다.
②승낙기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 원칙적으로 그 효력을 잃는다.
③계약의 본질적인 내용에 대하여 무의식적 불합의가 있는 경우, 계약을 취소할 수 있다.
④불특정 다수인에 대하여도 청약이 가능하다.
⑤격지자 간의 계약에서 청약은 그 통지가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생한다.
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정답 ③
계약은 청약과 승낙의 주관적·객관적 합치로 성립합니다. 계약의 본질적 내용에 대해 당사자가 모르는 사이에 의사가 일치하지 않은 무의식적 불합의는 합의 자체가 없으므로 계약이 성립하지 않습니다. 성립하지 않은 계약은 취소의 대상이 될 수 없으므로 취소할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 착오는 계약이 성립한 뒤의 문제라는 점에서 구별됩니다. 승낙기간을 정한 청약은 기간 내 승낙 통지를 받지 못하면 효력을 잃고, 청약은 불특정 다수인에게도 할 수 있으며, 청약은 도달한 때 효력이 생깁니다. 시험 포인트: 무의식적 불합의는 계약 불성립이고, 착오 취소와 구별됩니다.
문제 72
甲과 乙이 乙 소유의 주택에 대한 매매계약을 체결하였는데, 주택이 계약 체결 후 소유권 이전 및 인도 전에 소실되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?
①甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매대금의 지급을 청구할 수 없다.
②甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙이 계약금을 수령하였다면 甲은 그 반환을 청구할 수 있다.
③甲의 과실로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.
④乙의 과실로 주택이 소실된 경우, 甲은 계약을 해제할 수 있다.
⑤甲의 수령지체 중에 甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매대금의 지급을 청구할 수 없다.
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정답 ⑤
쌍무계약에서 채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있습니다(민법 제538조 제1항). 따라서 매수인 甲의 수령지체 중 주택이 소실되었다면 乙은 매매대금을 청구할 수 있으므로 청구할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 쌍방 책임 없는 사유로 소실되면 채무자위험부담주의에 따라 乙은 대금을 청구할 수 없고, 이미 받은 계약금은 부당이득으로 반환해야 합니다. 채권자 甲의 과실이면 乙은 대금을 청구할 수 있고, 채무자 乙의 과실이면 이행불능으로 甲은 계약을 해제할 수 있습니다. 시험 포인트: 채권자 귀책사유 또는 수령지체 중 불능이면 채무자는 반대급부를 청구할 수 있습니다.
문제 73
제3자를 위한 계약에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①제3자는 계약체결 당시에 현존하고 있어야 한다.
②요약자의 채무불이행을 이유로 제3자는 요약자와 낙약자의 계약을 해제할 수 있다.
③낙약자는 요약자와의 계약에 기한 동시이행의 항변으로 제3자에게 대항할 수 없다.
④제3자의 수익의 의사표시 후 특별한 사정이 없는 한, 계약당사자의 합의로 제3자의 권리를 변경시킬 수 없다.
⑤낙약자가 상당한 기간을 정하여 제3자에게 수익 여부의 확답을 최고하였음에도 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 제3자가 수익의 의사를 표시한 것으로 본다.
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정답 ④
제3자를 위한 계약에서 제3자가 수익의 의사표시를 하여 권리가 생긴 후에는 계약당사자가 이를 변경시키거나 소멸시키지 못합니다(민법 제541조). 따라서 이 설명이 옳습니다. 제3자는 계약 체결 당시 현존하거나 특정될 필요가 없고, 계약의 당사자가 아니므로 해제권을 갖지 않습니다. 낙약자는 요약자와의 계약에 기한 항변으로 제3자에게 대항할 수 있습니다(제542조). 낙약자의 최고에 기간 내 확답을 받지 못하면 제3자가 수익을 거절한 것으로 봅니다(제540조). 시험 포인트: 수익의 의사표시 후에는 당사자가 제3자의 권리를 변경하지 못하고, 최고 후 무응답은 거절로 봅니다.
문제 74
계약의 해지에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①계약해지의 의사표시는 묵시적으로도 가능하다.
②해지의 의사표시가 상대방에게 도달하면 이를 철회하지 못한다.
③토지임대차에서 그 기간의 약정이 없는 경우, 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
④당사자 일방이 수인인 경우, 그 중 1인에 대하여 해지권이 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.
⑤특별한 약정이 없는 한, 합의해지로 인하여 반환할 금전에는 그 받은 날로부터의 이자를 가하여야 한다.
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정답 ⑤
합의해지는 당사자가 새로운 계약으로 기존 계약을 해소하는 것이므로, 그 효과는 합의 내용에 따르고 해제에 관한 민법 규정이 당연히 적용되지 않습니다. 판례는 특별한 약정이 없는 한 합의해지·합의해제로 반환할 금전에 받은 날부터의 이자를 가산할 의무가 없다고 보므로 이 설명이 틀렸습니다. 해지의 의사표시는 묵시적으로도 할 수 있고 도달 후에는 철회하지 못합니다. 기간 약정이 없는 토지임대차에서 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있으며, 당사자 일방이 수인이면 1인에 대해 해지권이 소멸하면 다른 당사자에 대해서도 소멸합니다. 시험 포인트: 합의해제·해지에는 법정해제의 이자 가산 규정이 적용되지 않습니다.
문제 75
甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하면서 계약금을 수령한 후, 중도금과 잔금은 1개월 후에 지급받기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 乙 사이에 계약금을 위약금으로 하는 특약도 가능하다.
②甲과 乙 사이의 계약금계약은 매매계약의 종된 계약이다.
③乙은 중도금의 지급 후에는 특약이 없는 한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다.
④乙의 해약금에 기한 해제권 행사로 인하여 발생한 손해에 대하여 甲은 그 배상을 청구할 수 있다.
⑤甲과 乙 사이에 해약금에 기한 해제권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다.
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정답 ④
해약금에 의한 해제(민법 제565조)는 채무불이행을 원인으로 하지 않으므로 손해배상청구권이 발생하지 않습니다. 따라서 乙의 해약금 해제로 생긴 손해에 대해 甲이 배상을 청구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 계약금계약은 매매계약에 종된 계약이며, 계약금을 위약금으로 하는 특약도 가능합니다. 당사자 일방이 이행에 착수하면 해약금 해제를 할 수 없으므로 중도금 지급 후에는 계약금 포기로 해제할 수 없습니다. 제565조는 임의규정이어서 해약금 해제권을 배제하는 약정도 유효합니다. 시험 포인트: 해약금 해제는 이행 착수 전까지만 가능하고, 원상회복이나 손해배상 문제가 생기지 않습니다.
문제 76
환매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①부동산에 대한 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다.
②환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.
③부동산에 대한 환매기간을 7년으로 정한 때에는 5년으로 단축된다.
④환매등기가 경료된 나대지에 건물이 신축된 후 환매권이 행사된 경우, 특별한 사정이 없는 한, 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 발생하지 않는다.
⑤특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함된다.
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정답 ①
매매 목적물이 부동산이면 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기해야 제3자에게 효력이 있습니다(민법 제592조). 따라서 환매권 보류를 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 하고, 부동산 환매기간은 5년을 넘지 못하므로 7년으로 정하면 5년으로 단축됩니다. 환매등기가 된 나대지에 건물이 신축된 뒤 환매권이 행사되면 관습상 법정지상권이 생기지 않는다는 것이 판례이며, 환매대금에는 특약이 없는 한 매수인이 부담한 매매비용이 포함됩니다. 시험 포인트: 부동산 환매권은 매매등기와 동시에 등기해야 대항력이 있고, 기간은 최장 5년입니다.
문제 77
임차인의 부속물매수청구권과 유익비상환청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①유익비상환청구권은 임대차 종료 시에 행사할 수 있다.
②부속된 물건이 임차물의 구성부분으로 일체가 된 경우 특별한 약정이 없는 한, 부속물매수청구의 대상이 된다.
③임대차 기간 중에 부속물매수청구권을 배제하는 당사자의 약정은 임차인에게 불리하더라도 유효하다.
④일시사용을 위한 것임이 명백한 임대차의 임차인은 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
⑤유익비상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
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정답 ①
임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 지출 금액이나 증가액을 상환해야 하므로, 유익비상환청구권은 임대차 종료 시에 행사할 수 있습니다(민법 제626조 제2항). 그래서 이 설명이 옳습니다. 임차물의 구성부분으로 일체가 된 물건은 독립성이 없어 부속물매수청구의 대상이 아니고 유익비 문제가 됩니다. 부속물매수청구권 규정은 강행규정이므로 이를 배제하는 임차인에게 불리한 약정은 무효이고, 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다. 비용상환청구는 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 해야 합니다. 시험 포인트: 유익비는 종료 시 청구하고, 비용상환청구의 제척기간은 반환받은 날부터 6개월입니다.
문제 78
甲 소유의 건물을 임차하고 있던 乙이 甲의 동의 없이 이를 다시 丙에게 전대하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
②乙은 丙에게 건물을 인도하여 丙이 사용ㆍ수익할 수 있도록 할 의무가 있다.
③乙과 丙의 전대차계약에도 불구하고 甲과 乙의 임대차관계는 소멸하지 않는다.
④임대차계약이 존속하는 동안에는 甲은 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
⑤乙이 건물의 소부분을 丙에게 사용하게 한 경우에 甲은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
민법 제632조는 임차인이 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의를 요하는 전대 제한 규정을 적용하지 않습니다. 따라서 소부분을 丙에게 사용하게 한 것을 이유로 甲이 해지할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 무단전대는 특별한 사정이 없는 한 해지 사유가 되지만, 전대차 자체는 乙과 丙 사이에서 유효하므로 乙은 丙에게 사용·수익하게 할 의무가 있습니다. 전대차가 있어도 甲과 乙의 임대차는 소멸하지 않고, 임대차가 존속하는 동안 甲은 차임을 받을 수 있으므로 丙에게 불법점유를 이유로 한 손해배상을 청구할 수 없습니다. 시험 포인트: 건물 소부분 전대는 동의가 필요 없고, 무단전대도 당사자 사이에서는 유효합니다.
문제 79
甲은 자신의 X건물(1억원 상당)을 乙의 Y토지(2억원 상당)와 교환하는 계약을 체결하면서 乙에게 8천만원의 보충금을 지급하기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 乙의 교환계약은 서면의 작성을 필요로 하지 않는다.
②乙은 甲의 보충금 미지급을 이유로 교환계약을 해제할 수 없다.
③계약체결 후 이행 전에 X건물이 지진으로 붕괴된 경우, 甲은 乙에게 Y토지의 인도를 청구하지 못한다.
④X건물에 설정된 저당권의 행사로 乙이 그 소유권을 취득할 수 없게 된 경우, 乙은 계약을 해제할 수 있다.
⑤교환계약이 해제된 경우, 甲과 乙의 원상회복의무는 동시이행관계에 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
교환계약은 낙성·불요식 계약이고, 보충금 지급 약정이 있으면 그 보충금에는 매매대금에 관한 규정이 준용됩니다. 보충금 미지급은 채무불이행이므로 乙은 이를 이유로 교환계약을 해제할 수 있어, 해제할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 이행 전 X건물이 지진으로 붕괴되면 쌍방 책임 없는 이행불능으로 채무자위험부담주의에 따라 甲은 Y토지의 인도를 청구하지 못합니다. X건물의 저당권 실행으로 乙이 소유권을 잃으면 매도인 담보책임 규정이 준용되어 해제할 수 있고, 해제 시 쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계입니다. 시험 포인트: 교환은 불요식 유상계약으로 매매 규정(담보책임, 대금 규정)이 준용됩니다.
문제 80
甲 소유의 X토지와 乙 소유의 Y주택에 대한 교환계약에 따라 각각 소유권이전등기가 마쳐진 후 그 계약이 해제되었다. 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전등기를 경료한 자 ㄴ. 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 그에 기한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 마친 자 ㄷ. 계약의 해제 전 甲으로부터 Y주택을 임차하여 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖춘 임차인 ㄹ. 계약의 해제 전 X토지상의 乙의 신축 건물을 매수한 자
①ㄴ
②ㄷ
③ㄹ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ③
민법 제548조 제1항 단서의 제3자는 해제된 계약을 기초로 해제 전에 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람을 말합니다. 해제 전 X토지를 매수해 이전등기한 사람과 가등기를 마친 사람은 보호되는 제3자이고, Y주택을 임차해 대항력을 갖춘 임차인도 판례상 보호되는 제3자입니다. 반면 X토지 위 乙의 신축 건물을 매수한 사람은 해제된 계약의 목적물인 토지에 관하여 권리를 취득한 것이 아니므로 보호되는 제3자가 아닙니다. 따라서 ㄹ만 해당합니다. 시험 포인트: 해제의 제3자는 계약 목적물 자체에 등기·대항력 등 완전한 권리를 취득한 사람입니다.