공인중개사 1차 33회 필기 기출문제 80문항입니다. 먼저 아래 출제 분석으로 회차의 난이도와 단원 구성을 확인한 뒤, 문제마다 정답 · 해설 보기를 눌러 정답과 해설을 확인하세요.
33회 출제 분석
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과목
문항
부동산학개론
40
민법 및 민사특별법
40
민법 및 민사특별법 문항의 정답과 해설은 해당 회차 시험 시행일 당시 시행 중인 법령을 기준으로 합니다. 이후 법령이 개정되었다면 현재 기준과 다를 수 있으니 최신 법령을 함께 확인하세요.
출처: 한국산업인력공단 Q-Net 자격별 자료실 기출문제(공공누리 제1유형) · Q-Net 바로 가기
부동산학개론
문제 1
토지의 정착물에 해당하지 않는 것은?
①구거
②다년생 식물
③가식중인 수목
④교량
⑤담장
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정답 ③
정착물은 토지에 계속 붙어 있어 토지와 함께 거래되는 물건으로, 토지의 일부로 보는 것과 독립된 부동산으로 보는 것이 있습니다. 가식중인 수목은 다른 곳에 옮겨 심기 위해 임시로 심어 둔 것이어서 토지에 계속 정착된 것으로 볼 수 없으므로 동산으로 취급하고 정착물에 해당하지 않습니다. 구거, 다년생 식물, 교량, 담장은 토지에 계속 부착되어 이용되는 것으로 토지의 정착물에 해당합니다. 시험 포인트: 가식중인 수목, 경작수확물, 판잣집처럼 일시적으로 놓인 것은 정착물이 아닙니다.
문제 2
부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?
①토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국지화 된다.
②토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비재의 성격은 가지고 있지 않다.
③토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴 수 없다.
④토지의 부증성으로 인해 토지공급은 특정 용도의 토지에 대해서도 장ㆍ단기적으로 완전비탄력적이다.
⑤토지는 영속성으로 인해 물리적ㆍ경제적인 측면에서 감가상각을 하게 한다.
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정답 ①
토지는 위치가 고정된 부동성을 가지므로 지역마다 별개의 시장이 형성되어 부동산시장이 국지화됩니다. 따라서 시장이 국지화된다는 설명이 옳습니다. 토지는 생산요소·자본일 뿐 아니라 소비재의 성격도 가집니다. 개별성이 아니라 부증성이 물리적 공급을 막는 특성이며, 용도의 다양성 때문에 용도적 관점에서는 공급을 늘릴 수 있습니다. 같은 이유로 특정 용도의 토지 공급은 완전비탄력적이지 않습니다. 영속성은 물리적 감가상각을 배제하는 근거입니다. 시험 포인트: 부동성 → 국지화, 부증성은 물리적 공급 불가이지만 용도적 공급은 가능합니다.
문제 3
토지는 사용하는 상황이나 관계에 따라 다양하게 불리는 바, 토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은?
①도시개발사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 후 도시개발사업 전 토지의 위치ㆍ지목ㆍ면적 등을 고려하여 토지소유자에게 재분배하는 토지를 환지(換地)라 한다.
②토지와 도로 등 경계사이의 경사진 부분의 토지를 법지(法地)라 한다.
③고압송전선로 아래의 토지를 선하지(線下地)라 한다.
④소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
⑤도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지를 체비지(替費地)라 한다.
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정답 ④
포락지는 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률상 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말합니다. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지는 빈지(濱地)이므로 포락지에 대한 설명은 틀립니다. 환지, 법지, 선하지, 체비지에 대한 설명은 모두 옳습니다. 특히 환지와 체비지는 도시개발사업에서 재분배되는 토지와 사업비 충당용 토지로 짝지어 알아 두어야 합니다. 시험 포인트: 빈지(소유권 없는 해변 토지)와 포락지(물에 잠긴 토지)를 구분합니다.
문제 4
신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?(단, 신규주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 주택가격의 하락 기대 ㄴ. 주택건설업체 수의 감소 ㄷ. 주택건설용 토지의 가격 하락 ㄹ. 주택건설에 대한 정부 보조금 축소 ㅁ. 주택건설기술 개발에 따른 원가절감
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄹ
③ㄷ, ㅁ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄹ, ㅁ
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정답 ④
공급을 감소시키는 요인은 공급곡선을 왼쪽으로 이동시키는 요인입니다. 주택가격의 하락이 기대되면 공급자는 신규주택 공급을 줄이고(ㄱ), 주택건설업체 수가 줄면 공급자가 감소하며(ㄴ), 정부 보조금이 축소되면 생산비 부담이 커져 공급이 줄어듭니다(ㄹ). 반면 주택건설용 토지가격 하락(ㄷ)과 건설기술 개발에 따른 원가절감(ㅁ)은 생산비를 낮춰 공급을 증가시키는 요인입니다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 생산요소 가격 하락·기술 진보는 공급 증가, 보조금 축소·공급자 감소는 공급 감소 요인입니다.
문제 5
오피스텔 시장에서 수요의 가격탄력성은 0.5이고, 오피스텔의 대체재인 아파트 가격에 대한 오피스텔 수요의 교차탄력성은 0.3이다. 오피스텔 가격, 오피스텔 수요자의 소득, 아파트 가격이 각각 5%씩 상승함에 따른 오피스텔 전체 수요량의 변화율이 1%라고 하면, 오피스텔 수요의 소득탄력성은?(단, 오피스텔과 아파트 모두 정상재이고, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
①0.2
②0.4
③0.6
④0.8
⑤1.0
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정답 ②
전체 수요량 변화율은 가격·소득·교차 효과의 합입니다. 오피스텔 가격 5% 상승 시 가격탄력성 0.5에 따라 수요량은 0.5×5% = 2.5% 감소합니다. 대체재인 아파트 가격 5% 상승 시 교차탄력성 0.3에 따라 0.3×5% = 1.5% 증가합니다. 전체 변화율이 1%이므로 −2.5% + 1.5% + 소득효과 = 1%에서 소득효과는 2%입니다. 소득이 5% 올라 수요량이 2% 늘었으므로 소득탄력성은 2% ÷ 5% = 0.4입니다. 시험 포인트: 정상재는 소득효과가 (+), 대체재 가격 상승은 (+), 자기 가격 상승은 (−)로 더합니다.
문제 6
A지역 단독주택 시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)
①수요가 불변이고 공급이 감소하는 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.
②공급이 불변이고 수요가 증가하는 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
③수요와 공급이 동시에 증가하고 공급의 증가폭이 수요의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.
④수요와 공급이 동시에 감소하고 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.
⑤수요는 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
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정답 ④
수요와 공급이 동시에 감소하면 균형거래량은 반드시 감소하고, 가격은 감소폭이 큰 쪽이 결정합니다. 수요의 감소폭이 더 크면 가격이 하락하므로 가격 하락·거래량 감소라는 설명이 옳습니다. 공급만 감소하면 가격은 상승하고 거래량은 감소합니다. 수요만 증가하면 가격과 거래량이 모두 증가합니다. 동시 증가에서 공급 증가폭이 더 크면 가격은 하락합니다. 수요 증가·공급 감소에서 수요 증가폭이 더 크면 가격은 상승하고 거래량은 증가합니다. 시험 포인트: 같은 방향 동시 변화는 거래량 확정, 반대 방향 변화는 가격 확정입니다.
문제 7
부동산경기변동에 관한 설명으로 옳은 것은?
①상향시장 국면에서는 부동산가격이 지속적으로 하락하고 거래량은 감소한다.
②후퇴시장 국면에서는 경기상승이 지속적으로 진행되어 경기의 정점에 도달한다.
③하향시장 국면에서는 건축허가신청이 지속적으로 증가한다.
④회복시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장에서 매도자가 주도하는 시장으로 바뀌는 경향이 있다.
⑤안정시장 국면에서는 과거의 거래가격을 새로운 거래가격의 기준으로 활용하기 어렵다.
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정답 ④
회복시장은 하향하던 경기가 저점을 지나 상승을 시작하는 국면으로, 거래가 살아나면서 매수자 중심 시장에서 매도자 중심 시장으로 바뀌는 경향이 있습니다. 상향시장은 가격이 오르고 거래가 늘어나는 국면입니다. 경기상승이 지속되어 정점에 이르는 것은 후퇴시장이 아니라 상향시장의 설명입니다. 하향시장에서는 건축허가신청이 줄어듭니다. 안정시장에서는 과거 거래가격이 새로운 거래의 신뢰할 만한 기준이 됩니다. 시험 포인트: 회복·상향은 매도자 중시, 후퇴·하향은 매수자 중시 시장입니다.
문제 8
A지역 아파트시장에서 공급은 변화하지 않고 수요는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격( ㄱ )과 균형거래량( ㄴ )의 변화는?(단, P는 가격, QD1, QD2는 수요량, QS는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)
변화 전 균형은 120 − 2P = 2P − 20에서 4P = 140, P = 35이고, 거래량은 Q = 2×35 − 20 = 50입니다. 변화 후 균형은 120 − (3/2)P = 2P − 20에서 3.5P = 140, P = 40이고, 거래량은 Q = 2×40 − 20 = 60입니다. 따라서 균형가격은 35에서 40으로 5 상승하고, 균형거래량은 50에서 60으로 10 증가합니다. 수요곡선의 기울기가 완만해져 같은 공급곡선과 더 높은 가격·더 많은 수량에서 만나게 된 것입니다. 시험 포인트: 수요함수와 공급함수를 같게 놓아 변화 전후 균형을 각각 구해 비교합니다.
문제 9
부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.
②부동산시장은 장기보다 단기에서 공급의 가격탄력성이 크므로 단기 수급조절이 용이하다.
③부동산시장은 규모, 유형, 품질 등에 따라 세분화 되고, 지역별로 구분되는 특성이 있다.
④부동산시장에서는 일반적으로 매수인의 제안가격과 매도인의 요구가격 사이에서 가격이 형성된다.
⑤부동산시장은 불완전하더라도 할당효율적일 수 있다.
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정답 ②
부동산은 생산에 오랜 시간이 걸리므로 단기에는 공급이 비탄력적이고, 장기로 갈수록 공급의 가격탄력성이 커집니다. 따라서 단기에서 공급탄력성이 커 단기 수급조절이 쉽다는 설명은 틀리며, 실제로는 단기 수급조절이 어렵습니다. 정보의 비대칭성에 따른 가격 왜곡, 규모·유형·품질별 세분화와 지역별 구분, 매수인 제안가격과 매도인 요구가격 사이의 가격 형성은 옳은 설명입니다. 불완전시장도 할당효율적일 수 있습니다. 시험 포인트: 부동산 공급은 단기 비탄력, 장기 탄력이 원칙입니다.
문제 10
허프(D. Huff)모형에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
ㄱ. 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 공리에 바탕을 두고 있다. ㄴ. 해당 매장을 방문하는 고객의 행동력은 방문하고자 하는 매장의 크기에 비례하고, 매장까지의 거리에 반비례한다. ㄷ. 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 매장물건의 특성에 따라 달라지는 값이며, 교통조건이 나빠지면 더 커진다. ㄹ. 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있다. ㅁ. 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로써 제로섬(zero-sum)게임이 된다는 한계가 있다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ, ㄹ
③ㄷ, ㄹ, ㅁ
④ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ①
이 문항은 최종정답 발표에서 전항 정답(모든 보기 정답)으로 처리되었습니다. 시행처는 처리 사유를 정답표에 따로 밝히지 않았으므로, 지문의 내용을 기준으로 정리합니다. 허프모형은 매장의 효용이 클수록 선택확률이 높다는 확률적 선택 공리에 바탕을 두고, 매장 면적에 비례하고 거리의 마찰계수 제곱에 반비례하는 흡인력으로 선택확률을 구합니다. 마찰계수는 교통조건이 나쁠수록 커지고, 고정된 상권을 나눈다는 점에서 제로섬 게임이라는 한계가 지적됩니다. 소비자가 가장 가까운 곳만 고른다는 설명은 확률모형의 가정과 다릅니다. 시험 포인트: 허프모형은 면적에 비례, 거리의 마찰계수 제곱에 반비례하는 확률적 상권모형입니다.
문제 11
다음 설명에 모두 해당하는 입지이론은?
○ 인간정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다. ○ 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때 판매자의 존속을 위한 최소한의 상권범위가 된다. ○ 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역 간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.
①애플바움(W. Applebaum)의 소비자분포기법
②레일리(W. Reilly)의 소매중력모형
③버제스(E. Burgess)의 동심원이론
④컨버스(P. Converse)의 분기점 모형
⑤크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론
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정답 ⑤
크리스탈러의 중심지이론은 중심지의 계층과 분포를 통해 인간정주체계와 상업입지의 계층체계를 설명합니다. 최소요구치(판매자가 존속하기 위한 최소한의 수요)가 재화의 도달범위 안에 있어야 중심지가 성립한다고 보며, 다목적 구매행동과 지역 간 문화 차이를 반영하지 못했다는 비판을 받습니다. 애플바움은 고객 분포를 직접 조사하는 기법이고, 레일리와 컨버스는 도시 간 상권 분할 모형이며, 버제스의 동심원이론은 도시공간구조 이론입니다. 시험 포인트: 최소요구치·재화의 도달범위·계층체계는 크리스탈러 중심지이론의 핵심 용어입니다.
문제 12
대형마트가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대형마트 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다. ○ 2년 후 대형마트가 개발될 가능성은 45%로 알려져 있다. ○ 2년 후 대형마트가 개발되면 A토지의 가격은 12억 1,000만원, 개발되지 않으면 4억 8,400만원으로 예상된다. ○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.
①3억 1,000만원
②3억 2,000만원
③3억 3,000만원
④3억 4,000만원
⑤3억 5,000만원
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정답 ③
정보의 현재가치는 정보가 확실할 때의 현재가치에서 불확실할 때의 현재가치를 뺀 값입니다. 개발이 확실하면 현재가치는 12억 1,000만원 ÷ 1.1² = 10억원입니다. 불확실할 때 2년 후 기대가격은 12억 1,000만원×0.45 + 4억 8,400만원×0.55 = 5억 4,450만원 + 2억 6,620만원 = 8억 1,070만원이고, 현재가치는 8억 1,070만원 ÷ 1.21 = 6억 7,000만원입니다. 따라서 정보의 현재가치는 10억원 − 6억 7,000만원 = 3억 3,000만원입니다. 시험 포인트: 간편식은 (개발 시 가격 − 미개발 시 가격) × 미개발 확률 ÷ (1+r)ⁿ입니다.
문제 13
다음 설명에 모두 해당하는 것은?
○ 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다. ○ 농산물 생산활동의 입지경쟁 과정에서 토지이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰지대라 한다. ○ 중심지에 가까울수록 집약 농업이 입지하고, 교외로 갈수록 조방 농업이 입지한다.
①튀넨(J.H.von Thünen)의 위치지대설
②마샬(A. Marshall)의 준지대설
③리카도(D. Ricardo)의 차액지대설
④마르크스(K. Marx)의 절대지대설
⑤파레토(V. Pareto)의 경제지대론
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정답 ①
튀넨의 위치지대설(고립국이론)은 중심 도시까지의 수송비 차이에 따라 지대가 달라진다고 보고, 각 지점에서 가장 높은 지대를 지불하는 농산물에 토지가 할당된다고 설명합니다. 이 과정에서 결정되는 지대를 입찰지대라 하며, 중심지 가까이는 집약 농업, 교외로 갈수록 조방 농업이 입지합니다. 마샬의 준지대는 일시적 소득, 리카도의 차액지대는 비옥도 차이, 마르크스의 절대지대는 토지 소유 자체, 파레토의 경제지대는 공급이 비탄력적인 생산요소의 잉여에 관한 이론입니다. 시험 포인트: 위치(수송비)·입찰지대·집약/조방 농업 → 튀넨입니다.
문제 14
레일리(W. Reilly)의 소매중력모형에 따라 C신도시의 소비자가 A도시와 B도시에서 소비하는 월 추정소비액은 각각 얼마인가?(단, C신도시의 인구는 모두 소비자이고, A, B도시에서만 소비하는 것으로 가정함)
○ A도시 인구: 50,000명, B도시 인구: 32,000명 ○ C신도시: A도시와 B도시 사이에 위치 ○ A도시와 C신도시 간의 거리: 5km ○ B도시와 C신도시 간의 거리: 2km ○ C신도시 소비자의 잠재 월 추정소비액: 10억원
①A도시: 1억원, B도시: 9억원
②A도시: 1억 5천만원, B도시: 8억 5천만원
③A도시: 2억원, B도시: 8억원
④A도시: 2억 5천만원, B도시: 7억 5천만원
⑤A도시: 3억원, B도시: 7억원
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정답 ③
레일리 모형에서 각 도시의 유인력은 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례합니다. A도시 유인력은 50,000 ÷ 5² = 2,000, B도시 유인력은 32,000 ÷ 2² = 8,000입니다. 전체 10,000 중 A도시 비율은 2,000 ÷ 10,000 = 20%, B도시 비율은 80%입니다. 따라서 C신도시 소비액 10억원 중 A도시에서는 10억원×0.2 = 2억원, B도시에서는 10억원×0.8 = 8억원을 소비합니다. 거리가 가까운 B도시가 인구가 적어도 더 큰 비중을 차지합니다. 시험 포인트: 유인력 = 인구 ÷ 거리²으로 구한 뒤 비율로 소비액을 나눕니다.
문제 15
다음 입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 베버(A. Weber)의 최소비용이론은 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 것이다. ㄴ. 뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론은 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것이다. ㄷ. 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대한 원칙을 제시한 것이다. ㄹ. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 단일의 중심업무지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다는 것이다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄷ, ㄹ
③ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ⑤
네 지문 모두 옳습니다. 베버는 운송비·노동비·집적이익을 고려해 비용이 최소인 지점을 공장의 최적입지로 봅니다(ㄱ). 뢰쉬는 수요가 장소마다 다르다는 전제에서 수요가 최대가 되는 지점을 찾습니다(ㄴ). 넬슨은 점포가 최대 이익을 얻을 매출액을 확보하기 위한 입지 원칙을 제시했습니다(ㄷ). 해리스와 울만의 다핵심이론은 여러 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합되며 도시구조가 형성된다고 봅니다(ㄹ). 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ이 정답입니다. 시험 포인트: 베버는 비용 최소화, 뢰쉬는 수요 극대화, 넬슨은 소매입지 원칙입니다.
문제 16
국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역으로서 도시지역에 속하는 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 농림지역 ㄴ. 관리지역 ㄷ. 취락지역 ㄹ. 녹지지역 ㅁ. 산업지역 ㅂ. 유보지역
①ㄹ
②ㄷ, ㅁ
③ㄹ, ㅁ
④ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㅂ
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정답 ①
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지입니다. 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘므로 녹지지역(ㄹ)만 도시지역에 속합니다. 농림지역과 관리지역은 도시지역과 나란히 놓인 별도의 용도지역입니다. 취락지역은 용도지구, 유보지역은 지역 구분 용어로서 도시지역의 세분에 해당하지 않으며, 산업지역이 아니라 공업지역이 도시지역의 세분입니다. 시험 포인트: 도시지역 = 주거·상업·공업·녹지지역입니다.
문제 17
부동산투자회사법령상 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ ( ㄱ ) 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사 ○ ( ㄴ ) 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사
①ㄱ: 자치관리, ㄴ: 위탁관리
②ㄱ: 자치관리, ㄴ: 간접관리
③ㄱ: 자기관리, ㄴ: 위탁관리
④ㄱ: 자기관리, ㄴ: 간접관리
⑤ㄱ: 직접관리, ㄴ: 간접관리
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정답 ③
부동산투자회사법상 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 나뉩니다. 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사는 자기관리 부동산투자회사입니다. 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사는 위탁관리 부동산투자회사입니다. 자치관리, 간접관리, 직접관리는 부동산투자회사법에서 쓰는 명칭이 아닙니다. 시험 포인트: 실체회사는 자기관리, 명목회사(서류상 회사)는 위탁관리·기업구조조정 리츠입니다.
문제 18
부동산정책과 관련된 설명으로 옳은 것은?
①분양가상한제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있다.
②토지비축제도(토지은행)와 부동산가격공시제도는 정부가 간접적으로 부동산시장에 개입하는 수단이다.
③법령상 개발부담금제가 재건축부담금제보다 먼저 도입되었다.
④주택시장의 지표로서 PIR(Price to Income Ratio)은 개인의 주택지불능력을 나타내며, 그 값이 클수록 주택구매가 더 쉽다는 의미다.
⑤부동산실명제의 근거 법률은 「부동산등기법」이다.
정답 · 해설 보기
정답 ③
개발부담금제는 1989년 제정된 개발이익 환수에 관한 법률로 도입되었고, 재건축부담금제는 2006년 재건축초과이익 환수에 관한 법률로 도입되어 개발부담금제가 먼저입니다. 택지소유상한제는 폐지되어 현재 시행되지 않습니다. 토지비축제도는 정부가 직접 토지를 사들이는 직접 개입 수단입니다. PIR은 값이 클수록 소득 대비 집값이 높아 주택구매가 어렵다는 뜻입니다. 부동산실명제의 근거 법률은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률입니다. 시험 포인트: 토지비축·공영개발·공공임대는 직접 개입, 가격공시·조세·금융은 간접 개입입니다.
양도소득세와 부가가치세는 국가가 부과하는 국세이고(ㄱ), 취득세와 등록면허세는 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다(ㄴ). 상속세는 취득단계에 부과하지만 재산세는 보유단계에 부과하므로 ㄷ은 틀립니다. 종합부동산세는 보유단계 세금이지만 증여세는 무상으로 재산을 받는 취득단계 세금이므로 ㄹ도 틀립니다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄴ입니다. 시험 포인트: 취득단계(취득세·등록면허세·상속세·증여세), 보유단계(재산세·종부세), 처분단계(양도소득세)입니다.
문제 20
건축물 A의 현황이 다음과 같을 경우, 건축법령상 용도별 건축물의 종류는?
○ 층수가 4층인 1개 동의 건축물로서 지하층과 필로티 구조는 없음 ○ 전체 층을 주택으로 쓰며, 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 600m²임 ○ 세대수 합계는 8세대로서 모든 세대에 취사시설이 설치됨
①기숙사
②다중주택
③연립주택
④다가구주택
⑤다세대주택
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정답 ⑤
건축법 시행령상 다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하이고 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 공동주택입니다. 건축물 A는 4개 층, 600㎡, 8세대이고 모든 세대에 취사시설이 있으므로 다세대주택입니다. 연립주택은 바닥면적 합계가 660㎡를 초과해야 합니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 하고, 다중주택은 독립된 주거 형태를 갖추지 않아야 하며, 기숙사는 학생·종업원용 공동취사 시설입니다. 시험 포인트: 4층 이하에서 660㎡ 초과는 연립, 이하는 다세대이고, 다가구는 3층 이하입니다.
문제 21
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①투자자는 부동산의 자산가치와 운영수익의 극대화를 위해 효과적인 자산관리 운영전략을 수립할 필요가 있다.
순현재가치는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값입니다. 내부수익률은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이므로 내부수익률로 할인하면 순현재가치는 항상 0이 되어 틀린 설명입니다. 금리상승은 무위험률을 높여 요구수익률을 상승시키고, 위험을 기피할수록 위험할증률이 커져 요구수익률이 높아집니다. 효과적인 자산관리 운영전략 수립과 민감도분석을 통한 투자가치 영향 검토도 옳은 설명입니다. 시험 포인트: NPV는 요구수익률로 할인하고, IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율입니다.
문제 22
포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①개별자산의 기대수익률 간 상관계수가 “0”인 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험감소 효과가 최대로 나타난다.
②포트폴리오의 기대수익률은 개별자산의 기대수익률을 가중평균하여 구한다.
③동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다.
④무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다.
⑤최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.
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정답 ①
포트폴리오의 위험감소 효과는 자산 간 상관계수가 작을수록 커지며, 상관계수가 −1일 때 최대가 됩니다. 상관계수가 0일 때 위험감소 효과가 최대라는 설명은 틀립니다. 포트폴리오 기대수익률은 개별자산 기대수익률의 가중평균이고, 같은 자산이라도 투자비중에 따라 기대수익률과 분산이 달라집니다. 무차별곡선은 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합이며, 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어와 무차별곡선의 접점이라 투자자의 위험 태도에 따라 달라집니다. 시험 포인트: 상관계수 +1이면 분산효과 없음, −1이면 분산효과 최대입니다.
문제 23
자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.
②자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
③순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
④투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
⑤부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
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정답 ③
자본환원율은 순영업소득을 자산가격으로 나눈 값입니다. 순영업소득이 일정한데 투자수요 증가로 자산가격이 오르면 분모가 커지므로 자본환원율은 낮아집니다. 따라서 자본환원율을 높인다는 설명은 틀립니다. 자본환원율은 시장추출법·조성법·투자결합법 등으로 구할 수 있고, 자본의 기회비용을 반영하므로 금리상승은 자본환원율을 높입니다. 투자위험이 줄면 자본환원율은 낮아지고, 시장이 균형이어도 유형·위치에 따라 환원율은 다를 수 있습니다. 시험 포인트: 자본환원율 = 순영업소득 ÷ 가격이므로 가격과 반대로 움직입니다.
문제 24
부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.
②투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
③세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.
④투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.
⑤총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.
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정답 ①
수익률법과 승수법은 어림셈법에 속하며 현금흐름의 시간가치를 반영하지 않는 방법입니다. 시간가치를 반영하는 것은 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법 같은 할인현금흐름분석법이므로 이 설명이 틀립니다. 현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 내부수익률이 복수로 존재할 수 있습니다. 세후지분투자수익률은 지분투자액 대비 세후현금흐름의 비율이고, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 한 지표입니다. DTI가 높을수록 채무불이행 위험이 커집니다. 시험 포인트: 어림셈법(승수법·수익률법)은 시간가치를 고려하지 않습니다.
순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값입니다. 순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업비용을 뺀 값이므로 1,000만원 − 500만원 = 500만원입니다. 따라서 순소득승수는 10,000만원 ÷ 500만원 = 20입니다. 지분투자액, 가능총소득, 부채서비스액, 영업소득세는 이 계산에 쓰이지 않는 자료입니다. 참고로 지분투자액을 세전현금흐름으로 나누면 세전현금흐름승수가 됩니다. 시험 포인트: 순소득승수 = 총투자액 ÷ 순영업소득이며, 순영업소득은 유효총소득 − 영업비용입니다.
문제 26
부동산투자에서 ( ㄱ )타인자본을 40% 활용하는 경우와 ( ㄴ )타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 부동산 매입가격: 20,000만원 ○ 1년 후 부동산 처분 ○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생) ○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3% ○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환
①ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0
②ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.5
③ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.0
④ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5
⑤ㄱ: 7.5, ㄴ: 7.0
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정답 ④
1년간 가격상승분은 20,000만원×3% = 600만원이므로 총수익은 순영업소득 700만원 + 600만원 = 1,300만원입니다. 타인자본을 쓰지 않으면 자기자본 20,000만원에 대해 1,300 ÷ 20,000 = 6.5%입니다. 타인자본 40%를 쓰면 대출 8,000만원, 자기자본 12,000만원이고, 이자는 8,000만원×5% = 400만원입니다. 자기자본수익은 1,300 − 400 = 900만원이므로 900 ÷ 12,000 = 7.5%입니다. 총자본수익률 6.5%가 대출금리 5%보다 높아 정(+)의 레버리지가 발생했습니다. 시험 포인트: 자기자본수익률 = (순영업소득 + 가치상승분 − 이자) ÷ 자기자본입니다.
문제 27
주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
①정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 상승에 대처한다.
②주택소비금융은 주택구입능력을 제고시켜 자가주택 소유를 촉진시킬 수 있다.
③주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화 시킬 수 있다.
④주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.
⑤주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.
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정답 ①
주택가격이 급격히 상승할 때 정부는 주택소비금융을 축소하고 금리를 올리며 대출규제를 강화해 수요를 억제합니다. 금융 확대·금리인하·대출규제 완화는 수요를 늘려 가격 상승을 부추기므로 틀린 설명입니다. 주택소비금융은 구입능력을 높여 자가 소유를 촉진하고, 주택자금대출 확대는 거래를 활성화합니다. 주택금융은 매입·임대에 필요한 자금조달 상품을 포괄하며, 주택도시기금은 국민주택 건설이나 국민주택규모 이하 주택 구입에 출자·융자할 수 있습니다. 시험 포인트: 과열기에는 금융 축소·금리 인상·대출규제 강화가 대응 수단입니다.
문제 28
주택연금(주택담보노후연금) 관련 법령상 주택연금의 보증기관은?
①한국부동산원
②신용보증기금
③주택도시보증공사
④한국토지주택공사
⑤한국주택금융공사
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정답 ⑤
주택연금은 한국주택금융공사법에 근거한 제도로, 주택소유자가 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 평생 또는 일정 기간 연금 방식으로 노후생활자금을 받는 것입니다. 이 대출에 대한 보증은 한국주택금융공사가 맡습니다. 한국부동산원은 부동산 가격 조사·공시 업무, 신용보증기금은 기업 신용보증, 주택도시보증공사는 분양보증·주택도시기금 관리, 한국토지주택공사는 택지 개발·공공주택 공급을 담당하는 기관입니다. 시험 포인트: 주택연금·보금자리론의 공급·보증 주체는 한국주택금융공사입니다.
문제 29
A씨는 원리금균등분할상환조건으로 1억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 대출 후 5년이 지난 시점에 남아있는 대출잔액은?(단, 만원 단위 미만은 절사하며, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리, 연 5% ○ 총 대출기간과 상환주기: 30년, 월말 분할상환 ○ 월별 원리금지급액: 54만원 ○ 기간이 30년인 저당상수: 0.0054 ○ 기간이 25년인 연금의 현가계수: 171.06
①8,333만원
②8,500만원
③8,750만원
④9,237만원
⑤9,310만원
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정답 ④
원리금균등분할상환에서 일정 시점의 대출잔액은 남은 기간의 원리금지급액을 현재가치로 환산한 값입니다. 5년이 지났으므로 남은 기간은 25년이고, 월 원리금 54만원에 기간 25년 연금의 현가계수 171.06을 곱합니다. 54만원 × 171.06 = 9,237.24만원이며 만원 미만을 절사하면 9,237만원입니다. 저당상수 0.0054는 1억원×0.0054 = 54만원으로 월 원리금이 맞는지 확인하는 데 쓰이는 자료입니다. 시험 포인트: 잔금 = 원리금 × 연금의 현가계수(잔여기간)입니다.
문제 30
대출조건이 동일할 경우 대출상환방식별 대출채권의 가중평균상환기간(duration)이 짧은 기간에서 긴 기간의 순서로 옳은 것은?
ㄱ. 원금균등분할상환 ㄴ. 원리금균등분할상환 ㄷ. 만기일시상환
①ㄱ → ㄴ → ㄷ
②ㄱ → ㄷ → ㄴ
③ㄴ → ㄱ → ㄷ
④ㄴ → ㄷ → ㄱ
⑤ㄷ → ㄴ → ㄱ
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정답 ①
가중평균상환기간(듀레이션)은 원리금이 회수되는 평균 기간으로, 초기에 많이 회수될수록 짧아집니다. 원금균등분할상환은 초기에 원금을 가장 많이 갚아 듀레이션이 가장 짧고, 원리금균등분할상환은 초기에는 이자 비중이 커서 원금 회수가 더 느리므로 그다음입니다. 만기일시상환은 원금을 만기에 한꺼번에 갚아 듀레이션이 가장 깁니다. 따라서 원금균등 → 원리금균등 → 만기일시의 순서인 ㄱ → ㄴ → ㄷ이 정답입니다. 시험 포인트: 초기 상환액이 큰 방식일수록 듀레이션이 짧고 대출기관의 원금 회수가 빠릅니다.
자산유동화에 관한 법률상 자산유동화계획은 금융감독원이 아니라 금융위원회에 등록합니다. 따라서 PF 자산담보부 기업어음의 반복적 유동화를 금융감독원에 등록한 계획대로 수행해야 한다는 설명은 법령 내용과 맞지 않습니다. 유동화자산은 유동화의 대상이 되는 채권·부동산 기타 재산권이며, 양도는 매매 또는 교환에 의하고, 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 않습니다. 유동화전문회사는 유한회사로 합니다. 시험 포인트: 진정한 양도 요건(매매·교환, 반환청구권 없음)과 유한회사 형태를 기억합니다.
문제 32
공공주택 특별법령상 공공임대주택에 해당하지 않는 것은?
①영구임대주택
②국민임대주택
③분양전환공공임대주택
④공공지원민간임대주택
⑤기존주택등매입임대주택
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정답 ④
공공주택 특별법령상 공공임대주택에는 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 통합공공임대주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택, 기존주택등매입임대주택, 기존주택전세임대주택이 있습니다. 공공지원민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택이므로 공공임대주택에 해당하지 않습니다. 영구임대, 국민임대, 분양전환공공임대, 기존주택등매입임대는 모두 공공주택 특별법상 공공임대주택입니다. 시험 포인트: 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택은 민간임대주택법상 주택입니다.
문제 33
부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?
①시장점유 전략은 수요자 측면의 접근으로 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것을 말한다.
②적응가격 전략이란 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것을 말한다.
③마케팅믹스란 기업의 부동산 상품이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합을 말한다.
④시장세분화 전략이란 수요자 집단을 인구ㆍ경제적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 것을 말한다.
⑤고객점유 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절하는 것을 말한다.
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정답 ①
시장점유 전략은 공급자 측면의 접근으로, 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 전략으로 STP와 4P 믹스가 속합니다. 수요자 측면의 접근이라고 한 설명은 틀립니다. 적응가격 전략은 다양한 수요자를 유입하려고 같은 제품을 가격을 달리해 파는 것이고, 마케팅믹스는 표적시장에 도달하기 위한 마케팅 요소의 조합입니다. 시장세분화는 수요자 집단을 특성에 따라 나누는 것이며, 고객점유 전략은 소비자와의 심리적 접점을 마련하는 전략입니다. 시험 포인트: 시장점유는 공급자, 고객점유(AIDA)는 소비자, 관계마케팅은 양자 관계 중심입니다.
문제 34
다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리방식은?
○ 관리의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다. ○ 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ○ 전문업자의 관리서비스를 받을 수 있다. ○ 대형건물의 관리에 더 유용하다. ○ 기밀유지에 어려움이 있다.
①자치관리방식
②위탁관리방식
③공공관리방식
④조합관리방식
⑤직영관리방식
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정답 ②
위탁관리방식은 부동산 관리를 전문업자에게 맡기는 방식입니다. 관리의 전문성과 효율성을 높이고 고도화된 건물설비에 대응할 수 있으며, 전문업자의 서비스를 받을 수 있어 대형건물 관리에 유용합니다. 다만 외부 업자가 관여하므로 기밀유지가 어렵고 관리요원의 충성심이 낮을 수 있습니다. 자치관리(직영관리)방식은 소유자가 직접 관리해 기밀유지와 신속한 의사결정에 유리하지만 전문성이 떨어집니다. 공공관리, 조합관리는 이 특징과 맞지 않습니다. 시험 포인트: 전문성·효율성·대형건물·기밀유지 곤란 → 위탁관리방식입니다.
문제 35
감가수정에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 감가수정과 관련된 내용연수는 경제적 내용연수가 아닌 물리적 내용연수를 의미한다. ㄴ. 대상물건에 대한 재조달원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다. ㄷ. 감가수정방법에는 내용연수법, 관찰감가법, 분해법 등이 있다. ㄹ. 내용연수법으로는 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다. ㅁ. 정률법은 매년 일정한 감가율을 곱하여 감가액을 구하는 방법으로 매년 감가액이 일정하다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄴ, ㄷ
③ㄷ, ㄹ
④ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄷ, ㄹ, ㅁ
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정답 ④
감가수정에 쓰는 내용연수는 물리적 내용연수가 아니라 경제적 내용연수이므로 ㄱ은 틀립니다. 재조달원가를 감액할 요인으로 물리적·기능적·경제적 감가를 고려하고(ㄴ), 감가수정방법에는 내용연수법·관찰감가법·분해법 등이 있으며(ㄷ), 내용연수법에는 정액법·정률법·상환기금법이 있습니다(ㄹ). 정률법은 매년 일정한 감가율을 곱하므로 감가액이 첫해에 가장 크고 점점 줄어들어 ㅁ은 틀립니다. 매년 감가액이 일정한 것은 정액법입니다. 시험 포인트: 정액법은 감가액 일정, 정률법은 감가율 일정(감가액 체감)입니다.
문제 36
감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은?
①대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다.
②감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
③감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
④감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.
⑤감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.
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정답 ④
감정평가에 관한 규칙상 의뢰인 요청으로 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 가치의 성격과 특징, 그 감정평가의 합리성과 적법성을 검토해야 합니다. 검토하지 않는다는 설명은 틀립니다. 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정하며, 법령에 다른 규정이 있거나 의뢰인이 요청하거나 사회통념상 필요하다고 인정되면 시장가치 외의 가치를 기준으로 할 수 있습니다. 합리성·적법성이 결여되면 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있습니다. 시험 포인트: 시장가치 외의 가치 기준은 세 가지 사유와 검토 의무를 함께 기억합니다.
문제 37
다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
①국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다.
②표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사ㆍ산정하고, 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
④국토교통부장관은 표준주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 감정평가법인등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.
⑤표준공동주택가격은 개별공동주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
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정답 ②
표준지공시지가의 공시사항에는 표준지의 지번, 단위면적당 가격, 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되므로 옳습니다. 표준지 평가는 원칙적으로 둘 이상의 감정평가법인등에 의뢰하지만 일정한 경우 하나에 의뢰할 수 있어 반드시 둘 이상은 아닙니다. 표준주택가격은 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거치고, 조사·산정은 한국부동산원에 의뢰합니다. 공동주택은 표준가격 제도 없이 공동주택가격을 공시합니다. 시험 포인트: 표준지는 감정평가법인등, 표준주택은 한국부동산원, 심의는 중앙위원회입니다.
문제 39
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은?(단, 주어진 조건에 한함)
거래사례가격에 사정보정, 시점수정, 지역·개별요인 비교, 면적 비교를 차례로 곱합니다. 대상토지가 제2종일반주거지역이므로 시점수정은 주거지역 지가변동률 5%를 적용해 1.05입니다. 개별요인은 5% 열세이므로 0.95, 면적 비교는 150 ÷ 200 = 0.75입니다. 800,000,000원 × 0.9 × 1.05 × 0.95 × 0.75 = 538,650,000원입니다. 지역요인은 거래사례와 같으므로 1.0으로 반영하며, 상업지역 변동률 4%는 쓰지 않습니다. 시험 포인트: 시점수정은 대상토지의 용도지역 지가변동률을 적용하고, 면적 차이도 비교합니다.
문제 40
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?
①기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
②하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
③거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다.
④감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
⑤감정평가법인등은 감정평가서를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.
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정답 ③
감정평가에 관한 규칙상 비교방식은 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 방식과 공시지가기준법을 포함합니다. 따라서 공시지가기준법이 비교방식에 해당하지 않는다는 설명은 틀립니다. 기준시점은 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜이고, 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분평가할 수 있습니다. 주된 방법 적용이 곤란하면 다른 방법을 적용할 수 있고, 감정평가서는 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 합니다. 시험 포인트: 비교방식 = 거래사례비교법·임대사례비교법·공시지가기준법입니다.
민법 및 민사특별법
문제 41
상대방 없는 단독행위에 해당하는 것은?
①착오로 인한 계약의 취소
②무권대리로 체결된 계약에 대한 본인의 추인
③미성년자의 법률행위에 대한 법정대리인의 동의
④손자에 대한 부동산의 유증
⑤이행불능으로 인한 계약의 해제
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정답 ④
상대방 없는 단독행위는 의사표시를 받을 상대방이 없는 법률행위로, 유언·유증, 재단법인 설립행위, 소유권 포기 등이 해당합니다. 손자에 대한 부동산 유증은 유언으로 하는 단독행위로서 수증자에게 의사표시를 할 필요가 없으므로 정답입니다. 착오에 의한 취소, 무권대리 추인, 법정대리인의 동의, 계약 해제는 모두 특정 상대방에게 의사표시를 해야 하는 상대방 있는 단독행위입니다. 시험 포인트: 유언·유증·재단법인 설립·권리 포기는 상대방 없는 단독행위입니다.
문제 42
다음 중 무효인 법률행위는?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①개업공인중개사가 임대인으로서 직접 중개의뢰인과 체결한 주택임대차계약
②공인중개사 자격이 없는 자가 우연히 1회성으로 행한 중개행위에 대한 적정한 수준의 수수료 약정
③민사사건에서 변호사와 의뢰인 사이에 체결된 적정한 수준의 성공보수약정
④매도인이 실수로 상가지역을 그보다 가격이 비싼 상업지역이라 칭하였고, 부동산 거래의 경험이 없는 매수인이 이를 믿고서 실제 가격보다 2배 높은 대금을 지급한 매매계약
⑤보험계약자가 오로지 보험사고를 가장하여 보험금을 취득할 목적으로 선의의 보험자와 체결한 생명보험계약
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정답 ⑤
오로지 보험사고를 가장해 보험금을 취득할 목적으로 체결한 생명보험계약은 제103조 위반으로 무효이므로 정답입니다. 개업공인중개사의 직접거래 금지는 단속규정이라 사법상 효력은 유지되고, 무자격자가 우연히 1회 한 중개의 적정 수수료 약정도 유효입니다. 민사사건 성공보수약정은 유효하며(형사사건은 무효), 상업지역이라 잘못 칭한 매매는 착오나 사기로 취소할 여지가 있을 뿐 당연 무효는 아닙니다. 시험 포인트: 보험금 편취 목적 보험계약과 형사 성공보수약정은 제103조 위반으로 무효입니다.
문제 43
통정허위표시(민법 제108조)에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①통정허위표시는 표의자가 의식적으로 진의와 다른 표시를 한다는 것을 상대방이 알았다면 성립한다.
②가장행위가 무효이면 당연히 은닉행위도 무효이다.
③대리인이 본인 몰래 대리권의 범위 안에서 상대방과 통정허위표시를 한 경우, 본인은 선의의 제3자로서 그 유효를 주장할 수 있다.
④민법 제108조제2항에 따라 보호받는 선의의 제3자에 대해서는 그 누구도 통정허위표시의 무효로써 대항할 수 없다.
⑤가장소비대차에 따른 대여금채권의 선의의 양수인은 민법 제108조제2항에 따라 보호받는 제3자가 아니다.
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정답 ④
통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못하고(민법 제108조 제2항), 판례는 선의의 제3자에게는 누구도 무효를 주장할 수 없다고 보므로 정답입니다. 상대방이 안 것만으로는 부족하고 통정이 있어야 성립합니다. 은닉행위는 요건을 갖추면 유효합니다. 대리인이 통정하면 본인은 제3자가 아닙니다. 가장소비대차 대여금채권의 선의 양수인은 보호받는 제3자에 해당합니다. 시험 포인트: 허위표시의 제3자는 그 외형을 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자이며, 대리인 통정 시 본인은 제3자가 아닙니다.
문제 44
토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약이 체결된 경우(유동적 무효)에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 해약금으로서 계약금만 지급된 상태에서 당사자가 관할관청에 허가를 신청하였다면 이는 이행의 착수이므로 더 이상 계약금에 기한 해제는 허용되지 않는다. ㄴ. 당사자 일방이 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무를 이행하지 않는다면 다른 일방은 그 이행을 소구할 수 있다. ㄷ. 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 거래의 존속을 바라지 않는 경우, 위 매매계약은 확정적 무효로 된다. ㄹ. 위 매매계약 후 토지거래허가구역 지정이 해제되었다고 해도 그 계약은 여전히 유동적 무효이다.
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
토지거래허가구역 내 미허가 매매는 유동적 무효이며 당사자에게 허가신청 협력의무가 있습니다. 협력의무 불이행 시 상대방은 그 이행을 소구할 수 있고(ㄴ), 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 거래 존속을 바라지 않으면 확정적 무효가 됩니다(ㄷ). 따라서 ㄴ, ㄷ이 옳습니다. 허가신청은 이행의 착수가 아니어서 계약금에 의한 해제가 여전히 가능하고(ㄱ 틀림), 허가구역 지정이 해제되면 계약은 확정적으로 유효가 됩니다(ㄹ 틀림). 시험 포인트: 허가신청은 이행착수가 아니며, 구역지정 해제 시 확정적 유효입니다.
문제 45
법률행위의 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①제한능력자가 제한능력을 이유로 자신의 법률행위를 취소하기 위해서는 법정대리인의 동의를 받아야 한다.
②취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
③취소된 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 처음부터 무효인 것으로 본다.
④제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 제한능력자는 그 법률행위에 의해 받은 급부를 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.
⑤취소할 수 있는 법률행위에 대해 취소권자가 적법하게 추인하면 그의 취소권은 소멸한다.
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정답 ①
제한능력자는 제한능력을 이유로 자신의 법률행위를 단독으로 취소할 수 있고 법정대리인의 동의가 필요 없으므로 이 설명이 틀린 것입니다. 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사해야 하고(제146조), 취소된 행위는 처음부터 무효로 봅니다(제141조). 제한능력자는 받은 이익이 현존하는 한도에서만 상환하면 되며, 취소권자가 적법하게 추인하면 취소권은 소멸합니다. 시험 포인트: 취소는 제한능력자 본인이 단독으로 할 수 있고, 제한능력자의 반환범위는 현존이익입니다.
문제 46
조건에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①조건성취의 효력은 특별한 사정이 없는 한 소급하지 않는다.
②해제조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것인 때에는 특별한 사정이 없는 한 조건 없는 법률행위로 된다.
③정지조건과 이행기로서의 불확정기한은 표시된 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에 채무를 이행하여야 하는지 여부로 구별될 수 있다.
④이행지체의 경우 채권자는 상당한 기간을 정한 최고와 함께 그 기간 내에 이행이 없을 것을 정지조건으로 하여 계약을 해제할 수 있다.
⑤신의성실에 반하는 방해로 말미암아 조건이 성취된 것으로 의제되는 경우, 성취의 의제시점은 그 방해가 없었더라면 조건이 성취되었으리라고 추산되는 시점이다.
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정답 ②
조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 경우 그 조건만 무효가 되는 것이 아니라 법률행위 전체가 무효입니다(제151조 제1항). 해제조건이라도 마찬가지이므로 조건 없는 법률행위가 된다는 설명이 틀린 것입니다. 조건성취의 효력은 소급하지 않고, 정지조건과 불확정기한은 사실 불발생 확정 시 이행 여부로 구별됩니다. 정지조건부 해제도 가능하며, 신의칙 위반 방해로 성취가 의제되는 시점은 방해가 없었다면 성취되었을 시점입니다. 시험 포인트: 불법조건이 붙은 법률행위는 전부 무효이고, 기성조건이 해제조건이면 무효입니다.
문제 47
甲은 그 소유의 X건물을 매도하기 위하여 乙에게 대리권을 수여하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙이 사망하면 특별한 사정이 없는 한 乙의 상속인에게 그 대리권이 승계된다.
②乙은 특별한 사정이 없는 한 X건물의 매매계약에서 약정한 중도금이나 잔금을 수령할 수 있다.
③甲의 수권행위는 묵시적인 의사표시에 의하여도 할 수 있다.
④乙이 대리행위를 하기 전에 甲이 그 수권행위를 철회한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙의 대리권은 소멸한다.
⑤乙은 甲의 허락이 있으면 甲을 대리하여 자신을 X건물의 매수인으로 하는 계약을 체결할 수 있다.
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정답 ①
임의대리권은 본인의 사망, 대리인의 사망·성년후견 개시·파산으로 소멸합니다(제127조). 따라서 대리인 乙이 사망하면 대리권은 상속되지 않고 소멸하므로 이 설명이 틀린 것입니다. 매매계약 체결 대리권에는 특별한 사정이 없는 한 중도금·잔금 수령 권한도 포함되고, 수권행위는 묵시적으로도 할 수 있습니다. 대리행위 전 수권행위를 철회하면 대리권은 소멸하고, 본인의 허락이 있으면 자기계약도 가능합니다(제124조). 시험 포인트: 대리인의 사망은 대리권 소멸사유이며 대리권은 상속되지 않습니다.
문제 48
민법상 대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①임의대리인이 수인(數人)인 경우, 대리인은 원칙적으로 공동으로 대리해야 한다.
②대리행위의 하자로 인한 취소권은 원칙적으로 대리인에게 귀속된다.
③대리인을 통한 부동산거래에서 상대방 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 대리권 유무에 대한 증명책임은 대리행위의 유효를 주장하는 상대방에게 있다.
④복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 대리인의 대리인이다.
⑤법정대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.
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정답 ⑤
법정대리인은 언제든지 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있으므로(제122조) 정답입니다. 대리인이 수인이면 각자 본인을 대리하는 것이 원칙입니다(제119조). 대리행위의 하자로 인한 취소권은 본인에게 귀속됩니다. 상대방 명의로 이전등기가 마쳐졌다면 등기의 추정력에 따라 대리권 없음을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 복대리인은 대리인이 자기 이름으로 선임하지만 대리인이 아닌 본인의 대리인입니다. 시험 포인트: 법정대리인은 복임권이 넓고, 임의대리인은 본인 승낙이나 부득이한 사유가 있어야 복임할 수 있습니다.
문제 49
권한을 넘은 표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①기본대리권이 처음부터 존재하지 않는 경우에도 표현대리는 성립할 수 있다.
②복임권이 없는 대리인이 선임한 복대리인의 권한은 기본대리권이 될 수 없다.
③대리행위가 강행규정을 위반하여 무효인 경우에도 표현대리는 성립할 수 있다.
④법정대리권을 기본대리권으로 하는 표현대리는 성립할 수 없다.
⑤상대방이 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는지의 여부는 대리행위 당시를 기준으로 판정한다.
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정답 ⑤
권한을 넘은 표현대리(제126조)에서 정당한 이유의 유무는 대리행위 당시를 기준으로 판단하고, 그 이후 사정은 고려하지 않는다는 것이 판례이므로 정답입니다. 기본대리권이 처음부터 없으면 표현대리는 성립하지 않습니다. 복임권 없는 대리인이 선임한 복대리인의 권한도 기본대리권이 될 수 있고, 법정대리권도 기본대리권이 됩니다. 대리행위가 강행규정 위반으로 무효이면 표현대리 법리가 적용될 여지가 없습니다. 시험 포인트: 정당한 이유는 대리행위 당시 기준이며, 법정대리권도 기본대리권이 됩니다.
문제 50
대리권 없는 甲은 乙 소유의 X부동산에 관하여 乙을 대리하여 丙과 매매계약을 체결하였고, 丙은 甲이 무권대리인이라는 사실에 대하여 선의ㆍ무과실이었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①丙이 乙에 대하여 상당한 기간을 정하여 추인여부를 최고하였으나 그 기간 내에 乙이 확답을 발하지 않은 때에는 乙이 추인한 것으로 본다.
②乙이 甲에 대해서만 추인의 의사표시를 하였더라도 丙은 乙의 甲에 대한 추인이 있었음을 주장할 수 있다.
③乙이 甲에게 매매계약을 추인하더라도 그 사실을 알지 못하고 있는 丙은 매매계약을 철회할 수 있다.
④乙이 丙에 대하여 추인하면 특별한 사정이 없는 한, 추인은 매매계약 체결 시에 소급하여 그 효력이 생긴다.
⑤乙이 丙에게 추인을 거절한 경우, 甲이 제한능력자가 아니라면 甲은 丙의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.
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정답 ①
무권대리 상대방의 최고에 대해 본인이 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다(제131조). 추인한 것으로 본다는 설명이 틀린 것입니다. 본인이 무권대리인에게만 추인해도 상대방은 그 추인을 주장할 수 있고, 추인 사실을 모르는 선의의 상대방은 계약을 철회할 수 있습니다. 추인은 특별한 사정이 없는 한 계약 시에 소급하여 효력이 생기며, 추인이 거절되면 무권대리인은 상대방의 선택에 따라 이행 또는 손해배상 책임을 집니다(제135조). 시험 포인트: 최고에 대한 본인의 무응답은 추인 거절로 간주됩니다.
문제 51
토지를 점유할 수 있는 물권을 모두 고른 것은?
ㄱ. 전세권 ㄴ. 지상권 ㄷ. 저당권 ㄹ. 임차권
①ㄱ
②ㄱ, ㄴ
③ㄱ, ㄹ
④ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
점유를 수반하는 물권인지를 묻는 문항입니다. 전세권은 목적물을 점유하여 사용·수익하는 물권이고, 지상권도 건물 등 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 물권이므로 토지를 점유할 수 있습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ이 정답입니다. 저당권은 목적물을 점유하지 않고 교환가치만 지배하는 비점유 담보물권입니다. 임차권은 토지를 점유할 수 있지만 물권이 아닌 채권이므로 제외됩니다. 시험 포인트: 저당권은 점유하지 않는 담보물권이고, 임차권은 채권입니다.
문제 52
점유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①제3자가 직접점유자의 점유를 방해한 경우, 특별한 사정이 없는 한 간접점유자에게는 점유권에 기한 방해배제청구권이 인정되지 않는다.
②취득시효의 요건인 점유에는 간접점유가 포함되지 않는다.
③소유권의 시효취득을 주장하는 점유자는 특별한 사정이 없는 한 자신의 점유가 자주점유에 해당함을 증명하여야 한다.
④선의의 점유자가 본권에 관한 소에 패소한 경우, 그 자는 패소가 확정된 때부터 악의의 점유자로 본다.
⑤양도인이 등기부상의 명의인과 동일인이며 그 명의를 의심할 만한 특별한 사정이 없는 경우, 그 부동산을 양수하여 인도받은 자는 과실(過失) 없는 점유자에 해당한다.
정답 · 해설 보기
정답 ⑤
부동산을 양수하면서 양도인이 등기부상 명의인과 동일인이고 그 명의를 의심할 특별한 사정이 없다면 이를 믿은 양수인은 과실 없는 점유자로 인정된다는 것이 판례이므로 정답입니다. 간접점유자도 점유보호청구권이 있고(제207조), 시효취득의 점유에는 간접점유도 포함됩니다. 점유자는 자주점유로 추정되어 이를 증명할 필요가 없습니다. 선의 점유자가 본권의 소에서 패소하면 소가 제기된 때부터 악의로 봅니다. 시험 포인트: 패소한 선의 점유자는 판결 확정 시가 아니라 소 제기 시부터 악의로 간주됩니다.
문제 53
물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 지상권을 설정한 토지의 소유자는 그 토지 일부의 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 없다. ㄴ. 토지의 소유권을 양도하여 소유권을 상실한 전(前)소유자도 그 토지 일부의 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다. ㄷ. 소유자는 자신의 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
소유자는 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있으므로(제214조) ㄷ만 옳습니다. 지상권을 설정한 토지 소유자도 소유권을 잃은 것이 아니므로 불법점유자에게 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있습니다(ㄱ 틀림). 소유권을 양도하여 상실한 전소유자는 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다는 것이 판례입니다(ㄴ 틀림). 시험 포인트: 물권적 청구권은 물권과 분리하여 양도·유보할 수 없어 소유권을 잃으면 함께 소멸합니다.
문제 54
점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①악의의 점유자가 점유물의 과실을 수취하여 소비한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 점유자는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
②은비(隱秘)에 의한 점유자는 점유물의 과실을 수취할 권리가 있다.
③점유물의 전부가 점유자의 책임있는 사유로 멸실된 경우, 선의의 자주점유자는 특별한 사정이 없는 한 그 멸실로 인한 손해의 전부를 배상해야 한다.
④점유자는 특별한 사정이 없는 한 회복자가 점유물의 반환을 청구하기 전에도 그 점유물의 반환 없이 그 회복자에게 유익비상환청구권을 행사할 수 있다.
⑤악의의 점유자는 특별한 사정이 없는 한 점유물에 지출한 통상의 필요비의 상환을 청구할 수 없다.
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정답 ①
악의의 점유자는 수취한 과실을 반환해야 하고, 소비하거나 과실로 훼손·수취하지 못한 경우 그 대가를 보상해야 하므로(제201조 제2항) 정답입니다. 은비에 의한 점유자는 악의 점유자처럼 과실수취권이 없습니다. 선의의 자주점유자는 귀책사유로 멸실해도 현존이익 한도에서 배상합니다(제202조). 유익비는 반환청구를 받거나 반환한 때 청구할 수 있고, 악의 점유자도 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 통상 필요비 청구가 제한되는 것은 과실을 취득한 경우이며, 악의 점유자도 필요비를 청구할 수 있습니다.
문제 55
민법상 상린관계에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 토지 주변의 소음이 사회통념상 수인한도를 넘지 않은 경우에도 그 토지소유자는 소유권에 기하여 소음피해의 제거를 청구할 수 있다. ㄴ. 우물을 파는 경우에 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하지만, 당사자 사이에 이와 다른 특약이 있으면 그 특약이 우선한다. ㄷ. 토지소유자가 부담하는 자연유수의 승수의무(承水義務)에는 적극적으로 그 자연유수의 소통을 유지할 의무가 포함된다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ②
우물을 팔 때는 경계로부터 2미터 이상 거리를 두어야 하지만(제244조), 이 규정은 임의규정이어서 당사자 사이에 다른 특약이 있으면 특약이 우선하므로 ㄴ만 옳습니다. 소음 피해에 대한 방해제거는 그 소음이 사회통념상 수인한도를 넘어야 인정됩니다(ㄱ 틀림). 자연유수의 승수의무는 자연히 흘러오는 물을 막지 말아야 할 소극적 의무일 뿐, 적극적으로 소통을 유지할 의무까지 포함하지 않습니다(ㄷ 틀림). 시험 포인트: 생활방해는 수인한도 초과가 요건이고, 경계 거리 규정은 특약으로 달리 정할 수 있습니다.
문제 56
소유권의 취득에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①저당권 실행을 위한 경매절차에서 매수인이 된 자가 매각부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 소유권이전등기를 완료하여야 한다.
②무주(無主)의 부동산을 점유한 자연인은 그 부동산의 소유권을 즉시 취득한다.
③점유취득시효에 따른 부동산소유권 취득의 효력은 시효취득자가 이전등기를 한 이후부터 발생한다.
④타인의 토지에서 발견된 매장물은 특별한 사정이 없는 한 발견자가 단독으로 그 소유권을 취득한다.
⑤타주점유자는 자신이 점유하는 부동산에 대한 소유권을 시효취득할 수 없다.
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정답 ③
이 문항은 최종정답 발표에서 점유취득시효 지문과 타주점유자 지문이 모두 정답 처리되었습니다. 시효완성자는 등기함으로써 소유권을 취득하므로(제245조 제1항) 등기 후 취득 효과가 생긴다는 설명이 옳고, 타주점유자는 자주점유 요건을 갖추지 못해 시효취득할 수 없으므로 이 역시 옳습니다. 경매 매수인은 대금 완납 시 등기 없이 소유권을 취득하고, 무주 부동산은 국유이며, 타인 토지의 매장물은 토지소유자와 발견자가 절반씩 취득합니다. 시험 포인트: 시효취득은 자주점유가 요건이고, 등기 후 그 효력은 점유 개시 시로 소급합니다.
문제 57
민법상 공동소유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①공유자끼리 그 지분을 교환하는 것은 지분권의 처분이므로 이를 위해서는 교환당사자가 아닌 다른 공유자의 동의가 필요하다.
②부동산 공유자 중 일부가 자신의 공유지분을 포기한 경우, 등기를 하지 않아도 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 발생한다.
③합유자 중 1인은 다른 합유자의 동의 없이 자신의 지분을 단독으로 제3자에게 유효하게 매도할 수 있다.
④합유물에 관하여 경료된 원인 무효의 소유권이전등기의 말소를 구하는 소는 합유자 각자가 제기할 수 있다.
⑤법인 아닌 종중이 그 소유 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은 총유물의 관리ㆍ처분행위에 해당한다.
정답 · 해설 보기
정답 ④
합유물의 보존행위는 각자 할 수 있으므로(제272조 단서) 원인무효 등기의 말소청구 소도 각자 제기할 수 있어 정답입니다. 공유지분 처분은 자유이므로 지분 교환에 다른 공유자의 동의가 필요 없습니다. 공유지분 포기는 법률행위에 의한 물권변동이라 등기해야 효력이 생깁니다. 합유자는 전원의 동의 없이 지분을 처분할 수 없습니다. 종중의 중개수수료 약정은 단순 채무부담행위로 총유물의 관리·처분이 아닙니다. 시험 포인트: 공유지분은 자유 처분, 합유지분은 전원 동의, 보존행위는 공유·합유 모두 각자 가능합니다.
문제 58
1필의 토지의 일부를 객체로 할 수 없는 권리는?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①저당권
②전세권
③지상권
④임차권
⑤점유권
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정답 ①
저당권은 1필 토지의 일부에 설정할 수 없습니다. 1필 토지의 일부는 분필하지 않으면 독립하여 등기할 수 없고, 저당권은 경매로 환가해야 하는데 토지 일부만을 경매할 수 없기 때문입니다. 따라서 저당권이 정답입니다. 지상권과 전세권은 1필 토지의 일부에도 설정등기가 가능하고, 임차권과 점유권도 토지 일부를 대상으로 성립할 수 있습니다. 시험 포인트: 용익물권(지상권·전세권·지역권 중 승역지)은 토지 일부에 가능하지만 저당권은 불가능합니다.
문제 59
2019. 8. 1. 甲은 乙에게 2억 원(대여기간 1년, 이자 월 1.5%)을 대여하면서 乙 소유 X토지(가액 3억 원)에 근저당권(채권최고액 2억 5천만 원)을 취득하였고, 2020. 7. 1. 丙은 乙에게 1억 원(대여기간 1년, 이자 월 1%)을 대여하면서 X토지에 2번 근저당권(채권최고액 1억 5천만 원)을 취득하였다. 甲과 丙이 변제를 받지 못한 상황에서 丙이 2022. 6. 1. X토지에 관해 근저당권 실행을 위한 경매를 신청하면서 배당을 요구한 경우, 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 2022. 6. 1. 甲의 근저당권의 피담보채권액은 확정되지 않는다. ㄴ. 甲에게 2022. 6. 1. 이후에 발생한 지연이자는 채권최고액의 범위 내라도 근저당권에 의해 담보되지 않는다. ㄷ. 甲이 한 번도 이자를 받은 바 없고 X토지가 3억 원에 경매되었다면 甲은 경매대가에서 3억 원을 변제받는다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ①
후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 경매신청 시가 아니라 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정된다는 것이 판례입니다. 따라서 丙의 경매신청일에 甲의 채권액은 확정되지 않아 ㄱ이 옳습니다. 확정 전이므로 그 이후 발생한 지연이자도 채권최고액 범위에서 담보됩니다(ㄴ 틀림). 甲은 채권최고액인 2억 5천만 원 한도에서만 우선변제를 받으므로 3억 원을 변제받을 수 없습니다(ㄷ 틀림). 시험 포인트: 경매를 신청한 근저당권은 신청 시, 선순위 근저당권은 매각대금 완납 시 확정됩니다.
문제 60
법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 없는 경우, 저당권의 우선변제적 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 완공된 건물 ㄴ. 토지에 저당권이 설정된 후 토지소유자가 그 토지에 매설한 유류저장탱크 ㄷ. 저당토지가 저당권 실행으로 압류된 후 그 토지에 관하여 발생한 저당권설정자의 차임채권 ㄹ. 토지에 저당권이 설정된 후 토지의 전세권자가 그 토지에 식재하고 등기한 입목
①ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ③
저당권의 효력은 부합물과 종물에 미치고(제358조), 압류 후 저당권설정자가 수취할 과실에도 미칩니다(제359조). 토지에 매설한 유류저장탱크는 토지의 부합물이고(ㄴ), 압류 후 발생한 차임채권은 압류 후의 과실이므로(ㄷ) 효력이 미칩니다. 따라서 ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 토지 위 건물은 별개의 부동산이라 효력이 미치지 않고, 전세권자가 권원에 의해 식재하고 등기한 입목은 독립한 부동산이므로 토지 저당권의 효력이 미치지 않습니다. 시험 포인트: 저당권은 부합물·종물과 압류 후 과실에 미치고, 건물과 등기된 입목은 별개 부동산입니다.
문제 61
민법상 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①유치권자는 유치물에 대한 경매신청권이 없다.
②유치권자는 유치물의 과실인 금전을 수취하여 다른 채권보다 먼저 피담보채권의 변제에 충당할 수 있다.
③유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 담보로 제공할 수 있다.
④채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립한다.
⑤유치권자는 유치물에 관해 지출한 필요비를 소유자에게 상환 청구할 수 없다.
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정답 ②
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 피담보채권의 변제에 충당할 수 있고, 과실이 금전이 아니면 경매해야 합니다(제323조). 금전 과실은 바로 충당할 수 있으므로 정답입니다. 유치권자는 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있습니다(제322조). 채무자의 승낙 없이 유치물을 담보로 제공할 수 없습니다. 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유로는 유치권이 성립하지 않으며, 유치권자는 필요비 상환을 청구할 수 있습니다(제325조). 시험 포인트: 유치권은 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유로는 성립하지 않습니다.
문제 62
甲에게 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 인정되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 乙 소유의 토지 위에 乙의 승낙을 얻어 신축한 丙 소유의 건물을 甲이 매수한 경우 ㄴ. 乙 소유의 토지 위에 甲과 乙이 건물을 공유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가, 그 실행을 위한 경매로 丙이 토지소유권을 취득한 경우 ㄷ. 甲이 乙로부터 乙 소유의 미등기건물과 그 대지를 함께 매수하고 대지에 관해서만 소유권이전등기를 한 후, 건물에 대한 등기 전 설정된 저당권에 의해 대지가 경매되어 丙이 토지소유권을 취득한 경우
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유여야 합니다(제366조). 건물 공유자 중 1인이 토지를 단독 소유하며 토지에만 저당권을 설정했다가 경매된 경우 건물 공유자들은 법정지상권을 취득하므로 ㄴ이 정답입니다. 乙 토지 위의 丙 건물을 매수한 경우는 토지와 건물이 처음부터 동일인 소유가 아니었습니다. 미등기건물을 대지와 함께 매수하고 대지만 등기하면 건물은 여전히 매도인 소유라 동일인 요건을 갖추지 못합니다. 시험 포인트: 미등기건물 매수인은 건물 소유자가 아니므로 법정지상권·관습법상 법정지상권이 인정되지 않습니다.
문제 63
지역권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①요역지는 1필의 토지 일부라도 무방하다.
②요역지의 소유권이 이전되어도 특별한 사정이 없는 한 지역권은 이전되지 않는다.
③지역권의 존속기간을 영구무한으로 약정할 수는 없다.
④지역권자는 승역지를 권원 없이 점유한 자에게 그 반환을 청구할 수 있다.
⑤요역지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
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정답 ⑤
요역지가 공유인 경우 공유자 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못하므로(제293조 제1항) 정답입니다. 지역권의 불가분성 때문입니다. 요역지는 1필 토지 전부여야 하고 승역지만 일부일 수 있습니다. 지역권은 요역지 소유권에 부종하여 함께 이전됩니다(제292조). 존속기간을 영구무한으로 약정하는 것도 가능하다는 것이 판례입니다. 지역권은 점유를 수반하지 않으므로 반환청구권은 인정되지 않습니다. 시험 포인트: 지역권에는 반환청구권이 없고 방해제거·예방청구권만 준용됩니다.
문제 64
토지전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①토지전세권을 처음 설정할 때에는 존속기간에 제한이 없다.
②토지전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 한다.
③토지전세권의 설정은 갱신할 수 있으나 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④토지전세권자에게는 토지임차인과 달리 지상물매수청구권이 인정될 수 없다.
⑤토지전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.
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정답 ③
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 설정을 갱신하는 경우에도 그 기간은 갱신한 날부터 10년을 넘지 못하므로(제312조) 정답입니다. 처음 설정할 때도 10년을 넘으면 10년으로 단축됩니다. 1년 미만을 1년으로 하는 최단기간 규정과 존속기간 만료 전 6월부터 1월 사이 갱신거절 통지가 없으면 갱신된 것으로 보는 법정갱신 규정은 건물전세권에만 적용됩니다. 토지전세권자에게도 지상물매수청구권이 유추적용된다는 것이 판례입니다. 시험 포인트: 최단기간 1년과 법정갱신은 건물전세권에만 있고, 토지전세권에는 없습니다.
문제 65
甲은 乙에게 우편으로 자기 소유의 X건물을 3억 원에 매도하겠다는 청약을 하면서, 자신의 청약에 대한 회신을 2022. 10. 5.까지 해 줄 것을 요청하였다. 甲의 편지는 2022. 9. 14. 발송되어 2022. 9. 16. 乙에게 도달되었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲이 2022. 9. 23. 자신의 청약을 철회한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲의 청약은 효력을 잃는다. ㄴ. 乙이 2022. 9. 20. 甲에게 승낙의 통지를 발송하여 2022. 9. 22. 甲에게 도달한 경우, 甲과 乙의 계약은 2022. 9. 22.에 성립한다. ㄷ. 乙이 2022. 9. 27. 매매가격을 2억 5천만 원으로 조정해 줄 것을 조건으로 승낙한 경우, 乙의 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ③
청약은 상대방에게 도달하면 철회하지 못합니다(제527조). 9월 16일 도달한 청약을 9월 23일 철회해도 효력을 잃지 않으므로 ㄱ은 틀립니다. 격지자 사이의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때 성립하므로(제531조) 계약 성립일은 도달일이 아닌 발송일인 9월 20일이어서 ㄴ도 틀립니다. 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙은 청약의 거절과 동시에 새 청약으로 보므로(제534조) ㄷ은 옳습니다. 따라서 틀린 것은 ㄱ, ㄴ입니다. 시험 포인트: 청약은 도달 후 철회 불가, 격지자 간 계약은 승낙 발송 시 성립합니다.
문제 66
특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무 ㄴ. 「주택임대차보호법」상 임차권등기명령에 따라 행해진 임차권등기의 말소의무와 임대차보증금 반환의무 ㄷ. 구분소유적 공유관계의 해소로 인하여 공유지분권자 상호간에 발생한 지분이전등기의무
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ②
구분소유적 공유관계가 해소되면 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 동시이행 관계에 있다는 것이 판례이므로 ㄷ이 정답입니다. 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 동일한 법률요건에서 생긴 것이 아니어서 동시이행 관계가 아닙니다. 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 담보적 기능만 하므로 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 하고, 등기말소의무와 동시이행 관계가 아닙니다. 시험 포인트: 임차권등기 말소의무보다 보증금 반환의무가 선이행 의무입니다.
문제 67
제3자를 위한 유상ㆍ쌍무계약에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①제3자를 위한 계약의 당사자는 요약자, 낙약자, 수익자이다.
②수익자는 계약체결 당시 특정되어 있어야 한다.
③수익자는 제3자를 위한 계약에서 발생한 해제권을 가지는 것이 원칙이다.
④낙약자는 특별한 사정이 없는 한 요약자와의 기본관계에서 발생한 항변으로써 수익자의 청구에 대항할 수 있다.
⑤요약자는 특별한 사정이 없는 한 수익자의 동의 없이 낙약자의 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
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정답 ④
낙약자는 요약자와의 계약(기본관계)에서 생긴 항변으로 수익자에게 대항할 수 있으므로(제542조) 정답입니다. 제3자를 위한 계약의 당사자는 요약자와 낙약자이고 수익자는 당사자가 아닙니다. 수익자는 계약 체결 당시 특정되어 있지 않아도 특정할 수 있으면 됩니다. 수익자는 계약 당사자가 아니므로 해제권이 없습니다. 요약자는 낙약자의 이행불능을 이유로 수익자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있다는 것이 판례입니다. 시험 포인트: 수익자는 계약 당사자가 아니어서 해제권·취소권이 없습니다.
문제 68
甲은 자신의 X토지를 乙에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 乙은 변제기가 지났음에도 매매대금을 지급하지 않고 있다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 별도의 최고 없이 매매계약을 해제할 수 있다. ㄴ. 甲이 적법하게 매매계약을 해제한 경우, X토지의 소유권은 등기와 무관하게 계약이 없었던 상태로 복귀한다. ㄷ. 乙이 X토지를 丙에게 매도하고 그 소유권이전등기를 마친 후 甲이 乙을 상대로 적법하게 매매계약을 해제하였다면, 丙은 X토지의 소유권을 상실한다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄷ
⑤ㄴ, ㄷ
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정답 ④
이행지체로 계약을 해제하려면 상당한 기간을 정해 최고하고 그 기간 내 이행이 없어야 하므로(제544조) 최고 없이 해제할 수 있다는 ㄱ은 틀립니다. 해제의 효과에 관하여 판례는 물권적 효과설을 취해 등기 말소 없이도 소유권이 당연히 복귀하므로 ㄴ은 옳습니다. 해제 전에 소유권이전등기를 마친 丙은 해제로 권리를 해하지 못하는 제3자(제548조 제1항 단서)이므로 소유권을 잃지 않아 ㄷ은 틀립니다. 따라서 틀린 것은 ㄱ, ㄷ입니다. 시험 포인트: 이행지체 해제는 최고가 필요하고, 해제 전 등기를 마친 제3자는 보호됩니다.
문제 69
계약의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?
①매매계약은 요물계약이다.
②교환계약은 무상계약이다.
③증여계약은 낙성계약이다.
④도급계약은 요물계약이다.
⑤임대차계약은 편무계약이다.
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정답 ③
증여는 당사자의 의사표시 합치만으로 성립하는 낙성계약이므로 정답입니다. 매매는 물건 인도 없이 합의로 성립하는 낙성계약이고, 교환은 쌍방이 재산권을 이전하는 유상계약입니다. 도급도 일의 완성과 보수 지급의 합의로 성립하는 낙성계약입니다. 임대차는 임대인의 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임 지급의무가 대가관계에 있는 쌍무계약입니다. 시험 포인트: 민법상 전형계약은 현상광고를 제외하면 모두 낙성·불요식계약입니다.
문제 70
甲은 그 소유의 X부동산에 관하여 乙과 매매의 일방예약을 체결하면서 예약완결권은 乙이 가지고 20년 내에 행사하기로 약정하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①乙이 예약체결시로부터 1년 뒤에 예약완결권을 행사한 경우, 매매는 예약체결시로 소급하여 그 효력이 발생한다.
②乙의 예약완결권은 형성권에 속하므로 甲과의 약정에도 불구하고 그 행사기간은 10년으로 단축된다.
③乙이 가진 예약완결권은 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 타인에게 양도할 수 있다.
④乙이 예약완결권을 행사기간 내에 행사하였는지에 관해 甲의 주장이 없다면 법원은 이를 고려할 수 없다.
⑤乙이 예약완결권을 행사하더라도 甲의 승낙이 있어야 비로소 매매계약은 그 효력이 발생한다.
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정답 ③
예약완결권은 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 양도할 수 있어 정답입니다. 예약완결권을 행사하면 그때 매매의 효력이 생기며 예약 체결 시로 소급하지 않습니다. 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사하면 되고, 약정이 없을 때 10년의 제척기간이 적용됩니다. 제척기간 경과 여부는 법원의 직권조사사항이라 당사자의 주장이 없어도 고려해야 합니다. 예약완결권은 형성권이어서 상대방의 승낙 없이 행사만으로 매매가 성립합니다(제564조). 시험 포인트: 예약완결권은 형성권으로 행사 시 효력이 생기고, 그 제척기간은 직권조사사항입니다.
문제 71
권리의 하자에 대한 매도인의 담보책임과 관련하여 ‘악의의 매수인에게 인정되는 권리’로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 권리의 전부가 타인에게 속하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 - 계약해제권 ㄴ. 권리의 일부가 타인에게 속하여 그 권리의 일부를 매수인에게 이전할 수 없는 경우 - 대금감액청구권 ㄷ. 목적물에 설정된 저당권의 실행으로 인하여 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우 - 계약해제권 ㄹ. 목적물에 설정된 지상권에 의해 매수인의 권리행사가 제한되어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 - 계약해제권
①ㄱ, ㄴ
②ㄱ, ㄹ
③ㄴ, ㄷ
④ㄷ, ㄹ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ⑤
권리의 전부가 타인에게 속해 이전할 수 없으면 악의 매수인도 계약을 해제할 수 있고(제570조), 일부가 타인에게 속하면 악의 매수인도 대금감액을 청구할 수 있습니다(제572조). 저당권 실행으로 소유권을 잃으면 악의여도 해제할 수 있습니다(제576조). 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 정답입니다. 지상권 제한으로 목적을 달성할 수 없는 경우의 해제권은 선의 매수인에게만 있습니다(제575조). 시험 포인트: 저당권·전세권 실행으로 인한 담보책임은 악의 매수인에게도 해제권과 손해배상청구권이 인정됩니다.
문제 72
부동산의 환매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①환매특약은 매매계약과 동시에 이루어져야 한다.
②매매계약이 취소되어 효력을 상실하면 그에 부수하는 환매특약도 효력을 상실한다.
③환매 시 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
④환매기간을 정하지 않은 경우, 그 기간은 5년으로 한다.
⑤환매기간을 정한 경우, 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 한 그 환매기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다.
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정답 ⑤
환매기간 내에 환매의 의사표시를 하면 그로써 소유권이전등기청구권이 발생하고, 이 청구권은 환매기간 제한과 별도로 행사한 때부터 일반 채권의 소멸시효가 진행한다는 것이 판례입니다. 환매기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다는 설명이 틀린 것입니다. 환매특약은 매매계약과 동시에 해야 하고, 매매계약이 취소되면 부수적인 환매특약도 효력을 잃습니다. 과실과 이자는 특약이 없으면 상계한 것으로 보며, 부동산 환매기간을 정하지 않으면 5년입니다. 시험 포인트: 환매기간은 부동산 5년, 동산 3년을 넘지 못하고 정하지 않으면 그 기간으로 합니다.
문제 73
토지임차인에게 인정될 수 있는 권리가 아닌 것은?
①부속물매수청구권
②유익비상환청구권
③지상물매수청구권
④필요비상환청구권
⑤차임감액청구권
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정답 ①
부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인에게 인정되는 권리이므로(제646조) 토지임차인에게는 인정되지 않아 정답입니다. 토지임차인은 건물 등 지상시설이 현존하면 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다(제643조). 필요비와 유익비 상환청구권(제626조)은 임차인 일반에게 인정되고, 차임이 부당하게 된 경우의 차임감액청구권(제628조)도 토지임차인이 행사할 수 있습니다. 시험 포인트: 부속물매수청구권은 건물임차인, 지상물매수청구권은 토지임차인의 권리입니다.
문제 74
건물임대차계약상 보증금에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 사실에 대한 증명책임은 임차인이 부담한다. ㄴ. 임대차계약이 종료하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. ㄷ. 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않고 있는 한, 임차인의 목적물에 대한 점유는 적법점유이므로 임차인이 목적물을 계속하여 사용ㆍ수익하더라도 부당이득 반환의무는 발생하지 않는다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄷ
④ㄱ, ㄴ
⑤ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ③
임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인의 점유는 동시이행항변권에 따른 적법한 점유이지만, 목적물을 계속 사용·수익해 실질적 이익을 얻었다면 부당이득으로 반환해야 한다는 것이 판례입니다. 따라서 부당이득 반환의무가 발생하지 않는다는 ㄷ이 틀린 것입니다. 보증금 지급 사실은 이를 주장하는 임차인이 증명해야 하고, 임대차 존속 중에는 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수 없습니다. 시험 포인트: 적법한 점유라도 사용·수익으로 이익을 얻으면 차임 상당 부당이득을 반환합니다.
문제 75
주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 다가구용 단독주택 일부의 임차인이 대항력을 취득하였다면, 후에 건축물 대장상으로 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다. ㄴ. 우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. ㄷ. 임차인이 대항력을 가진 후 그 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었더라도, 임차인이 주민등록을 이전하면 양수인이 부담하는 임차보증금반환채무는 소멸한다.
①ㄱ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ③
다가구용 단독주택 임차인이 대항력을 취득한 뒤 건축물대장상 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로는 대항력을 잃지 않습니다(ㄱ). 우선변제권 있는 임차인은 대지만 따로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다(ㄴ). 따라서 ㄱ, ㄴ이 옳습니다. 양수인이 보증금반환채무를 승계한 뒤에는 임차인이 전출해도 그 채무가 소멸하지 않으므로 ㄷ은 틀립니다. 시험 포인트: 대항요건은 대항력 취득 시뿐 아니라 존속요건이지만, 양수인의 채무 승계 이후의 전출은 그 채무에 영향이 없습니다.
문제 76
세종특별자치시에 소재하는 甲 소유의 X상가건물의 1층 점포를 乙이 분식점을 하려고 甲으로부터 2022. 2. 16. 보증금 6억 원, 차임 월 100만 원에 임차하였고 임차권 등기는 되지 않았다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 乙이 점포를 인도받은 날에 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터 임차권의 대항력이 생긴다. ㄴ. 乙이 대항요건을 갖춘 후 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 「민사집행법」상 경매 시 乙은 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ㄷ. 乙은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.
①ㄴ
②ㄷ
③ㄱ, ㄴ
④ㄱ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
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정답 ④
乙의 환산보증금은 보증금 6억 원에 월차임 100만 원의 100배를 더한 7억 원으로, 세종특별자치시 적용 기준을 넘습니다. 기준 초과 임대차에도 대항력(ㄱ)과 감염병 집합제한·금지 조치로 인한 폐업 시 해지권(ㄷ)은 적용되므로 ㄱ, ㄷ이 정답입니다. 대항력은 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생깁니다. 반면 확정일자에 의한 우선변제권은 환산보증금 기준 이내의 임대차에만 인정되므로 ㄴ은 틀립니다. 시험 포인트: 환산보증금 초과 상가임대차에도 대항력·갱신요구권·권리금 보호·폐업 해지권은 적용되나 우선변제권은 없습니다.
문제 77
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 공용부분에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 구분소유자 1인이 공용부분을 독점적으로 점유ㆍ사용하는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 있다. ㄴ. 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 구조상 공용부분인 복도를 배타적으로 점유ㆍ사용하여 다른 구분소유자가 사용하지 못하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이로 인하여 얻은 이익을 다른 구분소유자에게 부당이득으로 반환하여야 한다. ㄷ. 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.
①ㄱ
②ㄴ
③ㄱ, ㄷ
④ㄴ, ㄷ
⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ
정답 · 해설 보기
정답 ④
구분소유자 일부가 권원 없이 복도 등 공용부분을 배타적으로 사용해 다른 구분소유자가 사용하지 못했다면 그 이익을 부당이득으로 반환해야 하고(ㄴ), 관리단은 유효한 규약이 없어도 공용부분 관리비를 구분소유자에게 청구할 수 있다는 것이 판례입니다(ㄷ). 따라서 ㄴ, ㄷ이 옳습니다. 공용부분을 독점하는 구분소유자에게 보존행위로서 인도를 청구할 수는 없고 방해배제를 청구할 수 있을 뿐입니다(ㄱ 틀림). 시험 포인트: 공용부분 무단 독점에는 인도청구가 아니라 방해배제청구와 부당이득반환청구를 합니다.
문제 78
가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 가등기담보에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①채무자가 아닌 제3자는 가등기담보권의 설정자가 될 수 없다.
②귀속청산에서 변제기 후 청산금의 평가액을 채무자에게 통지한 경우, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 있다.
③공사대금채권을 담보하기 위하여 담보가등기를 한 경우, 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용된다.
④가등기담보권자는 특별한 사정이 없는 한 가등기담보권을 그 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다.
⑤가등기담보권자는 담보목적물에 대한 경매를 청구할 수 없다.
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정답 ④
가등기담보권은 담보물권이므로 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있어 정답입니다. 제3자도 물상보증인으로서 설정자가 될 수 있습니다. 귀속청산에서 채권자는 자신이 통지한 청산금 금액에 관하여 다툴 수 없습니다. 이 법은 소비대차나 준소비대차에 따른 차용물 반환채무를 담보하는 경우에 적용되므로 공사대금채권 담보에는 적용되지 않습니다. 가등기담보권자는 목적부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. 시험 포인트: 가담법은 소비대차·준소비대차 채권 담보에만 적용되며, 청산금 통지 후 채권자는 그 금액을 다투지 못합니다.
문제 79
2022. 8. 16. 甲은 조세포탈의 목적으로 친구인 乙과 명의신탁약정을 맺고 乙은 이에 따라 甲으로부터 매수자금을 받아 丙 소유의 X토지를 자신의 명의로 매수하여 등기를 이전받았다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
①甲과 乙의 명의신탁약정은 무효이다.
②甲과 乙의 명의신탁약정이 있었다는 사실을 丙이 몰랐다면, 乙은 丙으로부터 X토지의 소유권을 승계취득한다.
③乙이 X토지의 소유권을 취득하더라도, 甲은 乙에 대하여 부당이득을 원인으로 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
④甲은 乙에 대해 가지는 매수자금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 X토지에 유치권을 행사할 수 없다.
⑤만일 乙이 丁에게 X토지를 양도한 경우, 丁이 명의신탁약정에 대하여 단순히 알고 있었다면 丁은 X토지의 소유권을 취득하지 못한다.
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정답 ⑤
甲이 乙에게 매수자금을 주고 乙 명의로 丙과 계약한 계약명의신탁입니다. 매도인 丙이 선의이면 乙은 완전한 소유권을 취득하므로, 그 후 乙에게서 X토지를 양수한 丁은 명의신탁약정을 알았더라도 소유권을 취득합니다. 따라서 丁이 소유권을 취득하지 못한다는 설명이 틀린 것입니다. 명의신탁약정은 무효이고, 甲은 乙에게 매수자금 상당의 부당이득반환만 청구할 수 있습니다. 이 청구권은 토지와 견련관계가 없어 유치권도 인정되지 않습니다. 시험 포인트: 매도인 선의의 계약명의신탁에서 수탁자는 완전한 소유자이며, 신탁자는 매수자금 반환만 청구합니다.
문제 80
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 관리인 및 관리위원회 등에 관한 설명으로 옳은 것은?
①구분소유자가 아닌 자는 관리인이 될 수 없다.
②구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
③관리위원회를 둔 경우에도 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리인은 공용부분의 보존행위를 함에 있어 관리위원회의 결의를 요하지 않는다.
④규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리인은 관리위원회의 위원이 될 수 있다.
⑤규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리위원회 위원은 부득이한 사유가 없더라도 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다.
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정답 ②
구분소유자가 10인 이상이면 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임해야 하므로 정답입니다. 관리인은 구분소유자가 아니어도 될 수 있습니다. 관리위원회를 둔 경우 규약에 달리 정함이 없으면 관리인은 공용부분 보존행위 등을 할 때 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다. 관리인은 관리위원회의 위원이 될 수 없습니다. 관리위원회 위원은 질병 등 부득이한 사유가 있는 경우가 아니면 서면이나 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 없습니다. 시험 포인트: 관리인 선임 의무는 구분소유자 10인 이상이며, 관리인과 관리위원은 겸할 수 없습니다.