공인중개사 1차 36회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
36회 출제 분석
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과목
문항
부동산학개론
40
민법 및 민사특별법
40
민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
부동산학개론
문제 1
다음에서 설명하고 있는 토지의 자연적 특성은?
○ 최유효이용의 근거가 된다. ○ 지대 또는 지가를 발생시킨다. ○ 토지이용을 집약화시킨다. ○ 물리적으로 생산할 수 없다.
①부증성
②인접성
③개별성
④영속성
⑤적재성
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정답 ①
토지는 물리적으로 새로 만들어 낼 수 없다는 성질을 부증성(비생산성)이라 합니다. 공급이 늘지 않으니 희소성이 생겨 지대·지가가 발생하고, 토지이용의 집약화와 최유효이용의 근거가 되는 특성은 부증성입니다. 인접성은 연결성·외부효과의 근거, 개별성은 일물일가 불성립과 개별분석의 근거, 영속성은 감가상각 배제와 수익환원법의 근거가 되는 특성이며, 적재성은 토지의 특성으로 분류되지 않습니다. 시험 포인트: 생산 불가·희소성·지대 발생·집약적 이용·최유효이용 → 부증성입니다.
문제 2
한국표준산업분류(KSIC)에 따라 부동산업을 분류할 경우 부동산관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?
①부동산 임대 및 공급업
②부동산 중개 및 대리업
③부동산 감정 평가업
④부동산 투자 자문업
⑤부동산 분양 대행업
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정답 ①
한국표준산업분류에서 부동산업은 '부동산 임대 및 공급업'과 '부동산 관련 서비스업'으로 나뉩니다. 부동산 관련 서비스업에는 부동산 관리업과 부동산 중개·자문·감정평가업이 속하며, 그 아래에 부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자 자문업, 부동산 감정 평가업, 부동산 분양 대행업이 있습니다. 부동산 임대 및 공급업은 서비스업과 나란히 놓인 별도 중분류이므로 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 부동산업 = 임대 및 공급업 + 관련 서비스업(관리업, 중개·자문·감정평가업)입니다.
문제 3
건축법령상 용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 해당하는 것은?
①아파트
②연립주택
③다중주택
④오피스텔
⑤다세대주택
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정답 ③
건축법 시행령상 단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관이 있고, 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있습니다. 다중주택은 학생·직장인 등이 장기간 거주하는 구조로 독립된 주거 형태를 갖추지 않은 주택으로 단독주택에 해당합니다. 아파트·연립주택·다세대주택은 공동주택이고, 오피스텔은 주택이 아니라 업무시설로 분류됩니다. 시험 포인트: 단독주택(단독·다중·다가구·공관)과 공동주택(아파트·연립·다세대·기숙사)을 구분하고, 오피스텔은 업무시설입니다.
문제 4
부동산 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 주거용·상업용·공업용으로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지는 택지(宅地)에 해당한다. ㄴ. 토지의 현황을 조사하고 측량해서 토지의 소재, 지목, 지번, 경계 또는 좌표를 지적공부에 등록하는 단위가 되는 일정한 토지를 획지(劃地)라 한다. ㄷ. 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 일단지(一團地)라 한다. ㄹ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다. ㅁ. 택지지역·농지지역·산지(임지)지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지는 후보지(候補地)에 해당한다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄱ, ㄷ, ㅁ
④ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답 ③
택지는 주거·상업·공업용으로 이용 중이거나 그 목적으로 조성된 토지이고(ㄱ), 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 토지는 일단지이며(ㄷ), 택지·농지·산지 지역 상호 간에 전환 중인 지역의 토지는 후보지입니다(ㅁ). ㄴ은 획지가 아니라 필지의 설명입니다. ㄹ은 소유권이 인정되지 않는 해변 토지인 빈지의 설명이고, 포락지는 지반이 무너져 바다나 하천으로 변한 토지입니다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다. 시험 포인트: 필지(법적 등록단위)와 획지(가격 단위), 빈지와 포락지를 구분합니다.
문제 5
부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
①4P Mix전략에서 4P는 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)을 말한다.
②관계 마케팅전략은 고객과 공급자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지함으로써 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
③고객점유 마케팅전략에서 AIDA는 주의(Attention), 관심(Interest), 욕구(Desire), 행동(Action)의 과정을 의미한다.
④STP전략에서 STP는 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 동반자관계(Partnership)로 구성된다.
⑤STP전략에서 시장세분화는 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 고객의 집단을 세분하는 것이다.
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정답 ④
STP전략은 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 포지셔닝(Positioning)으로 구성되므로 P를 동반자관계(Partnership)라 한 설명이 틀렸습니다. 4P Mix, 관계 마케팅, AIDA(주의·관심·욕구·행동), 시장세분화에 관한 설명은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 시장점유(STP·4P), 고객점유(AIDA), 관계 마케팅의 구분과 STP의 P = Positioning입니다.
문제 6
부동산 수요와 공급의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
①담보대출금리의 인하는 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
②건축자재 가격의 하락은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
③대체재 가격의 상승은 해당 부동산의 수요곡선을 좌측(좌하향)으로 이동하게 한다.
④공급자에 대한 보조금 지급은 부동산의 공급곡선을 우측(우하향)으로 이동하게 한다.
⑤보완재 가격의 하락은 해당 부동산의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 한다.
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정답 ③
대체재 관계에서는 대체재 가격이 오르면 사람들이 상대적으로 싸진 해당 부동산으로 옮겨 오므로 해당 부동산의 수요가 증가해 수요곡선이 우측으로 이동합니다. 따라서 좌측으로 이동한다는 설명이 틀렸습니다. 담보대출금리 인하는 수요 증가, 건축자재 가격 하락과 공급자 보조금은 공급 증가(우측 이동)를 가져오고, 보완재 가격 하락은 함께 쓰는 해당 부동산의 수요를 늘리므로 모두 옳습니다. 시험 포인트: 대체재 가격↑ → 해당 재화 수요↑, 보완재 가격↓ → 해당 재화 수요↑입니다.
문제 7
다음은 부동산관련 경제변수들이다. 유량(flow)과 저량(stock)의 경제변수로 옳게 묶인 것은?
유량은 일정 기간을 정해야 측정되는 변수이고, 저량은 일정 시점에 측정되는 변수입니다. 연간 이자비용(ㄴ), 주택거래량(ㄹ), 신규주택 공급량(ㅁ)은 기간 동안 발생한 양이므로 유량입니다. 통화량(ㄱ), 자본총량(ㄷ), 주택재고량(ㅂ)은 특정 시점에 존재하는 양이므로 저량입니다. 통화량을 유량으로 보거나 신규주택 공급량을 저량으로 묶은 조합은 틀립니다. 시험 포인트: 기간 개념(소득·거래량·신규공급·임대료수입) = 유량, 시점 개념(재고·자산·통화량·인구) = 저량입니다.
문제 8
토지시장의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
①수급조절이 용이하다.
②법·제도적 규제가 많다.
③재화의 이질성을 보인다.
④정보의 불완전성 및 비대칭성을 보인다.
⑤부분시장으로 나뉠 수 있는 국지성을 보인다.
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정답 ①
토지는 부증성 때문에 물리적 공급을 늘릴 수 없고 개발에도 시간이 걸리므로 수급조절이 어렵습니다. 따라서 수급조절이 용이하다는 설명이 틀렸습니다. 토지시장은 공적 규제가 많고, 개별성으로 재화가 이질적이며, 정보가 공개되지 않아 불완전·비대칭적이고, 부동성 때문에 지역별 부분시장으로 나뉘는 국지성을 보인다는 설명은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 부동산시장은 수급조절 곤란, 국지성, 거래의 비공개성, 재화의 비표준화, 법적 제약 과다가 특징입니다.
문제 9
부동산의 수요와 공급이 동시에 변화할 때, 균형가격이 상승하고 균형거래량이 감소하는 경우는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향, 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값은 1이며, 다른 조건은 동일함)
①수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우
②수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 클 경우
③수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 작을 경우
④수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
⑤수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 작을 경우
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정답 ③
기울기가 같을 때 수요와 공급이 동시에 변하면 변화폭이 큰 쪽이 결과를 결정합니다. 가격 상승·거래량 감소는 공급 감소가 주도하는 경우로, 수요가 증가하더라도 공급 감소폭이 더 크면 가격은 오르고 거래량은 줄어듭니다. 수요 증가폭이 공급 증가폭보다 크면 둘 다 상승, 수요 감소폭이 공급 감소폭보다 크면 둘 다 하락, 나머지 두 경우는 가격 하락·거래량 증가입니다. 시험 포인트: 반대 방향 이동은 거래량이 큰 쪽 방향, 같은 방향 이동은 가격이 큰 쪽 방향으로 결정됩니다.
문제 10
부동산매매시장의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
①수요곡선은 한계비용곡선이다.
②수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입하고자 하는 부동산의 최소수량이다.
③수요량의 변화는 수요 자체의 변화를 말하며, 수요곡선 자체를 이동시킨다.
④공급곡선은 한계편익곡선이다.
⑤공급함수는 부동산의 공급량에 영향을 미치는 요인들과 공급량의 관계를 나타내는 함수이다.
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정답 ⑤
공급함수는 가격, 생산요소 가격, 기술 등 공급량에 영향을 주는 요인과 공급량 사이의 관계를 나타낸 함수이므로 옳은 설명입니다. 수요곡선은 한계편익곡선이고 공급곡선은 한계비용곡선이어서 두 설명은 서로 바뀌었습니다. 수요량은 주어진 가격에서 구입하고자 하는 최대수량이며, 수요량의 변화는 해당 재화 가격 변화에 따른 곡선 위의 점 이동이고 곡선 자체의 이동은 수요의 변화입니다. 시험 포인트: 수요곡선=한계편익, 공급곡선=한계비용, 수요량의 변화(곡선상 이동)와 수요의 변화(곡선 이동)를 구분합니다.
문제 11
C지역의 부동산시장에서 시장수요는 개인 A의 수요와 개인 B의 수요로만 구성되어 있고, 개인 A의 수요함수는 P = 100 − Qd_A, 개인 B의 수요함수는 P = 100 − 2Qd_B일 때, 시장수요함수는? (단, X축은 수량, Y축은 가격, Qd_M은 시장수요량, Qd_A와 Qd_B는 각각 개인 A와 B의 개별수요량, P는 가격, C지역의 부동산시장은 완전경쟁시장이며, 다른 조건은 동일함)
①P = 100 − (2/3)Qd_M
②P = 100 − (3/2)Qd_M
③P = 200 − (1/2)Qd_M
④P = 200 − (2/3)Qd_M
⑤P = 200 − (3/2)Qd_M
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정답 ①
시장수요는 개별수요를 가격이 같을 때 수량끼리 더하는 수평 합으로 구합니다. 1단계: 각 함수를 수량으로 정리하면 Qd_A = 100 − P, Qd_B = (100 − P)/2 = 50 − 0.5P입니다. 2단계: Qd_M = Qd_A + Qd_B = 150 − 1.5P입니다. 3단계: P로 정리하면 1.5P = 150 − Qd_M, P = 100 − (2/3)Qd_M입니다. 가격 절편 100은 그대로이고 기울기만 완만해집니다. 절편을 200으로 더하거나 기울기를 3/2로 둔 식은 가격을 수직으로 더한 잘못된 계산입니다. 시험 포인트: 시장수요곡선은 개별수요곡선의 수평 합이며, 반드시 Q = 형태로 바꾼 뒤 더합니다.
문제 12
어느 지역 아파트시장에서 수요의 가격탄력성이 1.6이다. 아파트가격이 5% 하락할 때 수요량의 변화는? (단, 수요곡선은 우하향, 수요의 가격탄력성은 절댓값이며, 다른 조건은 동일함)
①4% 증가
②4% 하락
③6% 증가
④6% 하락
⑤8% 증가
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정답 ⑤
수요의 가격탄력성은 수요량 변화율을 가격 변화율로 나눈 값입니다. 1단계: 수요량 변화율 = 탄력성 × 가격 변화율 = 1.6 × 5% = 8%입니다. 2단계: 수요곡선이 우하향하므로 가격이 하락하면 수요량은 증가합니다. 따라서 수요량은 8% 증가합니다. 4%나 6%는 탄력성을 잘못 곱한 값이고, '하락'으로 답한 것은 가격과 수요량의 반대 방향 관계를 놓친 것입니다. 시험 포인트: 수요량 변화율 = 가격탄력성 × 가격 변화율, 가격과 수요량은 반대 방향입니다.
문제 13
베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)
①국지원료의 중량이 제품의 중량보다 무거우면, 원료지수(material index)는 음(-)의 값을 갖는다.
②등비용선(isodapane)은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이다.
③임계등비용선(critical isodapane)은 최소운송비지점을 중심으로 운송비 절감액과 운송비 추가 부담액이 동일한 등비용선을 말한다.
④최소운송비지점은 원료 및 제품의 중량, 노동비, 집적이익에 따라 결정된다.
⑤최소비용보다 최대수익이 더 큰 곳을 기업의 최적입지로 본다.
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정답 ②
등비용선(isodapane)은 최소운송비지점에서 입지를 옮길 때 추가 운송비 부담액이 같은 지점을 연결한 선이므로 옳습니다. 원료지수는 국지원료 중량을 제품 중량으로 나눈 값이라 음수가 될 수 없고 1보다 크면 원료지향입니다. 임계등비용선은 노동비 절감액과 운송비 추가 부담액이 같아지는 선입니다. 최소운송비지점은 원료·제품의 중량과 거리로 정해지며 노동비·집적이익은 최소비용지점을 조정하는 요인이고, 최대수익 지점을 최적입지로 본 것은 뢰쉬입니다. 시험 포인트: 베버는 운송비·노동비·집적이익의 최소비용, 뢰쉬는 최대수요(수익)입니다.
문제 14
지대이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 리카도(D. Ricardo)는 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하면서, 지대는 잉여이기 때문에 생산물의 가격에 영향을 주지 않는다고 보았다. ㄴ. 알론소(W. Alonso)는 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 토지소유자가 받는 수입이 지대이며, 이 지대는 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생한다고 보았다. ㄷ. 튀넨(J. H. von Thünen)은 운송수단의 차이에 따라 한계지대곡선의 기울기가 달라지며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다고 보았다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ①
ㄱ은 리카도의 차액지대설로, 지대는 잉여라 곡물가격에 영향을 주지 않는다고 보았으므로 옳습니다. ㄴ은 토지 소유의 독점적 지위 때문에 비옥도와 무관하게 지대가 생긴다는 마르크스의 절대지대설이며, 알론소는 입찰지대이론을 제시했습니다. ㄷ은 튀넨이 작물(생산물)별 운송비 차이에 따라 지대곡선 기울기가 달라진다고 본 것이지 운송수단의 차이를 근거로 한 것이 아니므로 틀립니다. 따라서 옳은 것은 ㄱ뿐입니다. 시험 포인트: 차액지대(리카도), 위치지대(튀넨), 절대지대(마르크스), 입찰지대(알론소)를 구분합니다.
문제 15
부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
①약성 효율적 시장에서는 과거의 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
②준강성 효율적 시장에서는 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없다.
③강성 효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 얻을 수 없다.
④불완전경쟁시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다.
⑤불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
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정답 ④
할당효율적 시장은 정보비용이 정보로 얻는 초과이윤과 같아 누구도 초과이윤을 얻지 못하는 시장입니다. 불완전경쟁시장이라도 정보비용과 초과이윤이 같다면 할당효율적일 수 있으므로 될 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 약성 효율적 시장은 과거 정보로 하는 기술적 분석, 준강성은 공표 정보로 하는 기본적 분석으로 초과이윤을 얻을 수 없고, 강성은 어떤 정보로도 불가능하며, 불완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 완전경쟁시장은 항상 할당효율적이지만, 할당효율적 시장이 반드시 완전경쟁시장은 아닙니다.
문제 16
허프(D. Huff)모형으로 다음 자료를 활용하여 산출한 2022년 점포 A의 월 매출액은 4억원이었다. 다른 조건은 기존과 동일하지만, 점포 A의 경우 증축을 통해 2024년 매장면적이 2,500㎡가 되었다. 허프(D. Huff)모형을 활용한 2024년 점포 A의 월 매출액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ X지역에는 점포 A, 점포 B, 점포 C만 존재함 ○ X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C)에서만 구매함 ○ X지역의 주민: 8,000명 ○ 공간(거리)마찰계수: 2 ○ 점포(A, B, C)의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 발생함 ○ 1인당 월 점포 구매액은 2022년과 2024년이 동일함
| 구분 | 점포 A | 점포 B | 점포 C | | 매장면적(2022년 기준) | 500㎡ | 2,000㎡ | 1,000㎡ | | X지역 거주지로부터의 거리 | 5km | 10km | 5km |
①6억원
②10억원
③16억원
④20억원
⑤26억원
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정답 ②
허프모형에서 점포 흡인력은 매장면적 ÷ 거리^마찰계수입니다. 1단계(2022년): A 500/5²=20, B 2,000/10²=20, C 1,000/5²=40, 합계 80이므로 A 점유율은 20/80=25%입니다. 2단계: A 매출 4억원이 25%이므로 지역 총매출은 16억원입니다. 3단계(2024년): A 2,500/25=100, B 20, C 40, 합계 160이므로 A 점유율은 100/160=62.5%입니다. 4단계: 16억원 × 62.5% = 10억원입니다. 1인당 구매액과 인구가 그대로이므로 총매출 16억원은 변하지 않으며, 이를 바꾸어 계산하면 다른 금액이 나옵니다. 시험 포인트: 흡인력 = 면적/거리^λ, 총매출 고정 후 점유율만 다시 구합니다.
문제 17
부동산관련 조세 중 국세와 보유세에 모두 해당하는 것은?
①재산세
②상속세
③등록면허세
④양도소득세
⑤종합부동산세
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정답 ⑤
종합부동산세는 국가가 부과하는 국세이면서 부동산을 보유하는 동안 과세되는 보유세이므로 둘 다 해당합니다. 재산세는 보유세지만 지방세이고, 상속세는 국세이지만 취득 단계 세금이며, 등록면허세는 지방세로 취득 단계 세금입니다. 양도소득세는 국세이지만 처분 단계에서 과세되는 세금입니다. 시험 포인트: 취득(취득세·등록면허세·상속세·증여세), 보유(재산세·종합부동산세), 처분(양도소득세)과 국세·지방세를 교차로 구분합니다.
문제 18
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에 해당하는 것은 모두 몇 개인가?
국토계획법상 용도지역은 도시지역(주거·상업·공업·녹지지역), 관리지역(보전·생산·계획관리), 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 준주거지역은 주거지역, 근린상업지역은 상업지역, 자연녹지지역은 녹지지역에 속하므로 도시지역입니다. 농림지역과 자연환경보전지역은 별도의 용도지역이고, 계획관리지역은 관리지역에 속하므로 도시지역이 아닙니다. 따라서 3개입니다. 시험 포인트: 녹지지역은 도시지역, 계획관리지역은 관리지역에 속한다는 점이 함정입니다.
문제 19
부동산투자의 분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 순현재가치법 ㄴ. 회수기간법 ㄷ. 내부수익률법 ㄹ. 승수법 ㅁ. 수익성지수법
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ②
할인현금수지분석법은 화폐의 시간가치를 반영해 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하는 방법으로, 순현재가치법(ㄱ), 내부수익률법(ㄷ), 수익성지수법(ㅁ)이 해당합니다. 회수기간법(ㄴ)은 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이고(할인회수기간법은 별개), 승수법(ㄹ)은 어림셈법으로 역시 할인하지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㅁ입니다. 시험 포인트: DCF = NPV·IRR·PI, 비할인 = 어림셈법(승수법·수익률법), 비율분석법, 회수기간법, 회계적 수익률법입니다.
문제 20
부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 취득세는 지방자치단체의 재정수요를 충족시키는 기능이 있다. ㄴ. 부동산 거래세를 부과하면 총잉여가 증가하므로 경제적 순손실이 발생하지 않는다. ㄷ. 양도소득세가 강화되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 부동산가격이 하락한다. ㄹ. 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 조세부담이 더 크다. ㅁ. 헨리 조지(H. George)는 토지세가 임차인에게 모두 전가되는 것을 근거로 토지단일세 도입을 주장하였다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ, ㅁ
④ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ②
ㄱ 취득세는 지방세로 지방재정 수요를 충족하므로 옳습니다. ㄹ 비탄력적인 쪽이 조세를 더 부담하므로 옳습니다. ㄴ 거래세를 부과하면 거래량이 줄어 경제적 순손실(사중손실)이 발생합니다. ㄷ 동결효과로 매물이 줄면 공급이 감소해 가격은 상승합니다. ㅁ 헨리 조지는 토지세가 전가되지 않는다는 점을 근거로 토지단일세를 주장했습니다. 따라서 ㄱ, ㄹ입니다. 시험 포인트: 비탄력적인 쪽이 조세를 더 부담하고, 동결효과는 공급 감소로 가격을 올립니다.
임대료상한제에서 상한 가격으로 수요량과 공급량을 각각 구해 차이를 계산합니다. 1단계: Qd = 1,000 − 2×120 = 760호입니다. 2단계: Qs = 100 + 4×120 = 580호입니다. 3단계: 초과수요량 = 760 − 580 = 180호입니다. 참고로 균형임대료는 1,000 − 2P = 100 + 4P에서 P = 150만원이므로, 120만원 상한은 균형보다 낮아 실제로 구속력이 있고 초과수요가 생깁니다. 시험 포인트: 최고가격이 균형가격보다 낮을 때만 초과수요가 발생하며, 초과수요 = Qd − Qs입니다.
문제 22
부동산정책을 직접개입방식과 간접개입방식으로 구분할 때, 간접개입방식에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 임대료 보조 ㄴ. 재산세 부과 ㄷ. 공공임대주택 공급 ㄹ. 공공토지비축제도 ㅁ. 토지거래허가제도 ㅂ. 개발부담금제도
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄴ, ㅂ
③ㄷ, ㄹ, ㅁ
④ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
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정답 ②
간접개입은 시장기능을 통해 조세·금융·보조금 등으로 영향을 주는 방식으로 임대료 보조(ㄱ), 재산세 부과(ㄴ), 개발부담금제도(ㅂ)가 해당합니다. 직접개입은 정부가 수요자·공급자로 직접 나서는 방식으로 공공임대주택 공급(ㄷ), 공공토지비축제도(ㄹ)가 해당합니다. 토지거래허가제도(ㅁ)는 이용·거래를 규제하는 토지이용규제 방식으로 간접개입이 아닙니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㅂ입니다. 시험 포인트: 직접개입(공공임대·토지비축·토지수용·공영개발), 간접개입(조세·부담금·보조금·금융), 이용규제(용도지역·거래허가)를 구분합니다.
문제 23
부동산 대출에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
①담보인정비율(LTV)은 담보물의 자산가치에 대한 융자비율로 LTV가 올라갈수록 차입자의 자기자본비율도 증가한다.
③고정금리대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식이므로 금융기관(대출자)은 금리가 변동해도 위험이 없다.
④총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차입자의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
⑤부동산담보대출의 금리가 인상되어 차입자가 원리금에 대한 채무상환을 정해진 시기에 이행하지 못하는 것을 조기상환위험이라고 한다.
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정답 ④
총부채원리금상환비율(DSR)은 차입자의 연간 소득 대비 모든 금융부채의 연간 원리금 상환액 비율로, 총 상환부담을 판단하는 지표이므로 옳습니다. LTV가 올라가면 차입 비중이 커져 자기자본비율은 감소합니다. DTI는 차입자 연소득 대비 상환액 비율이며 순영업소득 대비 개념은 부채감당률(DCR)입니다. 고정금리대출은 금리위험을 대출자가 부담하고, 원리금을 제때 갚지 못하는 위험은 채무불이행위험입니다. 시험 포인트: LTV(담보가치), DTI(소득·주담대 원리금+기타 이자), DSR(소득·전체 원리금), DCR(NOI)입니다.
문제 24
주거정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
①공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
②주택임대료를 시장가격 미만으로 규제하면 주택임대시장에서는 이중가격이 형성될 수 있다.
③공공주택 특별법령상 통합공공임대주택이란 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
④임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시킬 수 있다.
⑤주거급여법령상 주택을 소유한 모든 사람은 주거급여의 수급권자가 될 수 없다.
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정답 ⑤
주거급여법령은 주택을 소유한 가구도 소득인정액 기준을 충족하면 수급권자가 될 수 있도록 하며, 자가가구에는 수선유지급여를 지급합니다. 따라서 주택 소유자는 모두 수급권자가 될 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 공공임대주택 공급은 소득재분배 효과가 있고, 시장가격 미만의 임대료 규제는 암시장 등 이중가격을 낳을 수 있으며, 통합공공임대주택 정의와 임대료 보조의 실질소득 증대 효과도 옳은 설명입니다. 시험 포인트: 주거급여는 임차가구에 임차급여, 자가가구에 수선유지급여를 지급합니다.
문제 25
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
①투자위험과 요구수익률은 정(+)의 관계를 가진다.
②위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
③민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 순현재가치와 내부수익률에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
④부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
⑤부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 유동성 위험이다.
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정답 ⑤
세제 등 정부정책이나 토지이용규제 변화에서 오는 불확실성은 법적 위험입니다. 유동성 위험은 부동산을 현금으로 바꿀 때 시간이 걸리거나 가격 손실이 생기는 위험이므로 해당 설명이 틀렸습니다. 위험과 요구수익률의 정(+)의 관계, 위험회피형 투자자의 판단 기준, 민감도분석의 정의는 옳습니다. 부의 레버리지는 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 현상으로 옳습니다. 시험 포인트: 사업위험(시장·운영·위치), 금융위험, 법적위험(정책·규제), 인플레이션위험, 유동성위험을 구분합니다.
문제 26
부동산투자의 포트폴리오이론에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
①인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 없다.
②2개 투자자산의 수익률이 서로 아무런 관계없이 움직인다면 상관계수는 1이다.
③투자자가 효용이 동일하다고 느끼는 조합을 연결한 선을 효율적 투자선이라 한다.
④포트폴리오 구성자산의 수익률이 같은 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
⑤기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 수익을 측정하는 전통적인 방법이다.
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정답 ①
인플레이션·경기변동처럼 시장 전체에 영향을 주는 체계적 위험은 분산투자로 제거할 수 없고, 개별 자산 고유의 비체계적 위험만 줄일 수 있으므로 옳습니다. 수익률이 서로 무관하면 상관계수는 0이며 1은 완전 같은 방향입니다. 효용이 같은 조합을 연결한 선은 무차별곡선이고 효율적 투자선은 같은 위험에서 최대 수익인 조합의 선입니다. 같은 방향으로 움직이면 위험감소 효과가 작으며, 분산·표준편차는 수익이 아니라 위험의 측정치입니다. 시험 포인트: 상관계수가 −1에 가까울수록 분산투자 효과가 크고, 체계적 위험은 제거되지 않습니다.
문제 27
다음은 甲의 부동산 임대사업의 1년간 운영수지에 관한 내용이다. 甲의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 기간 초 부동산 매입가격: 8억원 ○ 대출비율: 80% ○ 1년간 부동산가격 상승률: 연 5% ○ 매입 1년 후 부동산을 처분함 ○ 순영업소득(NOI): 연 4,000만원(기간 말 발생) ○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
다음 대상부동산의 3년간 현금흐름을 이용한 임대사업의 수익성지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 결괏값은 소수점 셋째자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
○ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생 ○ 현금유입은 1년차 800만원, 2년차 1,000만원, 3년차 1,200만원 ○ 매년 현금유출은 현금유입의 70% ○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.90 ○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.85 ○ 3년 후 일시불의 현가계수 0.80
①0.70
②0.93
③1.22
④1.43
⑤1.62
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정답 ④
수익성지수 = 현금유입 현가 ÷ 현금유출 현가입니다. 1단계(유입 현가): 800×0.90 = 720, 1,000×0.85 = 850, 1,200×0.80 = 960, 합계 2,530만원입니다. 2단계(유출 현가): 매년 유출이 유입의 70%이므로 2,530×0.7 = 1,771만원입니다. 3단계: PI = 2,530 ÷ 1,771 = 1.4286…이며, 소수점 셋째자리에서 반올림하면 1.43입니다. 유출 비율 0.70을 답으로 고르는 것이 대표적 실수이며, 매년 비율이 일정하므로 사실상 1/0.7입니다. 시험 포인트: PI = 유입 현가 / 유출 현가, PI > 1이면 투자 타당합니다.
영업수지 계산 순서는 가능총소득 → 유효총소득 → 순영업소득입니다. 1단계: 유효임대면적 = 2,000㎡×80% = 1,600㎡입니다. 2단계: 가능총소득 = 1,600㎡×6만원 = 9,600만원입니다. 3단계: 공실 10% = 960만원을 빼면 유효총소득 8,640만원입니다. 4단계: 영업경비 = 8,640×50% = 4,320만원입니다. 5단계: 순영업소득 = 8,640 − 4,320 = 4,320만원입니다. 연부채상환액 1,000만원은 NOI 다음 단계인 세전현금흐름 계산에 쓰이므로 여기서 빼지 않습니다. 빼면 3,320만원이 되어 맞지 않습니다. 시험 포인트: NOI = 유효총소득 − 영업경비, 부채서비스액은 NOI 이후에 차감합니다.
문제 30
프로젝트 금융(Project Financing)에 관한 설명으로 틀린 것은?
①프로젝트 자체의 사업성을 기초로 자금을 조달하는 금융기법이다.
②비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
③해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
④다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분이 가능하다.
⑤프로젝트의 사업자금은 일반적으로 에스크로우 계정(escrow account)을 통해 관리한다.
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정답 ③
프로젝트 금융은 사업주의 신용이나 담보가 아니라 프로젝트 자체의 사업성과 현금흐름을 근거로 자금을 조달하므로, 프로젝트가 부실해지면 대출기관의 채권회수도 직접 영향을 받습니다. 따라서 영향이 없다는 설명이 틀렸습니다. 비소구 또는 제한적 소구 금융이라는 점, 여러 사업주체가 참여해 위험을 배분한다는 점, 사업자금을 에스크로우 계정으로 관리한다는 점은 모두 옳습니다. 시험 포인트: PF는 사업성 기반, 비소구·제한소구, 부외금융, 위험배분, 에스크로 관리가 특징입니다.
문제 31
甲은 A은행에서 주택을 담보로 5,000만원을 대출받은 상태이다. 甲이 A은행에서 동일한 주택을 담보로 받을 수 있는 추가대출의 최대금액은? (단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 하며, 주어진 조건에 한함)
○ 담보주택의 시장가치: 4억원 ○ 연소득: 7,000만원 ○ 연간 저당상수: 0.2 ○ 대출승인기준 - 담보인정비율(LTV): 60% 이하 - 총부채상환비율(DTI): 40% 이하
①2,800만원
②9,000만원
③1억 4,000만원
④1억 9,000만원
⑤2억 4,000만원
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정답 ②
두 기준으로 각각 최대 대출가능액을 구해 작은 값을 택한 뒤 기존 대출을 뺍니다. 1단계(LTV): 4억원×60% = 2억 4천만원입니다. 2단계(DTI): 연간 상환한도 7,000만원×40% = 2,800만원, 대출액 = 2,800만원 ÷ 저당상수 0.2 = 1억 4천만원입니다. 3단계: 두 기준을 모두 충족해야 하므로 작은 값인 1억 4천만원이 한도입니다. 4단계: 추가대출 = 1억 4천만원 − 5,000만원 = 9,000만원입니다. 기존 대출을 빼지 않으면 1억 4천만원, LTV 기준만 쓰면 1억 9천만원이 나오므로 틀립니다. 시험 포인트: 대출한도는 LTV·DTI 중 작은 값, 추가대출은 기존 대출을 차감합니다.
문제 32
甲은 주택구입을 위해 연초에 9억원을 대출받았다. 甲이 받은 대출조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 10회차 이자납부액(ㄴ)은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리방식: 고정금리 ○ 대출기간: 30년 ○ 원리금 상환조건: 원금균등분할상환방식, 매년 말 연단위로 상환 ○ 1회차 원리금상환액: 5,700만원
①ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,710만원
②ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,800만원
③ㄱ: 연 3%, ㄴ: 1,890만원
④ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,450만원
⑤ㄱ: 연 4%, ㄴ: 2,520만원
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정답 ③
원금균등분할상환은 매년 같은 원금에 잔금 이자를 더해 갚습니다. 1단계: 연간 원금 = 9억원 ÷ 30년 = 3,000만원입니다. 2단계: 1회차 이자 = 5,700 − 3,000 = 2,700만원, 금리 = 2,700 ÷ 90,000 = 연 3%입니다. 3단계: 9회차까지 상환한 원금 = 3,000만원×9 = 2억 7천만원, 10회차 직전 잔금 = 6억 3천만원입니다. 4단계: 10회차 이자 = 6억 3천만원×3% = 1,890만원입니다. 10회까지 상환한 원금을 빼면 1,800만원, 이자를 잘못 계산하면 1,710만원이 나오므로 맞지 않습니다. 시험 포인트: t회차 이자 = (대출원금 − 원금상환액×(t−1)) × 금리입니다.
문제 33
부동산투자회사법령상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?
①본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.
②자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
③최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
④설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
⑤영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자·운용하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 없다.
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정답 ⑤
부동산투자회사법상 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록한 후 자산을 투자·운용하기 위해 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있으므로, 할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 위탁관리 부동산투자회사는 지점·직원·상근 임원을 둘 수 없는 명목회사로 자산 투자·운용을 자산관리회사에 위탁해야 합니다. 설립 자본금은 3억원 이상, 최저자본금준비기간 후 최저자본금은 50억원 이상이라는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 자기관리(설립 5억·최저 70억, 실체회사)와 위탁관리·기업구조조정(설립 3억·최저 50억, 명목회사)을 구분합니다.
문제 34
고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함)
④원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출채권의 가중평균상환기간이 더 길다.
⑤체증식분할상환방식은 상환기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
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정답 ①
원금균등분할상환은 초기 잔금이 커서 이자가 많으므로 1회차 원리금상환액이 원리금균등분할상환보다 더 많습니다. 따라서 더 적다는 설명이 틀렸습니다. 만기일시상환은 이자만 내다 만기에 원금을 일시 상환하고, 원리금균등은 매기 상환액이 일정하며, 원리금균등은 초기 원금 상환이 적어 원금균등보다 가중평균상환기간이 깁니다. 체증식은 초기 상환액을 낮게 하고 점차 늘리는 방식으로 옳습니다. 시험 포인트: 초기 상환액 크기는 원금균등 > 원리금균등 > 체증식, 가중평균상환기간은 그 반대입니다.
문제 35
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
①감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
②적산법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
③둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
④임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
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정답 ②
감정평가에 관한 규칙에서 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 임대에 필요한 경비를 더해 임대료를 산정하는 방법입니다. 제시된 설명은 일반기업 경영의 총수익을 분석해 순수익에 경비를 더하는 수익분석법의 정의이므로 틀렸습니다. 법령 규정이 있으면 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있다는 점, 일괄평가, 임대사례비교법의 정의, 법령 규정이 있으면 조건을 붙여 평가할 수 있다는 점은 모두 규칙 내용과 같습니다. 시험 포인트: 임대료 평가 3방식은 적산법(원가), 임대사례비교법(비교), 수익분석법(수익)입니다.
문제 36
감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
①대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
②유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
③개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
④해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
⑤인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
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정답 ⑤
인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역입니다. 개별요인을 공유한다고 한 설명이 틀렸습니다. 개별분석은 최유효이용 판정을 위해 필요하고, 일반적으로 지역분석을 먼저 하고 개별분석을 하며, 지역분석으로 표준적 이용과 가격수준을 파악합니다. 유사지역은 대상부동산이 속하지 않지만 인근지역과 유사한 특성을 가진 지역이라는 정의도 옳습니다. 시험 포인트: 지역분석 → 표준적 이용·가격수준(지역요인), 개별분석 → 최유효이용·구체적 가격(개별요인)입니다.
문제 37
다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적(㎡)당 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지 현황 - 소재지: A시 B구 C동 123번지 - 용도지역: 제2종일반주거지역 - 이용상황: 상업용 ○ 기준시점: 2025.10.25. ○ 비교표준지 - 소재지: A시 B구 C동 135번지 - 용도지역: 제2종일반주거지역 - 이용상황: 상업용 - 2025.01.01. 기준 공시지가: 5,000,000원/㎡ ○ 지가변동률(A시 B구, 2025.01.01.~2025.10.25.) - 주거지역 5% 상승 - 상업지역 10% 상승 ○ 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함 ○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건 5% 열세하고, 획지조건 8% 우세하며, 다른 조건은 동일함 ○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 60% 증액 보정함 ○ 상승식으로 계산할 것
①5,386,500원
②5,643,000원
③8,400,000원
④8,618,400원
⑤9,028,800원
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정답 ④
공시지가기준법은 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인으로 계산합니다. 1단계(시점수정): 대상 용도지역이 주거지역이므로 주거지역 변동률 5%를 써 1.05입니다(이용상황인 상업용이 아니라 용도지역 기준). 2단계(지역요인): 인근지역이므로 1.00입니다. 3단계(개별요인): 가로 0.95 × 획지 1.08 = 1.026입니다. 4단계(그 밖의 요인): 1.60입니다. 5단계: 5,000,000 × 1.05 × 0.95 × 1.08 × 1.6 = 8,618,400원입니다. 상업지역 10%를 적용하면 9,028,800원, 그 밖의 요인을 빼면 5,386,500원이 나옵니다. 시험 포인트: 지가변동률은 용도지역별 변동률을 적용합니다.
문제 38
부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
①표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관은 표준지공시지가 조사·평가인력 등을 고려하여 부득이하다고 인정하는 경우에는 일부 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 공시기준일을 따로 정할 수 있다.
②표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
③표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다.
④시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 그 사유가 발생한 시기에 따라 그 해 6월 1일 또는 다음 해 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
⑤표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
부동산 가격공시법령상 공시기준일 이후 분할·합병 등이 발생한 토지는 1월 1일부터 6월 30일까지 사유가 생기면 그 해 7월 1일, 7월 1일부터 12월 31일까지 생기면 다음 해 1월 1일을 기준으로 개별공시지가를 결정·공시합니다. 6월 1일이라고 한 설명이 틀렸습니다. 공시기준일, 30일 이내 이의신청, 표준지의 개별공시지가 생략, 표준지공시지가의 효력에 관한 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 분할·합병 토지의 개별공시지가 기준일은 7월 1일 또는 다음 해 1월 1일입니다.
문제 39
다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)의 연결이 옳은 것은 모두 몇 개인가?
○ 광업재단 - 원가법 ○ 항공기 - 거래사례비교법 ○ 기업가치 - 수익환원법 ○ 임대료 - 수익환원법 ○ 건물 - 원가법 ○ 과수원 - 수익환원법 ○ 자동차 - 원가법
①2개
②3개
③4개
④5개
⑤6개
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정답 ①
감정평가에 관한 규칙상 주된 방법을 보면 기업가치는 수익환원법, 건물은 원가법으로 맞게 연결되어 옳은 것은 2개입니다. 광업재단은 원가법이 아니라 수익환원법, 항공기는 거래사례비교법이 아니라 원가법, 임대료는 수익환원법이 아니라 임대사례비교법, 과수원은 수익환원법이 아니라 거래사례비교법, 자동차는 원가법이 아니라 거래사례비교법이 주된 방법입니다. 시험 포인트: 원가법(건물·건설기계·선박·항공기), 거래사례비교법(자동차·과수원·산림·동산), 수익환원법(광업재단·기업가치·권리·영업권)입니다.
민법 및 민사특별법
문제 41
반사회질서의 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①반사회질서의 법률행위인지 여부는 법률행위가 이루어진 때를 기준으로 판단한다.
②반사회질서의 법률행위의 무효는 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
③수사기관에 허위진술을 해주는 대가로 금전을 지급받기로 하는 약정은 반사회질서의 법률행위이다.
④법률행위의 성립과정에 단지 강박이라는 불법적 방법이 사용된 데 불과한 때에는 반사회질서의 법률행위라고 할 수 없다.
⑤상대방에게 표시된 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우, 그 법률행위는 무효이다.
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정답 ②
반사회질서의 법률행위는 절대적 무효라서 선의의 제3자에게도 무효를 주장할 수 있습니다. 따라서 선의의 제3자에게 대항할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 반사회성은 법률행위 당시를 기준으로 판단하고, 수사기관에 허위진술하는 대가로 금전을 받기로 한 약정은 반사회적입니다. 강박이라는 불법적 방법이 쓰인 데 불과하면 반사회질서 행위가 아니라 취소의 문제이며, 표시된 동기가 반사회적이면 무효입니다. 시험 포인트: 반사회질서 무효는 절대적 무효이고 선의의 제3자에게도 대항합니다.
문제 42
통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 가장채권을 가압류한 자 ㄴ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인 ㄷ. 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못하며, 제3자는 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말합니다. 가장채권을 가압류한 자는 제3자에 해당하고, 가장채권자의 파산관재인도 판례상 제3자에 해당하며 선의 여부는 총파산채권자를 기준으로 봅니다. 반면 가장소비대차의 계약상 지위를 이전받은 자는 허위표시의 외형을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 것이 아니어서 제3자가 아닙니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 가압류권자·파산관재인은 제3자, 계약상 지위 승계인은 제3자가 아닙니다.
문제 43
무권대리인 乙이 甲을 대리하여 매수인 丙과 매매계약을 체결하였고, 당시 丙은 乙이 무권대리인이라는 사실에 대해 선의·무과실이었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (표현대리는 고려하지 않고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲이 무권대리행위의 일부를 추인한 경우, 丙의 동의가 없더라도 추인의 효력이 있다.
②甲이 乙로부터 丙이 지급한 매매대금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 매매계약을 추인한 것으로 본다.
④丙이 상당한 기간을 정하여 甲에게 추인 여부의 확답을 최고한 경우, 甲이 그 기간 내에 확답을 발하지 않은 때에는 추인을 거절한 것으로 본다.
⑤甲이 乙에게 무권대리행위를 추인한 경우, 이를 알지 못한 丙은 매매계약을 철회할 수 있다.
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정답 ①
무권대리행위의 일부 추인이나 내용을 변경한 추인은 상대방의 동의가 없으면 효력이 없습니다. 따라서 동의 없이도 일부 추인이 유효하다는 설명이 틀렸습니다. 본인이 무권대리인으로부터 매매대금을 수령하면 묵시적 추인이 되고, 본인을 단독상속한 무권대리인이 추인을 거절하는 것은 신의칙에 반합니다. 상대방의 최고에 본인이 기간 내 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 보며, 무권대리인에게 한 추인을 모르는 선의의 상대방은 철회할 수 있습니다. 시험 포인트: 일부 추인은 상대방 동의가 있어야 효력이 생깁니다.
문제 44
민법상 복대리에 관한 설명으로 옳은 것은?
①복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 대리인의 대리인이다.
②대리인이 복대리인을 선임한 때에는 대리인의 대리권은 소멸한다.
③임의대리인이 본인의 승낙을 얻어서 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 없다.
④법정대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 없으면 복대리인을 선임할 수 없다.
⑤법정대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우, 본인에 대하여 그 선임감독에 관해서만 책임이 있다.
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정답 ⑤
법정대리인은 자기 책임으로 언제든 복대리인을 선임할 수 있고 원칙적으로 모든 책임을 지지만, 부득이한 사유로 선임한 때에는 선임·감독에 관한 책임만 집니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 복대리인은 대리인이 자기 이름으로 선임한 본인의 대리인이지 대리인의 대리인이 아닙니다. 복대리인을 선임해도 대리인의 대리권은 소멸하지 않습니다. 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어 선임해도 선임·감독 책임은 지며, 승낙이나 부득이한 사유가 필요한 것은 임의대리인입니다. 시험 포인트: 법정대리인은 부득이한 사유로 선임하면 선임·감독 책임만 집니다.
문제 45
의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①의사표시의 상대방이 의사표시를 받은 때에 제한능력자인 경우, 표의자는 원칙적으로 그 의사표시로써 대항할 수 없다.
②비진의표시에서 진의란 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 말한다.
③경과실로 착오에 빠진 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소한 경우, 표의자는 그로 인해 손해를 입은 상대방에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 진다.
④통정허위표시로서 무효인 법률행위도 채권자취소권의 대상이 될 수 있다.
⑤공무원의 사직 의사표시와 같은 사인의 공법행위에는 비진의표시에 관한 민법 규정이 준용되지 않는다.
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정답 ③
경과실로 착오에 빠진 표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소하는 것은 법이 허용한 행위라 위법성이 없어 불법행위 책임이 생기지 않는다는 것이 판례이므로 이 설명이 틀렸습니다. 수령 당시 제한능력자인 상대방에게는 원칙적으로 의사표시로 대항할 수 없고, 비진의표시의 진의는 표의자가 그 내용을 바라는 생각을 말합니다. 통정허위표시도 채권자취소권의 대상이 되며, 공무원의 사직 같은 사인의 공법행위에는 비진의표시 규정이 준용되지 않습니다. 시험 포인트: 착오 취소는 위법하지 않아 불법행위가 되지 않습니다.
문제 46
착오로 인한 의사표시에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①착오로 인한 의사표시의 취소권은 당사자들이 합의에 의하여 배제할 수 없다.
②착오로 인하여 표의자가 경제적 불이익을 입은 것이 아니라면 이를 법률행위 내용의 중요부분의 착오라고 할 수 없다.
③표의자의 중대한 과실에 관한 증명책임은 의사표시를 취소하게 하지 않으려는 상대방에게 있다.
④착오로 인한 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
⑤매도인이 매수인의 채무불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인은 착오를 이유로 그 계약을 취소할 수 있다.
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정답 ①
착오 취소에 관한 규정은 임의규정이라서 당사자가 합의로 착오 취소권을 배제할 수 있습니다. 따라서 합의로 배제할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 판례는 표의자가 경제적 불이익을 입지 않았다면 중요부분의 착오가 아니라고 보고, 중대한 과실은 취소를 막으려는 상대방이 증명해야 합니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 매도인이 계약을 해제한 뒤에도 매수인은 해제에 따른 불이익을 피하려고 착오 취소를 할 수 있습니다. 시험 포인트: 착오 취소권은 당사자 합의로 배제할 수 있습니다.
문제 47
불공정한 법률행위에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①궁박에는 경제적인 궁박뿐만 아니라 정신적·심리적 궁박도 포함된다.
②무경험은 거래일반에 대한 경험부족이 아니라 해당 법률행위가 속한 특정영역에서의 경험부족을 뜻한다.
③급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형은 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정된다.
④불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
⑤대리인에 의해 법률행위가 이루어진 경우, 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.
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정답 ②
불공정한 법률행위의 요건인 무경험은 특정 영역이 아니라 일반적인 생활체험의 부족, 곧 거래일반에 대한 경험부족을 뜻합니다. 따라서 특정영역의 경험부족이라는 설명이 틀렸습니다. 궁박에는 경제적 궁박뿐 아니라 정신적·심리적 궁박도 포함되고, 현저한 불균형은 구체적 사안에서 일반인의 사회통념으로 판단합니다. 불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환 법리가 적용될 수 있습니다. 대리행위에서 경솔·무경험은 대리인을, 궁박은 본인을 기준으로 판단합니다. 시험 포인트: 무경험은 거래일반의 경험부족, 궁박은 본인 기준입니다.
문제 48
법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①불법조건이 붙은 법률행위는 법률행위 전부가 무효로 된다.
②법률행위에 조건이 붙어 있는지에 대한 증명책임은 그 조건의 존재를 주장하는 자에게 있다.
③기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정되므로 기한이익 상실에 관한 당사자 간의 특약은 효력이 없다.
④불확정한 사실이 발생한 때를 이행기로 정한 경우, 그 사실의 발생이 불가능한 것으로 확정된 때에도 이행기는 도래한 것으로 본다.
⑤조건부 권리는 조건 성취가 미정인 동안에도 일반규정에 의해 담보로 할 수 있다.
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정답 ③
기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정되지만, 이는 기한이익 상실 특약을 막는 근거가 아닙니다. 계약자유 원칙상 기한이익 상실 특약은 유효하므로 효력이 없다는 설명이 틀렸습니다. 불법조건이 붙은 법률행위는 조건뿐 아니라 법률행위 전부가 무효입니다. 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명합니다. 불확정한 사실의 발생을 이행기로 정한 경우 그 사실이 발생한 때뿐 아니라 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기가 도래합니다. 조건부 권리도 일반규정에 따라 처분·담보로 할 수 있습니다. 시험 포인트: 기한이익 상실 특약은 유효합니다.
문제 49
법률행위의 무효에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①무효행위의 추인은 묵시적인 방법으로도 할 수 있다.
②무효행위의 추인은 그 무효 원인이 소멸한 후에 하여야 한다.
③무효인 법률행위는 그에 따른 법률효과를 침해하는 것처럼 보이는 위법행위가 있더라도 법률효과의 침해에 따른 손해배상을 청구할 수 없다.
④무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우, 권리자가 이를 추인하면 계약의 효과는 원칙적으로 추인한 때부터 권리자에게 귀속한다.
⑤토지거래허가구역 안의 토지거래계약이 허가를 받지 못해 유동적 무효인 상태에서 허가구역 지정이 해제되면 그 계약은 확정적 유효가 된다.
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정답 ④
무권리자가 타인의 권리를 계약으로 처분한 뒤 권리자가 이를 추인하면, 무권대리 추인에 관한 규정이 유추적용되어 계약의 효과가 처분 시로 소급하여 권리자에게 귀속합니다. 따라서 추인한 때부터 귀속한다는 설명이 틀렸습니다. 무효행위의 추인은 묵시적으로도 할 수 있고 무효 원인 소멸 후에 해야 합니다. 무효인 법률행위는 법률효과가 없으므로 그 침해를 이유로 손해배상을 청구할 수 없습니다. 유동적 무효 상태에서 토지거래허가구역 지정이 해제되면 계약은 확정적으로 유효가 됩니다. 시험 포인트: 무권리자 처분의 추인은 소급효가 있습니다.
문제 50
법률행위의 취소에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 취소권자에 대한 상대방의 이행청구는 법정추인사유가 아니다. ㄴ. 제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 악의의 제한능력자는 그 행위로 인하여 받은 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다. ㄷ. 표의자의 착오를 상대방이 알고 이를 이용한 경우라도 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이면 표의자는 의사표시를 취소할 수 없다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
법정추인 사유인 이행청구는 취소권자가 하는 이행청구만 해당하므로 상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 것은 법정추인이 아닙니다(ㄱ 옳음). 제한능력을 이유로 취소된 경우 제한능력자는 선의·악의를 묻지 않고 현존이익 한도에서 상환하면 됩니다(ㄴ 옳음). 판례는 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에는 표의자에게 중대한 과실이 있더라도 취소할 수 있다고 봅니다(ㄷ 틀림). 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 상대방의 이행청구는 법정추인이 아니고, 제한능력자는 악의라도 현존이익만 반환합니다.
문제 51
등기청구권의 법적 성질에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 매매계약에 기한 매수인의 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다. ㄴ. 무효인 등기의 말소등기에 갈음하는 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다. ㄷ. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ④
매매계약에 기한 매수인의 소유권이전등기청구권은 계약에서 생긴 권리라서 채권적 청구권입니다(ㄱ 틀림). 무효인 등기의 말소에 갈음하는 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권입니다(ㄴ 옳음). 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이라 소멸시효에 걸리지만 점유를 계속하는 동안에는 시효가 진행하지 않습니다(ㄷ 옳음). 따라서 ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 매매·취득시효 등기청구권은 채권적, 진정명의회복 청구권은 물권적입니다.
문제 52
민법상 물권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①온천권은 관습법상의 물권이라고 볼 수 없다.
②유치물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하는 것은 물권법정주의에 반하지 않는다.
③저당권은 당사자 약정뿐만 아니라 법률의 규정에 의해서도 성립될 수 있다.
④전세권자가 사용·수익의 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위하여 전세권을 설정받는 것은 물권법정주의에 반한다.
⑤근린공원을 자유롭게 이용한 사정만으로 그 공원 인근 주민들이 공원이용권이라는 배타적 권리를 취득하였다고 볼 수 없다.
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정답 ②
유치권은 목적물과 견련관계가 있는 채권을 담보하는 법정담보물권입니다. 견련관계 없는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하면 물권법정주의에 반합니다. 따라서 반하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 판례는 온천권을 관습법상 물권으로 보지 않고, 공원을 이용한 사정만으로 공원이용권이라는 배타적 권리를 인정하지 않습니다. 저당권은 법률 규정으로도 성립하며, 사용·수익 권능을 완전히 배제한 채 담보만을 위한 전세권 설정은 물권법정주의에 반합니다. 시험 포인트: 견련관계 없는 유치권은 물권법정주의에 반합니다.
문제 53
권리의 객체가 토지인 경우, 그 토지를 점유할 권리가 인정되지 않는 물권을 모두 고른 것은?
ㄱ. 저당권 ㄴ. 전세권 ㄷ. 지상권
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ①
저당권은 목적물의 점유를 설정자에게 남겨 두고 교환가치만 지배하는 비점유 담보물권이므로 토지를 점유할 권리가 없습니다. 반면 전세권은 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하는 권리이고, 지상권도 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리라서 토지를 점유할 권리가 포함됩니다. 따라서 점유할 권리가 인정되지 않는 물권은 저당권뿐이므로 ㄱ이 정답입니다. 시험 포인트: 저당권은 점유하지 않는 담보물권이고, 전세권·지상권은 점유하는 용익물권입니다.
문제 54
민법상 합유에 관한 설명으로 틀린 것은? (특별한 사정이 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
②합유는 조합체의 해산으로 인하여 종료한다.
③합유자는 조합체가 존속하는 한 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
④합유자는 합유자 전원의 동의 없이 합유지분을 처분할 수 없다.
⑤부동산에 관한 합유지분의 포기는 등기 없이도 물권변동의 효력이 생긴다.
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정답 ⑤
합유지분의 포기는 상대방 없는 단독행위이지만 법률행위에 의한 물권변동이므로 등기를 해야 효력이 생깁니다. 따라서 등기 없이도 효력이 생긴다는 설명이 틀렸습니다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미치고, 합유는 조합체의 해산이나 합유물의 양도로 종료합니다. 합유자는 조합체가 존속하는 동안 합유물의 분할을 청구하지 못하며, 합유지분을 처분하려면 합유자 전원의 동의가 필요합니다. 시험 포인트: 부동산 합유지분 포기는 등기해야 물권변동이 생깁니다.
문제 55
甲 소유의 X토지를 乙이 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 현재까지 점유하고 있다. 乙은 甲에게 취득시효 완성을 이유로 X토지의 소유권이전등기를 청구하였지만, 아직 등기는 이전받지 못하였다. 이후 발생한 아래 각 상황에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲이 X토지 위에 비닐하우스를 설치한 경우, 乙은 甲에게 점유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다.
②甲은 乙에게 X토지의 점유로 인한 손해의 배상을 청구할 수 없다.
③甲은 乙에게 X토지의 점유로 인한 부당이득의 반환을 청구할 수 없다.
④X토지가 수용되어 甲이 보상금을 수령한 경우, 乙은 甲에게 보상금의 반환을 청구할 수 없다.
⑤甲이 乙의 시효완성 사실을 알면서도 丙에게 X토지를 처분하여 취득시효완성에 따른 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우, 乙은 甲에게 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
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정답 ④
취득시효 완성 후 등기 전에 토지가 수용되어 소유자가 보상금을 받은 경우, 점유자가 이행불능 전에 등기청구 등 권리를 주장했다면 대상청구권으로 그 보상금의 반환을 청구할 수 있습니다. 乙은 이미 등기를 청구했으므로 반환을 청구할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 시효완성자는 점유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있고, 소유자는 시효완성자에게 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 시효완성 사실을 알면서 제3자에게 처분해 이행불능을 만들면 불법행위가 됩니다. 시험 포인트: 시효완성 후 수용 보상금에는 대상청구권이 인정됩니다.
문제 56
甲, 乙, 丙이 각각 4/7, 2/7, 1/7의 지분비율로 X토지를 공유하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (별도의 특약은 없고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲은 乙, 丙과의 협의 없이 X토지의 관리에 관한 사항을 정할 수 있다.
②甲은 乙, 丙의 동의 없이 X토지를 처분하지 못한다.
③丙은 甲, 乙의 동의 없이 자신의 지분을 제3자에게 담보로 제공할 수 있다.
④乙이 甲, 丙과의 협의 없이 X토지의 전부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우, 丙은 공유물의 보존행위로 자신에게 X토지를 인도할 것을 청구할 수 있다.
⑤甲이 자신의 지분을 포기한 경우, 그 지분은 乙과 丙에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
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정답 ④
판례는 소수지분권자가 협의 없이 공유물을 독점하는 경우, 다른 소수지분권자는 보존행위로서 자기에게 공유물을 인도하라고 청구할 수 없고 공동점유를 방해하는 행위의 배제만 청구할 수 있다고 봅니다. 乙과 丙은 모두 소수지분권자이므로 이 설명이 틀렸습니다. 甲은 지분 4/7로 과반수라 단독으로 관리사항을 정할 수 있지만, 처분은 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 자기 지분은 단독으로 담보 제공할 수 있고, 포기한 지분은 다른 공유자에게 지분비율로 귀속합니다. 시험 포인트: 소수지분권자끼리는 인도청구가 아니라 방해배제청구만 됩니다.
문제 57
등기 없이도 물권변동의 효력이 생기는 사유가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①상속
②재결수용
③이행판결
④건물의 신축
⑤국세징수법상 공매
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정답 ③
민법은 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률 규정에 의한 부동산 물권취득은 등기를 요하지 않는다고 정합니다. 여기서 판결은 형성판결만을 뜻하고, 이전등기를 명하는 이행판결은 판결 확정 후 등기를 해야 물권변동이 생깁니다. 따라서 이행판결이 정답입니다. 상속과 재결수용은 법률 규정에 의한 물권변동이고, 건물 신축은 원시취득이라 등기 없이 소유권을 취득합니다. 국세징수법상 공매도 대금 완납 시 등기 없이 소유권을 취득합니다. 시험 포인트: 등기 없이 효력이 생기는 판결은 형성판결뿐이고 이행판결은 등기가 필요합니다.
문제 58
甲이 乙로부터 乙 소유의 X건물에 대하여 전세권을 설정받은 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲이 X건물을 전세권설정계약으로 정한 용법에 따라 사용하지 않더라도 이를 이유로 乙은 전세권소멸을 청구할 수 없다.
②X건물의 소유를 목적으로 지상권을 취득한 乙은 특별한 사정이 없는 한 甲의 동의 없이 그 지상권을 소멸시킬 수 없다.
③甲은 전세권이 존속하는 동안에는 특별한 사정이 없는 한 전세권을 존속시키면서 전세금반환채권만을 확정적으로 양도할 수 없다.
④乙이 전세권 존속 중에 丙에게 X건물을 양도한 경우, 丙은 전세권의 존속기간 만료 시 甲에게 전세금반환의무를 진다.
⑤전세권이 소멸한 경우, 乙은 甲으로부터 X건물의 인도 및 전세권 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
전세권자가 계약 또는 목적물의 성질에 따른 용법으로 목적물을 사용·수익하지 않으면 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 따라서 소멸을 청구할 수 없다는 설명이 틀렸습니다. 지상권을 가진 건물 소유자는 전세권자의 동의 없이 지상권을 소멸시킬 수 없습니다. 전세권 존속 중에는 전세금반환채권만 분리하여 확정적으로 양도할 수 없습니다. 목적물이 양도되면 양수인이 전세금반환의무를 지고, 전세권 소멸 시 목적물 인도·말소서류 교부와 전세금 반환은 동시이행입니다. 시험 포인트: 용법 위반 사용은 전세권 소멸청구 사유입니다.
문제 59
지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①지상권자의 지상권갱신청구권은 형성권이다.
②담보목적의 지상권이 설정된 경우, 피담보채권이 변제로 소멸하면 그 지상권도 소멸한다.
③타인 소유의 기존 연와조 건물을 사용하기 위하여 설정하는 지상권의 최단존속기간은 30년이다.
④기존 건물의 소유를 목적으로 설정된 지상권은 그 건물이 멸실되면 소멸한다.
⑤지상권이 저당권의 목적인 경우, 지료연체에 따른 지상권소멸청구는 저당권자에게 통지하는 즉시 그 효력이 생긴다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
채권 담보를 위해 지상권을 설정한 경우 피담보채권이 변제로 소멸하면 그 지상권도 부종하여 소멸한다는 것이 판례이므로 이 설명이 옳습니다. 갱신청구권은 형성권이 아닌 청구권입니다. 최단존속기간 규정은 지상권자가 건물을 건축·소유하는 경우에 적용되므로 타인 소유의 기존 건물을 사용하기 위한 지상권에는 30년이 적용되지 않습니다. 지상권은 건물이 멸실되어도 소멸하지 않으며, 저당권 목적인 지상권의 소멸청구는 저당권자 통지 후 상당한 기간이 지나야 효력이 생깁니다. 시험 포인트: 담보지상권은 피담보채권 소멸과 함께 소멸합니다.
문제 60
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?
①민법은 지역권의 존속기간을 규정하고 있지 않다.
②요역지에 설정된 저당권에 기하여 경매가 된 경우, 다른 특약이 없는 한 경매매수인은 요역지의 소유권과 함께 지역권을 취득한다.
③점유로 인한 지역권 취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
④지역권자는 지역권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
⑤승역지 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위 내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 수익 정도의 비율에 따른 비용 분담 없이 사용할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
승역지 소유자는 지역권 행사를 방해하지 않는 범위에서 지역권자가 설치한 공작물을 사용할 수 있지만, 수익 정도의 비율로 공작물의 설치·보존 비용을 분담해야 합니다. 따라서 비용 분담 없이 사용할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 민법은 지역권의 존속기간을 정하지 않습니다. 요역지 경매 매수인은 부종성에 따라 지역권도 취득합니다. 취득기간 중단은 행사하는 모든 공유자에 대한 사유여야 효력이 있고, 지역권자는 방해예방이나 손해배상 담보를 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 승역지 소유자도 공작물을 쓰면 수익비율로 비용을 분담합니다.
문제 61
관습법상 법정지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①무허가건물에 대해서는 법정지상권이 인정될 수 없다.
②가설건축물에 대해서는 원칙적으로 법정지상권이 인정될 수 있다.
③법정지상권을 포기하기로 하는 특약은 효력이 없다.
④법정지상권자는 그 지상권등기 없이도 지상권을 취득할 당시의 토지소유자로부터 그 토지를 양수한 제3자에게 대항할 수 있다.
⑤법정지상권이 성립한 건물을 매매계약에 기해 양수한 자는 등기 없이도 법정지상권을 취득한다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
관습법상 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권취득이라 등기 없이 성립하고, 성립 당시의 토지소유자뿐 아니라 그로부터 토지를 양수한 제3자에게도 등기 없이 대항할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 무허가건물에도 법정지상권이 인정되지만, 가설건축물은 독립된 부동산인 건물로 보기 어려워 원칙적으로 인정되지 않습니다. 건물 철거 등 법정지상권을 포기하는 특약은 유효합니다. 건물 양수인은 법정지상권 이전등기를 해야 지상권을 취득합니다. 시험 포인트: 관습법상 법정지상권은 등기 없이 토지 양수인에게 대항합니다.
문제 62
저당권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①저당권은 저당권의 실행비용을 담보한다.
②피담보채권은 금전채권이 아니어도 된다.
③저당물의 소유권을 취득한 제3자는 그 저당물의 경매에서 경매인이 될 수 있다.
④저당권은 특별한 사정이 없는 한 저당권설정 후에 저당목적물에 부합된 물건에는 그 효력이 미치지 않는다.
⑤저당권설정자와 채무자는 반드시 동일인이어야 하는 것은 아니다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며, 부합 시기가 저당권 설정 전인지 후인지를 가리지 않습니다. 따라서 설정 후 부합된 물건에는 미치지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 저당권은 원본·이자·위약금·지연배상과 함께 저당권 실행비용도 담보합니다. 피담보채권은 금전채권이 아니어도 실행 시 금전으로 환산할 수 있으면 됩니다. 저당물의 제3취득자도 경매에서 매수인이 될 수 있고, 물상보증인처럼 설정자와 채무자가 다를 수 있습니다. 시험 포인트: 저당권은 설정 전후를 불문하고 부합물에 미칩니다.
문제 63
저당권에 관하여 ( )에 들어갈 권리로 옳은 것은?
저당권자는 저당부동산의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여 ( )을 가진다.
①비용상환청구권
②물상대위권
③매수청구권
④해제권
⑤갱신청구권
정답 · 해설 보기
정답 ②
저당권자는 저당부동산의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 저당권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있습니다. 담보물권은 목적물의 교환가치를 지배하므로 그 가치가 변형된 보상금 등에도 효력이 미치는 것입니다. 이때 저당권자는 그 금전 등이 설정자에게 지급되기 전에 압류해야 합니다. 비용상환청구권은 점유자·임차인 등의 권리이고, 매수청구권과 갱신청구권은 용익관계에서, 해제권은 계약관계에서 문제됩니다. 시험 포인트: 멸실·훼손·공용징수로 받을 금전에는 물상대위가 인정됩니다.
문제 64
민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①유치물의 침탈로 인한 유치권자의 유치권소멸에 따른 손해배상청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사할 것을 요하지 않는다.
②유치권자로부터 유치물의 유치방법으로 그 보관을 위탁받은 자는 특별한 사정이 없는 한 유치물 소유자의 소유물반환청구를 거부할 수 있다.
③토지전세권이 소멸하기 전에는 전세권자의 지상물매수청구권을 피담보채권으로 하는 유치권은 성립할 수 없다.
④복수의 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다.
⑤유치권자가 동일채권을 담보하기 위한 복수의 유치물 중 일부를 채무자의 승낙없이 타인에게 대여한 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 유치물 전부에 대한 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
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정답 ⑤
판례는 유치권자가 여러 유치물 중 일부를 채무자의 승낙 없이 대여한 경우, 채무자는 위반행위가 있었던 그 유치물에 대해서만 유치권 소멸을 청구할 수 있다고 봅니다. 따라서 유치물 전부에 대한 소멸청구가 가능하다는 설명이 틀렸습니다. 침탈로 인한 손해배상청구는 1년 제척기간이 적용되지 않고, 보관 수탁자는 소유자의 반환청구를 거부할 수 있습니다. 지상물매수청구권은 전세권 소멸 후 생기므로 그 전에는 유치권이 성립하지 않고, 유치권은 불가분성이 있습니다. 시험 포인트: 소멸청구는 위반행위가 있었던 유치물에 한정됩니다.
문제 65
甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하고 중도금까지 수령하였으나 그 토지가 재결수용되어 乙에게 소유권을 이전할 수 없게 되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙은 특약으로 乙이 대가위험을 부담하는 것으로 정할 수 있다. ㄴ. 乙은 이행불능을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다. ㄷ. 甲이 수용보상금청구권을 취득한 경우, 乙이 매매대금 전부를 지급하면 그 수용보상금청구권 자체가 乙에게 귀속한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ①
재결수용은 당사자 쌍방의 책임 없는 후발적 이행불능이라 위험부담의 문제가 됩니다. 위험부담 규정은 임의규정이므로 매수인이 대가위험을 부담하기로 특약할 수 있습니다(ㄱ 옳음). 매도인에게 귀책사유가 없으므로 매수인은 채무불이행을 이유로 해제할 수 없습니다(ㄴ 틀림). 매수인은 대상청구권으로 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있을 뿐, 대금을 지급했다고 보상금청구권 자체가 당연히 매수인에게 귀속하지는 않습니다(ㄷ 틀림). 따라서 ㄱ이 정답입니다. 시험 포인트: 대상청구권은 보상금청구권의 양도를 청구하는 권리입니다.
문제 66
계약의 성립에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①청약의 유인을 받은 자가 청약의 유인에 대응하는 의사표시를 하면 계약은 즉시 성립한다.
②당사자 간에 동일한 내용의 청약이 상호 교차된 경우, 계약은 두 청약이 상대방에게 발송된 때에 성립한다.
③합의해제를 청약한 경우, 그 청약에 대해 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약은 실효된다.
④명예퇴직의 합의가 있더라도 명예퇴직 예정일 전이라면 원칙적으로 명예퇴직 청약을 철회할 수 있다.
⑤매매의 일방예약이 성립하기 위하여 본계약의 요소가 되는 내용들이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 하는 것은 아니다.
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정답 ③
승낙자가 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙하면 그 청약을 거절하고 새로 청약한 것으로 봅니다. 합의해제의 청약도 같아서 조건을 붙인 승낙이 있으면 원래 청약은 실효되므로 이 설명이 옳습니다. 청약의 유인에 대응한 의사표시는 청약에 불과합니다. 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립합니다. 명예퇴직 합의가 이루어지면 근로자가 일방적으로 청약을 철회할 수 없고, 매매의 일방예약도 본계약 요소가 확정되었거나 확정할 수 있어야 성립합니다. 시험 포인트: 조건부 승낙은 청약 거절과 새 청약으로 봅니다.
문제 67
동시이행관계가 인정되지 않는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 담보 목적으로 마쳐진 채권자 명의의 소유권이전등기 말소의무와 피담보채무의 변제의무 ㄴ. 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상의무 ㄷ. 저당권 실행에 따른 경매가 무효로 된 경우, 저당채권자의 경매매수인에 대한 배당금 반환의무와 경매매수인의 채무자에 대한 소유권이전등기 말소의무
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
담보 목적 소유권이전등기의 말소의무보다 피담보채무 변제가 먼저 이행되어야 하므로 동시이행관계가 아닙니다(ㄱ). 판례는 임차목적물 반환의무와 권리금 회수방해로 인한 손해배상의무도 동시이행관계로 보지 않습니다(ㄴ). 경매가 무효인 경우 매수인의 소유권이전등기 말소의무는 채무자에 대한 것이고 배당금 반환의무는 채권자의 매수인에 대한 것이라 서로 대가관계가 없어 동시이행관계가 아닙니다(ㄷ). 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 해당합니다. 시험 포인트: 피담보채무 변제가 선이행이고, 권리금 손해배상은 동시이행이 아닙니다.
문제 68
부동산 매매계약이 합의해제된 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①매매계약에 기해 이전된 소유권은 등기 없이도 당연히 복귀한다.
②당사자는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
③계약의 해제로 제3자의 권리를 해할 수 없다고 규정한 민법 제548조 제1항은 합의해제에 유추적용된다.
④합의해제를 무효화시키고 해제된 매매계약을 부활시키는 약정은 원칙적으로 당사자 사이에서도 그 효력이 없다.
⑤합의해제를 위한 묵시적 의사표시는 당사자 쌍방에게 계약실현의 의사가 없거나 계약포기의 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 한다.
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정답 ④
합의해제는 당사자의 합의로 계약을 해소하는 새로운 계약이므로, 당사자가 다시 합의하여 합의해제를 무효로 하고 원래 계약을 부활시키는 약정도 계약자유 원칙상 당사자 사이에서는 유효합니다. 따라서 효력이 없다는 설명이 틀렸습니다. 합의해제로 이전된 소유권은 등기 없이 당연히 복귀하고, 특약이 없으면 손해배상을 청구할 수 없습니다. 제3자 보호 규정은 합의해제에도 유추적용되며, 묵시적 합의해제는 쌍방에게 계약실현 의사가 없다고 볼 정도여야 인정됩니다. 시험 포인트: 합의해제 부활 약정은 당사자 사이에서 유효합니다.
문제 69
甲과 乙은 X토지에 관한 매매의 예약에서 매수인 乙이 예약완결권을 갖기로 하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙은 예약완결권의 행사기간에 대하여 특별한 제한 없이 약정할 수 있다. ㄴ. 예약완결권의 행사기간을 약정한 경우, 그 기간이 지났더라도 乙이 X토지를 인도받아 점유하고 있다면 예약완결권은 소멸하지 않는다. ㄷ. 乙의 예약완결권이 행사기간을 경과하였는지에 관해서는 법원이 직권으로 조사하여 재판에 고려할 수 없다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ①
판례는 예약완결권의 행사기간을 당사자가 특별한 제한 없이 약정할 수 있다고 봅니다(ㄱ 옳음). 약정한 행사기간이 지나면 예약완결권은 제척기간 경과로 소멸하며, 예약자가 목적물을 인도받아 점유하고 있어도 달라지지 않습니다(ㄴ 틀림). 제척기간 경과 여부는 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 조사하여 재판에 고려해야 합니다(ㄷ 틀림). 따라서 ㄱ이 정답입니다. 시험 포인트: 예약완결권 행사기간은 자유롭게 약정할 수 있고, 제척기간은 직권조사 사항입니다.
문제 70
민법상 매도인의 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?
①특정물 하자로 인한 담보책임은 경매의 경우에도 적용된다.
②종류물매매에서는 목적물이 특정된 후에 그 물건의 하자로 인한 매도인의 담보책임규정이 적용되지 않는다.
③매매의 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 손해배상청구권을 행사하여야 한다.
④매매계약 당시에 그 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.
⑤변제기에 도달하지 않은 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
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정답 ④
계약 당시 목적물의 일부가 이미 멸실된 경우 선의의 매수인은 대금 감액, 해제, 손해배상을 청구할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 하자담보책임은 경매에는 적용되지 않습니다. 종류물매매에서도 특정된 목적물에 하자가 있으면 담보책임이 적용되어 완전물급부도 청구할 수 있습니다. 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 내에 행사해야 합니다. 변제기에 이르지 않은 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보하면 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정합니다. 시험 포인트: 원시적 일부멸실은 선의 매수인에게 대금감액청구권을 줍니다.
문제 71
甲은 자기 소유의 X토지와 乙 소유의 Y건물을 교환하자고 청약하였고, 乙이 승낙하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙의 승낙은 특별한 사정이 없는 한 그 방식에 제한이 없고 명시적으로 할 필요도 없다. ㄴ. X토지와 Y건물의 각 소유권이전 및 인도의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. ㄷ. 계약 당시 甲이 허위로 X토지의 시가보다 다소 높은 가액을 시가로 고지하더라도 특별한 사정이 없는 한 불법행위가 성립하지 않는다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
교환은 낙성·불요식 계약이라 승낙에 방식 제한이 없고 묵시적으로도 할 수 있습니다(ㄱ 옳음). 교환에는 매매 규정이 준용되므로 특약이나 관습이 없으면 쌍방의 소유권이전 및 인도의무는 동시이행관계입니다(ㄴ 옳음). 판례는 교환계약 당사자가 자기 목적물의 시가를 다소 높게 허위로 고지하더라도 특별한 사정이 없으면 상대방에 대한 기망행위가 아니어서 불법행위가 성립하지 않는다고 봅니다(ㄷ 옳음). 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 교환은 낙성·불요식 계약이고 시가 과장 고지는 원칙적으로 기망이 아닙니다.
문제 72
甲으로부터 X건물을 2년간 임차한 乙이 이를 丙에게 전대한 경우에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲이 전대를 동의한 경우, 甲이 乙과 임대차계약을 합의해지하면 丙의 전차권도 소멸한다. ㄴ. 甲이 전대를 동의하지 않은 경우, 甲은 乙과의 임대차계약이 존속하는 동안 X건물의 불법점유를 이유로 丙에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있다. ㄷ. 甲이 전대를 동의한 경우, 丙이 X건물 사용의 편익을 위하여 甲으로부터 매수한 물건을 X건물에 부속시킨 때에는 丙은 기간만료로 전대차가 종료되면 甲을 상대로 그 물건의 매수를 청구할 수 있다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 임대인과 임차인이 임대차를 합의해지해도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(ㄱ 틀림). 무단전대라도 임대차가 존속하는 동안은 임대인이 임차인에게서 차임을 받을 수 있어 손해가 없으므로, 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당 손해배상을 청구할 수 없습니다(ㄴ 틀림). 동의 있는 전대에서 전차인이 임대인으로부터 매수한 부속물은 전대차 종료 시 임대인에게 매수를 청구할 수 있습니다(ㄷ 옳음). 따라서 틀린 것은 ㄱ, ㄴ입니다. 시험 포인트: 동의 전대의 전차인은 합의해지로 권리를 잃지 않습니다.
문제 73
甲이 건물소유를 목적으로 乙로부터 乙 소유의 X토지를 기간의 정함 없이 임차하는 계약을 체결하고 그 지상에 Y건물을 신축한 후, 그 임대차계약이 乙의 해지통고로 종료되었다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. Y건물이 무허가건물이라면 원칙적으로 지상물매수청구의 대상이 될 수 없다. ㄴ. 甲은 계약갱신청구를 하지 않으면 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. ㄷ. 甲과 乙이 임대차 종료 전에 지상물매수청구의 대상인 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
판례는 무허가건물도 지상물매수청구의 대상이 될 수 있다고 봅니다(ㄱ 틀림). 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 경우에는 갱신청구를 거칠 필요 없이 바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다(ㄴ 틀림). 지상물매수청구권 규정은 편면적 강행규정이므로 임대차 종료 전에 건물을 철거하기로 한 약정은 임차인에게 불리하여 특별한 사정이 없으면 무효입니다(ㄷ 옳음). 따라서 ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 해지통고로 종료되면 갱신청구 없이 바로 매수청구할 수 있습니다.
문제 74
민법상 계약의 유형과 성질에 관한 설명으로 옳은 것은? (특약은 고려하지 않음)
①매매계약은 요물계약이다.
②매매계약은 낙성계약이다.
③교환계약은 요식계약이다.
④임대차계약은 무상계약이다.
⑤임대차계약은 편무계약이다.
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정답 ②
매매는 당사자 일방이 재산권 이전을, 상대방이 대금 지급을 약정하면 의사의 합치만으로 성립하므로 낙성계약입니다. 물건의 인도 등이 있어야 성립하는 요물계약이 아닙니다. 교환도 합의만으로 성립하며 일정한 방식이 필요 없는 불요식계약입니다. 임대차는 임대인의 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급의무가 서로 대가관계에 있으므로 유상·쌍무계약이고, 무상계약이나 편무계약이 아닙니다. 시험 포인트: 매매·교환·임대차는 모두 낙성·불요식·유상·쌍무계약입니다.
문제 75
甲이 2023. 6. 1. 乙로부터 乙 소유의 X주택을 보증금 2억 원, 기간은 1년으로 정하여 임차하는 계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 1년의 임대차기간이 만료된 경우, 甲은 乙에게 보증금 2억 원의 반환을 청구할 수 있다. ㄴ. 임대차계약이 적법하게 묵시적 갱신이 된 경우, 그 존속기간은 2년으로 보지만 甲은 언제든지 乙에게 계약해지를 통지할 수 있다. ㄷ. 甲의 적법한 계약갱신요구가 乙에게 2025. 2. 15. 도달한 경우, 갱신거절사유가 없는 한 그 도달 시점에 계약갱신의 효력이 발생한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
2년 미만으로 정한 주택임대차는 2년으로 보지만 임차인은 2년 미만 기간의 유효를 주장할 수 있어 1년 만료 시 보증금 반환을 청구할 수 있습니다(ㄱ). 묵시적 갱신 시 존속기간은 2년이지만 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다(ㄴ). 2년 기준 만료일이 2025. 5. 31.이라 2025. 2. 15.은 갱신요구 기간 안이고, 판례는 적법한 갱신요구가 도달한 때 갱신 효력이 생긴다고 봅니다(ㄷ). 따라서 모두 옳습니다. 시험 포인트: 갱신요구는 임대인에게 도달한 때 갱신 효력이 생깁니다.
문제 76
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①구조상 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다.
②전유부분에 관한 담보책임의 존속기간은 특별한 사정이 없는 한 사용검사일부터 기산한다.
③관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 지분비율에 따라 공용부분의 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.
④구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
⑤구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
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정답 ②
집합건물의 담보책임 존속기간은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 등부터 기산합니다. 따라서 전유부분을 사용검사일부터 기산한다는 설명이 틀렸습니다. 구조상 공용부분은 취득시효로 소유권을 취득할 수 없습니다. 관리단은 유효한 규약이 없어도 지분비율에 따라 공용부분 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있습니다. 10인 이상이면 관리인을 선임해야 하고, 대지사용권은 규약 등으로 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 시험 포인트: 전유부분 담보책임은 인도일, 공용부분은 사용검사일 기준입니다.
문제 77
甲은 2024. 5. 1. 乙에게 1억 원을 변제기는 1년 후, 이자는 연 5%로 정하여 대여하면서 그 대여금채권과 乙에 대한 물품대금채권 1억 원을 담보하기 위해 가등기담보계약을 체결하고, 이를 위해 乙 소유의 X토지(계약 당시 시가 2억 원)에 甲 명의로 가등기를 마쳤다. 그 후 乙은 변제기가 지난 2025. 5. 7. 양 채권 중 물품대금채무만 甲에게 전액 변제하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙의 가등기담보계약에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다. ㄴ. 甲이 청산절차를 거쳐 X토지에 관하여 소유권이전의 본등기를 마친 경우, 본등기를 위해 지출한 절차비용은 청산금에서 공제할 수 없다. ㄷ. 甲이 청산절차를 거치지 않고 X토지에 관하여 2025. 6. 15. 본등기를 마친 다음, 선의의 丙에게 2025. 8. 1. 소유권이전등기를 마친 경우, 2025. 8. 1.부터 甲 명의의 본등기도 확정적으로 유효해진다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
다른 채권이 변제되어 대여금채권만 남은 경우 예약 당시 목적물 가액이 차용액과 이자 합산액을 넘으면 가등기담보법이 적용됩니다. 시가 2억 원이 대여금 1억 원과 이자를 넘으므로 적용됩니다(ㄱ 옳음). 판례는 본등기 절차비용을 청산금에서 공제할 수 없다고 봅니다(ㄴ 옳음). 청산절차 없이 마친 본등기는 무효이고, 선의의 제3자가 소유권을 취득해도 채권자 명의 본등기가 유효로 되지는 않습니다(ㄷ 틀림). 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 시험 포인트: 청산절차 없는 본등기는 제3자 취득 후에도 유효로 되지 않습니다.
문제 78
甲은 2022. 7. 1. 자신의 X토지에 관하여 乙과 유효한 명의신탁약정을 체결하고, 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 乙이 부부인 경우, 甲이 사망하더라도 그 명의신탁약정은 甲의 상속인 丙과 乙 사이에 유효하게 존속한다.
②甲이 丙에게 X토지를 매도한 경우, 그 매매계약은 민법 제569조의 타인 권리의 매매라고 할 수 없다.
③丙이 X토지를 무단점유하여 사용·수익할 경우, 甲은 丙에게 직접 그 소유권을 주장할 수 없다.
④甲은 乙에게 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권에 기한 이전등기를 청구할 수 있다.
⑤丙이 X토지에 대해 점유취득시효를 완성한 후 소유권이전등기를 마치기 전에 甲이 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 마친 경우, 丙은 특별한 사정이 없는 한 甲에게 취득시효를 주장할 수 있다.
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정답 ⑤
유효한 명의신탁에서 점유자의 시효완성 후 등기 전에 신탁자가 해지를 원인으로 자기 명의로 등기를 마치면, 신탁자는 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 해당합니다. 따라서 시효를 주장할 수 없어 이 설명이 틀렸습니다. 부부 간 명의신탁은 신탁자 사망 후에도 상속인과 수탁자 사이에 존속합니다. 신탁자의 매도는 타인 권리의 매매가 아니고, 신탁자는 제3자에게 직접 소유권을 주장할 수 없으며, 해지 시 소유권에 기한 이전등기를 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 시효완성 후 등기를 넘겨받은 신탁자에게는 시효를 주장할 수 없습니다.
문제 79
甲이 그 소유의 X토지에 관하여 2025. 5. 3. 친구 乙과의 명의신탁약정에 따라 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲은 乙에게 X토지에 관하여 부당이득을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
②乙이 丙에게 X토지를 적법하게 양도하였다가 다시 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲은 乙에게 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
③丙이 친구 乙과의 명의신탁약정에 따라 X토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 명의신탁사실을 알지 못하는 丁에게 X토지를 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 甲은 丁에게 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
④乙이 丙에게 X토지를 처분하여 丙이 유효하게 소유권을 취득한 경우, 乙의 처분행위는 甲에 대한 불법행위에 해당하지 않는다.
⑤만약 甲이 乙과 사이에 乙 명의의 X토지를 매수하면서 대외관계에서 甲을 위해 그 등기명의를 乙이 보유하기로 약정한 경우, 甲과 乙 사이에 명의신탁관계가 성립할 수 없다.
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정답 ①
친구 사이의 양자간 명의신탁은 무효이고 소유권은 신탁자에게 남아 있으므로, 신탁자는 말소나 진정명의회복을 청구하면 되고 부당이득을 원인으로 이전등기를 청구할 수 없습니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 수탁자가 양도 후 다시 취득해도, 제3자에게 넘어가도(선의·악의 불문) 신탁자는 반환청구를 할 수 없습니다. 수탁자의 처분은 신탁자의 소유권을 침해하는 불법행위이며, 매수하면서 등기명의를 보유하기로 한 약정으로도 명의신탁은 성립할 수 있습니다. 시험 포인트: 양자간 명의신탁에서 신탁자는 부당이득 이전등기를 청구하지 못합니다.
문제 80
甲은 상품판매를 위해 2025. 5. 1. 乙로부터 부산광역시 소재 乙 소유의 X상가를 보증금 6억 원, 월 차임 100만 원에 임차하는 계약을 체결하였다. 계약 당일 甲은 乙에게 보증금을 지급하고 X상가를 인도받아 사업자등록과 확정일자까지 마쳤다. 위 계약에 적용되는 상가건물 임대차보호법상의 규정에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임차인의 보증금에 대한 우선변제권에 관한 규정 ㄴ. 임차인의 임차권등기명령에 관한 규정 ㄷ. 차임연체에 따른 임대인의 해지권에 관한 규정
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ②
부산광역시의 상가임대차법 적용 기준 환산보증금은 6억 9천만 원입니다. 사안은 보증금 6억 원에 월 차임 100만 원을 100배한 1억 원을 더해 7억 원이라 기준을 넘습니다. 기준을 넘으면 우선변제권과 임차권등기명령 규정은 적용되지 않습니다(ㄱ·ㄴ 제외). 그러나 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호, 3기 차임 연체에 따른 임대인의 해지권 규정은 환산보증금과 관계없이 적용됩니다(ㄷ 해당). 따라서 ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 환산보증금 초과 상가는 우선변제권·임차권등기명령이 적용되지 않습니다.