30회 공인중개사 1차 기출문제 · 해설

부동산의 경제적 개념은 부동산을 경제활동의 대상으로 보는 시각으로 자산, 자본, 생산요소, 소비재가 여기에 속합니다. 물리적(기술적) 개념은 부동산을 유형적 실체로 보는 시각으로 공간, 자연, 위치, 환경이 해당합니다. 따라서 경제적 개념은 ㄱ·ㄴ·ㄹ·ㅂ, 물리적 개념은 ㄷ·ㅁ·ㅅ으로 나눈 조합이 옳습니다. 공간이나 위치를 경제적 개념에 넣거나 자본·소비재를 물리적 개념에 넣은 조합은 분류가 뒤섞여 틀립니다.
시험 포인트: 경제적 개념은 자산·자본·생산요소·소비재, 물리적 개념은 공간·자연·위치·환경입니다.

영속성(불변성)은 토지가 사용이나 시간의 흐름으로 소모·마멸되지 않는 특성입니다. 토지가 영속하므로 관리의 중요성이 커지고, 장기 보유를 통해 소득이득과 자본이득을 함께 기대할 수 있으며, 부동산활동을 장기적 관점에서 하게 됩니다. 그래서 제시된 세 설명은 모두 영속성과 관련됩니다. 부동성은 지역분석·외부효과, 개별성은 일물일가 법칙 배제, 인접성은 협동적 이용과 관련되고, 적재성은 토지의 자연적 특성으로 묻는 내용이 아닙니다.
시험 포인트: 관리의 의의, 소득이득·자본이득, 장기배려는 영속성의 파생 현상입니다.

주택법상 주택조합은 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합의 세 종류이므로 이 설명이 옳습니다. 개발이익은 정상지가 상승분을 초과해 사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분이지 사업이윤의 증가분이 아닙니다. 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획은 도시·군기본계획입니다. 개발부담금은 개발이익 환수 제도이지 손실보상 제도가 아닙니다. 재건축부담금은 재건축사업만 대상이며 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 근거합니다.
시험 포인트: 주택조합 3종류와 개발이익환수(개발부담금)·재건축부담금의 근거를 구별합니다.

소지(素地)는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태 토지로 원지라고도 하므로 옳은 설명입니다. 건부지 중 건폐율 제한 등으로 비어 있는 토지는 공지이고, 부지는 일정한 용도로 이용되는 토지를 포괄하는 말입니다. 하나의 등록단위로 표시하는 토지는 필지입니다. 과거 소유권이 인정되던 토지가 무너져 바다나 하천으로 변한 것은 포락지이고, 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지는 빈지입니다. 즉 빈지와 포락지의 설명이 서로 바뀌어 있습니다.
시험 포인트: 공지·필지·빈지·포락지·소지의 정의를 짝지어 기억합니다.

도시 및 주거환경정비법상 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복과 상권활성화를 위해 도시환경을 개선하는 사업입니다. 제시문이 이 정의와 일치합니다. 주거환경개선사업은 저소득 주민 밀집지역 개선, 재건축사업은 기반시설은 양호하나 노후 공동주택 밀집지역의 사업입니다. 가로주택정비사업은 소규모주택정비법상 사업이고, 도시환경사업은 현행 정비사업이 아닙니다.
시험 포인트: 정비기반시설 열악 + 상권활성화는 재개발, 정비기반시설 양호는 재건축입니다.

보유단계에서 국세는 종합부동산세, 지방세는 재산세가 부과됩니다. 취득단계에서는 국세로 상속세(증여세), 지방세로 취득세가 있고, 처분단계의 국세는 양도소득세입니다. 따라서 ㄱ은 종합부동산세, ㄴ은 재산세, ㄷ은 양도소득세입니다. 재산세를 국세로 보거나 종합부동산세를 지방세로 본 조합, 양도소득세를 보유단계에 넣은 조합은 틀립니다.
시험 포인트: 종부세(국세)·재산세(지방세)는 보유, 양도소득세(국세)는 처분 단계 조세입니다.

가격 이외의 요인(소득, 대체재 가격, 기호 등)이 변하면 수요곡선 자체가 좌측 또는 우측으로 이동하므로 이 설명이 정답으로 처리되었습니다. 엄밀히는 이때 변하는 것을 '수요'라고 부르지만, 곡선 이동이라는 결론은 맞습니다. 공급곡선이 우상향하므로 가격이 오르면 공급량은 증가합니다. 수요량과 공급량은 실제 거래량이 아니라 주어진 가격에서 구매·매도하고자 하는 의도된 사전적 수량입니다. 건설종사자 임금상승은 공급을 줄여 가격을 상승시킵니다.
시험 포인트: 수요량·공급량은 사전적 개념이고, 가격 외 요인은 곡선을 이동시킵니다.

수요량 변화율은 각 탄력성에 해당 변수의 변화율을 곱해 합산합니다. 가격탄력성 0.6에 아파트가격 3% 상승을 적용하면 0.6×3% = 1.8% 감소입니다. 정상재이므로 소득탄력성 0.4×3% = 1.2% 증가합니다. 대체재이므로 교차탄력성 0.2×3% = 0.6% 증가합니다. 합계는 -1.8% + 1.2% + 0.6% = 0%이므로 아파트 전체 수요량은 변화가 없습니다. 감소나 증가로 계산한 값들은 일부 효과만 반영하거나 부호를 잘못 적용한 결과입니다.
시험 포인트: 정상재는 소득과 같은 방향, 대체재는 상대 가격과 같은 방향으로 수요량이 변합니다.

공공재는 소비의 비경합성과 비배제성을 가지는 재화입니다. 비배제성 때문에 대가를 내지 않은 사람도 소비할 수 있어 무임승차 문제가 생기고, 시장에 맡기면 사회적 적정량보다 과소생산되는 시장실패가 나타납니다. 그러나 공공재가 비내구재라는 것은 성질과 무관하며, 공원·도로처럼 내구재인 경우가 많습니다. 또한 생산비용을 정부만 부담하는 것도 아니어서 민간이 공급하거나 비용을 분담하기도 합니다. 그래서 이 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 공공재의 핵심은 비경합성·비배제성, 결과는 무임승차와 과소생산입니다.

공급함수 P = 200은 가격이 200에서 고정된 수평선이므로 공급은 가격에 대해 완전탄력적입니다. 처음 균형은 P = 200을 수요함수에 넣어 Qd = 800 - 2×200 = 400입니다. 공급함수가 P = 300으로 바뀌면 Qd = 800 - 2×300 = 200입니다. 따라서 균형거래량은 400에서 200으로 200 감소합니다. 100 증가로 본 것은 계산이 틀렸고, 수평 공급곡선을 완전비탄력적이나 단위탄력적으로 본 것도 틀립니다.
시험 포인트: 수평 공급곡선은 완전탄력적, 수직 공급곡선은 완전비탄력적입니다.

수요가 완전탄력적이면 수요곡선이 수평이므로, 수요가 증가하면 수평선이 위로 이동해 균형가격이 변합니다. 균형가격이 변하지 않는 것은 수요가 완전탄력적일 때 공급이 변하는 경우이므로 이 설명이 틀립니다. 대체재가 줄면 수요의 가격탄력성은 작아지고, 탄력성이 작은 쪽이 세금을 더 많이 부담합니다. 수요의 가격탄력성이 1이면 임대료가 변해도 총수입은 그대로이며, 공급(건축) 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커집니다.
시험 포인트: 완전탄력적 수요에서는 공급 변화 시 가격 불변, 조세는 비탄력적인 쪽이 더 부담합니다.

ㄱ은 튀넨의 고립국이론을 도시 내부 토지이용에 적용한 버제스의 동심원이론입니다. ㄴ은 중심지의 규모(계층)에 따라 상권 규모가 달라짐을 설명한 크리스탈러의 중심지이론입니다. ㄷ은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 매출액을 확보하려면 어디에 입지해야 하는지를 제시한 넬슨의 소매입지이론입니다. 레일리의 소매인력법칙은 두 도시 사이 상권의 흡인력이 인구에 비례하고 거리 제곱에 반비례한다는 이론이라 어느 설명과도 맞지 않습니다.
시험 포인트: 버제스는 동심원, 크리스탈러는 중심지 계층, 넬슨은 점포 입지 원칙입니다.

허프모형은 중력모형을 응용해 소비자가 특정 점포를 이용할 확률을 매장 면적과 거리로 구하며, 이를 통해 상권 규모나 매출액을 추정할 수 있습니다. 공간(거리)마찰계수는 교통조건과 상품 특성에 따라 달라지는 값으로, 모형 적용 전에 정해져야 하고 교통조건이 나쁠수록 커집니다. 전문품은 소비자가 먼 거리도 감수하고 찾아가므로 거리 영향이 작아 마찰계수가 일상용품점보다 작습니다. 따라서 전문품점의 마찰계수가 더 크다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 마찰계수는 교통조건이 나쁠수록, 일상용품일수록 큽니다.

ㄱ: 호이트의 선형이론은 도심이 하나이고 교통망이 도심에서 방사상으로 뻗는다고 보며, 도시가 부채꼴(선형) 모양으로 성장한다고 설명하므로 옳습니다. ㄴ: 뢰시의 최대수요이론은 수요 측면에서 시장확대 가능성이 가장 큰 지점에 입지해야 한다고 보므로 옳습니다. ㄷ: 튀넨은 외부와 단절된 고립국을 가정하고 생산비·수송비 차이에 따라 작물 재배가 동심원 형태로 분화된다고 보았으므로 옳습니다. 세 설명이 모두 옳습니다.
시험 포인트: 호이트는 선형, 뢰시는 최대수요, 튀넨은 고립국·수송비입니다.

주택여과과정은 주택의 질적 변화와 그에 따른 가구의 이동 관계를 설명하는 이론이므로 옳은 설명입니다. 상위계층이 쓰던 주택이 하위계층으로 넘어가는 것은 하향여과이고, 저급주택이 수선·재개발되어 상위계층이 쓰게 되는 것은 상향여과이므로 두 설명은 서로 바뀌어 있습니다. 공가의 발생은 주거지 이동과 여과과정의 핵심 요소입니다. 주거분리는 소득 수준에 따라 주거지역이 나뉘는 현상이므로 소득과 무관하다는 것도 틀립니다.
시험 포인트: 상위→하위 계층 이동은 하향여과, 하위→상위는 상향여과입니다.

입지계수(LQ)는 (지역의 해당 산업 고용자 비중) ÷ (전 지역의 해당 산업 고용자 비중)입니다. A지역 X산업은 지역 비중 100/200 = 0.5, 전 지역 비중 240/400 = 0.6이므로 0.5 ÷ 0.6 ≒ 0.83입니다. B지역 Y산업은 지역 비중 60/200 = 0.3, 전 지역 비중 160/400 = 0.4이므로 0.3 ÷ 0.4 = 0.75입니다. 따라서 ㄱ은 0.83, ㄴ은 0.75입니다. 0.75와 0.83을 바꿔 넣거나 1.20, 1.33을 쓴 조합은 분자·분모를 뒤집는 등 계산이 틀린 것입니다.
시험 포인트: LQ가 1보다 크면 그 지역의 기반산업(특화산업)으로 봅니다.

저당담보부증권(MBS)은 대출기관이 보유한 주택저당채권을 유동화한 증권입니다. 대출기관은 MBS 발행으로 자금을 회수해 유동성이 커지고, 주택자금대출을 확대할 수 있습니다. 대출 증가와 금리 하락, 다양한 상품 설계로 차입 가능 금액이 늘고, 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여하며, 소비자의 담보대출 접근성도 좋아집니다. 이렇게 주택금융이 확대되면 자가소유가구 비중은 증가합니다. 따라서 감소한다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: MBS 도입은 대출기관 유동성 증대 → 주택금융 확대 → 자가소유 증가로 이어집니다.

택지소유상한제는 가구별 택지 소유상한을 넘는 택지에 초과소유부담금을 부과하던 제도인데, 위헌 결정 이후 폐지되어 현재 시행 중인 정책이 아닙니다. 그래서 이 설명이 틀립니다. 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산 방지와 자연환경 보전을 위해 개발제한구역을 지정할 수 있습니다. 한국토지주택공사는 토지비축업무를 수행하고, 용도지역제는 토지의 경제적·효율적 이용을 위해 실시되며, 국토교통부장관은 주택가격 안정을 위해 투기과열지구를 지정할 수 있습니다.
시험 포인트: 택지소유상한제·토지초과이득세는 폐지된 제도입니다.

부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 받은 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품은 담보신탁입니다. 토지신탁은 신탁회사가 토지를 개발하고 분양·임대해 수익을 돌려주는 개발형 신탁이므로 이 설명이 틀립니다. 프로젝트 파이낸싱은 위험을 계약으로 이해당사자 사이에 배분합니다. 도시개발사업의 시행방식은 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있으며, 지방자치단체와 민간기업의 합동개발은 민관합동개발사업에 해당합니다.
시험 포인트: 수익증권 담보 대출은 담보신탁, 신탁회사가 개발하는 것은 토지신탁입니다.

주택법상 분양가상한제는 공공택지에서 공급하는 공동주택에 적용되므로, 공공사업으로 개발·조성되는 공동주택 건설 용지에서는 분양가격을 제한할 수 있습니다. 제한할 수 없다는 설명이 틀립니다. 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되고, 해당 주택과 입주자 지위에 대해 전매를 제한할 수 있습니다. 이 제도는 주택가격 안정과 무주택자의 신규주택 구입부담 경감을 목적으로 하며, 신규분양주택의 분양가를 정부가 통제하는 방식입니다.
시험 포인트: 분양가상한제는 공공택지 공동주택에 적용되고 분양가는 택지비+건축비입니다.

자산관리(asset management)는 소유자의 부를 극대화하기 위해 부동산을 투자자산으로 관리하는 적극적 관리입니다. 포트폴리오 관리와 분석, 투자위험 관리, 재투자·재개발 결정, 매입·매각 및 시장분석이 대표 업무이므로 제시된 내용과 모두 관련됩니다. 재산관리는 임대·수지관리 중심이고, 시설관리는 설비 운영 등 소극적·기술적 관리입니다. 건설사업관리·임대차관리는 범위가 좁습니다.
시험 포인트: 포트폴리오·투자위험·재투자 결정은 자산관리의 업무입니다.

초기 주택건설자금의 상당 부분을 주택구매자(분양대금)로부터 조달하는 것은 선분양제도이므로, 이를 후분양제도라고 한 설명이 틀립니다. 후분양제도에서는 사업자가 건설자금을 스스로 조달해야 하므로 금융비용이 커집니다. 선분양제도는 준공 전 분양대금 유입으로 사업자의 초기 자금부담을 줄이지만, 분양권 전매로 가수요를 만들어 시장 불안을 일으킬 수 있습니다. 후분양제도는 건설 후 분양하므로 소비자가 완성된 주택을 보고 사서 부실시공에 대처하기 쉽습니다.
시험 포인트: 분양대금으로 건설자금을 조달하는 것은 선분양의 특징입니다.

부동산신탁은 위탁자가 부동산 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 이전하고, 수탁자가 이를 관리·처분·개발해 수익을 수익자에게 주는 제도입니다. 관리신탁도 신탁이므로 법률상 소유권이 신탁회사로 이전된 상태에서 관리업무가 이루어집니다. 따라서 소유권 이전 없이 관리한다는 설명이 틀립니다. 당사자는 위탁자·수탁자·수익자로 구성되고, 관리신탁은 소유권관리·수선·임대차관리 등을 수행합니다. 처분신탁과 분양관리신탁의 설명도 옳습니다.
시험 포인트: 모든 부동산신탁은 소유권이 신탁회사로 이전됩니다.

ㄱ: 대출금을 매월 원리금균등으로 상환할 금액을 구할 때는 감채기금계수가 아니라 저당상수를 사용하므로 틀립니다. ㄴ: 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이므로 옳습니다. ㄷ: 연금의 미래가치는 매 기간 일정액을 불입했을 때 미래 시점의 원리금 합계이므로 옳습니다. ㄹ: 일시불의 현재가치계수는 1/(1+r)^n이므로 할인율이 오를수록 작아져 옳습니다. 옳은 것은 ㄴ, ㄷ, ㄹ입니다.
시험 포인트: 저당상수↔연금현가계수, 감채기금계수↔연금내가계수가 역수관계입니다.

세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감한 금액입니다. 가산한다고 한 설명이 틀립니다. 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 소득이고, 영업경비는 광고비·전기료·수선비처럼 부동산 운영과 직접 관련된 경비입니다. 세전지분복귀액은 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 뺀 지분투자자 몫이며, 투자의 대가는 보유 중 소득이득과 처분 시 자본이득으로 나타납니다.
시험 포인트: 순영업소득 - 부채서비스액 = 세전현금흐름, 여기서 영업소득세를 빼면 세후현금흐름입니다.

기대수익률은 각 경제상황의 확률에 예상수익률을 곱해 더한 값입니다. 정상적 상황의 예상수익률을 x라 하면 0.2×4% + 0.4×x + 0.4×10% = 8%입니다. 0.8% + 0.4x + 4% = 8%이므로 0.4x = 3.2%이고 x = 8%입니다. 따라서 빈칸은 8입니다. 다른 값을 넣으면 가중평균이 8%가 되지 않습니다.
시험 포인트: 기대수익률 = Σ(확률 × 상황별 예상수익률)입니다.

포트폴리오의 종목 수를 늘리면 줄어드는 것은 개별 자산 고유의 비체계적 위험입니다. 체계적 위험은 경기·금리 등 시장 전체 요인에서 오므로 분산투자로 없앨 수 없습니다. 따라서 체계적 위험이 감소한다는 설명이 틀립니다. 구성자산 수익률이 반대 방향으로 움직일수록(상관계수가 작을수록) 위험감소 효과가 큽니다. 효율적 프런티어는 각 위험수준에서 최대 기대수익률을 주는 포트폴리오의 집합이며, 우상향은 높은 수익에 높은 위험이 따름을 뜻합니다.
시험 포인트: 분산투자로 제거되는 것은 비체계적 위험뿐입니다.

내부수익률(IRR)은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 만들어 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율입니다. 순현재가치를 1로 만든다는 설명이 틀리며, 1이 되는 것은 수익성지수(PI)입니다. NPV는 요구수익률로 할인한 현금유입 현가에서 유출 현가를 뺀 값이고, PI는 유입 현가를 유출 현가로 나눈 비율입니다. 할인현금흐름기법과 민감도분석에 관한 설명도 옳습니다.
시험 포인트: IRR은 NPV = 0, PI = 1이 되는 할인율입니다.

LTV = 대출액/부동산가치 = 1억/2억 = 0.5입니다. 유효총소득 = 2,000만 - 500만(25%) = 1,500만원, 영업경비 = 1,000만원(50%)이므로 순영업소득은 500만원입니다. DCR = 순영업소득/부채서비스액 = 500만/500만 = 1.0입니다. DTI = 원리금상환액/연소득 = 500만/1,250만 = 0.4입니다. DR = (영업경비+부채서비스액)/유효총소득 = 1,500만/1,500만 = 1.0입니다. OER = 영업경비/유효총소득 = 1,000만/1,500만 ≒ 0.67이므로 0.8이라고 한 값이 틀립니다.
시험 포인트: 채무불이행률과 영업경비비율의 분모는 유효총소득입니다.

자산유동화에 관한 법률상 유동화자산의 양도는 매매 또는 교환에 의하도록 하므로 옳은 설명입니다. 부동산 PF 유동화는 자산유동화법에 의한 ABS 외에 상법상 특수목적회사를 이용한 ABCP 방식으로도 이루어지므로 이 법령에 의해서만 가능한 것은 아닙니다. 유동화전문회사는 유한회사로 합니다. ABCP는 금융위원회 등록 유동화계획에 따르는 방식이 아닙니다. 또한 양도가 진정한 매각이 되려면 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 갖지 않아야 합니다.
시험 포인트: 유동화전문회사는 유한회사, 자산 양도는 매매 또는 교환입니다.

위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목회사로, 본점 외의 지점을 둘 수 없고 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없습니다. 직원이 없으므로 직원이 지켜야 할 내부통제기준을 제정해야 한다는 설명이 틀리며, 이는 자기관리 부동산투자회사의 의무입니다. 위탁관리 리츠도 주주 1인당 주식소유 한도가 제한되고, 주요 주주의 대리인 등은 미공개 자산운용정보를 이용한 매매가 금지되며, 설립 자본금은 3억원 이상입니다.
시험 포인트: 위탁관리·기업구조조정 리츠는 명목회사라 직원이 없습니다.

순영업소득은 연간 임대료에서 영업경비를 뺀 값입니다. 1년차는 5,000만 - 2,000만 = 3,000만원, 2년차는 5,200만 - 2,100만 = 3,100만원, 3년차는 5,400만 - 2,200만 = 3,200만원입니다. 각 해의 현가계수를 곱하면 3,000만×0.95 = 2,850만원, 3,100만×0.90 = 2,790만원, 3,200만×0.85 = 2,720만원입니다. 합계는 2,850만 + 2,790만 + 2,720만 = 8,360만원입니다. 다른 금액은 증가분이나 현가계수 적용을 빠뜨린 결과입니다.
시험 포인트: 매년 순영업소득을 먼저 구한 뒤 해당 연도의 일시불 현가계수를 곱해 합산합니다.

분양형 개발사업은 건물을 지어 분양하고 그 분양수입금으로 대출을 상환하는 구조이므로 핵심 상환재원은 분양대금입니다. 준공 후 임대료·관리비 같은 영업현금흐름이 핵심 상환재원인 것은 임대형 사업이므로 이 설명이 틀립니다. 채무불이행위험이 높을수록 대출금리는 높아지고, 자본환원율은 자본의 기회비용과 투자위험을 반영합니다. 프로젝트는 다른 투자수단과 경쟁하므로 동일 위험의 수익률에 수렴하며, 자본환원율 상승은 자산가격 하락 압력이 되어 신규개발을 어렵게 합니다.
시험 포인트: 분양형은 분양수입, 임대형은 영업현금흐름이 상환재원입니다.

예상매출액은 500m²×20만원 = 1억원이고, 기본임대료는 500m²×6만원 = 3,000만원입니다. 손익분기점 매출액 5,000만원을 초과하는 매출액은 1억 - 5,000만 = 5,000만원이며, 여기에 임대료율 10%를 적용한 추가임대료는 500만원입니다. 따라서 연임대료는 3,000만 + 500만 = 3,500만원입니다. 다른 금액은 초과매출액이나 추가임대료를 잘못 계산한 값입니다.
시험 포인트: 비율임대차 임대료 = 기본임대료 + (예상매출액 - 손익분기점 매출액) × 임대료율입니다.

감정평가에 관한 규칙상 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 합니다. 가격조사를 개시한 날짜라고 한 설명이 틀립니다(기준시점을 미리 정했을 때 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다는 단서는 맞습니다). 법령에 다른 규정이 있으면 시장가치 외의 가치를 기준으로 하거나 감정평가조건을 붙일 수 있습니다. 일체로 거래되거나 용도상 불가분인 물건은 일괄평가, 가치를 달리하는 부분은 구분평가할 수 있습니다.
시험 포인트: 기준시점은 가격조사 완료일입니다.

시산가액 조정은 감정평가 3방식으로 구한 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토하고 격차를 합리적으로 조정하는 작업입니다. 산술평균만 인정되는 것이 아니라 가중평균 등 합리적인 방법을 쓸 수 있고, 산술평균은 오히려 일반적인 방법이 아닙니다. 그래서 이 설명이 틀립니다. 감정평가 3방식은 시장성(비교방식), 비용성(원가방식), 수익성(수익방식)에 기초하며, 시산가액은 각 방식으로 구한 가액입니다. 감정평가에 관한 규칙은 시산가액 조정을 규정하고 있습니다.
시험 포인트: 시산가액 조정은 산술평균에 한정되지 않습니다.

유효총소득 = 8,000만 - 800만(10%) = 7,200만원입니다. 영업경비에는 수선유지비 400만, 화재보험료 100만, 재산세 200만원이 들어가 합계 700만원입니다. 영업소득세와 부채서비스액은 영업경비가 아니므로 제외합니다. 순영업소득 = 7,200만 - 700만 = 6,500만원입니다. 직접환원법의 수익가액은 순영업소득/환원율 = 6,500만/0.1 = 6억 5천만원입니다. 다른 금액은 영업소득세나 부채서비스액을 경비에 넣는 등 계산이 틀린 값입니다.
시험 포인트: 재산세는 영업경비에 넣고, 영업소득세·부채서비스액·감가상각비는 넣지 않습니다.

부동산 가격공시에 관한 법률상 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있고, 이 경우 표준지공시지가를 개별공시지가로 봅니다. 반드시 공시해야 한다는 설명이 틀립니다. 표준지공시지가 이의신청은 공시일부터 30일 이내 국토교통부장관에게, 개별공시지가 이의신청은 결정·공시일부터 30일 이내 서면으로 시장·군수·구청장에게 합니다. 표준지공시지가는 지가 산정·감정평가의 기준이 되며, 분할·합병 토지는 대통령령으로 정한 날을 기준으로 공시합니다.
시험 포인트: 표준지는 개별공시지가를 공시하지 않을 수 있습니다.

공시지가기준법에서는 대상토지와 용도지역·이용상황이 같은 표준지를 선택합니다. 대상토지가 일반상업지역·상업용이므로 일반상업지역인 기호 2(2,000,000원/m²)를 씁니다. 시점수정은 상업지역 지가변동률 5% 상승으로 ×1.05, 지역요인은 동일하므로 ×1.00, 개별요인은 가로조건 10% 우세로 ×1.10입니다. 2,000,000×1.05×1.10 = 2,310,000원/m²입니다. 일반공업지역인 기호 1을 쓰거나 지가변동률을 공업지역 기준으로 적용한 값은 틀립니다.
시험 포인트: 비교표준지는 용도지역이 같은 것을, 지가변동률도 그 용도지역 것을 씁니다.

지역분석은 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 거시적·광역적 분석이고, 개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 미시적·국지적 분석입니다. 제시된 설명은 두 분석의 성격을 서로 바꿔 놓았으므로 틀립니다. 인근지역은 대상부동산이 속하고 지역요인을 공유하는 용도적 동질 지역이며, 동일수급권은 대체·경쟁 관계가 성립하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함합니다.
시험 포인트: 지역분석은 표준적 이용·가격수준, 개별분석은 최유효이용 판정입니다.

반사회질서 여부는 법률행위 당시를 기준으로 판단하고, 그 무효는 누구든지 주장할 수 있는 절대적 무효입니다. 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 대리행위의 하자를 대리인 기준으로 판단하므로, 본인인 매수인이 그 사정을 몰랐더라도 반사회질서의 법률행위가 되어 무효입니다. 따라서 본인이 몰랐다면 반사회질서가 아니라는 설명이 틀립니다. 보험금 부정취득 목적의 다수 보험계약은 반사회질서 행위이고, 사회질서 판단은 변천하는 가치관념을 반영합니다.
시험 포인트: 이중매매 적극 가담 여부는 대리인을 기준으로 판단합니다.

통정허위표시는 상대방과 합의하여 진의 아닌 표시를 하는 것으로 당사자 사이에서 무효입니다. 다만 증여를 매매로 가장한 경우 가장행위인 매매는 무효이지만 숨은 행위인 증여는 그 요건을 갖추면 유효하므로, 둘 다 무효라는 설명이 틀립니다. 허위표시로 무효인 행위도 채권자취소권의 대상이 될 수 있고, 보호되는 제3자는 새로운 법률상 이해관계를 맺었는지로 실질적으로 판단합니다. 파산관재인은 파산채권자 모두가 악의가 아닌 한 선의로 취급됩니다.
시험 포인트: 은닉행위(숨은 증여)는 유효할 수 있습니다.

조건이 법률행위 당시 이미 성취할 수 없는 것이면, 정지조건인 경우 그 법률행위는 무효이고 해제조건인 경우 조건 없는 법률행위가 됩니다. 따라서 정지조건이면 무효라는 설명이 옳습니다. 해제조건은 성취 시 효력을 잃는 것이고, 기한이익 상실특약은 형성권적 특약으로 추정됩니다. 불확정한 사실의 발생시기를 이행기한으로 정한 경우 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 기한이 도래한 것으로 봅니다. 상계의 의사표시에는 조건이나 기한을 붙이지 못합니다.
시험 포인트: 불능조건이 정지조건이면 무효입니다.

의사표시는 도달한 때 효력이 생기며, 도달은 상대방이 알 수 있는 상태에 놓이면 족하고 실제로 알 필요는 없습니다. 판례는 내용증명우편이 반송되지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 그 무렵 송달되었다고 봅니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 발신 후 표의자가 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에는 영향이 없고, 도달 후에는 해제의 의사표시를 일방적으로 철회할 수 없습니다. 도달 후 상대방이 성년후견개시 심판을 받아도 이미 생긴 효력은 그대로입니다.
시험 포인트: 도달주의와 내용증명우편의 송달 추정을 기억합니다.

임의대리권은 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견개시·파산으로 소멸하고, 원인된 법률관계의 종료나 수권행위 철회로도 소멸합니다. 한정후견개시는 대리권 소멸사유가 아니므로 대리권이 소멸한다는 설명이 틀립니다. 본인의 허락이 있으면 자기계약도 할 수 있고, 수권행위는 언제든 철회할 수 있으며 불요식행위라 묵시적으로도 가능합니다. 판례는 매매계약 체결의 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금 수령 권한도 포함된다고 봅니다.
시험 포인트: 대리권 소멸사유는 성년후견개시이고 한정후견개시는 해당하지 않습니다.

복대리인은 대리인이 자기 이름으로 선임한 본인의 대리인입니다. 임의대리인이 본인의 승낙이나 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 때에는 본인에 대하여 선임·감독에 관한 책임을 지므로, 책임이 없다는 설명이 틀립니다. 복대리권은 대리권에 기초하므로 대리인이 사망하면 함께 소멸하고, 복대리인의 대리행위에도 표현대리 규정이 적용될 수 있습니다. 법정대리인은 자기 책임으로 언제든지 복대리인을 선임할 수 있습니다.
시험 포인트: 임의대리인은 승낙을 얻어 선임해도 선임·감독 책임을 집니다.

무권대리행위는 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없고, 추인은 묵시적으로도 할 수 있으며 특별한 사정이 없으면 계약 시로 소급하여 효력이 생깁니다. 상대방의 최고권은 선의·악의를 묻지 않고 인정되므로, 악의이면 최고권이 없다는 설명이 틀립니다. 선의일 것을 요구하는 것은 철회권입니다. 일부에 대한 추인이나 내용을 변경한 추인은 상대방의 동의가 없으면 무효입니다.
시험 포인트: 최고권은 악의의 상대방도, 철회권은 선의의 상대방만 가집니다.

ㄱ은 틀립니다. 대리인이 여러 명이면 법률이나 수권행위에 다른 정함이 없는 한 각자대리가 원칙입니다. ㄴ도 틀립니다. 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위뿐 아니라 대리 목적물의 성질을 변하지 않는 범위에서 이용·개량행위도 할 수 있습니다. ㄷ도 틀립니다. 판례는 유권대리 주장 속에 표현대리 주장이 포함되어 있다고 볼 수 없다고 합니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두가 정답입니다.
시험 포인트: 각자대리 원칙, 이용·개량행위 허용, 유권대리와 표현대리 주장의 구별을 정리합니다.

법정추인 사유는 전부나 일부의 이행, 이행의 청구, 경개, 담보의 제공, 취득한 권리의 전부나 일부의 양도, 강제집행입니다. 이 가운데 이행의 청구는 취소권자가 상대방에게 청구한 경우만 해당하고, 상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 경우는 법정추인이 아닙니다. 그래서 상대방의 이행청구가 정답입니다. 취소권자의 채무 이행, 담보 제공, 취득한 권리의 양도, 경개계약 체결은 모두 법정추인 사유입니다.
시험 포인트: 이행청구와 권리 양도는 취소권자가 한 경우만 법정추인입니다.

허가 전 토지거래허가구역 내 매매는 유동적 무효이므로 채무불이행을 이유로 해제할 수 없고, 허가신청 협력의무는 대금 지급과 동시이행 관계가 아니어서 대금 제공이 없다는 이유로 거절할 수 없습니다. 지정기간 만료 후 재지정이 없으면 확정적으로 유효가 됩니다. 반면 최초 매도인과 최종 매수인을 당사자로 한 허가는 실제 거래와 다른 무효의 허가이고, 그에 기한 중간생략등기도 무효입니다. 따라서 그 등기가 유효하다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 허가구역 내 전매 후 중간생략등기는 무효입니다.

소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않고, 상대방의 귀책사유를 요건으로 하지 않으며, 방해는 손해와 구별되는 개념입니다. 판례는 임차인이 임대인을 대위하여 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 봅니다. 따라서 대위행사할 수 없다는 설명이 틀립니다. 유치권자는 점유자이므로 점유를 침탈당하거나 방해받으면 점유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다.
시험 포인트: 임차인은 임대인의 물권적 청구권을 대위행사할 수 있습니다.

등기는 물권변동의 효력발생요건이지 존속요건이 아니므로 원인 없이 말소되어도 물권변동의 효력은 유지됩니다. 등기 없이 물권을 취득하게 하는 판결은 형성판결이고 이행판결은 포함되지 않으므로 이행판결이라는 설명이 틀립니다. 가등기에 기한 본등기 시 물권변동은 본등기 때 생기고 순위만 가등기 때로 소급합니다. 미등기 전매의 최종 매수인은 관계자 전원의 합의 없이 최초 매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수 없고, 관습상 법정지상권을 양도하려면 등기가 필요합니다.
시험 포인트: 등기 없이 물권을 취득하는 판결은 형성판결입니다.

ㄱ은 옳습니다. 사망자 명의로 신청된 등기는 특별한 사정이 없는 한 추정력이 없습니다. ㄴ도 옳습니다. 대리인에 의한 매매를 원인으로 한 이전등기는 대리권의 존재도 추정됩니다. ㄷ은 틀립니다. 근저당권등기로 그 피담보채권을 성립시키는 기본계약의 존재까지 추정되지는 않습니다. ㄹ도 틀립니다. 보존등기 명의자가 전 소유자로부터 양수했다고 주장하는데 전 소유자가 양도를 부인하면 보존등기의 추정력은 깨집니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다.
시험 포인트: 근저당권등기는 기본계약의 존재를 추정하지 않습니다.

간접점유는 점유매개관계를 통해 인정되는 점유로, 주택임대차의 인도와 점유취득시효의 점유에도 포함됩니다. 민법은 간접점유자에게도 점유보호청구권을 인정하므로, 인정되지 않는다는 설명이 틀립니다. 직접점유자가 임의로 점유를 양도했다면 간접점유자의 의사에 반하더라도 점유침탈이 아니라는 것이 판례입니다. 점유매개관계를 발생시키는 법률행위가 무효여도 간접점유는 인정될 수 있습니다.
시험 포인트: 간접점유자도 점유보호청구권을 가집니다.

판례는 집합건물의 공용부분은 별도로 취득시효의 대상이 되지 않는다고 하므로 이 설명이 옳습니다. 악의의 무단점유가 증명되면 자주점유 추정은 깨집니다. 1필 토지의 일부도 경계를 표시할 객관적 징표가 계속 존재하면 시효취득할 수 있습니다. 시효완성 전 설정된 가등기에 기해 완성 후 본등기를 마친 자에게는 시효완성을 주장할 수 없습니다. 압류나 가압류는 점유를 상실시키지 않으므로 점유취득시효의 중단사유가 아니라는 것이 판례입니다.
시험 포인트: 압류·가압류는 점유취득시효를 중단시키지 않습니다.

판례는 점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기청구권은 매매로 인한 등기청구권과 달리 통상의 채권양도 법리에 따라 양도할 수 있고, 양도인이 소유자에게 통지하면 된다고 합니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 부동산을 인도받아 사용·수익하는 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않고, 매수인의 등기청구권은 채권적입니다. 시효소멸한 가등기에 대한 제3취득자의 말소청구권은 물권적이며, 등기청구권은 사법상 권리이고 등기신청권은 공법상 권리라 서로 다릅니다.
시험 포인트: 시효취득 등기청구권은 통상의 채권양도 방식으로 양도됩니다.

부동산 간에도 부합이 인정되고, 부합한 동산의 가격이 부동산보다 커도 그 소유권은 원칙적으로 부동산 소유자에게 귀속됩니다. 소유권을 잃은 자는 부당이득 요건을 갖추면 보상을 청구할 수 있고, 권원 있는 사용차주가 심은 수목은 사용차주의 소유로 남습니다. 부합 여부는 결합의 정도로 정하며 제3자의 선의·악의와 관계가 없으므로, 악의이면 부합하지 않는다는 설명이 틀립니다. 제3자의 선의·악의는 부당이득반환 의무 여부에서 문제됩니다.
시험 포인트: 부합 성립은 선의·악의와 무관하고, 보상 문제에서만 고려됩니다.

판례는 여러 채권자가 같은 기회에 하나의 근저당권을 설정받은 경우 그 근저당권을 준공유한다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 공유물 임대차의 해지는 관리행위로 지분의 과반수로 결정합니다. 공유자 1인 단독 명의의 원인무효 등기는 그 공유자의 지분 범위에서는 실체관계에 부합하므로 나머지 지분에 대해서만 말소를 청구할 수 있습니다. 과반수지분권자의 단독 임대에 대해 소수지분권자는 지분 비율만큼 부당이득반환을 청구할 수 있고, 지분 포기에 따른 물권변동은 등기가 있어야 생깁니다.
시험 포인트: 공유지분 포기도 등기해야 효력이 생깁니다.

담보가치 유지를 위한 지상권은 저당권에 부종하여 피담보채권이 시효로 소멸하면 함께 소멸합니다. 이 지상권은 사용·수익 권능이 없으므로 제3자의 토지 사용을 이유로 부당이득반환을 청구할 수 없고, 丙은 甲에 대한 채권으로 지상권자에게 대항할 수 없습니다. 담보지상권도 용익물권이므로 피담보채무 범위 확인을 구하는 청구는 부적법합니다. 반면 건물 축조로 토지 교환가치가 피담보채권액 미만으로 떨어지면 저당권침해로 손해배상을 청구할 수 있어 이 설명이 옳습니다.
시험 포인트: 담보지상권은 저당권에 부종하고 사용·수익 권능이 없습니다.

요역지는 1필의 토지여야 하고, 요역지의 지상권자도 그 용익권 범위에서 지역권을 행사할 수 있습니다. 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 취득하며, 요역지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없습니다. 판례는 통행지역권을 시효취득한 경우에도 주위토지통행권과의 균형상 요역지 소유자가 승역지 소유자의 손해를 보상해야 한다고 봅니다. 따라서 보상하지 않아도 된다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 통행지역권을 시효취득해도 승역지 소유자에게 손실을 보상해야 합니다.

건물 전세권이 법정갱신되면 전과 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보되 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 따라서 존속기간이 1년이라는 설명이 틀립니다. 건물 일부의 전세권자는 건물 전체에 대한 경매를 신청할 수 없고, 존속기간 만료 후에는 전세금반환채권을 양도할 수 있습니다. 목적물 양도 시 양수인이 전세금반환의무를 지고 양도인은 의무를 면합니다. 전세권자는 목적물의 현상유지와 수선의무를 지므로 필요비 상환을 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 전세권 법정갱신 시 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.

유치권은 타인의 물건을 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래하고, 점유가 불법행위로 인한 것이 아니어야 성립하며, 배제 특약이 있으면 성립하지 않습니다. 점유는 직접점유든 간접점유든 상관없고 다만 채무자를 매개로 한 간접점유는 제외됩니다. 따라서 직접점유인지 간접점유인지는 유치권 성립에 영향이 없습니다. 소유자가 누구인지, 변제기 도래, 점유의 불법성, 배제 약정의 존재는 모두 성립에 영향을 줍니다.
시험 포인트: 유치권의 점유는 간접점유도 되지만 채무자를 매개로 한 점유는 안 됩니다.

저당권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없습니다. 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하는 경우 등에 인정되는데, 여기서는 임차인 丙이 건물을 짓고 소유하므로 일괄경매를 청구할 수 없어 이 설명이 틀립니다. 건물 저당권의 효력은 종된 권리인 토지임차권에도 미치므로 경락인이 임차권을 이전받습니다. 건물 저당권 실행으로 토지 저당권이 소멸하지 않으며, 저당목적물이 매도되어도 저당권은 그대로 추급하므로 매매대금에 물상대위할 수 없습니다.
시험 포인트: 일괄경매는 설정자가 건물을 소유하는 경우에 인정됩니다.

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며, 부합이나 종물이 된 시기가 저당권 설정 전후인지는 묻지 않습니다. 따라서 ㄱ과 ㄴ에는 저당권의 효력이 미칩니다. ㄷ은 해당하지 않습니다. 저당권은 압류가 있기 전까지는 저당부동산의 과실에 효력이 미치지 않으므로, 압류 전에 발생한 차임채권은 대상이 아닙니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다.
시험 포인트: 부합물·종물은 설정 전후를 묻지 않고, 과실은 압류 후에만 효력이 미칩니다.

ㄱ은 옳습니다. 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다. ㄴ도 옳습니다. 이행기 전에 이행에 착수하지 않기로 하는 특약 등이 없으면 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 것도 이행의 착수이므로 매도인은 배액상환으로 해제할 수 없습니다. ㄷ도 옳습니다. 배액상환에 의한 해제는 이행의 제공으로 족하고 상대방이 수령하지 않아도 공탁할 필요는 없습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두가 정답입니다.
시험 포인트: 해약금 해제는 이행 착수 전까지, 배액은 제공만 하면 됩니다.

제3자를 위한 계약에서 요약자는 대가관계의 흠을 이유로 기본관계상 채무 이행을 거부할 수 없고, 계약이 해제되어도 낙약자는 수익자가 아닌 요약자에게 부당이득반환을 청구해야 합니다. 수익의 의사표시를 한 수익자는 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있고, 해제 시 손해배상도 청구할 수 있습니다. 그러나 수익자는 계약 당사자의 지위에서 권리를 취득한 자일 뿐 착오취소로 대항할 수 없는 제3자에 해당하지 않으므로 이 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 수익자는 의사표시 하자에 관한 제3자 보호규정의 제3자가 아닙니다.

해제로 보호되는 제3자는 해제 전에 해제된 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자입니다. ㄱ과 ㄷ처럼 계약상 채권을 양수하거나 압류한 자는 보호되는 제3자에 해당하지 않으며, 양수 후 처분금지가처분을 받았어도 마찬가지입니다. ㄴ처럼 매수인 명의로 이전등기된 부동산을 해제 전에 가압류 집행한 자는 보호되는 제3자에 해당합니다. 따라서 해당하지 않는 것은 ㄱ, ㄷ입니다.
시험 포인트: 계약상 채권의 양수인·압류채권자는 해제의 제3자가 아닙니다.

합의해제는 새로운 계약이므로 그 내용과 효과는 당사자의 합의로 정해집니다. 원상회복을 반드시 약정할 필요는 없고, 다른 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없습니다. 판례는 합의해제·해지로 반환할 금전에는 특약이 없는 한 받은 날부터 이자를 붙일 의무가 없다고 하므로, 이자를 가산해야 한다는 설명이 틀립니다. 청약에 변경을 가한 승낙은 청약의 거절이자 새 청약이므로 원래 청약은 효력을 잃고, 합의해제도 제3자의 권리를 해할 수 없습니다.
시험 포인트: 합의해제에는 법정해제의 이자가산 규정이 적용되지 않습니다.

매매는 당사자 일방이 재산권 이전을, 상대방이 대금 지급을 약정함으로써 성립하는 낙성·불요식 계약입니다. 물건의 인도가 있어야 성립하는 요물계약이 아니므로 요물계약이라는 설명이 틀립니다. 매매는 유상·쌍무계약이고, 매도인의 담보책임은 과실을 요하지 않는 무과실책임입니다. 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있으며, 매매계약에 관한 비용은 쌍방이 균분하여 부담합니다.
시험 포인트: 매매는 낙성계약이고 담보책임은 무과실책임입니다.

인도 전 과실은 매도인에게 속하고 매수인은 대금 이자를 내지 않는 것으로 정산됩니다. 그런데 매수인이 대금을 완제했다면 인도 전이라도 그 이후의 과실은 매수인에게 귀속되므로, 과실이 매도인에게 귀속된다는 설명이 틀립니다. 대금 미완제 상태라면 매수인이 미리 등기를 받았어도 과실은 매도인에게 속합니다. 동시이행 관계에 있으면 이행지체 책임이 생기지 않고, 대금지급 거절에 정당한 사유가 있으면 인도받았어도 이자를 지급할 의무가 없습니다.
시험 포인트: 대금을 완제하면 인도 전이라도 과실은 매수인에게 속합니다.

위험부담은 쌍무계약에서 후발적 불능이 쌍방의 책임 없는 사유로 생긴 경우의 문제로 편무계약에는 원칙적으로 적용되지 않으며, 민법은 채무자위험부담주의를 원칙으로 합니다. 대상청구권을 행사하려면 자신의 반대급부도 이행해야 합니다. 쌍방 귀책사유 없는 이행불능으로 계약관계가 소멸하면 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못하므로, 이미 받은 계약금은 부당이득으로 반환해야 합니다. 따라서 반환하지 않아도 된다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 채무자위험부담주의에 따라 이미 받은 급부는 반환합니다.

환매특약 등기가 되어 있어도 매수인은 전득자에게 그 등기사실만으로 소유권이전등기 의무 이행을 거절할 수 없습니다. 환매기간은 부동산 5년을 넘지 못하고, 약정이 없으면 5년이며, 한 번 정하면 연장하지 못합니다. 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 합니다. 환매의 의사표시로 생기는 것은 채권적 이전등기청구권일 뿐이므로, 환매에 의한 등기를 하지 않으면 그 사이 가압류 집행한 자에게 권리취득을 주장할 수 없습니다. 따라서 주장할 수 있다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 환매권을 행사해도 등기 전에는 제3자에게 대항할 수 없습니다.

건물전세권자는 유익비상환청구권, 부속물매수청구권, 전세금증감청구권을 가집니다. 건물임차인도 유익비상환청구권, 건물 기타 공작물 임차인의 부속물매수청구권, 차임증감청구권을 가집니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 양쪽에 인정될 수 있습니다. 비교 포인트로, 필요비상환청구권은 임차인에게는 인정되지만 수선의무를 지는 전세권자에게는 인정되지 않습니다.
시험 포인트: 필요비 상환만 전세권자에게 없고 나머지는 전세권자·임차인 공통입니다.

지상물매수청구권은 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간 만료로 종료하고 지상시설이 현존할 때 인정됩니다. 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지되어 종료된 경우에는 매수청구를 할 수 없으므로 이 설명이 옳습니다. 매수청구권은 형성권이라 임대인의 승낙이 필요 없고, 무허가 건물도 대상이 됩니다. 건물이 임차지와 제3자 토지에 걸쳐 있으면 임차지 위의 구분소유 가능한 부분만 청구할 수 있고, 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구할 수 있습니다.
시험 포인트: 차임연체 등 채무불이행 해지 시 지상물매수청구권이 없습니다.

부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인에게 인정되고 토지임차인에게는 인정되지 않으므로, 토지 임차인에게도 인정된다는 설명이 틀립니다. 토지임차인에게는 지상물매수청구권이 문제됩니다. 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건뿐 아니라 임대인으로부터 매수한 부속물도 대상이 되고, 적법한 전차인에게도 인정됩니다. 이를 배제하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효이며, 오로지 임차인의 특수목적을 위해 부속한 물건은 대상이 아닙니다.
시험 포인트: 부속물매수청구는 건물 임차인, 지상물매수청구는 토지 임차인의 권리입니다.

주택임대차는 기간을 2년 미만으로 정하면 2년으로 보지만 임차인은 2년 미만의 약정기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 그러나 임차인이 경매 환가대금에서 보증금을 우선변제받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있으므로, 인도할 필요가 없다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 우선변제받은 보증금 수령에는 주택 인도가 필요합니다.

권리금 회수기회 보호는 계약갱신 거절 사유가 있으면 적용되지 않는데, 임차인이 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우가 그 사유이므로 이 설명이 옳습니다. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아야 임대차 정보제공을 요구할 수 있습니다. 시험 당시 계약갱신요구권 행사로 인한 전체 임대차기간은 10년을 넘지 않는 범위입니다. 임차권등기명령은 법원에 신청하고, 묵시적 갱신 후 임차인의 해지 통고는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.
시험 포인트: 갱신거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호가 배제됩니다.

청산금은 실행 통지 당시 목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이고, 선순위담보권이 있으면 그 담보채권액도 피담보채권액에 포함하므로 이 설명이 옳습니다. 담보가등기인지 여부는 등기부 표시가 아니라 거래의 실질로 판단합니다. 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 그 뜻을 통지해야 합니다. 통지한 청산금액이 객관적 금액과 달라도 통지는 유효하여 다시 통지할 필요가 없습니다. 과실수취권은 청산금 지급 등으로 소유권을 취득하기 전까지는 채무자 등에게 있습니다.
시험 포인트: 청산금 계산 시 선순위 담보채권은 공제됩니다.

규약과 관리단집회 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있고, 공용부분의 물권 득실변경은 등기가 필요하지 않으며, 관리인은 구분소유자가 아니어도 됩니다. 재건축 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상으로 합니다. 재건축반대자가 참가 여부 촉구를 받고 기간 내에 회답하지 않으면 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 보므로, 참가하겠다는 회답으로 본다는 설명이 틀립니다.
시험 포인트: 촉구에 무회답이면 재건축 불참으로 봅니다.

이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 사안은 3자간 등기명의신탁으로, 신탁자가 수탁자에게 부당이득반환을 원인으로 이전등기를 구할 수 있다는 설명을 틀린 것으로 의도한 것으로 보입니다. 명의신탁약정은 무효이나 매매는 유효하므로 甲은 丙에게 이전등기를 청구하고 丙을 대위해 말소를 구할 수 있으며, 수탁자로부터 매수한 제3자는 악의라도 소유권을 취득합니다. 다만 해석에 다툼의 여지가 있어 모두 정답으로 인정되었습니다.
시험 포인트: 3자간 등기명의신탁에서 신탁자는 매도인을 대위해 말소를 구합니다.