공인중개사 2차 3과목 출제 구성과 과목별 전략: 24~36회 1,560문항 법률별 분석

2차는 세 과목, 두 교시, 120문항

공인중개사 2차는 1차보다 과목 수가 하나 많고 법령 과목만으로 이루어져 있습니다. 공인중개사법령과 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령과 세법을 같은 날 오후 두 교시에 나눠 치릅니다. 세 과목 모두 외울 양이 많아서, 어느 과목에 시간을 얼마나 줄지 먼저 정해 두지 않으면 한 과목에 끌려다니기 쉽습니다.

이 글은 패스뱅크에 수록한 제24회(2013년)부터 제36회(2025년)까지 13개 회차, 회차당 120문항씩 모두 1,560문항을 법률 단위로 나눠 센 결과입니다. 질문 첫머리에 붙는 법령명("국토의 계획 및 이용에 관한 법령상", "부동산 거래신고 등에 관한 법령상" 등)과 문항 번호를 기준으로 분류했고, 법령명이 없는 문항은 해설의 '시험 포인트'로 보완했습니다.

시험 구조

Q-Net 공인중개사 시험정보(2026년 10월 15일 확인)에 실린 2차 시험 구성은 다음과 같습니다.

모두 객관식 5지선택형이고, 합격 기준은 1차와 같이 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상입니다. 1차에 불합격하면 그 회의 2차 시험은 무효가 됩니다. 2차 수수료는 14,300원, 1·2차 동시 응시는 28,000원입니다. 제37회 시험은 2026년 10월 31일에 1차와 같은 날 치릅니다.

세 과목 기준으로 계산하면 과목당 16문항이 과락선, 세 과목 합계 72문항이 평균 60점선입니다. 공법이 18문항이라면 나머지 두 과목에서 54문항, 즉 과목당 27문항이 필요합니다. 공법을 과락만 면하는 전략이 가능한 것도, 그 대신 다른 두 과목에서 높은 점수가 필요하다는 것도 이 계산에서 나옵니다.

한 가지 알아 둘 점이 있습니다. 제24~27회 2차는 120문항을 한 권으로 치렀고 과목 순서도 지금과 달랐습니다(1~40번 중개사법령, 41~80번 공시법·세법, 81~120번 공법). 패스뱅크는 이 네 회차를 제28회 이후와 같은 순서(중개사법령 → 공법 → 공시법·세법)로 번호를 맞춰 실었고, 원래 번호는 문항마다 따로 남겨 두었습니다. 아래 표의 번호는 모두 이 기준입니다.

부동산공법: 13개 회차 동안 법률별 문항 수가 한 번도 바뀌지 않았다

공법을 법률별로 나누면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 배분이 고정되어 있다는 사실입니다. 13개 회차 모두 아래 배분과 번호대를 그대로 따랐습니다.

국토계획법 12문항이 30%를 차지하고, 주택법과 건축법이 7문항씩, 도시개발법과 정비법이 6문항씩입니다. 농지법은 2문항뿐이지만 매회 빠지지 않았습니다. 이 배분을 알면 공법 공부 계획이 단순해집니다. 과락선 16문항을 국토계획법 12문항 중 8문항, 주택법·건축법 14문항 중 7문항, 나머지에서 1~2문항으로 채우는 식의 목표를 세울 수 있습니다.

법률 안에서 자주 나온 주제도 세어 봤습니다(질문 첫 줄 기준, 한 문항이 여러 주제에 걸리면 중복 집계).

• 국토계획법: 도시·군계획시설과 기반시설·공동구 46문항(13/13), 광역도시계획·기본계획·관리계획 41문항(13/13), 용도지역·지구·구역 31문항(13/13), 건폐율·용적률 17문항(11/13), 개발행위허가 13문항(9/13).
• 도시개발법: 환지 관련 22문항으로 13개 회차 모두 출제.
• 정비법: 조합 관련 18문항, 13개 회차 모두 출제.
• 주택법: 분양가상한제·주택 공급 21문항(11/13), 주택조합 13문항(10/13), 리모델링 10문항(9/13).
• 건축법: 건축허가·신고 42문항(13/13), 대지·도로·건축선 26문항(12/13), 면적·높이·층수 26문항(10/13).
• 농지법: 농지 소유·위탁경영 24문항(11/13).

공법은 법률이 여섯 개라 범위가 넓어 보이지만, 국토계획법의 계획 체계(광역도시계획 → 도시·군기본계획 → 도시·군관리계획)와 용도지역 체계, 그리고 건축법의 허가 절차만 잡아도 회차당 20문항 가까운 범위를 덮습니다. 숫자를 묻는 문항(건폐율·용적률 상한, 동의 비율, 기간)도 꾸준히 나오는데, 보기가 숫자로만 된 문항은 13개 회차 합계 42문항이었습니다.

부동산공시법령·세법: 12·12·16 배분

2교시 40문항도 번호대가 정해져 있습니다. 13개 회차 모두 81~92번(2교시 1~12번)이 공간정보관리법(지적), 93~104번(2교시 13~24번)이 부동산등기법, 105~120번(2교시 25~40번)이 세법이었습니다. 지적 12문항, 등기 12문항, 세법 16문항입니다.

세법 16문항을 세목별로 나누면 다음과 같습니다.

양도소득세가 세법의 3분의 1을 넘습니다. 회차마다 5~7문항이 나오니 세법은 양도소득세부터 시작하는 것이 맞습니다. 취득세와 재산세는 합쳐서 회차당 5문항 안팎이고, 종합부동산세는 회차당 0~2문항(제32회만 3문항) 수준입니다.

지적 12문항에서는 지적공부·부동산종합공부(13/13), 지목(13/13), 축척변경(12/13), 토지이동(신규등록·분할·합병·등록전환, 12/13)이 거의 매회 나왔습니다. 등기 12문항은 등기신청(공동신청·단독신청·첨부정보)이 13개 회차 53문항으로 가장 많고, 가등기(12/13), 용익권·담보권 등기(12/13), 신탁등기(8/13)가 뒤를 이었습니다. 2교시는 시간이 50분이라 계산 문항(지적 면적 결정, 양도차익 등)에서 시간을 너무 쓰지 않도록 순서를 정해 두는 것이 좋습니다. 보기가 숫자로만 된 문항은 13개 회차 합계 30문항, 회차당 1~5문항이었습니다.

공인중개사법령 및 중개실무: 거래신고법 비중이 커졌다

첫 과목 40문항은 세 덩어리로 나뉩니다. 공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 그리고 개업공인중개사가 의뢰인에게 설명하는 형식의 중개실무입니다. 질문 첫머리의 법령명으로 나눈 결과는 아래와 같습니다. '그 밖' 문항에는 중개실무형과 함께, 법령명 없이 사례로 시작하는 공인중개사법 문항도 일부 들어 있습니다.

'부동산 거래신고 등에 관한 법령상'으로 시작하는 문항은 제28회 4문항에서 제33회 9문항까지 늘었고, 제34~36회에는 7문항씩이었습니다. 제24회에도 부동산거래계약 변경신고(3번)나 외국인의 토지 취득(40번)을 묻는 문항이 있었지만, 그때는 공인중개사법령이나 외국인토지법 문항으로 나왔습니다. 토지거래허가를 묻는 문항은 제28회부터 매회 1~3문항이 나왔습니다.

공인중개사법 안에서는 중개사무소 개설등록과 결격사유(13/13), 중개사무소 설치·이전·명칭·광고(13/13), 벌칙·과태료·포상금(13/13), 자격취소·자격정지(12/13), 중개계약(13/13), 중개대상물 확인·설명(13/13)이 매회 나왔습니다. 중개실무 쪽은 법원 경매와 매수신청대리 문항이 13개 회차 모두 1~2문항씩 있었고, 주택임대차보호법(12/13), 상가건물임대차보호법(11/13), 분묘기지권·장사법(10/13), 부동산실명법(9/13)을 설명하는 형식의 문항이 이어졌습니다. 1차 민법에서 공부한 내용을 중개 현장의 언어로 다시 묻는 구조입니다.

과목별 전략

공인중개사법령 및 중개실무: 점수를 벌어 오는 과목

세 과목 중 범위가 가장 좁고 문장이 법조문과 가깝습니다. 등록 → 사무소 → 중개계약 → 확인·설명 → 거래계약서 → 보수 → 행정처분 → 협회·교육 순서로 법 조문 순서를 따라 정리하고, 마지막에 거래신고법과 중개실무를 붙이면 됩니다. 행정처분은 "자격취소 / 자격정지 / 등록취소(절대적·임의적) / 업무정지"를 표로 비교해 두어야 지문의 사유를 빠르게 분류할 수 있습니다. 중개실무 문항은 1차 민법 지식과 겹치므로 1·2차를 함께 준비한다면 민법 임대차 단원을 이 과목과 같이 보는 것이 효율적입니다. 1차 쪽 반복 쟁점은 민법 반복 쟁점 글에 정리해 두었습니다.

부동산공법: 국토계획법과 건축법·주택법으로 과락선부터

법률별 배분이 고정되어 있으니 국토계획법 12문항을 가장 먼저, 그다음 건축법과 주택법 14문항을 공부합니다. 이 세 법률이 26문항, 공법의 65%입니다. 도시개발법은 환지, 정비법은 조합과 관리처분처럼 해마다 나오는 주제부터 보고, 농지법 2문항은 소유 제한과 위탁경영 예외만 정리해도 충분합니다. 숫자 암기 문항은 해설의 시험 포인트에 정리된 숫자만 모아 따로 카드로 만드는 편이 낫습니다.

부동산공시법령·세법: 등기와 지적은 절차, 세법은 양도소득세

지적은 토지의 등록 단위(필지)와 지목·면적·경계를 정하는 규칙이고, 등기는 그 토지에 대한 권리를 기록하는 절차라 두 법을 이어서 보면 이해가 쉽습니다. 등기는 신청 방식(공동신청이 원칙, 단독신청이 예외)을 먼저 잡고 권리별 등기로 넘어갑니다. 세법은 양도소득세 5~7문항을 먼저 끝내고, 취득세 → 재산세 → 종합부동산세 순서로 '취득 → 보유'의 흐름을 따라가면 세목 간 비교가 자연스럽게 됩니다. 세법은 해마다 개정되므로 오래된 회차일수록 해설과 현행 세율·공제 기준을 대조해야 합니다.

회차 풀이 순서

1. 제33~36회를 먼저 풉니다. 거래신고법 비중이 지금과 같고 세법도 가장 최근 기준입니다.
2. 제28~32회로 범위를 넓힙니다. 교시 구성이 지금과 같아 시간 배분 연습에도 쓸 수 있습니다.
3. 제24~27회는 마지막에 법률별 반복 확인용으로 봅니다. 당시 법령 기준 문항이 섞여 있어 정답만 외우지 말고 해설의 근거 조문을 현행과 맞춰 봐야 합니다.

Q-Net 공고는 답안 작성 시 "시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준"으로 한다고 명시하고 있습니다. 2차는 세 과목 모두 법령 과목이라 이 원칙이 1차보다 훨씬 크게 작용합니다.

패스뱅크에서 이어서 공부하기

• 공인중개사 2차 종목 홈에서 회차별 문제를 풀 수 있습니다.
• 공인중개사 2차 해설집에 회차별 해설과 시험 포인트가 있습니다.
• 최신 출제 비중을 먼저 익히려면 제36회, 제35회 해설부터 보세요.
• 1차를 함께 준비한다면 1차 출제 경향과 공부 순서도 참고하세요.

과목·시간·합격 기준·수수료·일정은 바뀔 수 있으니 응시 전에 Q-Net 공인중개사 시험정보와 시행 공고를 꼭 확인하세요.