25회 공인중개사 1차 기출문제 · 해설

건부지는 지상의 건물 때문에 사용·수익이 제한되고, 건물이 최유효이용에 맞지 않으면 철거비 등이 들어 나지보다 낮게 평가되는 것이 일반적입니다. 이를 건부감가라 하므로 건부감가 때문에 건부지가 나지보다 높게 평가된다는 설명이 틀렸습니다. 나지는 정착물이 없고 지상권 등 사법상 사용·수익 제한 권리가 없는 토지이며, 건부지는 건물에 의해 이용이 제한되거나 최유효이용 기대가능성이 낮을 수 있다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 건부감가는 건부지가 나지보다 낮게 평가되는 현상입니다.

초기 상환액을 적게 하고 일정 비율로 매기 상환액을 늘려 가는 방식은 체증식분할상환방식입니다. 장래 소득 증가가 예상되는 젊은 차입자에게 적합하지만 초기에 원금이 덜 줄어 대출기관의 위험이 상대적으로 큽니다. 원리금균등분할상환은 매기 원리금이 같고, 체감식은 상환액이 점차 줄며, 만기일시상환은 만기에 원금을 한꺼번에 갚고, 잔액일시상환은 일부를 분할하다 남은 잔액을 만기에 갚는 방식입니다.
시험 포인트: 처음엔 적게, 점점 많이 갚는 것은 체증식입니다.

가격은 실제 거래에서 이미 지불된 금액이므로 과거의 값이고, 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 현재의 값입니다. 가격을 현재의 값, 가치를 미래의 값이라 한 설명이 틀렸습니다. 가격이 교환의 대가로 지불된 금액이라는 점, 가치는 효용 중심이며 비금전적 편익도 포함한다는 점, 주관적 판단이 반영되어 개인마다 다를 수 있다는 점, 한 시점에도 목적에 따라 가치가 다양하다는 점은 옳습니다.
시험 포인트: 가격은 과거의 값, 가치는 현재의 값입니다.

시험 시행 당시 건축법령상 다중주택은 다수인이 장기간 거주하는 구조로 독립된 주거형태가 아니며 연면적 330m² 이하, 층수 3층 이하인 단독주택이므로 옳은 설명입니다. 연립주택은 1개 동 바닥면적 합계가 660m²를 초과하고 4개 층 이하인 주택입니다. 다가구주택은 공동주택이 아니라 단독주택에 속합니다. 다세대주택은 660m² 이하, 4개 층 이하입니다. 도시형생활주택은 300세대 미만으로 공급되는 주택입니다.
시험 포인트: 연립은 660m² 초과, 다세대는 660m² 이하, 다가구는 단독주택입니다.

재건축조합의 사업성은 분양수입이 늘거나 사업비가 줄면 좋아지고, 반대면 나빠집니다. 부정적 요인은 건설자재 가격 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간 연장, 기부채납 증가로 모두 4개입니다. 일반분양 분의 분양가 상승은 분양수입을 늘리고, 용적률 할증은 분양 가능 면적을 늘리며, 이주비 대출금리 하락은 금융비용을 줄이므로 모두 사업성에 긍정적인 요인입니다.
시험 포인트: 수입 증가·비용 감소는 긍정, 비용 증가·기간 연장은 부정 요인입니다.

수요곡선의 좌측 이동은 가격 외 요인으로 수요 자체가 감소하는 경우입니다. 사회적 인구감소, 아파트 선호도 감소, 대체주택 가격의 하락이 해당하여 모두 3개입니다. 실질소득 증가와 담보대출금리 하락은 수요를 늘려 우측 이동시킵니다. 건축원자재 가격 하락은 공급곡선을 움직이는 요인이고, 아파트 가격 하락은 해당 상품 가격의 변화이므로 곡선 이동이 아니라 곡선 위의 점 이동입니다.
시험 포인트: 자기 가격 변화는 수요량 변화, 그 밖의 요인은 수요 변화입니다.

정착물은 토지와 독립된 것(건물, 등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목, 권원에 의해 타인 토지에서 재배되는 농작물)과 토지의 일부로 취급되는 종속정착물로 나뉩니다. 구거는 용수나 배수를 위한 수로 부지로 토지의 구성부분이므로 토지와 독립된 정착물이 아닙니다. 건물은 별개 부동산이고, 소유권보존등기된 입목은 입목법에 따라 독립 부동산이며, 명인방법을 갖춘 수목과 권원 있는 농작물도 독립하여 거래 대상이 됩니다.
시험 포인트: 구거·돌담·도로포장은 토지에 종속된 정착물입니다.

공급이 불변일 때 수요가 감소하면 수요곡선이 좌측으로 이동하여 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소합니다. 가격이 상승한다는 설명이 틀렸습니다. 공급만 증가하면 가격 하락·거래량 증가입니다. 둘 다 증가할 때 수요 증가가 더 크면 가격 상승·거래량 증가, 둘 다 감소할 때 공급 감소가 더 크면 가격 상승·거래량 감소, 수요 감소가 더 크면 가격 하락·거래량 감소이므로 옳습니다.
시험 포인트: 동시 변화 시 같은 방향 변수는 확정, 나머지는 큰 쪽이 결정합니다.

수요의 가격탄력성은 수요량 변화율을 가격 변화율로 나눈 값입니다. 2.0 = 수요량 변화율 ÷ 4%이므로 수요량 변화율은 8%입니다. 수요법칙에 따라 가격이 오르면 수요량은 줄어들므로 수요량은 8% 감소합니다. 변화율의 크기만 맞추고 방향을 증가로 잡으면 틀리며, 4%는 가격 변화율을 그대로 옮긴 값입니다.
시험 포인트: 수요량 변화율 = 탄력성 × 가격 변화율, 방향은 가격과 반대입니다.

생애주기비용 분석은 건물의 기획·건설부터 운영·폐기까지 드는 총비용을 분석하여 초기투자비와 관리유지비의 균형을 잡는 방법이므로 옳은 설명입니다. 포트폴리오 관점에서 자산·부채의 재무 효율을 최적화하는 것은 법률관리가 아니라 경제적(경영) 관리입니다. 유지는 외형·형태를 바꾸지 않고 양호한 상태를 지속하는 행위입니다. 시장·수요분석은 자산관리 업무이고, 설비·기계 운영과 보수는 시설관리 업무입니다.
시험 포인트: 시설관리는 설비 중심, 자산관리는 가치 극대화 중심입니다.

토지이용을 특정 방향으로 유도하려면 바람직한 용도에는 낮게, 억제할 용도에는 높게 세금을 매기는 차등과세가 필요합니다. 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 임대주택 재산세 중과는 장기적으로 공급이 탄력적이 되어 임차인에게 전가될 수 있고, 보유세 감면은 자가소유를 촉진하며, 취득세 인하는 수요를 늘리고, 공공임대 공급확대는 세금 전가를 완화한다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 용도 유도 목적의 토지세는 용도별 차등과세입니다.

정부 개입의 근거는 시장실패와 형평성 문제입니다. 토지자원배분의 비효율성, 부동산 투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 따른 기반시설 부족은 시장에 맡겨서는 해결이 어려워 정부가 개입하는 이유가 됩니다. 개발부담금 부과는 개발이익을 환수하기 위해 정부가 사용하는 정책 수단이지 개입의 근거가 아닙니다. 근거(왜 개입하는가)와 수단(어떻게 개입하는가)을 구별하는 문제입니다.
시험 포인트: 개발부담금·토지수용·보조금 등은 개입 근거가 아니라 개입 수단입니다.

민감도분석은 투자수익에 영향을 주는 변수(임대료, 공실률, 비용 등)가 변할 때 결과가 얼마나 달라지는지 분석하는 방법입니다. 공급된 부동산이 일정기간 시장에서 소비되는 비율을 조사해 추세를 파악하는 것은 흡수율분석이므로 틀린 설명입니다. 시장분석은 수요·공급 상황 분석, 시장성분석은 매매·임대 가능성 조사, 예비적 타당성분석은 수입·비용의 개략적 수익성 검토, 인근지역분석은 환경요소의 현황과 전망 분석이라는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 소비 비율 조사는 흡수율분석, 변수 변화의 영향은 민감도분석입니다.

시험 당시 임대주택법령상 장기전세주택은 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 건설 또는 매입하여 20년의 범위에서 전세계약 방식으로 공급하는 임대주택이므로 30년이라 한 설명이 틀렸습니다. 임차수요가 탄력적일수록 공급 증가에 따른 임대료 하락폭은 작고, 준공공임대주택 정의는 당시 법령 내용과 같습니다. 시장보다 낮은 임대료의 주택은 차액만큼 보조효과가 있고, 균형보다 낮은 임대료 규제는 공급 축소와 질 저하를 부를 수 있습니다.
시험 포인트: 장기전세주택은 20년 범위의 전세 방식 임대주택입니다.

체계적 위험은 경기변동, 인플레이션, 이자율 변화처럼 시장 전체에 영향을 주는 위험이므로 포트폴리오를 지역별·용도별로 분산해도 제거할 수 없습니다. 분산투자로 줄일 수 있는 것은 개별 자산 고유의 비체계적 위험입니다. 부동산이 인플레이션 방어수단이 될 수 있다는 점, 위험조정할인율의 정의, 체계적 위험이 커질수록 요구수익률이 오른다는 점, 효율적 프론티어가 같은 위험에서 최고 수익률을 주는 대안을 연결한 선이라는 점은 옳습니다.
시험 포인트: 분산투자로 제거되는 것은 비체계적 위험뿐입니다.

혼합관리방식은 자치관리와 위탁관리를 결합해 필요한 부분만 위탁하는 방식으로, 관리 주체가 둘로 나뉘어 문제 발생 시 책임소재가 불분명해지는 단점이 있습니다. 책임소재가 분명해진다는 설명이 틀렸습니다. 위탁관리는 전문성이 높아 대형건물에 유용하고, 경계측량 등은 기술적 관리에 속하며, 부동산관리는 법률·경제·기술의 종합적 접근이 필요하고, 자치관리는 관리요원이 안일해지고 전문성이 부족할 수 있다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 혼합관리의 대표 단점은 책임소재 불분명입니다.

PF 대출에서 금융기관은 사업 자체의 현금흐름을 담보로 하므로 자금 유용과 사업 중단을 막는 장치를 둡니다. 위탁관리계좌로 자금을 통제하고, 시공사에 책임준공 의무를 지우며, 시공사의 지급보증 같은 신용보강을 요구하고, 시행사·시공사에 추가출자를 요구하는 것은 모두 위험을 줄이는 조치입니다. 반면 시행사 개발이익을 먼저 지급하면 사업 현금이 빠져나가 상환재원이 줄어들므로 위험을 오히려 키웁니다.
시험 포인트: 개발이익은 대출 상환 후에 지급되도록 하는 것이 위험 관리입니다.

먼저 자산별 기대수익률을 구합니다. 상가는 0.4×20%+0.6×10%=14%, 오피스텔은 0.4×25%+0.6×10%=16%, 아파트는 0.4×10%+0.6×8%=8.8%입니다. 이를 자산비중으로 가중평균하면 0.2×14%+0.3×16%+0.5×8.8%=2.8%+4.8%+4.4%=12.0%입니다. 따라서 전체 구성자산의 기대수익률은 12.0%입니다. 경제상황 확률을 먼저 적용한 뒤 자산비중을 적용해도 같은 결과가 나옵니다.
시험 포인트: 포트폴리오 기대수익률은 개별 기대수익률의 비중 가중평균입니다.

ㄱ은 두 도시의 흡인력이 인구에 비례하고 거리 제곱에 반비례한다는 레일리의 소매인력법칙입니다. ㄴ은 침입·경쟁·천이 과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 순으로 동심원 형태로 분화한다는 버제스의 동심원이론입니다. ㄷ은 교통망을 따라 부채꼴 모양으로 성장한다는 호이트의 선형이론입니다. ㄹ은 여러 개의 분리된 핵을 중심으로 도시가 형성된다는 해리스와 울만의 다핵심이론입니다.
시험 포인트: 침입·천이는 동심원, 부채꼴은 선형, 여러 핵은 다핵심이론입니다.

거미집이론은 수요곡선 기울기 절댓값보다 공급곡선 기울기 절댓값이 크면 수렴형, 작으면 발산형, 같으면 순환형입니다(가격 P를 좌변에 둔 식 기준). A시장은 P=250-0.5Qd, P=100+(4/3)Qs이므로 수요 기울기 0.5, 공급 기울기 4/3로 공급 쪽이 커서 수렴형입니다. B시장은 P=400-2Qd, P=50+2Qs이므로 두 기울기가 모두 2로 같아 순환형입니다.
시험 포인트: P로 정리한 식에서 공급 기울기가 더 가파르면 수렴형입니다.

후퇴국면은 가격이 하락하기 시작하는 단계로 매수자가 중시되며, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한이 되는 경향이 있습니다. 하한이 된다는 설명이 틀렸습니다. 부동산경기도 회복·상향·후퇴·하향의 순환국면을 보이고, 하향국면은 매수자 중시·사례가격이 상한, 상향국면은 매도자 중시·사례가격이 하한, 회복국면은 매도자 중시·사례가격이 기준 또는 하한이 된다는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 회복·상향은 하한, 후퇴·하향은 상한입니다.

개발정보의 현재가치는 정보를 확실히 알 때와 모를 때의 현재가치 차이입니다. 1년 후 가격차이는 8억 8천만원-6억 6천만원=2억 2천만원이고, 정보가 없으면 신역사가 들어서지 않을 확률 60%만큼 이 차이를 놓치므로 기대 차이는 2억 2천만원×0.6=1억 3,200만원입니다. 이를 요구수익률 10%로 1년 할인하면 1억 3,200만원÷1.1=1억 2천만원입니다. 확률 40%를 곱하면 8천만원이 되어 틀린 값이 나옵니다.
시험 포인트: 정보가치 = 가격차 × (1-실현확률) ÷ (1+요구수익률)입니다.

유효총소득은 가능총소득(임대료수입)에서 공실 및 대손충당금을 빼고 기타소득(영업외 수입)을 더해 구합니다. 따라서 필요한 항목은 임대료수입과 영업외 수입 2개입니다. 영업경비는 유효총소득에서 빼서 순영업소득을 구할 때, 이자상환액은 부채서비스액으로 세전현금흐름을 구할 때, 영업소득세는 세후현금흐름을 구할 때 쓰이고, 감가상각비는 영업소득세 계산 과정에서 공제되는 항목입니다.
시험 포인트: 유효총소득 = 가능총소득 - 공실·대손 + 기타소득입니다.

주택금융시장은 금융기관이 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금대출시장, 투자자로부터 자금을 조달해 대출기관에 공급하는 주택자금공급시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 등으로 구분합니다. 설명은 대출시장과 공급시장의 이름을 서로 바꾸어 틀렸습니다. 부동산시장의 교환·가격결정·공간배분 기능, 수요자 금융 확대를 통한 경기 활성화, 고정금리 대출 금리가 변동금리보다 높다는 점, LTV·DTI 변경이 수요를 바꾼다는 점은 옳습니다.
시험 포인트: 차입자에게 빌려주면 대출시장, 대출기관에 자금을 대면 공급시장입니다.

이 문항은 최종정답 발표에서 복수 정답(두 보기 모두 정답)으로 처리되었습니다. 시가정책은 경쟁업자의 가격 수준에 맞추어 가격을 정하는 정책이고, 위치·방위·층에 따라 가격을 달리하는 것은 신축가격정책이므로 틀렸습니다. 또한 시장세분화는 소비자를 여러 집단으로 나누는 것까지이고, 특정 군집을 표적시장으로 선정하는 것은 표적시장 선정 단계이므로 이 설명도 틀린 것으로 인정되었습니다. 4P 구성, 마케팅믹스의 정의, 촉진관리 요소의 혼합은 옳습니다.
시험 포인트: 위치·층별 차등가격은 신축가격정책입니다.

이 문항은 최종정답 발표에서 복수 정답(두 보기 모두 정답)으로 처리되었습니다. 자기관리 부동산투자회사는 임직원을 상근으로 두는 실체회사이고, 서류상 명목회사로 구조조정 부동산에 투자하는 것은 기업구조조정 부동산투자회사이므로 틀렸습니다. 코픽스는 은행의 자금조달비용을 반영한 기준금리 지수이지 대출금리 자체가 아니므로 이 설명도 틀린 것으로 인정되었습니다. 주택연금, 고정금리 대출, 변동금리 대출의 위험 전가에 관한 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 자기관리 리츠는 실체회사, 코픽스는 대출 기준금리 지수입니다.

자기자본수익률은 자기자본에 귀속되는 이익을 자기자본으로 나눈 값입니다. 대출이자는 2억원×6%=1,200만원이고, 순영업이익 2,000만원에서 이자를 빼면 800만원입니다. 가격 상승률이 0%이므로 자본이득은 없습니다. 따라서 자기자본수익률은 800만원÷1억원=8%입니다. 총투자수익률은 2,000만원÷3억원으로 약 6.7%여서 대출이자율 6%보다 높지만 차이가 작아 지렛대 효과도 크지 않습니다.
시험 포인트: 자기자본수익률 = (순영업이익 - 이자 + 가격상승분) ÷ 자기자본입니다.

LTV와 DTI를 모두 충족해야 하므로 두 기준 중 작은 금액이 대출한도입니다. LTV 70% 기준 한도는 3억원×0.7=2억 1천만원입니다. DTI 60% 기준 연간 원리금 상환 가능액은 3천만원×0.6=1,800만원이고, 이를 저당상수 0.1로 나누면 1억 8천만원입니다. 둘 중 작은 1억 8천만원에서 기존 대출 1억 5천만원을 빼면 추가 대출 가능액은 3천만원입니다. LTV만 적용하면 6천만원이 되어 틀립니다.
시험 포인트: DTI 한도 = 연소득 × DTI ÷ 저당상수, 두 한도 중 작은 값을 씁니다.

허프모형에서 각 점포의 매력도는 면적 ÷ 거리^마찰계수입니다. 그림에서 A할인점은 면적 5,000m², 거리 10km이므로 5,000÷10²=50, B할인점은 면적 20,000m², 거리 20km이므로 20,000÷20²=50입니다. 두 매력도가 같아 B할인점의 이용 확률은 50÷(50+50)=50%입니다. 할인점 이용 인구는 30만 명×60%=18만 명이므로 B할인점 이용객수는 18만 명×0.5=90,000명입니다.
시험 포인트: 허프모형은 매력도 비율로 확률을 구한 뒤 이용 인구를 곱합니다.

가능총소득 4,800만원에서 공실 5%인 240만원을 빼면 유효총소득 4,560만원, 영업경비 240만원을 빼면 순영업소득 4,320만원입니다. 부채서비스액(원금 200만원+이자 800만원) 1,000만원을 빼면 세전현금수지는 3,320만원입니다. 영업소득세는 (순영업소득 4,320만원-이자 800만원-감가상각비 200만원)×20%=3,320만원×20%=664만원입니다. 따라서 세후현금수지는 3,320만원-664만원=2,656만원입니다.
시험 포인트: 과세소득 계산 시 원금상환액은 빼지 않고 이자·감가상각비만 뺍니다.

자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 실체회사이므로 옳은 설명입니다. 위탁관리 부동산투자회사는 명목회사여서 본점 외 지점을 둘 수 없고 직원이나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 기업구조조정 부동산투자회사도 명목회사로 자산운용을 자산관리회사에 위탁합니다. 설립 자본금과 주식 소유한도에 관한 수치도 당시 법령 내용과 맞지 않습니다.
시험 포인트: 자기관리 리츠만 실체회사, 위탁관리·기업구조조정 리츠는 명목회사입니다.

제2차 저당대출시장은 1차 시장에서 발생한 저당대출(채권)을 금융기관이 유동화하여 투자자에게 매각하는 시장입니다. 저당대출을 원하는 수요자와 대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 주택담보대출시장은 제1차 저당대출시장이므로 틀린 설명입니다. 주택금융의 기능, 주택소비금융의 의미, LTV는 담보가치·DTI는 소득 기준이라는 점, 원리금균등분할상환이 원금균등보다 대출 직후 상환액이 적다는 점은 옳습니다.
시험 포인트: 차입자와 금융기관 사이는 1차 시장, 금융기관과 투자자 사이는 2차 시장입니다.

수익성지수는 현금유입의 현재가치 ÷ 현금유출의 현재가치입니다. 유입을 1.1로 나누면 A 110만원, B 약 118.2만원, C 약 163.6만원, D 약 181.8만원이고, 지수는 A 1.1, B 약 0.985, C 약 1.091, D 약 1.070입니다. C와 D를 함께 투자하면 (163.6+181.8)÷320으로 약 1.080이어서 D만 투자할 때(약 1.070)보다 큽니다. 따라서 D 단독이 더 크다는 설명이 틀렸습니다. A와 B를 함께 하면 228.2÷220으로 약 1.037이라 A 단독이 더 크고, A>B, C>D, 최소가 B라는 설명은 옳습니다.
시험 포인트: 결합투자의 수익성지수는 합산 현가를 합산 투자액으로 나눕니다.

표준주택으로 선정된 주택은 그 표준주택가격을 개별주택가격으로 보므로 옳은 설명입니다. 표준주택가격은 국토교통부장관이 조사·평가하여 시·군·구가 아닌 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시합니다. 표준주택가격 공시사항은 지번, 가격, 대지면적·형상, 용도·연면적·구조·사용승인일 등이며 제시된 항목과 다릅니다. 공시기준일 이후 분할·합병 등이 생기면 개별주택가격은 국토교통부장관이 아니라 시장·군수·구청장이 결정·공시합니다.
시험 포인트: 개별주택가격의 결정·공시 주체는 시장·군수·구청장입니다.

표준지공시지가는 토지시장의 지가 정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별 토지를 감정평가하는 경우 기준이 됩니다. 공공용지 매수와 수용·사용 보상, 국공유지 취득·처분, 농업생산기반 정비사업의 환지·체비지 매각, 토지의 관리·매입·매각·경매·재평가는 지가 산정 목적에 해당합니다. 개별주택가격 산정은 표준주택가격을 기준으로 하므로 표준지공시지가 적용 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 표준지공시지가는 토지, 표준주택가격은 주택 가격 산정의 기준입니다.

적정가격은 토지·주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다. 정부가 정책 목적으로 결정·고시한 가격이라는 설명은 틀렸습니다. 감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하는 것, 표준지공시지가는 국토교통부장관이 공시한 표준지의 단위면적당 가격, 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택, 감정평가업의 정의는 옳습니다.
시험 포인트: 적정가격은 정상 거래 시 성립 가능성이 가장 높은 가격입니다.

정액법은 매년 같은 금액을 감가하는 방법입니다. 잔존가치율이 10%이므로 감가 총액은 재조달원가 2억원×(1-0.1)=1억 8천만원이고, 이를 경제적 내용년수 50년으로 나누면 매년 감가액은 360만원입니다. 준공시점부터 기준시점까지 경과년수는 2009년 6월 30일부터 2014년 6월 30일까지 5년이므로 감가수정액은 360만원×5=18,000,000원입니다. 잔존가치를 빼지 않으면 연 400만원, 총 2천만원이 되어 틀립니다.
시험 포인트: 정액법 감가액 = 재조달원가 × (1-잔가율) ÷ 내용년수 × 경과년수입니다.

감정평가에 관한 규칙상 공시지가기준법은 비교표준지 선정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정 순서로 진행합니다. 따라서 ㄱ-ㅁ-ㅂ-ㅅ-ㅈ이 옳습니다. 감가수정은 원가법에서 재조달원가에 적용하는 절차이고, 감가상각은 회계상 개념이며, 사정보정은 거래사례비교법에서 거래사례의 특수한 사정을 바로잡는 절차라 공시지가기준법에는 없습니다. 면적요인 비교도 별도 단계가 아닙니다.
시험 포인트: 공시지가기준법에는 사정보정이 없습니다.

재조달원가는 기준시점에 대상 건물을 새로 짓는 데 드는 비용으로, 표준적 건설비용에 개발업자의 적정 이윤을 포함합니다. 준공 당시 총계 4억원에 건축비지수 변동률(145÷100=1.45)을 곱하면 기준시점 재조달원가는 5억 8천만원입니다. 이를 연면적 1,450m²로 나누면 m²당 400,000원입니다. 대지면적 500m²는 토지 면적이므로 건물 단가 계산에 쓰지 않으며, 이윤을 빼고 공사비계 3억 3천만원만 쓰면 약 33만원이 되어 틀립니다.
시험 포인트: 재조달원가는 개발업자 이윤 포함, 건물 단가는 연면적 기준입니다.

감정평가에 관한 규칙상 건물은 원가법을 주된 방법으로 적용하므로 거래사례비교법이라 한 것이 틀렸습니다. 과수원은 거래사례비교법, 자동차는 거래사례비교법, 항공기는 원가법, 동산은 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용한다는 연결은 옳습니다. 건물·건설기계·선박·항공기는 원가법이 원칙이라는 점을 함께 정리해 두면 좋습니다.
시험 포인트: 건물·선박·항공기·건설기계는 원가법이 주된 방법입니다.

법정추인은 추인할 수 있는 후에 취소권자가 이의 없이 일정한 행위를 하면 추인한 것으로 보는 제도입니다. 기망에서 벗어난 취소권자 乙이 이의 없이 대금을 지급한 것은 이행에 해당하므로 법정추인입니다. 상대방 甲이 대금을 청구하거나 대금채권을 양도하거나 등기서류를 제공한 것은 취소권자의 행위가 아니라 해당하지 않습니다. 취소를 전제로 생길 계약금 반환청구권의 양도는 오히려 취소 의사를 드러낸 것이라 추인이 아닙니다.
시험 포인트: 청구·양도는 취소권자가 했을 때만 법정추인입니다.

불공정한 법률행위는 궁박·경솔·무경험으로 현저하게 공정을 잃은 행위로, 급부와 반대급부 사이의 불균형을 전제합니다. 따라서 대가관계가 없는 부담 없는 증여에는 적용되지 않으므로 이 설명이 틀립니다. 궁박에는 경제적 원인뿐 아니라 정신적·심리적 원인도 포함됩니다. 무효행위의 전환 법리는 불공정한 법률행위에도 적용될 수 있습니다. 대리행위에서 경솔·무경험은 대리인을, 궁박은 본인을 기준으로 판단합니다. 경매에는 불공정한 법률행위 규정이 적용되지 않습니다.
시험 포인트: 무상행위와 경매에는 불공정한 법률행위 규정이 적용되지 않습니다.

배임행위에 적극 가담한 부동산 이중매매는 반사회적 법률행위로 절대적 무효입니다. 그래서 丙에게서 전득한 丁이 선의라도 소유권을 취득하지 못해 이 설명이 틀립니다. 甲·丙의 매매는 무효이고, 乙은 丙과 계약관계가 없어 직접 이전등기를 청구할 수 없지만 甲을 대위하여 등기말소는 청구할 수 있습니다. 특정물에 대한 이전등기청구권은 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 없어 乙은 채권자취소권을 행사할 수 없습니다.
시험 포인트: 반사회적 이중매매는 선의의 전득자에게도 무효입니다.

비진의표시는 원칙적으로 유효하고 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 때 무효입니다. 대출 편의를 위해 명의를 빌려준 사람이 채무를 부담할 의사를 가졌다면 진의에 따른 표시여서 비진의표시가 아니므로 이 설명이 틀립니다. 이 규정은 계약과 상대방 있는 단독행위에 적용됩니다. 사직의사 없이 사용자 지시로 일괄사직서를 낸 경우는 비진의표시입니다. 상대방의 악의·과실은 무효를 주장하는 자가 증명합니다.
시험 포인트: 명의대여자가 채무부담 의사를 가졌다면 진의가 있습니다.

대리권은 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견 개시·파산으로 소멸합니다. 따라서 대리인이 파산선고를 받으면 대리권이 소멸하므로 이 설명이 틀립니다. 대리인이 여럿이면 원칙적으로 각자대리입니다. 자기계약·쌍방대리는 금지되지만 본인의 허락이 있으면 할 수 있습니다. 대리권 남용을 상대방이 알았거나 알 수 있었다면 비진의표시 규정을 유추하여 본인에게 효력이 없습니다. 매매계약 체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금 수령 권한도 포함됩니다.
시험 포인트: 대리인의 파산은 법정·임의대리 공통의 대리권 소멸사유입니다.

상대방이 착오자의 진의에 동의하면 진의대로 효력이 생기므로 착오자는 취소할 수 없어 이 설명이 틀립니다. 법률에 관한 착오도 중요부분의 착오가 될 수 있고, 농지의 상당 부분이 하천인 줄 몰랐던 경우도 같습니다. 합의한 목적물의 지번을 잘못 적은 것은 오표시무해 원칙상 합의한 토지로 계약이 성립하므로 취소할 수 없습니다. 공무원의 법령 오해에 따른 설명으로 국가에 증여한 경우는 판례상 취소할 수 있습니다.
시험 포인트: 상대방이 진의에 동의하면 착오 취소권이 사라집니다.

강제집행을 면할 목적으로 허위의 근저당권을 설정하는 행위는 통정허위표시로 무효일 수는 있어도 판례상 민법 제103조의 반사회적 법률행위에는 해당하지 않습니다. 의무 강제로 얻는 이익에 비해 과도하게 무거운 위약벌 약정, 도박자금 대여, 증언을 조건으로 통상 수준을 넘는 대가를 받기로 한 약정, 공무원 직무에 관한 부정한 청탁의 대가 약정은 모두 반사회적 법률행위로 무효입니다.
시험 포인트: 강제집행 면탈 목적의 허위 근저당권 설정은 제103조 위반이 아닙니다.

대리인은 본인과 동일시되어 제3자의 사기에서 말하는 제3자가 아닙니다. 그래서 대리인의 기망으로 계약한 상대방은 본인의 선의와 관계없이 취소할 수 있어 이 설명이 틀립니다. 소송행위에는 사기·강박 취소 규정이 원칙적으로 적용되지 않습니다. 의사결정의 자유가 완전히 박탈된 의사표시는 무효입니다. 교환계약에서 자기 목적물 시가를 묵비한 것은 기망이 아닙니다. 피해자는 취소하지 않고 제3자에게 불법행위책임을 물을 수 있습니다.
시험 포인트: 대리인의 사기는 제3자의 사기가 아닙니다.

무권대리인이 본인을 단독상속한 뒤 본인 지위에서 추인을 거절하거나 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반합니다. 따라서 乙이 무권대리를 이유로 丙에게 부당이득반환을 청구하는 것도 허용되지 않아 이 설명이 틀립니다. 甲·丙의 매매 자체는 본인에게 효력이 없지만 丙 명의 등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 취급됩니다. 그래서 乙은 丙에게도, 丙에게서 등기를 넘겨받은 丁에게도 말소를 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 무권대리인이 본인을 상속하면 추인을 거절할 수 없습니다.

무효행위의 추인은 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 보는 제도이지만, 반사회적 법률행위처럼 내용 자체가 무효인 행위는 추인해도 효력이 생기지 않습니다. 불공정한 법률행위(ㄱ)와 불법조건이 붙은 법률행위(ㄷ)는 사회질서 위반으로 무효이므로 추인으로 유효해지지 않습니다. 무권대리인의 법률행위(ㄴ)는 본인이 추인하면 소급하여 효력이 생깁니다. 통정허위표시에 의한 임대차계약(ㄹ)은 무효임을 알고 추인하면 그때부터 새로운 법률행위로 효력이 생깁니다.
시험 포인트: 반사회적·불공정한 법률행위는 추인으로도 유효가 되지 않습니다.

조건성취의 효력은 원칙적으로 소급하지 않습니다. 정지조건부 법률행위는 조건이 성취된 때부터 효력이 생기고 소급 특약이 있을 때만 소급하므로, 성립한 때부터 발생한다는 설명이 틀립니다. 조건이 불성취로 확정되면 그 법률행위는 무효입니다. 정지조건부 권리는 성취 전에는 행사할 수 없어 소멸시효가 진행되지 않습니다. 조건부 권리도 일반규정에 따라 처분할 수 있습니다. 소유권유보부 매매에서는 대금 완납 때까지 매도인이 소유권을 보유합니다.
시험 포인트: 조건성취의 효력은 성취한 때부터입니다.

지상권은 독립한 물권이므로 지상권자는 토지소유자의 의사와 관계없이 지상권을 양도하거나 그 존속기간 내에서 토지를 임대할 수 있습니다. 따라서 소유자 의사에 반해 양도할 수 없다는 설명이 틀립니다. 지료는 지상권의 성립요건이 아닙니다. 지상권에 기해 부속시킨 공작물은 권원에 의한 부속이라 토지에 부합하지 않습니다. 구분지상권은 건물 기타 공작물 소유를 위해 설정할 수 있습니다. 담보지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸합니다.
시험 포인트: 지상권의 양도·임대에는 소유자 동의가 필요 없습니다.

등기가 있으면 그에 맞는 권리관계가 있고 절차와 원인도 적법하다고 추정됩니다. 그러나 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기에는 추정력이 없어, 이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정되지 않으므로 이 설명이 틀립니다. 이전등기가 있으면 적법한 절차와 원인으로 취득한 것으로 추정됩니다. 불법말소된 등기의 최종명의인은 회복등기 전에도 적법한 권리자로 추정됩니다. 원인행위의 태양을 다소 다르게 주장해도 추정력은 깨지지 않습니다.
시험 포인트: 가등기에는 추정력이 없습니다.

이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 판례상 부동산을 인도받아 점유하는 매수인의 이전등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않고, 매매를 증명하지 못해도 자주점유 추정은 깨지지 않으며, 시효 진행 중 소유자가 바뀌어도 시효는 중단되지 않습니다. 시효완성 뒤 점유를 넘겨받은 D가 B에게 직접 청구할 수 없다는 내용은 옳게 보이지만, 시행처는 출제 오류로 보아 모두 정답으로 인정했습니다.
시험 포인트: 시효완성 후 점유승계인은 전 점유자의 등기청구권을 대위할 뿐입니다.

법률행위에 의한 부동산물권 변동은 등기해야 효력이 생기고, 상속·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 취득은 등기가 필요 없습니다. 공유토지의 현물분할 합의는 법률행위이므로 등기해야 단독소유권을 취득합니다. 지상권 상속, 건물 신축은 법률 규정에 의한 취득입니다. 건물전세권의 법정갱신도 법률 규정에 의한 변동이라 등기가 필요 없습니다. 구분소유권은 구조상·이용상 독립성과 구분행위가 있으면 등기 없이도 성립합니다.
시험 포인트: 협의에 의한 공유물분할은 등기해야 효력이 생깁니다.

구분소유적 공유는 내부적으로 각자 특정 부분을 단독소유하고 외부적으로는 공유인 관계입니다. 외부의 제3자에게는 공유관계가 유지되므로 乙의 특정 부분을 丙이 방해하면 甲도 보존행위로 방해배제를 청구할 수 있어 이 설명이 틀립니다. 각자 자기 특정 부분을 단독으로 처분할 수 있고, 내부적으로는 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있습니다. 경매로 지분을 취득했다고 이 관계가 당연히 승계되지는 않습니다. 甲은 Y건물에 관습법상 법정지상권을 취득할 수 있습니다.
시험 포인트: 외부관계에서는 공유물 보존행위를 할 수 있습니다.

지상물매수청구권은 건물·공작물·수목 소유를 위한 토지 이용권에서 인정됩니다. 甲은 건물 일부에 전세권을 가진 것이라 지상물매수청구를 할 수 없어 이 설명이 틀립니다. 전세권은 설정행위로 금지하지 않으면 양도할 수 있습니다. 존속기간이 만료하면 용익물권적 권능은 소멸하고 담보물권적 권능만 남습니다. 건물 일부의 전세권자도 건물 전부에 대해 우선변제를 받지만, 경매청구는 전세권이 설정된 부분에 대해서만 할 수 있습니다.
시험 포인트: 건물 일부 전세권은 우선변제는 전부, 경매청구는 해당 부분만입니다.

인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있으므로, 인접지 소유자는 그 설치에 협력할 의무가 있습니다. 따라서 협력할 의무가 없다는 설명이 틀립니다. 경계에 설치된 경계표는 상린자의 공유로 추정됩니다. 토지소유자는 이웃 토지에서 자연히 흘러오는 물을 막지 못합니다. 처마물이 이웃에 직접 떨어지지 않도록 시설을 해야 합니다. 건물은 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상 떨어뜨려야 합니다.
시험 포인트: 경계표·담은 공동비용으로 설치합니다.

지역권은 요역지의 편익을 위한 권리로 요역지 소유권에 부종하므로, 요역지와 분리하여 지역권만 양도하거나 다른 권리의 목적으로 할 수 없습니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 지역권은 상속으로 취득할 수 있습니다. 지역권자는 설정 목적에 따라 타인 토지를 자기 토지의 편익에 이용합니다. 통행지역권의 시효취득은 요역지의 정당한 이용권자만 주장할 수 있어 불법점유자는 주장하지 못합니다. 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 취득합니다.
시험 포인트: 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없습니다.

계약이 무효이면 점유자와 회복자의 관계에 관한 규정이 적용됩니다. 유익비는 가액의 증가가 현존하는 때에 한해 회복자의 선택에 따라 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 악의의 점유자에게는 과실수취권이 없습니다. 과실을 취득한 선의의 점유자는 통상의 필요비를 청구할 수 없고, 사용이익을 반환할 의무도 없습니다. 비용상환청구권은 회복자에게 점유물을 반환할 때 행사할 수 있습니다.
시험 포인트: 과실을 취득한 선의 점유자는 통상의 필요비를 청구하지 못합니다.

계약명의신탁에서 매도인이 악의이면 명의신탁약정과 등기는 무효이고 소유권은 丙에게 남습니다. 다만 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 乙에게서 이전등기를 받은 丁은 선의·악의를 묻지 않고 소유권을 취득해 이 설명이 옳습니다. 乙은 소유권을 취득하지 못하고, 甲은 丙과 계약 당사자가 아니어서 이전등기를 청구할 수 없습니다. 丙의 대금반환과 乙의 등기말소는 동시이행관계입니다. 乙의 처분은 丙의 소유권 침해입니다.
시험 포인트: 명의신탁의 무효는 제3자의 선의를 묻지 않고 대항하지 못합니다.

유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치하는 법정담보물권입니다. 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권을 담보하고(ㄴ), 독립한 물권인 반면 동시이행항변권은 쌍무계약에서 상대방이 이행할 때까지 자기 채무 이행을 거절하는 권능입니다(ㄹ). 두 권리는 요건이 달라 동시에 병존할 수 있습니다(ㄷ). 점유는 유치권의 성립요건이지만 동시이행항변권은 점유를 요건으로 하지 않으므로 ㄱ은 틀립니다.
시험 포인트: 유치권은 물권으로 누구에게나 주장하고, 동시이행항변권은 계약 상대방에게만 주장합니다.

가등기담보법상 청산금 지급 전에 다른 채권자의 강제경매 등이 개시되면 담보가등기권리자는 본등기를 청구할 수 없고 경매절차에서 우선변제를 받을 뿐입니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 담보가등기권리자는 경매를 청구할 수 있고, 경매로 제3자가 소유권을 취득하면 담보가등기권리는 소멸합니다. 귀속정산으로 소유권을 취득하려면 청산절차를 거쳐야 합니다. 후순위권리자는 청산기간 안에 변제기 전이라도 경매를 청구할 수 있습니다.
시험 포인트: 청산금 지급 전 경매가 개시되면 본등기를 청구할 수 없습니다.

동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 한 사람에게 귀속하면 다른 물권은 혼동으로 소멸하지만, 그 물권이 제3자의 권리의 목적인 때에는 소멸하지 않습니다. 지상권에 제3자의 저당권이 설정된 뒤 토지소유자가 지상권을 취득해도 지상권은 소멸하지 않으므로 저당권도 소멸하지 않습니다. 목적물의 전부 멸실, 피담보채권의 시효소멸(부종성), 경매로 인한 매각, 저당권자가 존속시킬 이익이 없는 목적물의 소유권을 취득한 경우(혼동)는 모두 저당권의 소멸원인입니다.
시험 포인트: 혼동되는 권리가 제3자의 권리의 목적이면 소멸하지 않습니다.

유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있어야 성립합니다. 丙이 乙에게 건축자재를 외상으로 공급한 대금채권은 자재 매매에 따른 채권일 뿐 X건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 丙은 유치권을 행사할 수 없으므로 이 설명이 틀립니다. 乙의 수리비채권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 유치권이 성립합니다. 유치권자는 채무자 승낙 없이 담보로 제공할 수 없고, 경매를 신청할 수 있으며, 물권이므로 양수인 丁에게도 대항할 수 있습니다.
시험 포인트: 건축자재 대금채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아닙니다.

저당권은 피담보채권에 부종하므로 채무가 전부 변제되면 말소등기 없이도 저당권은 소멸하여 이 설명이 옳습니다. 저당권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없습니다. 등기는 효력발생요건이지 존속요건이 아니어서 불법말소되어도 저당권은 소멸하지 않습니다. 다만 불법말소 뒤 다른 권리자의 경매로 매각되면 저당권이 소멸해 회복등기를 할 수 없습니다. 무효등기 유용은 이해관계 있는 제3자가 없을 때만 허용되므로 丙이 있으면 할 수 없습니다.
시험 포인트: 저당권은 피담보채권 소멸로 등기 없이 소멸합니다.

3자간 등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 乙 명의 등기가 무효라 소유권은 매도인 丙에게 남습니다. 乙은 소유자가 아니므로 점유자 甲에게 반환을 청구할 수 없어 이 설명이 옳습니다. 甲·丙의 매매는 유효하므로 甲은 丙에게 이전등기를 청구할 수 있고, 丙은 乙에게 말소를 청구할 수 있습니다. 甲은 丙을 대위해 말소를 구할 수 있을 뿐, 乙에게 부당이득을 원인으로 직접 이전등기를 청구하거나 유치권을 주장할 수는 없습니다.
시험 포인트: 3자간 등기명의신탁에서 소유권은 매도인에게 있습니다.

건물 소유 목적의 토지임대차가 끝나고 건물이 현존하면 임차인은 지상물매수를 청구할 수 있습니다. 판례는 건물에 근저당권이 설정되어 있어도 매수청구권을 행사할 수 있다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 무허가건물도 대상이 될 수 있습니다. 차임연체로 해지되면 매수청구를 할 수 없습니다. 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인이 해지통고를 하면 바로 매수청구를 할 수 있습니다. 대항력 있는 임차권이면 토지 양수인에게도 행사할 수 있습니다.
시험 포인트: 지상건물에 근저당권이 있어도 매수청구권은 인정됩니다.

집합건물법상 관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로 임차인도 관리인이 될 수 있어 이 설명이 틀립니다. 재건축결의는 관리단집회 외에 서면결의로도 할 수 있습니다. 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르므로 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 대지사용권에도 미칩니다. 관리단집회는 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 않고 소집할 수 있습니다. 전 구분소유자의 공용부분 관리비는 특별승계인에게 승계되지만, 그 연체료는 승계되는 관리비에 포함되지 않습니다.
시험 포인트: 관리인은 구분소유자가 아니어도 됩니다.

채무자 소유와 물상보증인 소유 부동산에 공동저당이 설정되고 물상보증인 부동산이 먼저 경매되면, 물상보증인 丙은 변제자대위로 채무자 소유 X토지의 1번 저당권을 취득합니다. 丙 부동산의 후순위저당권자 戊는 丙이 대위한 그 1번 저당권에서 우선변제를 받고, 채무자 부동산의 후순위저당권자 丁은 이에 대항하지 못합니다. 대위 한도는 5천만원이므로 X토지 배당액 4천만원은 丙 몫이 되고, 戊는 그중 자기 채권 3천만원을 먼저 받습니다. 남은 1천만원은 丙에게 돌아가고 丁은 배당받지 못합니다.
시험 포인트: 물상보증인의 변제자대위가 채무자 부동산 후순위저당권자보다 우선합니다.

상가건물 임대차보호법상 임차인이 보증금반환 확정판결에 기해 임차건물에 강제경매를 신청할 때 건물명도의 이행이나 이행제공은 집행개시의 요건이 아닙니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 3기의 차임액에 이르는 연체가 있으면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 기간을 정하지 않으면 1년으로 봅니다. 우선변제를 받으려면 대항요건이 배당요구 종기까지 존속해야 합니다. 대항력 있는 임차권은 보증금 전액을 받기 전까지 매각 후에도 존속합니다.
시험 포인트: 임차인의 경매 신청 시 명도는 집행개시 요건이 아닙니다.

일시사용을 위한 것이 명백한 임대차에는 차임증감청구권, 해지통고의 전차인에 대한 통지, 차임연체와 해지, 부속물매수청구권, 법정질권·법정저당권 등 임차인 보호 규정 일부가 적용되지 않습니다. 반면 임차인의 비용상환청구권(ㄱ)은 적용이 배제되지 않아 인정됩니다. 임대인의 차임증액청구권(ㄴ), 임차인의 부속물매수청구권(ㄷ), 임차건물 부속물에 대한 법정질권(ㄹ)은 일시사용 임대차에서 인정되지 않습니다.
시험 포인트: 일시사용 임대차에서도 비용상환청구권은 인정됩니다.

주택 양수인은 임대인의 지위를 승계하고 판례상 양도인의 보증금반환채무는 소멸하므로, 甲은 丁에게만 보증금을 청구할 수 있어 이 설명이 옳습니다. 증액청구는 약정 후 1년 안에는 할 수 없고 한도도 있어 2014. 1. 1.의 500만원 증액은 허용되지 않습니다. 2년 미만 약정은 임차인이 2년을 주장할 수 있습니다. 주민등록을 옮기면 계속 거주해도 대항력을 잃습니다. 최우선변제액은 담보물권 설정 당시 기준이라 3,500만원 한도가 아닙니다.
시험 포인트: 임차주택 양도 시 보증금반환채무는 양수인이 집니다.

임차권등기명령에 의한 등기는 대항력과 우선변제권을 유지시키는 담보적 기능만 하므로, 판례는 보증금반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 봅니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 해제로 인한 원상회복의무, 구분소유적 공유관계 해소 시 지분이전등기의무는 동시이행관계입니다. 채권이 양도되어도 동일성이 있으면 동시이행관계는 존속합니다. 선이행의무자도 상대방 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 항변할 수 있습니다.
시험 포인트: 보증금반환이 임차권등기 말소보다 먼저입니다.

의사표시는 도달한 때 효력이 생기는 것이 원칙이고, 격지자 간 계약만 승낙 통지를 발송한 때 성립합니다. 청약은 도달해야 효력이 생기므로 청약과 승낙이 모두 발송 시에 효력이 생긴다는 설명이 틀립니다. 불특정 다수인에 대한 청약은 유효하지만 승낙은 특정 청약자에게 해야 하므로 불특정 다수인에 대한 승낙은 효력이 없습니다. 승낙기간 없는 청약은 상당한 기간 내 승낙을 받지 못하면 효력을 잃고, 연착된 승낙은 새 청약으로 볼 수 있습니다.
시험 포인트: 청약은 도달주의, 격지자 간 승낙은 발신주의입니다.

낙약자 乙은 요약자 甲과의 기본관계에서 생긴 항변으로 수익자 丙에게 대항할 수 있지만, 甲과 丙 사이 대가관계에서 생긴 항변으로는 대항할 수 없으므로 이 설명이 틀립니다. 丙의 수익 표시 뒤 乙이 대금을 지급하지 않으면 계약 당사자인 甲은 해제할 수 있습니다. 수익 표시로 丙은 대금청구권을 확정적으로 취득합니다. 최고 기간 내 확답이 없으면 수익을 거절한 것으로 봅니다. 해제되어도 乙은 丙에게 지급한 대금의 반환을 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 낙약자는 기본관계의 항변으로만 수익자에게 대항합니다.

담보책임 면제특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실과 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못합니다. 따라서 알면서 고지하지 않은 하자까지 면한다는 설명이 틀립니다. 타인의 권리를 매도한 매도인은 그 권리를 취득해 이전해야 합니다. 매매계약 비용은 균분하여 부담합니다. 인도와 동시에 대금을 지급할 때는 인도장소에서 지급합니다. 한쪽 의무에 기한이 있으면 상대방 의무에도 같은 기한이 있는 것으로 추정합니다.
시험 포인트: 알고 고지하지 않은 사실에는 면책특약이 효력이 없습니다.

교환은 금전 이외의 재산권을 서로 이전하기로 하는 유상·쌍무·불요식 계약이므로 매매 규정이 준용됩니다. 따라서 교환 당사자는 서로 하자담보책임을 지며, 지지 않는다는 설명이 틀립니다. 보충금 지급도 계약 내용이므로 미지급은 해제사유입니다. 채권자 乙의 과실로 건물이 소실되면 乙의 보충금 지급의무는 소멸하지 않습니다. 보충금에는 대금 규정이 준용되어 기한이 없으면 乙은 건물을 인도받은 날부터 이자를 지급해야 합니다.
시험 포인트: 교환에는 매매 규정이 준용되어 담보책임이 인정됩니다.

이행불능을 이유로 해제할 때는 최고나 자기 채무의 이행제공이 필요 없습니다. 따라서 대금의 변제제공을 해야 한다는 설명이 틀립니다. 판례는 계약이 해제된 뒤에도 착오를 이유로 취소할 수 있다고 봅니다. 합의해제에도 해제의 제3자 보호규정이 적용됩니다. 토지 위 건물만 매수한 자는 토지에 관한 권리를 취득한 자가 아니어서 보호받는 제3자가 아닙니다. 공유토지를 매도한 공유자는 자기 지분에 관하여 개별적으로 해제할 수 있습니다.
시험 포인트: 이행불능 해제에는 최고와 이행제공이 필요 없습니다.

계약금계약은 계약금을 실제로 교부해야 성립하는 요물계약이자 종된 계약이므로 낙성계약이라는 설명이 틀립니다. 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정합니다. 약정한 계약금이 지급되지 않으면 매도인은 계약금약정을 해제할 수 있습니다. 매수인이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하면 매도인은 배액을 상환하고 해제할 수 없습니다. 대금을 모두 받은 매도인이 이전등기를 해주지 않으면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
시험 포인트: 계약금계약은 요물계약입니다.