공인중개사 1차 34회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
34회 출제 분석
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과목
문항
부동산학개론
40
민법 및 민사특별법
40
민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
부동산학개론
문제 1
토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?
①용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병ㆍ분할을 어렵게 한다.
②부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구된다.
③부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다.
④영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
⑤개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.
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정답 ①
용도의 다양성은 하나의 토지를 여러 용도로 쓸 수 있다는 특성입니다. 그래서 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 있고, 용도의 전환과 합병ㆍ분할이 가능해집니다. 경합할 수 없고 전환을 어렵게 한다는 설명은 반대로 서술되어 틀렸습니다. 부증성에 따른 토지이용 집약화, 부동성에 따른 외부효과, 영속성에 따른 물리적 감가상각 배제, 개별성에 따른 완전 대체 제약은 모두 옳은 연결입니다. 시험 포인트: 용도의 다양성은 용도 경합, 전환, 합병ㆍ분할을 가능하게 합니다.
문제 2
부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
①「민법」상 부동산은 토지 및 그 정착물이다.
②경제적 측면의 부동산은 부동산가치에 영향을 미치는 수익성, 수급조절, 시장정보를 포함한다.
부동산은 법률적ㆍ경제적ㆍ물리적(기술적) 측면으로 나누어 봅니다. 생산요소와 자산은 경제적 측면의 개념이고, 물리적 측면에는 공간, 위치, 환경, 자연 등이 들어갑니다. 따라서 물리적 측면에 생산요소와 자산을 포함시킨 설명이 틀렸습니다. 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물이라는 설명, 공시방법을 갖춘 동산을 준부동산으로 보는 설명, 공간적 측면에 지하ㆍ지표ㆍ공중이 포함된다는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 자산ㆍ자본ㆍ생산요소ㆍ소비재ㆍ상품은 경제적 개념입니다.
문제 3
토지 관련 용어의 설명으로 옳게 연결된 것은?
ㄱ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지 ㄴ. 택지경계와 인접한 경사된 토지로 사실상 사용이 불가능한 토지 ㄷ. 택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지 ㄹ. 임지지역ㆍ농지지역ㆍ택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지
①ㄱ: 공지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
②ㄱ: 법지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
③ㄱ: 법지, ㄴ: 공지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
④ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
⑤ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
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정답 ④
빈지는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지이고, 법지는 택지경계와 인접한 경사지로 소유권은 있으나 실제 사용이 어려운 토지입니다. 이행지는 같은 용도지역 안에서 세부 용도가 바뀌는 토지(공업지역에서 상업지역으로 전환되는 택지 등)이고, 후보지는 임지ㆍ농지ㆍ택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지입니다. 따라서 ㄱ 빈지, ㄴ 법지, ㄷ 이행지, ㄹ 후보지로 연결한 것이 옳습니다. 시험 포인트: 같은 지역 안 세부 전환은 이행지, 지역 간 전환은 후보지입니다.
문제 4
해당 부동산시장의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 하는 수요변화의 요인에 해당하는 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고, 해당 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
①대출금리의 상승
②보완재 가격의 하락
③대체재 수요량의 증가
④해당 부동산 가격의 상승
⑤해당 부동산 선호도의 감소
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정답 ②
수요곡선 자체의 이동은 해당 부동산 가격 이외의 요인이 변할 때 일어납니다. 보완재 가격이 하락하면 보완재 수요가 늘고 함께 쓰이는 해당 부동산의 수요도 늘어 수요곡선이 우측으로 이동합니다. 대출금리 상승과 선호도 감소는 수요를 줄여 좌측 이동 요인이고, 해당 부동산 가격 상승은 곡선 위의 수요량 변화일 뿐입니다. 대체재 수요량 증가는 대체재로 수요가 옮겨간 것이므로 해당 부동산 수요를 줄이는 방향입니다. 시험 포인트: 자기 가격 변화는 수요량의 변화, 다른 요인 변화는 수요의 변화입니다.
문제 5
거미집모형에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 발산형이다.
②가격이 변동하면 수요와 공급은 모두 즉각적으로 반응한다는 가정을 전제하고 있다.
③수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.
④수요와 공급의 동시적 관계로 가정하여 균형의 변화를 정태적으로 분석한 모형이다.
⑤공급자는 현재와 미래의 가격을 동시에 고려해 미래의 공급을 결정한다는 가정을 전제하고 있다.
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정답 ③
거미집모형은 공급이 일정 기간 뒤에 반응하는 시차를 전제로 한 동태적 모형입니다. 수요곡선 기울기의 절댓값이 공급곡선 기울기의 절댓값보다 작으면 수요가 상대적으로 탄력적이어서 가격이 균형으로 수렴합니다. 수요의 가격탄력성이 공급보다 크면 발산형이 아니라 수렴형입니다. 수요와 공급이 즉각 반응한다거나 동시적 관계를 정태적으로 분석한다는 설명, 공급자가 미래 가격까지 고려한다는 설명은 현재 가격만 보고 공급을 정한다는 모형의 가정과 맞지 않습니다. 시험 포인트: 수요 탄력성이 크거나 수요곡선 기울기가 완만하면 수렴형입니다.
문제 6
A지역의 기존 아파트 시장의 수요함수는 P = −Qd + 40, 공급함수는 P = (2/3)Qs + 20 이었다. 이후 수요함수는 변하지 않고 공급함수가 P = (2/3)Qs + 10 으로 변하였다. 다음 설명으로 옳은 것은?[단, X축은 수량, Y축은 가격, P는 가격(단위는 만원/m²), Qd는 수요량(단위는 m²), Qs는 공급량(단위는 m²)이며, 다른 조건은 동일함]
①아파트 공급량의 증가에 따른 공급량의 변화로 공급곡선이 좌측(좌상향)으로 이동하였다.
②기존 아파트 시장 균형가격은 22만원/m²이다.
③공급함수 변화 이후의 아파트 시장 균형량은 12 m²이다.
④기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형가격은 6만원/m² 만큼 하락하였다.
⑤기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형량은 8 m² 만큼 증가하였다.
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정답 ④
기존 균형은 −Q + 40 = (2/3)Q + 20 에서 (5/3)Q = 20 이므로 Q = 12, P = 28 입니다. 변화 후에는 −Q + 40 = (2/3)Q + 10 에서 (5/3)Q = 30 이므로 Q = 18, P = 22 입니다. 따라서 균형가격은 28에서 22로 6만원/m² 하락하여 이 설명이 옳습니다. 공급곡선은 절편이 낮아져 우측(우하향)으로 이동했고, 이는 공급량이 아닌 공급의 변화입니다. 기존 균형가격은 22가 아닌 28만원/m², 변화 후 균형량은 12가 아닌 18 m², 균형량 증가분은 8이 아닌 6 m² 입니다. 시험 포인트: 두 함수를 연립해 이전ㆍ이후 균형을 각각 구해 비교합니다.
문제 7
수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)
①가격이 변화하여도 수요량이 전혀 변화하지 않는다면, 수요의 가격탄력성은 완전탄력적이다.
②가격변화율보다 공급량의 변화율이 커서 1보다 큰 값을 가진다면, 공급의 가격탄력성은 비탄력적이다.
③공급의 가격탄력성이 0이라면, 완전탄력적이다.
④수요의 가격탄력성이 1보다 작은 값을 가진다면, 수요의 가격탄력성은 탄력적이다.
⑤공급곡선이 수직선이면, 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이다.
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정답 ⑤
가격탄력성은 가격변화율에 대한 수량변화율의 비율입니다. 공급곡선이 수직선이면 가격이 변해도 공급량이 변하지 않으므로 탄력성이 0, 즉 완전비탄력적입니다. 가격이 변해도 수요량이 전혀 변하지 않는 경우와 공급의 가격탄력성이 0인 경우는 완전탄력적이 아니라 완전비탄력적입니다. 공급량 변화율이 더 커서 1보다 크면 탄력적이고, 수요의 가격탄력성이 1보다 작으면 비탄력적입니다. 시험 포인트: 수직선은 완전비탄력(0), 수평선은 완전탄력(무한대)입니다.
문제 8
부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
①수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입 또는 임차하고자 하는 부동산의 최대수량이다.
②부동산의 공급량과 그 공급량에 영향을 주는 요인들과의 관계를 나타낸 것이 공급함수이다.
③공급의 법칙에 따르면 가격(임대료)과 공급량은 비례관계이다.
④부동산 시장수요곡선은 개별수요곡선을 수직으로 합하여 도출한다.
⑤건축원자재의 가격 상승은 부동산의 공급을 축소시켜 공급곡선을 좌측(좌상향)으로 이동하게 한다.
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정답 ④
부동산 시장수요곡선은 각 가격에서 개별 수요자들의 수요량을 더해 구하므로 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출합니다. 수직으로 합한다는 설명이 틀렸습니다. 수요량을 주어진 가격에서 구입ㆍ임차하려는 최대수량으로 본 설명, 공급량과 그 영향 요인의 관계를 공급함수로 본 설명, 공급의 법칙상 가격과 공급량이 비례한다는 설명, 원자재 가격 상승이 공급곡선을 좌측으로 이동시킨다는 설명은 모두 옳습니다. 시험 포인트: 시장수요곡선은 개별수요곡선의 수평 합입니다.
문제 9
지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
①튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설에 따르면, 비옥도 차이에 기초한 지대에 의해 비농업적 토지이용이 결정된다.
②마샬(A. Marshall)의 준지대설에 따르면, 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻은 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
③리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에서 지대는 토지의 생산성과 운송비의 차이에 의해 결정된다.
④마르크스(K. Marx)의 절대지대설에 따르면, 최열등지에서는 지대가 발생하지 않는다.
⑤헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에서 지대는 마찰비용과 교통비의 합으로 산정된다.
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정답 ②
마샬의 준지대는 기계ㆍ기구처럼 사람이 만든 고정생산요소에서 단기적으로 발생하는 일시적 소득을 말하므로 옳은 설명입니다. 튀넨의 위치지대설은 비옥도가 아니라 시장까지의 거리(수송비) 차이로 농업적 토지이용이 결정된다고 봅니다. 리카도의 차액지대는 비옥도(생산성) 차이로 결정되며 운송비는 튀넨의 요소입니다. 마르크스의 절대지대설은 최열등지에서도 지대가 발생한다고 봅니다. 헤이그의 이론에서 마찰비용은 지대와 교통비의 합입니다. 시험 포인트: 준지대는 인공 고정설비의 일시적 소득입니다.
문제 10
도시공간구조이론 및 입지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
①버제스(E. Burgess)의 동심원이론에서 통근자지대는 가장 외곽에 위치한다.
②호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면, 도시공간구조의 성장과 분화는 점이지대를 향해 직선으로 확대되면서 나타난다.
③해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에는 중심업무지구와 점이지대가 존재하지 않는다.
④뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론은 운송비와 집적이익을 고려한 특정 사업의 팔각형 상권체계 과정을 보여준다.
⑤레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙은 특정 점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지하는가에 대한 8원칙을 제시한다.
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정답 ①
버제스의 동심원이론은 도심에서 중심업무지구, 점이지대, 저소득층 주거지대, 중산층 주거지대, 통근자지대 순으로 배열되므로 통근자지대가 가장 외곽입니다. 호이트의 선형이론은 교통축을 따라 부채꼴로 확장된다고 보며 점이지대를 향한 확대가 아닙니다. 다핵심이론에도 중심업무지구는 존재합니다. 뢰쉬의 최대수요이론은 수요 측면에서 육각형 상권을 설명합니다. 입지 8원칙은 레일리가 아니라 넬슨의 소매입지이론입니다. 시험 포인트: 동심원이론의 가장 바깥은 통근자지대입니다.
문제 11
X와 Y지역의 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, X지역의 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한함)
구 분
X지역
Y지역
전지역
A산업
30
50
80
B산업
50
40
90
C산업
60
50
110
D산업
100
20
120
E산업
80
60
140
전산업 고용자수
320
220
540
①0개
②1개
③2개
④3개
⑤4개
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정답 ②
입지계수는 (X지역 해당 산업 고용자수 ÷ X지역 전산업 고용자수) ÷ (전지역 해당 산업 고용자수 ÷ 전지역 전산업 고용자수)이며 1보다 크면 기반산업입니다. A: (30/320)÷(80/540) ≈ 0.63, B: (50/320)÷(90/540) ≈ 0.94, C: (60/320)÷(110/540) ≈ 0.92, D: (100/320)÷(120/540) ≈ 1.41, E: (80/320)÷(140/540) ≈ 0.96 입니다. 1을 넘는 산업은 D 하나뿐이므로 기반산업은 1개입니다. 시험 포인트: LQ가 1보다 크면 기반산업, 1보다 작으면 비기반산업입니다.
문제 12
허프(D. Huff)모형을 활용하여 점포 A의 월 매출액을 추정하였는데, 착오에 의해 공간(거리)마찰계수가 잘못 적용된 것을 확인하였다. 올바르게 추정한 점포 A의 월 매출액은 잘못 추정한 점포 A의 월 매출액보다 얼마나 증가하는가?(단, 주어진 조건에 한함)
○ X지역의 현재 주민: 10,000명 ○ 1인당 월 점포 소비액: 30만원 ○ 올바른 공간(거리)마찰계수: 2 ○ 잘못 적용된 공간(거리)마찰계수: 1 ○ X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C)에서만 구매한다고 가정함 ○ 각 점포의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 창출됨
구 분
점포 A
점포 B
점포 C
면 적
750 m²
2,500 m²
500 m²
X지역 거주지로부터의 거리
5 km
10 km
5 km
①1억원
②2억원
③3억원
④4억원
⑤5억원
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정답 ③
허프모형에서 점포 흡인력은 면적 ÷ 거리^마찰계수입니다. 계수 1일 때 A 750/5 = 150, B 2,500/10 = 250, C 500/5 = 100 으로 합계 500, A의 점유율은 30%입니다. 계수 2일 때 A 750/25 = 30, B 2,500/100 = 25, C 500/25 = 20 으로 합계 75, A의 점유율은 40%입니다. 전체 소비액은 10,000명 × 30만원 = 30억원이므로 잘못 추정한 매출액은 9억원, 올바른 매출액은 12억원입니다. 따라서 3억원 증가합니다. 시험 포인트: 마찰계수가 바뀌면 각 점포 흡인력을 모두 다시 계산해 점유율을 구합니다.
문제 13
베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)
①최소비용지점은 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 결정한다.
②등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
③원료지수(material index)가 1보다 큰 공장은 원료지향적 입지를 선호한다.
④제품 중량이 국지원료 중량보다 큰 제품을 생산하는 공장은 시장지향적 입지를 선호한다.
⑤운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.
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정답 ②
베버의 등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점에서 입지를 옮길 때 추가로 드는 운송비가 같은 지점을 연결한 곡선입니다. 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한다는 설명은 틀렸습니다. 노동비 절감액이 추가 운송비보다 크면 노동비 지점으로 이동한다는 판단에 쓰입니다. 최소운송비ㆍ최소노동비ㆍ집적이익을 종합해 최소비용지점을 정한다는 설명, 원료지수가 1보다 크면 원료지향, 제품 중량이 국지원료보다 크면 시장지향, 운송비가 무게와 거리로 정해진다는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 등비용선은 추가 운송비가 같은 점들의 연결선입니다.
문제 14
크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?
①최소요구범위 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
②최소요구치 - 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 0이 되는 곳까지의 거리
③배후지 - 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역
④도달범위 - 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 충분한 소비자들을 포함하는 경계까지의 거리
⑤중심지 재화 및 서비스 - 배후지에서 중심지로 제공되는 재화 및 서비스
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정답 ③
배후지는 중심지로부터 재화와 서비스를 제공받는 주변지역으로 옳은 설명입니다. 최소요구범위는 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 소비자를 포함하는 경계까지의 거리이고, 최소요구치는 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 규모입니다. 도달범위는 중심지에서 수요가 0이 되는 곳까지의 거리입니다. 문제에서는 이 세 정의가 서로 뒤바뀌어 있습니다. 중심지 재화는 중심지에서 배후지로 제공되는 것입니다. 시험 포인트: 최소요구치는 규모, 최소요구범위와 도달범위는 거리입니다.
②취득세는 (ㄱ, ㄷ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ)에 해당하고, 공통점은 (ㅂ)에 해당한다.
③재산세는 (ㄱ, ㅂ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅅ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ)에 해당한다.
④양도소득세는 (ㄴ)에, 재산세는 (ㄱ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
⑤양도소득세와 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ, ㅂ)에 해당한다.
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 취득세와 재산세는 지방세, 종합부동산세와 양도소득세는 국세이고, 재산세와 종합부동산세는 보유단계 조세입니다. 출제 의도는 재산세를 물건별 과세로, 종합부동산세를 납세의무자별 합산 과세로 보아 두 세목을 묶은 설명을 옳게 보는 것이었습니다. 그러나 재산세 토지분은 종합합산ㆍ별도합산처럼 납세의무자별로 합산해 과세하는 경우가 있어, 그 설명도 완전히 옳다고 볼 수 없었습니다. 시험 포인트: 재산세ㆍ종합부동산세는 보유세, 취득세는 취득단계 지방세입니다.
택지소유상한제와 토지초과이득세는 과거에 도입되었다가 폐지되었고, 공한지세도 현재 시행되지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㅇ이 현재 시행되지 않는 정책수단입니다. 부동산거래신고제, 주택의 전매제한, 부동산실명제, 토지거래허가구역, 종합부동산세는 현재 시행 중인 제도이므로 이들이 들어간 조합은 틀렸습니다. 시험 포인트: 폐지된 제도는 택지소유상한제, 토지초과이득세, 공한지세로 기억합니다.
문제 17
부동산시장에 대한 정부의 개입에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산투기, 저소득층 주거문제, 부동산자원배분의 비효율성은 정부가 부동산시장에 개입하는 근거가 된다.
②부동산시장실패의 대표적인 원인으로 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성이 있다.
③토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장 안정을 위해 정부가 직접적으로 개입하는 방식이다.
정부의 직접개입은 토지수용, 토지비축, 공공임대주택 공급처럼 정부가 시장에 직접 수요자ㆍ공급자로 참여하는 방식입니다. 종합부동산세 같은 조세, 담보인정비율 같은 금융규제, 개발부담금 같은 부담금은 시장 참여자의 행동을 유도하는 간접개입수단입니다. 따라서 이들을 모두 직접개입수단으로 묶은 설명이 틀렸습니다. 투기ㆍ주거문제ㆍ자원배분 비효율이 개입 근거라는 설명, 시장실패 원인, 토지비축제도의 직접개입 성격, 분양가 규제의 공급 축소 효과는 옳습니다. 시험 포인트: 조세ㆍ금융ㆍ부담금은 간접개입, 수용ㆍ비축ㆍ공공임대는 직접개입입니다.
투자가치는 예상순수익을 투자자의 요구수익률로 환원하여 구합니다. 요구수익률은 무위험률에 위험할증률과 예상인플레이션율을 더한 값이므로 3% + 4% + 2% = 9% 입니다. 투자가치 = 예상순수익 ÷ 요구수익률 = 4,500만원 ÷ 0.09 = 5억원입니다. 인플레이션율을 빼고 7%로 나누거나 위험할증률을 빠뜨리면 다른 값이 나오므로 구성 요소를 모두 더하는 것이 중요합니다. 시험 포인트: 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레이션율입니다.
문제 19
주거정책에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 우리나라는 주거에 대한 권리를 인정하고 있지 않다. ㄴ. 공공임대주택, 주거급여제도, 주택청약종합저축제도는 현재 우리나라에서 시행되고 있다. ㄷ. 주택바우처는 저소득임차가구에 주택임대료를 일부 지원해주는 소비자보조방식의 일종으로 임차인의 주거지 선택을 용이하게 할 수 있다. ㄹ. 임대료 보조정책은 민간임대주택의 공급을 장기적으로 감소시키고 시장임대료를 높인다. ㅁ. 임대료를 균형가격 이하로 통제하면 민간임대주택의 공급량은 증가하고 질적 수준은 저하된다.
①ㄱ, ㄴ, ㅁ
②ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ, ㅁ
정답 · 해설 보기
정답 ③
ㄱ은 틀렸습니다. 우리나라는 주거기본법에서 주거권을 인정하고 있습니다. ㄹ도 틀렸습니다. 임대료 보조는 단기적으로 임대료를 높이지만 장기적으로는 민간임대주택 공급을 늘려 임대료가 낮아지는 방향으로 작용합니다. ㅁ도 틀렸습니다. 임대료를 균형가격 이하로 통제하면 공급량은 감소하고 질적 수준이 저하됩니다. ㄴ의 공공임대주택ㆍ주거급여ㆍ주택청약종합저축은 시행 중이고, ㄷ의 주택바우처 설명도 옳습니다. 시험 포인트: 임대료 규제는 공급량 감소, 임대료 보조는 장기 공급 증가입니다.
문제 20
다음 ( )에 들어갈 알맞은 내용은?
○ ( ㄱ )은 「공공주택특별법」 시행령에 따른 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다. ○ ( ㄴ )은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
①ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 장기전세주택
②ㄱ: 장기전세주택, ㄴ: 기존주택전세임대주택
③ㄱ: 기존주택전세임대주택, ㄴ: 국민임대주택
④ㄱ: 국민임대주택, ㄴ: 민간매입임대주택
⑤ㄱ: 장기전세주택, ㄴ: 민간매입임대주택
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정답 ⑤
공공주택특별법 시행령상 국가ㆍ지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택은 장기전세주택입니다. 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택은 민간매입임대주택입니다. 국민임대주택은 기금 지원을 받아 저소득 서민의 장기 임대를 목적으로 공급하는 주택이고, 기존주택전세임대주택은 기존 주택을 전세계약으로 확보해 재임대하는 유형입니다. 시험 포인트: 전세 방식 공공임대는 장기전세주택, 매입해 임대하면 민간매입임대주택입니다.
문제 21
부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다. ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다. ㄷ. 경기침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다. ㄹ. 부동산투자자가 대상부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성위험에 해당한다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄴ, ㄷ
④ㄴ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ
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정답 ④
ㄴ은 옳습니다. 변이계수는 표준편차를 기대수익률로 나눈 값으로 단위 수익당 위험이므로 위험회피형 투자자는 작은 쪽을 선호합니다. ㄹ도 옳습니다. 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 것은 유동성위험입니다. ㄱ은 틀렸습니다. 표준편차가 작을수록 위험은 작아집니다. ㄷ도 틀렸습니다. 경기침체와 인플레이션은 모든 자산에 영향을 주어 분산투자로 제거할 수 없는 체계적 위험입니다. 시험 포인트: 시장 전체 요인은 체계적 위험, 개별 자산 요인은 비체계적 위험입니다.
문제 22
甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)
세후현금흐름승수 = 지분투자액 ÷ 세후현금흐름입니다. 유효총소득은 6,000만원 × (1 − 0.15) = 5,100만원이고, 재산세 500만원은 영업경비이므로 순영업소득은 4,600만원입니다. 원리금상환액 600만원을 빼면 세전현금흐름 4,000만원, 영업소득세 400만원을 빼면 세후현금흐름 3,600만원입니다. 따라서 36,000만원 ÷ 3,600만원 = 10 입니다. 총투자액이 아니라 지분투자액을 분자로 쓴다는 점이 핵심입니다. 시험 포인트: 재산세는 영업경비, 영업소득세는 세후현금흐름 단계에서 뺍니다.
문제 24
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
①시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
②기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.
③정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.
④요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
⑤부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
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정답 ①
요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더한 값이고, 무위험률은 시중금리의 영향을 받습니다. 따라서 시중금리가 상승하면 요구수익률도 상승하므로 하락시킨다는 설명이 틀렸습니다. 기대수익률을 예상수입과 예상지출로 계산한다는 설명, 자기자본수익률이 총자본수익률보다 높을 때 정의 레버리지라는 설명, 요구수익률을 최소한의 수익률로 본 설명, 담보대출과 전세보증금으로 레버리지를 활용할 수 있다는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: 금리 상승은 요구수익률 상승 요인입니다.
문제 25
甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
지분환원율 = 세전현금흐름 ÷ 지분투자액입니다. 세전현금흐름은 2억원 − 2,000만원 = 1억8천만원이므로 1억8천만원 ÷ 8억원 = 22.5% 이고, 25%라는 산출값이 틀렸습니다. 유효총소득은 총투자액 10억원 ÷ 승수 4 = 2억5천만원으로 옳습니다. 부채는 10억원 − 8억원 = 2억원이므로 부채비율(부채 ÷ 지분)은 2억 ÷ 8억 = 25% 로 옳습니다. 순소득승수는 10억 ÷ 2억 = 5, 종합환원율은 2억 ÷ 10억 = 20% 로 모두 옳습니다. 시험 포인트: 지분환원율의 분자는 순영업소득이 아니라 세전현금흐름입니다.
문제 26
부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
①내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
②회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
③내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.
④순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
⑤담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.
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정답 ①
내부수익률은 순현재가치를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율입니다. 문제의 설명은 두 값이 서로 바뀌어 있어 틀렸습니다. 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인법이라는 설명, 내부수익률과 요구수익률을 비교해 투자여부를 정한다는 설명, 순현재가치법과 내부수익률법이 할인현금수지분석법이라는 설명, 담보인정비율이 부동산가치에 대한 융자액 비율이라는 설명은 옳습니다. 시험 포인트: IRR에서 NPV = 0, PI = 1 입니다.
문제 27
PF(Project Financing)대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?
①ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.
②ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
③ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.
④공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
⑤채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 보기들이 제도와 실무를 정확히 반영하지 못해 옳은 것 하나를 확정하기 어려웠습니다. 유치권은 법정담보물권이라 약정으로 설정하는 담보 확보 방법이 아니고, ABS는 회차마다 유동화계획을 등록해야 합니다. 유동화 도관체는 대출채권을 양수해 증권을 발행하는 기구이며 직접 대출하는 주체가 아닙니다. 이자소득 과세도 모든 개인투자자에게 일률적이라고 단정하기 어렵습니다. 시험 포인트: ABS는 자산유동화법상 등록, ABCP는 상법상 기업어음입니다.
문제 28
A회사는 전년도에 임대면적 750 m²의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 12,000만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 추가임대료율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
부동산투자회사법상 ‘자기관리 부동산투자회사’(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?
①국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.
②최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
③주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.
④회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
⑤주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.
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정답 ④
자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 실체형 회사입니다. 자산관리회사에 투자ㆍ운용을 위탁해야 하는 것은 위탁관리 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사이므로 이 설명이 틀렸습니다. 주요 출자자 적격성 심사, 최저자본금 70억원 이상, 주요 주주의 미공개 자산운용정보 이용 금지, 특별결의에 따른 이익배당 범위는 법에 규정된 내용입니다. 시험 포인트: 자기관리리츠는 직접 운용, 위탁관리리츠는 자산관리회사에 위탁합니다.
문제 30
저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
①투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
②채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
③자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
④채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
⑤고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.
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정답 ⑤
고정이자를 지급하는 증권은 시장수익률이 오르면 상대적 매력이 떨어져 가격이 하락하므로 옳은 설명입니다. 수익률 하락이 예상되면 듀레이션이 긴 증권일수록 가격이 더 크게 상승합니다. 채무불이행위험이 없어도 금리위험이 있어 시장수익률의 영향을 받습니다. 동일위험 투자수단의 수익률이 오르면 MBS 가격은 하락합니다. 듀레이션이 길수록 수익률 변동에 따른 가격 변동 폭은 커집니다. 시험 포인트: 채권 가격과 시장수익률은 반비례하고, 듀레이션이 길수록 민감합니다.
문제 31
부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다. ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다. ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택된다. ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다. ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
①ㄱ, ㄴ, ㄷ
②ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ㄱ, ㄹ, ㅁ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ②
ㄱ은 옳습니다. 경기침체로 수익성이 악화되는 위험은 사업위험입니다. ㄷ도 옳습니다. 최적 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점입니다. ㅁ도 옳습니다. 민감도분석은 투입요소 변화가 순현재가치나 내부수익률에 미치는 영향을 봅니다. ㄴ은 틀렸습니다. 부채서비스액은 유효총소득 산정 항목이 아니라 세전현금흐름 산정 때 차감합니다. ㄹ도 틀렸습니다. 분산투자로 제거 가능한 것은 비체계적 위험입니다. 시험 포인트: 포트폴리오로 줄일 수 있는 것은 비체계적 위험뿐입니다.
문제 32
부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은?
ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다. ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다. ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다. ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다. ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다.
①자기관리방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
②자기관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
③자기관리방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
④위탁관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤위탁관리방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
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정답 ⑤
위탁관리방식은 전문 관리업자에게 맡기는 방식이므로 관리의 전문성과 효율성을 높이고(ㄴ), 건물설비의 고도화에 대응할 수 있으며(ㄹ), 대형건물 관리에 유용하고(ㅁ), 소유와 경영의 분리가 가능합니다(ㅂ). 반면 소유자의 직접적 통제권 강화(ㄱ)와 기밀 및 보안 유지 유리(ㄷ)는 소유자가 직접 관리하는 자기관리방식의 장점입니다. 따라서 위탁관리방식에 ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ을 묶은 것이 옳습니다. 시험 포인트: 통제ㆍ보안은 자기관리, 전문성ㆍ효율ㆍ대형건물은 위탁관리입니다.
문제 33
부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
①부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
②STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
③시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
④표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
⑤AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.
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정답 ⑤
AIDA원리는 주의, 관심, 욕망, 행동으로 이어지는 소비자의 구매의사결정 과정에 맞춰 메시지를 전달하는 고객점유마케팅 전략입니다. 공급자의 욕구를 파악한다거나 시장점유마케팅 전략이라는 설명은 틀렸습니다. 부동산마케팅을 상품 개발부터 유통ㆍ촉진ㆍ판매 관리까지의 과정으로 본 설명, STP전략의 구성, 시장세분화와 표적시장 전략의 정의는 옳습니다. 시험 포인트: STP는 시장점유마케팅, AIDA는 고객점유마케팅입니다.
문제 34
사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-operate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어갈 내용을 <보기>에서 옳게 고른 것은?
사회기반시설의 ( ㄱ )에 일정기간 동안 ( ㄴ )에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 ( ㄷ )이 ( ㄹ )에 귀속되는 방식이다.
<보기> a. 착공 후 b. 준공 후 c. 사업시행자 d. 국가 또는 지방자치단체 e. 시설소유권 f. 시설관리운영권
①ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d
②ㄱ - a, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - c
③ㄱ - a, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
④ㄱ - b, ㄴ - c, ㄷ - e, ㄹ - d
⑤ㄱ - b, ㄴ - d, ㄷ - f, ㄹ - c
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정답 ④
BOT 방식은 민간이 시설을 건설(build)해 운영(operate)한 뒤 넘기는(transfer) 방식입니다. 사회기반시설의 준공 후 일정기간 동안 사업시행자에게 해당 시설의 소유권이 인정되고, 그 기간이 만료되면 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속됩니다. 따라서 ㄱ은 준공 후, ㄴ은 사업시행자, ㄷ은 시설소유권, ㄹ은 국가 또는 지방자치단체입니다. 준공과 동시에 소유권이 국가 등에 귀속되는 방식은 BTO나 BTL입니다. 시험 포인트: BOT는 운영 기간 동안 민간이 소유권을 가진 뒤 이전합니다.
문제 35
다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01.∼2023.10.28.) - 주거지역: 3% 상승 - 상업지역: 5% 상승 ○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함 ○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별요인 3% 열세함 ○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함 ○ 상승식으로 계산할 것
①6,798,000원/m²
②8,148,000원/m²
③10,197,000원/m²
④12,222,000원/m²
⑤13,860,000원/m²
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정답 ④
비교표준지는 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황이 같은 기호 2(일반상업지역, 상업용)를 선정합니다. 시점수정은 상업지역 지가변동률 5% 상승으로 1.05, 지역요인은 동일하여 1.00, 개별요인은 기호 2보다 3% 열세이므로 0.97, 그 밖의 요인은 50% 증액으로 1.5 입니다. 상승식으로 계산하면 8,000,000 × 1.05 × 0.97 × 1.5 = 12,222,000원/m² 입니다. 기호 1은 준주거지역이라 비교표준지로 적절하지 않습니다. 시험 포인트: 비교표준지는 용도지역이 같은 표준지를 우선 선정합니다.
감정평가에 관한 규칙상 상표권ㆍ저작권ㆍ특허권ㆍ실용신안권 같은 무형자산, 광업재단, 기업가치는 수익환원법을 주된 방법으로 적용합니다. 따라서 이 6개가 해당합니다. 임대료는 임대사례비교법으로, 과수원은 거래사례비교법으로 감정평가하므로 수익환원법 대상이 아닙니다. 그러므로 수익환원법이 주된 방법인 대상물건은 모두 6개입니다. 시험 포인트: 무형자산ㆍ광업재단ㆍ기업가치는 수익환원법, 과수원은 거래사례비교법입니다.
문제 38
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
①수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
②가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
③감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
④일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
⑤감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
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정답 ①
기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법은 적산법입니다. 수익분석법은 일반기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석해 대상물건이 일정 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이므로 이 설명이 틀렸습니다. 가치형성요인의 정의, 법령에 따른 조건부 감정평가, 일체 이용 물건의 부분 감정평가, 시장가치 외의 가치 기준 결정은 규칙에 규정된 내용입니다. 시험 포인트: 기초가액 × 기대이율 + 필요경비는 적산법입니다.
문제 39
부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?
①표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
②국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
③표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
④시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
⑤표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 감정평가법인등에게 의뢰합니다. 한국부동산원에 의뢰하는 것은 표준주택가격과 공동주택가격 등이므로 이 설명이 틀렸습니다. 표준지공시지가의 효력, 공시일부터 30일 이내 서면 이의신청, 개별공시지가 산정 시 표준지공시지가와 토지가격비준표 사용, 표준지는 개별공시지가를 공시하지 않을 수 있고 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다는 설명은 법령에 규정되어 있습니다. 시험 포인트: 표준지는 감정평가법인등, 표준주택ㆍ공동주택은 한국부동산원입니다.
문제 40
감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
①동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
②지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
④개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
⑤지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
동일수급권은 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함하므로 옳습니다. 지역분석은 지역요인을 분석해 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 개별분석은 개별요인을 분석해 최유효이용을 판정합니다. 문제에서는 둘이 뒤바뀌어 있습니다. 인근지역은 개별요인이 아니라 지역요인을 공유합니다. 지역분석을 먼저 하고 개별분석을 나중에 하는 것이 일반적입니다. 시험 포인트: 지역분석은 표준적 이용, 개별분석은 최유효이용입니다.
민법 및 민사특별법
문제 41
다음 중 연결이 잘못된 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①임차인의 필요비상환청구권 - 형성권
②지명채권의 양도 - 준물권행위
③부동산 매매에 의한 소유권 취득 - 특정승계
④부동산 점유취득시효완성으로 인한 소유권 취득 - 원시취득
⑤무권대리에서 추인 여부에 대한 확답의 최고 - 의사의 통지
정답 · 해설 보기
정답 ①
필요비상환청구권은 임차인이 임대인에게 지출한 비용의 상환을 구하는 권리로, 일방의 의사표시로 법률관계를 변동시키는 형성권이 아니라 청구권입니다. 그래서 형성권으로 연결한 것이 잘못입니다. 지명채권의 양도는 채권 자체를 이전하는 준물권행위이고, 매매에 의한 소유권 취득은 특정승계, 점유취득시효에 의한 취득은 원시취득입니다. 무권대리 추인 여부의 확답 최고는 효과가 법률에 의해 생기는 의사의 통지입니다. 시험 포인트: 필요비·유익비상환청구권은 청구권이며 형성권이 아닙니다.
문제 42
甲으로부터 甲 소유 X토지의 매도 대리권을 수여받은 乙은 甲을 대리하여 丙과 X토지에 대한 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙은 특별한 사정이 없는 한 매매잔금의 수령 권한을 가진다.
②丙의 채무불이행이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 매매계약을 해제할 수 없다.
③매매계약의 해제로 인한 원상회복의무는 甲과 丙이 부담한다.
④丙이 매매계약을 해제한 경우, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
⑤乙이 자기의 이익을 위하여 배임적 대리행위를 하였고 丙도 이를 안 경우, 乙의 대리행위는 甲에게 효력을 미친다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
대리인이 자기 이익을 위해 배임적 대리행위를 하고 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다면, 판례는 비진의표시 단서를 유추적용하여 그 대리행위의 효력이 본인에게 미치지 않는다고 봅니다. 따라서 甲에게 효력을 미친다는 설명이 틀립니다. 매도 대리권에는 잔금 수령 권한이 포함되지만, 계약 해제 권한은 포함되지 않습니다. 해제에 따른 원상회복과 손해배상은 계약 당사자인 본인 甲과 丙 사이의 문제이므로 대리인 乙에게 손해배상을 청구할 수 없습니다. 시험 포인트: 상대방이 안 배임적 대리행위는 본인에게 효력이 없습니다.
문제 43
불공정한 법률행위에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①불공정한 법률행위에도 무효행위의 전환에 관한 법리가 적용될 수 있다.
②경락대금과 목적물의 시가에 현저한 차이가 있는 경우에도 불공정한 법률행위가 성립할 수 있다.
③급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는 경우, 원칙적으로 그 불균형 부분에 한하여 무효가 된다.
④대리인에 의한 법률행위에서 궁박과 무경험은 대리인을 기준으로 판단한다.
⑤계약의 피해당사자가 급박한 곤궁 상태에 있었다면 그 상대방에게 폭리행위의 악의가 없었더라도 불공정한 법률행위는 성립한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
판례는 불공정한 법률행위로 무효인 매매계약도 당사자가 무효를 알았다면 다른 대금으로 계약했을 것이라는 가정적 의사가 인정되면 무효행위의 전환 법리를 적용할 수 있다고 봅니다. 그래서 전환 법리가 적용될 수 있다는 설명이 옳습니다. 경매에는 이 규정이 적용되지 않고, 불균형 부분만이 아니라 전부 무효입니다. 대리행위에서 궁박은 본인, 경솔과 무경험은 대리인을 기준으로 판단하며, 상대방에게 폭리 악의가 없으면 성립하지 않습니다. 시험 포인트: 경매에는 제104조가 적용되지 않고, 궁박은 본인 기준입니다.
문제 44
복대리에 관한 설명으로 틀린 것은?(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①복대리인은 행위능력자임을 요하지 않는다.
②복대리인은 본인에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.
③법정대리인은 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.
④대리인의 능력에 따라 사업의 성공여부가 결정되는 사무에 대해 대리권을 수여받은 자는 본인의 묵시적 승낙으로도 복대리인을 선임할 수 있다.
⑤대리인이 대리권 소멸 후 선임한 복대리인과 상대방 사이의 법률행위에도 민법 제129조의 표현대리가 성립할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
임의대리인은 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복임할 수 있습니다. 판례는 대리인의 능력에 따라 사업 성공 여부가 결정되는 사무는 본인의 명시적 승낙 없이 복대리인을 선임할 수 없다고 봅니다. 묵시적 승낙으로 족하다는 설명은 틀립니다. 복대리인은 행위능력자일 필요가 없고 본인에 대해 대리인과 같은 권리의무를 지며, 법정대리인은 자기 책임으로 복임할 수 있습니다. 대리권 소멸 후 선임된 복대리인에게도 제129조가 적용될 수 있습니다. 시험 포인트: 대리인의 능력이 중요한 사무는 명시적 승낙이 있어야 복임할 수 있습니다.
문제 45
통정허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 파산선고를 받은 가장채권자의 파산관재인 ㄴ. 가장채무를 보증하고 그 보증채무를 이행하여 구상권을 취득한 보증인 ㄷ. 차주와 통정하여 가장소비대차계약을 체결한 금융기관으로부터 그 계약을 인수한 자
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ③
허위표시의 제3자는 허위표시의 당사자와 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말합니다. 가장채권자가 파산한 경우의 파산관재인은 제3자에 해당하며, 선의 여부는 총파산채권자를 기준으로 판단합니다. 가장채무를 보증하고 보증채무를 이행해 구상권을 취득한 보증인도 제3자입니다. 반면 가장소비대차의 계약상 지위를 인수한 자는 그 계약을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 제3자로 보지 않습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 해당합니다. 시험 포인트: 파산관재인과 구상권을 취득한 보증인은 허위표시의 제3자입니다.
문제 46
무권대리인 乙이 甲을 대리하여 甲 소유의 X토지를 丙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①위 매매계약이 체결된 후에 甲이 X토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳤다면, 甲이 乙의 대리행위를 추인하더라도 丁은 유효하게 그 소유권을 취득한다.
②乙이 甲을 단독상속한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 본인의 지위에서 추인을 거절할 수 있다.
③甲의 단독상속인 戊는 丙에 대해 위 매매계약을 추인할 수 없다.
④丙은 乙과 매매계약을 체결할 당시 乙에게 대리권이 없음을 안 경우에도 甲의 추인이 있을 때까지 그 매매계약을 철회할 수 있다.
⑤甲이 乙의 대리행위에 대하여 추인을 거절하면, 乙이 미성년자라도 丙은 乙에 대해 손해배상을 청구할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
무권대리행위의 추인은 계약 시에 소급하여 효력이 생기지만 제3자의 권리를 해하지 못합니다. 甲이 추인하기 전에 丁이 X토지를 매수해 소유권이전등기를 마쳤다면 추인이 있더라도 丁은 유효하게 소유권을 취득하므로 이 설명이 옳습니다. 무권대리인이 본인을 단독상속하면 신의칙상 본인 지위에서 추인을 거절할 수 없고, 본인의 상속인은 추인할 수 있습니다. 대리권 없음을 안 상대방은 철회권이 없으며, 무권대리인이 제한능력자이면 상대방에 대한 책임을 지지 않습니다. 시험 포인트: 추인의 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못합니다.
문제 47
반사회질서의 법률행위에 해당하지 않는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 2023년 체결된 형사사건에 관한 성공보수약정 ㄴ. 반사회적 행위에 의해 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위해 체결한 임치약정 ㄷ. 산모가 우연한 사고로 인한 태아의 상해에 대비하기 위해 자신을 보험수익자로, 태아를 피보험자로 하여 체결한 상해보험계약
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ④
판례는 형사사건에 관한 성공보수약정이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되어 무효라고 보므로, 2023년에 체결된 형사 성공보수약정은 반사회질서 법률행위에 해당합니다. 반면 반사회적 행위로 조성된 비자금을 소극적으로 은닉하기 위해 임치한 약정은 반사회질서 행위로 보지 않습니다. 산모가 자신을 수익자로, 태아를 피보험자로 하여 체결한 상해보험계약도 유효하다고 봅니다. 따라서 해당하지 않는 것은 ㄴ, ㄷ입니다. 시험 포인트: 형사사건 성공보수약정은 반사회질서 행위로 무효입니다.
문제 48
甲은 허가받을 것을 전제로 토지거래허가구역 내 자신의 토지에 대해 乙과 매매계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 乙의 매매대금 이행제공이 있을 때까지 허가신청절차 협력의무의 이행을 거절할 수 있다. ㄴ. 乙이 계약금 전액을 지급한 후, 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전이라면 특별한 사정이 없는 한 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다. ㄷ. 일정기간 내 허가를 받기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 허가를 받지 못하고 약정기간이 경과하였다는 사정만으로도 매매계약은 확정적 무효가 된다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ②
토지거래허가구역 내 허가 전 매매계약은 유동적 무효 상태입니다. 이 상태에서도 매수인이 계약금을 지급했다면 매도인은 이행 착수 전까지 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있으므로 ㄴ이 옳습니다. 허가신청절차 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계가 아니므로 매도인은 대금 이행제공이 없다는 이유로 협력을 거절할 수 없습니다. 약정한 기간 내에 허가를 받지 못하고 기간이 지났다는 사정만으로 곧바로 확정적 무효가 되지도 않습니다. 시험 포인트: 유동적 무효 상태에서도 계약금에 의한 해제가 가능합니다.
문제 49
법률행위의 부관에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우, 그 조건만 무효이고 법률행위는 유효하다.
②법률행위에 조건이 붙어 있는지 여부는 조건의 존재를 주장하는 자에게 증명책임이 있다.
③기한은 특별한 사정이 없는 한 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
④조건부 법률행위에서 기성조건이 해제조건이면 그 법률행위는 무효이다.
⑤종기(終期) 있는 법률행위는 기한이 도래한 때로부터 그 효력을 잃는다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우 그 조건만 무효가 되는 것이 아니라 조건이 붙은 법률행위 전체가 무효가 됩니다. 따라서 조건만 무효이고 법률행위는 유효하다는 설명이 틀립니다. 조건의 존재는 이를 주장하는 자가 증명해야 하고, 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다. 기성조건이 해제조건이면 법률행위는 무효이고, 종기 있는 법률행위는 기한이 도래한 때부터 효력을 잃습니다. 시험 포인트: 불법조건이 붙은 법률행위는 전부 무효입니다.
문제 50
법률행위의 무효와 추인에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 무효인 법률행위의 추인은 무효원인이 소멸된 후 본인이 무효임을 알고 추인해야 그 효력이 인정된다. ㄴ. 무권리자의 처분이 계약으로 이루어진 경우, 권리자가 추인하면 원칙적으로 계약의 효과는 계약체결시에 소급하여 권리자에게 귀속된다. ㄷ. 양도금지특약에 위반하여 무효인 채권양도에 대해 양도대상이 된 채권의 채무자가 승낙하면 다른 약정이 없는 한 양도의 효과는 승낙시부터 발생한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
무효행위의 추인은 무효원인이 소멸한 후 본인이 그 행위가 무효임을 알고 해야 효력이 있으므로 ㄱ은 옳습니다. 무권리자의 처분을 권리자가 추인하면 무권대리 추인과 유사하게 원칙적으로 계약 체결 시에 소급하여 효과가 권리자에게 귀속되므로 ㄴ도 옳습니다. 양도금지특약에 위반한 채권양도를 채무자가 승낙하면 무효인 양도가 유효로 되지만, 다른 약정이 없으면 소급효 없이 승낙 시부터 효력이 생기므로 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 양도금지특약 위반 양도의 채무자 승낙은 승낙 시부터 효력이 생깁니다.
문제 51
점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①점유물이 점유자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우, 선의의 타주점유자는 이익이 현존하는 한도에서 배상해야 한다.
②악의의 점유자는 특별한 사정이 없는 한 통상의 필요비를 청구할 수 있다.
③점유자의 필요비상환청구에 대해 법원은 회복자의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
④이행지체로 인해 매매계약이 해제된 경우, 선의의 점유자인 매수인에게 과실취득권이 인정된다.
⑤은비(隱秘)에 의한 점유자는 점유물의 과실을 취득한다.
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정답 ②
점유자는 선의·악의를 묻지 않고 필요비 상환을 청구할 수 있으나, 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못합니다. 악의의 점유자는 과실을 반환하므로 통상 필요비를 청구할 수 있어 이 설명이 옳습니다. 현존이익 한도의 배상은 선의 자주점유자에게만 인정되고, 상환기간 허여는 유익비에만 인정됩니다. 계약 해제 시에는 원상회복 규정이 적용되어 과실취득권이 없고, 은비 점유자는 악의로 보아 과실을 반환합니다. 시험 포인트: 상환기간 허여는 유익비에만, 현존이익 배상은 선의 자주점유자에게만 인정됩니다.
문제 52
민법상 합유에 관한 설명으로 틀린 것은?(특약은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
②합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
③합유자 중 1인이 사망하면 그의 상속인이 합유자의 지위를 승계한다.
④합유물의 보존행위는 합유자 각자가 할 수 있다.
⑤합유자는 그 전원의 동의 없이 합유지분을 처분하지 못한다.
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정답 ③
합유자 중 1인이 사망하면 특약이 없는 한 그 상속인은 합유자의 지위를 승계하지 못하고, 사망한 합유자의 지분은 남은 합유자에게 귀속됩니다. 따라서 상속인이 합유자 지위를 승계한다는 설명이 틀립니다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미치고, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못합니다. 보존행위는 각자 할 수 있으며, 합유지분의 처분에는 합유자 전원의 동의가 필요합니다. 시험 포인트: 합유자의 지위는 상속되지 않습니다.
문제 53
부동산 소유권이전등기청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①교환으로 인한 이전등기청구권은 물권적 청구권이다.
②점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 한 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 대항력이 생기지 않는다.
③매수인이 부동산을 인도받아 사용ㆍ수익하고 있는 이상 매수인의 이전등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다.
④점유취득시효 완성으로 인한 이전등기청구권은 점유가 계속되더라도 시효로 소멸한다.
⑤매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 한 양도인의 채무자에 대한 통지만으로 대항력이 생긴다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
판례는 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 이상 그 이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다고 봅니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 교환으로 인한 이전등기청구권은 채권적 청구권입니다. 점유취득시효로 인한 이전등기청구권은 점유가 계속되면 시효로 소멸하지 않고, 그 양도는 양도인의 통지만으로 대항력이 생깁니다. 매매로 인한 이전등기청구권의 양도는 매도인의 동의나 승낙이 있어야 대항할 수 있습니다. 시험 포인트: 매매 이전등기청구권 양도는 채무자 동의가 필요합니다.
문제 54
물권적 청구권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①저당권자는 목적물에서 임의로 분리, 반출된 물건을 자신에게 반환할 것을 청구할 수 있다.
②진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 법적 성질은 소유권에 기한 방해배제청구권이다.
③소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 민법 제214조에 기해 방해배제비용을 청구할 수 없다.
④미등기 무허가건물의 양수인은 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 없다.
⑤소유권에 기한 방해배제청구권은 현재 계속되고 있는 방해원인의 제거를 내용으로 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
저당권은 목적물의 점유를 내용으로 하지 않으므로 저당권자에게는 반환청구권이 인정되지 않습니다. 저당 목적물에서 임의로 분리·반출된 물건에 대해서도 원래 장소로 되돌리라고 청구할 수는 있으나 자신에게 반환하라고 청구할 수는 없으므로 이 설명이 틀립니다. 진정명의회복 이전등기청구권은 방해배제청구권이고, 제214조로 방해배제비용을 청구할 수는 없습니다. 미등기 무허가건물의 양수인은 소유자가 아니어서 방해배제청구를 할 수 없고, 방해배제는 현재 계속되는 방해원인의 제거를 내용으로 합니다. 시험 포인트: 저당권자에게는 반환청구권이 없습니다.
문제 55
부동산 점유취득시효에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①국유재산 중 일반재산이 시효완성 후 행정재산으로 되더라도 시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
②시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효라면 그 등기명의인은 원칙적으로 시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없다.
③시효완성 후 점유자 명의로 소유권이전등기가 경료되기 전에 부동산 소유명의자는 점유자에 대해 점유로 인한 부당이득반환청구를 할 수 있다.
④미등기부동산에 대한 시효가 완성된 경우, 점유자는 등기 없이도 소유권을 취득한다.
⑤시효완성 전에 부동산이 압류되면 시효는 중단된다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
판례는 시효완성 당시의 소유권보존등기가 무효라면 그 등기명의인은 시효완성을 원인으로 한 이전등기청구의 상대방이 될 수 없다고 봅니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 일반재산이 시효완성 후 행정재산이 되면 시효완성을 원인으로 이전등기를 청구할 수 없습니다. 시효완성 후 등기 전이라도 소유명의자는 점유자에게 점유로 인한 부당이득반환을 청구할 수 없고, 미등기부동산이라도 점유자는 등기해야 소유권을 취득합니다. 압류는 점유취득시효의 중단사유가 아닙니다. 시험 포인트: 점유취득시효는 미등기부동산이라도 등기해야 소유권을 취득합니다.
문제 56
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①상속인은 상속 부동산의 소유권을 등기 없이 취득한다.
②민법 제187조 소정의 판결은 형성판결을 의미한다.
③부동산 강제경매에서 매수인이 매각 목적인 권리를 취득하는 시기는 매각대금 완납시이다.
④부동산소유권이전을 내용으로 하는 화해조서에 기한 소유권취득에는 등기를 요하지 않는다.
⑤신축에 의한 건물소유권취득에는 소유권보존등기를 요하지 않는다.
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정답 ④
제187조의 판결은 형성판결을 의미하며, 이행판결이나 확인판결에 의한 물권 취득에는 등기가 필요합니다. 소유권이전을 내용으로 하는 화해조서는 이행판결과 같은 효력을 가지므로 그에 기한 소유권 취득에는 등기가 필요하고, 따라서 등기를 요하지 않는다는 설명이 틀립니다. 상속, 신축에 의한 건물소유권 취득은 등기 없이 효력이 생기며, 강제경매의 매수인은 매각대금을 완납한 때 권리를 취득합니다. 시험 포인트: 제187조의 판결은 형성판결뿐이며 화해조서에 의한 취득은 등기가 필요합니다.
문제 57
물권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①물건 이외의 재산권은 물권의 객체가 될 수 없다.
②물권은 「부동산등기규칙」에 의해 창설될 수 있다.
③구분소유의 목적이 되는 건물의 등기부상 표시에서 전유부분의 면적 표시가 잘못된 경우, 그 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기를 말소할 수 없다.
④1필의 토지의 일부를 객체로 하여 지상권을 설정할 수 없다.
⑤기술적인 착오로 지적도의 경계선이 실제 경계선과 다르게 작성된 경우, 토지의 경계는 지적도의 경계선에 의해 확정된다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
판례는 구분건물 등기부상 전유부분 면적 표시가 잘못된 경우 이는 표시의 경정 문제일 뿐이므로, 잘못 표시된 면적만큼의 소유권보존등기 말소를 구할 수 없다고 봅니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 물건 이외의 재산권도 권리질권처럼 물권의 객체가 될 수 있고, 물권은 법률이나 관습법으로만 창설되므로 등기규칙으로 만들 수 없습니다. 1필 토지의 일부에도 지상권을 설정할 수 있고, 기술적 착오로 지적도 경계선이 잘못 작성되었다면 실제 경계에 따라 토지 경계를 정합니다. 시험 포인트: 물권법정주의상 물권은 법률 또는 관습법으로만 창설됩니다.
문제 58
전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①전세권설정자의 목적물 인도는 전세권의 성립요건이다.
②타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우, 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권에 미친다.
③전세권의 사용ㆍ수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 전세권을 설정하는 것은 허용된다.
④전세권설정자는 특별한 사정이 없는 한 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다.
⑤건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 이를 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면 전세권의 효력은 그 건물 소유를 목적으로 한 지상권이나 임차권에 미치므로 이 설명이 옳습니다. 목적물 인도는 전세권의 성립요건이 아니고, 사용·수익 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위한 전세권은 무효입니다. 목적물의 현상 유지와 통상의 관리에 속한 수선은 전세권설정자가 아니라 전세권자의 의무입니다. 건물전세권의 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 시험 포인트: 전세권의 유지·수선 의무는 전세권자에게 있습니다.
문제 59
乙은 甲과의 지상권설정계약으로 甲 소유의 X토지에 지상권을 취득한 후, 그 지상에 Y건물을 완성하여 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙은 지상권을 유보한 채 Y건물 소유권만을 제3자에게 양도할 수 있다. ㄴ. 乙은 Y건물 소유권을 유보한 채 지상권만을 제3자에게 양도할 수 있다. ㄷ. 지료지급약정이 있음에도 乙이 3년분의 지료를 미지급한 경우, 甲은 지상권 소멸을 청구할 수 있다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
판례는 지상권자가 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만 양도할 수도 있고, 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만 양도할 수도 있다고 봅니다. 지상권과 지상물 소유권은 별개의 권리이기 때문이므로 ㄱ과 ㄴ이 옳습니다. 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자는 지상권 소멸을 청구할 수 있으므로, 3년분을 미지급한 경우 甲은 소멸청구를 할 수 있어 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 지상권 소멸청구는 2년 이상의 지료 연체가 요건입니다.
문제 60
지역권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.
②공유자 중 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
③통행지역권을 주장하는 자는 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장ㆍ증명해야 한다.
④요역지의 불법점유자도 통행지역권을 시효취득할 수 있다.
⑤지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있다.
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정답 ④
판례는 통행지역권의 시효취득을 요역지의 소유자 등에게만 인정하고, 요역지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다고 봅니다. 따라서 불법점유자도 시효취득할 수 있다는 설명이 틀립니다. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없고, 공유자 1인이 취득하면 다른 공유자도 취득합니다. 통행지역권을 주장하는 자는 편익을 얻는 요역지가 있음을 증명해야 하며, 지역권은 계속되고 표현된 것에 한해 시효취득할 수 있습니다. 시험 포인트: 요역지 불법점유자는 지역권을 시효취득할 수 없습니다.
문제 61
甲은 乙에게 1억원을 대여하면서 乙 소유의 Y건물에 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙이 甲에게 피담보채권 전부를 변제한 경우, 甲의 저당권은 말소등기를 하지 않아도 소멸한다. ㄴ. 甲은 Y건물의 소실로 인하여 乙이 취득한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다. ㄷ. 甲은 저당권을 피담보채권과 분리하여 제3자에게 양도하지 못한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
저당권은 피담보채권에 부종하므로 채권 전부가 변제되면 말소등기 없이도 소멸하여 ㄱ이 옳습니다. 저당 목적물의 멸실로 저당권설정자가 받을 화재보험금청구권에 대해 저당권자는 물상대위권을 행사할 수 있어 ㄴ도 옳습니다. 저당권은 피담보채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못하므로 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 저당권은 부종성이 있어 피담보채권과 분리 양도할 수 없습니다.
문제 62
근저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①채권최고액에는 피담보채무의 이자가 산입된다.
②피담보채무 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있다.
③근저당권자가 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신청을 한 경우, 특별한 사정이 없는 한 피담보채무액은 그 신청시에 확정된다.
④물상보증인은 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무를 부담한다.
⑤특별한 사정이 없는 한, 존속기간이 있는 근저당권은 그 기간이 만료한 때 피담보채무가 확정된다.
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정답 ④
물상보증인이나 제3취득자는 채권최고액의 한도에서만 책임을 지므로, 최고액을 넘는 채권액까지 변제할 의무가 없습니다. 따라서 초과 부분까지 변제할 의무를 부담한다는 설명이 틀립니다. 반면 채무자 본인은 최고액을 넘는 채무도 변제해야 근저당권 말소를 청구할 수 있습니다. 채권최고액에는 이자가 산입되고, 확정 전에는 채무자를 변경할 수 있습니다. 근저당권자가 경매를 신청하면 신청 시에 피담보채무가 확정되고, 존속기간이 있으면 그 만료 시에 확정됩니다. 시험 포인트: 물상보증인은 채권최고액까지만 변제하면 됩니다.
문제 63
민법상 유치권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①유치권자는 유치물에 대한 경매권이 있다.
②유치권 발생을 배제하는 특약은 무효이다.
③건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 그 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없다.
④유치권은 피담보채권의 변제기가 도래하지 않으면 성립할 수 없다.
⑤유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.
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정답 ②
유치권은 법정담보물권이지만 당사자가 미리 유치권 발생을 배제하는 특약을 하는 것은 유효하다고 봅니다. 따라서 배제 특약이 무효라는 설명이 틀립니다. 유치권자는 유치물에 대한 경매권이 있으며, 피담보채권의 변제기가 도래해야 유치권이 성립합니다. 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 합니다. 건물신축 도중 독립한 건물이 되지 못한 정착물만 있는 상태에서 공사가 중단되었다면, 수급인은 그 토지에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다. 시험 포인트: 유치권 배제 특약은 유효합니다.
문제 64
저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①전세권은 저당권의 객체가 될 수 없다.
②저당권 설정은 권리의 이전적 승계에 해당한다.
③민법 제365조에 따라 토지와 건물의 일괄경매를 청구한 토지 저당권자는 그 건물의 경매대가에서 우선변제를 받을 수 있다.
④건물 건축 개시 전의 나대지에 저당권이 설정될 당시 저당권자가 그 토지 소유자의 건물 건축에 동의한 경우, 저당토지의 임의경매로 인한 법정지상권은 성립하지 않는다.
⑤저당물의 소유권을 취득한 제3자는 그 저당물의 보존을 위해 필요비를 지출하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다.
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정답 ④
판례는 나대지에 저당권을 설정할 당시 저당권자가 건물 건축에 동의했더라도 법정지상권은 성립하지 않는다고 봅니다. 그래서 이 설명이 옳습니다. 전세권도 저당권의 객체가 될 수 있고, 저당권 설정은 이전적 승계가 아니라 설정적 승계입니다. 일괄경매를 청구한 토지 저당권자는 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받지 못합니다. 저당물의 제3취득자가 필요비나 유익비를 지출하면 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있습니다. 시험 포인트: 일괄경매에서 저당권자는 토지 대가에서만 우선변제를 받습니다.
문제 65
민법상 환매에 관한 설명으로 틀린 것은?
①환매권은 양도할 수 없는 일신전속권이다.
②매매계약이 무효이면 환매특약도 무효이다.
③환매기간을 정한 경우에는 그 기간을 다시 연장하지 못한다.
④환매특약등기는 매수인의 권리취득의 등기에 부기하는 방식으로 한다.
⑤환매특약은 매매계약과 동시에 해야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ①
환매권은 일신전속권이 아니므로 양도할 수 있고, 환매특약등기가 된 경우 양수인은 제3자에게도 대항할 수 있습니다. 따라서 양도할 수 없는 일신전속권이라는 설명이 틀립니다. 환매특약은 매매계약에 종속하므로 매매계약이 무효이면 환매특약도 무효입니다. 환매기간을 정하면 다시 연장하지 못하고, 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 하며, 환매특약등기는 매수인의 권리취득 등기에 부기하는 방식으로 합니다. 시험 포인트: 환매권은 양도할 수 있는 재산권입니다.
문제 66
甲은 그 소유의 토지를 乙에게 매도하면서 甲의 丙에 대한 채무변제를 위해 乙이 그 대금 전액을 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 乙과 체결하였고, 丙도 乙에 대해 수익의 의사표시를 하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙은 甲과 丙 사이의 채무부존재의 항변으로 丙에게 대항할 수 없다.
②丙은 乙의 채무불이행을 이유로 甲과 乙 사이의 계약을 해제할 수 없다.
③乙이 甲의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 이미 이행한 급부의 반환을 丙에게 청구할 수 있다.
④甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 丙은 乙에게 채무불이행으로 인해 자신이 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다.
⑤甲은 丙의 동의 없이도 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.
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정답 ③
제3자를 위한 계약에서 낙약자가 요약자의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우, 이미 이행한 급부의 반환은 요약자에게 청구해야 하며 수익자에게 구할 수 없습니다. 따라서 乙이 丙에게 반환을 청구할 수 있다는 설명이 틀립니다. 낙약자는 요약자와 수익자 사이의 대가관계에 기한 항변으로 수익자에게 대항하지 못합니다. 수익자는 해제권이 없지만 낙약자에게 자신이 입은 손해의 배상은 청구할 수 있고, 요약자는 수익자의 동의 없이 해제할 수 있습니다. 시험 포인트: 해제 시 원상회복은 계약 당사자 사이에서 이루어집니다.
문제 67
甲과 乙은 甲 소유의 X토지에 대하여 매매계약을 체결하였으나 그 후 甲의 채무인 소유권이전등기의무의 이행이 불가능하게 되었다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲의 채무가 쌍방의 귀책사유 없이 불능이 된 경우, 이미 대금을 지급한 乙은 그 대금을 부당이득법리에 따라 반환청구할 수 있다. ㄴ. 甲의 채무가 乙의 귀책사유로 불능이 된 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 있다. ㄷ. 乙의 수령지체 중에 쌍방의 귀책사유 없이 甲의 채무가 불능이 된 경우, 甲은 乙에게 대금지급을 청구할 수 없다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
쌍방 귀책사유 없이 채무가 불능이 되면 채무자위험부담주의에 따라 채무자는 반대급부를 청구하지 못하므로, 이미 대금을 지급한 乙은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있어 ㄱ이 옳습니다. 채권자의 귀책사유로 불능이 되면 채무자는 반대급부를 청구할 수 있어 ㄴ도 옳습니다. 채권자의 수령지체 중 쌍방 귀책사유 없이 불능이 된 경우에도 채무자는 반대급부를 청구할 수 있으므로, 대금지급을 청구할 수 없다는 ㄷ은 틀립니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 옳습니다. 시험 포인트: 채권자 귀책 또는 수령지체 중 불능이면 채무자는 반대급부를 청구할 수 있습니다.
문제 68
매매에서 과실의 귀속과 대금의 이자 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(대금지급과 목적물인도는 동시이행관계에 있고, 다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 매매계약 후 목적물이 인도되지 않더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 귀속된다. ㄴ. 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 매수인은 목적물을 미리 인도받더라도 대금 이자의 지급의무가 없다. ㄷ. 매매계약이 취소된 경우, 선의의 점유자인 매수인의 과실취득권이 인정되는 이상 선의의 매도인도 지급받은 대금의 운용이익 내지 법정이자를 반환할 의무가 없다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
매매목적물이 인도되지 않았더라도 매수인이 대금을 완제했다면 그 이후의 과실은 매수인에게 귀속되므로 ㄱ이 옳습니다. 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있으면 목적물을 미리 인도받았더라도 대금의 이자를 지급할 의무가 없어 ㄴ도 옳습니다. 판례는 매매계약이 무효나 취소된 경우 선의 매수인에게 과실취득권이 인정되는 이상, 형평상 선의의 매도인도 대금의 운용이익이나 법정이자를 반환할 의무가 없다고 보아 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 대금 완제 후 과실은 인도 전이라도 매수인에게 귀속됩니다.
문제 69
매매의 일방예약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①일방예약이 성립하려면 본계약인 매매계약의 요소가 되는 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
②예약완결권의 행사기간 도과 전에 예약완결권자가 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우, 그 기간이 도과되더라도 예약완결권은 소멸되지 않는다.
③예약완결권은 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 한다.
④상가에 관하여 매매예약이 성립한 이후 법령상의 제한에 의해 일시적으로 분양이 금지되었다가 다시 허용된 경우, 그 예약완결권 행사는 이행불능이라 할 수 없다.
⑤예약완결권 행사의 의사표시를 담은 소장 부본의 송달로써 예약완결권을 재판상 행사하는 경우, 그 행사가 유효하기 위해서는 그 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 한다.
정답 · 해설 보기
정답 ②
예약완결권은 형성권으로서 약정한 행사기간 내에 행사해야 하는 제척기간의 적용을 받습니다. 판례는 예약완결권자가 기간 도과 전에 목적물을 인도받았더라도 기간이 지나면 예약완결권은 소멸한다고 보므로 이 설명이 틀립니다. 일방예약이 성립하려면 본계약의 요소가 확정되었거나 확정할 수 있어야 합니다. 일시적인 분양 금지가 풀렸다면 이행불능으로 볼 수 없고, 소장 부본으로 재판상 행사할 때는 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야 합니다. 시험 포인트: 예약완결권은 목적물을 인도받았더라도 제척기간 경과로 소멸합니다.
문제 70
민법상 매매계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①매매계약은 낙성ㆍ불요식계약이다.
②타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있다.
③매도인의 담보책임 규정은 그 성질이 허용되는 한 교환계약에도 준용된다.
④매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 매수인이 전부 부담한다.
⑤경매목적물에 하자가 있는 경우, 매도인은 물건의 하자로 인한 담보책임을 지지 않는다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
매매계약에 관한 비용은 특약이 없으면 당사자 쌍방이 균분하여 부담합니다. 따라서 매수인이 전부 부담한다는 설명이 틀립니다. 매매는 합의만으로 성립하는 낙성·불요식계약이고, 타인의 권리도 매매의 목적이 될 수 있습니다. 매도인의 담보책임 규정은 성질이 허용되는 한 교환 등 유상계약에 준용됩니다. 경매의 경우 물건의 하자에 대한 담보책임은 인정되지 않습니다. 시험 포인트: 계약비용은 쌍방 균분, 경매에서는 물건 하자 담보책임이 없습니다.
문제 71
甲은 2023. 9. 30. 乙에게 자신 소유의 X부동산을 3억원에 매도하되, 계약금 2천만원은 계약 당일, 중도금 2억원은 2023. 10. 30., 잔금 8천만원은 2023. 11. 30.에 지급받기로 하는 매매계약을 체결하고, 乙로부터 계약 당일 계약금 전액을 지급받았다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 甲에게 지급한 경우, 乙은 2023. 10. 27. 계약금을 포기하더라도 계약을 해제할 수 없다. ㄴ. 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 甲에게 지급한 경우, 甲은 2023. 10. 27. 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다. ㄷ. 乙이 계약 당시 중도금 중 1억원의 지급에 갈음하여 자신의 丙에 대한 대여금채권을 甲에게 양도하기로 약정하고 그 자리에 丙도 참석하였다면, 甲은 2023. 10. 27. 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
계약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있고, 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있습니다. 乙이 중도금을 지급했다면 이행에 착수한 것이므로, 착수한 乙 자신도 계약금을 포기하고 해제할 수 없고 甲도 배액을 상환하고 해제할 수 없어 ㄱ, ㄴ이 옳습니다. 중도금에 갈음해 대여금채권을 양도하기로 약정하고 그 채무자도 참석했다면 이행에 착수한 것으로 보므로 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 일방이 이행에 착수하면 착수한 당사자도 계약금 해제를 할 수 없습니다.
문제 72
민법상 임대차계약에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다.
②임차기간을 영구로 정한 임대차약정은 특별한 사정이 없는 한 허용된다.
③임차인은 특별한 사정이 없는 한 자신이 지출한 임차물의 보존에 관한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.
④임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하지 않는다.
⑤임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함된다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
임대차가 묵시의 갱신이 된 경우 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸합니다. 따라서 소멸하지 않는다는 설명이 틀립니다. 임대차는 채권계약이므로 임대할 권한이 없는 자와 체결해도 유효하게 성립합니다. 판례는 임차기간을 영구로 정한 약정도 특별한 사정이 없으면 허용된다고 봅니다. 임차인은 지출한 필요비 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있고, 원상회복의무에는 임대인이 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함됩니다. 시험 포인트: 묵시의 갱신 시 제3자가 제공한 담보는 소멸합니다.
문제 73
甲은 건물 소유를 목적으로 乙 소유의 X토지를 임차한 후, 그 지상에 Y건물을 신축하여 소유하고 있다. 위 임대차계약이 종료된 후, 甲이 乙에게 Y건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①특별한 사정이 없는 한 Y건물이 미등기 무허가건물이라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
②임대차기간이 만료되면 甲이 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
③Y건물이 X토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되었다면, 甲은 Y건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있다.
④甲의 차임연체를 이유로 임대차계약이 해지된 경우, 甲은 매수청구권을 행사할 수 없다.
⑤甲이 적법하게 매수청구권을 행사한 후에도 Y건물의 점유ㆍ사용을 통하여 X토지를 계속하여 점유ㆍ사용하였다면, 甲은 乙에게 X토지 임료 상당액의 부당이득반환의무를 진다.
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정답 ③
판례는 건물이 임차 토지와 제3자 토지에 걸쳐 건립된 경우, 구분소유의 객체가 될 수 있는 임차지 위 부분에 한해 매수청구를 할 수 있고 건물 전체에 대해서는 할 수 없다고 봅니다. 따라서 Y건물 전체에 대해 매수청구할 수 있다는 설명이 틀립니다. 미등기 무허가건물도 대상이 되고, 기간 만료 시 철거하기로 한 약정은 임차인에게 불리하여 무효입니다. 차임연체로 해지되면 매수청구권이 없고, 매수청구 후 토지를 계속 사용하면 임료 상당 부당이득을 반환해야 합니다. 시험 포인트: 걸쳐 지은 건물은 임차지 위 부분만 매수청구할 수 있습니다.
문제 74
매매계약의 법정해제에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 일방 당사자의 계약위반을 이유로 한 상대방의 계약해제 의사표시에 의해 계약이 해제되었음에도 상대방이 계약이 존속함을 전제로 계약상 의무의 이행을 구하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약을 위반한 당사자도 당해 계약이 상대방의 해제로 소멸되었음을 들어 그 이행을 거절할 수 있다. ㄴ. 계약해제로 인한 원상회복의 대상에는 매매대금은 물론 이와 관련하여 그 계약의 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함된다. ㄷ. 과실상계는 계약해제로 인한 원상회복의무의 이행으로서 이미 지급한 급부의 반환을 구하는 경우에는 적용되지 않는다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
판례는 계약이 해제되었음에도 해제한 상대방이 계약 존속을 전제로 이행을 구하면 계약을 위반한 당사자도 해제로 소멸했음을 들어 이행을 거절할 수 있다고 보아 ㄱ이 옳습니다. 원상회복의 대상에는 매매대금뿐 아니라 계약 존속을 전제로 수령한 지연손해금도 포함되어 ㄴ도 옳습니다. 과실상계는 손해배상에 적용되는 것이고, 원상회복으로 이미 지급한 급부의 반환을 구하는 경우에는 적용되지 않아 ㄷ도 옳습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 옳습니다. 시험 포인트: 원상회복 청구에는 과실상계가 적용되지 않습니다.
문제 75
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 집합건물의 전부공용부분 및 대지사용권에 관한 설명으로 틀린 것은?(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다.
②각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
③구조상 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않다.
④구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.
⑤대지사용권은 전유부분과 일체성을 갖게 된 후 개시된 강제경매절차에 의해 전유부분과 분리되어 처분될 수 있다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
대지사용권은 전유부분과 일체성을 가지므로 규약 등으로 달리 정하지 않으면 분리하여 처분할 수 없고, 판례는 일체성이 생긴 후 개시된 강제경매절차에서도 전유부분과 분리하여 대지사용권만 처분될 수 없다고 봅니다. 따라서 분리 처분될 수 있다는 설명이 틀립니다. 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득 대상이 되지 않고, 각 공유자는 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않습니다. 시험 포인트: 대지사용권은 강제경매에 의해서도 전유부분과 분리 처분되지 않습니다.
문제 76
가등기담보 등에 관한 법률이 원칙적으로 적용되는 것은?(단, 이자는 고려하지 않으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
①1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우
②매매대금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우
③차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
④차용금채무 3억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
⑤1억원을 차용하면서 2억원 상당의 그림을 양도담보로 제공한 경우
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정답 ③
가등기담보법은 차용물 반환에 관해 다른 재산권 이전을 예약하고, 예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자를 초과하며, 부동산에 가등기나 소유권이전등기를 한 경우에 적용됩니다. 차용금 1억원의 담보로 2억원 상당 부동산에 대물변제예약을 하고 가등기했다면 요건을 모두 갖추어 적용됩니다. 등기가 없거나, 매매대금채무이거나, 동산인 그림이면 적용되지 않습니다. 선순위 저당권 2억원을 뺀 가액 2억원이 차용금 3억원에 못 미치는 경우도 마찬가지입니다. 시험 포인트: 소비대차 채권, 가액 초과, 부동산 가등기·이전등기가 모두 필요합니다.
문제 77
부동산 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효로 대항할 수 없는 제3자(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항)에 해당하는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 명의수탁자의 상속인 ㄴ. 명의신탁된 부동산을 가압류한 명의수탁자의 채권자 ㄷ. 명의신탁자와 명의신탁된 부동산소유권을 취득하기 위한 계약을 맺고 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자 ㄹ. 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우, 기본재산 처분에 관하여 허가권을 갖는 관할청
①ㄴ
②ㄱ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ①
부동산실명법상 제3자는 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 새로운 이해관계를 맺은 사람을 말합니다. 명의수탁자의 부동산을 가압류한 채권자는 이에 해당합니다. 명의수탁자의 상속인은 포괄승계인이어서 제3자가 아니고, 명의신탁자와 계약을 맺고 수탁자로부터 등기만 넘겨받은 외관을 갖춘 자도 수탁자와 새 이해관계를 맺은 것이 아니어서 제외됩니다. 학교법인 기본재산 처분 허가권을 가진 관할청도 제3자가 아닙니다. 따라서 ㄴ만 해당합니다. 시험 포인트: 수탁자와 새로운 이해관계를 맺은 자만 제3자로 보호됩니다.
문제 78
甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
②제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
③乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.
④甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
⑤묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
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정답 ②
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이라도 제3자가 신청한 경매절차에서 보증금을 우선변제받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 따라서 배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있다는 설명이 틀립니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 영시부터 생기고, 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계하여 양도인은 보증금반환의무를 면합니다. 2기의 차임액을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 시험 포인트: 확정일자 임차인도 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다.
문제 79
乙은 식당을 운영하기 위해 2023. 5. 1. 甲으로부터 그 소유의 서울특별시 소재 X상가건물을 보증금 10억원, 월 임료 100만원, 기간은 정함이 없는 것으로 하여 임차하는 상가임대차계약을 체결하였다. 상가건물 임대차보호법상 乙의 주장이 인정되는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. X상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙이 대항력을 주장하는 경우 ㄴ. 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 경우 ㄷ. 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 경우
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ①
서울의 환산보증금은 보증금 10억원에 월세 100만원의 100배를 더한 10억 1천만원으로 적용 기준을 넘습니다. 이처럼 기준을 초과해도 대항력 규정은 적용되므로 ㄱ은 인정됩니다. 그러나 최단 존속기간 1년 규정은 적용되지 않아 ㄴ은 인정되지 않습니다. 판례는 기준을 초과하는 기간 약정 없는 임대차는 민법에 따라 언제든 해지통고를 할 수 있어 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 보므로 ㄷ도 인정되지 않습니다. 따라서 ㄱ만 인정됩니다. 시험 포인트: 환산보증금 초과 상가에도 대항력은 적용되지만 1년 최단기간은 적용되지 않습니다.
문제 80
甲은 법령상 제한을 회피할 목적으로 2023. 5. 1. 배우자 乙과 자신 소유의 X건물에 대해 명의신탁약정을 하고, 甲으로부터 乙 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 다음 설명 중 틀린 것은?(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)
배우자 간 명의신탁이라도 법령상 제한을 회피할 목적이면 특례가 적용되지 않아 명의신탁약정과 등기는 무효입니다. 양자간 명의신탁에서는 소유권이 甲에게 남아 있어 乙이 소유권을 이득한 것이 아니므로 부당이득반환을 원인으로 이전등기를 청구할 수 없습니다. 따라서 이 설명이 틀립니다. 甲은 진정명의회복을 원인으로 청구할 수 있으나 명의신탁 해지를 원인으로는 청구할 수 없습니다. 乙에게서 매수해 등기한 丙은 소유권을 취득하며, 乙은 甲에게 불법행위책임을 집니다. 시험 포인트: 양자간 명의신탁에서는 진정명의회복이나 말소등기로 회복합니다.