공인중개사 1차 26회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
26회 출제 분석
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과목
문항
부동산학개론
40
민법 및 민사특별법
40
민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
부동산학개론
문제 1
부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?
①과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.
②부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다.
③부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적ㆍ경제적ㆍ법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
④부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다.
⑤부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.
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정답 ⑤
부동산학의 일반원칙은 능률성·안전성·경제성·공정성의 원칙입니다. 소유활동에서 최유효이용을 지도원리로 삼는 것은 능률성의 원칙이고, 안전성의 원칙은 부동산활동의 법적·경제적 안전 확보를 지도원리로 합니다. 따라서 안전성의 원칙을 말한 설명이 틀립니다. 부동산학이 응용과학이라는 점, 연구대상에 부동산활동과 부동산현상이 포함된다는 점, 종합식 접근방법의 의미, 종합학문적 성격에 관한 설명은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 소유활동의 최유효이용은 능률성의 원칙입니다.
문제 2
토지의 자연적 특성 중 영속성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다. ㄴ. 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다. ㄷ. 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가 시 지역분석을 필요로 한다. ㄹ. 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다. ㅁ. 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄴ, ㅁ
③ㄱ, ㄴ, ㅁ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ②
영속성은 토지가 사용해도 소모·마멸되지 않는 특성입니다. 그래서 소모를 전제로 한 재생산이론과 감가상각이론이 적용되지 않고(ㄴ), 부동산활동을 장기적으로 배려하게 하며 가치 보존력을 우수하게 만듭니다(ㅁ). 따라서 ㄴ, ㅁ이 정답입니다. 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거는 부증성(ㄱ), 임장활동화와 지역분석의 필요는 부동성(ㄷ), 일물일가 법칙의 배제와 완전한 대체관계의 제약은 개별성(ㄹ)에서 나오는 성질입니다. 시험 포인트: 영속성은 감가상각 배제, 장기배려, 가치보존력과 연결됩니다.
문제 3
부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는?
①포락지(浦落地)
②법지(法地)
③빈지(濱地)
④맹지(盲地)
⑤소지(素地)
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정답 ①
포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말하므로 정답입니다. 법지는 소유권은 인정되지만 경사 등으로 실제 활용할 수 없는 경사지 부분을 말합니다. 빈지는 바다와 육지 사이의 해변 토지로, 소유권은 인정되지 않지만 활용 실익이 있는 토지입니다. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 접하지 못한 토지이고, 소지는 택지 등으로 개발되기 전의 자연 상태 토지를 말합니다. 시험 포인트: 포락지는 물에 잠긴 등록 토지, 빈지는 소유권 없는 해변 토지입니다.
문제 4
부동산수요 증가에 영향을 주는 요인을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
ㄱ. 수요자의 실질소득 증가 ㄴ. 거래세 인상 ㄷ. 대출금리 하락 ㄹ. 부동산 가격 상승 기대 ㅁ. 인구 감소
①ㄱ, ㄷ
②ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ④
수요 증가는 가격 외의 요인이 변해 수요곡선 자체가 오른쪽으로 이동하는 것입니다. 수요자의 실질소득 증가(ㄱ)는 정상재 기준으로 구매력을 높이고, 대출금리 하락(ㄷ)은 자금 조달 부담을 줄이며, 부동산 가격 상승 기대(ㄹ)는 지금 사려는 수요를 늘립니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 거래세 인상(ㄴ)은 구입 비용을 높여 수요를 줄이고, 인구 감소(ㅁ)는 잠재 수요자 수를 줄여 수요를 감소시키는 요인입니다. 시험 포인트: 소득 증가·금리 하락·가격 상승 기대는 수요 증가 요인입니다.
문제 5
부동산 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
①아파트와 단독주택의 관계가 대체재라고 가정할 때 아파트의 가격이 상승하면, 단독주택의 수요가 증가하고 단독주택의 가격은 상승한다.
②건축기자재 가격이 상승하더라도 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다.
③주택가격이 상승하면 주거용지의 공급이 감소한다.
④완전경쟁시장에서 부동산공급량은 한계비용곡선이 가격곡선과 일치하는 지점에서 결정된다.
⑤부동산의 물리적인 공급은 단기적으로 비탄력적이라 할 수 있다.
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정답 ③
주택가격이 상승하면 주택 건설의 수익성이 높아져 다른 용도의 토지가 주거용으로 전환되므로 주거용지의 공급은 늘어납니다. 따라서 공급이 감소한다는 설명이 틀립니다. 대체재인 아파트 가격이 오르면 단독주택 수요와 가격이 오르고, 건축기자재 가격 상승은 생산비를 높여 주택공급을 줄입니다. 완전경쟁시장의 공급량은 한계비용과 가격이 같은 지점에서 정해지며, 부동산의 물리적 공급은 단기에 비탄력적입니다. 시험 포인트: 주택가격 상승은 주거용지로의 용도 전환을 불러 공급을 늘립니다.
문제 6
레일리(W.Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
○ 인구가 1만 명인 A시와 5천 명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천 명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1km, 2km이다. ○ 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 (ㄱ)명이고, B시로의 유인 규모는 (ㄴ)명이다.
①ㄱ: 6,000, ㄴ: 3,000
②ㄱ: 6,500, ㄴ: 2,500
③ㄱ: 7,000, ㄴ: 2,000
④ㄱ: 7,500, ㄴ: 1,500
⑤ㄱ: 8,000, ㄴ: 1,000
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정답 ⑤
레일리의 소매인력법칙에서 각 도시의 유인력은 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례합니다. A시 유인력은 10,000 ÷ 1² = 10,000이고, B시 유인력은 5,000 ÷ 2² = 1,250입니다. 두 유인력의 비율은 10,000 : 1,250 = 8 : 1이므로 신도시 C의 인구 9,000명을 이 비율로 나누면 A시로 9,000 × 8/9 = 8,000명, B시로 9,000 × 1/9 = 1,000명이 유인됩니다. 따라서 ㄱ: 8,000, ㄴ: 1,000이 정답입니다. 거리를 제곱하지 않거나 인구비만으로 나누면 다른 값이 나오므로 주의해야 합니다. 시험 포인트: 레일리 법칙은 인구 ÷ 거리²의 비율로 배분합니다.
문제 7
A지역의 오피스텔 시장공급량(Qs)이 3P이고, A지역의 오피스텔 시장수요함수가 Qd1 = 1,200 − P에서 Qd2 = 1,600 − P로 변화하였다. 이 때 A지역 오피스텔 시장의 균형가격의 변화는?(단, P는 가격, Qd1과 Qd2는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
①50 하락
②50 상승
③100 하락
④100 상승
⑤변화 없음
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정답 ④
균형가격은 수요량과 공급량이 같아지는 가격입니다. 변화 전에는 3P = 1,200 − P에서 4P = 1,200이므로 P = 300입니다. 변화 후에는 3P = 1,600 − P에서 4P = 1,600이므로 P = 400입니다. 따라서 균형가격은 300에서 400으로 100 상승합니다. 수요함수의 절편이 400 늘어 수요곡선이 오른쪽으로 이동했고, 공급곡선이 우상향하므로 가격이 오르는 것이 맞으며 하락하거나 변화가 없다는 결과는 나올 수 없습니다. 시험 포인트: 균형은 Qd = Qs로 놓고 P를 구한 뒤 전후를 비교합니다.
문제 8
주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화로 틀린 것은?(단, 우상향하는 공급곡선과 우하향하는 수요곡선을 가정하며, 다른 조건은 일정함)
①수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다.
②공급곡선이 수요곡선에 비해 더 탄력적이면 공급자에 비해 수요자의 부담이 더 커진다.
③수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자잉여는 감소한다.
④공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자잉여는 감소한다.
⑤거래세 인상에 의한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실은 발생하지 않는다.
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정답 ⑤
거래세를 부과하면 수요자가 내는 가격은 오르고 공급자가 받는 가격은 내려가며 거래량이 줄어듭니다. 세수입은 정부로 옮겨갈 뿐이지만, 거래량 감소로 사라진 잉여는 누구에게도 돌아가지 않아 경제적 순손실(사중손실)이 생깁니다. 따라서 순손실이 없다는 설명이 틀립니다. 세 부담은 상대적으로 비탄력적인 쪽이 더 크게 지므로 탄력성 비교에 관한 두 설명은 옳고, 소비자잉여와 생산자잉여가 모두 줄어든다는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 거래세는 비탄력적인 쪽이 더 부담하고 사중손실을 만듭니다.
문제 9
부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
①한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.
②시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.
③자금조달방법 중 부동산 신디케이트(syndicate)는 지분금융(equity financing)에 해당한다.
④부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.
⑤프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
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정답 ②
차입자는 기존 대출의 약정이자율이 현재 시장이자율보다 높을 때 조기상환하고 더 싼 자금으로 갈아타는 것이 유리합니다. 시장이자율이 약정이자율보다 높아졌다면 기존 대출이 오히려 싼 자금이므로 유지하는 것이 유리합니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 주택저당증권을 발행하고, 신디케이트는 여러 투자자가 지분을 모으는 지분금융이며, 프로젝트금융은 사업 자체의 현금흐름에 기대는 비소구 또는 제한적 소구 금융이라는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 조기상환은 시장이자율이 약정이자율보다 낮을 때 유리합니다.
문제 10
우리나라의 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳은 것은?
①자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.
②위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 30억원을 모집하여야 한다.
③자기관리 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사는 모두 실체형 회사의 형태로 운영된다.
④위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.
⑤부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 없다.
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정답 ①
시험 당시 부동산투자회사법은 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금을 10억원 이상, 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사는 3억원 이상으로 정했으므로 자기관리 회사에 관한 설명이 옳습니다. 위탁관리 회사의 영업인가 후 최저자본금은 30억원이 아니며, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목회사입니다. 위탁관리 회사는 지점을 둘 수 없고 직원이나 상근 임원도 둘 수 없습니다. 부동산투자회사는 일정 한도 안에서 자금을 차입할 수 있습니다. 시험 포인트: 자기관리만 실체형 회사이고, 위탁관리·기업구조조정은 명목회사입니다.
문제 11
주택담보대출을 희망하는 A의 소유 주택 시장가치가 3억원이고 연소득이 5,000만원이며 다른 부채가 없다면, A가 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 연간저당상수: 0.1 ○ 대출승인 기준 - 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 60% - 총부채상환비율(DTI): 40% ※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함
①1억원
②1억 5,000만원
③1억 8,000만원
④2억원
⑤2억 2,000만원
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정답 ③
두 기준을 모두 충족해야 하므로 각각의 한도를 구한 뒤 작은 값을 택합니다. LTV 기준 한도는 시장가치 3억원 × 60% = 1억 8,000만원입니다. DTI 기준으로는 연간 원리금 상환액이 연소득 5,000만원 × 40% = 2,000만원 이하여야 하고, 대출액 = 연간 원리금 ÷ 저당상수이므로 2,000만원 ÷ 0.1 = 2억원입니다. 두 한도 중 작은 1억 8,000만원이 최대 대출가능 금액입니다. 2억원은 DTI만 따진 값이어서 LTV를 넘으므로 답이 될 수 없습니다. 시험 포인트: LTV·DTI 한도를 각각 구해 작은 값을 택합니다.
문제 12
주택구입을 위해 은행으로부터 2억원을 대출 받았다. 대출조건이 다음과 같을 때, 2회차에 상환해야 할 원리금은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리, 연 5% ○ 대출기간: 20년 ○ 원리금 상환조건: 원금균등상환 방식으로 연 단위로 매 기말 상환
①1,800만원
②1,850만원
③1,900만원
④1,950만원
⑤2,000만원
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정답 ④
원금균등상환 방식은 매기 같은 원금을 갚고, 이자는 기초 잔금에 금리를 곱해 계산합니다. 매년 상환원금은 2억원 ÷ 20년 = 1,000만원입니다. 1회차 상환 후 잔금은 2억원 − 1,000만원 = 1억 9,000만원이고, 2회차 이자는 1억 9,000만원 × 5% = 950만원입니다. 따라서 2회차 원리금은 1,000만원 + 950만원 = 1,950만원입니다. 1회차 원리금은 1,000만원 + 1,000만원 = 2,000만원이므로, 회차가 지날수록 원리금이 50만원씩 줄어듭니다. 시험 포인트: 원금균등은 원금 고정, 이자는 직전 잔금 × 금리입니다.
문제 13
부동산 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복ㆍ상향ㆍ후퇴ㆍ하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다.
②부동산 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
③일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다.
④순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적(불규칙, 우발적) 변동 등의 모습이 나타난다.
⑤상향국면에서, 직전 회복국면의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되는 경향이 있다.
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정답 ③
부동산 경기는 일반 경기에 비해 순환 주기가 길고, 정점과 저점 사이의 진폭이 더 큰 경향이 있습니다. 따라서 진폭이 작다는 설명이 틀립니다. 부동산시장에는 회복·상향·후퇴·하향의 4국면 외에 안정시장이라는 국면이 있으며, 국면은 공실률·건축허가건수·거래량 등으로 확인합니다. 순환적·계절적·무작위적 변동이 나타나고, 상향국면에서는 가격이 계속 오르므로 직전 회복국면의 거래사례가격이 새 거래가격의 하한선이 되는 경향이 있습니다. 시험 포인트: 부동산 경기는 일반 경기보다 주기가 길고 진폭이 큽니다.
문제 14
X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자, 이 지역의 소형아파트 임차수요가 5% 증가하였다. X지역의 “소형아파트 임차수요의 교차탄력성”(A) 및 “소형아파트와 오피스텔의 관계”(B)로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
①A: 2.0, B: 보완재
②A: 2.0, B: 대체재
③A: 0.5, B: 보완재
④A: 0.5, B: 대체재
⑤A: 0.3, B: 정상재
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정답 ④
교차탄력성은 한 재화 가격의 변화율에 대한 다른 재화 수요량의 변화율입니다. 소형아파트 임차수요의 교차탄력성은 소형아파트 수요 변화율 ÷ 오피스텔 임대료 변화율 = 5% ÷ 10% = 0.5입니다. 값이 양(+)이면 한 재화 가격이 오를 때 다른 재화 수요가 늘어나는 관계이므로 두 재화는 대체재입니다. 따라서 A: 0.5, B: 대체재가 정답입니다. 오피스텔 수요 감소율 15%는 오피스텔 자체의 가격탄력성 계산에 쓰는 값이어서 여기서는 쓰지 않으며, 정상재는 소득탄력성으로 구분하는 개념입니다. 시험 포인트: 교차탄력성이 양수면 대체재, 음수면 보완재입니다.
문제 15
부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산시장에서는 어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다.
②부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.
③할당효율적시장에서는 부동산 거래의 은밀성으로 인해 부동산가격의 과소평가 또는 과대평가 등 왜곡가능성이 높아진다.
④부동산 거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.
⑤개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다.
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정답 ③
할당효율적 시장은 정보비용을 포함해 자원이 효율적으로 배분되어 초과이윤을 얻을 수 없는 시장입니다. 거래의 은밀성 때문에 가격이 과소·과대평가되는 왜곡이 커지는 것은 할당효율적이지 못한 시장의 모습이므로 이 설명이 틀립니다. 부동성으로 지역시장성이 생기고, 정보의 비대칭성으로 가격 왜곡이 나타나며, 높은 거래비용은 진출입을 막아 불완전경쟁의 요인이 되고, 개별성은 상품의 표준화를 어렵게 한다는 설명은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 할당효율적 시장에서는 정보 가치만큼만 대가를 치르므로 왜곡이 줄어듭니다.
문제 16
도시공간구조이론 및 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?
①해리스(C.Harris)와 울만(E.Ullman)의 다핵이론에서는 상호편익을 가져다주는 활동(들)의 집적지향성(집적이익)을 다핵입지 발생 요인 중 하나로 본다.
②알론소(W.Alonso)의 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.
③헤이그(R.Haig)의 마찰비용이론에서는 교통비와 지대를 마찰비용으로 본다.
④리카도(D.Ricardo)의 차액지대설에서는 지대 발생 원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이로 파악한다.
⑤마샬(A.Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토지대로 정의하였다.
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정답 ⑤
마샬은 기계·기구처럼 단기에 공급이 고정되어 일시적으로 토지와 같은 성격을 갖는 생산요소의 대가를 준지대로 정의했습니다. 파레토지대는 생산요소 수입 중 전용수입을 넘는 잉여를 말하므로 이 설명이 틀립니다. 다핵이론이 집적이익을 다핵 발생 요인으로 본다는 점, 입찰지대곡선이 지대곡선의 가장 높은 부분을 이은 포락선이라는 점, 헤이그가 교통비와 지대를 마찰비용으로 본 점, 리카도가 비옥도 차이로 지대를 설명한 점은 옳습니다. 시험 포인트: 일시적으로 토지 성격을 갖는 요소의 대가는 마샬의 준지대입니다.
문제 17
부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 직접개입방식이다.
②정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정 등이 있다.
③개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.
④공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.
⑤정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.
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정답 ①
정부의 시장개입은 직접개입과 간접개입으로 나뉩니다. 부담금이나 보조금은 가격·비용 조건을 바꿔 시장 참여자의 행동을 유도하는 간접개입 방식이므로, 직접개입이라는 설명이 틀립니다. 직접개입은 토지비축, 공영개발, 토지수용, 임대료 규제처럼 정부가 직접 수요자·공급자로 나서거나 가격을 통제하는 방식입니다. 시장실패 보완과 시장 안정이 개입 이유라는 점, 개발제한구역이 도시 팽창을 억제한다는 점, 토지비축제도의 목적, 개입이 후생손실을 낳을 수 있다는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 조세·부담금·보조금·금융지원은 간접개입입니다.
문제 18
토지이용규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
①용도지역ㆍ지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적ㆍ행정적 수단 중 하나다.
②토지이용규제를 통해, 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시킬 수 있다.
③지구단위계획을 통해, 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다.
④용도지역ㆍ지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.
⑤용도지역 중 자연환경보전지역은 도시지역 중에서 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 지역이다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 자연환경보전지역은 도시지역에 속하지 않는 별개의 용도지역이므로, 도시지역 중에서 지정한다는 설명이 틀립니다. 용도지역·지구제가 토지이용계획을 구현하는 법적·행정적 수단이라는 점, 규제로 부(-)의 외부효과를 줄일 수 있다는 점, 지구단위계획이 토지이용 합리화와 미관 개선에 쓰인다는 점, 규제가 지가 상승이나 하락을 부를 수 있다는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 용도지역 4종 가운데 자연환경보전지역은 도시지역과 별개입니다.
문제 19
정부의 주택 임대 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 규제임대료가 시장임대료보다 낮다고 가정함)
①주택바우처(housing voucher)는 임대료 보조 정책의 하나다.
②임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.
③임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.
④임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다.
⑤장기전세주택이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.
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정답 ④
규제임대료가 시장임대료보다 낮으면 임대인 수익이 줄어 유지·보수를 소홀히 하므로 임대주택의 질이 떨어집니다. 또 기존 세입자는 싼 임대료를 놓치지 않으려 이사를 꺼려 주거 이동이 줄어듭니다. 따라서 질적 향상과 이동 촉진을 말한 설명이 틀립니다. 주택바우처가 임대료 보조 정책이라는 점, 보조금이 저소득층 주거 여건을 개선한다는 점, 규제가 장기적으로 민간 공급을 위축시킨다는 점, 장기전세주택의 정의는 옳습니다. 시험 포인트: 임대료 규제는 질 저하, 이동 감소, 장기 공급 감소를 부릅니다.
문제 20
외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?
①외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.
②정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다.
③인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우, 정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.
④부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.
⑤여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.
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정답 ②
님비(NIMBY) 현상은 쓰레기 처리장처럼 부(-)의 외부효과를 낳는 시설이 자기 지역에 들어서는 것을 반대하는 현상입니다. 정(+)의 외부효과를 낳는 시설을 유치하려는 현상은 핌피(PIMFY)이므로, 정의 외부효과가 님비를 부른다는 설명이 틀립니다. 외부효과의 정의, 쇼핑몰 개발로 주변 아파트 가격이 오르는 정의 외부효과, 부의 외부효과를 줄이는 데 사회적 비용이 든다는 점, 용도 혼재로 토지이용이 상충하면 부의 외부효과가 생긴다는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 부의 외부효과는 님비, 정의 외부효과는 핌피와 연결됩니다.
문제 21
부동산 투자의 기대수익률과 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)
①부동산 투자안이 채택되기 위해서는 요구수익률이 기대수익률보다 커야 한다.
②평균-분산 지배원리에 따르면, A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.
③투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.
④투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.
⑤무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
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정답 ②
평균-분산 지배원리에 따르면 기대수익률이 같을 때 위험(표준편차)이 작은 투자안이 지배적이므로, 표준편차가 작은 A투자안이 선호된다는 설명이 옳습니다. 투자안은 기대수익률이 요구수익률 이상일 때 채택되므로 요구수익률이 더 커야 한다는 설명은 틀립니다. 위험을 회피하는 성향이 강할수록 같은 위험에 더 큰 보상을 요구하므로 무차별곡선은 가팔라집니다. 위험과 기대수익률은 정(+)의 관계이고, 무위험률이 오르면 요구수익률도 오릅니다. 시험 포인트: 기대수익률이 같으면 표준편차가 작은 투자안이 지배합니다.
①할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.
②회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
③순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자안의 경우, 수익성지수(PI)는 1이 된다.
④투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
⑤투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교ㆍ선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.
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정답 ①
할인현금수지법은 투자기간 동안 예상되는 현금흐름을 할인율로 현재가치화해 분석하므로, 기간 중 현금흐름을 반영하는 것이 오히려 장점입니다. 따라서 현금흐름을 반영하지 못한다는 설명이 틀립니다. 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않고, 순현재가치가 0이면 수익성지수는 1입니다. 민감도분석으로 투입요소 변화가 순현재가치에 주는 영향을 보며, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 택합니다. 시험 포인트: 할인현금수지법은 시간가치와 기간별 현금흐름을 모두 반영합니다.
문제 24
포트폴리오 이론에 따른 부동산 투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
①인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 가능하다.
②투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타나지 않는다.
③2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.
④효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.
⑤포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총 위험은 줄어들게 된다.
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정답 ④
최적 포트폴리오는 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되므로 이 설명이 옳습니다. 인플레이션·경기변동 같은 체계적 위험은 분산투자로 없앨 수 없습니다. 상관계수가 1보다 작으면 위험절감 효과가 나타나고, 1일 때만 효과가 없습니다. 두 자산 수익률이 서로 반대로 움직이면 상관계수는 음(−)의 값이 되어 분산효과가 커집니다. 자산 수를 늘려 줄일 수 있는 것은 체계적 위험이 아니라 비체계적 위험입니다. 시험 포인트: 분산투자로 줄이는 것은 비체계적 위험뿐입니다.
문제 25
화폐의 시간가치에 관한 설명으로 틀린 것은?
①연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자 계산 방법으로 복리 방식을 채택한다.
②원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매 기 원리금 상환액을 계산하려면, 저당상수를 활용할 수 있다.
③5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 현재가치계수(월 기준)를 곱하여 구한다.
④매 월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다.
⑤상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.
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정답 ③
5년 뒤 목표액 3억원을 모으려고 매월 불입할 적금액은 미래의 목돈을 기간별 적립액으로 나누는 계산이므로 감채기금계수(월 기준)를 곱해 구합니다. 연금의 현재가치계수를 곱한다는 설명이 틀립니다. 연금의 미래가치계수는 복리를 전제로 하고, 원리금균등상환액은 대출액에 저당상수를 곱해 구합니다. 매월 들어오는 임대료의 현재가치는 연금의 현재가치계수로 구하는데, 이는 저당상수의 역수입니다. 상환비율과 잔금비율의 합은 1입니다. 시험 포인트: 목표액을 모으는 적립액은 감채기금계수, 연금현가계수는 저당상수의 역수입니다.
문제 26
부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?
①동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.
②동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.
③부채감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
④담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
⑤총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
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정답 ②
세전현금수지승수는 지분투자액 ÷ 세전현금수지, 세후현금수지승수는 지분투자액 ÷ 세후현금수지입니다. 세후현금수지는 세금을 뺀 만큼 세전현금수지보다 작으므로, 분모가 작은 세후현금수지승수가 더 큽니다. 따라서 세전 승수가 더 크다는 설명이 틀립니다. 순영업소득이 총소득보다 작아 순소득승수가 총소득승수보다 크다는 점, 부채감당률이 1보다 작으면 순영업소득으로 부채서비스액을 감당하지 못한다는 점, LTV로 재무레버리지 정도를, DTI로 상환능력을 평가한다는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 승수는 분모(소득)가 작을수록 커집니다.
문제 27
대출 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)
ㄱ. 상환 첫 회의 원리금 상환액은 원리금균등상환 방식이 원금균등상환 방식보다 크다. ㄴ. 체증(점증)상환 방식의 경우, 미래 소득이 감소될 것으로 예상되는 은퇴예정자에게 적합하다. ㄷ. 원금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다. ㄹ. 원리금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄱ, ㄹ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
원금균등상환은 매기 원금이 같고 잔금이 줄며 이자가 줄어 원리금이 점차 감소합니다(ㄷ). 원리금균등상환은 원리금이 일정하고 이자 몫이 줄어드는 만큼 원금 상환액이 늘어납니다(ㄹ). 따라서 ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 첫 회 원리금은 초기에 원금을 많이 갚는 원금균등상환 쪽이 더 크므로 ㄱ은 틀립니다. 체증상환 방식은 갈수록 많이 내므로 미래 소득 증가가 예상되는 젊은 층에 적합하고, 은퇴예정자에게는 맞지 않아 ㄴ도 틀립니다. 시험 포인트: 첫 회 원리금은 원금균등이 크고, 체증식은 소득 증가 예상자에게 맞습니다.
문제 28
부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?
①법률적 측면의 부동산관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.
②시설관리(facility management)는 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.
③자기(직접)관리방식은 전문(위탁)관리방식에 비해 기밀유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.
④임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정 비율을 임대료로 지불한다면, 이는 임대차의 유형 중 비율임대차에 해당한다.
⑤경제적 측면의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적ㆍ기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.
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정답 ⑤
대상 부동산의 물리적·기능적 하자 유무를 판단해 필요한 조치를 하는 것은 기술적 측면의 관리입니다. 경제적 측면의 관리는 수익 극대화를 위한 손익분기점 관리, 회계관리, 인력관리 등을 말하므로 이 설명이 틀립니다. 법률적 관리가 법적 보장을 확보하려는 활동이라는 점, 시설관리가 시설 운영·유지 위주의 소극적 관리라는 점, 자기관리가 기밀유지와 신속한 의사결정에 유리하다는 점, 매상고의 일정 비율을 임대료로 내는 것이 비율임대차라는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 물리적·기능적 하자 관리는 기술적 관리입니다.
문제 29
부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
①셀링포인트(selling point)는, 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말한다.
②고객점유 마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말한다.
③관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 한다.
④STP전략은 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
⑤AIDA는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계가 있다.
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정답 ②
고객점유 마케팅 전략은 소비자의 구매의사결정 과정(AIDA)의 각 단계에서 소비자와 심리적 접점을 마련하는 소비자 중심 전략입니다. 공급자 중심으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 것은 시장점유 마케팅 전략이므로 이 설명이 틀립니다. 셀링포인트가 고객의 욕망을 만족시키는 상품 특징이라는 점, 관계마케팅이 공급자와 소비자의 관계를 지속적으로 유지하려 한다는 점, STP와 AIDA의 구성 단계에 관한 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 시장점유는 공급자 중심(STP), 고객점유는 소비자 중심(AIDA)입니다.
문제 30
건물의 내용연수와 생애주기 및 관리방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
①건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.
②인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.
③건물의 생애주기 단계 중 안정단계에서 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있다.
④건물의 생애주기 단계 중 노후단계는 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다.
⑤건물의 관리에 있어서 재무ㆍ회계관리, 시설이용ㆍ임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접관리할 경우, 이는 전문(위탁)관리방식에 해당한다.
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정답 ⑤
관리 업무 중 재무·회계, 임대차, 인력관리 같은 일부만 위탁하고 나머지를 소유자가 직접 관리하는 형태는 혼합관리방식입니다. 이를 전문(위탁)관리방식이라고 한 설명이 틀립니다. 건물과 부지의 부적응, 설계·설비 불량, 외관 낙후가 기능적 내용연수에 영향을 준다는 점, 인근지역 변화와 시장성 감퇴가 경제적 내용연수에 영향을 준다는 점, 안정단계에서 관리를 잘하면 그 단계가 연장된다는 점, 노후단계에 구조·설비·외관이 악화된다는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 일부 업무만 맡기면 혼합관리방식입니다.
문제 31
민간의 부동산개발 방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
①자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
②토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환방식에 해당된다.
③토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.
④개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.
⑤토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산)형 사업방식에 해당된다.
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정답 ③
토지신탁(개발)방식은 토지소유자가 신탁회사에 토지 소유권을 이전하고 신탁회사가 사업주체가 되어 개발하는 방식입니다. 반면 사업수탁방식은 개발업자가 사업 업무를 대행할 뿐 소유권은 토지소유자에게 남고 사업주체도 토지소유자입니다. 두 방식이 모두 소유권을 이전하고 토지소유자가 사업주체가 된다는 설명이 틀립니다. 자체개발사업의 특징, 토지가격과 공사비 비율로 나누는 등가교환방식, 법인 간 컨소시엄구성방식, 분양금으로 공사비를 지급하는 방식에 관한 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 토지신탁은 소유권 이전, 사업수탁은 소유권 유지입니다.
문제 32
부동산개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?
ㄱ. 사업부지 확보 ㄴ. 예비적 타당성 분석 ㄷ. 사업구상(아이디어) ㄹ. 사업 타당성 분석 ㅁ. 건설
1단계 2단계 3단계 4단계 5단계
①ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ
②ㄷ → ㄱ → ㄴ → ㅁ → ㄹ
③ㄴ → ㄷ → ㄹ → ㄱ → ㅁ
④ㄴ → ㄹ → ㄱ → ㄷ → ㅁ
⑤ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㄷ → ㅁ
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정답 ①
일반적인 부동산개발은 사업구상(아이디어) → 예비적 타당성 분석 → 부지 모색·확보 → 타당성 분석 → 금융 → 건설 → 마케팅 순으로 진행됩니다. 주어진 5단계만 뽑으면 사업구상(ㄷ) → 예비적 타당성 분석(ㄴ) → 사업부지 확보(ㄱ) → 사업 타당성 분석(ㄹ) → 건설(ㅁ)이므로 ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ이 정답입니다. 예비적 타당성 분석부터 시작하거나 건설 뒤에 타당성 분석을 두는 순서는 맞지 않습니다. 시험 포인트: 구상 → 예비타당성 → 부지확보 → 타당성 → 금융 → 건설 → 마케팅 순서입니다.
문제 33
다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?
○ 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다. ○ 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다.
①BOT(build-operate-transfer) 방식
②BTO(build-transfer-operate) 방식
③BLT(build-lease-transfer) 방식
④BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤BOO(build-own-operate) 방식
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정답 ②
준공과 함께 소유권을 정부 등에 넘기고 사업시행자가 일정 기간 운영권을 가지며 이용료로 수익을 내는 방식은 BTO 방식이므로 정답입니다. 도로·터널처럼 이용료를 걷을 수 있는 시설에 주로 씁니다. BOT는 운영 기간이 끝난 뒤 소유권을 넘기고, BLT는 시설을 정부에 임대한 뒤 기간 종료 후 이전합니다. BTL은 소유권을 넘긴 뒤 정부에 임대해 임대료로 투자비를 회수하며, BOO는 시행자가 소유권을 계속 갖습니다. 시험 포인트: 이용료 징수형은 BTO, 정부 임대료형은 BTL입니다.
문제 34
토지 취득방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?
○ 택지가 개발되기 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ등급ㆍ이용도 및 기타 사항을 고려하여, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다. ○ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다. ○ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.
①환지방식
②단순개발방식
③매수방식
④혼합방식
⑤수용방식
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정답 ①
개발 전 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 등을 고려해 개발 후 토지를 원래 소유자에게 다시 나누어 주는 방식은 환지방식이므로 정답입니다. 도시개발사업에서 많이 쓰이며, 환지 설계 때 평가식이나 면적식을 적용합니다. 매수방식(수용방식)은 사업시행자가 토지를 전부 매입하거나 수용해 개발하는 방식이고, 혼합방식은 환지와 매수를 섞은 방식입니다. 단순개발방식은 토지소유자가 스스로 개발하는 전통적 방식이어서 재분배 개념이 없습니다. 시험 포인트: 개발 후 토지를 소유자에게 재분배하면 환지방식입니다.
문제 35
제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/m²)은?
○ 기준시점: 2015.10.24 ○ 소재지 등: A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200m² ○ 비교표준지: A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/m² ○ 지가변동률(2015.1.1∼2015.10.24): A시 B구 주거지역 5% 상승 ○ 지역요인: 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일 ○ 개별요인: 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것) ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음
①1,995,000원/m²
②2,100,000원/m²
③2,280,000원/m²
④2,394,000원/m²
⑤2,520,000원/m²
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정답 ④
공시지가기준법은 표준지공시지가에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인 보정을 차례로 곱해 구합니다. 시점수정치는 지가변동률 5% 상승이므로 1.05이고, 지역요인은 동일하므로 1.00입니다. 개별요인은 가로조건 5% 열세(0.95)와 환경조건 20% 우세(1.20)를 상승식으로 곱합니다. 따라서 2,000,000원/m² × 1.05 × 1.00 × 0.95 × 1.20 = 2,394,000원/m²입니다. 개별요인을 상승식이 아니라 더해서 계산하거나 일부 요인을 빠뜨리면 다른 값이 나옵니다. 시험 포인트: 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그 밖의 요인 순서로 곱합니다.
문제 36
감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?
①시장가치기준 원칙
②현황기준 원칙
③개별물건기준 원칙
④원가방식, 비교방식, 수익방식
⑤최유효이용 원칙
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정답 ⑤
감정평가에 관한 규칙은 시장가치기준 원칙, 현황기준 원칙, 개별물건기준 원칙을 조문으로 직접 두고 있고, 감정평가 3방식인 원가방식·비교방식·수익방식도 직접 규정하고 있습니다. 반면 최유효이용 원칙은 부동산 가격원칙(평가원리) 가운데 하나로 이론상 중요하지만, 이 규칙에 직접 규정된 사항은 아닙니다. 따라서 최유효이용 원칙이 정답입니다. 시험 포인트: 규칙에 직접 있는 원칙은 시장가치기준·현황기준·개별물건기준입니다.
문제 37
감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
①건물의 주된 평가방법은 원가법이다.
②「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
③임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.
④영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
⑤자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
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정답 ③
감정평가에 관한 규칙상 임대료는 임대사례비교법을 주된 방법으로 적용하므로, 적산법이 주된 방법이라는 설명이 틀립니다. 건물은 원가법으로 평가하고, 구분소유권 대상 건물부분과 대지사용권을 일괄 평가할 때는 거래사례비교법을 씁니다. 영업권·특허권 같은 무형자산은 수익환원법을 주된 방법으로 적용합니다. 자동차는 거래사례비교법, 선박과 항공기는 원가법이 주된 방법이므로 서로 다르다는 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 임대료의 주된 방법은 임대사례비교법입니다.
문제 38
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 공시가격에 관한 설명으로 틀린 것은?
①표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.
②토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.
③개별공시지가를 결정하기 위해 토지가격비준표가 활용된다.
④표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다.
⑤표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다.
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정답 ④
표준주택은 단독주택 가운데 대표성 있는 주택을 선정해 가격을 공시합니다. 공동주택은 표준주택을 따로 두지 않고 공동주택가격을 조사·산정해 공시하므로, 단독주택과 공동주택에서 각각 표준주택을 선정한다는 설명이 틀립니다. 표준지공시지가의 공시기준일이 원칙적으로 1월 1일이라는 점, 공시지가기준법이 표준지공시지가를 기준으로 한다는 점, 개별공시지가 결정에 토지가격비준표를 활용한다는 점, 표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 표준주택은 단독주택에서만 선정합니다.
문제 39
다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 원가법은 대상물건의 재조달원가에 (ㄱ)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. ○ 거래사례비교법을 적용할 때 (ㄴ), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다. ○ 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (ㄷ)하여 가액을 산정한다.
①ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
②ㄱ: 감가수정, ㄴ: 지역요인비교, ㄷ: 할인
③ㄱ: 사정보정, ㄴ: 감가수정, ㄷ: 할인
④ㄱ: 사정보정, ㄴ: 개별요인비교, ㄷ: 공제
⑤ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 공제
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정답 ①
원가법은 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정합니다(ㄱ). 거래사례비교법은 사례를 고른 뒤 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거칩니다(ㄴ). 수익환원법은 장래 순수익이나 미래 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 구합니다(ㄷ). 따라서 ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인이 정답입니다. 사정보정은 원가법의 절차가 아니고, 지역요인 비교는 가치형성요인 비교에 포함되며, 공제는 수익환원법의 표현이 아닙니다. 시험 포인트: 원가법은 감가수정, 비교법은 사정보정·시점수정, 수익법은 환원·할인입니다.
문제 40
부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?
①최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
②균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.
③적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.
④대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.
⑤예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
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정답 ②
균형의 원칙은 부동산 내부 구성요소의 결합이 균형을 이뤄야 가치가 극대화된다는 원칙입니다. 균형을 이루지 못한 과잉부분은 내부 문제이므로 원가법에서 기능적 감가로 처리합니다. 경제적 감가는 외부 환경과 맞지 않는 적합의 원칙 위반 때 쓰므로 이 설명이 틀립니다. 최유효이용 판정 기준, 적합의 원칙이 입지와 인근환경을 고려한다는 점, 대체의 원칙이 거래사례비교법의 토대라는 점, 예측·변동의 원칙이 수익환원법의 토대라는 점은 옳습니다. 시험 포인트: 균형 위반은 기능적 감가, 적합 위반은 경제적 감가입니다.
민법 및 민사특별법
문제 41
통정허위표시의 무효는 선의의 ‘제3자’에게 대항하지 못한다는 규정의 ‘제3자’에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 통정허위표시에 의한 채권을 가압류한 자 ㄴ. 통정허위표시에 의해 설정된 전세권에 대해 저당권을 설정 받은 자 ㄷ. 대리인의 통정허위표시에서 본인 ㄹ. 통정허위표시에 의해 체결된 제3자를 위한 계약에서 제3자
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ①
허위표시 무효를 대항하지 못하는 제3자는 당사자와 포괄승계인 외의 자로서 허위의 외형을 바탕으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자입니다. 허위표시에 의한 채권을 가압류한 자와 허위 전세권에 저당권을 설정받은 자가 이에 해당합니다. 대리인이 허위표시를 한 경우의 본인은 당사자 지위에 있고, 제3자를 위한 계약의 제3자는 계약으로 직접 권리를 얻을 뿐이어서 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 허위표시의 제3자는 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자이며, 본인·수익자는 제외됩니다.
문제 42
준법률행위인 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①법정대리인의 동의
②착오에 의한 의사표시의 취소
③채무이행의 최고
④무권대리행위에 대한 추인
⑤임대차계약의 해지
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정답 ③
준법률행위는 효과의사가 아니라 법률 규정에 따라 효과가 생기는 행위로, 의사의 통지·관념의 통지·감정의 표시 등이 있습니다. 채무이행의 최고는 일정한 행위를 요구하는 의사의 통지로서 대표적인 준법률행위입니다. 법정대리인의 동의, 착오를 이유로 한 취소, 무권대리행위의 추인, 임대차계약의 해지는 모두 표의자가 원하는 법률효과를 내용으로 하는 단독행위, 즉 법률행위입니다. 시험 포인트: 최고는 의사의 통지(준법률행위)이고, 동의·취소·추인·해지는 단독행위(법률행위)입니다.
문제 43
甲은 토지거래허가구역 내 자신의 토지를 乙에게 매도하였고 곧 토지거래허가를 받기로 하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙은 토지거래허가신청절차에 협력할 의무가 있다. ㄴ. 甲은 계약상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다. ㄷ. 계약이 현재 유동적 무효 상태라는 이유로 乙은 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 반환청구할 수 있다. ㄹ. 乙은 토지거래허가가 있을 것을 조건으로 하여 甲을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다.
①ㄱ, ㄴ, ㄹ
②ㄱ, ㄷ
③ㄱ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄹ
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정답 ③
토지거래허가 전의 매매계약은 유동적 무효 상태입니다. 당사자는 서로 허가신청절차에 협력할 의무가 있고, 허가 전에는 채권적 효력이 없어 허가를 조건으로 한 이전등기청구도 할 수 없으므로 두 설명이 옳습니다. 이행의무가 생기지 않았으니 채무불이행을 이유로 해제할 수 없고, 유동적 무효라는 이유만으로 지급한 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수도 없습니다. 시험 포인트: 유동적 무효 상태에서는 협력의무만 인정되고 해제·부당이득반환·조건부 등기청구는 부정됩니다.
문제 44
반사회질서의 법률행위로서 무효인 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 무허가 건물의 임대행위 ㄴ. 처음부터 보험사고를 가장하여 보험금을 취할 목적으로 체결한 보험계약 ㄷ. 변호사가 민사소송의 승소 대가로 성공보수를 받기로 한 약정 ㄹ. 수사기관에서 참고인으로서 자신이 잘 알지 못하는 내용에 대한 허위진술을 하고 대가를 제공받기로 하는 약정
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ
③ㄴ, ㄹ
④ㄷ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ③
보험사고를 가장해 보험금을 받을 목적으로 맺은 보험계약은 사회질서에 반하여 무효이고, 수사기관에서 잘 알지 못하는 내용을 허위로 진술하는 대가를 받기로 한 약정도 판례상 반사회질서 법률행위로 무효입니다. 무허가 건물의 임대행위는 단속규정 위반에 그쳐 사법상 효력이 유지되고, 민사소송에서 승소 대가로 성공보수를 받기로 한 약정도 유효합니다(형사사건 성공보수 약정과 구별). 시험 포인트: 보험금 편취 목적 보험계약과 허위진술 대가 약정은 무효, 무허가 건물 임대와 민사사건 성공보수 약정은 유효입니다.
문제 45
무권대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①무권대리행위의 일부에 대한 추인은 상대방의 동의를 얻지 못하는 한 효력이 없다.
②무권대리행위를 추인한 경우 원칙적으로 추인한 때로부터 유권대리와 마찬가지의 효력이 생긴다.
③무권대리행위의 추인의 의사표시는 본인이 상대방에게 하지 않으면, 상대방이 그 사실을 알았더라도 상대방에게 대항하지 못한다.
④무권대리인의 계약상대방은 계약 당시 대리권 없음을 안 경우에도 본인에 대해 계약을 철회할 수 있다.
⑤무권대리행위가 무권대리인의 과실없이 제3자의 기망 등 위법행위로 야기된 경우, 특별한 사정이 없는 한 무권대리인은 상대방에게 책임을 지지 않는다.
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정답 ①
판례는 무권대리행위의 일부 추인이나 내용을 바꾼 추인은 상대방 동의가 없으면 효력이 없다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약 시로 소급합니다. 상대방에게 추인하지 않았어도 상대방이 그 사실을 알았다면 대항할 수 있습니다. 철회권은 선의의 상대방에게만 있고, 무권대리인의 책임은 무과실책임이라 제3자의 기망이 원인이어도 면책되지 않습니다. 시험 포인트: 일부 추인은 상대방 동의 필요, 추인은 소급효, 무권대리인 책임은 무과실책임입니다.
문제 46
甲은 자신의 X토지를 乙에게 매도하고 중도금을 수령한 후, 다시 丙에게 매도하고 소유권이전등기까지 경료해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①특별한 사정이 없는 한 丙은 X토지의 소유권을 취득한다.
②특별한 사정이 없는 한 乙은 최고 없이도 甲과의 계약을 해제할 수 있다.
③丙이 甲의 乙에 대한 배임행위에 적극 가담한 경우, 乙은 丙을 상대로 직접 등기의 말소를 청구할 수 없다.
④甲과 丙의 계약이 사회질서 위반으로 무효인 경우, 丙으로부터 X토지를 전득한 丁은 선의이더라도 그 소유권을 취득하지 못한다.
⑤만약 丙의 대리인 戊가 丙을 대리하여 X토지를 매수하면서 甲의 배임행위에 적극 가담하였다면, 그러한 사정을 모르는 丙은 그 소유권을 취득한다.
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정답 ⑤
이중매매에서 제2매수인이 등기하면 원칙적으로 소유권을 취득하고, 제1매수인은 이행불능을 이유로 최고 없이 해제할 수 있습니다. 제2매수인이 배임에 적극 가담하면 제2매매는 절대적 무효라 선의의 전득자도 보호되지 않으며, 제1매수인은 매도인을 대위해 말소를 구할 뿐 직접 청구할 수 없습니다. 대리인이 적극 가담하면 본인이 몰랐어도 반사회성이 인정되므로 丙이 소유권을 취득한다는 설명이 틀립니다. 시험 포인트: 적극 가담 여부는 대리인을 기준으로 판단합니다.
문제 47
표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①상대방의 유권대리 주장에는 표현대리의 주장도 포함된다.
②권한을 넘은 표현대리의 기본대리권은 대리행위와 같은 종류의 행위에 관한 것이어야 한다.
③권한을 넘은 표현대리의 기본대리권에는 대리인에 의하여 선임된 복대리인의 권한도 포함된다.
④대리권수여표시에 의한 표현대리에서 대리권수여표시는 대리권 또는 대리인이라는 표현을 사용한 경우에 한정된다.
⑤대리권소멸 후의 표현대리가 인정되고 그 표현대리의 권한을 넘는 대리행위가 있는 경우, 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 없다.
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정답 ③
권한을 넘은 표현대리의 기본대리권에는 대리인이 선임한 복대리인의 권한도 포함되므로 이 설명이 옳습니다. 판례상 유권대리 주장에 표현대리 주장은 포함되지 않습니다. 기본대리권은 대리행위와 같은 종류일 필요가 없고, 대리권수여표시는 대리인이라는 표현을 쓴 경우에 한정되지 않습니다. 대리권 소멸 후 표현대리의 권한을 넘은 행위에도 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있습니다. 시험 포인트: 복대리인 권한도 기본대리권이 되며, 유권대리 주장에 표현대리 주장은 포함되지 않습니다.
문제 48
미성년자 甲은 법정대리인 丙의 동의없이 자신의 토지를 甲이 미성년자임을 안 乙에게 매도하고 대금수령과 동시에 소유권이전등기를 해주었는데, 丙이 甲의 미성년을 이유로 계약을 적법하게 취소하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
제한능력을 이유로 한 취소는 선의의 제3자에게도 대항할 수 있는 절대적 취소입니다. 乙이 선의의 丁에게 이전등기했어도 丁은 소유권을 취득하지 못하므로 이 설명이 틀립니다. 취소된 행위는 소급하여 무효이고, 상대방의 선의·악의와 관계없이 취소할 수 있으며, 반환의무는 동시이행관계입니다. 받은 대금을 생활비로 쓰면 이익이 현존하는 것으로 보아 전액을 반환해야 합니다. 시험 포인트: 제한능력 취소는 선의 제3자에게도 대항할 수 있습니다.
문제 49
착오에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①매도인이 계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인은 계약해제에 따른 불이익을 면하기 위하여 중요부분의 착오를 이유로 취소권을 행사하여 계약 전체를 무효로 할 수 있다.
②표의자가 착오를 이유로 의사표시를 취소한 경우, 취소된 의사표시로 인해 손해를 입은 상대방은 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
③착오에 의한 의사표시로 표의자가 경제적 불이익을 입지 않더라도 착오를 이유로 그 의사표시를 취소할 수 있다.
④착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 경우에는 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용하더라도 표의자는 의사표시를 취소할 수 없다.
⑤표의자의 중대한 과실 유무는 착오에 의한 의사표시의 효력을 부인하는 자가 증명하여야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
판례는 매도인이 계약을 해제한 뒤에도 매수인이 해제에 따른 불이익을 면하려고 착오 취소를 할 수 있다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 착오 취소는 적법한 행위라 불법행위 손해배상 책임이 없습니다. 경제적 불이익이 없으면 중요부분의 착오가 아닙니다. 상대방이 착오를 알고 이용했다면 중과실이 있어도 취소할 수 있고, 중과실은 의사표시의 효력을 유지하려는 상대방이 증명합니다. 시험 포인트: 해제 후에도 착오 취소가 가능하고, 중과실 증명책임은 상대방에게 있습니다.
문제 50
乙은 甲의 X토지에 건물을 소유하기 위하여 지상권을 설정받았다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙은 甲의 의사에 반하여 제3자에게 지상권을 양도할 수 없다.
②X토지를 양수한 자는 지상권의 존속 중에 乙에게 그 토지의 인도를 청구할 수 없다.
③乙이 약정한 지료의 1년 6개월분을 연체한 경우, 甲은 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
④존속기간의 만료로 지상권이 소멸한 경우, 건물이 현존하더라도 乙은 계약의 갱신을 청구할 수 없다.
⑤지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우, 甲은 언제든지 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
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정답 ②
지상권은 물권이므로 토지 양수인에게도 대항할 수 있어, 양수인은 존속기간 중 인도를 청구할 수 없습니다. 이 설명이 옳습니다. 지상권은 토지 소유자의 의사와 관계없이 양도할 수 있습니다. 소멸청구는 지료를 2년 이상 연체해야 하므로 1년 6개월분으로는 안 됩니다. 기간 만료 시 건물이 현존하면 갱신을 청구할 수 있고, 존속기간을 정하지 않으면 최단존속기간이 적용됩니다. 시험 포인트: 지상권은 양도 자유, 지료 2년 이상 연체 시 소멸청구, 건물 현존 시 갱신청구가 가능합니다.
문제 51
제사주재자인 장남 甲은 1985년 乙의 토지에 허락 없이 부친의 묘를 봉분 형태로 설치한 이래 2015년 현재까지 평온ㆍ공연하게 분묘의 기지(基地)를 점유하여 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙은 甲에게 분묘의 이장을 청구할 수 있다.
②甲은 乙에게 분묘기지에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
③甲은 부친의 묘에 모친의 시신을 단분(單墳) 형태로 합장할 권능이 있다.
④甲이 분묘기지권을 포기하는 의사를 표시한 경우 점유의 포기가 없더라도 분묘기지권이 소멸한다.
⑤甲은 乙에게 지료를 지급할 의무가 있다.
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정답 ④
허락 없이 분묘를 설치해 20년간 평온·공연하게 점유하면 분묘기지권을 시효취득합니다. 판례는 분묘기지권 포기 의사를 표시하면 점유를 포기하지 않아도 권리가 소멸한다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 토지 소유자는 이장을 청구할 수 없고, 소유권이전등기청구권은 생기지 않습니다. 기존 분묘에 단분 형태로 합장하는 것은 허용되지 않으며, 시험 당시 판례는 시효취득자의 지료 지급의무를 인정하지 않았습니다. 시험 포인트: 분묘기지권은 포기 의사표시만으로 소멸하고, 새로운 합장은 허용되지 않습니다.
문제 52
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?
①1필의 토지 일부를 승역지로 하여 지역권을 설정할 수 있다.
②요역지의 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
③지역권은 요역지와 분리하여 양도하지 못한다.
④요역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권설정자에게 위기(委棄)하여 공작물의 설치나 수선의무의 부담을 면할 수 있다.
⑤지역권자에게는 방해제거청구권과 방해예방청구권이 인정된다.
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정답 ④
위기(委棄)는 승역지 소유자가 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 넘겨 공작물 설치·수선의무를 면하는 제도입니다. 요역지 소유자가 지역권설정자에게 위기한다는 설명은 주체가 뒤바뀌어 틀립니다. 승역지는 1필 토지의 일부여도 되고, 요역지 공유자 1인의 취득은 다른 공유자에게도 미칩니다. 지역권은 요역지와 분리해 양도할 수 없고, 반환청구권은 없지만 방해제거·예방청구권은 있습니다. 시험 포인트: 위기는 승역지 소유자가 지역권자에게 합니다.
문제 53
물권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①지상권은 본권이 아니다.
②온천에 관한 권리는 관습법상의 물권이다.
③타인의 토지에 대한 관습법상 물권으로서 통행권이 인정된다.
④근린공원을 자유롭게 이용한 사정만으로 공원이용권이라는 배타적 권리를 취득하였다고 볼 수는 없다.
⑤미등기 무허가건물의 양수인은 소유권이전등기를 경료 받지 않아도 소유권에 준하는 관습법상의 물권을 취득한다.
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정답 ④
판례는 근린공원을 자유롭게 이용했다는 사정만으로 공원이용권이라는 배타적 권리를 취득했다고 볼 수 없다고 하였으므로 이 설명이 옳습니다. 지상권은 점유권과 구별되는 본권입니다. 온천에 관한 권리는 관습법상 물권이 아니고 토지소유권의 일부로 봅니다. 타인 토지에 대한 관습법상 통행권도 인정되지 않습니다. 미등기 무허가건물의 양수인은 등기를 마치지 않으면 소유권도, 소유권에 준하는 관습법상 물권도 취득하지 못합니다. 시험 포인트: 온천권·관습상 통행권·공원이용권·미등기 양수인의 사실상 소유권은 모두 물권으로 인정되지 않습니다.
문제 54
乙은 丙의 토지 위에 있는 甲소유의 X건물을 매수하여 대금완납 후 그 건물을 인도받고 등기서류를 교부받았지만, 아직 이전등기를 마치지 않았다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲의 채권자가 X건물에 대해 강제집행하는 경우, 乙은 이의를 제기하지 못한다.
②X건물로 인해 丙의 토지가 불법점거당하고 있다면, 丙은 乙에게 X건물의 철거를 청구할 수 있다.
③X건물의 점유를 방해하는 자에 대해 乙은 점유권에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 있다.
④乙은 X건물로부터 생긴 과실(果實)의 수취권을 가진다.
⑤乙로부터 X건물을 다시 매수하여 점유ㆍ사용하고 있는 丁에 대하여 甲은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
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정답 ⑤
미등기 매수인 乙은 소유권은 없지만 계약에 따라 점유·사용할 권리가 있고, 乙에게서 다시 매수해 점유하는 丁도 이를 승계합니다. 따라서 甲이 丁에게 물권적 청구권을 행사할 수 있다는 설명이 틀립니다. 乙은 소유자가 아니어서 甲의 채권자의 강제집행에 이의할 수 없습니다. 乙은 사실상 처분권자로서 철거청구의 상대방이 되고, 점유권에 기한 방해제거청구와 과실수취도 할 수 있습니다. 시험 포인트: 인도받은 미등기 매수인과 그 전득자에게 매도인은 물권적 청구권을 행사할 수 없습니다.
문제 55
등기에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①법률행위를 원인으로 하여 소유권이전등기를 명하는 판결에 따른 소유권의 취득에는 등기를 요하지 않는다.
②상속인은 피상속인의 사망과 더불어 상속재산인 부동산에 대한 등기를 한 때 소유권을 취득한다.
③피담보채권이 소멸하더라도 저당권의 말소등기가 있어야 저당권이 소멸한다.
④민사집행법상 경매의 매수인은 등기를 하여야 소유권을 취득할 수 있다.
⑤기존 건물 멸실 후 건물이 신축된 경우, 기존 건물에 대한 등기는 신축건물에 대한 등기로서 효력이 없다.
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정답 ⑤
기존 건물이 멸실된 뒤 신축된 건물에 기존 건물의 등기를 유용할 수 없어 그 등기는 무효이므로 이 설명이 옳습니다. 이행판결에 따른 취득은 법률행위로 인한 변동이라 등기가 필요합니다. 상속인은 피상속인 사망 시 등기 없이 취득합니다. 피담보채권이 소멸하면 저당권은 부종성에 따라 말소등기 없이 소멸합니다. 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때 등기 없이 취득합니다. 시험 포인트: 멸실 건물 등기의 유용은 불가하고, 상속·경매·형성판결은 등기 없이 물권을 취득합니다.
문제 56
점유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①점유자의 점유가 자주점유인지 타주점유인지의 여부는 점유자 내심의 의사에 의하여 결정된다.
②점유자의 점유권원에 관한 주장이 인정되지 않는다는 것만으로도 자유점유의 추정이 깨진다.
③점유물이 멸실ㆍ훼손된 경우, 선의의 타주점유자는 이익이 현존하는 한도 내에서 회복자에게 배상책임을 진다.
④악의의 점유자는 과실(過失)없이 과실(果實)을 수취하지 못한 때에도 그 과실(果實)의 대가를 회복자에게 보상하여야 한다.
⑤점유자의 특정승계인이 자기의 점유와 전(前)점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우, 그 하자도 승계한다.
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정답 ⑤
점유자의 특정승계인이 전 점유자의 점유를 아울러 주장하면 그 하자도 승계하므로 이 설명이 옳습니다. 자주점유 여부는 내심이 아니라 권원의 성질에 따라 객관적으로 판단합니다. '자유점유'는 원문 표기로 자주점유의 오기로 보이며, 점유권원 주장이 배척된 것만으로 자주점유 추정이 깨지지 않습니다. 타주점유자는 선의라도 손해 전부를 배상하고, 악의 점유자도 과실 없이 수취하지 못한 과실까지 보상할 의무는 없습니다. 시험 포인트: 점유를 아울러 주장하면 하자도 승계합니다.
문제 57
상린관계에 관한 설명으로 틀린 것은?
①서로 인접한 토지의 통상의 경계표를 설치하는 경우, 측량비용을 제외한 설치비용은 다른 관습이 없으면 쌍방이 토지면적에 비례하여 부담한다.
②甲과 乙이 공유하는 토지가 甲의 토지와 乙의 토지로 분할됨으로 인하여 甲의 토지가 공로에 통하지 못하게 된 경우, 甲은 공로에 출입하기 위하여 乙의 토지를 통행할 수 있으나, 乙에게 보상할 의무는 없다.
③인지소유자는 자기의 비용으로 담의 높이를 통상보다 높게 할 수 있다.
④토지소유자는 과다한 비용이나 노력을 요하지 아니하고는 토지이용에 필요한 물을 얻기 곤란한 때에는 이웃 토지소유자에게 보상하고 여수(餘水)의 급여를 청구할 수 있다.
⑤지상권자는 지상권의 목적인 토지의 경계나 그 근방에서 건물을 수선하기 위하여 필요한 범위 내에서 이웃토지의 사용을 청구할 수 있다.
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정답 ①
제237조에 따르면 통상의 경계표나 담의 설치비용은 쌍방이 절반씩 부담하고, 측량비용은 토지 면적에 비례하여 부담합니다. 설치비용을 면적에 비례해 부담한다는 설명은 둘을 뒤바꾸어 틀립니다. 공유토지 분할로 공로에 통하지 못하게 된 경우 다른 분할자의 토지를 무상으로 통행할 수 있고, 인지소유자는 자기 비용으로 담을 통상보다 높게 할 수 있습니다. 여수급여청구권도 보상을 조건으로 인정되며, 이웃토지 사용청구에 관한 규정은 지상권자에게도 준용됩니다. 시험 포인트: 경계표 설치비용은 절반, 측량비용은 면적 비례입니다.
문제 58
시효취득을 할 수 없는 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①저당권
②계속되고 표현된 지역권
③지상권
④국유재산 중 일반재산
⑤성명불상자(姓名不詳者)의 토지
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정답 ①
취득시효는 점유나 준점유를 기초로 하므로, 점유를 수반하지 않는 저당권은 시효취득할 수 없습니다. 지상권처럼 점유를 수반하는 물권은 시효취득할 수 있고, 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득이 인정됩니다. 국유재산 중 일반재산은 시효취득의 대상이 되며, 행정재산은 대상이 아닙니다. 성명불상자의 토지도 소유자가 존재하는 이상 시효취득할 수 있습니다. 시험 포인트: 저당권·유치권 등 점유를 요소로 하지 않거나 법정 담보물권은 시효취득 대상이 아니며, 지역권은 계속·표현된 것만 가능합니다.
문제 59
X토지를 甲이 2/3지분, 乙이 1/3지분으로 등기하여 공유하면서 그 관리방법에 관해 별도로 협의하지 않았다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丙이 甲으로부터 X토지의 특정부분의 사용ㆍ수익을 허락받아 점유하는 경우, 乙은 丙을 상대로 그 토지부분의 반환을 청구할 수 있다.
②甲이 부정한 방법으로 X토지 전부에 관한 소유권이전등기를 甲의 단독명의로 행한 경우, 乙은 甲을 상대로 자신의 지분에 관하여 그 등기의 말소를 청구할 수 있다.
③X토지에 관하여 丁 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 乙은 丁을 상대로 그 등기 전부의 말소를 청구할 수 있다.
④戊가 X토지 위에 무단으로 건물을 신축한 경우, 乙은 특별한 사유가 없는 한 자신의 지분에 대응하는 비율의 한도 내에서만 戊를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.
⑤X토지가 나대지인 경우, 甲은 乙의 동의 없이 건물을 신축할 수 없다.
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정답 ①
공유물 관리는 지분 과반수로 정하므로 2/3 지분권자 甲은 특정부분의 사용·수익을 단독으로 정할 수 있습니다. 甲의 허락을 받은 丙은 적법한 점유자라 乙이 반환을 청구할 수 없으므로 이 설명이 틀립니다. 공유자 일부의 단독명의 등기는 자기 지분 범위에서, 제3자의 원인무효 등기는 보존행위로 전부 말소를 구할 수 있습니다. 손해배상은 지분 비율 한도에서 청구하고, 나대지에 건물을 짓는 것은 처분·변경이라 전원 동의가 필요합니다. 시험 포인트: 과반수 지분권자의 허락을 받은 점유자에게 소수지분권자는 반환청구를 할 수 없습니다.
문제 60
저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①저당권자는 목적물 반환청구권을 갖지 않는다.
②저당부동산의 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 약정은 등기하지 않더라도 제3자에 대해 효력이 있다.
③원본의 반환이 2년간 지체된 경우 채무자는 원본 및 지연배상금의 전부를 변제하여야 저당권등기의 말소를 청구할 수 있다.
④저당권은 그 담보하는 채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하지 못한다.
⑤저당권이 설정된 토지가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의취득된 경우, 저당권자는 토지소유자가 수령할 보상금에 대하여 물상대위를 할 수 없다.
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정답 ②
저당권의 효력은 종물에도 미치지만 달리 약정할 수 있고, 그 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다. 등기 없이도 효력이 있다는 설명이 틀립니다. 저당권자에게는 반환청구권이 없고, 채무자는 원본과 지연배상금 전부를 갚아야 말소를 청구할 수 있습니다. 저당권은 피담보채권과 분리해 다른 채권의 담보로 할 수 없고, 공익사업법상 협의취득은 사법상 매매라서 물상대위가 인정되지 않습니다. 시험 포인트: 종물 배제 약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있습니다.
문제 61
전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?
①원전세권자가 소유자의 동의 없이 전전세를 하면 원전세권은 소멸한다.
②건물에 대한 전세권이 법정갱신되는 경우 그 존속기간은 2년으로 본다.
③제3자가 불법 점유하는 건물에 대해 용익목적으로 전세권을 취득한 자는 제3자를 상대로 건물의 인도를 청구할 수 있다.
④전세권자는 특약이 없는 한 목적물의 현상을 유지하기 위해 지출한 필요비의 상환을 청구할 수 있다.
⑤전전세권자는 원전세권이 소멸하지 않은 경우에도 전전세권의 목적 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있다.
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정답 ③
전세권자에게는 소유권에 기한 물권적 청구권 규정이 준용되므로, 제3자가 불법 점유하는 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 이 설명이 옳습니다. 설정행위로 금지하지 않으면 소유자 동의 없이 전전세를 할 수 있고 원전세권도 소멸하지 않습니다. 법정갱신되면 기간을 정하지 않은 것으로 봅니다. 전세권자는 유지·수선의무를 지므로 필요비를 청구할 수 없고, 전전세권자는 원전세권이 소멸해야 경매를 신청할 수 있습니다. 시험 포인트: 전세권자는 필요비 상환청구를 할 수 없습니다.
문제 62
유치권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①목적물에 대한 점유를 취득한 뒤 그 목적물에 관하여 성립한 채권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
②채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립할 수 있다.
③유치권자가 점유를 침탈당한 경우 점유보호청구권과 유치권에 기한 반환청구권을 갖는다.
④유치권자는 유치물의 보존에 필요하더라도 채무자의 승낙 없이는 유치물을 사용할 수 없다.
⑤임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우, 임차인은 그 기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 없다.
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정답 ⑤
법원이 임차인의 유익비상환청구에 유예기간을 허락하면 그동안 변제기가 도래하지 않아 유치권이 성립하지 않으므로 이 설명이 옳습니다. 점유 취득 후 성립한 채권도 견련성이 있으면 유치권이 인정됩니다. 채무자를 직접점유자로 한 간접점유로는 성립하지 않습니다. 점유를 빼앗기면 유치권이 소멸하여 점유보호청구권만 남고, 보존에 필요한 사용은 승낙 없이 할 수 있습니다. 시험 포인트: 변제기 미도래 채권과 채무자를 직접점유자로 한 간접점유에는 유치권이 성립하지 않습니다.
문제 63
甲은 그 소유 나대지(X토지)에 乙의 저당권을 설정한 뒤 건물을 신축하였다. 다음 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. X토지에 대한 저당권실행을 위한 경매개시결정 전에 甲이 A에게 건물 소유권을 이전한 경우, 乙은 X토지와 건물에 대해 일괄경매를 청구할 수 있다. ㄴ. 乙의 저당권이 실행되어 B가 X토지를 매수하고 매각대금을 다 낸 경우, 甲은 법정지상권을 취득한다. ㄷ. 저당권 설정 뒤 X토지에 대해 통상의 강제경매가 실시되어 C가 그 토지를 취득한 경우, 甲은 관습상 법정지상권을 취득하지 못한다. ㄹ. 저당권 설정 뒤 D가 X토지를 매수 취득하여 그 토지에 필요비를 지출한 경우, 乙의 저당권이 실행되면 D는 경매대가로부터 필요비를 우선상환 받을 수 없다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄹ
④ㄷ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ④
저당권 설정 당시 나대지였다면 이후 신축 건물에는 법정지상권이 성립하지 않습니다. 판례는 저당권이 설정된 토지의 강제경매에서 관습상 법정지상권 요건을 저당권 설정 당시 기준으로 보므로 C가 취득해도 甲은 이를 얻지 못합니다. 이 설명만 옳습니다. 일괄경매는 설정자가 건물을 소유해야 하므로 A에게 넘긴 경우 불가하고, 제3취득자 D는 필요비를 경매대가에서 우선상환받을 수 있습니다. 시험 포인트: 나대지 저당 후 신축 건물에는 법정지상권이 없습니다.
문제 64
근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①피담보채무의 확정 전에는 채무자를 변경할 수 없다.
②1년분이 넘는 지연배상금이라도 채권최고액의 한도 내라면 전액 근저당권에 의해 담보된다.
③근저당권이 성립하기 위해서는 그 설정행위와 별도로 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 한다.
④후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 매각대금이 완납된 때에 확정된다.
⑤선순위 근저당권의 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 후순위 근저당권자가 그 채권최고액을 변제하더라도, 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 없다.
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정답 ①
근저당권의 피담보채무가 확정되기 전에는 채무자를 변경할 수 있으므로 변경할 수 없다는 설명이 틀립니다. 지연배상금은 1년분 제한 없이 채권최고액 한도에서 담보되고, 설정행위와 별도로 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 필요합니다. 후순위 근저당권자가 경매를 신청하면 선순위의 피담보채권은 매각대금 완납 시 확정됩니다. 최고액 변제로 소멸을 청구할 수 있는 자에 후순위 근저당권자는 포함되지 않습니다. 시험 포인트: 확정 전에는 채무자 변경이 가능합니다.
문제 65
계약의 청약과 승낙에 관한 설명으로 옳은 것은?
①격지자간의 청약은 이를 자유로이 철회할 수 있다.
②청약은 상대방 있는 의사표시이므로 청약할 때 상대방이 특정되어야 한다.
③청약자가 그 통지를 발송한 후 도달 전에 사망한 경우, 청약은 효력을 상실한다.
④격지자간의 계약은 승낙의 통지가 도달한 때에 성립한다.
⑤승낙기간을 정하여 청약을 하였으나 청약자가 승낙의 통지를 그 기간 내에 받지 못한 경우, 원칙적으로 청약은 효력을 상실한다.
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정답 ⑤
승낙기간을 정한 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙 통지를 받지 못하면 효력을 잃으므로(제528조) 이 설명이 옳습니다. 청약은 효력이 생긴 뒤에는 격지자 사이에서도 마음대로 철회할 수 없습니다. 청약은 불특정 다수인에게도 할 수 있어 상대방이 특정될 필요가 없습니다. 의사표시 발송 후 표의자가 사망해도 효력에 영향이 없습니다. 격지자 간 계약은 승낙 통지를 발송한 때 성립합니다. 시험 포인트: 청약은 철회 불가, 불특정 다수에게도 가능, 격지자 간 계약은 승낙 발송 시 성립합니다.
문제 66
계약의 유형에 관한 설명으로 틀린 것은?
①예약은 채권계약이다.
②전형계약 중 쌍무계약은 유상계약이다.
③교환계약은 요물계약이다.
④매매계약은 쌍무계약이다.
⑤임대차계약은 유상계약이다.
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정답 ③
교환계약은 당사자 쌍방이 금전 외의 재산권을 서로 이전하기로 약정하면 성립하는 낙성계약입니다. 요물계약이라는 설명이 틀립니다. 예약은 본계약 체결 의무를 발생시키는 채권계약이고, 쌍무계약은 모두 유상계약입니다(유상계약이 모두 쌍무계약인 것은 아님). 매매는 쌍방이 대가적 채무를 부담하는 쌍무계약이고, 임대차는 차임을 지급하는 유상계약입니다. 시험 포인트: 전형계약은 현상광고를 빼면 모두 낙성계약이며, 쌍무계약은 언제나 유상계약입니다.
문제 67
동시이행의 항변권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①동시이행관계에 있는 쌍방의 채무 중 어느 한 채무가 이행불능이 되어 손해배상채무로 바뀌는 경우, 동시이행의 항변권은 소멸한다.
②임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하는 경우, 불법점유로 인한 손해배상책임을 진다.
③동시이행의 항변권은 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 고려할 사항이다.
④채권자의 이행청구소송에서 채무자가 주장한 동시이행의 항변이 받아들여진 경우, 채권자는 전부 패소판결을 받게 된다.
⑤선이행의무자가 이행을 지체하는 동안에 상대방의 채무의 변제기가 도래한 경우, 특별한 사정이 없는 한 쌍방의 의무는 동시이행관계가 된다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
선이행의무자가 지체하는 동안 상대방 채무의 변제기가 도래하면 특별한 사정이 없는 한 쌍방 의무는 동시이행관계가 되므로 이 설명이 옳습니다. 채무가 손해배상채무로 바뀌어도 동시이행관계는 존속합니다. 동시이행항변권에 기한 임차인의 점유는 불법점유가 아니라 손해배상책임이 없습니다. 이 항변권은 당사자가 주장해야 하고, 받아들여지면 상환이행판결로 원고 일부 승소가 됩니다. 시험 포인트: 동시이행항변이 인정되면 상환이행판결이 선고됩니다.
문제 68
甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하면서 그 대금은 乙이 甲의 의무이행과 동시에 丙에게 지급하기로 약정하고, 丙은 乙에게 수익의 의사표시를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丙은 乙의 채무불이행을 이유로 甲과 乙의 매매계약을 해제할 수 없다.
②甲과 乙의 매매계약이 적법하게 취소된 경우, 丙의 급부청구권은 소멸한다.
③甲이 乙에게 매매계약에 따른 이행을 하지 않더라도, 乙은 특별한 사정이 없는 한 丙에게 대금지급을 거절할 수 없다.
④丙이 수익의 의사표시를 한 후에는 특별한 사정이 없는 한 甲과 乙의 합의에 의해 丙의 권리를 소멸시킬 수 없다.
⑤丙이 대금을 수령하였으나 매매계약이 무효인 것으로 판명된 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 丙에게 대금 반환을 청구할 수 없다.
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정답 ③
제3자를 위한 계약에서 낙약자 乙은 요약자 甲과의 계약에 기한 항변으로 수익자 丙에게 대항할 수 있습니다. 甲이 이행하지 않으면 乙은 丙에게 대금지급을 거절할 수 있으므로 이 설명이 틀립니다. 수익자는 해제권이 없고, 기본계약이 취소되면 급부청구권도 소멸합니다. 수익의 의사표시 후에는 당사자 합의로 丙의 권리를 소멸시킬 수 없고, 계약이 무효여도 낙약자는 수익자에게 반환을 구할 수 없습니다. 시험 포인트: 낙약자는 기본관계의 항변으로 수익자에게 대항할 수 있습니다.
문제 69
계약의 해제에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①계약이 합의해제된 경우, 특약이 없는 한 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 붙여 지급할 의무가 없다.
②계약의 상대방이 여럿인 경우, 해제권자는 그 전원에 대하여 해제권을 행사하여야 한다.
③매매계약의 해제로 인하여 양당사자가 부담하는 원상회복의무는 동시이행의 관계에 있다.
④성질상 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 그 목적을 달성할 수 없는 계약에서 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 않으면 해제의 의사표시가 없더라도 해제의 효과가 발생한다.
⑤매매대금채권이 양도된 후 매매계약이 해제된 경우, 그 양수인은 해제로 권리를 침해당하지 않는 제3자에 해당하지 않는다.
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정답 ④
정기행위에서 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 않으면 상대방은 최고 없이 해제할 수 있지만(제545조), 해제의 의사표시는 여전히 필요합니다. 의사표시 없이 해제 효과가 생긴다는 설명이 틀립니다. 합의해제 시에는 특약이 없으면 받은 날부터의 이자를 붙일 의무가 없고, 당사자가 여럿이면 전원에 대해 해제해야 합니다. 해제에 따른 원상회복의무는 동시이행관계이고, 매매대금채권의 양수인은 해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않습니다. 시험 포인트: 정기행위는 최고만 생략될 뿐 해제 의사표시는 필요합니다.
문제 70
계약금에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다.
②매매해약금에 관한 민법 규정은 임대차에도 적용된다.
③해약금에 기해 계약을 해제하는 경우에는 원상회복의 문제가 생기지 않는다.
④토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 거래허가를 받은 경우, 다른 약정이 없는 한 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
⑤계약금만 수령한 매도인이 매수인에게 계약의 이행을 최고하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 경우, 다른 약정이 없는 한 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
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정답 ④
판례는 토지거래허가를 받은 것만으로는 이행의 착수가 아니라고 보므로, 계약금만 지급된 상태라면 매도인은 허가 후에도 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다. 해제할 수 없다는 설명이 틀립니다. 계약금은 해약금으로 추정되고 임대차에도 준용되며, 해약금 해제에는 원상회복 문제가 없습니다. 매도인의 이행 최고와 잔금청구소송 제기도 이행 착수가 아니어서 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 시험 포인트: 토지거래허가 취득이나 이행 최고·소 제기는 이행의 착수가 아닙니다.
문제 71
매매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①매매비용을 매수인이 전부 부담한다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
②지상권은 매매의 대상이 될 수 없다.
③매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우, 그 인도장소에서 대금을 지급하여야 한다.
④매매목적물이 인도되지 않고 대금도 완제되지 않은 경우, 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다.
⑤당사자 사이에 행사기간을 정하지 않은 매매의 예약완결권은 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
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정답 ②
매매의 목적은 재산권이면 되므로 물권인 지상권도 매매 대상이 됩니다. 매매 대상이 될 수 없다는 설명이 틀립니다. 매매비용은 원칙적으로 쌍방이 균분하지만 매수인이 전부 부담한다는 약정도 유효합니다. 목적물 인도와 동시에 대금을 지급하면 인도장소에서 지급하고, 인도 전이고 대금도 완제되지 않았다면 과실은 매도인에게 속합니다. 행사기간을 정하지 않은 예약완결권은 예약 성립 시부터 10년 내에 행사해야 하는 제척기간입니다. 시험 포인트: 지상권도 매매 대상이고, 예약완결권은 10년의 제척기간에 걸립니다.
문제 72
임차인의 권리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①임차물에 필요비를 지출한 임차인은 임대차 종료 시 그 가액증가가 현존한 때에 한하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②건물임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우, 임대차 종료 전에도 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다.
③건물소유를 목적으로 한 토지임대차를 등기하지 않았더라도, 임차인이 그 지상건물의 보존등기를 하면, 토지임대차는 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
④건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우, 임차인은 계약갱신의 청구 없이도 매도인에게 건물의 매수를 청구할 수 있다.
⑤토지임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 해지통고 할 수 있으나, 임대인은 그렇지 않다.
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정답 ③
건물 소유 목적의 토지임대차는 등기하지 않았어도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생기므로 이 설명이 옳습니다. 필요비는 지출 즉시 청구할 수 있고, 가액증가 현존 요건은 유익비의 것입니다. 부속물매수청구는 임대차 종료 시 합니다. 지상물매수청구는 갱신청구가 거절된 경우에 인정됩니다('매도인'은 원문 표기로 임대인을 뜻합니다). 묵시적 갱신 후에는 임대인도 해지통고를 할 수 있습니다. 시험 포인트: 지상물매수청구는 갱신청구 거절이 전제입니다.
문제 73
건물임대인 甲의 동의를 얻어 임차인 乙이 丙과 전대차계약을 체결하고 그 건물을 인도해 주었다. 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙의 합의로 임대차계약이 종료되어도 丙의 권리는 소멸하지 않는다. ㄴ. 전대차 종료 시에 丙은 건물 사용의 편익을 위해 乙의 동의를 얻어 부속한 물건의 매수를 甲에게 청구할 수 있다. ㄷ. 임대차와 전대차 기간이 모두 만료된 경우, 丙은 건물을 甲에게 직접 명도해도 乙에 대한 건물명도의무를 면하지 못한다. ㄹ. 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여 甲이 임대차계약을 해지하는 경우, 甲은 丙에 대해 그 사유의 통지 없이도 해지로써 대항할 수 있다.
①ㄱ, ㄷ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ②
임대인 동의를 얻은 전대차에서는 임대차가 합의로 종료되어도 전차인의 권리가 소멸하지 않고, 차임연체로 해지할 때는 전차인에게 통지하지 않아도 대항할 수 있어 ㄱ과 ㄹ이 옳습니다. 전차인의 부속물매수청구는 임대인의 동의로 부속했거나 임대인에게서 매수한 물건에 인정되므로 전대인의 동의만으로는 안 됩니다. 기간 만료 후 임대인에게 직접 명도하면 전대인에 대한 명도의무도 면합니다. 시험 포인트: 합의해지는 전차인에게 대항하지 못하지만, 차임연체 해지는 통지 없이 대항합니다.
문제 74
매도인의 담보책임에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①타인의 권리를 매도한 자가 그 전부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 계약을 해제할 수 없다.
②저당권이 설정된 부동산의 매수인이 저당권의 행사로 그 소유권을 취득할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
③매매목적인 권리의 전부가 타인에게 속하여 권리의 전부를 이전할 수 없게 된 경우, 매도인은 선의의 매수인에게 신뢰이익을 배상하여야 한다.
④매매목적 부동산에 전세권이 설정된 경우, 계약의 목적 달성 여부와 관계없이, 선의의 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
⑤권리의 일부가 타인에게 속한 경우, 선의의 매수인이 갖는 손해배상청구권은 계약한 날로부터 1년 내에 행사되어야 한다.
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정답 ②
저당권 행사로 매수인이 소유권을 잃은 경우, 매수인은 선의·악의를 묻지 않고 해제와 손해배상을 청구할 수 있으므로 이 설명이 옳습니다. 타인 권리 매매에서 이전할 수 없으면 악의 매수인도 해제할 수 있고, 선의 매수인에게는 이행이익을 배상합니다. 전세권이 설정된 경우 선의 매수인은 목적을 달성할 수 없을 때만 해제할 수 있고, 권리 일부가 타인 소유인 경우 선의 매수인은 사실을 안 날부터 1년 내에 행사합니다. 시험 포인트: 저당권 행사로 인한 담보책임은 선의·악의를 묻지 않습니다.
문제 75
주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①주민등록의 신고는 행정청이 수리한 때가 아니라, 행정청에 도달한 때 효력이 발생한다.
②등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.
③임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계한다.
④소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 임대차계약서에 확정일자를 받아야 최우선변제권을 행사할 수 있다.
⑤주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에는 미치지 않는다.
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정답 ②
임차권등기명령에 따라 주택 전부에 임차권등기가 된 뒤 그 주택을 임차한 자는 최우선변제를 받을 수 없으므로 이 설명이 옳습니다. 주민등록 신고는 행정청이 수리한 때 효력이 생깁니다. 선순위 저당권이 있으면 경매로 임차권이 소멸하여 매수인이 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 소액임차인의 최우선변제에는 확정일자가 필요 없고, 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미칩니다. 시험 포인트: 소액임차인 최우선변제는 확정일자가 필요 없고, 임차권등기 후 들어온 임차인은 받을 수 없습니다.
문제 76
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 집합건물에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①집합건축물대장에 등록되지 않더라도 구분소유가 성립할 수 있다.
②공용부분의 사용과 비용부담은 전유부분의 지분비율에 따른다.
③집합건물의 공용부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다.
④관리인 선임 여부와 관계 없이 공유자는 단독으로 공용부분에 대한 보존행위를 할 수 있다.
⑤구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
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정답 ②
집합건물법상 공유자는 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있고, 비용부담과 이익취득은 규약에 달리 정함이 없으면 지분비율에 따릅니다. 사용까지 지분비율에 따른다는 설명이 틀립니다. 구분소유는 집합건축물대장 등록 없이도 성립할 수 있고, 공용부분은 시효취득 대상이 아닙니다. 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있고, 대지사용권은 규약 등으로 달리 정하지 않으면 전유부분과 분리처분할 수 없습니다. 시험 포인트: 공용부분은 용도에 따라 사용하고, 비용은 지분비율로 부담합니다.
문제 77
가등기담보 등에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에도「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용된다.
②청산금을 지급할 필요 없이 청산절차가 종료한 경우, 그 때부터 담보목적물의 과실수취권은 채권자에게 귀속한다.
③가등기담보의 채무자는 귀속정산과 처분정산 중 하나를 선택할 수 있다.
④가등기담보의 채무자의 채무변제와 가등기 말소는 동시이행관계에 있다.
⑤담보가등기 후의 저당권자는 청산기간 내라도 저당권의 피담보채권의 도래 전에는 담보목적 부동산의 경매를 청구할 수 없다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
판례는 청산금 없이 청산절차가 끝나면 그때부터 과실수취권이 채권자에게 귀속한다고 보므로 이 설명이 옳습니다. 가등기담보법은 소비대차·준소비대차 채권의 담보에만 적용되어 공사대금채무에는 적용되지 않습니다. 귀속정산이 원칙이라 채무자가 처분정산을 선택할 수 없습니다. 채무변제가 가등기 말소보다 먼저입니다. 후순위권리자는 청산기간 내라면 변제기 전이라도 경매를 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 가등기담보법은 소비대차 채권에만 적용되고, 채무변제는 선이행입니다.
문제 78
2015년 甲은 丙의 X토지를 취득하고자 친구 乙과 명의신탁약정을 체결하고 乙에게 그 매수자금을 주었다. 甲과의 약정대로 乙은 명의신탁 사실을 모르는 丙으로부터 X토지를 매수하는 계약을 자기 명의로 체결하고 소유권이전등기를 경료 받았다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①X토지의 소유자는 丙이다.
②甲이 乙과의 관계에서 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 X토지의 처분대가를 乙이 甲에게 지급하기로 하는 약정은 유효하다.
③甲과 乙 및 甲의 친구 丁 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 乙이 다시 甲이 지정한 丁에게 X토지의 이전등기를 해 준 경우, 丁은 그 소유권을 취득한다.
④만약 乙이 甲의 아들이라면, 명의신탁약정은 유효하다.
⑤만약 乙과 명의신탁 사실을 아는 丙이 매매계약에 따른 법률효과를 직접 甲에게 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면, 甲과 乙의 명의신탁은 3자간 등기명의신탁으로 보아야 한다.
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정답 ⑤
매도인이 모르는 계약명의신탁에서는 명의신탁약정은 무효지만 수탁자 명의 등기는 유효하여 乙이 소유권을 취득합니다. 매도인이 알고 계약 효과를 신탁자에게 직접 귀속시킬 의도였다면 3자간 등기명의신탁으로 보므로 이 설명이 옳습니다. 신탁자 소유를 전제로 처분대가를 넘기기로 한 약정은 무효입니다. 새 명의신탁약정으로 丁에게 이전등기해도 丁은 소유권을 얻지 못하고, 부자 관계는 특례 대상이 아닙니다. 시험 포인트: 선의 매도인의 계약명의신탁은 수탁자 소유입니다.
문제 79
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①소유권 이외의 부동산 물권의 명의신탁은 동 법률의 적용을 받지 않는다.
②채무변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 소유권을 이전받기로 하는 약정은 동 법률의 명의신탁약정에 해당한다.
③양자간 등기명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자에게 명의신탁약정의 해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④3자간 등기명의신탁의 경우 수탁자가 자진하여 신탁자에게 소유권이전등기를 해주더라도, 그 등기는 무효이다.
⑤명의신탁약정의 무효는 악의의 제3자에게 대항할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
양자간 등기명의신탁에서 명의신탁약정은 무효이므로 신탁자는 그 약정의 해지를 원인으로 이전등기를 청구할 수 없습니다. 이 설명이 옳습니다. 부동산실명법은 소유권 외의 부동산 물권에도 적용됩니다. 채무 담보를 위한 양도담보는 명의신탁약정에서 제외됩니다. 3자간 등기명의신탁에서 수탁자가 자진해 신탁자에게 이전등기하면 실체관계에 부합해 유효합니다. 무효는 제3자의 선의·악의와 관계없이 대항하지 못합니다. 시험 포인트: 명의신탁의 무효는 선의·악의를 불문하고 제3자에게 대항할 수 없습니다.
문제 80
상가건물 임대차보호법상 임차인이 그가 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 “임대차가 종료한 날부터 ( ) 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.” 빈 칸에 들어갈 기간은?
①6개월
②1년
③2년
④3년
⑤5년
정답 · 해설 보기
정답 ④
2015년 5월 개정 상가건물 임대차보호법은 권리금 회수기회 보호 규정을 신설했습니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여 손해를 입힌 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있고, 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다. 따라서 3년이 정답이며 6개월, 1년, 2년, 5년은 해당 조항의 기간이 아닙니다. 시험 포인트: 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효에 걸립니다.