24회 공인중개사 1차 기출문제 · 해설

외부효과는 토지가 붙어 있고 움직일 수 없다는 부동성(위치의 고정성)과 인접성에서 비롯됩니다. 개별성은 같은 토지가 없다는 특성으로 일물일가 법칙 배제의 근거이므로, 개별성 때문에 부(-)의 외부효과가 생긴다는 설명이 틀렸습니다. 영속성은 감가상각 배제, 부동성은 활동의 국지화, 부증성은 집약적 이용의 근거이며, 토지를 인위적으로 분할·합병해 쓸 수 있다는 설명도 옳습니다.
시험 포인트: 외부효과의 근거는 부동성·인접성입니다.

옳은 것은 맹지, 후보지, 법지 세 가지입니다. 맹지는 도로와 접하지 않은 토지, 후보지는 택지·농지·임지지역 상호간에 전환 중인 지역의 토지, 법지는 소유권은 인정되나 이용 실익이 적은 토지입니다. 지력회복을 위해 쉬게 하는 토지는 공지가 아니라 휴한지이고, 공지는 건부지 중 건물을 짓지 않은 부분입니다. 하나의 지번을 가진 등기 단위는 획지가 아니라 필지입니다.
시험 포인트: 휴한지와 공지, 필지와 획지를 구별합니다.

한국표준산업분류의 부동산업은 부동산 임대 및 공급업과 부동산 관련 서비스업으로 나뉩니다. 앞쪽에는 건물 개발 및 공급업과 임대업이, 뒤쪽에는 부동산 관리업과 중개·자문·감정평가업이 속합니다. 부동산 투자 및 금융업은 부동산업 분류에 없고 금융업 영역이므로 정답입니다. 주거용 건물 개발 및 공급업, 자문 및 중개업, 비주거용 부동산 관리업, 기타 부동산 임대업은 모두 부동산업입니다.
시험 포인트: 부동산업은 임대·공급업과 관련 서비스업으로 구성됩니다.

저량(stock)은 일정 시점에서 측정하는 변수이고, 유량(flow)은 일정 기간 동안 측정하는 변수입니다. 주택재고, 가계의 자산, 도시인구 규모는 특정 시점의 크기로 파악하므로 저량이며 모두 3개입니다. 건물 임대료 수입, 근로자의 임금, 신규 주택공급량은 한 달이나 1년처럼 기간을 정해야 측정할 수 있는 유량입니다. 소득·수입·공급량·거래량은 유량, 재고·자산·부채·인구·가격은 저량으로 정리하면 쉽게 구별됩니다.
시험 포인트: 시점 기준이면 저량, 기간 기준이면 유량이며, 임대료 수입과 신규 공급량은 유량입니다.

토지는 물리적 공급량이 고정되어 있어도 용도의 다양성 덕분에 다른 용도로 전환되어 특정 용도의 경제적 공급이 늘 수 있으므로 공급곡선이 우상향합니다. 따라서 우하향한다는 설명이 틀렸습니다. 국가 전체 토지공급량이 불변이면 탄력성은 0이고, 단기 공급은 장기보다 비탄력적입니다. 공급이 비탄력적일수록 수요 증가 시 가격이 더 오르며, 이용규제가 강해지면 공급이 더 비탄력적이 됩니다.
시험 포인트: 용도의 다양성은 토지의 경제적 공급을 가능하게 합니다.

거미집이론에서는 수요곡선과 공급곡선 기울기의 절댓값을 비교합니다. 수요 쪽 절댓값이 작으면 수렴형, 크면 발산형, 같으면 순환형입니다. A부동산은 수요 0.3, 공급 0.7로 수요 쪽이 작아 수렴형이고, B부동산은 0.5로 같아 순환형입니다. A를 발산형·순환형으로 보거나 B를 수렴형·발산형으로 본 조합은 틀립니다. 탄력성으로 비교하면 수요가 공급보다 탄력적일 때 수렴형입니다.
시험 포인트: |수요 기울기| < |공급 기울기|이면 수렴형입니다.

수요량 변화율은 가격 변화와 소득 변화의 효과를 더해 구합니다. 가격탄력성이 0.9이므로 가격이 2% 오르면 수요량은 0.9 × 2 = 1.8% 감소합니다. 정상재이고 소득탄력성이 0.5이므로 소득이 4% 늘면 수요량은 0.5 × 4 = 2.0% 증가합니다. 전체 변화율은 -1.8% + 2.0% = 0.2%로, 수요량은 0.2% 증가합니다. 1.4, 1.8, 2.5, 3.8은 부호나 곱셈을 잘못 적용했을 때 나오는 값입니다.
시험 포인트: 가격 상승은 수요량을 줄이고 정상재의 소득 증가는 수요량을 늘리므로 두 효과를 부호에 맞춰 합산합니다.

교차탄력성으로 두 재화의 관계를 판단합니다. A 가격이 오를 때 B 수요가 늘면 교차탄력성이 양(+)이므로 대체재이고, C 수요가 줄면 음(-)이므로 보완재입니다. 따라서 A와 B는 대체재, A와 C는 보완재입니다. 정상재·열등재는 소득 변화에 따른 수요 변화로 구분하는 개념이라, 다른 재화의 가격 변화를 다룬 이 문제에서 그렇게 답한 조합은 틀립니다.
시험 포인트: 교차탄력성이 양수면 대체재, 음수면 보완재입니다.

공급곡선을 우측으로 옮기는 요인은 생산비 하락, 기술 진보, 공급자 수 증가 같은 공급 측 요인입니다. 주택담보대출 이자율은 주택 구입자의 자금 조달 비용이라 수요에 영향을 주며, 오르면 수요곡선이 좌측으로 이동하므로 정답입니다. 건설업체 수 증가, 원자재 가격 하락, 기술 개발에 따른 원가절감, 건설용 토지가격 하락은 모두 공급을 늘립니다.
시험 포인트: 주택담보대출 이자율은 수요 요인입니다.

옳은 것은 ㄱ, ㄷ, ㄹ입니다. 중심지는 재화·서비스 공급기능이 모여 배후지에 공급하는 곳, 최소요구치는 중심지 기능 유지에 필요한 최소 수요 규모, 최소요구범위는 정상이윤을 얻을 만큼의 소비자를 포함하는 경계까지의 거리입니다. 도달범위는 수요가 0이 되는 지점까지의 거리이므로 수요가 '1'이 되는 지점이라 한 ㄴ은 틀립니다.
시험 포인트: 도달범위가 최소요구범위보다 커야 중심지가 성립합니다.

동심원이론에서 저소득층은 통근비를 줄이려고 고용기회가 많은 도심 가까이 거주하는 경향이 있습니다. 따라서 고용기회가 적은 부도심과 접근성이 나쁜 지역을 고른다는 설명이 틀렸습니다. 선형이론에서 고소득층 주거지는 주요 교통노선을 따라 형성되고, 점이지대는 고소득층 주거지역보다 도심에 가깝습니다. 다핵심이론은 여러 핵을, 동심원이론은 도시생태학적 관점을 바탕으로 합니다.
시험 포인트: 동심원이론에서 고소득층은 도심에서 먼 곳에 삽니다.

리카도의 차액지대설은 지대를 비옥도 차이에서 생기는 잉여로 보며, 곡물가격이 지대를 결정한다고 설명합니다. 즉 지대는 생산비가 아니라 경제적 잉여이므로 이를 생산비라고 한 설명이 틀렸습니다. 비옥도 차이·비옥한 토지의 제한·수확체감은 리카도가 든 지대 발생 원인이고, 위치지대설은 거리가 멀수록 지대가 낮다고 봅니다. 절대지대설은 토지 소유 자체를, 입찰지대설은 최고 지불의사 용도 할당을 말합니다.
시험 포인트: 차액지대설에서 지대는 잉여입니다.

레일리의 소매인력법칙에서 도시의 유인력은 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례합니다. A도시의 유인력은 50,000 ÷ 5² = 2,000, B도시의 유인력은 100,000 ÷ 10² = 1,000입니다. 두 도시의 유인력 비율은 2 : 1이므로 C도시 인구 30,000명 중 A도시로 2/3인 20,000명, B도시로 1/3인 10,000명이 유인됩니다. 따라서 A도시 20,000명, B도시 10,000명이 정답이며, 거리를 제곱하지 않거나 비율을 거꾸로 적용하면 다른 조합이 나옵니다.
시험 포인트: 유인력은 인구 ÷ 거리²으로 구하고, 그 비율대로 중간 도시 인구를 나눕니다.

베버는 먼저 최소수송비 지점을 찾고, 인건비 절감이나 집적이익이 추가 수송비보다 크면 입지를 옮긴다고 보았습니다. 집적이익은 클수록 유리한 요인이므로, 세 요인이 차례로 최소가 되는 지점에 입지한다는 설명이 틀렸습니다. 합리적 경제인 가정, 최소비용 지점을 최적입지로 보는 점, 세 입지요인 제시는 옳습니다. 등비용선은 추가 수송비 부담액이 같은 지점을 이은 선입니다.
시험 포인트: 최소수송비 지점을 기준으로 입지를 수정합니다.

주택보급률이 100%를 넘어도 지역별 불균형, 주택의 질, 저소득층의 주거 부담 같은 형평성 문제는 남습니다. 따라서 효율성과 형평성이 달성되어 정부가 개입하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 용도지역·지구는 사회적 후생손실을 줄이려고 지정되고, 단기 공급 부족에 따른 시장실패는 개입 근거가 됩니다. 토지거래허가구역은 투기·지가 급등 지역에 지정될 수 있고, 분양가상한제는 실수요자 부담 완화가 목적입니다.
시험 포인트: 주택보급률은 양적 지표일 뿐입니다.

임대료 상한은 시장균형임대료보다 낮게 정해야 효과가 있습니다. 균형보다 높게 정하면 시장임대료가 그대로 유지되어 초과수요나 임대주택 부족이 생기지 않으므로 이 설명이 틀렸습니다. 개발권양도제도는 보전지역 소유자의 손실 보전 제도이고, 헨리 조지는 토지단일세를 주장했습니다. 공공토지비축은 정부가 토지를 매입·보유했다가 활용하는 제도이며, 토지수용방식은 보상 과정의 갈등이 문제로 꼽힙니다.
시험 포인트: 상한이 균형보다 낮을 때만 초과수요가 생깁니다.

마샬의 준지대는 단기에 공급이 고정된 기계·설비 등 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득입니다. 장기에는 공급이 늘 수 있어 사라지는 일시적 소득이므로, 영구적으로 지대의 성격을 가진다는 설명이 틀렸습니다. 준지대론은 한계생산이론으로 리카도 지대론을 재편성한 것이고, 토지 개량공사로 생기는 일시적 소득도 준지대에 속합니다. 단기에 공급이 고정되므로 준지대는 수요에 의해 결정됩니다.
시험 포인트: 준지대는 단기에만 존재합니다.

직접개입은 정부가 시장에 수요자나 공급자로 직접 참여하는 방식이고, 간접개입은 조세·금융 등으로 시장 기능을 통해 영향을 주는 방식입니다. 공공토지비축, 토지수용, 공영개발, 공공임대주택은 정부가 직접 토지를 사들이거나 공급하는 직접개입 수단이므로 모두 4개입니다. 취득세와 종합부동산세는 조세 수단, 개발부담금은 개발이익 환수를 위한 부담금, 대부비율(LTV)은 금융 규제로서 모두 간접개입 수단에 해당합니다.
시험 포인트: 정부가 직접 매입·공급·수용하면 직접개입, 세금·부담금·대출규제는 간접개입입니다.

정(+)의 외부효과가 생기면 그 지역 주택에 대한 선호가 높아져 수요곡선이 우측으로 이동합니다. 따라서 공원 조성으로 수요곡선이 좌측으로 이동한다는 설명이 틀렸습니다. 외부효과는 제3자에게 영향을 주고도 보상이 없는 현상이며, 규제 없는 매연 배출은 부(-)의 외부효과입니다. 부의 외부효과는 당사자 해결이 어려운 경우가 많고, 부담금을 부과하면 생산비가 올라 공급이 감소합니다.
시험 포인트: 정의 외부효과는 수요를 늘립니다.

MBB는 발행기관이 주택저당채권 집합물을 보유한 채 이를 담보로 발행하는 채권형 증권입니다. 저당채권의 소유권과 조기상환위험은 발행자에게 남으므로, 투자자가 소유권을 갖는다는 설명이 틀렸습니다. MPTS는 지분형으로 수익이 저당 현금흐름에 의존하고, CMO는 여러 트랜치로 위험-수익 구조를 나눕니다. MPTB는 MPTS와 MBB의 혼합형이고, CMBS는 상업용 모기지를 기초로 합니다.
시험 포인트: MPTS만 투자자가 저당채권 소유권을 갖습니다.

영업수지 계산 순서입니다. 임대단위당 연간예상임대료에 임대단위 수를 곱하면 가능총소득(A)입니다. 공실 및 불량부채액을 빼고 기타소득을 더하면 유효총소득(B), 영업경비를 빼면 순영업소득(C)입니다. 이어 부채서비스액을 빼면 세전현금흐름, 영업소득세를 빼면 세후현금흐름입니다. 이 순서를 바꾼 나머지 조합은 모두 틀립니다.
시험 포인트: 가능총소득 → 유효총소득 → 순영업소득 순서를 외워 둡니다.

수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 값이라 할인 과정에서 화폐의 시간적 가치를 고려합니다. 따라서 고려하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 회계적 이익률은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 값입니다. 내부수익률은 유입·유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이고, 순현가는 시간가치를 고려하며 0보다 작으면 타당성이 없습니다.
시험 포인트: NPV, IRR, PI는 시간가치를 고려합니다.

할인율 20%로 1년 뒤 현금유입 6,000원을 현재가치로 바꾸면 6,000 ÷ 1.2 = 5,000원입니다. 초기 현금지출이 5,000원이므로 NPV = 5,000 - 5,000 = 0원입니다. 내부수익률은 NPV를 0으로 만드는 할인율이므로 5,000 × (1 + IRR) = 6,000에서 IRR = 20%입니다. 할인율로 계산한 NPV가 0이라는 것 자체가 그 할인율이 IRR이라는 뜻이므로 두 결과가 일치합니다. 따라서 NPV 0원, IRR 20%가 정답이며, 할인하지 않은 차액 1,000원을 NPV로 보거나 IRR을 25%·30%로 본 것은 틀립니다.
시험 포인트: NPV가 0이 되는 할인율이 곧 IRR입니다.

세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름으로 나눈 값이므로 옳습니다. 총소득승수는 총투자액을 총소득으로, 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값입니다. 세후현금흐름승수는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나누고, 지분투자수익률은 세후(또는 세전)현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율입니다. 짝을 바꿔 놓은 나머지는 틀립니다.
시험 포인트: 총투자액은 총소득·순영업소득과, 지분투자액은 현금흐름과 짝입니다.

먼저 각 부동산의 기대수익률을 확률로 가중평균해 구합니다. A부동산은 0.4 × 20% + 0.6 × 70% = 8% + 42% = 50%입니다. B부동산은 0.4 × 10% + 0.6 × 30% = 4% + 18% = 22%입니다. 포트폴리오 기대수익률은 각 자산의 기대수익률을 투자비중으로 가중평균한 값이므로 0.5 × 50% + 0.5 × 22% = 25% + 11% = 36%입니다. 확률이나 비중 중 하나를 빼고 계산하면 24, 28, 32, 40 같은 값이 나옵니다.
시험 포인트: 개별 기대수익률은 확률 가중평균, 포트폴리오 기대수익률은 투자비중 가중평균으로 구합니다.

위탁관리 부동산투자회사는 자산운용을 자산관리회사에 맡기는 명목회사이므로 지점을 설치할 수 없고, 직원 고용이나 상근 임원도 둘 수 없습니다. 따라서 이를 할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 자기관리형은 실체회사로서 설립보고서를 국토교통부장관에게 제출하고, 감정평가사·공인중개사로 5년 이상 종사한 사람은 자산운용 전문인력이 될 수 있습니다. 설립 자본금도 자기관리형이 더 큽니다.
시험 포인트: 위탁관리형·기업구조조정형은 명목회사입니다.

매년 말 같은 금액을 불입하는 적금의 미래가치는 연금의 내가계수로 구합니다. 연금의 내가계수는 [(1 + r)ⁿ - 1] ÷ r이므로 [(1.1)³ - 1] ÷ 0.1 = (1.331 - 1) ÷ 0.1 = 3.31입니다. 미래가치는 3,000만원 × 3.31 = 9,930만원입니다. 연도별로 나눠 보면 첫해 불입액 3,000 × 1.21 = 3,630만원, 둘째 해 3,000 × 1.1 = 3,300만원, 셋째 해 3,000만원으로 합계 9,930만원이 됩니다. 단리로 계산하면 9,600만원이 나오는데, 복리 조건이므로 틀립니다.
시험 포인트: 매 기말 적립액의 미래가치는 연금의 내가계수 [(1 + r)ⁿ - 1] ÷ r을 곱해 구합니다.

메자닌 금융은 부채와 지분의 중간 성격을 지닌 자금조달 방식으로, 선순위 대출보다 위험이 크고 수익도 높습니다. 신주인수권부사채(BW)는 사채이면서 신주를 인수할 권리가 붙어 있어 부채와 지분의 성격을 함께 가지므로 메자닌 금융의 대표 유형입니다. 전환사채, 후순위대출, 상환우선주도 여기에 속합니다. 자산유동화증권과 주택상환사채는 부채금융, 부동산 신디케이트와 조인트 벤처는 지분금융에 해당합니다.
시험 포인트: 메자닌 금융에는 신주인수권부사채, 전환사채, 후순위대출, 상환우선주가 있습니다.

부채감당률(DCR)은 순영업소득을 부채서비스액으로 나눈 비율입니다. DCR이 1보다 작으면 순영업소득으로 원리금을 다 갚지 못한다는 뜻이므로 지불능력이 부족합니다. 따라서 1보다 작을 때 원리금 지불능력이 충분하다는 설명이 틀렸습니다. 대부비율이 높아지면 타인자본 비중이 커져 재무레버리지 효과가 커질 수 있고, 유동비율은 유동자산을 유동부채로 나눈 값입니다. 총투자수익률은 순영업소득을 총투자액으로, 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율입니다.
시험 포인트: DCR이 1보다 커야 순영업소득으로 원리금 상환이 가능합니다.

A는 초기 상환액을 적게 하고 점차 늘리는 방식으로, 소득 증가가 예상되는 차입자에게 맞는 체증(점증)분할상환입니다. B는 매기 원리금이 같지만 초기에는 이자, 후기에는 원금 비중이 큰 원리금균등분할상환입니다. 원금균등은 매기 원금이 같고 원리금이 줄어드는 방식, 만기일시상환은 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 방식이라 B에 맞지 않습니다.
시험 포인트: 원리금이 같으면 원리금균등, 원금이 같으면 원금균등입니다.

자산관리는 부동산을 투자자산으로 보고 소유자의 부를 극대화하는 적극적 관리로, 포트폴리오 관리, 투자리스크 관리, 매입·매각 관리, 재투자 결정 등을 수행합니다. 제시된 업무가 모두 여기에 해당합니다. 재산관리는 임대차·수지 관리 등 건물 운영 중심이고, 시설관리는 설비 운전·보수를 다룹니다. 임대차관리와 건설사업관리도 투자 결정을 다루지 않습니다.
시험 포인트: 포트폴리오·매입매각·재투자 결정은 자산관리 업무입니다.

고객행동변수와 고객특성변수로 시장을 몇 개의 세분시장으로 나누는 것은 유통경로 전략이 아니라 시장세분화 전략이므로 이 설명이 틀렸습니다. 유통경로 전략은 분양대행사 활용처럼 상품을 수요자에게 전달하는 경로에 관한 전략입니다. 4P는 제품·유통경로·판매촉진·가격이고, 혁신적 내부구조 아파트는 제품 전략의 예입니다. 표적시장과 포지셔닝 설명도 옳습니다.
시험 포인트: STP는 세분화·표적시장·포지셔닝입니다.

자체개발사업은 토지소유자가 자금을 조달해 직접 시행하므로 수익을 모두 얻는 대신 위험도 혼자 집니다. 위험을 토지소유자와 개발업자가 나누는 것은 지주공동사업의 장점이므로 이 설명이 틀렸습니다. 컨소시엄은 출자회사 간 이해조정이 필요하고, 사업위탁방식은 개발업자가 수수료를 받습니다. 지주공동사업은 토지와 노하우를 결합하고, 토지신탁형은 신탁회사가 개발해 수익을 돌려줍니다.
시험 포인트: 자체개발은 위험을 토지소유자가 모두 집니다.

BOO는 준공 후 사업시행자가 소유권과 운영권을 함께 갖는 방식이므로 옳습니다. 공공개발은 제1섹터이고, 민간 자본과 공공 행정을 결합한 것은 제3섹터 개발입니다. 소유권을 보유하며 운영하다 넘기는 것은 BTL이 아니라 BOT, 준공 시 소유권을 넘기고 임대해 수익을 내는 것은 BTO가 아니라 BTL, 준공 시 소유권을 넘기고 운영권으로 수익을 내는 것은 BOT가 아니라 BTO입니다.
시험 포인트: 약자의 순서가 사업 진행 순서입니다.

유효수요는 단순한 구매 욕구가 아니라 대가를 지불할 구매력이 뒷받침된 수요입니다. 따라서 지불능력이 필요하지 않다는 설명이 틀렸습니다. 부동산의 효용에는 물리적 특성뿐 아니라 공법상 제한과 소유권의 법적 특성도 영향을 줍니다. 상대적 희소성은 수요에 비해 공급이 부족한 상태이고, 효용은 용도별로 쾌적성·수익성·생산성으로 나타나며, 가치는 가치발생요인의 상호결합으로 생깁니다.
시험 포인트: 유효수요는 구매 의사와 지불능력을 모두 갖춘 수요입니다.

가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등을 말하므로 옳습니다. 기준시점은 현장조사 완료일이 아니라 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜입니다. 대상부동산이 속하고 지역요인을 공유하는 지역은 인근지역입니다. 재조달원가에 감가수정을 하는 것은 원가법, 순수익을 환원·할인해 가액을 구하는 것은 수익환원법입니다.
시험 포인트: 적산법·수익분석법은 임대료를 구하는 방법입니다.

개별공시지가에 이의가 있는 자는 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청합니다. 따라서 60일 이내 국토교통부장관에게 한다는 설명이 틀렸습니다. 표준지공시지가는 기관의 지가 산정과 감정평가의 기준이 되고, 표준주택가격 공시사항에는 용도·연면적·구조·사용승인일·대지면적·형상이 포함됩니다. 공동주택가격 산정 시 거래가격·임대료·건설비용 등을 참작합니다.
시험 포인트: 개별공시지가 이의신청은 시장·군수·구청장에게 합니다.

옳은 것은 ㄱ, ㄷ입니다. 인근지역에 적절한 표준지가 없으면 동일수급권 안 유사지역의 표준지를 선정할 수 있어 ㄱ은 옳습니다. 이민 등 특수한 사정으로 저가에 거래되었는데 그 정도를 알 수 없으면 사정보정이 불가능하므로 사례에서 제외한 ㄷ도 옳습니다. 지가변동률이 적절하지 않을 때는 소비자물가상승률이 아니라 생산자물가상승률을 적용하므로 ㄴ은 틀립니다.
시험 포인트: 지가변동률 대신 생산자물가상승률을 씁니다.

먼저 순영업소득을 구합니다. 순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비 = 38,000,000 - 8,000,000 = 30,000,000원입니다. 토지와 건물의 환원이율이 다르므로 가액 구성비로 가중평균한 종합환원이율을 씁니다. 종합환원이율 = 0.4 × 5% + 0.6 × 10% = 2% + 6% = 8%입니다. 수익가치는 순영업소득을 환원이율로 나누어 30,000,000 ÷ 0.08 = 375,000,000원입니다. 유효총소득을 그대로 환원하거나 비율을 바꿔 적용하면 다른 값이 나옵니다.
시험 포인트: 토지·건물 구성비로 가중평균한 종합환원이율로 순영업소득을 환원합니다.

부채서비스액이 주어졌으므로 부채감당법으로 환원이율을 구합니다. 부채감당법의 환원이율은 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수입니다. 부채감당률은 순영업소득 ÷ 부채서비스액 = 30,000,000 ÷ 15,000,000 = 2입니다. 대부비율은 40%(0.4), 저당상수는 0.177이므로 환원이율 = 2 × 0.4 × 0.177 = 0.1416, 즉 14.16%입니다. 부채감당률을 빼고 대부비율과 저당상수만 곱하면 7.08%가 되고, 지분비율 60%를 잘못 적용하면 다른 값이 나오므로 틀립니다.
시험 포인트: 부채감당법 환원이율 = 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수입니다.

진의 아닌 의사표시(비진의표시)는 표의자가 진의가 아님을 알고 한 것이라도 원칙적으로 유효하고, 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 때에만 무효입니다. 따라서 원칙적으로 무효라는 설명이 틀렸습니다. 발신 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 효력에 영향이 없다는 것, 상대방 있는 의사표시의 도달주의, 상대방을 과실 없이 모를 때 공시송달이 가능하다는 것, 보통우편 발송만으로는 도달이 추정되지 않는다는 판례는 모두 옳습니다.
시험 포인트: 비진의표시는 원칙 유효, 상대방이 악의·과실일 때 예외적으로 무효입니다.

판례는 농지취득자격증명을 농지 취득자가 소유권 이전등기를 신청할 때 첨부할 서류로 볼 뿐, 농지매매계약의 효력발생요건으로 보지 않습니다. 따라서 농지취득자격증명이 정답입니다. 대리행위에서 대리권의 존재, 정지조건부 법률행위에서 조건의 성취, 토지거래허가구역 내 계약에 대한 관할관청의 허가는 효력발생요건이고, 법률행위 내용의 적법성은 유효요건으로서 효력이 발생하기 위한 요건에 해당합니다.
시험 포인트: 농지취득자격증명은 효력발생요건이 아니고, 토지거래허가는 효력발생요건입니다.

판례는 불공정한 법률행위의 요건인 무경험을 특정 영역에서의 경험부족이 아니라 거래 일반에 대한 경험부족으로 봅니다. 따라서 특정영역의 경험부족이라는 설명이 틀렸습니다. 궁박·경솔·무경험은 어느 하나만 있으면 되고, 급부의 현저한 불균형만으로 궁박 등이 추정되지 않으며, 불공정성을 다투지 못하게 하는 부제소합의도 무효라는 설명과 폭리행위 규제라는 제도 목적은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 무경험은 거래 일반의 경험부족이며, 세 요건 중 하나만 갖추면 됩니다.

丙이 甲의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 반사회질서 행위로 절대적 무효이고, 절대적 무효는 선의의 제3자에게도 주장할 수 있습니다. 따라서 선의의 丁이 유효를 주장할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 乙은 甲·丙 계약의 당사자가 아니어서 사기 취소를 못 하고, 계약은 청약서 기재대로 89만원에 성립하며, 채권자일 뿐인 乙은 丙의 등기 말소를 직접 청구할 수 없습니다. 98만원으로 합의하고 잘못 적었다면 합의대로 성립하므로 착오 취소가 문제되지 않습니다.
시험 포인트: 적극 가담한 이중매매는 절대적 무효입니다.

계약해제는 해제권자가 상대방에게 하는 의사표시로 효력이 생기므로 상대방 있는 단독행위입니다. 상대방 없는 단독행위의 예는 유언, 재단법인 설립행위, 소유권 포기 등입니다. 따라서 계약해제를 상대방 없는 단독행위로 연결한 것이 틀렸습니다. 교환은 채무를 발생시키는 채권행위이고, 지상권설정은 물권을 직접 설정하는 처분행위이며, 임대차는 차임을 대가로 하는 유상행위, 증여는 대가 없는 무상행위로 모두 맞게 연결되어 있습니다.
시험 포인트: 해제·취소·추인·상계는 상대방 있는 단독행위입니다.

복대리인은 대리인이 자기 이름으로 선임한 본인의 대리인이므로, 그 권한 내에서 본인의 이름으로 법률행위를 합니다. 따라서 대리인의 이름으로 한다는 설명이 틀렸습니다. 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위와 성질이 변하지 않는 범위의 이용·개량행위를 할 수 있고, 사자를 사용하는 것은 복대리가 아니며, 대리인의 성년후견 개시는 대리권 소멸 사유이고, 수인의 대리인은 다른 정함이 없으면 각자 대리합니다.
시험 포인트: 복대리인은 본인의 대리인으로서 본인 이름으로 행위합니다.

법률효과가 확정되지 않은 상태란 취소나 조건성취 등에 따라 효력이 달라질 수 있는 경우입니다. 강박에 의한 의사표시는 취소되면 소급하여 무효가 되고, 소유권유보부매매의 동산 소유권 취득은 대금 완납에 달려 있으므로 ㄷ과 ㅁ이 정답입니다. 통정허위표시는 확정적 무효이고, 무권대리인의 상대방이 거절한 의사표시도 무효로 확정되며, 조건부 권리를 처분하는 행위 자체는 유효합니다.
시험 포인트: 취소할 수 있는 행위와 조건부 행위는 효력이 유동적입니다.

대리인은 행위능력자임을 요하지 않으므로 본인은 대리인이 제한능력자라는 이유로 대리행위를 취소할 수 없습니다. 따라서 乙이 미성년자임을 이유로 甲이 취소할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 매매계약 체결 대리권에는 계약금·중도금·잔금 수령권한이 포함되고, 대리인이 기망당한 경우 그 사정은 대리인을 기준으로 판단하되 취소권은 본인에게 있습니다. 본인 이름을 쓰고 본인 인장을 날인한 방식도 유효한 대리가 될 수 있고, 현명하지 않으면 자기를 위한 것으로 봅니다.
시험 포인트: 대리인은 행위능력자일 필요가 없습니다.

판례는 관계 당사자 전원의 합의로 이루어진 중간생략등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 보며, 반사회적 법률행위로 보지 않습니다. 따라서 중간생략등기가 정답입니다. 어떤 일이 있어도 이혼하지 않겠다는 약정은 신분행위의 자유를 극단적으로 제한하고, 불륜관계 종료를 해제조건으로 한 증여는 부첩관계를 유지시키는 것이어서 무효입니다. 배임행위에 적극 가담한 증여계약과 공무원 직무에 관한 청탁의 대가 약정도 반사회적 행위로 무효입니다.
시험 포인트: 중간생략등기 합의는 무효가 아니며 3자 합의가 있으면 등기도 유효합니다.

무효인 법률행위를 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로 보지만, 소급효는 없고 추인한 때부터 새로운 법률행위를 한 것으로 봅니다. 따라서 처음부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다는 설명이 틀렸습니다. 취소로 무효가 된 행위도 무효행위 추인의 요건을 갖추면 추인할 수 있고, 반사회질서 행위는 추인해도 유효가 되지 않습니다. 무효인 행위에 따른 효과가 침해되어도 손해가 없으니 배상청구를 할 수 없고, 폭리행위로 무효가 된 매매도 요건을 갖추면 무효행위 전환이 인정됩니다.
시험 포인트: 무효행위의 추인은 소급효가 없습니다.

민법 제187조에 따라 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 물권변동은 등기 없이 효력이 생깁니다. 그러나 점유취득시효에 의한 권리 취득은 등기해야 효력이 생기며, 지역권의 시효취득도 마찬가지입니다. 따라서 점유취득시효에 의한 지역권 취득이 정답입니다. 신축건물의 원시취득, 관습법에 의한 분묘기지권, 상속에 의한 소유권, 부동산 임대인이 차임 채권을 위해 압류하면 생기는 법정저당권은 모두 등기 없이 취득합니다.
시험 포인트: 점유취득시효는 법률 규정에 의한 취득이지만 예외적으로 등기가 필요합니다.

악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하고, 소비했거나 자신의 과실(過失)로 훼손·미수취한 과실의 대가를 보상해야 합니다. 잘못이 없으면 보상 책임이 없으므로 잘못 없이도 보상해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 점유자의 평온·공연 추정, 점유자가 행사하는 권리의 적법 추정, 매매로 등기한 자는 인도받아 점유한 것으로 본다는 판례, 특정승계인이 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있다는 점은 모두 옳습니다.
시험 포인트: 악의 점유자의 대가 보상은 자신의 과실(過失)이 있을 때입니다.

판례는 토지 분할로 생긴 무상주위토지통행권은 분할 당사자 사이에서만 인정되고, 그 토지의 특정승계인에게는 승계되지 않는다고 봅니다. 따라서 양수인에게 무상통행권이 인정되지 않는다는 설명이 옳습니다. 통행권자는 통행에 방해되는 담장 등의 철거를 청구할 수 있고, 이미 필요한 통로가 있다면 더 편리하다는 이유만으로 통행권이 생기지 않습니다. 기존 통로가 실제로 기능을 하지 못하면 통행권이 인정되며, 공로가 새로 개설되어 필요가 없어지면 통행권은 소멸합니다.
시험 포인트: 무상통행권은 분할 당사자 사이에서만 인정되고 승계되지 않습니다.

점유취득시효 완성으로 생기는 소유권이전등기청구권은 법률 규정에 따른 채권적 청구권이며, 소유자와 시효취득자 사이에 계약상 채권관계가 생기는 것은 아닙니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 시효취득자는 등기해야 소유권을 취득하고, 점유가 계속되면 등기청구권은 시효로 소멸하지 않습니다. 진정한 소유자가 아닌 등기명의자에게는 청구할 수 없고, 상대방 소유를 인정해 합의로 소를 취하하면 시효이익의 포기입니다.
시험 포인트: 시효취득의 등기청구권은 계약관계가 아닌 법률상 청구권입니다.

공유자는 다른 공유자의 지분권을 대신 주장할 수 없으므로, 甲 지분에 관한 제3자 명의 원인무효 등기의 말소를 乙이 보존행위로 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 시행 당시 판례는 단독 사용 중인 공유자에게 다른 공유자가 보존행위로 전부 인도를 청구할 수 있다고 보았고, 구분소유적 공유에서는 자기 구분 부분의 건물 철거를 청구할 수 없습니다. 지분 비율의 부당이득 반환, 제3자 무효등기 전부의 말소 청구도 가능합니다.
시험 포인트: 다른 공유자 지분의 무효등기는 보존행위로 말소청구할 수 없습니다.

소유권과 다른 물권이 한 사람에게 귀속하면 다른 물권은 혼동으로 소멸하는 것이 원칙이고, 후순위 권리가 있어 존속시킬 이익이 있는 등의 경우에만 예외가 됩니다. 사안의 乙 지상권은 丙 저당권보다 선순위라 존속시킬 이익이 없으므로 丙의 저당권은 소멸하며, 소멸하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 소유권·저당권은 소멸시효에 걸리지 않고, 포기는 단독행위이며, 저당권의 목적인 전세권은 저당권자 동의 없이 포기할 수 없고, 존속기간 만료로 지상권은 말소등기 없이 소멸합니다.
시험 포인트: 혼동의 예외는 존속시킬 이익이 있을 때입니다.

관습법상 법정지상권은 법률 규정에 의한 물권 취득이므로 등기 없이 성립하며, 등기 없이도 토지를 양수한 제3자에게 대항할 수 있다는 것이 판례입니다. 따라서 등기해야 대항할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 다만 법정지상권을 양도하려면 처분에 해당하므로 등기가 필요합니다. 법정지상권자는 건물의 유지·사용에 필요한 범위에서 토지를 사용할 수 있고, 지료는 협의가 안 되면 법원이 정하며, 건물 철거 합의가 있으면 법정지상권이 성립하지 않습니다.
시험 포인트: 법정지상권은 등기 없이 취득·대항하지만 처분하려면 등기가 필요합니다.

지역권에서 요역지는 1필 토지 전부여야 하고 그 일부를 위한 지역권은 설정할 수 없으나, 승역지는 1필 토지의 일부에도 설정할 수 있습니다. 설명은 이를 반대로 적어 틀렸습니다. 판례는 토지 불법점유자의 통행지역권 시효취득을 인정하지 않고, 지역권에는 승역지 점유권능이 없어 반환청구권이 인정되지 않습니다. 요역지의 전세권자도 지역권을 행사할 수 있고, 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 취득합니다.
시험 포인트: 요역지는 1필 전부, 승역지는 1필의 일부도 가능합니다.

민법은 전세권자와 인지소유자 및 지상권자 사이에 상린관계 규정을 준용하도록 정하고 있습니다. 따라서 건물 전세권에 상린관계 규정이 준용되지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 전세권자는 목적물을 점유하므로 점유보호청구권을 행사할 수 있고, 설정행위로 금지하지 않으면 전세권을 양도할 수 있습니다. 전세금 반환이 지체되면 전세권자는 경매를 청구할 수 있고, 용도에 따른 사용·수익을 하지 않으면 설정자가 소멸을 청구할 수 있습니다.
시험 포인트: 전세권에도 상린관계 규정이 준용됩니다.

유치권자는 채권 변제를 받기 위한 경매권, 유치물의 과실을 수취해 변제에 충당할 권리, 필요비·유익비 상환청구권, 정당한 이유가 있을 때 법원에 청구해 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 가집니다. 반면 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구하는 것은 채무자의 권리입니다. 따라서 타담보제공청구권은 유치권자의 권리가 아니어서 정답입니다.
시험 포인트: 담보 제공에 의한 유치권 소멸청구는 채무자의 권리입니다.

일괄경매청구권은 저당권 설정 후 설정자가 축조한 건물을 경매 당시에도 설정자가 소유할 때 인정되므로, 제3자가 소유하면 원칙적으로 인정되지 않습니다. 따라서 이 설명이 틀렸습니다. 3자 합의로 채권이 제3자에게 실질 귀속되면 제3자 명의 저당권등기도 유효하고, 저당권 설정은 처분권자만 할 수 있습니다. 무효 저당권등기도 부기등기로 유용할 수 있으며, 피담보채권이 소멸한 저당권은 전부명령에 따른 이전등기가 있어도 효력이 없습니다.
시험 포인트: 일괄경매는 설정자가 축조·소유한 건물에 인정됩니다.

유치권은 물권으로서 혼동, 점유의 상실, 목적물의 멸실로 소멸하고, 피담보채권이 변제로 소멸하면 부종성에 따라 함께 소멸합니다. 채무자 아닌 소유자가 변제해도 채권이 소멸하므로 유치권이 소멸합니다. 반면 유치권자가 채무자 승낙 없이 제3자에게 유치물을 보관시킨 경우 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있을 뿐, 그 자체로 유치권이 소멸하지는 않습니다. 따라서 제3자에게의 유치물 보관이 정답입니다.
시험 포인트: 승낙 없는 보관·대여는 소멸청구 사유이지 당연 소멸사유가 아닙니다.

경매에서 저당권은 매각으로 모두 소멸하고, 최선순위 저당권보다 후순위인 전세권도 소멸하며, 유치권은 매수인이 인수합니다. 1번 저당권이 전세권보다 앞서므로 누가 경매를 신청하든 甲·丙의 저당권과 乙의 전세권은 소멸하고 丁의 유치권만 남습니다. 따라서 丙의 경매신청 시 유치권을 제외한 모든 권리가 소멸한다는 설명이 옳습니다. 모두 소멸한다는 설명은 유치권을 빠뜨렸고, 甲의 저당권이나 乙의 전세권이 남는다는 설명은 틀렸습니다.
시험 포인트: 유치권은 인수되고 최선순위 저당권 뒤의 전세권은 소멸합니다.

근저당권의 채권최고액은 우선변제 한도액이므로, 물상보증인이나 제3취득자는 채무액이 최고액을 넘더라도 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 따라서 채무 전액을 변제해야 한다는 설명이 틀렸습니다. 채무자 본인은 채무 전액을 변제해야 한다는 점과 구별해야 합니다. 확정 후 새로 생긴 채권은 담보되지 않고, 근저당권자가 경매를 신청하면 신청 시에, 후순위 담보권자가 신청하면 매수인이 매각대금을 완납한 때에 피담보채권이 확정됩니다.
시험 포인트: 물상보증인·제3취득자는 채권최고액까지만 변제하면 됩니다.

청약자가 일정 기간 내 회답이 없으면 승낙으로 본다고 표시해도 상대방에게 회답 의무가 생기지 않으므로, 특별한 사정이 없으면 상대방은 구속되지 않습니다. 따라서 구속된다는 설명이 틀렸습니다. 합의해지도 청약과 승낙의 합치가 필요하고, 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립합니다. 조건을 붙인 승낙은 거절과 새 청약으로 보아 원래 청약이 효력을 잃고, 승낙 통지가 필요 없으면 승낙으로 인정되는 사실이 있는 때 성립합니다.
시험 포인트: 침묵을 승낙으로 본다는 일방적 표시는 구속력이 없습니다.

제3자를 위한 계약에서 수익자 丙은 계약 당사자가 아니므로 낙약자 乙이 이행하지 않아도 계약을 해제할 수 없고, 해제권은 요약자 甲에게 있습니다. 따라서 丙이 해제할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 낙약자는 수익자에게 향수 여부의 확답을 최고할 수 있고, 수익의 의사표시를 한 丙은 직접 이행을 청구할 수 있습니다. 해제되면 乙은 丙이 아닌 甲에게 반환을 구해야 하고, 乙은 계약상 항변으로 丙에게 대항할 수 있습니다.
시험 포인트: 수익자는 해제권이 없습니다.

해제의 소급효로부터 보호되는 제3자는 원칙적으로 해제 전에 이해관계를 맺은 자이고, 해제 후 말소등기 전에 이해관계를 맺은 자는 해제 사실을 모른 경우에만 보호됩니다. 따라서 선의·악의를 불문한다는 설명이 틀렸습니다. 해제하면 계약은 소급하여 없던 것이 되고, 합의해제에서는 특약이 없으면 손해배상을 청구할 수 없습니다. 원상회복은 받은 이익 전부이며, 중도금을 지급했어도 약정해제사유가 생기면 해제할 수 있습니다.
시험 포인트: 해제 후 말소등기 전 제3자는 선의일 때만 보호됩니다.

이행기 전 강제수용은 당사자 쌍방의 책임 없는 후발적 이행불능이므로 甲의 소유권이전의무는 소멸하고 위험부담 법리에 따라 甲은 대금을 청구할 수 없습니다. 이때 乙이 받은 계약금은 부당이득으로 반환받을 뿐이고, 배액 반환은 해약금에 의한 매도인의 해제에서 문제되므로 배액 반환을 청구할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 乙은 대상청구권으로 보상금청구권의 양도나 수령한 보상금의 반환을 청구할 수 있고, 甲에게 귀책사유가 없으니 손해배상은 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 수용은 위험부담 문제이며 매수인은 대상청구권을 가질 수 있습니다.

매매계약에 관한 비용은 약정이 없으면 쌍방이 균분하며 측량비용·계약서 작성비용 등이 이에 해당합니다. 그러나 등기비용이나 담보권 말소비용은 계약 비용이 아니라 이행에 드는 비용이어서 균분 대상이 아닙니다. 따라서 이를 함께 균분한다는 설명이 틀렸습니다. 인도와 동시에 대금을 지급하면 인도장소에서 지급하고, 일방예약은 완결 의사표시 때 효력이 생기며, 계약금은 해약금으로 추정되고, 계약금계약은 종된 계약이자 요물계약입니다.
시험 포인트: 등기·말소 비용은 계약 비용이 아닙니다.

권리 일부가 타인에게 속해 잔존 부분만이면 매수하지 않았을 경우 해제할 수 있는 사람은 선의의 매수인뿐이고, 악의 매수인은 대금감액만 청구할 수 있습니다. 따라서 악의 매수인이 해제권을 행사할 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 변제기 도달 채권의 자력 담보는 계약 당시 기준으로 추정하고, 저당권 부동산 매수인은 출재 시 상환을 청구합니다. 대항력 있는 임대차로 목적을 달성할 수 없으면 선의 매수인은 해제할 수 있고, 원시적 일부 멸실 시 선의 매수인은 감액청구가 됩니다.
시험 포인트: 일부 타인권리의 해제는 선의 매수인만 가능합니다.

교환은 금전 이외의 재산권을 서로 이전하는 계약이며, 가격 차이로 보충금을 지급하기로 해도 교환계약입니다. 보충금에는 매매대금 규정이 준용될 뿐이므로 매매계약이 성립한다는 설명이 틀렸습니다. 타인 권리를 목적으로 한 교환도 유효하고, 이전할 수 없으면 선의의 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 교환에도 담보책임이 준용되며, 판례는 교환계약에서 시가보다 높은 가액을 고지한 것만으로는 기망이 되지 않는다고 봅니다.
시험 포인트: 보충금이 붙어도 교환계약입니다.

임대차에서 계약해지권은 임대인에게는 임차인의 무단 양도·전대나 차임 연체 등의 경우에, 임차인에게는 임차물 일부 멸실로 목적을 달성할 수 없는 경우나 기간 약정 없는 임대차의 해지통고 등으로 인정됩니다. 따라서 양쪽 모두에게 인정될 수 있는 권리는 계약해지권입니다. 임차권, 보증금반환채권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권은 모두 임차인에게만 인정되는 권리입니다.
시험 포인트: 해지권은 임대인·임차인 모두에게 발생할 수 있습니다.

지상물매수청구권은 기간 만료 시 지상물을 소유한 임차인에게 인정되므로, 지상물 소유권을 타인에게 이전했다면 행사할 수 없습니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 임대인 동의 없이 지은 건물도 대상이 되고, 원칙적으로 갱신을 청구해 임대인이 거절해야 매수를 청구할 수 있습니다. 기간 약정 없는 임대차가 해지통고로 소멸한 경우에도 매수청구가 인정되며, 기간 만료 시 건물 철거 약정은 임차인에게 불리하여 무효입니다.
시험 포인트: 매수청구권자는 만료 당시 지상물을 소유한 임차인입니다.

판례는 무단전대가 있어도 임대차계약이 존속하는 동안에는 임대인이 임차인에게 차임을 받을 수 있어 손해가 없으므로, 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당 손해배상을 청구할 수 없다고 봅니다. 따라서 이 설명이 옳습니다. 전차인이 임대인에게 직접 의무를 지거나 합의해지·해지통고로부터 보호받는 규정, 부속물매수청구권은 모두 임대인의 동의가 있는 적법한 전대차에 적용되므로, 무단전차인 丙에게는 적용되지 않습니다.
시험 포인트: 전차인 보호 규정은 임대인 동의 있는 전대에만 적용됩니다.

주택임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않으므로, 적용된다는 설명이 틀렸습니다. 묵시적 갱신 시 존속기간은 2년으로 보고, 판례는 보증금 감액으로 소액임차인이 된 경우 특별한 사정이 없으면 보호합니다. 임대차 성립 시 주택과 대지가 임대인 소유였다면 대지만 경매되어도 우선변제를 받을 수 있고, 보증금반환채권이 가압류된 뒤 주택이 양도되면 양수인이 제3채무자 지위를 승계합니다.
시험 포인트: 일시사용 임대차에는 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.

집합건물법상 관리위원회의 위원은 규약에 다른 정함이 없으면 구분소유자 중에서 관리단집회 결의로 선출합니다. 따라서 전유부분 점유자 중에서 선출한다는 설명이 틀렸습니다. 관리단은 규약으로 관리위원회를 둘 수 있고, 관리인은 회계연도 종료 후 3개월 이내 정기 관리단집회를 소집해야 합니다. 관리인은 구분소유자가 아니어도 되며 임기는 2년 범위에서 규약으로 정하고, 부정행위가 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다.
시험 포인트: 관리위원은 구분소유자 중에서 뽑습니다.

집합건물법상 재건축 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의로 합니다. 따라서 빈칸에 공통으로 들어갈 것은 5분의 4입니다. 규약의 설정·변경·폐지나 공용부분 변경은 구분소유자와 의결권의 각 4분의 3 이상이 필요하고, 일반적인 관리단집회 결의는 과반수로 하는 것과 구별해서 기억해야 합니다.
시험 포인트: 재건축 결의는 구분소유자와 의결권의 각 5분의 4 이상입니다.

가등기담보법상 채권자는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지해야 하며, 통지한 뒤에는 그 청산금 금액에 관하여 다툴 수 없습니다. 따라서 甲이 통지 후에도 다툴 수 있다는 설명이 틀렸습니다. 반면 채무자는 통지된 금액에 묵시적으로 동의하여 청산금을 확정시킬 수도 있고, 금액을 다투며 정당한 청산금을 받을 때까지 소유권이전등기와 인도를 거절할 수 있습니다. 판례는 실행통지 없이 청산금을 지급한 경우 본등기를 청구할 수 없다고 봅니다.
시험 포인트: 채권자는 통지한 청산금액을 다툴 수 없고, 채무자는 다툴 수 있습니다.

양도담보권도 담보물권의 성질이 있어 목적물이 멸실·훼손되면 보험금 등에 물상대위할 수 있고, 피담보채권은 목적물 멸실과 관계없이 존속합니다. 따라서 피담보채권까지 소멸한다는 설명이 틀렸습니다. 乙에게 전부 변제하면 저당권등기 말소를 청구할 수 있고, 丙이 청산금을 지급해 소유권을 취득하면 양도담보권은 소멸합니다. 선순위 저당권 실행으로 매각되면 양도담보권도 소멸하고, 선의의 제3자가 취득하면 甲은 말소를 청구할 수 없습니다.
시험 포인트: 목적물이 멸실돼도 피담보채권은 남습니다.

매도인 丙과 매수인 甲이 계약하고 등기만 乙 명의로 한 3자간 등기명의신탁에서는 명의신탁약정과 乙 명의 등기가 무효라 소유권은 丙에게 남습니다. 丙은 말소 대신 진정명의회복을 원인으로 이전등기를 청구할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 乙은 소유자가 아니고, 약정이 무효라 甲은 해지나 부당이득을 원인으로 乙에게 이전등기를 청구할 수 없으며 丙을 대위해야 합니다. 배우자 특례는 법률혼에만 적용되어 사실혼이면 약정은 무효입니다.
시험 포인트: 3자간 등기명의신탁의 소유권은 매도인에게 있습니다.