공인중개사 민법 반복 출제 쟁점: 24~36회 해설 '시험 포인트' 520개 집계

520문항의 '시험 포인트'를 쟁점별로 모아 보니

공인중개사 1차 민법 및 민사특별법은 40문항 안에 총칙·물권·계약·특별법이 모두 들어가는 과목입니다. 범위가 넓은 만큼 "어디가 또 나오나"를 아는 것이 시간을 아끼는 가장 확실한 방법입니다.

패스뱅크는 제24회부터 제36회까지 13개 회차 민법 520문항에 해설을 달았고, 해설 마지막 줄마다 그 문항의 핵심을 한 문장으로 정리한 '시험 포인트'를 붙였습니다. 이 글은 그 520개 문장을 쟁점별로 모아, 같은 내용이 두 개 이상의 회차에서 다시 정답 근거가 된 경우를 '반복 쟁점'으로 표시한 결과입니다. 출제 회차 수는 질문 첫 줄에 해당 용어가 들어간 문항을 기준으로 셌습니다. 사례형 문항 중에는 첫 줄에 쟁점 이름이 없는 경우도 있어 실제 출제는 이보다 조금 많을 수 있습니다.

13개 회차에 빠짐없이 나온 쟁점

쟁점	출제 회차	13회 문항 수	가장 자주 반복된 포인트
대리	13/13	35	최고는 악의 상대방도, 철회는 선의 상대방만
무효·취소·추인	13/13	30	무효행위의 추인은 소급효가 없다
점유	13/13	35	패소한 선의 점유자는 소 제기 시부터 악의
지역권	13/13	13	요역지와 분리해 양도할 수 없다(부종성)
유치권	13/13	17	채무자를 직접점유자로 한 간접점유로는 성립하지 않는다
저당권·근저당권	13/13	41	일괄경매는 설정자가 축조·소유한 건물에만
임대차(민법·특별법)	13/13	60	부속물매수청구는 건물 임차인, 지상물매수청구는 토지 임차인
집합건물법	13/13	15	담보책임 기산점: 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일
명의신탁(부동산실명법)	13/13	16	3자간 등기명의신탁의 소유권은 매도인에게 있다
공유·합유·총유	12/13	15	공유자 1인도 자기 지분은 단독으로 시효중단
지상권·법정지상권·분묘기지권	12/13	16	지료 체납기간은 양도 전후를 통산하지 않는다
전세권	12/13	14	건물 일부 전세권자는 우선변제는 전부, 경매청구는 일부만
계약 해제	12/13	15	합의해제에는 특약이 없으면 이자 가산·손해배상이 없다
상가건물임대차보호법	11/13	12	환산보증금 초과 상가에는 우선변제권이 없다
조건·기한	11/13	11	기한이익 상실특약은 형성권적 특약으로 추정

지역권은 13개 회차 모두 정확히 1문항씩 나왔고, 저당권은 회차당 2~5문항으로 물권에서 가장 많았습니다. 표의 문항 수는 한 문항에 두 쟁점이 함께 나오면 양쪽에 모두 셌기 때문에 합계가 520을 넘습니다.

총칙: 대리와 무효·취소가 해마다 두세 문항

대리

대리는 질문 첫 줄 기준 13개 회차 35문항으로 총칙에서 가장 많습니다. 시험 포인트에서 두 번 이상 나온 내용은 다음과 같습니다.

• 복대리인은 대리인의 대리인이 아니라 본인의 대리인이고, 대리인은 행위능력자일 필요가 없다(제24·29회).
• 무권대리의 상대방 중 최고권은 악의 상대방도 갖지만, 철회권은 선의 상대방만 갖는다(제27·30회).
• 본인이 최고에 답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다(제33·35회).
• 일부 추인은 상대방의 동의가 있어야 효력이 생긴다(제26·36회).
• 유권대리를 주장했다고 해서 표현대리 주장까지 포함된 것은 아니다(제26·30·31회).
• 임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복대리인을 선임할 수 있다(제33·34·35회).

무효·취소·추인

• 무효행위의 추인은 소급효가 없고 추인한 때부터 새로운 법률행위로 본다(제24·28·29·32회). 반면 무권리자 처분의 추인은 소급효가 있다(제31·36회). 이 둘을 바꿔 놓은 지문이 단골입니다.
• 법정추인 사유 가운데 이행청구와 권리 양도는 취소권자가 한 경우에만 해당한다(제25·30·36회). 혼동은 법정추인 사유가 아니다(제35회).
• 제한능력자는 악의라도 현존이익만 반환한다(제33·36회).
• 보험금을 편취할 목적으로 맺은 보험계약은 반사회질서 행위로 무효다(제26·33·35회). 반대로 강제집행을 면하려는 허위표시나 허위 근저당권 설정은 제103조 위반이 아니다(제25·27회).
• 토지거래허가를 잠탈할 목적의 계약은 확정적 무효라 추인할 수 없고(제31회), 허가구역 지정이 해제되면 확정적으로 유효가 된다(제33회). 허가구역 안에서 전매한 뒤 마친 중간생략등기는 무효다(제30회).

의사표시와 조건·기한

통정허위표시의 '제3자'는 13개 회차 중 7개 회차(제26·27·31·33·34·35·36회)에 나왔습니다. 핵심은 허위표시의 외형을 믿고 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자여야 한다는 것, 선의만 요구되고 선의는 추정된다는 것입니다. 파산관재인은 제3자에 해당하고(제34·36회), 계약상 지위를 넘겨받은 사람이나 채권 가장양도의 채무자는 해당하지 않습니다(제31·36회).

조건·기한에서는 "기한이익 상실특약은 형성권적 특약으로 추정한다"가 제31·35·36회에 연달아 나왔고, "불법조건이 붙으면 조건만이 아니라 법률행위 전체가 무효"가 제29·33·34회에 나왔습니다.

물권: 저당권·유치권·지역권은 매회 나온다

저당권·근저당권

• 일괄경매는 저당권 설정 뒤 설정자가 축조해 소유하는 건물에 인정되고, 저당권자는 토지 대가에서만 우선변제를 받는다(제24·30·31·34회).
• 저당권의 효력은 부합물·종물에 설정 전후를 묻지 않고 미치며, 과실에는 압류 뒤에만 미친다(제27·30·33·36회).
• 근저당권의 피담보채권 확정 시기: 경매를 신청한 근저당권은 신청 시, 선순위 근저당권은 매각대금 완납 시(제28·33회).
• 지연배상은 이행기가 지난 뒤 1년분만 저당권으로 담보된다(제29·35회).
• 채권최고액에는 이자가 포함되고 실행비용은 포함되지 않으며, 물상보증인·제3취득자는 채권최고액까지만 변제하면 된다(제24·31·34·35회).
• 물상대위(제27·32·36회): 화재보험금·수용보상금처럼 멸실·훼손·공용징수로 받을 금전에는 인정되지만 협의취득 보상금에는 인정되지 않고, 지급 전 압류는 저당권자가 아닌 제3자가 해도 된다.

유치권

• 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유로는 유치권이 성립하지 않는다(제26·30·33회).
• 임차보증금·권리금 반환청구권은 건물과 견련성이 없어 유치권의 피담보채권이 되지 못한다(제27·32회).
• 유치권 배제 특약은 유효하고, 제3자도 그 특약을 주장할 수 있다(제31·34회).
• 유치권자는 경매에서 우선변제권이 없고, 물상대위성도 없다(제28·31·35회).

지역권·전세권·지상권

지역권은 매회 1문항이라 맞히면 확실한 1문항입니다. 반복된 포인트는 네 가지로 정리됩니다. 요역지는 1필 전부여야 하고 승역지는 1필의 일부라도 된다(제24·32회), 지역권은 요역지 소유권과 함께 이전되고 분리해 양도할 수 없다(제25·27·31회), 시효취득은 계속되고 표현된 것에 한한다(제27·35회), 지역권에는 반환청구권이 준용되지 않고 방해제거·예방청구권만 있다(제29·33회). 통행지역권 시효취득도 제28·30·34회에 각도를 바꿔 나왔습니다.

전세권은 건물 일부에 설정된 전세권자가 우선변제는 건물 전부에서 받지만 경매청구는 그 일부에만 할 수 있다는 점이 제25·27·32회에 나왔습니다. 전세권자는 필요비 상환을 청구할 수 없다(제26·30회)도 반복됐고, 법정갱신 시 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다(제30회), 최단기간 1년과 법정갱신은 건물전세권에만 있다(제33회)처럼 법정갱신도 두 번 나왔습니다.

지상권은 지료 연체 2년 요건과 체납기간 계산이 핵심입니다. 지료 체납기간은 양도 전후를 통산하지 않고 양수인에 대한 연체만으로 계산한다는 포인트가 제29·31·32회에 나왔습니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 건물이 있어야 하고(제35회), 미등기 건물 매수인에게는 인정되지 않는다(제33회)는 식으로 성립 요건을 묻는 문항이 꾸준합니다.

점유와 공유

점유는 점유자와 회복자의 관계가 가장 자주 나옵니다. 본권의 소에서 패소한 선의 점유자는 판결 확정 시가 아니라 소 제기 시부터 악의로 간주된다(제32·33회), 법원의 상환기간 허여는 유익비에만 인정된다(제27·34회), 과실을 취득한 선의 점유자는 통상의 필요비를 청구하지 못한다(제25·33회)가 대표적입니다.

공유는 원칙과 예외를 구분하는 문제가 많습니다. 공유물 관리 특약은 원칙적으로 특정승계인에게 승계되지만(제32회), 공유자의 본질적 부분을 침해하는 특약은 당연히 승계되지 않습니다(제27회). 소수지분권자끼리는 인도청구가 아니라 방해배제청구만 할 수 있다(제32·36회), 공유자 1인도 자기 지분에 관해서는 단독으로 시효를 중단시킬 수 있다(제31·35회), 합유지분은 상속되지 않는다(제27·34회)도 반복됐습니다.

계약: 계약금 해제와 동시이행이 축

• 계약금에 의한 해제는 이행에 착수하기 전까지만 가능하고, 일방이 착수하면 착수한 당사자도 해제할 수 없다(제27·30·34회). 토지거래허가를 받거나 허가를 신청한 것만으로는 이행 착수가 아니다(제26·31·33회).
• 합의해제에는 특약이 없으면 법정해제의 이자 가산 규정이 적용되지 않고 손해배상도 청구할 수 없다(제29·30·31·32회). 13개 회차 중 가장 많이 겹친 포인트 가운데 하나입니다.
• 해제로부터 보호되는 제3자는 목적물에 등기·대항력 등 완전한 권리를 취득한 사람이고, 계약상 채권의 양수인이나 압류채권자는 해당하지 않는다(제27·30·35회).
• 피담보채무의 변제는 담보등기 말소보다 먼저 해야 하는 선이행 의무이고, 임대차 보증금 반환은 임차권등기 말소보다 먼저다(제25·31·33·35·36회).
• 제3자를 위한 계약에서 낙약자는 기본관계에서 생긴 항변으로 수익자에게 대항할 수 있다(제25·28·29회). 수익자는 계약 당사자가 아니어서 해제권이 없다(제33회).
• 교차청약은 양 청약이 상대방에게 도달한 때 성립하고, 격지자 사이의 계약은 승낙을 발송한 때 성립한다(제25·26·28·32·33회).

임대차에서는 부속물매수청구권은 건물 임차인, 지상물매수청구권은 토지 임차인의 권리라는 구분(제30·33회), 임대인 동의를 얻은 전대의 전차인은 임대차의 합의해지로 권리를 잃지 않는다는 점(제26·36회), 무단 전대나 무단 임차권 양도도 당사자 사이에서는 유효하다는 점(제27·28회)이 반복됐습니다.

민사특별법: 6문항 안에 다섯 개 법률

부동산실명법(명의신탁)

명의신탁은 13개 회차 모두 나왔고 제25·34·36회에는 2문항씩이었습니다. 명의신탁의 유형만 정확히 나눠 두면 대부분 풀립니다.

유형	소유권의 귀속(시험 포인트)	나온 회차
3자간 등기명의신탁(중간생략형)	매도인에게 남는다. 신탁자는 매도인을 대위해 말소를 구한다	제24·25·30회
계약명의신탁, 매도인 선의	수탁자가 완전한 소유자. 신탁자는 매수자금 반환만 청구	제26·33회
양자간 명의신탁	신탁자가 진정명의회복·말소등기로 회복. 수탁자의 임의처분은 불법행위	제34·35·36회
경매 명의신탁	소유자가 악의여도 수탁자가 소유권 취득	제29회

여기에 "명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다"(제25·31회)와 "그 제3자는 수탁자와 새로운 이해관계를 맺은 자"(제34회)가 더해집니다.

집합건물법·상가건물임대차보호법·주택임대차보호법·가등기담보법

• 집합건물법: 관리인은 구분소유자가 아니어도 된다(제25·35회), 담보책임 기산점은 전유부분 인도일·공용부분 사용검사일(제27·31·36회), 공용부분의 물권변동에는 등기가 필요 없다(제29·31회), 재건축 결의는 구분소유자와 의결권의 각 5분의 4 이상(제24·28회).
• 상가건물임대차보호법: 환산보증금을 넘는 임대차에도 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호는 적용되지만 우선변제권과 임차권등기명령은 적용되지 않는다(제28·32·33·34·36회). 다섯 개 회차에서 반복된 포인트로, 민법 전체에서 가장 많이 겹친 문장 가운데 하나입니다.
• 주택임대차보호법: 일시사용 임대차에는 적용되지 않는다(제24·27회), 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있다(제32회), 갱신요구는 임대인에게 도달한 때 효력이 생긴다(제36회).
• 가등기담보법: 소비대차·준소비대차 채권을 담보할 때만 적용된다(제26·33·34회). 청산금 계산과 청산절차도 제25·30·36회에 나왔고, 청산절차 없이 마친 본등기는 제3자가 취득한 뒤에도 유효로 되지 않는다(제36회).

반복 쟁점을 점수로 바꾸는 방법

위 목록을 보면 같은 쟁점이라도 문장이 똑같이 나오는 경우는 드뭅니다. 제28회에는 "근저당권 확정 시기"를 사례로, 제33회에는 설명형 지문으로 묻는 식입니다. 그래서 문장을 통째로 외우기보다 조건과 결론을 짝지어 기억하는 편이 낫습니다. "경매 신청 근저당 → 신청 시 확정 / 선순위 근저당 → 매각대금 완납 시 확정"처럼 화살표 한 줄로 줄여 두면 사례형이든 설명형이든 같은 기준으로 판단할 수 있습니다.

두 번째로 볼 것은 짝이 되는 반대 명제입니다. 무효행위의 추인(소급효 없음)과 무권리자 처분의 추인(소급효 있음), 공유물 관리 특약의 원칙(승계)과 예외(본질적 침해는 승계 안 됨), 부속물매수청구권(건물 임차인)과 지상물매수청구권(토지 임차인)처럼 출제자는 한쪽을 다른 쪽으로 바꿔 틀린 지문을 만듭니다. 오답 노트에 반대 명제를 나란히 적어 두면 같은 함정에 두 번 걸리지 않습니다.

마지막으로, 특별법 6문항은 회차마다 다섯 개 법률 가운데 무엇이 나올지 모르지만 법률별 반복 포인트는 서너 개를 넘지 않습니다. 시험 직전 일주일은 특별법 반복 포인트만 따로 모아 두세 번 읽는 것만으로도 75~80번 구간을 안정시킬 수 있습니다. 회차별 번호 배치와 공부 순서는 1차 출제 경향과 공부 순서 글에 정리했습니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 민사특별법은 개정이 잦은 법률이라 오래된 회차의 해설에는 시행 당시 법령을 기준으로 쓴 문항이 있습니다. 보증금 액수나 기간처럼 숫자가 들어간 포인트는 현행 법령과 한 번 더 맞춰 보세요.

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• 공인중개사 1차 해설집에서 회차별 민법 해설과 시험 포인트를 볼 수 있습니다.
• 반복 쟁점이 가장 많이 겹친 최근 회차부터 보려면 제36회, 제33회 해설을 추천합니다.
• 공인중개사 1차 종목 홈에서 문제를 직접 풀고 틀린 문항을 다시 확인하세요.

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