공인중개사 1차 24~36회 출제 경향과 공부 순서: 부동산학개론·민법 1,040문항 분석
13개 회차 1,040문항을 직접 나눠 본 이유
공인중개사 1차는 부동산학개론과 민법 및 민사특별법, 두 과목을 한 교시에 치르는 시험입니다. 과목이 둘뿐이라 만만해 보이지만 막상 교재를 펴면 부동산학개론은 경제학·재무·감정평가가 섞여 있고, 민법은 총칙부터 특별법까지 범위가 넓어서 어디서부터 손을 대야 할지 막막해지기 쉽습니다.
이 글은 패스뱅크에 수록한 제24회(2013년)부터 제36회(2025년)까지 13개 회차, 과목별 520문항씩 모두 1,040문항을 직접 분류한 결과를 바탕으로 씁니다. 문항마다 질문 첫 줄과 해설 끝의 '시험 포인트' 문장을 읽고 주제를 붙였고, 같은 기준으로 회차별 개수를 셌습니다. 키워드로 나눈 것이라 경계에 걸친 문항은 한쪽으로 몰릴 수 있으니, 숫자는 한두 문항 정도의 오차가 있는 근사치로 봐 주세요.
시험 구조와 합격 기준부터 확인하기
Q-Net 공인중개사 시험정보(2026년 10월 15일 확인)에 실린 1차 시험의 기본 틀은 아래와 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과목 | 부동산학개론(부동산감정평가론 포함), 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 |
| 문항·시간 | 과목당 40문항(1~80번), 1교시 100분(09:30~11:10) |
| 방식 | 객관식 5지선택형 |
| 합격 기준 | 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 |
| 수수료 | 1차 13,700원, 동시 응시 28,000원 |
| 제37회 시험일 | 2026년 10월 31일(1·2차 같은 날), 발표 2026년 12월 2일 |
한 과목이 40문항이고 100점 만점이니 한 문항은 2.5점입니다. 과목 40점은 16문항, 평균 60점은 두 과목 합쳐 48문항을 맞혀야 넘는 선입니다. 예를 들어 민법에서 28문항을 맞혔다면 부동산학개론은 20문항만 맞혀도 평균이 60점이 됩니다. 반대로 한 과목이 15문항에 머물면 다른 과목이 아무리 좋아도 불합격입니다. 1차에 떨어지면 같은 회에 본 2차 시험도 무효가 된다는 점(공인중개사법 시행령 제5조제3항)도 함께 기억해 두어야 합니다.
같은 Q-Net 페이지의 최근 5년 1차 합격률은 2021년 21.4%, 2022년 19.7%, 2023년 20.4%, 2024년 15.0%, 2025년 23.5%였습니다. 응시자는 2021년 186,278명에서 2025년 80,387명으로 줄었지만 합격률은 15~24% 사이를 오갔습니다.
부동산학개론: 8개 영역으로 나눈 출제 수
부동산학개론 520문항을 8개 영역으로 나누면 다음과 같습니다. 범위는 13개 회차 가운데 가장 적게 나온 회차와 가장 많이 나온 회차의 문항 수입니다.
| 영역 | 13회 합계 | 회차당 평균 | 회차별 범위 |
|---|---|---|---|
| 수요·공급·탄력성·시장 | 87 | 6.7 | 4~8 |
| 투자분석·포트폴리오 | 87 | 6.7 | 4~9 |
| 감정평가·가격공시 | 80 | 6.2 | 6~8 |
| 부동산금융·증권화(대출·리츠·PF) | 74 | 5.7 | 4~8 |
| 부동산정책·조세 | 64 | 4.9 | 2~9 |
| 입지·공간이론(지대·상권·도시구조) | 46 | 3.5 | 2~6 |
| 부동산의 개념·특성·분류 | 45 | 3.5 | 3~5 |
| 개발·관리·마케팅 | 37 | 2.8 | 1~6 |
가장 눈에 띄는 것은 감정평가입니다. 13개 회차 모두 35~40번 6문항이 감정평가·가격공시로 고정되어 있었습니다(제25회만 34번 단독주택가격 공시까지 7문항). 감정평가에 관한 규칙을 묻는 문항과 부동산 가격공시에 관한 법률 문항은 13개 회차에 빠짐없이 나왔고, 공시지가기준법·원가법·거래사례비교법·수익환원법으로 값을 구하는 계산이 12개 회차에 있었습니다. 마지막 여섯 문항이 매번 같은 범위에서 나온다는 사실은 공부 순서를 정할 때 큰 힌트가 됩니다.
투자분석과 금융을 합치면 회차당 평균 12문항이 넘습니다. 40문항 중 3분의 1 가까이가 돈의 흐름을 다루는 셈입니다. 질문 첫 줄에 대출·상환·LTV·DTI가 들어간 문항만 13개 회차 합계 27문항이었고, 제36회에는 4문항까지 늘었습니다. 리츠(부동산투자회사)는 10개 회차, PF·저당담보부증권(MBS)·유동화는 10개 회차에 나왔습니다.
정책·조세 영역은 회차마다 편차가 큽니다. 제29회에는 2문항이었는데 제30회에는 9문항, 제31회에는 7문항이 나왔습니다. 시험이 그해의 정책 이슈를 반영한다는 뜻이라, 최근 회차를 먼저 풀어 보는 편이 효율적입니다.
반대로 토지의 특성(부동성·영속성·부증성·개별성)은 13개 회차 모두 앞번호(대개 1~2번)에 나왔습니다. 분량은 적어도 시험지를 펴자마자 만나는 문항이라 확실히 맞혀 두면 좋습니다.
계산 문제는 얼마나 나오나
보기 다섯 개가 모두 숫자(금액·비율·면적)로 된 문항을 계산형으로 보고 세었습니다. '옳은 것은 모두 몇 개인가'처럼 개수를 고르는 문항은 계산이 아니라서 뺐습니다.
| 회차 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 부동산학개론 계산형 | 7 | 8 | 5 | 7 | 9 | 8 | 6 | 9 | 7 | 9 | 8 | 9 | 11 |
13개 회차 합계 103문항, 회차당 평균 8문항입니다. 민법은 같은 기준으로 13개 회차를 통틀어 한 자릿수에 그쳐 사실상 계산이 없는 과목입니다. 최근 제36회는 11문항으로 가장 많았는데, 시장수요함수 합산(11번), 가격탄력성(12번), 허프 모형 매출액(16번), 임대료 상한 시 초과수요(21번), 자기자본수익률(27번), 수익성지수(28번), 순영업소득(29번), LTV·DTI 추가대출 한도(31번), 원금균등상환 이자(32번), 공시지가기준법(37번), 원가법(39번)이 나왔습니다.
이 목록에서 보이듯 계산 문제는 대부분 공식 하나에 숫자를 넣는 형태입니다. 해설에 정리된 공식도 짧습니다. 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값, 추가대출 한도는 LTV와 DTI로 각각 구한 금액 중 작은 값에서 기존 대출을 뺀 값입니다. 계산형 8문항은 공식만 정확히 외우면 시간 대비 점수 효율이 가장 높은 문항입니다.
민법 및 민사특별법: 번호대마다 범위가 정해져 있다
민법은 문항 번호와 출제 범위의 대응이 뚜렷합니다. 제28회부터 제36회까지 9개 회차는 모두 다음 배치를 따랐고, 제24회도 같았습니다. 제25~27회는 경계가 한두 문항씩 다르고, 특히 제27회는 민사특별법 문항이 65~70번에 먼저 나온 뒤 계약이 이어졌습니다.
| 번호 | 범위 | 문항 수 | 주로 나온 주제 |
|---|---|---|---|
| 41~50번 | 민법총칙 | 10 | 반사회질서·불공정 법률행위, 의사표시, 대리, 무효·취소, 조건·기한 |
| 51~64번 | 물권법 | 14 | 물권변동·등기, 점유, 소유권·취득시효, 공유, 용익물권, 유치권, 저당권 |
| 65~74번 | 계약법 | 10 | 계약 성립, 동시이행, 위험부담, 제3자를 위한 계약, 해제, 매매, 임대차 |
| 75~80번 | 민사특별법 | 6 | 주택·상가건물 임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산실명법 |
물권이 14문항으로 가장 많고, 총칙과 계약이 10문항씩, 특별법이 6문항입니다. 특별법 6문항은 비중이 작아 보이지만 다섯 개 법률이 해마다 돌아가며 나오기 때문에 빼놓을 수 없습니다. 질문 첫 줄 기준으로 집합건물법과 부동산실명법(명의신탁)은 13개 회차 모두, 상가건물임대차보호법은 11개 회차, 주택임대차보호법과 가등기담보법은 8개 회차에 나왔습니다.
13개 회차에 한 번도 빠지지 않은 쟁점은 대리, 무효·취소, 점유, 지역권, 유치권, 저당권, 임대차, 집합건물, 명의신탁이었습니다. 이 가운데 지역권은 매 회 정확히 1문항씩, 저당권(근저당 포함)은 회차당 2~5문항이 나왔습니다. 구체적으로 어떤 문장이 반복되는지는 민법 반복 쟁점 정리 글에 따로 모았습니다.
데이터로 정한 공부 순서
1단계: 민법총칙과 부동산학개론 기초 개념
민법총칙 10문항은 그 자체로도 점수지만, 의사표시·대리·무효와 취소 개념이 물권과 계약 문항의 사례 속에서 다시 쓰입니다. 예를 들어 제35회 42번은 강제집행을 피하려는 가장매매(허위표시) 사례였고, 제33회 50번은 무권대리인이 맺은 매매계약 사례였습니다. 총칙을 먼저 잡아 두면 뒤에 나오는 사례형 문항이 훨씬 빨리 읽힙니다.
부동산학개론은 토지의 특성과 수요·공급부터 시작합니다. 수요·공급 영역이 회차당 6~7문항으로 많고, 탄력성 문항(12개 회차 출제)과 균형가격 이동 문제는 경제학 그래프 감각만 있으면 금방 익숙해집니다.
2단계: 물권법과 부동산학개론 금융·투자 공식
물권 14문항은 민법에서 가장 큰 덩어리입니다. 점유, 소유권, 공유, 용익물권(지상권·지역권·전세권), 담보물권(유치권·저당권) 순서로 정리하면 51~64번 배치와도 맞아떨어집니다.
같은 기간에 부동산학개론은 투자·금융 공식을 묶어서 외웁니다. 순영업소득에서 세전·세후 현금흐름으로 내려가는 운영수지 흐름, 승수와 수익률, 순현가와 수익성지수, 대출 상환 방식(원금균등·원리금균등)과 LTV·DTI가 한 묶음입니다. 투자분석과 금융을 합쳐 회차당 12문항 남짓이 여기서 나옵니다.
3단계: 계약법·민사특별법과 감정평가
계약 10문항과 특별법 6문항은 임대차를 중심으로 연결됩니다. 민법상 임대차(지상물·부속물 매수청구권, 전대)를 먼저 보고, 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 비교표로 정리하면 됩니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금을 넘는 임대차에 무엇이 적용되고 무엇이 빠지는지가 제28·32·33·34·36회에 반복해서 나왔습니다.
감정평가 6문항은 번호(35~40번)와 범위가 고정된 만큼 시험 직전까지 반복하기 좋은 단원입니다. 감정평가에 관한 규칙의 용어 정의와 물건별 주된 평가방법, 가격공시법의 표준지·개별공시지가 절차, 그리고 3방식 계산을 순서대로 정리합니다.
4단계: 입지이론·정책은 최근 회차 중심으로
입지·공간이론은 회차당 3~4문항으로 비중은 작지만 허프·레일리·컨버스 모형(11개 회차 출제)처럼 공식이 정해진 문항이 섞여 있습니다. 정책·조세는 회차별 편차가 커서 최근 33~36회 문항을 먼저 보고, 제도 설명은 해설 기준으로 확인하는 편이 낫습니다.
회차는 어떤 순서로 풀까
패스뱅크의 1차 해설은 13개 회차 1,040문항 모두에 달려 있습니다. 회차를 고르는 순서는 다음을 권합니다.
- 제33~36회: 문항 배치가 지금과 같고 법령도 가장 최근 기준입니다. 첫 회독은 여기서 시작해 과목별 약점을 확인합니다.
- 제28~32회: 민법 배치가 같아 번호대별 반복을 확인하기 좋습니다. 같은 쟁점이 다른 사례로 나오는 것을 비교합니다.
- 제24~27회: 마지막에 풉니다. 법령이 바뀐 지문이 섞여 있을 수 있어 해설에 '시행 당시 법령'이라고 적힌 문항은 현행 규정과 따로 확인합니다.
Q-Net 공고에는 "답안작성 시 법령이 필요한 경우는 시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성"한다는 주석이 붙어 있습니다. 오래된 회차의 정답을 그대로 외우기보다 해설의 '시험 포인트' 문장이 지금도 맞는지 확인하는 습관이 필요합니다.
해설의 '시험 포인트'를 오답 노트로 쓰는 법
패스뱅크 해설은 문항마다 마지막 줄에 '시험 포인트'를 한 문장으로 적어 두었습니다. 예를 들어 지역권 문항이라면 "요역지는 1필 전부, 승역지는 1필의 일부도 가능합니다", 계산 문항이라면 "NOI = 유효총소득 − 영업경비, 부채서비스액은 NOI 이후에 차감합니다" 같은 식입니다. 틀린 문항의 시험 포인트만 모아도 과목별 요약 노트가 됩니다. 같은 문장이 다른 회차에서 다시 나오면 그 쟁점은 반복 출제 쟁점으로 표시해 두고 시험 직전에 다시 봅니다.
2차 시험까지 함께 준비한다면 2차 3과목 출제 구성과 전략도 참고하세요. 민법의 임대차·명의신탁·경매 지식은 2차 중개실무 문항에서 다시 쓰입니다.
패스뱅크에서 이어서 공부하기
- 공인중개사 1차 종목 홈에서 회차별 문제를 풀 수 있습니다.
- 공인중개사 1차 해설집에 13개 회차 해설이 모여 있습니다.
- 최신 회차부터 시작하려면 제36회 해설과 제35회 해설을 먼저 보세요.
시험 과목·시간·합격 기준·수수료·일정은 바뀔 수 있으니 응시 전에 Q-Net 공인중개사 시험정보와 시행 공고를 꼭 확인하세요.